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某别墅物业管理服务标准全套服务标准设置服务处,办公场所功能分区明显并相对独立,设置客户接待服务场所1配置办公家具、电话、电脑、网络、复印机等办公设施2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费3项目、收费标准等相关信息提供特约服务有偿、无偿服务种以上的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准服4服务分服序号10服务内相别客户服基服务机设置服务处,办公场所功能分区明显并相对独立,务类务容关1墅务场所本构设置客户接待服务场所级项记物要别目配置办公家具、电话、电脑、网络、录业求2支复印机等办公设施持墙地面水景驳每周巡查次,保证驳岸无破损单块长度小1于米或面积小于平方米11水泵管按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水1箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准每日巡视次水箱间、水泵房,检查设备运21行状况每半年切换次备用水泵31每年检查次水泵润滑情况,补充或更换41润滑剂;每年养护次水泵1每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,5每年入冬前对暴露管道进行防冻处理共用部水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥6位及共匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属用设施防护网并保持完好设备运草坪喷每周维护次喷淋头调节,总阀门维护,淋发现问1行.维题及时修复1修养护排排水设每周清扫次排水明沟;楼顶每季检查清1水施理雨水口次每年雨季前疏通管道次雨水21系口开裂、破损等及时更换,排水设施保持完好,统明沟内无垃圾和杂草2污水泵汛期每日巡视次,平时每周巡视次,检查设121备运行状态;每月进行次手动启动测试;每季1度养护次11照楼内照每周巡视次,一般故障日内修复;复杂故障明明21周内修复楼道灯完好率为以上和199%电2楼外照每周巡视次,一般故障日内修复;复杂故障明12周内修复楼道灯完好率为以上设299%备3应急照每月巡视次,发现故障,即时修复1明4景观灯每周全面检查与维护次,景观灯完好率1为以上95%5低压柜每日巡视次设备运行状况;每月养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;1每年检查次电气安全1低压配每月巡视次设备运行状况;每月养护电箱和次,11养护内容包括紧固、检测、清扫低压线如有故障及时排除路控制柜每月巡视次设备运行状况;每月养护次,养护内11容包括紧固、检测、调试、清扫如有故障及时排除发电机每月试运行次,保证运行正常1巡检、每天填写运行记录,每周次保洁,发现保洁配虫害1采取措施杜绝每年测试次,配电房年合供电部门做好21供配电系统年检工作检配电防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严室、楼密;锁具完好,每月巡视次设备运行层配电状况;1间电子广每天巡检次,发现故障及时修复,保证共用部1告牌正常运行位及共用设施公共音每周检测次检测公共音响外壳完好,无失真功放、机运行正常,保持系统1CD设备运行.维正常运作修养护13道闸每大检测次,每月对道闸润滑保养次11正常运行,如有损坏及时更换14伸缩门每大检测工次,每月对伸缩门润滑、紧固、调整次正常运行,如有故障及时排除115标识系每周巡查次,缺失及时补齐,保证标识1统清晰完整16接地系每年雨季刖检查维护次发现腐蚀、松脱1统(避等及时更换或紧固避雷系统专项测试,雷设2年检测次1施)安1报警控每日巡查次,检查设备运行状态;每1全制管理月表面清洁次;每年内部除尘次11防主机范2报警控每月检查次按键、显示屏等;每月表1系制管理面清洁次;每月内部除尘次发11统主机现故障及时修复,保证正常运行3网络控每月年检查次外观、接线,•表面清洁11制箱次;内部除尘次发现故障及时修复,1保证正常运行红外对每半年检查次接线、探测范围、防水1射探测状况等;每半年表面清洁次;每年内1器部除尘次发现故障及时修复,保证正常运行1图像采每周检查次监视画面、录像功能;每1集设备月表面清洁次;每年内部除尘次发现故障及11时修复,保证正常运行摄像机每季度检查次聚焦、红外夜视、接线、防水状况1等,进行相应的调试;每月镜头表面清洁次;1每年防护罩内部除尘次发现故障及时修复,1保证正常运行解码器每半年检查次防雨罩、接线等,进行相应的调试;1每半年表面清洁次;每年内部除尘次发11现故障及时修复,保证正常运行云台每月检查次运转、接线,进行清晰度1调校;每月表面清洁次;每季度转动部位上1润滑油次发现故障及时修复,保证正常运行19共用部巡更系每月检查保养次外观;每月表面清洁1位及共统次;每日存储巡更记录,发现故障及1用设施时修复,保证正常运行设备运11电磁锁每月检查次吸力、外观、接线1行、维门锁修养护12出门按每月检查次开锁功能、接线1钮13电子围每月年检查次外观、接线;1栏
14.28571429周界报每月检测保养次,发现故障及时修复,1警系统保证正常运行,如设施需更新,及时告知业主,安排专项维修
