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土地评估市场法模板参考、市场比较法与估价过程根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的,结合估价师采集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程度,选择估价方法由于澳头镇土地成交市场比较活跃,同类土地交易案例比较多,可采用市场比较法求取土地价格市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较,对这些类似土地的已知价格做适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或者价值根据本公司所掌握的市场资料,采用土地交易中的替代原则,选取与估价对象所属土地具有相关性的案例,并分别进行实地勘察,做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正,计算估价对象价格
1.选取案例通过对澳头镇土地交易市场的调查,选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较案例A•地点澳头猪仔潭•时间2004年9月•用途商住交易价格为地面单价470元/平方米地块为“三通一平”熟地;规划容积率
2.3,剩余土地使用年限63年,土地面积5451平方米经估价人员现场查勘和当地市场分析,按照估价程序,遵循估价原则,选择合适的估价方法,估价得到估价对象总面积20540平方米在估价设定用途及开辟程度条件下,在估价基准日为2004年10月12日,剩余土地使用年限为
58.5年的土地使用权市场价格为1熟地价人民币9,095,324元大写人民币玖佰零玖万伍仟叁佰贰拾肆元整单位面积地价443元/平方米2扣除全部地价款的土地价格5,457,194元大写人民币伍佰肆拾伍万柒仟壹佰玖拾肆案例B•地点澳头镇澳霞大道边•时间2004年8月•用途商住交易价格为地面单价420元/平方米地块为“三通一平”熟地;规划容积率
2.3,剩余土地使用年限60年,土地面积7200平方米案例C•地点澳头镇国税局边•时间2004年9月•用途商住交易价格为地面单价520元/平方米地块为“三通一平”熟地;规划容积率
2.3,剩余土地使用年限65年,土地面积11900平方米
2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度1用途指土地的合法规划用途;2土地使用年限指土地的合法有效可使用年限;3交易时间因素指由于时间的因素房地产交易价格会不同;4交易情况因素指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等;5区位因素区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等;6个别因素个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率
3.比较因素条件说明将以上案例与待估宗地进行分析比较,并作具体的因素条件说明见表一o表一因素条件说明表待估宗地及比较因素实例待估宗地案例一案例二案例三交易价格(元/平待估方米)交易情况正常正常正常正常交易期日取得方式市场价格市场价格市场价格市场价格土地剩余使用年限土地用途土地位置距市中心距离区域繁华程度产业会萃程度区(或者社区成域熟度)因道路通达度索交通便捷度基础设施完善三通一平三通一平三通一平三通一平度公共设施配套周围大的商业周围大的商业及银周围大的商业商业、银行等配及银行、邮局等行、邮局等配套设及银行、邮局套设施齐全,距配套设施齐全,施齐全,但距离较等配套设施较南沂左左力工但距离较远,一殳少,较环境质量优劣度宗地面积205405451720011900宗地形状近似规则长方形近似规则长方规则多边形近似规则长方形形个容积率
2.
32.
32.
