写字楼工程管理的概念和组织机构设置

写字楼工程管理的概念和组织机构设置写字楼工程管理的概念L保证写字楼的建筑、配套设备、设施正常运行及客户安全的使用1提供良好的办公条件，做好写字楼配套设备、设施的运行管理及维修保2养工作因工程管理质量及水平提高，使写字楼的租售亦可增加3因工程设备、设施的保养良好，使办公效率提高，亦使物业管理的服务4质量提升良好的工程管理，可减少业户/租客的投诉亦可维护公司的良好形象5写字楼工程管理的任务工程设备管理的主要任务是做好所有系统的设备设施运行维护，并要控制设备运行维护及能源消耗的费用以降低成本具体来说，就是做好以下工作设备运营根据实际需要和规定，确保各种设备的准时开启和关闭1设备值班根据实际需要和规定安排值班2设备巡查分日检、周检、月检、年检和临时检查，检查应做好记录，发现3故障及时排除完成上级交办的其他工作8工程部管理技术员职责XX.5在部门经理的直接领导下，具体负责总值班室、仓库和财务管理工作1负责内务管理和对外协调工作2负责人员、车辆和材料、经费的统一调度和使用管理工作3负责工具、材料的采购、保管和发放管理工作4负责文件资料的保管、建档和发放管理工作5负责组织人员进行安全、技术和质量意识培训工作6工程部高压运行工的职责XX.6严格遵守公司的各项规章制度1努力学习技术，熟练地掌握本写字楼供电式状态、线路走向及所管辖设2备的原理、技术性能及实际操作努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行3坚守岗位，定期巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况4准确抄录各项数据并填写好报表对来人来电报修及时登记5领班负责安排电工日常维修工作6负责与供电局的业务联系，并做好登记7发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障8事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应9交代清楚并做好记录请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人10按规定的时间做好值班室内外清洁工作11完成上级交办的其他工作12维修电工的职责XX.7严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维1修任务外，有计划地承担其他工程任务努力学习技术，熟练地掌握写字楼电气设备的原理及实际操作与维修2执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录3表格积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领

（4）班的指挥严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作

（5）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电

（6）设备发生事故时不得离岗请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人

（7）搞好班内外清洁工作

（8）完成上级交办的其他工作

（9）电梯维修工的职责XX.8熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，

（1）确保电梯正常运行配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养工作，并检查保养质

（2）量，经确认后将记录存档保管及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯

（3）中被困客人放出，然后排除电梯故障做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无

（4）垃圾积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平

（5）搞好各工种的配合，完成上级交办的其他工作6空调运行工的岗位职责XX.9熟悉本大楼装备的空调系统及操作规程，每天准时开启和关闭对外界1和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录开机前、停机前及每小时记录一次运行情况设备开、停应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知2后，立即挂检修牌值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告领班或主管3发生紧急故障，值班人员负责组织力量及时处理，并立即报告领班或主管、管理处经理做好空调设备维修保养记录及设备故障记录4做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃5圾积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平6值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程对领班安排的7工作负责，不得擅离职守，如离开值班室去巡查或抄表必须知照同值人员严格遵守《员工守则》及公司的各项规章制度8完成上级交办的其他工作9管钳工和职责XX.10工作任务是负责冷热供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养；负责污水处理系统运行管理和维修保养；负责消防门、自动门、窗帘及机械五金构件的维修保养其主要职是熟悉给排水系统各种水泵、管道、阀门、控制设施和各种机械设备、1供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用负责污水处理池的定期清洁监管，及时排除常见的故障，保证系统处于2良好运转状态当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡3检记录及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整4并存档保管做好应急漏气、漏水、污水外溢等抢修工作，接到应急报告迅速奔赴5现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和主管、领班的指导下进行积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务6积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平7负责专业维修公司维修、保养的监管和配合工作8完成上级交办的其他工作9工程部管理值班规定XX.11工程部机电维修，实行小时全天制值班124值班员应坚守岗位，做好各运行组的设备故障情况登记，以及维修组人2员跟踪记录各大厦设备故障情况均应汇报总值班室，未能得到及时处理的应详细汇3报设备故障状况，以便总值班室依照经理和管理组的指示以及实际情况合理安排人员抢修遇突发性事故应及时与总值班室取得联系，总值班员应迅速向经理和管4理组汇报，以便及时组织抢修维修人员在接到紧急事故处理派遣令后，应以最快的速度赶赴现场作出5处理，使损失减至最小配电房管理规定XX.12配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其实行小时运行值班124未经部门领导的许可，非工作人员不得入内值班员必持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项2值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压3器、空气开关超载运行经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘4配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得5插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误因故须停某部分符合时，应提前一天向使用该部分符合的用户发出停电6通知对于突发性的停电事故应通过广播向用户作出解释经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常7使用做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配8电房值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度9水泵房管理规定XX.13值班人员应对水泵进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏1水经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示2在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试3机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁4水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布包扎，5以防杂物掉入水池中按照水泵保养要求定期对其进行维修保养6保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用7发电机房管理规定XX.14发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，1非工作人员严禁入内配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，2应作经常性的巡视检查平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求,柴油箱中3的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行小时用油量8发电机每星期空载试运行一次，运行时间不大于分钟，平时应将发4XX电机置于自动起动状态发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送风机，检查5发电机各仪表指示是否正常严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录6定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁发现漏油漏水现象应及时7处理加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备8空调机房管理规定XX.XX空调机房平时应上锁，钥匙由空调工保管，未经许可，禁止非工作人员1入内保持机房内良好的通风和照明2空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正3常，如有异常，应及时掉正处理，并作好记录定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅4每周对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行5电气维修管理规定XX.16电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家部颁布标准《电气安装工作1规程》作业在进行电气维修时维修人员应穿戴安全防护用品，配备绝缘良好的电工2工具维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维3修班班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二4人进行一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应5该装设隔离栏杆，并有专人监护在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂〃6禁止合闸，有人作业”的标识牌维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，7全体维修人员撤出工作现场后，方可送电电梯机房管理规定XX.17每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及1通道内不得住人、堆放杂物设备保养和修理应根据不同设备的情况制定保养计划并认真落实一般设4备可由自己保养，重要和复杂的设备可请专业公司来保养能源管理采取各种先进技术和管理措施节约能源，节省开支，减少浪费5资料管理由专人负责管理土建和设备竣工图纸、设备维修档案6应急处理即对突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响7较大的设备故障，接到报告后，及时采取应急措施，恢复设备的正常运行工程部组织机构设置

