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文本内容:
第一章项目分析0项目概况
1.10项目基本情况
1.
1.10项目实施环境
1.
1.21项目目标LL32项目总平面图见附图（图总平面图）
1.21—23项目管理的特点和难点
1.33建设方式及进度安排
1.43第二章项目的范围划分和组织结构5项目总平面图与各标段项目平面图见附图
2.15总承包商施工范围划分
2.25划分原则
2.
2.15划分方案
2.
2.25建设项目的项目结构分解
2.36整个项目开发过程中各单位的组织架构、职责及管理关系
2.47业主方管理的组织结构
2.57项目实施主体选择与控制
2.68监理公司
2.
6.18勘察设计公司26310第三章项目实施计划投资估算融资方案10项目投资方案
3.110项目投资估算
3.212资金筹措、投资计划及借款利息
3.313投资风险分析
3.414房地产投资风险的类型34114该项目的主要风险和规避措施15第四章项目实施过程中的控制15进度控制
4.115进度控制的目的
4.
1.115进度控制方案的编制
4.
1.216工程进度的检查
4.
1.316度偏差原因的分析
4.
1.417工程进度计划的调整
4.
1.518质量控制
4.218投资决策阶段质量控制42118设计阶段的质量控制
4.
2.119工程项目施工阶段的质量控制
4.
2.220成本控制
4.321项目策划阶段的成本控制
4.
3.121项目设计阶段的成本控制
4.
3.222发包、施工阶段的成本控制43322项目销售阶段的成本控制43423合同管理
4.423图2—3—1工程项目结构图整个项目开发过程中各单位的组织架构、职责及管理关
2.4系图3—1项目机构关系图项目具体的设计、施工、监理任务及材料供应通过签订合同交由各承包商完成项目办主要负责
（1）建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，负责监成本控制工作督协调各方关系，包括与各职能部门的关系以及设计、监理、施工单位等之间的关系过并协助监理公司进行工程管理程负责本项目的营销，即负责项目营销人员的培训管理，对外宣传包装，制定营销计划及实施，并负责对客户的接洽活动业主方管理的组织结构
2.5为适应项目的开发运营，辅助经理的统领工作公司内部的设置如图2-2所zK o各部门的工作安排:
（1）工程部负责项目前期工作的接洽，项目前期的可行性研究，前期经济评价，项目的策划，项目的报批报建，招投标工作的开展
（2）财务部负责项目的资金筹措及制定资金使用计划，做好工程的各项财务工作及成本预算，确保项目的造价控制
（3）项目部负责项目的现场施工管理，项目的安全、质量、建设进度管理，协调土建、安装、给排水、电气、景观等各项施工队的工作
（4）办公室负责公司项目的资料收集和管理，公司的文档管理，人事管理，后勤管理和办公用品的采购
（5）销售部负责指定项目的楼盘营销计划，具体的各项营销措施，组织职业顾问的培训及楼盘的销售，同时负责与销售有关的合同的管理工作董事长总经理副总经理副总经理yJ__V图3—2项目组织结构图项目实施主体选择与控制
2.6监理公司
2.
6.1工程项目的实施阶段是整个项目建设周期中时间最长、工作任务最繁重、项目投资支出最多的一个阶段，抓好这个阶段的项目管理工作最为重要，所以选择一个好的监理公司是非常必要的1选择方式根据我国有关规定，本项目的项目监理单位通过招标的方式来选择和确定2选择标准根据国家标准，该开发区项目总建筑面积为
45936.3M2为了更好的保证建筑质量，该项目拟选择甲级工程监理企业具体选择标准如下1具有独立法人资格并具有建设行政主管部门核发的工程监理企业甲级资质证书2可以委派到该项目的监理工程师至少且至少6人且至少四人取得监理工程师注册证书3监理公司信誉良好，工作责任心高，工作原则性强4工作业绩丰硕，至少有五次监理总价在一亿元以上的建设项目，个项目的质量、成本和进度符合业主要求
2.
6.2承包公司承包方式1本工程建设面积为大项目，根据要求整个项目分两期完成，公司的自有资金有限，无力同时偿付太多的人、材、机的费用，因此决定该项目各期项目都采用总分包的承包方式总承包商和材料供应商和材料供应商由业主自定，分包商由总承包商选择，但应经过业主同意选择标准21具有独立法人资格并具有建设行政主管部门核发的房屋建筑工程施工总承包企业二级资质证书2有知名度的建设施工单位，信誉良好3以前所称包过的工程有获得建筑工程各种奖项的企业优先考虑勘察设计公司
2.
