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物业管理方案模板篇8物业管理方案模板8篇为了确保事情或者工作有序有力开展,往往需要提前进行细致的方案准备工作,方案是书面方案,是具体行动实施,步骤等写方案需要注意哪些格式呢?以下是采集的物业管理方案8篇,希翼对大家有所匡助
一、工程分析根据所提示数字,管理面积约为
14.5万平方米,其中,高层建筑约占总数的50%,其余为小高层建造或者别墅区小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备,其设备数量不详住宅约10万平米,绿化面积约
1.7万平米,地下车库约
2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等
二、主要管理方案内容根据上述数字显示,做出对该工程的物业管理方案如下
1、管理机构设置及人员配置根据管理效劳的总体设想及小区的特点,本着“以人为本、效劳至上、精干高效、以岗定人”的原那末建立物业管理机构,管理实行工程经理负责制该工程设工程经理1人和客户效劳部(以下简称客服部)、维修部、安防部、环境部等四个职能部门,共需配置约39人每一个部室分别设立一个主管,协助工程经理完成小区日常的各专项效劳工作并制定个部门主管及员工的岗位责任书(附后),在公司检查时,可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为标准和工作质量进行检查员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬2管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计,编制《消防设备标识登记》消防设备标识由管理处主任指定人专实施,并在各项安全检查中作为检查内容3制定《设备管理制度》,对消防设备进行检查和维护1小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体方法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防局部2消防演习后,管理处主任编制《消防演习报告》对演习过程中发现的题目,及时调整、纠正并验证其结果
1.小区停车场实行昼夜24小时值班制度,由小区安全管理员负责管理,车辆可以随时进出、停放
2.本小区停车场实行有偿使用,车主须凭车辆进出小区的磁卡月卡或者一次性卡进进停车场
3.车辆进进车辆进进停车场应一停二慢,必须服从管理员的指挥和安排,取得管理员允许前方可进进
4.车辆停放车辆停放时必须服从管理员指挥,留意先后摆布车辆的安全,在规定位置上停放,并与四周车辆保持适当间隔,不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成妨碍,车主必须锁好车门,调整好防盗系统至警备状态,车内珍贵物品须随身带走,车主停好车辆后须即将离开停车场,不得在他人车辆旁停留管理员应指挥车辆停放,查看车辆有无尚锁,有无外部破损,应通知车主并登记,不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处分停车场车位分固定车位和非固定车位,车主按类使用车位
5.驶离车辆驶离停车场时应留意四周车辆的安全,缓慢驶离,并在出口处向管理员交回停车牌,管理员核对牌号相符,收回停车牌、收取停车费前方可驶离
6.管理员值班期间应认真负责,热情效劳,不得会客、饮酒、睡觉,不得离开,不得让亲朋好友和其他无关职员进进停车场,严格核对驶离车辆的牌号,对车主的公正要求应赋予满足管理员交时应办理交接手续,核实停车场车辆内登记记录相符,并列签字交接
7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆,禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危(wei)险品的车辆停放
1.职员配置及分工详见岗位架构图(略)
2.工作流程及质量管理标准保洁工作流程及标准将按照iso9000标准,由本公司制定大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业效劳公司实施物业管理处全体员工
1.全面理解物业管理效劳概念,完善效劳意识;
2.充分掌握大厦管理模式,提高工作质量;
3.熟悉大厦各种设备、设施的功能,降低事故率;
4.掌握各类岗位职责、管理手册;
5.通过全面阶段性的职业培训I,提高员工的工作素质新员工到职第一周集中培训;员工内部培训涵盖面广,内容繁多,大致分为
1.公司企业文化;
2.人事管理;
3.财务管理规章制度;
4.工程管理;
5.清洁管理;
6.保安管理;
7.客户效劳;
8.消防管理;
9.意外事件处理;
10.英语培训;
11.特殊工种将另行增加专业培训课程培训工作总体由人事部负责,由各部门预先填写培训方案表、并每次培训前一周提交培训申请表,人事行政主管跟进配合安排培训进度、培训人员、培训材料、培训考核等专业人员集中授课,由业务部门统一出卷考核培训结果将直接与员工评定挂钩,作为员工通过试用期的参考依据此培训安排将作为大厦前期筹备员工培训的纲要性文件,大厦投入运行后根据实际操作情况,对培训内容及方式作适当调整及相应的补充基层员工总的来说,对物业管理效劳的认识尚欠了解,专业效劳意识有待提高针对此等情况,拟通过进行有步骤、有方案的系统培训I,提高其职业素质,使大厦投入运行时即可保证较高之效劳水准A.共同培训内容-由培训主管负责主讲
1.公司的企业文化、宗旨及工作方针;