1.2工程部经理的岗位职责2在总经理的直接领导下，负责机电安装维修工程部的全面管理工作1履行与管理处签定的管理合同，完成公司下达的各项管理指标和经济指2标贯彻执行公司指定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工3程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建4立各级安全制度，防止发生不安全事故保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度

（2）不超过40℃o保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处

（3）毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作

（4）机房门窗应完好并上锁，未经管理处经理、领班允许，禁止外人进入，

（5）并注意采取措施，防止小动物进入《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处

（6）按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养

（7）每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理

（8）供水管理规定XX.18水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的

（1）许可每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格

（2）后方能供水，并将检验结果存档定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈

（3）经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修,杜绝浪费4尽量保障对住户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知5住户停水时间，以便住户作好准备遇突发性事故导致停水，应用广播向住户作出解释高层建筑的供水方式；XX.19高层建筑的供水方式基本上可划分为两大类，即重力给水及压力供水系统重力供水系统1在给水系统的最高处设高位水箱，水泵将水供给水箱，水箱再靠重力流向给水管网，进行配水，供各用水设备的用水重力式供水可以有下列几种给水方式串联式给水方式水泵向第一区水箱供水，该水箱除负责向本区管网配水1外，还要作为上层各区提升泵的吸水池与贮水池并联给水方式这种给水方式是将各供水区的水泵集中设于地下室，各水2泵从储水池向各自的供水区的水箱送水，再由各区的水箱向本区的管网供水单管给水方式该种给水方式又可分为以下三种情况:单管减压水箱串联3a.给水水泵将水由储水池送到最高处的水箱，再逐级向下一区的高位水箱给水，形成减压水箱串联给水单管并联水箱减压给水水泵从储水也同时向各供水区供水，对于不同高b.度的水箱其进水管上设不同的减压阀，这样水箱是并联于单位水管上的单管减压阀串联给水水泵从储水池直接将水送到最顶层的水箱，由水箱c.向各个供水区供水，区与区之间设减压阀压力供水系统2压力给水有以下几种方式气压给水用气压罐代替高位水箱，可以将气压罐设在建筑底层,减轻荷载，1节省楼层面积，对抗震有利水泵直接给水方式水泵直接给水有三种途径2变频调速泵供水各供水区自己选用水泵自行直接供水，为适合用a.水量变化和与之相联的杨程变化采用自动控制变频调速泵多泵并联供水同一个供水区内，为适应用水量和相应的水压变化,b.设置多台泵，在不同的情况下进行水泵切换水泵减压给水方式所有各区共同一组水泵，水压以最高区为准,c.其他各区设减压阀减压后供水大厦蓄水池的清理工作XX.20根据环保和卫生防疫部门的要求，为确保水池水质，每季度应对水池清理一次操作要求如下准备工作1操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证1通知监控室开始清洗水池，以免发生误报警2关闭双联水池进水阀门，安排临时排风设施，临时水源，橡皮管，打开水3池进口盖清洗操作2当双联水池内水位降低到一半或时，将待洗水池出水阀关闭，打开底11/3部排污间，打开另一联进水阀以确保正常供水不允许一只水池排空清洗，另一只满水水池工作，这样会因负荷不均，造成水池壁受压变形产生裂纹清洗人员从进口处沿梯子下至水池底部，用百洁布将水池四壁和底部擦洗2干净，用清水反复冲洗干净水池顶上要有一名监护人员，负责向水池内送新风，防止清扫人员中毒，3并控制另一联水池的水位结束工作3清洗结束，关闭清洗水池的排污阀，打开水池进水阀开始蓄水1）当两个水池水位接近时，打开清洗水池的出水阀门，收好清洗工具，将2）水池进水盖盖上并落锁通知监控室清洗结束，做好相关记录3）大厦粪池的清理XX.21化粪池是一种小型而简便的污水处理设施池呈矩形或圆形，污水在通过化粪池时，流速减低，水中悬浮物逐渐沉入池内成为污泥，由于池中细菌的作用，能在无氧的条件下降解有机物，进行消化，将污泥分解为沼气、二氧化碳及硫化氢等气体和泥渣在气泡上升水面时，能将部分污泥带至水面,逐渐集积变干，形成几十厘米厚的污泥层污水经过处理后，出水较清，水质有一定改善，但还是极重腐臭味和污染性化粪池集沉淀与消化作用于一池，设备简单，运行方便，在小量污水处理时用者很普遍污水通过化粪池的停留时间一般为小时，污泥在池中存积月或更8~243〜6长的时间，以利污泥消化化粪池的清理程序如下雇用吸粪车一部（含米长胶管三条，米长竹杆一条）