6.3选择方式1通过公开招标竞选的方式，选择最佳勘察、设计单位，同时应对其资质、资信的合法性、有效性进行严格审查，并要求勘察设计单位均达到工程勘察、设计企业甲级资质2选择标准具有独立法人资格并具有建设行政主管部门核发的工程勘察、设计甲级资质证书勘察、设计公司必须具有50人以上专业设计人员，其中高级设计师10名以上，这些设计人员必须持有从事规划设计工作5年以上，且具备相应的技术职称并持有行业主管部门颁发的岗位证书设计公司应信誉优良，未设计过不合格建筑人员素质高,原则性强，了解城市地区地质情况,能更合理地进行建筑设计，节约成本项目实施计划投资估算融资方案项目投资方案
3.1一投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资含贷款建设期利息为
27509.94万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金，二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分资金动作方式如下自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入
15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷本项目开发总投资（含贷款利息）共计
27509.94万元，自有资金4800万元，占总投资的
17.4%,销售收入再投入用于投资合计
7709.94万元，另需贷款额合计15000万元
（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费;在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款,用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成
1、自有资金整个项目的自有资金为4800万元，占总投资的
17.4%,分3年投入详见表3-1表格3—1自有资金年度投入表（单位万元）第一年第二年第三年
2505.
114936.
6657.
842、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计15000万元，占总投资
54.5%；从第一年起到第二年止每年借一笔表格3-2银行贷款年度投入表（单位万元）第一年第二年
750075003、销售收入再投入销售收入再投入按销售收入的
15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的
11.9%,下半年为整个销售收入的
3.6%,总销售收入再投入为
7709.94万元，占总投资的28虬表格3—3销售收入再投入年度投入表（单位万元）第三年上半年下半年
6142.
3279.87项目投资估算
3.2项目总投资估算为
27509.94万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等项目总投资估算如表
4.
1.所示项目总投资估算表表单位（万元）
4.1序号项目总投资估算说明土地费用按每亩万计算
15041.96352建筑安装工程费
11484.08按2500元/n计算3基础设施建设费
2293.31具体计算见附表
4.1—14前期工程费
838.56具体计算见附表
4.1—25管理费用
589.741+2+3+4x3%按销售收入计算销5%6销售费用
2449.33售收入见表
4.1—37财务费用
2386.7具体见贷款还本分析表8开发期税费
1194.36具体计算见表
4.1-49其他费用
793.15具体计算见表
4.1-5不可预见费
10438.482+3+4x3%总计
3.31资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是企业自有资金，二是银行贷款,三是销售房收入用于投资部分本项目开发商投入自有资金4800万元作为启动资金，另需向银行贷款15000万元用于投资，剩余部分
7709.94万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中万元的银
27509.
942386.7行贷款利息从住宅销售收入中支付详细投资见计划与资金筹措表见下表建设经营期序号项目合计年年年201420152016上半年下半年上半年下半年上半年年下半年投资总额
127509.
942580.
211964.
358196.
437607.
536831.
5579.87建设投资
1.
125123.
242580.
211764.
358196.
437442.
236660.
2179.87土地费用
5041.
961260.
491260.
491260.
491260.4900建筑安装工程费
11484.
08003887.
874998.
692597.520基础设施建设费
2293.
31001360.
39680.
19252.740前期工程费
838.
56279.
69349.
61209.26000管理费用
589.
7498.
2998.
2998.
2998.
2998.
2998.29销售费用
2449.
3300612.
33612.
33612.
33612.33开发期税费
1194.
360359.
56359.
56359.
56115.680其他费用
793.
15324.
38216.
24105.
1184.
5641.
3221.54不可预见费
438.
4873.
0873.
0873.
0873.
0873.
0873.08贷款利息
1.
22386.
70288.
390880.
8901217.42流动资金
1.20000000资金筹措
227509.
942580.
211964.
358896.
437607.
536831.
5579.
8779.87自有资金
2.
1480001964.
353961687.
74689.23八借款
2.
2150002580.
21075005919.7900销售收入再投入
7709.
942.
300006142.
3279.87投资计划与资金筹措表投资风险分析
3.4房地产投资风险的类型
3.
4.1对房地产投资风险进行分类，可以更加具体的把握房地产投资风险并且分析来自来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便根据房地产的特点，区分轻重缓急，对症下药，从而有效的降低房地产风险投资决策阶段的风险房地产投资前期阶段的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险,市场定位风险，投资方案决策风险等对于房产投资自身的特点，这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失前期工作阶段的风险在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险开发建设阶段的风险开发建设阶段的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险，例如承包方式风险、按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等租售阶段的风险房地产经营阶段的风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险它是投资者不可避免且难以控制的风险该项目的主要风险和规避措施
3.
