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前期物业招标物业管理招标文件第一部份投标邀请按照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《杭州市物业管理招标投标暂行办法》的规定,现决定对(项目名称)的物业管理服务进行(公开/邀请)招标兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标
一、招标项目的简要说明本项目位于本项目规划设计的物业类型为本项目总用地面积约平方米用地构成为建造用地平方米(其中公建用地平方米),道路用地平方米,绿化用地平方米本项目总建造面积平方米其中地下总建造面积平方米,地上总建造面积平方米(住宅建造面积平方米,商业用房建造面积平方米)本项目共计建造物幢(其中住宅幢套);建造结构为本项目的建造密度为%;综合容积率;绿化率为%O本项目规划建设机动车停车位个,其中地上停车位个,地下停车位个;按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米
二、项目开工和竣工交付使用时间本项目于年月开工建设,共分期开辟建设整个建设项目(计划)于年月全部建成竣工交付使用
三、物业管理用房的配置情况病虫害防治发现病虫害及时灭杀2树木-7-修剪乔、灌木修剪每年二遍以上,无二级枯枝;蕾、球超过齐平线10cm应修剪,每年不少于四遍,做到表面圆整,基本无脱节;地被、攀援植物适时修剪,每年不少于二次中耕除草、松土每年中耕除草五次以上,土壤基本疏松施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥;每年普施基肥一遍,部份花灌木增施潮巴一次病虫害防治有针对性及时灭治,主要病虫害发生低于10%扶正加固:有倒伏倾向,及时扶正、加固其它:乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木基本开花;球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显3花坛花境布置:一年中有二次以上花卉布置灌、排水:保持有效供水,无积水补种:缺枝倒伏不超过十处修剪、施肥:保持花卉生长良好病虫害防治:及时做好病虫害防治
(1)楼内公共区域地面:每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,隔日拖洗一次,地面清洁楼梯扶手、栏杆、窗台:每周擦抹二次,保持基本无灰尘消防栓、指示牌等公共设施:每周擦抹一次,外表基本无灰尘、无污渍天花板、公共灯具:每季除尘一次,目视基本无灰尘、无蜘蛛网-8-门、窗等玻璃:每月擦拭一次,其中门厅玻璃每月二次,目视璀璨无污迹天台、屋顶:保持清洁、无垃圾垃圾采集:高层按幢设置垃圾采集点,多层按物业管理需要配置采集点,采集点每日清理二次,采集点周围地面无散落垃圾,无污迹,无明显异味电梯轿厢:每日擦拭、清扫一次以上,保持目视干净无污迹⑵楼外公共区域道路地面、绿地、明沟:道路地面、绿地每日清扫二次,目视地面、绿地清洁无杂物;明沟每周清扫二次,明沟无杂物、无积水公共灯具、宣传栏、小品等:每周擦抹一次,表面无污迹垃圾厢(房)有专人管理生活、建造垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日冲洗二次,垃圾厢(房)及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味,灭害措施完善果皮箱、垃圾桶:合理设置每日清理一次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无靛消毒灭害:每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次
6、
7、8月每月喷洒一次,每半年灭鼠一次
12、公共秩序的维护服务1人员要求专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,工作认真负责有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备-9-上岗时佩带统一标志,穿戴统一征服,配备对讲装置或者必要的安全护卫器械2门岗小区出入口24小时值班看守,并有交接班记录和外来车辆的登记记封闭管理小区对外来人员或者送货人员进行记录,阻挠未经许可的外来人员进入小区对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录3巡逻岗白日每小时巡逻一次,夜间不定时巡逻次以上,重点部位有明确的巡逻要求,并有巡逻记录在遇到异常情况、突发事件时,采取相应的应对措施,及时报告管理处和相关部门4技防设施和救助监控岗小区应具备录相监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,凝视各设备所传达的信息监控中心收到报警信号后,保安人员应按规定及时赶到现场进行处理,同时应接受用户救助的要求,解答用户的问询5车辆管理地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌,车辆基本停放在规定的范围内及时处理车辆停放不规范的现象收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车库场地每—10-日清洁一次,有照明,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危wei险物品存放
13、物业使用禁止性行为的管理1损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋设计用途;存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危wei险性物品;存放、铺设超负荷物品;随意张贴广告、设置店招;违法搭建建造物、构筑物;发出超过规定标准的噪声;排放有毒、有害物质;占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自挪移物业共(用2)设施设备擅自在公寓外立面广告位以外的部位及公共区域设置广告;在非指定位置倾倒或者抛弃垃圾、杂物;擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻划;利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;商铺经营不得违反商铺经营相关管理公约的有关约定;法律、法规和规章禁止的其他行为
(3)装修禁止行为损坏房屋承重结构;破坏公寓外立面;凿、挖地坪、顶面;—11-侵占公共部位、走道;圈占、封堵消防设施;污染公共区域墙面、地面、顶面;在规定时间段内发出影响他人歇息的噪声;封闭各类检修口(孔)
14、物业其他公共事务的WI里服务1管理处设置小区内设置管理处办公场所整洁有序配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品⑵.管理人员要求小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有一年以上小区经理任职经历管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁规范⑶.服务时间:周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待,并提供服务4日常管理与服务服务规范应符合《珠海市物业管理行业规范》要求24小时受理业主或者使用人报修急修半小时内到现场处理,普通修理一天内完成预约除外对业主或者使用人的投诉在24小时内答复处理制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或者使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或者报告—12-建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰建立档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或者使用人资料档案(含业主或者使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等]制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施建立健全的维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或者使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的80%制定管理处内部管理制度和考核制度运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准每年对业主或者使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;节假日有专题布置,每年组织两次以上的社区活动不定期开展形式多样、内容丰富的社区文化活动综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准对违反小区规约(暂时规约)或者政府有关规定的行为进行劝阻、制止或者报有关部门处理第三部份投标人须知