（1）58用铁钩打开化粪池的盖板，敞开分钟后，再用竹杆搅化粪池内杂

（2）XX物结块层把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内3启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止4盖回化粪池井盖，用清水冲洗工作现场5每年清理一次或视具体情况而定6室内给水系统的组成部分XX.22给水系统是由下列各部分组成的引入管——也称接户管，是从建筑外配水管上引入建筑中的总进水管；1水表——在引入管上或分户的支管之上设置水表，以便计量用户的用水2量干管——是引入管进入室内的水平干管，干管布置在底层地面下或管沟3内者，称为下行上给式干管；干管也可布置在天棚顶内称为上行下给式干管；立管——由水平干管向上或向下分出的立管，其作用是供各楼层的用水；4支管——由立管分出支管，供楼层卫生用具配水龙头的用水；5水龙头及附件——支管上装设各种配水龙头及相应的闸阀；6升压设备——在水量、水压不能满足供水要求时，需要设置水泵、7水箱和水池，用于提升水的压力，储存水量，保证建筑物的供水需要减压设备——减压阀的作用是为保证管网压力在规定范围内8室内排水系统的组成部分XX.23室内排水系统由下面几部分组成污水和废水收集器具1污水和废水收集器具往往就是用水器具，如洗脸盆是用水器具，同时也就是排水管系的污水收集器具了，在生产设备上收集废水的器具是其排水设备，屋面雨水的收集器具是雨水斗排水管道2排水管道又可分为以下几种设备排水管由排水设备接到后续管道排水横管之间的管道1排水横管水平方向输送污水和废水的管道2排水立管接受排水横管的来水，并作垂直方向排污水的管道3排出管收集一根或几根立管的污水，并从水平方向排至室外污水检查井4的管段水封装置水封装置是在排水设备与排水管道之间的一种存水设备，其作3用是用来阻挡排水管道中产生的臭气，使其不致溢到室内，以免恶化室内环境通气管4通气管的作用是保证排水管道与大气相通，以避免在排水管中因局部满流—堵塞流时水流后会形成负压，产生抽吸作用致使排水设备下的水封被破坏同时通气管还有散发臭气的作用一般建筑的通气管是将排水立管的上端伸出屋顶一定高度，并在其顶上用铅丝网球或其他格栅罩上，以防堵塞对于排水量大的多层建筑或高层建筑中除了将立管伸出屋顶作为通气管外，还要设专门的通气立管清通部件5一般的清通部件有检查口、清扫口和检查井检查口设在立管或横管上，它是在管道上有一个孔口，平时用压盖和螺栓盖紧的，发生管道堵塞时可打开，进行检查和清理空调设备运行及维护的主要内容XX.24熟悉空调设备的工作原理及操作方法，制定相应的操作规程，并1严格执行定期巡查、记录设备运转情况，使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正2常范围内机组运行时，应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如果不正常，3应及时调整，必要时可关机，以防事故发生水泵的运行情况，在无杂音、振动、渗水情况，并及时加润滑油及检修4定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况，磨损太大时应及时更换5定期巡查各管网有无裂缝和漏水以及堵塞，有问题及时排除，保证水管6畅通定期检查清量过滤器中积存的尘埃和杂物，对风管中各种风阀要定期检7进，以防卡死正确开机关机，定期检修，清洗蒸发器和冷凝器，加润滑油8电梯困人的处理方法XX.25凡遇故障，应由电梯工依下列步骤先行释放被困乘客，同时通知电梯维护保养单位立即来现场检查处理轿箱停于接近电梯口的位置时1确定轿箱所在位置根据落层灯指示或小心开启外门察看；1关闭机房电源开关；2）用专用外门钥匙开启外门；3）用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；4）协助乘客离开轿厢；5）重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）6）轿箱停于远离电梯口的位置时