4.2结合上面房地产投资风险类型的识别和当前国家宏观政策对房地产业的调控，该项目的主要风险是在开发周期中的租售阶段的风险目前，进行商品房预售并回收建设资金，是房地产开发企业筹资开发资金的一种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发公司滚动发展项目从实际情况看这几年由于银行贷款较为困难，预收账款逐渐占据了开发筹资的大部分比重该项目预售资金筹资占项目资金的比例较大，预售款的回款情况直接影响到项目资金链的完整规避措施风险回避在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验同时一，通过销售时机的选择，排除不同时机销售可能存在的风险风险预防在预售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法在销售环节加强销售和营销，选择合适的价格定位以及最佳的上市时机，应用恰当的媒体进行推广，尽最大的努力完成销售计划，实现资金回笼，规避销售阶段的风险第四章项目实施过程中的控制进度控制
4.1进度控制的目的
4.
1.1进度控制的目的是要按照承包合同规定的进度和时间要求完成工程建设任务在工程项目施工管理的工作中，进度控制的内容和职责应该包括以下几个部分、制定进度计划、执行进度计划、检查进度计划和调整进度计划施工项目实施阶段的进度控制“标准”是施工进度计划施工进度计划是表示施工项目中各个单位各个工种在施工中的衔接与配合，安排劳动力和各种施工物资材料的供应时间，确定各分部、分项工程按目标计划的要求进行在必要时，为保证在合同工期内施工，必须对进度计划进行必要的调整和补充施工进度计划的检查与施工进度计划的执行是会融在一起的施工进度计划的检查是计划执行情况的反馈和信息来源，是调整和分析施工进度计划的依据，是进度控制最重要的步骤施工进度计划的检查主要是通过把实际进度与进度计划进行比较，从中找出项目实际执行情况与进度计划的偏差，以便及时进行修正和调整进度控制方案的编制
4.
1.2编制进度控制方案的第一步工作就是，熟悉设计图纸和施工现场情况，审核施工单位的施工进度计划体系，包括工程总进度计划，劳动力计划，材料计划,机械设备进场计划以及资金使用情况计划等方便对个作业项目的进度情况进行检查，在工程进度计划体系调整好后，须将总进度计划与劳动力计划、材料计划、机械进场计划等进行整合，绘制在同一张图表中具体过程为根据各作业项目工程量和现行劳动定额、材料消耗定额及机械台办定额等，计算出各作业项目所需耗用的劳动力、主要材料、机械，将计算结果汇总在进度计划的下方，使之与工程总进度计划要求的相应时间区段相对应工程进度的检查
4.
1.3工程进度情况的检查，不仅包括对各作业项目的跟踪检查还包括对工程总进度情况的比较分析各作业项目完成情况的检查分析该部分内容主要通过工程进度计划横道图与劳动力计划、材料计划、机械进场计划等来进行检查1）主要采用横道图法，合同管理的任务
1.
1.123合同管理的内容和方法
1.
1.224招投标管理44324安全管理
4.525安全管理六项基本原则
4.
5.125安全检查45226组织协调
4.626与监理单位之间的组织协调
4.
6.126与设计单位之间的组织协调
4.
6.227与承包单位之间的组织协调
4.
6.327与材料供应商之间的组织协调
4.
6.427与开发区政府主管部门及公共事业管理部门之间的组织协调
4.
6.527将实现进度完成情况绘制在横道图上，进行实际进度与计划进度的比较检查各作业项目施工有无超前或滞后现象2）对照进度计划和劳动力计划等检查劳动力投入数量是否满足要求，对照劳动定额对作业人员的工作效率进行检查检查其是否满足施工进度的要求，是否需要增加劳动力3）材料是否按进度进场，其质量和数量是否满足要求对照材料消耗定额，监控主要材料的消耗情况，有利于工程的进度控制和成本控制4）检查施工机械是否按计划进场，机械的性能是否良好，数量是否满足要求对照机械台办定额检查机械台班的使用效率是否满足要求5）检查个工作面是否存在闲置现象，该工作是否为关键工作，是否影响后续施工，是否需要立即投入人员施工对于非关键路线上的施工项目也需要分析其进度的合理性，避免其变成关键路线，给工程进度控制造成不利影响6）深入施工现场，了解各工种是否有交叉施工，是否相互影响，施工效率是否低下，能否合理调整工程总进度完成情况的检查:该部分内荣的检查主要通过工程进度控制“S”曲线图来实现根据检查周期内各作业项目时机完成工程量，套用现行工程预算定额或施工单位的工程量清单报价，就可得出以货币形式表示的检查周期内完成的工作量，各检查周期的实际完成工作量汇总，即可得出工程累计完成量将实际完成工作量与工程进度控制“S”曲线图相对应的计划完成工作量相比较，就可检查出本检查周期内的进度，以及整个工程进度是滞后还是超前的需要指出的是，以综合货币形式反应的工程量完成情况只能体现项目的总体进度情况，而不能反应各作业项目的具体进度控制状况进度偏差原因的分析
4.L4在检查过程中发现进度偏差要及时分析原因，研究相应的对策和解决方法影响工程进度的因素有很多，除劳动力、材料、机械、资金等因素外，还包括设计因素、技术因素、组织管理因素、信息沟通、外部环境的影响及各参建单位的协调配合问题等具体问题具体分析，采取的对策和解决方法也不尽相同工程进度计划的调整
5.
