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文本内容:
物业服务收费及财务预算分析
一、计算依据
(一)深圳市政府有关物业管理法规及市住宅局、物价局有关文件规定;
(二)根据发展商所提供的资料和实地考察情况;
(三)按照深圳招商物业管理有限公司物业管理的成功经验
二、收支预算
(一)说明
1.经费收支预算表是按正常管理住宅、商铺全部入住,252地下与地面车位全部停放车辆,管理费、停车费、商铺租金及有偿服务收费按99%收取率计算
2.管理费是按照深圳市的物价定额中的每月每平方米
2.60元收取
3.停车费按照深圳市的物价定额室内车位每辆小车300元/月,地面车位每辆小车150元/月标准收取,日停车5元/次,摩托车停放1元/日•辆
4.商业用房面积按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定执行,商业用房租金按60元/%•月收取
5.住宅的本体维修基金待住户入住满一年后,按照深圳市物价定额每月每平方米
0.25元收取
(一)收支预算表序号项目月发生额(元)年发生额(万元)备注--收支盈亏
81.
540.0979收入合计
222149.
86266.5798明细见测算表--支出合计
222068.32明细见测算表
266.4819管理成本明细见测算表
191378.
66229.6544其中:工资及福利
85452.
00102.5424明细见测算表办公费
12705.00明细见测算表
15.2460公共设施维护费
6324.
667.5896明细见测算表机电设备维护费
23936.
6728.7240明细见测算表1智能设备维护费
4171.
255.0055明细见测算表公共部份水电费
41078.
2549.2939明细见测算表环境管理费
11828.
5014.1942明细见测算表其它支出
5882.
337.0588明细见测算表2管理佣金10%
19137.
8722.96543税金
5.2%
11551.
7913.8621
(三)收支测算表
1.收入测算表年收入(万序号项目测算式依据计算式月收入(元)元)收入合计收取率99%
222149.
86266.5798收入小计
224393.
80269.27251+2项
145118.24管理费
174.1418—•(收取率99%)
143667.06小高层住
2.60元/ni2X
152975.43m
2137736.
12165.2833宅收入
52975.43m
26.50元/1112X2商铺
1135.71m
27382.
128.
85851135.71m2商业用房
129.18m2建造总面积60元/ma X
129.18皿
5425.
566.5107租金
64591.88m2的2%X70%停车费1+3项
73350.
0088.0200—•252车位(实停238个)地150元又15个1汽车月票上15个,地下208个,架
69150.
0082.9800300元X223个15个2汽车散票均日停放20辆/次5元/辆•日X20辆
3000.
003.60003摩托车均日停放40辆1元/辆•日X40辆
1200.
001.4400四有偿服务安装、维修综合测算
500.
000.
60002.支出测算表年支出(万序号项目测算式依据计算式月支出(元)元)工资及福利46人1+5项
85452.
00102.5424一1工资A+N
64000.
0076.8000A主任4000元/月•人1人
4000.
004.8000B副主任3500元/月•人1人
3500.
004.2000C监控中心主管2500元/月•人1人
2500.
003.0000D调度员1500元/月•人3人
4500.
005.4000E会计2500元/月•人1人
2500.
003.0000F出纳2000元/月•人1人
2000.
002.4000G管理员1500元/月•人1人
1500.
001.8000H文员1500元/月•人1人
1500.
001.8000I社区文化主管2500元/月•人1人
2500.
003.0000J维修工2000元/月•人5人
10000.
0012.0000K清洁工800元/月•人10人
8000.
009.6000L绿化工1000元/月•人2人
2000.
002.4000M安管班长1500元/月•人3人
4500.
005.4000N安管员1000元/月•人15人
15000.
0018.0000正式工4726元/月•6人(主任、副正式工工资的
27.8%主任、主管2人,(养老17%,工伤
0.8%会计、出纳工资医疗9%.失业1%)暂时2社会保险费总额
11212.