2.公司组织架构及各主要负责人;
3.各相关部门工作关系介绍;
4.公司人事制度,员工手册、管理手册;
5.公司根本之财务政策;
6.根本培训手册内容;B.各岗位培训内容-由各部门负责推荐主管级以上员工主讲
(一)工程部
1.工程部管理手册;
2.各类工作制度;
3.各类岗位职责;
4.各类工作表式;
5.各设备、设施位置;
6.各机房规章制度;
7.各机房钥匙领用及移交制度;
8.交接班制度;
9.对讲机使用及呼叫标准;
10.报修单操作流程;
11.紧急情况处理流程;
12.各机电设备/设施的维修保养方案;
13.安全操作;
14.设备台帐、设备运行记录、设备检修记录;
15.备品备件申领制度;
16.对外效劳礼仪及沟通技巧;
17.节能意识培训;
(二)保安部
1.保安部管理手册;
2.各类工作制度;
3.各类岗位职责;
4.各类工作表式;
5.各保安设备、设施位置;
6.公共地区各通道钥匙领用及移交制度;
7.交接班制度;
8.巡检路线图、巡检流程;
9.对讲机使用及呼叫标准;
10.各类保安工具的使用;
11.消防培训1(消防设施的位置、消防设备器材使用、消防制度、报警程序、紧急疏散程序及路线);
12.保安方案的制订及实施;
13.突发事件处理流程;
14.对外效劳礼仪及沟通技巧;
15.外来施工人员管理;
(三)清洁部
1.清洁部管理手册;
2.各类工作制度;
3.各类岗位职责;
4.各类工作表式;
5.交接班制度;
6.各类公共区域的清洁要求;
7.各类设备/设施的清洁流程;
8.清洁器械/工具的使用要求;
9.清洁剂的使用要求;
10.各类清洁用品的申领制度;
11.突发事件处理流程;
12.对外效劳礼仪及沟通技巧;
13.节约能源意识;
14.绿化园艺常识;
(四)管理部15管理部管理手册16各类工作制度;17各类岗位职责;18各类工作表式;19交接班制度;20对外效劳礼仪及沟通技巧;21客户投诉处理流程;22客户入伙流程;23装修管理规程;
24.客户相关效劳手续办理;
25.紧急事件处理流程;
26.英语培训;
(五)财务部
1.财务部管理手册;
2.公司各类财务制度;
3.各类财务表式;
4.各类财务法律、法规;
5.各类付款/报销流程;
6.控制财务本钱;
(六)人事部
1.人事部管理手册;
2.公司各类人事制度;
3.各类人事表式;4,各类人事法律、法规;
5.员工招聘、培训、赏惩、晋升、解聘等考核流程;
6.控制员工数量及用工本钱;
1.效劳意识;
2.管理艺术;
3.行业理念;
4.团队合作能力;
5.与其他部门的协调能力;
6.与各供给商及政府机关的沟通合作能力;
7.语言表达及文字写字能力具体描写物业详情(按照物业具体地理地位、周边举措措施写字楼电梯运行方案、具体情况及环境气势描写)地理条件优胜小学财务管理制度小学财务管理制度小学财务管理制度位于周边周边举措措施交通方便占地面积平方米,由斥地扶植总建造面积大厦写字楼筹画内设中间空调、24小时热水及消监控设施,配有台电梯此为工程局部写字楼物业管理写字楼电梯运行方案方案写字楼电梯运行方案保障装备、设施正常运转的职能局部工程管理具有精密的科学性和较高的技术性,工程部是实施大厦工程经管这是为用户创作保险、野蛮、恬静、便利的商住情况的根抵保证和坚毅后盾,反映大厦效劳水准、精采形象和声誉的重要标记工程部的职责范围如下庇护保养和写字楼筹画故障检修;1担负大厦电力系写字楼物业管理方案写字楼电梯运行打算统、电讯体系、电梯体系、空调体系、供水体系的运行经管2担负大厦公共举措措施、装备的维修调养;3担负对用户室内举措措施、设备供给有条件维修办事;4担负大厦外派工程的监禁任务5担负对用户供给不收费特色效劳以及特约办事工程人员结构图人员配置申明为了节省制作前期物业管理方案的时间,依照原有的样板做出相应的方面是比拟有效的方法
1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和《室内装饰装修管理方法》,告知业主禁止高空抛物及防火常识
2、直接负责高层物业管理的各项工作
3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作
4、负责公共防火及钥匙管理,保证特殊状况的快速使用,领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作
5、领导电梯管理员对电梯使用管理,负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作对屋面进行管理,除正常设备检查维护维修需要,严禁上人负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理
6、做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理,广告张贴、悬挂要有序,出售商品摆放整齐、统一
7、负责接待业主的各类投诉,并与开辟公司等相关单位用心协调联系解决
8、做好突发事件预案,发生突发事件时要及时启动预案,防止重大事故发生,协助处理各类突发事件
1、每一天定时检查电梯的运行状况,并做好记录装修期间每小时记录一次(正常使用后,每2小时记录一次),发现问题,及时告知管理员
2、公共钥匙要有借有还,借出要签字,做好业主和外部人员钥匙的借用记录
3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为,透过对讲系统及时记录并制止,并进行劝说
4、如遇突发紧急事件,及时告知领导,并采取力所能及的措施(如电梯进水故障、业主家中跑水等)