1.5在进度计划的实施过程中，常常受各种因素的影响而出现进度偏差为了保证工期总目标的实现，必须对原计划进行相应的调整计划的调整有如下原则:计划调整应慎重，能不调的尽量不调，能局部调整的绝不大范围调整；计划的调整要及时，一发现有进度偏差必须及时分析，立即采取相应对策及时解决，问题解决的越早，对整个项目的影响和冲击越小当在检查中发先劳动力、材料、机械的投入满足不了施工要求时，可以采取以下措施来解决1）延长每天的施工时间;2）增加劳动力和施工机械的数量；3）通过奖励等措施提高劳动生产力等一般情况下，以上原因引起的进度偏差较容易发现和解决若及时解决对整个工程进度的影响也小对此类进度偏差可对工程进度计划、劳动力计划、材料计划、机械进场计划等进行局部调整，通过努力纠正进度偏差，以后的工作仍可以按原计划执行受原设计存在问题或业主提出新的要求等因素的影响，在施工过程中不可避免会出现设计变更设计变更对进度目标的实现有不利影响，在实施前，需要对设计变更造成的影响进行分析判断，设计变更若对整个工程进度造成影响，也需对进度计划进行必要的调整受其它因素（如技术因素、组织管理因素、信息沟通、外部环境的影响及各参建单位的协调配合问题等）影响时，也需要及时分析对工程进度的影响程度,权衡利弊，考虑是否需对工程进度计划进行调整到了工程后期，常常因为各种工程因素的影响使工程进度滞后较多，使得编制进度计划时所留有的余地被消耗殆尽，，这时就需要统计剩余工作量，重新编制施工倒排计划来保证目标工期的实现质量控制
4.2投资决策阶段质量控制
4.
2.1工程项目的投资决策阶段是进行可行性研究与投资决策，以决定项目是否投资建设，确定项目的质量目标与水平的阶段项目投资决策阶段的质量控制的好坏直接关系到工程项目功能和使用价值是否能够满足业主的要求和实际情况项目决策阶段是影响项目工程项目质量的关键阶段加强投资决策阶段的质量控制就是要提高可行性研究深度以及投资决策的准确性和科学性，注重可研中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书和业主的要求，是否符合国民经济长远规划、国家经济建设的方针政策；是否具有可靠的自然、经济、社会环境等基础资料和数据，是否达到了内容、深度、计算指标的相应要求设计阶段的质量控制
4.
2.2工程项目设计阶段是根据项目决策阶段已确定的项目目标和水平通过工程设计使其具体化的过程设计在技术上是否可行,工艺是否先进，经济是否合理、设备是否配套、结构是否安全可靠等，均将决定工程项目建成后的功能和使用价值，以及工程实体的质量国内外的建设实践证明，由于设计失误造成的项目质量目标决策失误、造成的工程质量事故占有相当大的比例因此，应该充分认识到没有高质量的设计就没有高质量的工程，精心设计是工程质量的重要保障因此，设计阶段是影响工程项目质量的决定性环节加强对设计阶段质量的控制，除应健全与完善设计单位质量保证体系外，还应大力推行设计监理建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督目前，我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的较少为了进一步保证工程质量，应采取措施加大对设计监理的推广力度，在设计监理中，监理单位要加强对设计图纸的审核、监督；在初步设计技术设计阶段重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求，以实现业主的投资意图在施工图设计阶段，重点在于设计图纸能否正确反应设计方案，能否满足工程实体质量要求，如检查计算是否有误，选用材料和做法是否合理，标注的设计标高和尺寸是否有误，各专业设计之间是否有矛盾等工程项目施工阶段的质量控制
4.