0013.4544工工资
17000.00元)临时
13.8%(养老10%,I伤工6486元/月
0.8%,医疗2%,待业1%)(40人)工资总额47000元3工会经费工资总额的2%64000元X2%
1280.
001.53604福利费工资总额的8%64000元X8%
5120.
006.14405教育培训工资总额的6%64000元又6%
3840.
004.6080办公费1+9项
12705.
0015.24601通讯费A+D项
1850.
002.2200A主任电话补贴150元/月150元/月义2人
300.
000.3600均40元/月•部住任、副主任,主管2人,B传呼机12部40元义12部
480.
000.5760维修工5人,安管班长3人)C电话5部,均200元/月•部200元X5部
1000.
001.2000D对讲机费7部年检费10元/月•部10元/月X7部
70.
000.
0840143667.06X1%2交通费管理费收入的1%
1436.
671.72403书报费综合测算
100.
000.12004服装费A+E项
2593.
333.11201500元/人X5人A管理人员服装1500元/人•年
625.
000.7500440元/人义12人B清洁、绿化工服装440元/人•年
440.
000.5280C维修工440元/人•年440元/人X5人
183.
330.2200D安管员630元/人•年630元又18人
945.
001.1340E普通工作人员服装800元/人•年800元/人X6人
400.
000.4800430元/人X40人5办证费430元/人•年,
1433.
331.72006办公用品综合测算
500.
000.6000节日装饰宣传及社区7管理费收入的1%
143667.06X1%
1436.
671.7240活动费8宿舍津贴30元/人•月40人
1200.
001.
4400143667.06X9业务费与其它支出管理费收入的
1.5%
2155.
002.
58601.5%—-公共设施维护费1+9项
6324.
667.58961公共房屋养护
0.5元加•年
0.5元X64591M
22691.
333.22962室外道路养护1元小2•年1元X6000附
500.
000.60003停车场养护1元/%•年1元X7000M
2583.
330.70004化粪池清理养护1000元/座•年1000元X14座
1166.
671.4000雨水井、污水井清理520元/个•年20元X200个
333.
330.4000养护循环水池、雕塑小品6综合测算
250.
000.3000路灯、庭院灯、草坪7均1元/盏・月1元/X200盏
200.
000.2400灯、吸顶灯8投光灯、高杆灯120元/盏•年120元X10盏
100.
000.12009维修材料及损耗费综合测算
500.
000.6000四机电设备维护1+9项
23936.
6728.72401电梯1100元/部•月1100元义17部
18700.
0022.44003消防泵80元/KW•年15KWX2台
200.
000.24004喷淋泵80元/KW•年22KWX2台
293.
330.
35202.2KWX3台5潜水泵200元/KW•年3KWX14台
1476.
671.77204KWX10台6柴油发机电综合测算
200.
000.24007变配电设施综合测算
1000.
001.20008消防报警系统综合测算
500.
000.6000消防喷淋、消火栓、防9综合测算
1000.
001.2000排烟等系统维护五智能化设备维护1+5项
4171.
255.00551智能网络运行费5元/户•年5元又659户
274.
580.3295闭路电视监控设备维2综合测算
1000.
001.2000护家庭防报警及自动抄340元/户•年40元X659户
2196.
672.6360表系统4巡更系统维护综合测算
200.
000.24005管理中心设备维护综合测算
500.
000.6000六公用部份水电费1+15项
41078.
2549.2939100KWX
0.5小时楼梯间、厅堂、走廊1100KW X365天X
0.99元/度
1505.
671.8068照明灯路灯、庭院灯、草坪8KWX10小时X365天28KW
2409.
002.8908灯X
0.99元/度10KWX3小时义3高杆灯、投光灯10KW
903.
421.0841365天X
0.99元/度地下车库照明灯、事4综合测算
1000.
001.2000故应急照明灯227KWX4小时义3655电梯运行用电227KW天X
0.99元/度
27342.
1732.8106r生活水泵
23.WX3小时义
365623.1KW
2086.
832.5042天X
0.99元/度7消防设备综合测算
100.