（2）利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随1）时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；2）拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；3）救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开4）掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近的电梯门口确认刹车制动无误，放开盘车手轮5）然后按上述的步骤救出乘客；6）

（1）遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理

（3）此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准

（4）对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设5施、设备的正常运行每周必须进行一次全面检查，每月不少于一次一次夜间查岗负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实6负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和7素质负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作8负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作9定期向总经理汇报工作，完成上级交办的临时任务

10.工程部主任的职责3⑴对管理处经理负责，当好部门主管的助手，协助主管搞好部门管理工作,负责分管的技术和管理工作，在分管的职责范围内承担责任.⑵认真执行管理处经理的指示与交办的任务，忠于职守，以身作则.⑶加强业务管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量26电梯的管理规定为保证电梯正常运行，更好地为客户服务，特制订本XX.规定电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人不得进入，机房内的设1备非电梯维修人员不得操作运行中电梯出现突然故障，值班人员尽可能先救援出乘客，并通知电梯2维修人员检修，值班人员如不能救援乘客时，应安慰乘客不要惊慌，并尽速通知电梯工救援乘客乘搭电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险3切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险4发生火警时，切勿乘搭电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困于电5梯内，被困者可能因浓烟而致命电梯维修人员每日应对电梯作例行检查，如发生有震荡、不正常的声音6或电梯有损坏时，应立即停梯检修发现有水渗入电梯或电梯槽底有积水时，应立即停止使用，以免触电，7并设法将电梯升高至较安全地方保洁员在冲洗走廊和楼梯时,勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备电梯保洁员应每天用清洁剂抹擦电梯一遍8电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够通风，温度是否过高，气9窗玻璃是否完整，机房门必须上锁电梯内求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免紧急时无法求救及导10致窒息机电组实行每天小时值班制1124因维修、保养而正常停用的任何停梯，应在一楼挂牌告示12乘梯须知用手按钮，严禁撞击1不许吸烟，保持清洁2运行之时，请勿挤门3危险物品，禁止乘梯4儿童乘梯，成人携同5如遇意外，请按警铃6超载危险，后进退出7发生火警，切勿乘梯8管理处示电梯日常保养主要内容XX.27电梯停驶保养时，首先要切断控制电源以确保安全1电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘，电2梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住入电梯机房要明亮的采光，窗玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并配有良好的消防器材拽引电动机全部外形要擦净，做到无油垢、无黄油，底盘无积油3电梯控制屏用吹风器或漆刷轻弹，做到无灰尘，磁铁接解开关无锈蚀、4无油垢，用酒精棉花擦净，以防磁铁得电后被粘结吸住不放，造成电动机继续运转井道底坑如有积水，必须首先断电，然后排除有漏水、渗水情况，一5定要修好同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物，保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效运作轿箱内外、顶上、底下均需经常擦净，防止生锈腐蚀要定期油漆，保6持清洁美观各层站厅门及地坎槽经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通厅门外7要定期擦净，保持整洁卫生电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿箱内无人后，方可停机8在轿厢顶维修和保养时，除了判断故障和调试需要外，禁止快车工作9时必须带安全帽井底作业时，禁止关闭厅门（厅站留有人监视时除外），厅门口必

（10）须摆设告示牌，防止无关人员靠近电梯凡是转动机件均需加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期

（11）定人，确保安全运行维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌

（12）遗漏机房、井道因工作需要动火时，必须遵守写字楼动火规定，办好动

（13）火证，指定专人操作和监视，事后清理火种.防盗监控系统和维修保养28维修XX.

