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名词解释1容积率即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比2征地面积土地部门为了征地划定的征地红线围合而成,常常将一部分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空间等用地划入,征地边界划到沿地块的道路、河流等的中线位置3用地面积规划地块划定的面积;规划对用地范围的控制多是由建筑红线与道路红线共同完成的4建筑红线是指建筑用地相互之间的用地分界线5道路红线指城市道路(公用设施)用地与建筑用地之间的用地分界线6控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据,以土地使用控制为重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境,强化规划设计与管理、开发的衔接,作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制7“七线”道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线红线道路用地和地块用地边界线绿线生态、环境保护区域边界线蓝线河流、水域用地边界线紫线历史保护区域边界线黑线市政设施用地边界线橙线轨道交通和铁路用地控制线黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线8土地兼容性土地使用的相容性一土地使用性质兼容范围规定或适建要求,以“允许设置”、“有条件的允许设置”和“不允许设置”来表示9土地使用控制指对建设内容、位置、面积、边界作出规定内容为使用性质、兼容性、边界、面积10建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比,通常以上限控制11建筑控制高度即由建筑物室外地面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离12绿地率规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,通常以下限控制13绿化率为绿化面积(包括公共绿地和住宅用地中的绿化面积不包括树冠覆盖其他用A3A2,地的面积)占总用地面积的百分比A4T14绿化覆盖率为所有绿化植物覆盖的投影面积(包括公共绿地、其他绿地、住宅中的绿A3A1化用地和树冠覆盖其他用地的面积)占总用地面积的百分比A2A4T15建筑后退红线距离即建筑相对于规划内道路红线后退的距离通常以下限控制;16交通出入口方位规划地块内允许设置出入口的方向和位置17用地兼容是指用地对建筑类型的兼容,指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施,由于比例很低,不会影响用地的主导性质18控制土地开发的强度指标建筑高度、建筑密度、绿地率、容积率等任何城市建设活动,其构成内容包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面,19也称控规的指标体系简答、论述1容积率的确定方法、优缺点
(1)形体布局模拟排房子,再推倒算指标优点形象直观缺点工作量大、局限且主观
(2)经验归纳统计统计分析已实施规划布局的技术经济指标,得出经验指标并推广运用优点准确可靠缺点只用于相似情况
(3)调查分析对比法深入调查现状,了解不同区位的指标情况,得出可供参考的指标数据优点可靠、合理缺点大量的调查工作,局限性影响因素1地块的使用性质不同性质的用地,有不同的使用要求和特点,从建筑单体到群体组合、从空间环境到整体风貌,均呈现出差异,因而开发强度亦不相同2地块的区位土地的区位效益在很大程度上支配着城市各项用地的空间安排及土地利用效率与开发强度,由于各建设用地所处区位不同,其交通条件,基础设施条件、环境条件出现差距,从而产生土地极差如中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居住区工业区的地价相差很大这就决定地块的土地使用强度,应根据其区位和极差地租区别确定3地块的基础设施条件一方面,开发强度越高,对土地地质条件要求越高;另一方面开发强度的提高意味着城市活动强度的增加,这必然对市政公用设施及相关配套设施提出更高要求4人口容量人口容量和容积率紧密相关,人口容量高会造成环境拥挤、交通混乱、容量失控等问题,需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度,既要避免过度开发,也要防止利用不充分较高的容积率能容纳更多的人口,则需要较好的基础设施条件和自然条件5地块的空间环境条件即与周边空间环境上的制约关系,如建筑物高度、建筑间距、建筑形体、绿化控制和联系通道等6地块的徒弟出让价格条件即政府希望的价格,一般情况下,容积率与出让价格成正比,关键在于获得使社会一一经济一一生态环境协调持续发展的最佳容积率7城市设计要求将规划对城市整体面貌、重点地段、文物古迹和视线走廊等的宏观城市设计构想,通过具体的控制原则、控制指标与控制要求等来具体体现,应落实到控制性详细规划多种控制性要求和土地使用强度指标上