15.5家居安每月检测保养次,发现故障及时修复,1防系统保证正常运行,如设施需更新,及时告知业主,安排专项维修电梯设备电梯在投入使用前或者投入使用后1日内,应向相关行政主管部门办理使30用登记登记标志应置于或附着于电梯的显著位置在电梯安全检验合格有效期届满前个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请21日常维护保养和定期检查中发现的问题应及3时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修4单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任对专项服务企业的维修保养工作进行监督,5对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督配备电梯安全管理人员定期对电梯安全管6理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识制定电梯应急救援预案并定期演练发生电7梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在分钟内30到达现场启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,水景系统1保证用电安全每周巡查次喷水池、水泵及其附属设施,21每月检查次防漏电设施1设置必要的安全警示标志3水质符合卫生要求4建立、落实消防安全责任制,设消防安全负消防安基综合管理1责人,逐级逐岗明确消防安全职责全防范本要成立义务消防队,配备必要的消防器材,相2求关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使加的消防演练设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的3消防安全宣传教育;每年对员工进行次消防2安全培训()每日防火巡查次,每月防火检查41次,按照规定每年检测次建筑消防设施;保11障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求()发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即5纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告()消防控制室设专人小时值班,每班6242人,及时处理各类报警、故障信息()发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,7疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作每年演习次消防演习时以检查消防监控设备1工作状态火灾自()火灾报警控制器、联动控制设备每动报警日巡查次设备运行情况,消11保证小防24系统时连续正常运行;每月检查测试次报设1警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除施备尘次1堆火灾报警探测器、手动报警按钮、.2修警报装置每月抽查测试次火灾报警探1养测器、手动报警按钮、警报装置的报警、护警报功能才采测器投入运行年后,每年由23专业清洗单位清洗次1备用电源每月检测切换次主、备电源;31每季度备用电源、蓄电池充放电试验次1消防安2消防广每月检查测试次消防专用电话、重要1全防范播系统场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘次;每年机柜1内的设备内部除尘次13防排烟每月检查测试次防排烟风机、排烟阀1系统的联动功能,核对风速;每年养护次1防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等4防火分每月抽查测试次防火门的启闭功能、1隔设施防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防公示物业服务企业资质证书或复印件、项管3目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费理项目、收费标准等相关信息服务标准提供特约服务有偿、无偿服务种以上410的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准服务人小区服务人员取得物业管理从业资1员格证书或上岗证;统一着装,佩戴标志上岗,仪表整洁规范,作风严谨,服务主动、热情小区经理有年以上同类物业任职经历,22大专以上学历或有年以上的物业服务工作经4历,熟悉物业管理相关法规,并能规范组织小区的管理服务工作服务规按照行业服务规范要求进行,建立有效、范快捷的投诉渠道服务时周一至周日在服务处实行小时业112间务接待其他时间设置值班人员公示值班与接待电话设置并公示小时服务电话224火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充次润滑油,电控箱内部除尘次;11每年维修养护次防火门附件,在门的转动部位补充11次润滑油5水灭火消防泵、喷淋泵每月盘车次,每年检查1系统次润滑情况;每年养护次室内、外消11火栓6应急照每月测试切断正常供电次,测量次11月、疏照度和供电时间B散指示标志7消防电每月检查测试次按钮迫降和联动控制1梯功能,轿箱内消防电话8灭火器每周巡查次灭火器数量、位置情况,1每月检查核对次灭火器选型、压力和有效期,保证处1于完好状态绿化养基有专业人员实施绿化养护管理护本1乔、灌乔、灌木生长基本正常,植株无明显偏冠要木补种和缺枝,保存率以上要有补种计划,98%求补种率不低于特殊树种、大规格树2%种保存率以上95%2草坪补草坪保存率以上要有补种计划,98%种补种率不彳氐于o3%冷3修剪草坪常年保持平整,边缘清晰,草高不超季过,切边整理次以上6cm3型4清杂草每年清除杂草遍以上,整块草坪无杂草草10坪5病虫害预防为主,严格控制病虫害防治6施肥按肥力、草种、生长情况,适时适量施肥到遍23绿化养7灌.