5、如遇业主搬运物品,告知业主考前须知,监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况,直到搬运结束,如有损坏及时告知管理员
6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯,消防报警器进行检查,并做好记录时间为上班后、下班前各一次
7、不与业主发生争执,处理问题要注重语气和态度,无法处理时及时告知管理员针对桂林师范高等专科学校的实际情况,经过我们现场考察以及根据校方的要求,为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课,我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理
1、成立有校方参预的共管机制学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组,协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作,物业定期每月或者每季度向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况,增强沟通,促进了解,有利于物业管理日常工作的开展
2、从专业物业管理的角度提出可行性的,与校方联手制定学生宿舍管理规定,使学生在宿舍有一个行为标准,便利于管理
3、管理人员持证上岗、着征服、标志明显
4、管理人员24小时值班,编排管理人员24小时值班表,我们所有管理人员的交校方一份,以务紧急事件能够联系到,24小时值班不因双休与节假日而中断
4、抓好消防工作,把消防隐患消除在萌芽状态和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队,做好学生的防火监督教育工作
5、24小时全面监管保安与舍管不间断24小时巡逻,保障学生不受侵害,保障宿舍楼内公共设施完好,保障宿舍楼内的治安环境,保障学生人身与物品安全
6、完善各项管理制度1来访登记,来访人员经被纺人确认后,本校人士可入内,校外人士须在保卫处等待2男女生不得互相串宿舍3按校方规定开关宿舍大门,非规定时间一律拒绝进入宿舍C4每天查寝,对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记,及时回报给校方至于效劳人员的效劳标准要求,如客服部的维修处理及时率、回访率,维修部的维修及时率、设备设施完好率,安防部对工程的巡查频次以及环境部对园区的清扫频次和标准,那末依照公司所提供的效劳等级为准
1.1客服部根据管理面积和国际质量体系标准,客服部安排5名管理人员其中包括客服主管一位,主要负责工程客服部的日常管理工作,检查客服人员的日常行为标准、效劳质量及工作完成情况,处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训,并参预小区各项费用的收取工作接待员1名,负责工程部效劳的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作收费员(财务)1名,负责工程物业费、水电费的收取,并控制有偿效劳费的收缴和管理工作,对所收取款项应在当日做好相关记录后,交总公司财务室保管并负责相关票据和收费台账的管理工作(如有水电表查抄工作,可委托维修部门协助完成)库房管理员1名,负责工程所需物资的采购报表,出入库管理和办公设备的管理工作行政文员1名,负责工程日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作四名员工相辅相成,协作沟通,在完本钱职工作的前提下,分别分配相应的收费任务,以便收费工作更顺利的开展各项工作做5发现打架斗殴现象即将上前制止,并第一时间报校方6开展意见调查,物业定期每季度或者半年发放意见调查表,征求学校与学生,了解对物业管理的需求,确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理效劳
6、员工效劳态度员工以发自内心的真诚笑容热情效劳,做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止慷慨、动作雅观、称呼得当
7、我方不承当因学生自身行为造成的安全事故责任
1、实行零干扰清洁卫生效劳,学生上课后,清洁工再进行清扫
2、做好环境卫生,把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合,使学生也自觉地参预到环卫工作中
3、遇到有伤害环境卫生行为的学生,进行耐心教育和劝阻,决不因人而异,对于极少数屡教不改者采取典型暴光或者让其清理干净的方法,在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤
4、每天上下午各清扫一次,全天候保洁,每小时循环保洁一次,先外至内清洁标准公共场所无明显泥沙、污垢,每100平方米]内纸屑不超过两片,没有1厘米以上的石子;排水沟无明显泥沙、污垢;垃圾箱清运及时,清运率100%,周围无污垢、无积水,离垃圾箱两米无臭味;玻璃门窗、镜面和灯具标准是玻璃面上无污迹、水迹,清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘,清洁后的灯具无灰尘,灯具内无无蚊虫,灯盖、灯罩璀璨清洁;楼梯的标准是保持楼梯清洁,目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等;洗手间标准地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮;天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网;目视墙壁干净,便器洁净无黄渍,室内无异味、臭味;宿舍楼层通道、地面标准目视,干净,无污渍、无杂物