8.建造方式和形体规划设计不同建造方式和形体规划设计能得出多钟开发强度的方案,如低层低密度,低层高密度,多层行列式,多层围合式,自由式,高层高密度和高层低密度,这些均对容积率的确定产生重大影响9,.城市发展的不同阶段2地块划分的原则应保证地块性质单一,避免不相容使用性质用地之间的干扰1严格遵守城市总体规划或分区规划、及其他专业规划的要求2尊重现有用地产权或使用权边界;3考虑土地价值的区位级差;4兼顾基层行政管辖界线和自然边界,便于现状资料的收集及统计5建设有一边和城市道路相邻6地块大小应和土地开发的性质规模相一致,以便于统一开发;7对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段,可单独划块,不再给8定指标;规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求,专业规划线用于城市基础设施的控制要求,9主要有道路红线、河流水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等地块划分可根据开发方式和管理变化,在规划实施中进一步重组小块合并成大块或进一步细分地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待,新区的地块规模可划分得大些,面积控制在左右,旧城改造区地块可在左右3〜5ha
0.5~3ha
3.城市规划的五个层次对每个层次的理解,前后关系城市总体规划纲要1城市总体规划及专项规划2城市分区规划3控制性详细规划4修建性详细规划5城市总体规划纲要
①论证城市国民经济和社会发展条件、原则,确定规划期内城市发展目标;
②城市定位,确定市域城镇体系的结构与布局;
③原则确定城市规模、总体布局,选择城市发展用地,提出城市规划区范围的初步意见;
④研究确定城市能源、交通、供水等城市基础设施开发重大原则问题,以及实施城市规划的重要措施城市总体规划内容包括拟定城市规划区范围,确定城市性质、规模,确定城市用地空间布局和功能分区,编制各项专业规划和近期建设规划等,指导城市合理发展控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据,以土地使用控制为重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境,强化规划设计与管理、开发的衔接,作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制修建性详细规划的类型居住区详细规划城市居住区(含居住小区、居住组团、居住街坊等)城市中心区详细规划城市中心、副中心,片区中心、居住区公共中心,具体又包括城市行政中心、文化中心、商务中心()、商业中心(包括商业街)、体育中心、大专院校等教育CBD机构城市工业仓储区详细规划各类工业开发园区、经济技术开发区、高新技术园区、以及具有一定规模的工矿企业或单位;各种类型的仓库、仓储基地等城市公园绿地详细规划城市各类公园如综合性公园、动植物园、森林公园、儿童公园等及各类城市绿地如街头绿地、滨河(江、湖)绿地、风景区绿地等其他片区、地段规划
4.新版控规与旧版控规内容对比,增加强调了哪些内容?()强调了公共设施的配套要求1原编制办法中没有明确说明,但在实际工作过程中,这些设施多属于公益性内容,在实际建设中由于经济利益的驱动往往被侵占或者被忽略,控制性详细规划出于对公共利益保障责任,需要更加明确公共设施的配套要求,包括大、中型公共设施的落位、小型公共设施的布点、以及公共设施建设规模、附加建设条件、服务半径等控制要求()强调在编制控制性详细规划时提出城市设计的指导原则2这就需要在编制控制性详细规划时做较为深入和具有针对性的城市设计系统研究,提出相应的城市设计控制要求,其中包括对建筑体量、体型、色彩等要求()强调了交通需求分析的内容3其中明确提出了对公共交通场站用地范围和站点位置、道路断面、交叉口形式及渠化措施主要目的是加强交通的规划研究与设计控制在规划实施实施过程中涉及到地块开发容量、人口容量等指标都与交通系统的承载力密切相关,规划调整时交通影响分析与评价也是重要课题之一另外,在规划用地布局和地块边界控制时如果不事先考虑好公共交通的场站布局、站点位置、交叉口形式与渠化措施将有可能在实施、改造与整治时缺乏足够的城市空间,许多设施被忽略或无法落位「国内的控制性详细规划实践证明,这些方面的控制至关重要不可忽视()对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合主要是保证市政设施配套,并作为地块4开发条件的重要参考()关于地下空间利用的具体要求5随着城市经济实力、建设水平的提高和集约使用土地的需要,地下空间的综合开发利用越来越成为城市开发建设的一项重要内容但原有的控规编制要求普