28.1监视器图像不清晰的检修步骤1）调节监视器上的旋钮；A）检查视频线有无松动；B）校正镜片焦距；C）清理镜片和防尘罩上的灰尘；D）检查摄像头或镜头是否损坏E）监视器没有图像的检修步骤:2）检查摄像头是否通电；A）检查视频连线有无断裂；B）检查摄像头是否损坏C）控制器不能控制的检修步骤3）检查控制器控制电压有无输出；A）检查控制电压有无输入；B）检查输入插件是否损坏；C）检查输出插件有无损坏D）保养XX.

28.2规定每月对系统进行一次维修保养1）检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距2）检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好3）检查监视室的通风、照明，检查各控制系统连线接触是否良好4）对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、纺尘罩的密封，检查避雷针接5）地是否良好自动喷水灭火系统的组成部分自动喷水灭火系统是按适当间距和高度XX.29装置一定数量喷头的供水灭火系统，主要是喷头、阀门、报警控制装置和管道、附件等组成，适用于各种可用水灭火的场所发生火灾时能自动喷水灭火，并发出火灾警报它具有安全可靠、工作性能稳定、控火灭火的成功率较高、使用期长、不污染环境、结构简单、维修方便、成本低廉等特点目前我国的自动喷水灭火系统主要有湿式自动喷水灭火系统、预作用自动喷水灭火系统、干式自动喷水灭火系统、雨淋自动喷水灭火系统、水喷雾自动喷水灭火系统和水幕自动喷水灭火系统等种6按照建筑性质规模及火灾的危险性可以采用自动喷水系统的湿式、干式、干湿交替系统、预作用系统、雨淋系统及水幕系统等自动喷撒湿式系统1湿式喷撒系统是由闭式喷头、给水管网、湿式报警器阀及其他报警装置如警铃、温感、烟感探测器、水流指示器及各种阀门等组成管网内充满压力水，报警阀门前后水压相同，管内水压处于平衡状态，当火灾发生时，室内温度升高，达到探测器温度时，即向收信机报警，同时闭式喷头打开喷水灭火由于喷头喷水，湿式报警阀上部管内水压降低，使阀瓣开启，向给水管供水灭火，同时阀内有一股水，流入延迟器及警铃，使之发生报警铃声管网上水流指示表、压力开关等也同时动作，将信号报告控制台，以控制灭火工作此项灭火系统构造较简单、工作可靠、灭火快、效率高、适用和范围广，在室温不低于、不高于的均可采用4℃70℃干式系统2其装置类似湿式系统，唯管网内充以压缩空气，并设有干式报警阀及充气设备等其特点是报警阀前管内充有压力水，阀管内充满压缩空气,时时处于警报状态当火灾发生时，室内温度升高，打开喷头放出空气，降低管网压力，干式报警阀开启，水即进入管网喷水灭火，同时水力警铃、压力开关、火灾报警器投入工作此种系统不受建筑物内低温度限制，可用于不采暖的房间内但系统设备复杂，维修管理较为不便在灭火时先放气再喷水，灭火时间延长，效率不如湿式高预作用喷水系统3预作用灭火系统装置由闭式喷头、管网、预作用阀、报警器及警铃等部分组成预作用阀后管内充气，阀前充压力水当火灾时，探测器通过控制器打开预作用阀，阀前水流入管网，即形成湿式系统，当喷头继续受热，打开封口喷水灭火本系统可用于不采暖和不允许因误作用而产生水渍的建筑，它兼有干湿式两个系统的特点但系统构造复杂，自动部件多，需做好维护工作，保持预作用灭火能力雨淋式灭火系统4闭式系统适用于易燃性小规模火灾，而在易燃易爆、迅速引起大面积火灾的情况卜就需要在大面积上喷洒大量水流火火，如同突降暴雨一样来扑灭火灾，因而名为雨淋系统此种系统的主要装备由开式喷头、给水管网、雨淋阀及控制系统组成作用原理是当火灾发生时，由温感、烟感、光感等火灾探测器向控制箱发出信号，经确定火灾发生后，打开雨淋阀，全部喷头同时喷水灭火，这样不仅可以扑灭着火点火灾，还可向整个被保面积上喷水，从而防止火灾蔓延、扩大水幕系统

（5）水幕灭火系统也是一种开式喷头灭火系统，是由水幕喷头、给水管网、雨淋阀及其控制设备所组成喷头成排装在给水管上，喷出水帘，作防火隔断及局部降温作用，也可与防火幕、防火卷帘配合使用在大空间可代替防火墙；设在门窗口可防止火焰扩散，起隔断火灾的作用处理写字楼用户二次装修的报建XX.30到市消防管理咨询服务部领取报建表