一、总则说明
(一)合用范围—13-
1、本招标文件仅合用于本项目的物业管理服务(二淀义
1、“招标方”系指第TB份所指的组织本次招标的招标机构
2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的三级及三级以上物业管理企业
(三)合格的投标方
1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方
(四)投标费用
1、无论投标过程中的做法和结果如何,投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用
二、投标文件的编写
(一)投标文件格式
1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写
2、管理服务理念和目标结合本项目的规划布局,建造风格,智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点,提出物业管理服务定位、目标
3、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图,阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录
4、管理服务人员配置根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情
5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案1对物业共用部位、业主或者使用人自用部位提供维修服务的方案;2物业管理区域内共用设施设备的维修方案;-14-3业主、使用人装饰装修室内的服务方案;4住宅外墙或者建造物发生危wei险,影响他人安全时的工作预案;5物业管理区域内环境清洁保洁方案;6物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述;7绿化和园林建造附属设施的维护、保养方案;
6、物业维修和管理的应急措施1业主、使用人自用部位蓦地断水、断电、无天然气的应急措施;2本项目范围蓦地断水、断电、无天然气的应急措施;3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;5电梯故障的应急措施;6消防应急措施,
7、丰富社区文化加强业主相互沟通的具体措施
8、智能化设施的管理与维修方案
9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案
10、提供(《业主暂时公约》的建议稿
(二)投标报价
1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据投标方只允许有一个报价,招标方不接受有任何选择的报价报价计价单位按建造面积元/每平方米月计算•
(三)投标文件的份数和签署
1、投标方应根据本招标文件的要求,编制投标书共套,并明确注明“正本”或者“副本”字样,一旦正本和副本有差异,以正本为准
2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章
3、电报、电话、传真形式的投标概不接受
三、投标文件递交的要求和无效
1、投标文件的密封投标方应将投标文件密封,并标明(投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或者副本
2、投标文件的修改和撤销1)投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或者撤回已提交的投标文件经补充修改的内容为投标文件的组成部份投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效⑵投标方对投标文件修改或者补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交,并注明“修改或者补充投标文件”字样
3、投标文件有下列情形之一的,投标文件无效⑴未密封的;⑵未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;⑶未能按照;;(招标文件要求编制的⑷逾期送达的5)附有招标人不能接受条件的(
四、开标和评标
1、开标的方法与程序
2、评标标准和评标办法1)招标方根据有关规定组建评标委员会,本项目的评标委员会成员共设人其中,招标人指派人,由建设主管机关人从市物业管人理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管物业管理企业办公等用房建造面积为平方米;
四、房屋专项维修资金建立情况开辟建设单位按标准缴存,计元;购房人按标准缴存,计元;专项维修资金的补充来源有,建立的住房专项维修资金现存于
五、招标书的发售投标单位应于年月日时分前至(出售的招标书每套标书收取成本费元整)
六、保证金的缴纳
1、投标人在购买招标书的同时缴纳投标保证金元整未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后日内退还保证金,利息(不计/计)
2、未按规定提交投标保证金的投标,将被视为投标无效
七、投标地点售楼部办公室
八、投标截止时间年月日时分,逾期收到的或者不符合规定的投标文件不接受
九、招投标说明会年月日时分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会
十、开标时间、地点
1、开标时间年月日时分
2、开标地点((理专家成员2)评标标准3)评标办法
五、中标人的确定及物业服务合同的签订
(一)中标人的确定一15一
1、招标方在投标截止之日起标人
2、招标方在确定中标人之日起日内(最长不超过30日)确定中日内以书面形式向中标人发出中标通知书中标通知书一经发出即发生法律效力
3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未中标的投标人,并返还其投标书
(二)悔标责任
1、中标人接到中标通知书日后(最长不超过30日),无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的,中标无效,投标保证金不予退还超过投标保证金数额的,对超过部分按偿责任
2、招标人在发出中标通知书日后(最长不超过30日),无正当赔偿;未提交投标保证金的,对招标人的损失按予以赔理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的,给中标人造成损失的,招标人按
(三)物业服务合同的签订说明
1、最低报价不是被授予合同的保证
(四)物业服务合同的签订
1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业^务合同
2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件,均为签订物业服务合同的依据第四部份其他事项
1、本项目物业服务费收取标准,按照中标价格确定
2、招标人根据《杭州市物业管理招标投标管理暂行为法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的,一经查实取销本次投标资格,-16一赋予赔偿已经中标的取销中标资格,保证金不予退还,由此造成的经济损失,招标人有权要求予(以赔偿
