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文本内容:
美食街项目运作方案第一部分品项组合及定位第二部分招商条件第三部分招商方案及前期准备工作第四部分配套设施完善第五部分饮食文化营造及相关落实措施第六部分市场的经营管理第七部分收支预算第八部分项目运作工作责任明细表第九部分项目工作配套文件清单第一部分品项组合及定位
(一)定位根据XXX的消费群体和消费习惯情况:附件:XXX美食街项目运作工作责任明细表阶段时间重点项目主要工作任务阶段工作结果时限责任人
1、消费群体和消费习惯调研
1、《XXX消费群体和消费习惯调研报告》品项组合
2、搜集餐饮商家清单
2、《餐饮各类商家清单》第一阶段及定位
3、分析并提交品类布局建议
3、《XXX美食街品类布局建议图》
1、《XXX美食街商铺价目审批表》
1、清晰招商条件
2、《租赁合同文本(审批稿)》
1、《XXX美食街招商方案》
2、《XXX美食街招商单张》
2、完成招商工作方案
3、《XXX美食街招商海报》设计稿第二阶段招商工作
1、《XXX美食街名称/LOGO建议稿》
2、《XXX美食街简介及广告语建议稿》
3、完成招商前期准备工作
3、《招商团队编制及招商奖励方案》
4、《招商现场气氛布置和安排方案》
4、执行招商工作
1、完成预期招商进度目标第三阶段配套设施
1、完成美食街各类工程
1、工程按期保质完工完善
2、环境规划与工程
2、环境按期完成布置
3、道路规划和停车场规划
3、《美食街道路规划和停车场规划图》
4、各类标示、招牌规划布置
4、《XXX美食街各类标示、招牌规划图》
5、美食街公交站点规划
6、供水、供电、排污工程
7、完成美食街网络通信工程
8、商家装修管理跟进落实商家装修管理工作
1、《XXX美食街啤酒美食节活动方案》
1、开业宣传,促销造势,通过
2、《XXX美食街月饼大赛活动方案》啤酒节、月饼大赛、电视短片等
3、《XXX美食街新闻发布会方案》第四阶段宣传造势多种方式,在塘厦造轰动效益,
4、《XXX美食街美食特刊宣传片》吸引人
5、落实各类宣传推广方案
1、拟定开业庆典方案
1、《莲湖美食街开业庆典方案》
2、完成各项开业准备工作
2、完成开业准备工作第五阶段开业
3、开业庆典
3、执行开业庆典工作规范化管
1、对美食街进行规范化管理,并第六阶段
1、《XXX美食街营运管理制度》理与推广持续推广,提升品牌效益附件:XXX美食街项目工作配套文件清单完成时间项目工作配套文件跟进审核审批
1、《XXX消费群体和消费习惯调研报告》品项组合及
2、《餐饮各类商家清单》定位
3、《XXX美食街品类布局建议图》
1、《XXX美食街商铺价目审批表》招商条件
2、《租赁合同文本(审批稿)》
1、《XXX美食街名称/LOGO建议稿》
2、《XXX美食街简介及广告语建议稿》
3、《XXX美食街招商方案》招商方案及前期准备工
4、《XXX美食街招商单张》作
5、《XXX美食街招商海报》设计稿
6、《XXX美食街招商团队编制及招商奖励方案》
7、《XXX美食街招商现场气氛布置和安排方案》配套设施完
1、《XXX美食街道路规划和停车场规划图》善
2、《XXX美食街各类标示、招牌规划图》
1、《XXX美食街啤酒美食节活动方案》饮食文化营
2、《XXX美食街月饼大赛活动方案》造
3、《XXX美食街新闻发布会方案》
4、《XXX美食街美食特刊宣传片》经营管理
1、《XXX美食街营运管理制度》
1、消费定位主要锁定中高消费群体;
2、产品定位大众化中高档;
3、辐射范围以XXX消费为主,辐射到邻近镇区
4、品项结构定位建立吃(集粤、湘、川、苏、浙、徽、闽、鲁中国八大菜系及日韩料理、特色小吃为饮食特色)、购(百货、茗茶)、乐(休闲沐足,酒吧、书吧、咖啡馆等特色休闲区)一体化消费模式;
5、经营定位餐饮美食和餐饮休闲兼营、餐饮美食为主;
(二)品类及项目组合
1、品类粤、湘、川、苏、浙、徽、闽、鲁中国八大菜系及日韩料理、西餐厅、特色小吃
2、项目餐饮及特色小吃、药店、网吧、储蓄、台球、卡拉0K、便利店、休闲沐足,酒吧、书吧、咖啡馆等
3、结构比例餐饮及特色小吃约占总面积的70%(各品类结构比例待进一步研究细化)、配套项目约占总面积的30%(餐饮休闲区约占总面积的18%,休闲玩乐约占总面积的8%、其他配套项目约占总面积的4%)----------------------此结构比例为初步规划,具体根据招商操作及实际情况而定
4、品类布局如图
(三)品项组合及定位配套文件
1、《XXX消费群体和消费习惯调研报告》
2、《餐饮各类商家清单》
3、《XXX美食街品类布局建议图》第二部分招商条件
(一)招商条件
1、店面面积使用率80%;
2、按建筑面积出租并计算费用;
3、租金单价38-48元/行•月(按建筑面积),均价约43元;
4、管理费