（1）填写《建筑设计防火审核申请书》

（2）附送份图纸；

（3）5开花平面图；1）室内电气配线系统图；2）平面布置图；3）空调平面图；消防设备图纸4）5）写一份给消防局申请报建的公函公函内容包括装修后的用途，如用

（4）作歌厅、卡拉、会议室等，还要说明采用什么材料进行装修，如采用可燃0K性还是非燃材料，电气设备采用什么材料，装修面积多大,工程概算及预算施工需要多长时间等呈送本单位防火责任人和上一级主管部门保卫科（处）加具意见并盖

（5）公章办完以上手续后，将申报表及图纸等送市消防局建审科登记待批

（6）消防验收前，建设单位应组织设计单位、施工单位进行初步自检验收

（7）自行验收后填写《建筑工程消防验收登记表》（正、副本），并由建

（8）设单位、设计单位、施工单位负责人签名、盖章确认将《建筑工程消防验收登记表》（正、副本）和有关消防竣工图纸资

（9）料送消防部门建审员审核，由建审员、防火员等安排时间作最后验收公共天线系统的维修保养XX.31维修住户电视天线发生故障的检修步骤1）检查住户终端板上有无信号;A）信号是否能达到分贝;B）60〜65检查楼层分支器信号是否正常，若终端板无信号而分支器信号正常，则C）表明连接两者之间的天线有问题，应对天线进行检查维修或更换大楼分支器信号不正常时应检查分支放大器输出信号和输入信号是否正2）常，若输出信号不正常而输入信号正常则表明分支放大器损坏，应对其维修或更换分支放大器输入信号不正常时，应检查主放大器输出信号和输入信号是3）否正常，若主放大器输入信号正常而输出信号不正常，则表明主放大器损坏，应对其维修或更换主放大器输入信号不正常时，应检查前置放大器的输出信号，若正常，4）则表明前置放大器损坏，应对其维修或更换若前置放大器输入信号不正常，则应检查天线架的方向和天线架本身是5）否有问题保养每月对公共天线系统做一次全面保养（对已安装有线电视而闲置的公

（1）共天线不保养，但每年仍检查一次安装的牢固性）检查天线连接有无松动、生锈、断裂和绝缘老化

（2）检查天线支撑杆、底座螺丝的固定情况，并加黄油防锈，检查拉线的

（3）松紧、防雷接地是否良好⑷认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制O⑸副主管是直接面对具体问题的处理者，同时要肩负对新来员工及在职员工的岗位职业培训关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及6时向管理经理汇报，了解员工的学习、工作等情况，起到主管助手的作用，协调好上下关系⑺勤巡查，发现问题及时向管理处经理及主管汇报，听取指示⑻搞好团结，力口强内部班组以及与其他部门之间的联系完成上级交办的其他工作9工程部领班的职责XX.4规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，1及时完成主管下达的各项工作任务管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，2设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任对管辖设备要严格做到三干净设备干净、机房干净、工作场地干净、四不漏不漏电、不漏油、不漏水、不漏气、五良好使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好，调整良好天线接受系统由于露天安装，受风吹雨淋容易生锈，凡是铁件应每季度4在其表面刷银粉漆一次如遇台风、大雨天气过后，应上天台检查天线一次5主放大系统每月防尘一次，检查通风是否良好，连线有无松脱，并用场6强仪检查主信号是否正常每月检查一次分支放大器，其终端信号应在分贝之内760〜65对讲机、防盗报警系统的保养XX.32保安一旦发现主机出现故障，应急事通知维修班1维修班应根据故障登记情况及时派专人维修2每半年对整个系统的主机、线路、层数解码器进行一次全面检查维修3检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘4检查机箱保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拨动解码器开关，5不得对主机箱开盖检测箱内元件清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意防止水流入主6机箱内电信系统的维护XX.33电信系统的维护主要有以下几个方面:交换系统本身的维护设置在总机室内的交换系统是连接外线和内线的1核心设备要减少系统故障，首先是保证此一核心设备的运转正常现在的交换系统多为自动电话系统，要做到防尘、防震和防腐蚀性气体，并最好能使其维持在一定的温度和湿度范围内工作供电电源要保障一个电话通讯系统一般应有交流一整流和蓄电池一直2流的两路独立电源两路电源的切换要方便，这样才可保障当某一供电系统发生故障也不会对电话通讯产生较大的影响电话电缆编号要明晰、有规律，布线要牢靠，接头不能有松动，接触要3良好导线不要与强电线路穿入同一客内，否则会产生对通讯的干扰有线电视系统的维护XX.34共用电视系统也称为系统，俗称〃公共天线〃系统其维护主要有以CATV下几个方面保证系统选用器件的质量标准电子器件的质量高低对系统优劣影响很1大例如放大器的噪声系数大小是限制其灵敏度的主要因素，所以一般的天线放大器要求其噪声系数为5〜8dB系统组成和传输网络要合理，线路和器件的敷设要牢靠，特别是接点

