还剩6页未读,继续阅读
文本内容:
北京奥特莱斯案例调研报告-、基本情况和结论建筑人均消费额商品均价W称冏而档次所属冏圄友展滔刀面积(翼1(元/人/次)中低档1爱家奥特莱斯8,000150-500300-800亚奥好燕莎奥特莱斯35,500400-10001000-2000中高档国贸泛CBD良好活力东方.奥特■■■■■68,000朝青板块非常好—来斯■■■■■■■■■■泰特奥特莱斯中央别墅区良好——■■■■■■■■中高郊区(道路上海奥特莱斯110,000500-15001500-2500中高档良好档,干线汇集地)注
1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通;
2、商品档次也代表入驻的品牌的档次
二、详细情况
(1)北京奥特莱斯布局分析从布局上看,大的奥特莱斯经营店集中在东边(国贸CBD)和北边(亚奥)商圈内,西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外,还没有规模大有特色品牌折扣购物中心,而西北(西山板块、中关村等)开发了大量的高档别墅和社区,聚集了大量的高端消费人群,修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会
(2)周边环境名称地理位置商圈情况投资开发商开业时间安贞里、塔院等老社区北
三、四环之间;朝阳区民族园;(年龄偏大人群)以及爱家奥特亚运村、奥运商圈;周边有北辰购较远的凯旋城、欧陆经典爱家集团2005年1月莱斯物中心等大型购物中心;项目位于洛克时代大量的社区和中华民族园旅游风景区内办公楼朝阳区东四环;属于国贸的泛CBD周边具备完善的社区,且北京新燕莎控股燕莎奥特区域;紧邻欢乐谷,紧邻京沈、京离四惠等高档住宅聚集(集团)有限责任2002年12月莱斯津塘、京通高速路一二期近4万平区较近公司米,三期8万平米在建东
四、五环之间,紧邻国贸商圈、商业板块有国美商业街朝阳公园、朝青板块已经具备良好(10万平米)、中粮朝东方基业投资集活力东方.的商业条件(北京星河湾、天鹅湾、青大悦城等仅08年就达团(总投资20亿将于年底开业奥特莱斯远洋国际中心、棕桐泉、A-Z-TOWN.40力平米的商业设施投元华纺易城等一大批高档社区达700入;五公里内的常住人万平米)口总量达100万中央别墅区(有观唐、北、长岛澜桥等别墅),
五、六环之间,临近赛特奥特广顺东大街、南皋路两条赛特购物中心(创望京高科技园区、金盏金融园区;在建莱斯商业街在建办16年)周边大型社区雍景桃园、望京太合五寰、马泉营中环在建郊区(青浦赵巷镇318国道以北;紧临A9高速公路,南北分别为沪周边有一定量的别墅,社白联集团(经营)上海奥特杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金区不多,主要是郊区休香港九龙集团2005年运营莱斯高速公路,西邻A30郊环高速公路,闲购物(建设开发)离人民广场26公里)
(3)建筑概况建筑风营业面积(平停车位名称层数建筑面积(平方米)方米)商铺隔断面积等配套格中间大开间货架摆4(含地伊斯兰城爱家奥特莱80006000设、四周有30-50平下一层)100堡建筑风斯米小隔间格.
3.55万平米(目前正在规中间敞开间、内部隔划三期达8万平米以形成1983221000个中式燕莎奥特莱断MALL)斯一期在建
6.8万平米;二活力东方.期将规划20刀平米的终端5(含地—1000个现代奥特莱斯服务、酒店公寓、写字楼、下一层)物流等配套项目1--------------------------1赛特奥特莱————规划中斯上海奥特莱11万平米(23栋建筑;从—100-500平米—欧美斯南到北1-4层)
(4)经营状况人均消费额商品主要价格名称经营模式经营业态经营品牌出租率(元/件)(元/次/人)按销售额提成服装、体育用品、户150(国内品牌爱家奥特莱租赁、物业等外休闲、眼镜、童直营较多)中100%150-500300-800斯费用装、饰品等低档购物、休闲、娱乐(一燕莎奥特莱同上期C座有完善的餐200(中高档)100%400-1000500-1500斯饮配套)服装、体育用品、户活力东方.奥同上外休闲、时尚消费————特莱斯品、餐饮娱乐赛特奥特莱同上—————斯上海奥特莱以租为主、租售200(国外一线居服装、鞋、餐饮等90%500-1500500-1500斯结合多)
(5)进驻品牌统计(上海奥特莱斯)奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施上海奥特莱斯的经营特色说明如下:i、虽处郊区,但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地,汇聚上海及周边客源上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北,嘉松中路以东新通波塘以西,紧临A9高速公路,南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路,西邻A30郊环高速公路离核心区域人民广场26公里(开车
30.50分钟),所以吸引上海本地以及周边城市的顾客