排常年保持有效供水,草地充分生长,地形护水平整、流畅暖8修剪草坪常年保持平整,边缘清晰,草高不超季过,切边整理次以上6cm3型9清杂草每年清除杂草遍以上,整块草坪无杂10草草坪10病虫害预防为主,严格控制病虫害防治11施肥按肥力、草种、生长情况,适时适量施肥到遍2312灌,排常年保持有效供水,草地充分生长,地形水平整、流畅树场修剪乔木树冠完整美观,无杂乱枝,通风透光木良好,主侧枝分布均匀、灌木修剪每年5遍以上,无枯枝、杂枝;绿篱、球、造型植物按生长情况,造型要求及时修剪,做到枝叶茂密、圆整、无脱节;地被、攀援植物修剪、整理及时,每年次以上,基本无枯枝314除草.常年土壤疏松通透,无杂草松土15施肥按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥每年施肥不少于遍,花灌木追肥遍,满12足植物生长需要16病虫害预防为主、及时灭治,各类树木有虫株率防治控制在以下扶正加树木基2本%无倾斜其它乔灌木生长良好,树冠完整;球、篱、地被等生长茂盛,无缺枝、空档垃圾处绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂理物每周处理次2工作检生长季节每周检查次植物生查和记长情况121录编制绿化养护措施和工作计划2别墅按区域合理配置密闭式垃圾收集容器,有分类环境卫基物业共用部分清洁1标志多层按单元设置垃圾桶,高层按楼层设置垃圾桶,生本每天次定时上门收集垃圾;垃圾桶周围地面无散落要2垃圾、无污迹、异味,垃圾收集车表面洁净,无污染,求全封闭,无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃2圾中转站垃圾清运车外观整洁3物业共用部分清洁实行责任制,有专职的清洁人员和4明确的责任范围,实行标准化保洁每月至少清洗次垃圾收集容器蝇、蚊孳51生季节每日喷洒次杀虫药31每日清运次生活垃圾到指定的垃圾堆放61场所,不得乱堆乱倒房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,7无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净明沟、地沟、平台循环保洁,目视无垃圾,8保持清洁绿地每天清扫、拾捡次,循环保洁,秋82冬季节或落叶较多时季节增加保洁次数,无垃圾,每果皮、烟头、纸屑等分别不超过个,100nf5花坛表面保持清洁,垃圾滞留时间不超过小1时春夏季垃圾箱、落水井、明沟每月消杀91次,;春夏季每月灭鼠次,秋冬季每季灭鼠11次商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设10摊点、广告牌和乱贴、乱画现象小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫次,每周拖洗21次;一层共用大厅每日拖洗次;楼梯扶手每1日擦洗次;共用部位玻璃每周清洁次;路11灯、楼道灯每月清洁次1通道、楼梯台阶与电梯轿厢每天拖洗次,循环1保洁;各楼梯间墙面、顶面每周除尘次,梯1间顶面无蜘蛛网、灰尘;大堂、门厅地面每月保养次;地面、楼梯间保持干净,无垃圾、污1迹,无乱贴乱划;扶手护拦干净、光亮,清洁结束后用干净纸巾擦拭检查无显著脏污;轿20cm厢内每周清洁次,无手印、污迹;灯具、天花1板无积灰楼梯栏杆、开关盒、表箱盖、单元门每天擦抹1次,保洁后保持干净、无灰尘;门、窗等玻璃每天擦抹次,保持洁净、光亮、1无灰尘、无污迹消火栓、天花板、公共灯具每天擦抹次,保持1干净、无灰尘;天花板、公共灯具随时保洁,目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网物业共道路地面(包括落水口)每天清扫次,用部分循环保洁,保洁后目视道环境卫基2生本要求路整洁;地面垃清洁圾滞留时间不超过小时每痰迹、1100rrf烟头、纸屑等分别不超过个,无直径以上的51cm石子信报箱、公共灯具、宣传栏、标识、公共灯具、宣传栏、标识雕塑小品等每周擦抹次,雕塑每2月保洁次,保洁后无污迹积灰1休闲娱乐健身设施、木地板每天保洁次(擦1拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅),木地板循环保洁,每月刷洗次,设施表面基1本干净,无灰尘污迹、锈迹,目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾水景、喷水池每天不定期打捞漂浮垃圾,保持水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其它处理,保持水体无异味垃圾房、垃圾桶、箱每天清运次,并清洁垃2圾桶、果皮箱次,保持垃圾桶清洁无漫溢、1无异味,周围地面无垃圾、无污迹;垃圾分类收集;内置垃圾袋,垃圾桶(箱)配备上盖,用以封闭单元玻璃雨蓬、架空层玻璃景观房每天循环3保洁次,保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、1无手迹其它公共场所循环保洁,保持洁净楼内()大堂、一层候梯厅每日清扫次、每周清拖112次大堂、一层候梯厅地面每月擦拭次信报2箱、大堂玻璃()楼道、楼梯每周清扫次、每月清拖221次楼道、楼梯地面(媵道、楼梯每月擦拭次楼梯扶手、栏杆、31窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施电梯轿()每日擦拭次电梯轿厢门、面板11箱()每日清拖次轿厢地面213环境卫基天台、每季度巡查次天台、内天井,有杂物及时生本屋面21清扫要每日清扫次楼外道路求11每月清洁次楼外公共照明及共用设施;每4楼外道21月清洁次雨蓬、门头等路及设1根据水质情况进行消毒净化处理施水景1使用期间每周清洁次水面;每季度清洁211次水池池底配合相关部门进行有害生物预防和控制有害生1投放药物应预先告知,投药位置有明显标志物预防2和控制雨后对小区内主路、干路积水进行清扫1降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰2雨雪天每日检查次