（2）不能有松动和虚焊，输出端不能短路，输入端如需设置电阻的地方不能75Q遗漏调试用户端电平要使用户能获得级电视图像，一般应有的

（3）460dB信号电平才合理，否则图像质量变坏，并会产生雪花干扰但信号太强也会使图像质量下降，一般彩电控制在黑白电视在75±5dB,70±5dBo调控较高的载噪比噪音是反映各种内外干扰电压的总称如果噪音

（4）过大，电视图像会有网状白线、黑线；画面会出现翻滚扭曲和重影等问题，同时伴音质量也会大为降低因此在系统中，载噪比一般不应低于CATV43dBo交调与互调〃指数要符合规定交调与互调都是反映信号对电视图

（5）像的干扰交调的干扰反映在画面上是有一条白而光的条带水平移动,即出现雨刷现象互调干扰则是出现网纹或斜纹的干扰图像我国规定交调指数互调指数CM“9dB,IMN54dB经常对线路巡检，对天线分配器、放大器、分支器等重要器件定期进

（6）行调试，保证参数的正确和合理防雷系统的维护XX.35接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规

（1）定要求，一般是不大于10每年雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检进和维护，提前做好防2雷准备在大雷雨后，也要即时对系统进行检查，察看是否有引雷击而导致某些连接点的松脱和断开检查如发现引下线受到严重腐蚀，其腐蚀程度占截面积的以上则应330%及时更换；同样，如发现接头松脱也要立即禁固，在雷雨季节任何对故障的拖延都可能招致严重的后果高层建筑每年在雷雨前要经指定的防雷检测中心对防雷设备进行检测，4不合格的应进行整改，直至合格为止火灾探测与报警系统的维护XX.36每天对火灾报警主控屏进行自检功能检查，确保控制系统处于良好状态1每月测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并对其2进行自检试验；检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况,箱内外线路有无缺损和故障隐患；对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰烟感器、温感器因受环境污染应及时清洁每年应对每个楼层井道内的分线箱、介面单元进行开箱清当；喷烟检查3每个烟感器报警是否正常；逐个拆下烟感器、温感器、对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对电线接头进行禁固锅炉的维护管理XX.37维修的组织工作

（1）锅炉维修前，对将要维修的锅炉进行水压试验与热效率测试，制定维修1）计划（或根据周期维修计划加上锅炉检验中新发现项目），由工程部下达给维修小组维修组根据维修计划指定专业人员负责维修工作并组织力量，实行2）维修分工负责制，以保障维修质量检修前，要做好下列准备工作准备好检修工具、材料和配件，制定各3）项安全措施，对检修人员进行安全教育，根据国家有关规定要求,研究如何保证质量的有效措施；检修前，应对锅炉进行一次内外检查，彻底消除锅炉内外部水垢及烟灰4）对于有缺陷的地方，要保持原状，以便进一步检查分析除搞好锅炉本体的检修工作外，对安全附件、转动机械和附属设备等也5）要认真检修，以便清除隐患，确保检修效果作好检修记当应把每次检修的情况（损环情况和修理方法等），记录6）在设备登记簿内，以利于日后考查和对锅炉设备进行历史分析及锅炉鉴定等工作维修的检查

（2）锅炉的检查和验收，必须按照（锅炉和压力容器安全使用规程）的要求进行它的重点检查内容为检查锅炉的内、外金属表面，特别应检查开孔、钾焊缝、板边等处有无1）腐蚀和裂纹检查锅炉水冷壁管、火管有无腐蚀和弯曲变形2）检查钾缝处有无碱性脆化，接缝处有无漏水现象3）检查锅炉胀口有无过胀的现象4）拉撑有无腐蚀、折断5）受压部件有无凹陷、变曲和受热变形的现象6）锅炉的保养