32.3别临街状况不临街,差临街宽度较小,较临街宽度较临街宽度大闪差小,较差(40米),较素相邻土地利用状况工程地质条件无不良地质无不良地质无不良地质无不良地质
4.编制比较因素条件指数表各因素条件指数确定说明如下1交易情况估价对象和案例均为正常买卖,为彻底市场价格,因此取案例修正系数为100o2交易时间指数的确定由于估价对象与各案例交易日期分别为2005年10月至12月之间,在这三个月里澳头镇土地交易价格基本没有太大的变化,则各案例修正指数为100o3交易方式估价对象和案例均为市场价格,因此取案例修正系数为100o4土地剩余使用期限商住用地法定最高出让年限为70年,采用年限修正法土地折现率取6%以最高出让年限为100,分别求出估价对象和各案例剩余使用年限修正系数1171+力年期修正系数二1-1/l+rm其中,r土地还原利率n宗地剩余使用年限m法定最高出让年限5土地用途以估价对象用途商住为100,由于比较案例和估价对象一致,为商住用途,修正系数为100o6位置修正指数的确定估价对象与各案例均在澳头镇内,采用所处澳头镇建成区位置进行修正,分为差、较差、普通、较好、好五个级别以估价对象位置状况为100,每升一个级别增加3%,每下降一个级别减少3虬7距市中心距离8区域繁华程度9产业会萃程度或者社区成熟度居住社区成熟度根据周围居住小区的会萃程度分为差、较差、普通、较好和好五个等级,以待估宗地社区成熟度指数为100,每上升一个级别,指数增加3%,每下降一个级别,指数减少3%;10交通条件按所临道路等级分为差、较差、普通、较好、好五个等级,每相差一个级别,系数下降或者上升2%11基础设施完善度设定待估宗地基础设施三通一平指数为100,案例宗地基础设施与待估宗地基础设施相比,每增加或者减少“一通〃或者“一平〃,则指数上升或者下降1%;由于估价对象和各案例基础设施相同,均为“三通一平”,修正系数为10012公共设施配套将公共设施配套根据配套设施的完善程度和距离远近,分为差、较差、一般、较好和好五个等级,以待估宗地公共设施配套条件为100,每上升或者下降一个等级,则指数上升或者下降2%;13环境质量优劣度根据有无污染和周围公共绿地情况将环境质量分为差、较差、普通、较好和好五个等级,每相差一个级别,系数下降或者上升2吼14宗地面积宗地面积大有利于大型社区的开辟,根据当地土地开辟市场的交易情况,将土地面积分为小于5000平方米、5000T0000平方米、10000-20000平方米和大于20000平方米四个级别,每一个级别修正指数相差1%015宗地形状分为规则四边型、近似规则四边形、规则多边型、不规则型四种,每一个级别指数相差2%16容积率估价对象和各案例容积率均为
2.3,修正系数取100o17临街状况根据临街宽度和深度分为差、较差、普通、较好和好五个等级,每一个级别修正指数相差2%18相邻土地利用状况19工程地质条件工程地质条件指数分为三个等级无不良地质现象;有不良地质状况,但无需作特殊处理有不良地质状况并作特殊性处理设待估宗地地质条件指数为100,案例宗地工程地质条件与待估宗地工程地质条件相比,每上升或者下降一个等级则指数增加或者减少2%o编制比较因素条件指数表(见表二)表二比较因素条件指数表待估宗地及比较因素实例待估宗地案例一案例二案例三交易情况100100100100100100100100交易期日取得方式100100100100土地剩余使用年限土地用途100100100100土地位置100100100100距市中心距离100区域繁华程度100100100100100100100100产业会萃程度区(或者社区域成熟度)道路通达度100100100100因交通便捷度100100100100素100100100100基础设施完善度公共设施配套100100100100距市中心距离100区域繁华程度100100100100产业会萃程度100100100100(或者社区成熟度)区道路通达度100100100100域交通便捷度100100100100因100100100100素基础设施完善度公共设施配套100100100100100100100100环境质量优劣度100100100100宗地面积宗地形状100100100100个容积率100100100100别100100100100临街状况因相邻土地利用100100100100素状况100100100100工程地质条件
5.因素修正在各因素条件指数表的基础上,进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正,即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得到各因素修正系数,计算得出估价对象地面熟地价(见表三)表三因素比较修正系数表待估宗地及比较因素实例案例一案例二案例三交易情况100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100取得方式100/100100/100100/100土地剩余使用年限估价对象/可比案估价对象/可比案估价对象/可比例案例例土地用途100/100100/100100/100土地位置100/100100/100100/100距市中心距离100/100100/100100/100区域繁华程度100/100100/100100/100100/100100/100100/100产业会萃程度或者区域道路通达度100/100100/100100/100因素100/100100/100100/100交通便捷度基础设施完善度100/100100/100100/100公共设施配套100/100100/100100/100环境质量优劣度100/100100/100100/100宗地面积M2100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100容积率100/100100/100100/100临街状况100/100100/100100/100相邻土地利用状况100/100100/100100/100个别100/100100/100100/100工程地质条件因素
6.估价对象比准价格地面单价=435+431+423=430元/平方米评估总地价二430X20540=8,832,200(元)。