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华强北电子元器件专业市场调查报告〔节选)区域市场概况华强北是深圳的重要商圈.狭义的华强北包括南起深南路,北至红荔路的这一段华强北路及两侧.广义的华强北指东起燕南路,西至华富路;南接深南路,北抵红荔路的一片区域,有时还包括深南路路南的临街建筑,如统建楼和世贸广场等.这片区域大约南北长米,东西930宽米,面积约平方公里.从行政区划上,华强北隶属于福田区.
15601.45华强北是中国大陆交易额最大的商业街,是大陆最有影响力的电子市场之一,也是一个业态十分丰富的商业街区.华强北是由始建于年的上步工业区改造而来.当时由于深圳特区成立不久,因此城区面积1982很小,上步工业区相当于市郊.当时原电子工业部、刀兵部、航空局、广东省电子局等单位迅速进驻,成立了一系列的电子工业企业,并建成为了爱华、京华、华发等大厦.这时,还没有华强北的概念,此处以电子工业生产为主.年深圳市人民政府、广东省和电子工业部以省市所属的电子企业和部属电子企业为根抵,1986吸收其他部门所属电子企业参加,组建深圳电子集团公司,年月19881深圳电子集团公司正式更名为赛格电子集团,1988年3月28日成立了赛格电子配套市场,当时由来自深圳本地和内地的多家厂商以及家港商,以自营自销、联营代销的方式16010经营.此时形成为了华强北的雏形,上步工业区也从一个工厂区变成为了一筹建新型的元器件交易平台,能为买卖双方提供多种效劳,卖场经营者彻底改变了场地出租者的角色.这种实体卖场的浮现,将对华强北乃至深圳的元器件分销市场产生冲击.止匕外,网上销售的兴起,也在一定程度上淡化了柜台作用.“华强电子世界网〃依托华强北,是目前比拟专业的电子交易网站之一;“阿里巴巴电子网〃凭借阿里集团的大旗,现在也有不错的市场表现;“电子元件样品网〃是新兴网站,定位在以样品带动全面销售,目前正在募资,如果有资金投入,相信开展的会很好.柜台式销售应该是中国电子行业开展水平(初级),渠道不畅(专业的代理经销商少〕,经济形式(小工厂多),税收制度(偷税走私严重),信用制度不成熟以及其它物流等方面专业化缺乏的特有产物.市场租金调查处于同一供需圈内的大电子元器件专业市场中赛格电子市场、都会电子5100页脚内容10城、新亚洲电子商城大局部为业主自营(由开辟商下设的专业市场公司进行商业管理〕少局部为包租.惟独高科德交易中央与华强世界类似,即房地产业主将自己拥有的物业,以包租的形势委托专业市场管理公司进行经营管理.业主不承当市场风险,定期收取固定数额的租金,固定租金低于市场租金水平.经市场调查,类似专业市场的市场租金如下所示()赛格电子市场1/、人,l=r4*1rrr pr[Yn Jn楼层经吕坝目隔档租金房间租土十均出生AI电子儿命件1F5000-60008500^1500012000-2200018002A电子元器件4000-4500--6000-12000-12000〜1500017003F u臼唧牌JL电rt地15000~2000015000^200001800r口口牌电脑4F15000^2200012000^180001500—_1L_5F电胭配件、数5000^650010000~120001200电脑配件、数6F4500-80009000-110001000电脑配件、数7F4000-50006500~10000800电脑配件及8F6000-7000500注上述平均租金中的单位面积,均为使用面积而非建造面积,下同1:注一年签一次合同〔每年续签次),一次性支付一年租金;不需支付水电2:1及物业管理费〔超标用电除外);需交税押金;需缴纳财产保险费元/年.200楼层经营工程柜台租金隔档租金房间租金平均租金〔2)宝华电子15000〜3000015000〜30000125011页脚内容口十二/、钥人[7古+、匕手口八中[白]口\T7LArXH八-□.