1、建立巡视制度每天上下午两次巡视水电及公共设施巡视内容1检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物,发现后做好记录,落实清理工作2检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常,发现问题及时进行维修3检查有无损毁公共设施,包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等,如有上述情况,即将进行维修,如属人为破坏,即将进行制止并视破坏情节轻重报校方后赋予一定的处分4检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况,一经发现即将进行维修并做好记录,保证各类管道电线正常使用5检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好6配电局部电缆沟竖井无水渍、杂物、鼠害,楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等
2、水电工24小时值班,并把每一个水电工的紧急脚校方一份,以务浮现突发事件后联系
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承当,但我方不承当大修、更新换旧以及新投入设施工程的费用
1、业主委员会成立后12个月至18个月,到达深圳市安全文明优秀住宅小区标准;
2、业主委员会成立后24个月至30个月,到达广东省优秀住宅小区标准;
3、业主委员会成立后36个月至42个月,到达全国城市物业管理优秀住宅小区标准;
4、小区实行封闭式管理,护卫班实行24小时值班,确保业主和住户生合财产安全;
5、小区清洁实行专职保洁员责任制,保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;
6、小区车辆实行智能化ic卡管理,车辆凭卡进出,无卡无证车辆禁止驶出小区,所有外来车辆未经许可不得进入小区;
8、水电维修班实行24小时值班制度,业主遇到问题随叫随到,公共机电设备运作正常,设备完好率100%;
9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂密美观,绿化完好率99%以上;
10、营造小区浓厚的文化气氛,每年社区文化活动不得少于12次,每次参预人员不得少于300人;
11、实施不少于10项的特约效劳,把物业的效劳内容融入到业主的衣、食、注行中
1、房屋完好率100%
2、房屋零修、急修及时率99%
3、维修工程质量合格率100%
4、管理费收缴率298%
5、绿化完好率99%
6、清洁、保洁率299%
7、道路完好率及使用率100%
8、化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率100%
9、排水管、明暗沟完好率100%
10、路灯完好率100%
11、汽车场完好率100%
12、公共文体设施、建造小品完好率100%
13、小区内重大刑事案件发生率
014、小区内治安案件发生率W1/年
15、消防设施、设备完好率100%
16、火警发生率<1%
17、火灾发生率0%
18、违章发生率2%
19、违章处理率100%
20、用户有效投诉率W2%
21、有效投诉处理率100%
22、管理层员工专业培训合格率100%
23、特种作业员工持证上岗率100%
24、维修效劳回访率230%
25、业主(住户)对物业管理综合满意率298%效劳特色(“菜单式”效劳模式)即物业公司除了提供常规性的公共效劳外,还提供了多种多样的特约效劳,将效劳深度渗入到客户的衣、食、注行中,并明码标价,除公共效劳是必选的工程外,客户可根据自己的需要选择不同的特约效劳,并支付相应的费用
1、首按责任制每一位员工都有责任和义务接待客户的建议,任何一位员工接到建议后,统一传递到办公室,并告诉建议人我处在二日内反应处理结果第一接待人负责跟踪这项效劳建议处理的情况直至客户满意为止接待效劳建议时应对处理时间做出适当的承诺,尽量在最短的承诺时间内处理完毕,因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方,争取取得理解但不得浮现同一件事情有两次推迟处理的情况承诺时间最好控制在12天,普通不超过一周,特殊情况除外处理完毕后,由处理人与对〜方交待清晰,需要让对方签字确认的应该留签字记录,并告知第一接待人
2、三分钟效劳承诺第一接待人接到客户的建议时,应及时将客户的建议反应到办公室,由办公室安排相关人员到客户指定的地方,为客户提供相应的效劳,这一过程不能超过三分钟假设有特殊情况,无法在三分钟赶到客户指定的地方,应在事先跟客户解释,取得客户的谅解,在客户允许的同提下,在最短的时间内,赶到现场为客户效劳为贯彻按劳分配原那末,标准物业公司职工队伍的管理建立以岗位绩效奖金制为主要形式的奖金鼓励制度,通过对职工履行岗位职责情况的评估,将其奖金分配结构与实际工作业绩密切结合调动职工的工作积极性、提高职工的自身素质,推动小区物业管理工作上一个新的台阶特制定绩效考核制度
1、客观公正、实事求是,考核内容和考核方式公开透明;
2、注重实绩、合理量化、综合平衡的原那末;
3、谁管理谁考核,并表达权重的原那末物业公司经理和职工小区物业司绩效考核,分为经理考核和职工考核