清洁质量,做好记录1气清洁工作检雨季前、雨季期间各清扫次天台、屋面113标识标()设置安全警示、作业施工警示、温1志馨提示等物业服务标志()消防、逃生通道、安全出口等重点部位2和设施设备应设置专用标志;()标志应清晰、完整、准确,不得遮挡、3转向、涂改、移位或转为他用6工作计制定小区物业管理与物业服务工作计划划并组织实施,每季度向委托方事先、事后各报告一次计划准备、实施情况7管理制()制定服务处内部管理制度、考核制1度度、培训制度、客户服务制度()建立共用部位及共用设施设备维修养护、2消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度()服务场所公示办事制度、办事规章、服3务标准、服务流程、服务时间、收费依据、收费标准、急修服务内容、有偿服务内容等客户服基()建立健全的财务管理制度,对物业4务场所本服务费和其它费用的收支进行财务管理,要做到运作规范,账目清晰求()建立突发公共事件应急预案5()建立物业服务工作记录6()建立值班和交接班等制度,有详细记录78档案管()建立完善的档案管理制度,规范收1理集、整理、检索、使用,健全小区物业管理档案(包括物业承接查验期档案、物业入住期档案和物业日常管理期档案等)()配备档案管理人员2()应用计算机管理基本信息、基础资料39客户服()每年第一季度公示上一年度物业服1务务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算()涉及业主或使用人正常生活的重要物业2服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务()对违反治安、规划、环保等方面法3津法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门14()业主或使用人提出的意见、建议、投诉在个工作日内回复41()每年公开征集次物业服务意见,公示整改情况51()配合相关部门进行公益性宣传6()按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险710维修斐建立维修资金申报、使用制度,按照政府金规定规范操作,账目清晰11费用公物业服务费收支情况以及代收代交、代管示费用每年公布次(合同另有约定的从其1约定)12满意度每年次对业主或使用人进行书面满意1调查度调查,调查面不低于小区住户的90%,对调查结果进行分析并采取改进措施客户服基13小区文节假日(元旦、春节、劳动节、国庆节)文化活动共用部共1专项委()签订专项服务委托合同,明确各方1托权利义务()专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求方桑作人员应持2有相应的职业资格证书()专项服务企业人员佩戴标志3()对专项服务进行监督及评价4报修、()受理业主或使用人报修、投诉,急1投诉受修水、电急修分钟内到场查看处理,理小修天内修复,不能及时修复的,201约时修理;其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设备设施应在30分钟内告知()对业主或使用人的投诉按投诉处理流程执行,在小时内答复处224理,做到投诉有受理、有记录、有处理、有回访综合管()建立房屋及共用设施设备的基础档1位及共用理案用设施部运行、检查、维修养护记录应每月设备运位2归档行、维组织实施房屋使用安全情况评估检修养护查3共用部位检查中发现的问题,应按照责任范4围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复每年第四季度制定下一年度维修养护计划5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定6期检测雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前7后进行检查并落实防范措施2设备机每月清洁次,室内无杂物,无跑、11房冒、滴、漏和鼠害现象设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板22设备机在明显易取位置配备消防器材,确3房保完好有效设施设备标志、标牌齐全4张贴或悬挂相关制度、证书5房屋结每季度检查次梁、板、柱等结构构件,构外观出现变形、开裂等现象共用部供1时,应申请房位及共水屋安全鉴定,涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知业主或使用设施设用人并安排专项维修,同时采取必要的防护措施按鉴定结果组织修缮设备运施行、维建筑部每季度检查次外墙贴饰面或抹11修养护件灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等每月巡查次共用部位的门、窗、玻璃、21构件、雨篷等每半年检查次共用部位的室内地面、墙面、31天棚;室外屋面、散水等每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨4落管等附属构每月巡查次道路、场地、阶121筑物梯及扶手、侧石、管井、沟渠等每半年检查次雨、污水管井等21每月巡查次大门、围墙、围栏等321每月巡查次假山、凉亭、廊、雕塑、景41观小品、休闲椅、室外健身设施等每年检测次防雷装置51屋顶每季检查次台风、暴雨到来前增加检1查次,发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺1损等应及时告知有关业主,使用人并安排专项维修道路、每周次对道路、路面、侧石、窖井盖等路面、设1施进行巡检.道路破损面积单项小于侧石誉平方米,侧石5单项破损长度小于米,及井盖等时修复,井盖发现缺损,5及时更换楼梯每月巡查次,粉刷层无大面积剥落,地间、公坪平1整,单项小于平方米,有缺损及时用走廊修补5的室内。