3.但口出土~~红坝日平均才口.小m2F2000^25003000~35008000-10000840电胭配件、数3F2800~32004500~6000500数码及电抽配4F油僻一次合同海年续修加尸次性支付半年谶织;不添嘎付泉电及360TH1〜物业管理费〔超标用电除外);需交税押金;需缴纳财产保险费元/年.200(3〕都会100电子城焉力,否口/、wrr人—齐直上、光土闩工一口[口干口人vnrLAfnrr人帙层红国_£程不也口忸苴房怛」相苴十土习忸苴电丁儿器件1F3500^45006000120001000电」儿器件2F2500^30003600/00072电丁儿砧件3F180024006400450注一年签一次合同[每年续签次),一次性支付半年租金;不需支付水电及i物业管理费(超标用电除外〕;需交税押金;需缴纳财产保险费元/年.200〔〕新亚洲电子商城4…U门A、程层本巨台租金隔档租金房间租生平均租金,经宫工程电1F4000-45006000-8000175001000十兀器电十几器2F3500~40007000^9000580电力儿器3F4500300电手兀而4F3000〜4000200电于儿砧5F2000-3000150----A------1——------注一年签一次合同〔每年续签次),一次性支付半年租金;不需支付水电及物业治理费1(超标用电除外);需交税押金;需缴纳财产保险费元/年.200
(5)高科德电子交易中央*兴旦怛口不FI,金历口」租缶1工/祖能1电子元器件红吕坝曰柜台18001F000-2SOO7200—10400电子元器件AF5000-7000500电子元器件柜台2F1000~15005000~70001000品牌电脑、笔记隔档3F2450-42003600-8000350电脑配件、卫星隔档4F1400〜19602640-4620280导航系统及电脑办5F2860-6000260公自动化设品牌商家办公区6F2640-5060220仓储7F1620-2340180注一层所有签约用户,赠送个月经营期;层所有签约用户,赠送个月经营期.1:32s64注签约一年,一次性缴纳租金一年,可享受折优惠;签约二年,一次性2:
9.5缴纳租金两年,可享受折优惠;签约三年,一次性缴纳租金三年,可享受折优惠.
8.58注需交税押金;需缴纳财产保险费〔柜台元/年、隔档元/年、房间元/年).3:200300500⑹赛博数码赛博宏大数码广场年月开业,面积平方米,内有个商铺,年销售额亿元,202269,
0002561.8日平均客流量约人次,主要经营通讯、数码、电子等个名牌产品,赛博广场首创百货〃800056“IT概念,为厂商及消费者提供连锁卖场.IT3c人/工人44k|=r4*i/rrr npr[Yninzs.楼层经吕坝目房间租土十均出生+机lb r9000^1100015000^25000830品牌电脑2F品牌电脑3F7500-800010000-12000700电脑配件、4F3000-40003500-4500500批发电脑5F3000-8500280注一年签一次合同(每年续签次),一次性支付半年租金;不需支付水电及物业治理费(超1标用电除外);需交税押金元;不需缴纳财产保险费.1000市场租金及经营模式分析通过对以上市场租金的调查分析可以看出,专业市场的租金由于业态分布、楼层不同而上下不等,此外与建造物的格局、平面形式也存在一定关系.作为依赖柜台分销模式的华强北电子市场,对外出租柜台、隔档或者房间主要按使用面积计算租金,根据业内人士的经验数据,由工业厂房改建的电子市场其空间利用率相对较高,卖场的使用面积与建造面积之比约在之间,新建的电子市场(商场)基于消防、环保及物流空间1:
1.3等设计上的考虑,实际使用面积占建造面积的比例会有所下降,约在之间.根据现场勘察1:
2.3-1:
2.8结果,华强北电子市场根据建造面积估算的租金标准如下赛格电子市场元/平方米490宝华电子元/平方米460都会电子城元/平方米100430新亚洲一期元/平方米340高科德电子交易中央元/平方米380华强北商业区由工业区转变而来,专业市场经营公司依靠租赁物业从事商业化经营,成为华强北商圈形成和开展的鲜明特点.根据调查了解,与「华强世界」处于同一供需圈内的类似专业电子市场的包租价格〔市场经营公司承租本钱)与转租价格(市场经营公司租赁收入,或者称之为市场租金)如下表.单位元/平方米(建造面积)赛格电世界以电脑及配件为主;1T
23849048.57%都会电子以电子元器件为主
210012043027.91%新亚洲一期以电子兀器件为王
311034032.35%页脚内容15步行街从上表可以看此包租价格约占市场租金的摆布,扣除经营本钱因素,市场经营公司的盈利30%水平较强.市场经营公司虽获利较大,但他们是市场经营的组织者,没有专业市场公司整合市场资源,就没有华强北的今天.华强北家大型商场中,有家通过租赁物业的方式从事商业经营,占总数的2820仅有家为自有物业.实践证实,业主直接经营市场大多不甚成功.如中电电子市场(电子科
71.4%,8技大厦座)、宏大数码市场(现代之窗)等,上述物业最终转由深圳市万商汇实业和深圳赛博数码B广场有限公司经营.同时,专业市场公司在市场经营中的风险也较大,并非坐收渔利.华强北绿杨食品世界、真宝世界、女儿国、创景名店坊、东方时尚等的相继倒闭就是明证.所以,抛却专业市场公司,通过业主直接面对市场的方案不仅要付出较大的经济代价,而且这种撇开市场组织者的做法是不现实的.在市场竞争的条件下,包租价格占市场租金的结构比例应是符合市场规律、均衡租户、市场公司和业主三方的利益并有利于市场运行的可行方案.华强北的开展,经历了从工业区向商业区,由第二产业向第三产业转变的开展模式.期间形成为了主流的物业经营模式一业主+市场经营者+小商户.成功的市场经营者,经历了市场培育、业务内容筛选、品牌维护、管理效劳经验的积累以及对物业进行商业改造、设备投资等一系列开展过程.页脚内容16步行街在华强北的商业经营初期,一方面,房地产的业主为吸引经营者入驻,往往会采取低租金的方式以到达“放水养鱼〃的目的;另一方面,有些经营者在资金缺乏的情况下,将有限的资金用于商场的改造装修,再从小商户手中收取租金、押金、进场费等,然后转交给业主作商场租金,从而实现“借鸡生蛋〃的经营目标.尽管如此,市场依然有其固有的开展规律,现在的华强北,有近的物业依然保持业主租出物业,专业的市场经营者具体经营管理市场的经营模式.95%然而,随着华强北电子商圈的日益开展,华强电子世界、华强广场商业裙楼作为电子元器件交易市场的哺育阶段完成后,房地产业主凭借产权方面的资源优势,提升包租价格占专业市场租赁价格(市场租金〕的比例并非没有可能.当前,电子创造业的生产方式在发生转变,效劳、物流、配送、仓储、网络交易平台等都要适应新形势,产业升级是必然趋势.华强北正处于一个提升转型的阶段,迫切需要创新交易模式,而所有这些创新效劳,除了要依赖市场管理公司的专业运营外,还需要房地产业主充分熟悉市场公司的管理价值和经营风险,维持房地产健康稳定的收益并稳固、强化其专业市场的优势地位,以实现电子市场由单一的产品交易中央,向具有技术支持、产品验证、生产性效劳和供给链管理等多种高端效劳功能的综合运营中央的转变.个国内举足轻重的电子元器件交易市场.此后,电子产品向来较为畅销.年月深圳国际电子城专业市场正式开业.年万商电199541997器城、大百汇商业城开业.年与赛格大厦隔华强北路相望的华强电子市场(「华强世界」)开1998业.华强北逐步成为中国南方最大的电子产品的生产及批发零售中央.与此同时,深圳开始调整产业结构,并且上步工业区由于深圳的迅速开展,这片地区慢慢成为了市中央而地价大涨,使得不少工业企业纷纷外迁.由于电子市场规模不断扩大及第二产业的退出,电子市场对周边相关配套行业需求越来越强烈.华强北的第三产业开始迅速开展,以酒店及商场为代表的效劳业入驻,兼有商贸、办公、银行、证券、房地产、餐饮及其他行业,华强北变成以商业、办公为主导、兼有局部居住的综合区.