(一)、经理考核内容经理考核主要从敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习和综合素质等七个方面;
1、敬业精神考核热爱本职工作,以本职为“天职”;乐于奉献、勇于创新;干物业、爱物业、专物业、精于物业
2、工作态度考核有强烈的责任感,以身作那末,率先垂范;有积极向上、不怕困难、斗胆管理、勇于进取的拼搏精神;有踏塌实实、勤奋努力的工作干劲
3、领导能力考核有合理组织工作部署,统一协调下属行动的能力;有正确分析、把握问题,提出合理解决方案,做出正确决定的能力;有把握下属思想动态、鼓励下属工作热情、形成团队凝结力的能力
4、工作业绩考核物业管理和工作目标的完成情况;物业公司工作纪律及规章制度落实情况;工作受到上级表彰情况
5、遵规守纪考核带头执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;廉洁自律情况
6、理论学习考核物业管理相关的法律法规及有关的专业知识掌握的情况
7、综合素质考核全面考察个人修养和综合素质情况
(二)、职工考核内容职工考核主要从个人的敬业精神、工作态度,工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作和综合素质等七个方面
1、敬业精神考核热爱本职,安心工作,乐于奉献;干物业、爱物业、专物业
2、工作态度考核有强烈的责任感;有积极主动、不怕吃苦、不讲条件、勇于进取的工作精神;有踏塌实实、勤奋努力的工作干劲
3、工作能力考核熟悉小区根本情况,能够胜任本职工作;善于思量问题、研究问题,独立完成所担负的物业管理效劳工作;能够出色的完成上级交给的各项任务
4、遵规守纪考核服从领导,令行禁止;执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;遵守物业公司各项规章制度情况
5、理论学习考核物业管理相关的法律法规及本职专业知识和工作技能掌握的情况
6、团结协作考核思想作风正派,处理好同志间关系;工作中不计份内分外,主动配合,密切协作,有良好的群众口碑
7、综合素质考核全面考察个人修养和综合素质情况
1、所有被考评者均采取自我、被考评者自我评分、民主测评打分和考核人综合评判打分的方法,在每月的第一周进行上月的绩效考核,并在两个工作日内完成考核结果在当月内有效
2、考核测评打分方法
1、物业公司经理测评打分各局属物业公司经理的考核人为主管局领导测评打分由三个局部组成第一局部,被考评者自我评分填写《经理绩效考核自我评分》,分敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面自我评分;第二局部,民主测评初评打分由本小区全体职工从敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面,分别给被考评者初评打分;第三局部,考核人综合评判打分由主管局领导给被考评者的综合素质评判打分最终成绩:自我评分X20%+民主测评分X30%+考核人综合打分X50%
2、职工测评打分,各局属物业公司职工的考核人为各物业公司经理和主管局领导测评打分由三个局部组成第一局部,被考评者自我评分填写《职工绩效考核自我评分》,分敬业精神、工作态度,工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面自我评分;第二局部,民主测评初评打分由本小区全体职工从敬业精神、工作态度、工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面,分别给被考评者初评打分;第三局部,考核人综合评判打分由本小区物业公司经理和主管局领导给被考评者的综合素质评判打分j最终成绩二自我评分x20%+民主测评分X30%+考核人综合打分4-2X50%
3、考核监督局考绩督察组派员参加各局属物业公司的绩效考核,并对其进行监督
4、试用期职工和暂时工不参加绩效考核
1、A级(优秀级)90分——100分,上月根本奖金加权10%;
2、B级(良好级)80分一一90(不含)分,上月根本奖金加权5%;
3、C级(合格级)60分一一80(不含)分,上月根本奖金加权0%;
4、D级(不合格级)60(不含)分以下.局属各物业公司,分别实行全员(本局干部职工)年度根本奖金一次性承包制度绩效考核成绩与奖金直接挂钩,作为被考核人下一个月奖金分配的决定因素
1、绩效考核成绩为A级者,上月奖金分配月奖金二[绩效考核最终成绩附奖金加权(10%)1X根本奖金
2、绩效考核成绩为B级者,上月奖金分配月奖金二[绩效考核最终成绩%+奖金加权(5%)]X根本奖金
3、绩效考核成绩为C级者,上月奖金分配月奖金二[绩效考核最终成绩%+奖金加权(0%)]X根本奖金
4、绩效考核成绩为D级者,上月不计发奖金并待岗学习一个月,待岗期间也不计发奖金
5、全年度累计12个A者,年终奖励1000元
1、各小区物业经理要认真组织,绩效考核必须公正、公平、认真、负责考核人不负责任或者利用职务之便考核不公正者,一经现,除单位重新考核外,将依据情节轻重,赋予考核人扣发一个月奖金直至撤职处理)
2、每位职工在民主测评打分时,要做到实事求是、客观、公正,谨慎打分凡在考核中结伙串联做弊者,一经查实,将赋予扣发一个月奖金直至下岗处理
3、绩效考核工作必须在规定的时间内按时完成凡未在当月的第一周内完成绩效考核的小区,将赋予扣发经理当月根本奖金20%的处理到日产日清、及时记录、及时回访,并生成电子文档,以便日后查找