2.3）承包单位自身的横向质量控制1由于承包单位是工程项目形成工程实体的直接生产者，因此其自身的质量控制对于工程项目质量的形成具有重要的作用加强承包单位自身是质量控制，主要应建立健全施工企业的质量保证与管理体系此外，为了充分调承包单位自身进行质量控制，提高工程项目的积极性、主动性，将工程质量目标同承包企业的利益紧密挂钩，实施按质论价”“优质优价”是非常必要的因此，工程承包合同应明确达到或超过质量目标时给予承包企业的奖励和价格补偿，以及达不到质量目标时处以的罚款，而且不论是奖励、补偿或罚款均应该在量上达到一定的程度，以便能够真正起到对承包企业的激励作用）建设单位通过监理单位对工程项目进行的质量控制2建设工程监理的质量控制目的在于保证工程项目能够按照工程合同规定的质量要求达到业主的建设意图，取得良好的投资效益应当注意的是工程监理的质量控制不能仅仅满足于通俗意义上的旁站监督，而应进行全方位的质量监督管理，贯穿于施工准备、施工、竣工验收阶段监理工程师应综合应用审核有关的文件、报表，现场质量监督与检查，现场质量的检验，利用指令控制权、支付控制权规定质量监控工作程序等方法或手段进行质量控制质量控制的主要工作内容应包括审查施工单位编制的施工组织设计，组织设计交底与图纸会审；审查分部分项工程的施工准备情况;检查原材料、构配件、设备的规格和质量；检查施工技术措施和安全防护措施的落实情况；协商、控制工程设计变更，检查工程进度和施工质量；验收分部分项工程质量；督促整理技术档案资料；督促履行承包合同；组织工程竣工验收等）政府监督机构的质量控制3政府监督机构的质量控制是按照城镇或专业部门建立有权威的工程质量监督机构根据有关法规和技术标准，对本地区的工程质量进行监督其目地在于维护社会公共利益，保证技术法规和标准的贯彻执行）竣工验收阶段的质量控制4工程项目竣工验收阶段，就是对项目施工阶段的质量进行试车运转、检查评定、考核质量目标是否符合设计阶段的质量要求这一阶段是工程项目由建设转入使用或投产的标志，是对工程质量进行检验的必要环节，是保证合同任务全面完成、提高工程质量水平的最后把关做好竣工验收工作，对于全面确保工程质量具有重要意义加强竣工验收阶段的质量控制，主要是要严格执行竣工验收制度和验收程序）使用维修阶段的质量保障5在工程项目竣工验收交付使用后,在规定的保修期限内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应由施工单位负责维修，由责任单位负责承担维修费工程质量得到正当的保修，对于促进承包单位加强工程质量管理具有积极作用本工程实行工程保险制度，保险公司将积极协助监督承包单位进行全面质量控制，以保证工程质量不出问题，保险公司就可以不承担或减少承担维修费用而施工单位为了提高企业信誉、承担更多的工程及争取保险费的优惠，必然加强自身的质量意识和质量管理，想方设法提高工程建设的质量水平只有这样承包单位才会赢得良好的社会形象，在激烈的市场竞争中维持生存，寻求发展因此，推行工程保险制度，迫使双方为了维护自身的利益积极参与工程质量的监督控制,客观上最大限度的保护了国家和使用者的合法权益，有利地促进了工程建设质量的良好循环成本控制
4.3项目策划阶段的成本控制431这一阶段成本控制，的内容的是寻找项目、市场调查和投资评估公司应该着重考察投资区开发环境、投资房地产产品的市场价值、项目的工程类型与规模、经济技术指标、交通条件、市场配套情况、建材与设备的供应情况等该阶段的工作必须注意与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制的作用项目设计阶段的成本控制432设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目范围带来经济效应通过招投标方式选择设计单位，在委托设计之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额的方式，保证有效的成本管理，并作中考虑以下两点
①设计前的投资估算通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查在项目评估的基础上进行详细的综合比较，进行投资估算，作为初步设计控制的依据
②初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作在设计阶段要严格遵守“经济、适用、合理”的原则，强化设计方案的优化，不单单要从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的角度，应用现代科技的成果和方法进行充分的分析论证，在满足工程结构和使用功能及工程美学要求的前提下，依据经济指标评选设计方案，方案确定后，可采用价值成本效益分析方法,千方百计降低工程造价进而一方面可靠地实现产品的质量要求，另有一方面通过功能细化，重点对影响功能的重要投资因素加以控制，从而最终降低工程成本发包、施工阶段的成本控制433项目发包包括项目总发包，建安工程及设备材料采购发包项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节该项目采用合同价款的方式,合同价款以某一城市统一规定的预算定额、材料定额和取费标准为依据承包商根据开发商提供的工程范围和施工图纸，做出工程报价，最终工程费用按时机完成的质量数量进行结算所以，该阶段的成本控制对项目竣工后的工程结算有重要影响项目销售阶段的成本控制434这一阶段的成本控制主要是销售费用销售费用支出的主要部分一般为房地产销售广告费控制销售费用的关键在于如何进行销售策划,广告费用如何支出，应根据项目规模大小、档次及某一城市的经济条件等多种因素确定在实际项目开发的过程中，在项目的实际设计、可行性研究、设计规划、实施中，以及在技术、组织、管理、合同等任何一方面，出现问题都会反映在成本上，造成成本超支如准备期，投资者在策划、委托设计方案及报批的每一个环节发生延误，都会造成开发周期背迫延长，成本提高在施工期，恶劣气候、建筑设计失误、未预料到的特殊地址条件等也会延长开发周期，提高成本因此，房地产项目成本控制的关键环节还在于加强日常管理，提高工作效率合同管理
4.4合同管理的任务
4.