年,1994万佳百货入驻华强北,标志着华强北真正衍变成为了城市商圈.年开始,深圳市和福田区政府共同投资万元人民币对华强北商业区进行了首期改19984500造个改造工程于年月全面竣工.此外,由商家进行改造、装修等产生的投资总额达亿,121999104元人民币年底,深圳地铁一号线开通,设有华强路站,出口就在华强北,更加速了租金上涨速.2022度,而且人流越来越密集,因此产生了诸如区内交通拥堵和停车位等一系列问题,人们对第二期改造的呼声也越来越高.据统计,目前华强北共有各类专业市场个,专业市场面积超过深圳全市总量的其中经营241/5,面积万平方米以上的大型商场有家,是电子配套、家电、珠宝、钟表、服装等专业市场会萃的114商业旺区.每日的客流量在万人次以上,日资金流50量达亿元人民币.10步行街相对于东门、人民南、中信广场、南山南油等商圈,华强北之所以成为深圳市的超级商圈,除了城市商业中央由罗湖向福田扩展外,更重要的是华强北碰上了深圳城市功能和产业结构变迁带来的巨大商机.华强北从上个世纪的厂房、工业区到今天综合性与专业性相结合的新兴商圈,作为交易额“全国第一街〃,离不开是深圳的优势产业背景.深圳是全国IT和电子创造出口基地,华强北赛格电子等市场的电子产品交易在全国都有影响.华强北的商业价值在深圳近年的改革事业中得到了很好的积累和释放,是历史的沉淀选择了25华强北作为世纪深圳的中央价值区.21专业市场细分纵观整个华强北商圈,自赛格广场到振中路,以电子、电脑市场为主;从振中路到振华路、振兴路一带,那末以通讯数码产品为主.到目前为止,华强北共有电子卖场家,经营电子元器件、产品、数码产品和产品四大板块24IT的卖场共有”家,分别是赛格电子市场、华强电子世界、都会电子城、新亚洲电子商城、赛格100电子市场高科德电子交易中央、华强地铁电子中心、赛格电子市场(万商汇))数码城、赛博宏大数码广场、迷你数码港、远望数码商城、明通数码城、曼哈数码通信市场、龙胜批发中央、桑达通信数码城、高科德数码城、国际电子城和万商电脑城.其中赛格电子市场、华强电子世界、都会电子城、新亚洲电子商城、赛格电子市场高科100德电子交易中央等大市场构筑了亚洲最大的电子元器件交易市场,活5页脚内容3步行街跃此间的商户有万多家,这些商户凭借寸土寸金的柜台,开创了中国元器件分销的新模式.深圳华2强北的元器件年销售额超过亿元人民币,形成为了强大的物流和资金流,影响着华乃至全中国电300子产业的开展,牵一发而动全身,深圳华强北元器件交易市场有着举足轻重的地位.)赛格电子市场[1深圳赛格电子市场,是深圳赛格股分电子市场分公司(原名为深圳赛格器材配套公司〕于1988年月创办,是中国第一家开放型电子生产资料市场.经营范围涵盖电子元器件、仪器仪表、电子3工具、电脑整机、电脑配件、电脑外设、数码产品、计算机网络、通讯器材、安防产品、视听产品、耗材等几大类、数十万个品种.年交易额数百亿元人民币.赛格电子市场包括“赛格广场〃裙楼层和宝华大厦层(二者通过空中走廊连1~8接〕,市场先后次扩容,到达目前营业面积平方米,商户过户,市场从业人员数约548,0003,500人的规模.商场以专柜及铺位形式出租.租户之中不少是来自广东以至其他省市的分销商及贸12,000易商,也有部份是香港厂商或者其相关公司的代表.有些商户在这里设立的销售点,除从事普通销售业务外,也为下游客户提供技术支援.止匕外,亦有一些小型供给商及贸易商设立的专柜,仅担当公司代表的功能.为解决付款、出具发票等问题,有些业者选择使用赛格电子市场提供的结算设施及服务.赛格广场楼是电子元器件卖场,其余楼层是庞大的电脑卖场,宝华大厦1楼是华强北主要的笔记本电脑卖场,内有各大品牌的展销专柜,交易较标准化;宝华页脚内容4步行街大厦其余楼层也为电脑卖场.赛格电子市场年销售额个亿,每日客流量达万人40s506s8次.