2、经营以中高档品牌为主入驻的近200个品牌中,以国际一二线品牌为主,国内品牌较少商品均价在500-1500之间,人均消费额较高
3、欧式风格、低密度低容积率建筑,购物之余有公园游玩休闲之感上海奥特莱斯设计采用欧式风格,且大多为一层商铺建筑,且设有喷泉、公园、草地、桥廊等,并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮,使人在购物之余能尽享公园游览之乐
4、租售结合出于物业增值、统一管理等原因,商铺大部分只租不卖,但对于大的品牌商,也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等入驻的部分品牌如下□服装、箱包、鞋等中文名英文名StefanoRicciTommyHilfiger阿玛尼ArmaniDunhillCERRUTI1881俊思集团ImagineXGroupHugoBossS.F.F杰尼亚ZegnaOutletStore威尼帝VENETIA彼雅泊Piombo蒙迪MondiEECTimeZone三品牌专卖店THREEfashionstoreM0M0VISI0N雅格狮丹AquascutumMOSCHINOJEANS奥德臣AutaSon纪梵希Givenchy夏利豪Charri nlLiujo雅度夫AdolfoDominguez伯爵莱利PalZileri宝姿Portsinternational康纳利CANALI宝马精品生活方式BMWLife-style7camicieL1aBM1HB1MHM11HH___1MHM1HBM1aBM1MBM1HMM1aBi1HB1aH9S.T.DupontLT.Adidas,阿迪达斯QuiksilverColumbiaJessica/Colourl8/WeekendWorkshop诗阁AscotChangLaVico朗维高NAUTICA威波特Reporter海德Head砂之船SasseurTimeZone喜悦家居HomeshareCallisto彼芭Biba、乐斯菲斯TheNorthFace特格意Tecgar乐途Lotto、乐卡克LeCoqSportifMissSixty锐步Reebok卡尔文•克雷恩CKUnderwear乐飞叶Lafuma,耐克_______________________NikeiwWilson爱思AEE莱尔斯丹LeSaunda希思黎Sisley、石头福来Stonefly1HlM11Hli11HH1Hll奔驰服饰贝纳通UnitedColorsofBenetton捷曦JCCollezioneLStudiol.F.F.IIenryCotton,s.亨利卡登斯.妙丽Millie s夏娃的诱惑Eve sTemptationESPRIThomeKALAKALA罗莱黛安芬JOCKEYF SPRINGBAMBOO新秀丽Samsonite爱思ACE德爵Wolsey RomeMilan凯撒TOMBOYSINOESPRITKAKO可樱KEYINGeigenpostClarksJOJOGUESSKUHLE圣伽步SKAP左天奴ZOTENO避风塘•—*4------------------------------------GEOXNINEWESTCARVEN_______________________BONIA_______________________卜威斯康尼VSKONNE伊芙心悦EVE@NYLACOSTE瑞诺玛renoma_____________/妮FTNTTYAIJSSTNO.马天奴MYTENO米奇妙ZA____________1巴布豆LUXMANSNOOPYLilly丽婴房‘珂罗蒂雅CORDIER凯普狄诺CAPTAINO八仟代‘金利来goldlionTCNYUMBERTOBESANISatchi布莱恩BRUINLACOSTEBANISS萨托尼SARTORE博格西尼BogeaSeniCALAMARBosssunwen金迈王、其乐大帝、公牛巨人MarcoAzzali铁凡尼皮尔卡丹牛仔yesBOSSYOUNGPOLOVIGOR俪思U.S.POLOJohnson____________________5thSTREET_____________________萍果Levi sKappa卜NIKEGOLF黄金能二叶草系列adidasrapidoMIZUNO.新百伦nawha1anFTLamborghiniCDDN,卡丹狄诺_____________________WDUICH________________________BRUNOTTI保罗丹尼U.S.POLO卡尔丹顿SQUISITOPIZZA(餐饮)Bosssunwen男装凯撒大帝TASSIGNYKARLKANIMARKBOSE圣大保罗JeepEVAOUXIUGENTLEPENGUINNORTHLANDSAUCONYFILAMunsingwearMARISADOMANIDUNNULUXMANSPARKCARA□餐饮、娱乐等配套设施中文名英文名诗泥女子快美中心台湾水果吧(餐饮)永和豆浆(餐饮)燕鲍翅(餐饮)恋(餐饮)千秋餐饮(餐饮)嘉派琪珂慕托丽伊品博大水晶百利市舒雅奥黛丽法典娜甜密密(餐饮)吴越人家(餐饮)避风塘上海银行星巴克starbuck。