4.1合同管理的任务归纳起来主要有以下几项协助业主确定本工程项目的合同结构，起草与本工程相关的各类合同（包括设计合同、施工合同、材料和设备订货合同等），并参与各类合同的谈判跟踪管理与本工程项目有关的各类合同，监督检查合同各方对合同执行情况,并定期提交合同管理的各种报表协助业主处理与本工程项目有关的合同纠纷及费用索赔事宜贯彻执行价格政策、计价方法和取费标准，控制合同中提出的不合理的附加条件和要求合同管理的内容和方法
4.
4.2合同的签证管理合同的签证是合同管理机关对合同的合法性、真实性、可行性进行审查和核实的一种行政方法，它对提高合同的履行率发挥积极的作用合同的监督检查管理首先应建立健全的合同管理制度，建设单位要制定合同管理办法和章程以及档案管理办法，制定定期检查，重点抽查及联合检查等制度检查的内容主要是合同的合法性、真实性及可行性；主要条款是否明确和完善；履行情况等这种检查管理要做到经常化、严格化、每次检查不能光凭检查报告，一定要有文字和报表记录，分发给有关单位合同的纠纷处理和索赔
①合同的纠纷处理在合同履行过程中，产生合同纠纷是不可避免的，当合同纠纷发生后，要及时进行调解处理在调解合同纠纷中要做到，对矛盾双方要不偏不倚，坚持原则，站在公正的立场上进行处理，对产生纠纷的事实要查清真相，按政策、法律办事，不能以感情替代政策，以权代法；对有争议的问题要抓住焦点，分清是非，明确责任，对违约者应提出索赔通过耐心说服，统一思想，互相谅解，达成协议
②合同的索赔造成索赔的原因是多方面的，如合同中存在缺陷、业主或承包单位违约、监理不当、恶劣的自然条件与障碍，以及国家政策、法令的变更等当问题发生后，首先要分析原因，明确责任，根据损失大小考虑索赔金额在考虑索赔金额时，双方要充分协商，尽量取得一致或相似的看法，避免强迫命令的做法招投标管理
4.
4.3工程招投标是运用市场竞争机制，树立公平、公正、公开的实施原则，择优选定设计单位、施工单位、监理单位和材料设备供应单位安全管理
4.5安全管理六项基本原则
4.