遍缺乏对这一方面的研究与控制手段控制性详细规划的控制指标体系中也基本上未考虑地下空间综合利用的可能性和影响在规划管理的实施操作中,会出现许多争议问题和灰色空间,因此,急需对这方面的建设行为进行规范,并提出科学的控制要求新《编制办法》的强制性内容6确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容城市设计51整体环境城市设计确定城市空间形态结构;构造城市景观体系;布置城市公共发展空间;设计城市竖向轮廓宏观城市设计,即总体城市设计,是研究城市总体风貌和特色,或称城市总体规划艺术布局是在对城市自然、规状特点,以及城市历史文化传统深入挖掘提炼的基础上,根据城市性质、规模,对城市形态和总体空间布局所做的整体构思和安排北京、巴西首都巴西利亚等都能反映出其不同的时代特点和鲜明的特色总体城市设计是把握城市整体结构形态,开放空间、城市轮廓、视线走廊等系统要素,对城市各类空间环境如居住、商贸、工业、滨水地区、闲暇游憩等进行塑造,并形成特色;对全城建筑风格、色彩、高度、夜间照明以及环境小品等城市物质空间环境要素提出整体控制要求此外,城市设计关注市民社会活动,组织富有特色和文化内涵的“场所”体系城市总体设计又包括了对城市在总体环境方面的整治与部署要求,有的形成城市设计导则2重点片区城市设计以总体城市设计为依据,对城市的重点地区在整体空间形态、景观环境特色以及人的活动所进行的综合设计对片区内的土地利用、街区空间形态、景观环境、道路交通以及绿化系统等方面作出专项性设计,对建筑小品、市政设施、标识系统以及照明设计等方面进行整体安排应与城市分区规划、控制性详细规划紧密协调,构成规划管理的依据中观城市设计,也叫做重点片区城市设计,或城市局部范围的城市设计城市重点片区是形成城市空间形态的主要内容,是展现城市风貌的集中代表如城市中心区、历史文化保护区、城市滨水地区、风景名胜区、居住区等对一些中小城市而言,全城本身就是重点片区对于大城市、特大城市来讲,城市范围很大,不同区域风貌特色迥异,真正体现其不同特色的,就是其不同的重点片区例如陆家嘴的城市设计引导3城市重点地段城市设计对城市重点地段或重要节点的环境空间形态,包括建筑体量、建筑高度、建筑界面、容积率、公共开敞空间、建筑风格和色彩、绿化配置、树种选择,及人文活动等城市设计要素,进行深入研究和具体组织,为引导场地设计、建筑设计和环境整治,提出相应的开发与保护的控制要求和意象性方案及管理细则其主要类型包括街道空间、城市广场、城市滨水空间、重要节点地块微观城市设计,即重点地段城市设计,或称为节点城市设计.重点地段或城市节点是泛指城市中功能、活动、视线汇聚的焦点、地点和场所,如城市街道、广场、商业中心、重要建筑群地段、特殊保护地段、滨水地段等微观城市设计的对象是人们集中停留和活动场所,也是展示环境质量、体现城市品味的重要地段,所以,环境设计细部十分重要,它不仅体现在物质空间环境中,还体现在场所精神方面如人们的行为、心理、城市历史文化积淀、民俗民风等,这也是一座城市最吸引人之处
6.控规的作用控制性详细规划在规划过程中的作用承上启下的作用管理的依据和建设的引导城市政策的载体稳定和调节地价有利于公共福利是体现城市设计构想的关键有利于对开发进行严格控制
7.指标分类规划控制指标的类型控制指标分为规定性指标和指导性指标两类、规定性指标一一必须遵照执行1用地性质建筑密度建筑控制高度容积率交通出人口方位绿地率停车泊位及其他需要配置的公共设施和市政设施、指导性指标一一参照执行2人口容量建筑形式、体量、风格要求建筑色彩要求其他环境要求、说明性指标3此类指标对表达规划控制意图是不可少的,如地块面积、拆迁比等
8.地块控制的上下限容积率可根据需要制定上限和下限容积率的下限保证地块开发的效益,可综合考虑征地1价格与建筑租金的关系,根据不同的用地性质来决定,防止低效益开发造成的土地浪费容积率上限防止过度开发带来的城市基础设置超负荷运行绿地率控制其下限,绿地率的最小值的限定,可使基地中能保证一定的绿化面积,有利于2美化环境,降低基地的使用强度建筑密度,规划控制其上限,建筑密度显示的是场地中建筑物占地面积与其他内容占地面3积之间的比例关系,表明了用地的分配状态在既定的容积率之下,对建筑密度的限定,就限定了建筑物的形态建筑高度,控制其上限为了克服经济利益的驱动而盲目追求建筑高度,造成千篇一律的4城市景观,根据建筑物的所处不同区位及对城市整体空间环境的影响程度,规划部门需要对建筑高度的上限提出规定建筑后退,控制其下限,避免城市建设过程中产生混乱,保证必要的安全距离,保证必要5的城市公共空间和良好的城市景观停车泊位,通常控制其下限
69.城市规划一城市规划的概念城市规划是一定时期内城市发展的目标和计划,是城市建设的总体部署,也是建设管理的依据城市规划是根据城市经济社会发展目标和生产力布局的要求对城市各项建设所做的前瞻性与综合性部署,其目的是为城市经济社会的发展和居民生活提供服务城市规划实质上是一种社会规划二城市规划的基本任务、合理有序地配置城市空间资源
1、确保经济与社会的发展与生态环境协调
2、确保建设活动和城市发展目标一致
3、促进房地产开发有序健康运作4。