还剩4页未读,继续阅读
文本内容:
论重庆Cbd的合理规模1城市cbd的规划地域界定中心商业区(gtc)的概念来自美国科学家伯克斯在1923年提出的“同心圆模型”他认为,当时的酋长社区主要是商业活动和服务,而是其他公共服务和服务随着我国经济体制的转换尤其是土地有偿使用制度的建立,城市内部空间结构和土地利用形态正在进行着一轮重组市场经济条件下,由土地级差地租规律所支配,通过土地功能置换,商贸、商务功能势必在空间上不断集聚,各个城市形成自身的CBD只是时间长短的问题而上海的外滩一浦东CBD开发建设的巨大成功,以及北京的朝阳CBD规划建设的如火如荼,成为各个城市进行CBD规划建设的外在推力继上海、北京两市之后,广州、武汉、南京、沈阳、关口州、重庆等特大城市先后提出了CBD规划建设的构想在CBD的规划建设中,首当其冲的一个重要问题就是它的地域界定,确定一个恰当的地域边界是对CBD功能进行有效开发的前提笔者以重庆市为案例,系统的介绍CBI)地域界定的工作思路、技术路线、研究方法以及主要结论2区域边界研究的概念和框架1重庆cbd的地域界定
2.准确定出CBD的地域边界是一件十分复杂的事情,即便是对CBD已有多年研究的西方学者,在著作中也常常把CBD(中心商务区)和downtown(城市中心区)混淆在一起,并且给不出清晰的定义进行CBD的地域界定原因有两:
①我国市场经济的发展不过短短十几年,目前还没有一个城市形成完善的CBD;虽然重庆在历史上曾经有过短暂的CBD雏形,但经过几十年计划经济的发展,目前也没有真正意义上的CBDCBD的地域界定是其规划建设的前提;但在确定了边界之后,也不必将之视为一条功能固定、不可逾越的“鸿沟”
2.2cbd规划的原因从本质上看,重庆市CBD的规划建设带有明显的二重性西方的CBD在完全市场经济的条件下经过长时间自然演变而形成,是一个具有市场属性的概念但重庆的现状离成熟的CBD还很远,既然CBD对经济发展起到积极的作用,就不能等上100年让它去慢慢形成,而应该在它发展的趋势上,努力的推动它、引导它,争取在短时间内形成充满活力和吸引力的重庆CBDo从这个角度看,CBD的建设又带有一定的计划经济色彩正是由于同时具有市场和计划的两种属性,重庆市CBD的范围界定在技术手段上既不能完全照搬西方的几种方法,也不能脱离现状、违反市场经济规律
2.3重庆cbd的地域范围确定依依依职权进行的土地通过对国内外城市CBD的静态归纳比较,以及对重庆市CBD发展的相关因素进行动态定量预测,从就业人口和用地两方面确定重庆市CBD的规模;在确定规模之后,再按照CBD功能的要求,从基准地价、现状功能单元分布、墨菲指数、交通网络、用地存量等五个方面进行综合判断,进而划定具体的地域范围;最后针对划定的地域,结合重庆市现状进行检验和解释(见图Do3建筑指标限制规模预测是地域界定的前提和基础在工作中发现离开了规模预测而研究地域界定很难形成统一的意见;缺少定量的用地指标和建筑指标限制往往使得相关探讨陷入“空对空”的尴尬局面CBD的规模包括两个方面:用地规模和建筑规模规模过大,不仅会造成开发筹资的种种困难,也会延迟形成CBD功能的进程日本东京湾CBD开发一度陷入困境,规模过大是主要原因反之规模过小则会影响CBD的集聚能力,不能有效发挥服务功能地域过小,缺少必要的回旋空间,也将增大开发建设的难度1重庆cbd的发展特征
3.目前并没有完整系统的方法来确定CBD的空间规模因此对国内外已经公认成型,或完成规划的CBD方案资料进行归纳整理,可以得出一些可以参考借鉴的数据,作为确定重庆CBD的重要参考(表1)观察上表可以得出以下初步结论:
①纽约、伦敦、东京和巴黎等顶级世界城市,在其第一片CBD建设完成之后,普遍发生了跳跃式扩张,形成多中心的CBD空间结构;
②各个城市的CBD用地面积基本上在14km〜未来很长的一段时间内,重庆市还无法具备上表所列城市的经济实力,更不可能成为顶级世界城市由此可以得出以下初步判断:
①重庆市CBD空间结构宜以单核心为基础,目前作跳跃发展设计的时机还不成熟;
②用地面积大体在14km〜
3.2重庆cbd的就业规模CBD的规模是由城市自身的经济总量、第三产业和商务活动的发育程度等内部因素,以及城市所在区域的经济、区位条件等外部因素综合决定(见图2),并随着内外部条件的改变而变化由于外部因素和内部因素紧密联系在一起,笔者从城市的内部因素入手,在预测CBD就业人口规模的基础上预测CBD的商务活动规模,为综合判断重庆CBD的动态规模提供依据CBD规模预测的关键是确定它的就业人口下面通过两种途径计算
3.