5.1）管生产同时管安全1管生产同时管安全，不仅是对各级领导人员明确安全管理责任，同时，也向一切与生产有关的机构、人员，明确了业务范围内的安全管理责任一切与生产有关的机构、人员，都必须参与安全管理并在管理中承担责任认为安全管理只是安全部门的事，是一种片面的、错误的认识）坚持管理的目地性2没有明确目的安全管理是一种盲目行为盲目的安全管理，充其量只能算是花架子，劳民伤财，危险因素依然存在在一定意义上，盲目的安全管理，只能纵容威胁人的安全与健康状态，向更为严重的方向发展或转化）必须贯彻预防为主的方针3贯彻预防为主的方针，首先要端正对生产中不安全因素的认识，端正消除不安全因素的态度，选准消除不安全音速的时机在安排与布置生产内容的时候，针对生产施工中可能出现的危险因素，采取措施予以消除是最佳选择在生产活动过程中，经常检查、及时发现不安全因素，采取措施，明确责任，尽快地、坚决地予以消除，是安全管理应有的鲜明态度）坚持“四全”动态管理4安全管理涉及生产活动的方方面面，涉及从开工到竣工交付的全部生产过程,涉及全部的生产时间，涉及一切变化着的生产因素因此，生产活动中必须坚持全员、全过程、全方位、全天候的动态安全管理只抓住一时一事、一点一滴，简单草率、一阵风式的安全管理，是走过场、形式主义，不是我们提倡的安全管理作风）安全管理中的控制5进行安全管理的目的是预防、消灭事故，防止或消除事故伤害，保护劳动者的安全与健康对生产中人的不安全行为和物的不安全状态的控制，必须看做动态的安全管理的重点事故的发生，是由于人的不安全行为运动轨迹与物的不安全状态运动轨迹交叉从事故发生的原理，也说明了对生产因素状态的控制，应该当作安全管理的重点，而不能把约束当作安全管理的重点，是因为约束缺乏带有强制性的手段）在管理中发展、提高6既然安全管理是在变化着的生产活动中的管理，是一种动态过程其管，理就意味着是不断发展的、不断变化的，以适应变化生产活动,消除新的危险因素然而更为需要的是不间断的摸索新的规律，总结管理、控制的办法与经验，指导新的变化后的管理，从而使安全管理不断上升到新的高度安全检查
4.
5.2安全检查的内容主要是查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理安全检查方法常采用看、听、嗅、问、测、验、析等方法安全检查的形式包括定期安全检查、突击性安全检查、特殊检查组织协调
4.6与监理单位之间的组织协调
4.
6.1监理单位是建设单位委托并授权的，在施工现场唯一的管理者，代表建设单位，并根据委托监理合同及有关的法律、法规授予的权利，对整个工程项目的实施过程进行监督与管理建设单位与监理单位是监理合同关系在监理过程中，监理单位必须依照监理合同为建设单位做好现场的监理工作，建设单位将工程交给监理公司进行现场管理后，要充分相信监理公司，并且配合监理公司做好与勘察设计、承包单位、材料供应商、政府建设行政主管部门等各方的协调工作第一章项目分析概况
1.
1.1项目基本情况LL1“美临湖畔”项目位于xx市新行政区，直接面向白龟山风景旅游区，南临纬一路，东临公务员小区（翠湖苑）“美临湖畔”项目规划用地面积
96037.8M2,总建筑面积
45936.3M一期工程总建筑面积
22728.5M2,二期工程总建筑面积
23207.8M2住宅建筑面积
29044.8m2,商业及配套建筑面积
16891.5m2；容积率
47.8%,绿地率
43.2%项目建设有住宅和商业，住宅为产权式公寓和别墅，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，幽雅的园区环境,专业的物业管理，而且傍依白龟山自然风景区，是置业安居的理想住宅区主要经济技术指标表编号名称指标1总征地面积
96037.8M22总建筑面积
45936.3M
22.1一期工程
22728.5M
22.
1.1产权式公寓
3948.8M
22.
1.2别墅
9440.7M
22.
1.3中心会馆9339M
22.2二期工程
23207.8M2产权式公寓
10606.4M
22.
2.
12.
2.2别墅
5048.9M2产权式酒店
7552.5M23容积率
0.4784建筑密度
18.1%与设计单位之间的组织协调
1.
1.2建设单位与设计单位之间是通过涉及合同联系的建设单位委托设计单位进行项目的设计，设计单位应本着敬业、合理、控制成本等原则做好项目的设计工作，同时在项目施工过程中，若有施工单位提出设计的缺陷问题，建设单位与施工单位应及时做出设计修改和设计变更建设单位和设计单位负责人之间应相互理解、密切配合，做好项目的设计工作与承包单位之间的组织协调
1.
1.3建设单位与承包单位之间是承包合同的关系，建设单位工程建设任务承包给具有相应资质等级的工程总承包单位，建设单位与总承包单位签订工程总承包合同，然后再由总承包单位选定分包单位，在经过建设单位的审查后，由总承包单位与分包单位签订施工合同承包单位应在自己的工程范围内完成建设项目的施工任务，从工程进度、工程质量、工程造价等各方面履行承包合同中规定的责任和义务，以使合同中约定的目标实现最佳状态在遇到设计不合理时，应及时向建设单位提出，以便建设单位及时与设计单位联系，保证项目的工期、质量和成本与材料供应商之间的组织协调
1.