000.12005KWX24小时X8弱电设备系统运行用5KW
3613.
504.3362365天X
0.99元电/度
142.3KWX1小时9潜污泵、送风排烟风
142.3KW/次义15次/年X
176.
080.2113机
0.99元/度10智能设备综合测算
400.
000.480011清洁用水综合测算
250.
000.300012绿化用水综合测算
500.
000.600013消防用水综合测算
75.
000.09004M3X365天X14循环水池4M3/天
216.
580.
25991.78元/吨15其他设备综合测算
500.
000.6000七环境管理费1+6项
11828.
5014.19421园林绿化保养
2.4元/岫•年
2.4元X8000M
21600.
001.92002垃圾承运费320元/桶•月320元X12桶
3840.
004.60803四害消杀18元/户•年18元X659户
988.
501.18624清洁工具综合测算
1200.
001.4400垃圾袋2400元/月、5清洁用品的消耗综合测算
3000.
003.6000其它材料2400元/个•年6水池清洗、消毒2400元/个•年
1200.
001.4400X6个八其它支出
5882.
337.05881业主委员会8元/户•年8元又659户
439.
330.5272综合测算2治安器具、巡逻车辆
1000.
001.20003不口J预见费用总收入的2%
222149.86元又2%
4443.
005.3316
(四)收支预算经费分析说明:
1.依据物业管理工作的经验,入住率与车辆停放率达到99%,在入伙前期是不可能,希翼发展商能依照深圳市法规中有关空置房管理费收费办法,即空置房第一年按50%拨付,第二年按75%拨付,第三年按全额拨付的规定操作,以利花园城市物业的入伙后前期正常管理
2.按照招标书上有停车位252个,经查阅设计平面图及设计说明,地上露天车位15个、架空层车位29个(其中分配10个停放自行车、4个停放摩托车、即北区8个、中区6个)尚剩架空车位15个、地下车位为208个,实际使用车位238个
3.会所的日常管理经营发生的费用未列入预算
4.花园城市展示中心纳入花园城市一体化管理,但发生的管理费用未入测算表,与发展商此外签订物业管理委托合同,收支不列入住宅区的费用(另附),以利今后小区帐务发布附件花园城市展示中心管理费用测算表总计
7694.45元约7700元/月\工资及福利
5970.80元
1.工资4600元⑴清洁工2名800X2人=1600元⑵保安员1名1000X1人=1000元2名1000X2人⑶门童=2000元工资额
13.8%
2.社会保险费
634.80元工资额2%
3.工会经费
92.00元工资额8%
4.福利费
368.00元工资额6%
276.00元
二、办公材料费
678.32元/月
2.服装费:
230.83元清洁:
73.33元/月保安
52.50元/月门童105元/月
3.对讲机费:80元/部
4.清洁材料工具:200元/月
5.办证费:3人又
35.83+2人X30=
167.49元
三、管理佣金665元成本
6649.12元
四、税金
380.33元
三、增收节支措施
(一)向管理要效益花园城市管理处在切实达到本标书所承诺的物业管理的各项目标的前提下,强化管理,厉行节约,通过合理配置各岗位员,倡导一职多能,团结协作,从而节省人员开支和办公费
(二)真诚服务搞好物业管理服务中的专项服务和特约服务内容,以达到增加收入的目的
(三)信息中介服务利用花园城市的设计上的优势,与通讯公司合作,为住户提供各项网上服务,在花园城市构建小区局域网,通过宽带接入国际互联网,为住户提供多媒体服务,收取服务费用同时利用管理处建立的信息资源,开展房地产三级市场的中介服务
(四)减少人为损坏严格管理,强化监督,减少人为损坏公共设施和小区环境现象,减少维修费用支出
(五)提高入住率营造夸姣入住、生活环境,提高入住率,增加管理费收入
(六)利用地理优势利用花园城市紧邻沃尔玛的地理优势,考虑做一些为沃尔玛配套的相应服务项目,也应该是花园城市管理处的一大财源。