1.2维修部根据本工程实际情况和按照国际质量体系标准,维修部共设维修人员6-8名(如有高压配电室那末设值班人员2名,24小时轮流值班,并负责工程大型电力设施的维修保养工作),其中设主管1名,主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名(如电梯维保由专业维修公司分包,那末可省去该职务人员),分别负责工程的水电暖日常维修和电梯维保工作为扩大工程的效劳范围,分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能,例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等,使维修人员能够全方位开展员工薪酬以绩效考核制制定,以鼓励员工的工作积极性每天设一位维修人员夜间值班,负责工程夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作,做好值班记录负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作,每年的4月和10月对小区内的大型公共设施(如配电箱、水泵房、给排水系统等)进行常规性检查,确保设备设施的完好运行(春秋季设备设施维保方案需根据实际另行拟定)o负责辖区内重大节日期间,社区文化活动的协助实施工作如节日期间的园区布置及维保工作等
1.3安防部根据工程实际情况,安防部设安防人员13名,以8小时三班倒的制度负责工程24小时安全防范工作其中包扩安防部主管1名,主要负责管理本部门员工,处理本部门日常事务,并负责对下属员工的BI行为标准和工作的检查,下属员工的培训及绩效评定工作门岗3名,主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作,对出入小区的车辆进行检查登记,如有物品出入时,应在接到客服部的物品放行凭证前方可放行巡逻岗6名,分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作电子监控室3人,以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视,协助安防人员管理小区安防工作,力争在第一时间发现安全隐患,以便及时排除并负责工程部各部门员工的工作监督
1.4环境部根据工程的实际情况,环境部设效劳人员12名,负责工程所辖区域的保洁、绿化等工作,其中包括环境主管1名,主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作室内保洁员5名,9栋高层安排3名,6栋多层安排2名,负责工程楼宇内的环境卫生清扫及电梯清扫和脚垫的更换工作室外保洁员3名,负责工程楼宇外的环境卫生清扫工作,包括工程水系的卫生维护工作绿化工3名,负责工程区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作效劳标准那末根据工程物业效劳等级而定
三、其他管理方案
1、常见突发事件的处理
1.1火灾突发事件处理
1.2水浸突发事件处理
1.3电梯困人突发事件处理
1.4停电事件处理
1.5暴力突发事件处理
1.6盗窃以及其他犯罪活动处理以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件处理流程,防范于未然,确保工程的公共安全
2、社区文化的开展效劳中心结合工程的实际情况,以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向,开展丰富多彩的社区文化活动,营造小区特有的文化气氛主要为重大节日的园区装饰及宣传,有必要的情况下可开展相应的公益娱乐活动,例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或者儿童出行等,以增进物业与业主的友好关系,促进物业公司的开展
2.管理目标保证设备运行正常,无重大管理责任事故管理措施1制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度2配备所需专业技术职员,严格执行控制规程,设备管理和维修职员持证上岗3设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求4建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置职员24小时值班⑸监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按定期保存按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常6消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用7消防管理职员把握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种题目8制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患9给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全水池、水箱清洁卫生无二次污染水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱四周无污染隐患排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生遇有事故,维修职员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长期停水