2.1从发达国家CBD成熟发育的城市资料来看(表2),CBD的就业人口占城市总人口的比例高低不一,最高为
6.1%,最低
1.9%,平均为
4.3%因为重庆市为直辖市,行政辖区范围远大于其o都市区范围,笔者取重庆市的城市总人口为渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北硝、渝北、巴南九个区人口之和470万(2000年),而不包括其它各辖县市对应于成型的CBD,2000年重庆市应该有大约20万人在CBD内就业这种方法和城市总人口相关性很大利用SPSS统计分析软件对上述九个区1995年到2000年的总人口分别进行线性回归和指数回归,得到如下公式取N=ll,2005年上述九个区的总人口为517万和519万;取N=26,2020年总人口分别为752万和
855.7o平均两种回归方法,2005年CBD内就业人口为223万,2020年
34.4万
4.
2.2现在重庆的CBD如以1970年代的纽约为参照(按照国内基本接受的定位标准),认为CBD就业占三产就业总量的比例为13%渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北培、渝北、巴南九个区2000年从事第三产业的总人数为106万,那么CBD从一业人员应该为14万这种方法以城市第三产业的持续增长为基础,同样对第三产业就业人数进行线性回归和指数回归,可以得到如下公式2002年CBD内就业人口为25万,2020年为41万(舍掉过于偏大的指数回归预测)综合上述两种方法,如果渝中区形成比较成熟的CBD,2005年它的就业规模约为23万人,2020年为37万人左右参考表3的数据,初步确定CBD内近期人均就业面积为20m北京CBD国际招标三个获奖方案的容积率分别为
4.
75、
3.
4、
3.8,平均为4这个容积率既能在一定程度上反映土地价值和土地的利用强度,也能基本满足环境建设的要求如果按照它反推,重庆市2005年的CBD用地面积应在12km〜4重庆cbd的地域界定多因素法在前文规模预测的基础上,综合考虑基准地价、现状功能单元分布、墨菲指数、交通网络、用地存量等五个因素,以多因素法分析确定重庆市CBD的合理范围
4.1渝中半岛基准地段区市场经济条件下,CBD的土地价值必然得到充分的表现,承租能力不强的产业逐渐外移,留下和进入的都是能够承受较高地价的产业地价峰值区PLVI是CBD最显著的外在特点在主城区范围内,渝中组团的地价以14级为主,其它城市组团目前尚无4级以上地价利用渝中区土地〜局提供的基准地价级差及地域街区分布统计表表4,可以很直观的看出一级地价街区基本分布在解放碑商圈图3为渝中半岛
一、
二、三级基准地价区分布图图3中红色代表一级地价街区,橙色代表二级地价街区,黄色为三级地价街区民生路一小米市一磁器街一新华路一民族路一沧白路一临江路所围成的封闭区域,以解放碑为中心,包含了几乎全部的一级地价街区,是重庆市的地价峰值区2功能单元对比分析
4.CBD功能单元的现状分布,对于划定CBD范围具有重要的指向意义可以假设受现有功能单元的吸引,将会不断有新的功能单元进入到CBD中以金融功能单元分布为例,现在解放碑附近集中了中国农业银行、中国建设银行、国家开发银行、民生银行、重庆市商业银行、光大银行等众多银行重庆市最高一级的总部,而且其中大部分银行都投入巨资建设了总部办公楼不管今后CBD地域界定结果如何,这些体现CBD核心功能的机构及其建筑物不仅很难轻易转移,而且将会吸引新的金融总部进驻浦东发展银行正在解放碑附近兴建总部大楼,就反映了现状金融功能单元对同类机构的吸引力将重庆市最主要的商务功能单元、金融单元、生产服务单元等CBD所应该具有的功能单元落到地图上,得到图4——渝中区CBD功能单元综合分布图从图中可以看出现状商务功能单元的分布趋势,基本上集中在以解放碑和上清寺为核心的两块地域和连接两者的中山一路、中山二路、和平路两侧,形成两个组团一个轴线的空间结构解放碑一带的CBD功能单元在数量和等级上都明显高于上清寺一带新华路一和平路一民生路一临江路一沧白路一民族路围合的区域集中了绝大部分解放碑附近的CBD功能单元