()华强电子市场2「华强电子市场」年月开业,位于深圳繁华的电子一条街一一深南中路华强路口,19987是经营现代电子产品,集信息、技术、产品和效劳为一体的大型综合性专业市场.「华强电子市场」楼是电子元器件市场,其余楼层为电脑、数码产品及电脑配件市场楼.7为仓储用房.由于「华强电子市场」系栋建造相连,所以占地面积相对较大.3相对于赛格电子市场,「华强电子市场」拥有更完善的卖场体系,赛格仅是电脑卖场十分红火,而「华强电子市场」,在工业工控、电脑维修、二手交易方面均表现出色;各种工控机、板在此都有销售,四楼的二手市场也呈现出购销两旺的状态.「华强电子市场」年销售额约个亿,日客流量20约万人次.5~7都会电子城3100由深圳市中昊源投资开展开辟的都会工程,其住宅局部曾经是华强北最为抢手的投资小户100型,住宅局部在不到一年时间全部售罄.在华强北人气支持和商业环境的双重作用下,都会的商100业裙楼以都会电子城的命名正式推向市场,成为深圳华强北经营电子及元器件的大型专业电子100市场.都会电子城位于「华强世界」以西,深圳地铁一号线华强站以北,于1002022页脚内容5步行街年月正式开业,总经营面积达平方米层主要经营电子元器件楼为仓库层塔楼集结318,000,1~3,4,33众多电子商户,使经营和办公连为一体.由深圳市中昊源投资开展下设的专业管理公司深圳市都会电子城进行商业管理.100都会电子城商场实行统一形象、统一推广,同时提供客户商务、代理、储运以及法100律、税务、保险等多项业务效劳.⑷新亚洲电子商城新亚洲电子商城规划总面积约为万平方米,分两期开辟,位于振中路与中航路交汇处,距华8强北路约米,距振华路约米,距地铁号线华强路站约米,是目前国内规模最大的电子50301100生产材料贸易与采购中央.新亚洲电子商城一期工程于年月开业,营业面积约为万平方米,商城主营业区共
202253.4有层、地下层为停车场,顶层楼为仓储中央.商场以展位、互动展区、专柜和铺位的形式出租,56可容纳商户达千余家,商场首层是中央互动展区与品牌旗舰区,中央互动展区可为广阔商家提供轮流展示自身产品的时机,旗舰区是品牌贴片元器件与集成器件的展示区;第层为商城主营业区,主要2经营品牌电子元器件零售、小型批发;楼主要经营品牌集成、贴片元器件的批发;层是专门为品34牌分立元件商家量身定做批发与办公为一体的空间;楼为电子超市,主要经营电子工具、仪器、仪表5展区,工业限制系统器件.新亚洲二期为栋层塔楼,由深圳市新亚洲实业开展开辟,包括商业和商务公寓两局部,其132中广层裙楼商业面积平方米,定位为电子商场,416,100页脚内容6步行街于年月开业,是华强北罕有的具有年产权的电子商场;层为高档酒店式商务公寓,202212706s30面积区间在平方米,总共套.28s68932高科德电子交易中央5赛格电子市场高科德交易中央是由深圳市高科德电子与深圳赛格电子市场合作打造的一家集电子、电脑、数码产品经营为一体的超大型专业卖场,总经营面积约万多平方米.
3.9高科德交易中央共层,可容纳铺柜位万多个,于年月正式开业.采用租赁的形式对8120229外招商,招商对象为电子、电脑、数码产品的生产商、代理商、经销商及个体经营者,目前招商工作仍在进行中,商场人气有待积聚.赛格电子市场高科德交易中央定位为电子元器件、电脑、数码产品、液晶周边配套产品和办公设备的专业市场.市场现状分析本次仅针对电子元器件专业市场进行分析.在世界电子元器件分销行业中,中国元器件交易市场是最为独特的一种.中国的电子元器件有多万种,仅靠少数分销商无法全面供货,这就为柜台分销商提供了生存空间,缺少他们无法提供100齐全的配货效劳.而且,对生产批量不大、定单不稳定的中小型企业来说,柜台分销商是最正确的供给商.深圳华强北作为中国电子元器件交易市场的策源地,是公认的中国式元器件分销页脚内容7步行街渠道的开创者,其经营模式被广泛复制.短短几年,便在珠三角、长三角、京津唐等地,涌现了大批元器件交易市场.