现象建立事故应急处理方案10公共配套效劳设施维护周到,公用管线同一下地或者进公共管道,无排击管线,无碍观瞻道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平整1确保大厦内无因管理责任引起的重大火灾2维护好大厦内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、舌L贴、乱画现象;控制小商小贩进进3有预见性地对任何可能危wei险业户的安全情况,采取防范措施1在大厦设立活动岗哨,实行24小时值班巡逻制做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况⑵遇有紧急情况或者其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻职员可在1至3分钟内到达现场进行支援3与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处安全管理指导员,定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能1发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动2迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行3发生案件时,即将报警并维护现场,协助公安机关调查破案4管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行1管理处安排职员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件2跟踪施工情况,管理处主任逐日巡视,了解各施工点施工情况,安全管理主管逐日三次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工队运行情况3安全管理员24小时值班,控制职员进出并做好相应记录4装修垃圾清运采取定时上门采集和业户申请相结合的方法,袋装清运,日清日运,不堆积、不滞留,不污染小区内外环境5安全管理组负责装修日常安全工作6与业户和施工队负责人签订安全责任书7装修材料按指定时间进进,安全管理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁进内4需要进行烧焊等动火作业,应向管理处提出申请,经批准后在管理职员监护下,方可作业8安全管理员巡查时,对装修点的材料、装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告9发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行1管理处负责建立消防安全小组2管理处主任为消防安全负责人3管理处其他职员为义务消防员4安全管理主管为专职安全监视员5日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员6管理处负责制定组织机构图及职员职责1消防检查制度2专职安全员逐日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监视、安全用水、用电情况等,检查结果记录在《平安检查记录》中,该记录每周由管理处主任审核3兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每两小时巡视一遍,并填写《消防安全检查登记表》4在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患无非夜5发现业户因装修造成的消防隐患,应向业户发放《整改》,限期整改,并跟踪验证6管理处制定《动火度》,内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法1贯彻“预防为主,防消结合”的方针,业户要树立防火意识,管理处每周确定一位主管以上的管理职员为防火值班员,全面负责小区的消防工作2严禁乱拉、乱接暂时用电路线,电器路线需维修时请及时找管理处安排施工3严禁在小区内烧废纸、杂物,乱丢烟头或者燃放烟花爆竹等4不许改变、撤除、封堵消防设施和通道5不许在楼道、过道设立仓库,堆放杂物,妨碍通道6严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层有必要的消防设施7公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用可燃性材料要严格控制,并加以处理8配备火警时刻的必须器材,如应急照明灯等1对业户的消防要求包括安全用水、用电,通过《业户须知》、《管理公约》传到达各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育2管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是安全消防管理,内部的消防管理制度,设备设施的控制方法等,学习情况须具体记录3管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可4在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,由各组自行在活动记录中登记并整改5专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格前方可任职,其资格每年确认一次1管理处负责建立消防档案。