4.3城市功能分区的确定墨菲指数是国外常用的界定CBD的指标它反映的是制造业活动以外的所有服务活动占用空间的程度墨菲指数包括两个指标中心商务高度指数CBHI,建筑面积总和/总建筑基底面积和中心商务强度指数CBH,中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积墨菲当年将CBHI1,CHID50%的地区定为CBD渝中区中心组团自1992年全面实行市场经济以来,出现了一大批构成CBD功能单元载体的中心楼宇余远牧曾经利用1997年城市建设开发状况的综合调查,以计算街区墨菲指数为手段,做了大量有意义的工作他把调查资料归纳分类,找出了以商务活动占用土地程度最高的中心楼宇群的分布,并通过绘图的方式,将CBD的硬核Hard Core和核缘Core Fringe界定出来然后根据各幢楼宇所在地块CBHI和CBII指数值的高低,将CBHD20和CBII〉O.5的中心楼宇高度密集的区段绘制成图(图45),用色块区分开来(红色表示CBHD
2.〜0和CBID50%的街区,紫色表示CBIID
1.0和CBII30%CBD的街区)可以清楚地看到,以解放碑为轴心,民权路、民族路与邹容路交叉的大十字地区,是墨菲指数值最高、中心楼宇最密集的地区环解放碑地域的一级基准地价街道和二级基准地价街道所圈定的范围,正好也是达到硬核指标最密集的街区
4.4cbd的用地存量CBD必须有方便人流、车流集散的环路,它可以成为确定CBD边界的参考李沛认为当代CBD在交通水平空间模式上呈现日益显著的特征,即被一个环状交通系统(骨干道路、公交站场等)所环绕,并形成一个概念“输配环”根据重庆市交通管理局提供的渝中区半岛交通资料(表5),长江滨江路和嘉陵江滨江路是渝中半岛道路等级最高、车速最快的主干道所以将渝中组团环半岛而建设的长滨路和嘉滨路视为CBD的输配环,具有一定的道理和可行性新华路以及和平路、解放东路也可以视为输配环的构成干道CBD建设需要在有限范围内集中相当数量的高密度建筑,因此能否提供足够数量的可利用土地,为CBD提供必要的发展空间对于选址的合理性具有重要影响特别是对于带有规划性质的CBD建设,土地存量往往从很大程度上影响着CBD区位和边界的确定北京国际贸易中心附近的北京核仪厂以及第一机床厂用地,和上海浦东陆家嘴的空地一样,都是当年确定北京、上海两市CBD区位和边界的重要因素2001年渝中区政府确定的半岛东部危旧房改造片区如图6o从图中可以看到渝中区分布着数量相当多的成片危旧房,甚至在解放碑附近也分布着一定量的危旧房另外经过实地勘察,发现除了政府已经确定的片区,在渝中半岛范围内还散布着大量二三层的低矮旧建筑显然,重庆的CBD建设必须结合危旧房改造进行从这一点上讲,成片的危旧房也可以视为CBD的土地存量但对于土地存量也不能过分强调它的重要性,危旧房改造用地和当前的闲置用地不是CBD建设的唯一用地在与土地局的座谈过程中,了解到解放碑附近的土地几乎全部都被房地产开发商所觊觎,即使是8层左右的旧住宅,也有开发商愿意拆迁开发在一些看似没有土地存量的地方,也往往存在着改造的商机所以重庆CBD的土地存量不仅仅只是未建设用地和危改用地,而且包括所有当前的使用价值远小于所应该具有的市场价值的土地5结论和解释
5.1路一结论通过多方案比较、综合和筛选,提出一个分阶段实施的两步方案(图7):
5.
1.1以解放碑为中心,民生路一小米市一磁器街一新华路一民族路一沧白路一临江路围合的区域为重庆CBD的硬核,面积约
1.24km
5.
1.2硬核以外,以嘉陵江滨江路、长江滨江路和石黄隧道围合的区域为重庆中央商务区的核缘,不计硬核部分的面积约
2.99km
5.
1.3硬核部分既是重庆CBD功能的主体和核心,也是近期规划和实施的重点;核缘部分作为重庆CBD主要功能的补充,是远期实施的重点如果远景重庆市CBD需要大的扩张,上清寺一带可作为进一步扩张的范围
5.2d远地种城市土地的分布
5.
2.1重庆CBD的硬核面积为
1.24km
5.
2.2整个重庆市CBD(硬核+核缘)面积为
4.23km
5.
2.3CBD远景用地之所以确定在上清寺,主要是因为现状商务功能单元分布已经形成一正一副、一大一小的格局;并且CBD功能单元在上清寺和两路口的集聚,与接近市政府关系密切,政府的牵引作用在我国会长期存在;两片也体现了山城重庆的CBD不同于平原城市的特色2003-01(在本文的写作过程中,得到国家计委宏观经济研究院王一鸣副院长、史育龙研究员和丁刚研究员的指导与帮助,在此表示感谢!)
4.5土地所有权法。