在深圳,有赛格电子市场、华强电子世界、都会电子城、新亚洲电子商城等构筑100的亚洲最大元器件交易市场;在上海,有赛格电子、晶滩电子广场为代表的元器件交易商圈;在北京,有中发电子市场、知春电子城等北方最大的元器件市场.这三大元器件交易市场影响并推动着中国电子产业的开展.华强北电子元器件市场发端于赛格电子配套市场.上世纪年代初期,中国的90电子元器件配套率不高,大量元器件靠进口,受惠于多方面因素,深圳华强北的赛格逐渐成为电子元器件的集散地.许多早期的创业者进驻赛格,开创元器件分销市场.后来,华强电子世界的浮现打破了赛格的垄断,形成为了赛格、华强电子世界两大超级电子市场.在此,一批批柜台分销商创造了财富神话.淘金之后,不少分销商转投实业,开办工厂,但仍将华强北作为信息采集的窗口、产品展示平台,许多柜台暗地里有工厂做支撑.早期,市场潜力巨大的华强北吸引来自各地的创业者.其中来自广东潮州、浙江和福建的分销商建树最大.在华强北经营电子元器件的商户中,有摆布是潮洲人,他们主营各类电子元器件;而70%来自浙江、福建的分销商主要做接插件销售.互为补充的产品结构,使得华强北柜台分销商的配货水平非常强,能满足客户的不同需求,确立了华强北电子市场在客户中的地位.然而,元器件分销行业门坎低,短短几年时间里,深圳华强北柜台分销商的数量剧增,行业竞争日愈剧烈.特殊是近两年入驻华强北的柜台分销商,由于在资金、渠道、产品质量等方面欠缺,在市场竞争中处于劣势.页脚内容8步行街年华强北早期的电子元器件专业市场,仅有赛格和华强电子世界家,营业面积约为
199828.5万平方米,近年来随着赛格电子市场、华强电子世界、都会电子城、新亚洲电子商城和高科德电100子交易中央等大卖场格局的形成,营业面积已激增到5万平方米,如果再考虑年月开业的华强广场和华强地铁电子交易中央以及周边其他相对
19.320224分散的电子商城,市场供给量保守估计也有万平方米,是华强北27早期电子元器件市场规模的倍,其柜台租金也从以前的每月每平米元下降到元摆布,33,0001000从前高利润的市场已不复存在.新亚洲二期于年月开业,目前仍在招商,空置率在以上.20221240%柜台销售模式使得柜台分销商之间的价格竞争不断加剧,一些来路不明的货物逐渐进入市场,产品质量开始得不到保证.也有不少商户为了增强竞争力,同时在赛格、华强、都会、新亚洲开设柜台,造成为了商户数量虚增的现象.但是,昂贵的租金、同质化的产品,反而使这些商户的竞争力有减无增.止匕外,华强北电子市场是一个以生产资料批发为主的全国性电子产品交易市场,市场的性质决定了交通对其开展的重要意义.华强北商流开展的同时,带动了物流的开展,而物流的受阻也将制约商流的开展,两者是相互依存的.目前华强北因交通管理不到位,管制举措不恰当,对商业区的经济运行影响颇大.物流营运受阻、小区道路微循环梗阻等问题已经在一定程度上造成华强北市场资源的流失.不少行业人士预测,在未来至年内,将有至的华强北柜台分销商被淘汰,华强3U530%50%北元器件分销正处在洗牌的前夜.同时,深圳的其它地方也在复制华强北模式,浮现了大批规模不等的元器件交易市场,华强北的地位面临挑战.位于深圳宝安区的沙井电子城,已提出超越华强北元器件分销市场的方案,立志成为深圳最大的电子专业市场.针对华强北物业本钱高、交通压力大、物流配套根抵页脚内容9步行街设施缺乏等因素,沙井电子城着力打造先进的元器件配送中央,对华强北的经营模式进行创新,强化物流效劳,开展电子创造业效劳贸易,构筑华南地区的电子创造业务中央.止匕外,挑战华强北地位的还有深圳华南城电子交易中央,通过吸引元器件创造和整机创造厂商,将元器件配套转移到华南城.电子市场不管是数量还是规模如雨后春笋般快速增加,以致成泛滥之势.对于华强北元器件市场面临的内忧外患,有关业内人士曾经表示卖场经营者管理不善是华强北竞争失利的主要原因.赛格、华强、都会、新亚洲、高科德这大卖场的5经营者没有参预元器件运营,仅是出租柜台,对商户开展引导不够.如今,上海、北京等地都在。