1.8元/疔月(按建筑面积);・
5、合同押金两个月押金,壹个月的租金;
6、铺位内水电费商户自理,按实际用量收取;
7、工商、税收、治安管理等其他费用由商户自理;
8、合同期限3-8年;第4至5年租金在现租赁价格基础上递增5%,第6至8年在上一年租金基础上递增10%
9、免租期限12个月;
10、装修期2个月;
11、老客户介绍新客户给予相关优惠赠送3至6个月管理费;
12、大客户赠送相关广告位3个月;
13、签合同时商户需一次性付清合同押金和首月租金及管理费;
14、租金交费优惠政策第一年免租;•第二年开始一次性缴纳1年租金的可享受
8.8折优惠;一次•性缴纳半年租金的可享受9折优惠;一次性缴纳3个月租金的可享受
9.5折优惠;每个月缴纳租金的不打折(在现租金基础上);
15、政府扶持政策给予进驻商户每平方米50元的装修补助;•国家级酒家、中华老字号餐饮名店、全国性连锁餐饮企业,给•投资商一个月租金奖金需要政府出面的引进项目或其他支持;•以上招商政策可根据招商工作的实际情况做适当调整
(二)招商条件配套文件
1、《XXX美食街商铺价目审批表》
2、《租赁合同文本(审批稿)》第三部分招商方案及前期准备工作
(一)招商方案及前期准备工作
1、前期准备工作市场名称的确定;••是否单独成立公司(对公资料和用品,如证件、公章等)•消防、水电是否经过合格验收(可否满足部分配套项目的特殊需求);•相关的文字资料准备(合同文本、市场管理制度、现场的标识标语文案等等)•办公设施的准备;•市场管理的组织结构设置、人员编制及聘任;•同政府争取政策支持;•其他准备工作;
2、招商方案•提前投放招商广告(媒体、路牌等);•现场气氛布置和招商现场安排;•宣传品印制派发;•组建临时招商团队;•预计3个月开业(招租率80%以上);•其他……
(二)招商方案及前期准备工作配套文件
1、《XXX美食街名称/LOGO建议稿》
2、《XXX美食街简介及广告语建议稿》
3、《XXX美食街招商方案》
4、《XXX美食街招商单张》
5、《XXX美食街招商海报》设计稿
6、《XXX美食街招商团队编制及招商奖励方案》
7、《XXX美食街招商现场气氛布置和安排方案》第四部分配套设施完善
(一)配套设施规划与落实安排
1、完成配套设施规划完成美食街和餐饮休闲区环境规划•完成美食街道路规划和停车场规划•完成美食街各类标示、招牌规划•完成美食街公交站点规划•完成美食街供水、排污系统规划•
2、完成美食街配套设施工程落实完成美食街主建筑工程•完成美食街环境布置工程•完成美食街路面工程•完成美食街水电配套工程•完成美食街供水、排污工程•完成美食街网络通信工程•完成美食街标示及招牌工程•
3、配合商家进场装修及装修管理完成监督、配合商家装修工程•
(二)配套设施规划与落实安排配套文件
1、《XXX美食街道路规划和停车场规划图》
2、《XXX美食街各类标示、招牌规划图》第五部分饮食文化营造及相关落实措施
(一)餐饮文化营造相关活动和相关措施
1、餐饮文化营造相关活动方案确认与活动落实啤酒美食节•月饼大赛•XXX美食街新闻发布会•(邀请知名餐饮品牌、政府领导、各大新闻媒体参加)
2、餐饮文化营造相关措施落实成立餐饮协会塘厦分会•(安排好办公室及配套工作)•推出美食特刊,进行电视媒体宣传
(二)餐饮文化营造相关活动和相关措施
1、《XXX美食街啤酒美食节活动方案》
2、《XXX美食街月饼大赛活动方案》
3、《XXX美食街新闻发布会方案》
4、《XXX美食街美食特刊宣传片》第六部分经营管理
(一)经营管理相关内容
1、统一物业管理;
2、统一市场营运管理(大体上);
3、统一市场推广;
4、统一对外协调;
(二)经营管理配套文件
1、《XXX美食街营运管理制度》第七部分收支预算
(一)收(大项)
1、面积换算现套内面积
12258.59(m2)+80%=
15323.24建筑面积(in),按建筑面积出租;
2、租金收益
15323.24m2X32元/nf•月(租金均价)=
490343.68元/月
3、管理费收益
15323.24m2X
1.8元/nf月二
27581.83元・/月
4、广告位、铺位转让、放弃经营没收押金等其他收入(暂不计)在满租(出租率100%)的前提下租金+管理费基本收益约为
517924.68元/月预计35%的空租率,按65%的出租率计算,实际收益约为租金+管理费基本收益约
517924.68元/月义65%=
336651.04元/月
(二)支(大项)
1、管理成本包括办公成本、保安、保洁、工程、工作人员工资福利等约86500元/月;
2、广告投入及策划推广费用前期投入较大,预计前半年将投入约250万元,市场平稳后,根据市场的规模和定位等因素,将不需要什么广告投入;收支差额61万元-30万元=31万元/月第八部分:项目运作工作责任明细表第九部分:项目工作配套文件清单XXX美食街筹备组年月日。