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中山市三乡镇白石环经济联合社(“大坊塘片区单元)“工改工”A宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新(“三旧”改造)专项规划和经批复规划条件论证,三乡镇人民政府拟对位于三乡镇白石环村“大坑塘”片区的中山市三乡镇白石环经济联合社(下称“白石环经联社”)旧厂房用地进行改造,由政府整备(挂账收储)改造,采取全面改造的改造方式改造方案如下
一、改造地块基本情况
(一)总体情况改造地块位于三乡镇白石环村,北至现状厂房,南至现状厂房,东至兴华路,西至现状山体,用地面积
3.7931公顷(
37931.39平方米,折合约
56.90亩)
(二)标图入库情况改造地块于2015年6月纳入“三旧”标图入库,图斑编号,纳入图斑面积
3.7931公顷(
37931.39平方米,折合约
56.90亩),改造地块全部纳入本次改造范围
(三)权属情况改造地块属集体土地,现状用途为工业,未办理建设用地使用权证,所有权证号为中府集有
(2015)第号,为土地所有权人白石环经联社自2002年开始使用
(四)土地现状情况改造地块现状地类为建设用地
3.7931公顷(
37931.39平方米,折合约
56.90亩),不涉及边角地、夹心地、插花地(下称“三地”)、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地等按权属划分,涉及白石环经联社名下的集体土地
3.7931公顷(
37931.39平方米,折合约
56.90亩)改造范围内现有48栋建筑物,为白石环经联社自2002年开始使用现有建筑面积
32380.71平方米,现状容积率约
0.85,未办理规划报建等手续,主要作工业厂房使用该地块目前尚未拆除建筑,改造前年产值约为
9520.6万元(约
167.32万元/亩),年税收约为
253.98万元(约
4.46万元/亩)其中,
2.7164公顷(
27164.36平方米,折合约
40.74亩)用地已于2012年完成违法用地处罚(文号中土执法决字[2012]第1865号、[2012]第1866号、[2012]第1867号、[2012]第1934号、[2012]第2400号,[2012]第2407号),
1.0767公顷(
10767.03平方米,折合约
16.15亩)用地现正开展违法用地处罚工作改造地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素、土壤环境潜在监管地块等情况
(五)规划情况改造地块符合国土空间总体规划、经批复规划条件论证,已纳入《中山市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2020-2035年)》(中府函
(2022)414号)其中,在国土空间总体规划中,属城镇建设用地
3.7931公顷(
37931.39平方米,折合约
56.90亩)在《中山市三乡镇工业用地规划条件论证报告》(中府函[2022)223号)中,一类工业用地
3.4728公顷(
34727.67平方米,折合约
52.09亩),规划容积率
1.0-
3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,生产性建筑高度W50米(特殊工艺除外),配套设施建筑高度W100米;道路用地
0.3204公顷(
3203.72平方米,折合约
4.81亩)改造地块不涉及到永久基本农田、生态保护红线等管控要求,位于城镇开发边界内
二、改造意愿及安置补偿情况
(一)改造意愿情况改造地块涉及白石环经联社1个权利主体,三乡镇人民政府将按照法律法规及我市城市更新(“三旧”改造)政策规定,就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征询涉及所有权利人改造意愿,经农村集体经济组织的三分之二以上成员表决,同意自愿申请集体建设用地转为国有建设用地,并将涉及土地、房屋纳入改造范围表决情况如下股东成员775人,应到会775人,实际到会760人,参会率98%;表决同意人数732人,占到会人数的96%
(二)补偿安置情况改造项目涉及政府整备(挂账收储)白石环经联社集体用地合计
3.7931公顷(
37931.39平方米,折合约
56.90亩),由白石环经联社自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地,不涉及征地补偿费和安置补助费、不计提留用地,不支付社保费用经白石环经联社表决同意,上述用地集转国后交由三乡镇人民政府接管,白石环经联社与三乡镇人民政府已签订土地接管协议并明确补偿内容
(三)开展社会稳定风险评估情况社会稳定风险评估范围为中山三乡镇白石环村“大坑塘”片区旧厂房改造项目范围,土地面积
82.4290公顷(
82428.99平方米,折合
123.64亩),包含本次改造范围
3.7931公顷(
37931.39平方米,折合
56.90亩)在内三乡镇人民政府已按规定开展社会稳定风险评估,根据社会稳定风险评估结果,本改造项目风险等级为低风险
三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况根据有关规划要求,改造项目严格按照国土空间总体规划、经批复规划条件论证管控要求实施建设
(一)改造主体该项目属于“工改工”宗地项目,拟采取政府整备(挂账收储)改造方式,由三乡镇人民政府挂账收储土地后,通过公开方式确定改造主体实施全面改造
(二)需办理的用地手续根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》(粤府令第279号)、《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引(2021年版)》(粤自然资函
(2021)935号),改造地块符合办理集体建设用地转为国有建设用地手续的要求改造范围内
3.7931公顷(
37931.39平方米,折合
56.90亩)用地需办理集体土地完善转用手续,并由白石环经联社自愿申请集体建设用地转为国有建设用地上述用地完善转用、集转国手续后,交由三乡镇人民政府接管,依据《中山市三乡镇工业用地规划条件论证报告》(中府函
(2022)223号),
3.4728公顷(
34727.67平方米,折合约
52.09亩)的规划一类工业用地拟采用公开出让方式按容积率
3.0-
3.5供地给改造主体;
0.3204公顷(
3203.71平方米,折合约
4.81亩)道路用地拟采用划拨方式供地给三乡镇人民政府
(三)拟改造情况公开出让的
3.4728公顷(
34727.67平方米,折合约
52.09亩)规划一类工业用地,改造后将用于建设工业厂房将导入美妆、金属门窗制造等产业,具体建设内容以土地出让合同约定为准项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》改造后投资强度不低于600万元/亩,达产年起年产值不低于1200万元/亩,所产生的年税收以土地公开出让时项目招商准入审定结果为准
四、资金筹措公开出让的
3.4728公顷(
34727.67平方米,折合约
52.09亩)规划一类工业用地,由改造主体投入资金不少于31260万元进行改造;划拨给三乡镇人民政府的
0.3204公顷(
3203.72平方米,折合约
4.81亩)道路用地,由三乡镇人民政府投入资金进行建设以上数据以最终实际发生为准
五、开发时序公开出让的
3.4728公顷(
34727.67平方米,折合约
52.09亩)规划一类工业用地,项目开发周期为2年,自签订土地出让合同之日起6个月内动工,自动工之日起24个月内竣工,拟分1期开发建设,主要实施建设工业厂房及相应配套设施
六、实施监管项目供应土地按《中山市国有建设用地供应管理办法》实施监管。