1.4建设单位与材料供应商之间是供应合同关系，建设单位通过招标竞选的方式选择合适的材料供应商与开发区政府主管部门及公共事业管理部门之间的组织协
1.
1.5调有关政府主管部门包括建设管理、规划管理、环保管理、卫生防疫、市容、消防、公安保卫等部门公共事业管理部门包括供电、供排水、供热、电信等部门建设单位要做好与这些单位的联系与协调工作，从而保证工程建设的正常进行5绿地率
43.2%市场定位根据我们公司的调研，对“美临湖畔”项目进行准确定位定位依据及原则
1.新城区楼盘空缺时间差
2.竞争性，与目前各市场产生错位竞争，不打空而大的概念产品
3.高水平开发、高起点规划
4.符合市场需求5XX市近期规划项目整体定位具有城市属性的高档居住区居住区定位大型低密度、生态居住区；采用园林式设计，建筑结构为框架结构物业类型小高层公寓和别墅定位原因建设小高层公寓，和独立别墅，是出于容积率的考虑；另一方面，小高层公寓和别墅在平顶山属于较高档次的物业形态，楼层之间的间距较大、绿化率高客户定位平顶山市中高收入阶层
1.平顶山市中上层收入水平（家庭收入在10000元/月以上）的家庭和个人
2.发展较好的中小私企骨干
3.需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群
4.矿主和煤矿经营者
5.周边范围县高收入者
6.平顶山市有灰色收入的部分人士
7.个体经营者项目实施环境LL
21.自然条件xx市位于河南省中南部，中国煤炭工业城市，西靠伏牛山，东接黄淮平原东经
113.29度，北纬
33.75度全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高2153米，最低
68.5米；东西长150公里，南北宽140公里，平顶山市自然环境优越属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，无霜期长,适宜多种农作物和动植物的生长
2.勘察场地属中硬场地土，II类建筑场地，属对建筑抗震有利地段勘察场地仅在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量上层滞水，该地下水对混凝土具有微腐蚀性根据2001年中国地震区划图，本地区基本地震烈度为6度）能源供应1供电从场外配电室或变压器引入一路220V/380V电源供水自来水供水管径为150mm项目目标
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态
（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能项目总平面图见附图（图一总平面图）
1.212项目管理的特点和难点
1.31）建筑规划以弧形组团为主，建筑总平面定位放线困难，也增加施工场地规划的难度2）项目工作量大，全部70个单体建筑物，还包括室外道路、管线、景观绿化整个施工工期为个月，工程量大，时间紧3）建筑物业形态多样，多层、小高层、人防地下车库并存，工程管理难度大建设方式及进度安排
1.
41、开发计划拟定的原则
①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目，在拟定项目的开发建设计划时，我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则
②本项目经测算销售值达
48986.67万元人民币,从平顶山市的发育及区域购买力，以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年
③根据项目基地及规模情况，在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营
2、建设方式采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量
3、进度安排项目拟用三年分二期进行（见表1-4-1）根据平顶山市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）4个月B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）26个月C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）22个月
4、项目周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日
②根据该市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下
③根据项目基地及规模情况，在开发建设中设清晰的分期，从项目基地较成熟的阳西路渐次向西推进，按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏，间隔六个月（一季左右）的动工时间，形成项目整体开发的形象及市场影响
5、分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时，设此时间为项目开发周期的起始日
②开发计划安排
③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定见附表（表1—4—1进度计划横道图（以季度为单位））第二章项目的范围划分和组织结构项目总平面图与各标段项目平面图见附图
2.1总承包商施工范围划分
2.2划分原则
2.
2.
11、划分为2—3个标段，以利于施工中对总包单位评比，产生良性竞争
2、物业类型相近以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工
3、场地集中，便于施工
4、有利于工程管理验收备案等工作划分方案
2.
2.2根据以上原则，经公司领导及招标小组讨论，确认按以下方案进行总包招标工程按场地划分，分为两期即两个标段，具体标段划分见下表:建筑一览表标段划分类型编号户数每户建筑面积总建筑面积A型
3262.3M
21993.6M2产权式公寓B型
3261.1M
21955.2M2一期工程A型
3305.8M
2917.4M2别墅B型
8226.5M21812M2C型
11262.5M
22887.5M2D型
6278.1M
21668.6M2F型
8269.4M
22155.2M2中心会馆9339M2A型
3262.3M
21993.6M2产权式公寓B型
4861.1M
22932.8M2二期工程C型8071M25680M2别墅D型
13278.1M
23615.3M2E型
7204.8M
21433.6M2产权式酒店
51510.5M
27552.5M2建设项目的项目结构分解
2.3。
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