3、招标费用的承担,按以下第1)由招标人全额承担;
(2)由中标人全额承(担;3)由招标人、中标人各承担一半;但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的,本次招投标的全部费用由中标人承担
4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力;应表明投标报价的有姗自至种方式解决
5、投标人闻是供公司营阳丸照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和基本状况、管理业绩等情况第五部份附附件1:本物业主要设施设备的配置及说明件等证明文件,并概要介绍本公司的
一、给水、排水、排污设施设备配置状况
二、供电、供气设施设备配置状况
三、垃圾处理设施设备配置状况
四、小区出入口共计处;分设在路,路和路
五、小区智能化设备的配置
六、设施设备的主要技术参数和指标-17-附件2本项目公建配套设施及说明一18
一十一、对本次招标提出问询的,请于年月日前与姓名联系技术方面的问询请以信函或者传真的形式地址-2-邮编电话传真联系人招标人年月曰第二部份技术规范及要求本物业的物业服务按照《杭州市住宅区物业管理公共服务等级标准》级标准,具体技术规范与要求和部份差异如下
一、物业管理服务的内容
1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护;1物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;2物业管理区域内的绿化养护和管理;3物业管理区域内车辆机动车和非机动车行驶、停放及场所管理;4供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时,进行必要的协调和管理;5物业管理区域的日常安全巡查服务;6物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理;7物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务;8根据需要组织丰富的多彩的社区文化
二、物业管理服务的要求
1、按专业化的要求配置管I期艮务人员;
2、物业管珊员务与收费质价相符;-3-
3、争创市级、省级物业小区
三、物业管理服务标准物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护
1、公共部位1房屋结构每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人2门窗每周一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常3楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无明显剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损,墙面修补应保持与原墙面材质一致4管道、排水沟、屋顶每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通每半年检查一次屋顶,发现防水层有气月鼓、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理5围墙每月一次巡查围墙,发现损坏即将修复;铁栅栏围墙表面无明显锈蚀,保持围墙完好6道路、场地等每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面基本平整无积水,侧石平直无缺损7休闲椅、室外健身设施等每周二次以上巡查,发现损坏即将修复,保证器械、设施的安全使用如需更换的除外8安全标志等对危wei险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常
2.、供水系统1普通水泵-4-每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整:士/口每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养
3、排水辍1二级生化处理如有每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵,每季1次润滑加油每年二次对污水处理系统全面维护保养控制柜电气性能完好,运作正常污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无阻塞,污水排放符合环保要求每年清洗暴气机空气滤网二次,如有破损即将更换
4.、公共照明公灯:每周二次巡检公共照明设备,修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持楼道灯、街坊灯98%以上的亮灯率公共电气柜:每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养,每年一次对电气安全进行检查公灯:及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上景观灯、节日彩灯、电梯厅吊灯等保持灯具完好,亮灯率在98%以上
5.、升降系统保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁-5-委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理电梯发生普通故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或者其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或者无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或者由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行
6、消率充•消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好每天检查火警功能、报警功能是否正常每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行二年后,应每隔三年全部清洗一次,不合格的应当调换每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查每月检查一次灭火器,临近失效即将更新或者充压
7.、防雷设施每年二)欠检查避雷装置,18层以上的楼宇每年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准、弱电系统楼宇对讲系统(可视)不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图象)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常住户报警不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,中心报警控制主机应能准确显示报警或者故障发生的信息,并同时发出声光报警信号周界报警24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或者电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号监视系统不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清晰显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录相功能正常电子巡更根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常
9、水景每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常
10、公共绿化养护服务1草坪修剪每年普修四遍以上,草面基本平整清杂草每年普除杂草五遍以上,杂草面积不大于6%灌、排水及时灌溉,保证有效供水,有积水及时排除施肥每年普施有机肥一遍。