（3）锅炉每年要施行一次基于法令的性能检查，在个月、个月、个月的区631间决定整备计划；分解整备的基准是参考锅炉设备的状况，锅炉的工作状况，燃料、水质，过去的污损记录等，附属设备，附属品等的设备，自动控制装置，燃烧装置，水处理及给水装置，其他辅机类的保养计划停用锅炉比连续使用的锅炉更容易腐蚀、损坏停用锅炉的保养有干法和湿法两种干法保养干法保养是使锅炉内无水，适用于长期停用的锅炉当炉水全1）部放出后,开启所有入孔、手孔，清除水垢和污物，使锅炉内干燥然后将盛有干燥剂的容器放在锅筒中，将所有门、孔关闭严密防止空气进入干燥剂——一般采用无水氯化钙或生石灰，用量按每立方米锅炉容积加1〜无水氯化钙或生石灰计算每隔月检查一次，如发现干燥2kg2〜3kg1~2剂吸潮失效，应予以更换湿法保养2）锅炉内部清洗干净后，充入碱性溶液，使金属表面形成碱性保护膜，而达到防腐的目的湿法保养适用于短期停用的锅炉，一般采用的碱性溶液为氢氧化钠或磷酸三钠在湿法保养中，炉水每天左右化验一次如碱度低于下限，则应补充碱液5在冬季，要注意防冻经过大修后的锅炉，一定要会同劳动局和压力容器主管部门共同进行检测，确认合格后方可启用各类程设备维修表格XX.35表一配电柜检修工作票表二机电运行交接班记录表三机电部工作日检表表四机电部工作周检表表五机电设备台账表六低压配电运行日志表七操作票表八设备卡表九设备保养记录表表十设备维修记录表表十一设备对外委托维修申请表表十二设备检查保养计划表表十三**大厦中央空调系统运行记录表十四空调月保养记录表十五风机半年保养记录表十六大厦空调停机通知单表十七空调开关机操作流程表十八空调检查保养表表二十水泵运行记录表二十一水池（箱）清洗及消毒记录表表二十二水池（箱）加药记录表二十三水泵电机半年保养记录表二十四供水系统周检保养记录表二十五电梯日巡视记录表二十六电梯检查保养表表二十七电梯主要部件保养周期表表二十八电梯常见故障排除方法表二十九公共天线系统月保养记录表三十电梯维修记录表三十一发电机季度保养记录表三十二对讲报警系统半年保养记录表三十三防盗监视系统月保养记录表三十四消防设施月保养记录表三十六消防设备月保养记录表表三十七消防设备年保养记录表表三十八消防应急器材检查表表三十九消防风机半年保养记录表表四十消防水泵半年保养记录表表四十一房屋设施养护计划表四十二房屋设施养护记录表领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益3求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；投备发4生故障，有效地组织力量抢修，保证大厦的正常营业做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核5并负责检修保养计划实施做好本班设备的运行、检修纪录和技术档案，每月定期报主管审阅6做好班组人员考勤制度和维修台账，每月报主管汇总7完成上级交办的其他工作8工程部管理技术员职责XX.5在部门经理的直接领导下，具体负责总值班室、仓库和财务管理工作1负责内务管理和对外协调工作2负责人员、车辆和材料、经费的统一调度和使用管理工作3负责工具、材料的采购、保管和发放管理工作4负责文件资料的保管、建档和发放管理工作5负责组织人员进行安全、技术和质量意识培训工作6工程部高压运行工的职责XX.6严格遵守公司的各项规章制度1努力学习技术，熟练地掌握本写字楼供电式状态、线路走向及所管辖设2备的原理、技术性能及实际操作努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行3坚守岗位，定期巡视电气设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况4准确抄录各项数据并填写好报表对来人来电报修及时登记5领班负责安排电工日常维修工作6负责与供电局的业务联系，并做好登记7发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障8事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应9交代清楚并做好记录请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人10按规定的时间做好值班室内外清洁工作11完成上级交办的其他工作12维修电工的职责XX.7严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维1修任务外，有计划地承担其他工程任务努力学习技术，熟练地掌握写字楼电气设备的原理及实际操作与维修2执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格3积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班4的指挥严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作5交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设6备发生事故时不得离岗负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实6负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和7素质负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作8负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作9定期向总经理汇报工作，完成上级交办的临时任务10工程部主任的职责XX.3对管理处经理负责,当好部门主管的助手，协助主管搞好部门管理工作,负Q责分管的技术和管理工作，在分管的职责范围内承担责任.⑵认真执行管理处经理的指示与交办的任务，忠于职守，以身作则.⑶加强业务管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量⑷认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制O⑸副主管是直接面对具体问题的处理者，同时要肩负对新来员工及在职员工的岗位职业培训⑹关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理经理汇报，了解员工的学习、工作等情况，起到主管助手的作用，协调好上下关系⑺勤巡查，发现问题及时向管理处经理及主管汇报，听取指示⑻搞好团结，力口强内部班组以及与其他部门之间的联系完成上级交办的其他工作9工程部领班的职责XX.4规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，1及时完成主管下达的各项工作任务管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，2设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任对管辖设备要严格做到“三干净设备干净、机房干净、工作场地干净、四不漏不漏电、不漏油、不漏水、不漏气、五良好使用性能好、密封良好、润滑良好、坚固良好，调整良好领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益3求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；投备发4生故障，有效地组织力量抢修，保证大厦的正常营业做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核并负5责检修保养计划实施做好本班设备的运行、检修纪录和技术档案，每月定期报主管审阅6做好班组人员考勤制度和维修台账，每月报主管汇总7。