以案说法讲稿

以案说法讲稿对小产权房案例的学习有感姓名张和平院系信息学院电子信息工程系班级电信班学号对小产权房案例的学习有感201122011508229案例中的主要内容是一位教室退休后，想和其他画家一样，住在一个风景秀丽的镇子里面，在镇子里过自己理想中的画家生活，就与某村民签订了卖房协议，买到房子后画家就花了一万多元又盖了四间房并把房子收拾了一番，从此，这位退休教师就过上了理想中的画家生活可好景不长，四五年后这位卖房的村民听说自己原来的房子要拆迁，可能会分得更多的拆迁补偿款，于是他找到那位画家要求退还自己的房子，由于意见不合，最终闹上了法庭法庭最终判决画家归还村民的房子，村民规划卖房款，考虑到画家又在院子里修了四间房，遂让村民再给画家一万元作为补偿该村民的房子定心为小产权房，通过老师讲解和自己查找资料我了解到，小产权房溯其源由，早在改革开放之前就出现了最早的小产权房是号称天下第一村“的江苏华西村此后，此类为改造新型农村所建造的住宅销售给城镇居民的现象”“”“比比皆是导致此现象产生的根本原因是根据年颁布的《土地管理法》规“定，准许集体土地使用权依法转让，同时也准许城镇非农村户口的居民使用农村集1988体土地来建造房屋因此，小产权房在当时根本就不是一个法律问题时至年，《土地管理法》大修后，明确规定了农民集体所有的土地不得进入土地“”一级市场，一级市场的土地必须是国家所有的土地也就是说除开农民自建宅基地1998房屋外，其它房屋必须经过土地征收和审批手续，交纳土地使用费后，才能正式建造房屋此后，小产权房才逐渐成为一个法律问题进入到人们的视线中特别是近年来，由于大城市房价的一路彪升，现在的小产权房已然成为了一种独立的房“”屋供应类型在北京，可售的小产权房就占到了北京楼盘销售总量的，而深“”圳则高达“”20%很多人之所以选择购买小产权房，究其原因还是因为它的建造成本中不包含土地40%出让金、拆迁补偿款、挂牌交易的竞价成本等各种税费，其售价会远远低于同地段“”正规的商品房从实惠的角度出发，会吸引大量中低收入的阶层购买购买时，虽然明白这是小产权房，存在一定的法律风险，但基本认为自住是没有问题的当然也不排除个别开发商，在房屋销售时隐瞒了房屋及土地的真实情况，对消费者作“”出了不实承诺，误导消费者当作大产权房购买的情形但无论是哪种情况，只要是购买小产权房，就好比是在自己身边埋下了一颗定时炸弹，带来的是长久的法“”律隐患通过学习我了解到购买小产权房的法律风险主要有以下几方面“”、由于建造房屋所在的集体土地性质以及购买者的城镇户口问题，可能会导致房“”屋购买合同无效根据年月国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理119995严禁炒卖土地的通知》以及年月日国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》等行政规章的规定，是禁止城镇居民购买农村集体所有土地制2004112土地上建造的房屋的虽然在《土地管理法》这样法律层次的文件中并没有明确性的禁止性规定，但是城镇居民在购买小产权房时仍有可能会因为违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效如果购买合同真的被判无效，会产生互相“”“返还，并恢复原状的法律后果对于购房者而言，其投入的时间、精力、金钱、装”修以及丢失的机会成本都将得不到有效弥补、如果购买的小产权房没有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，那该小产权房将涉嫌违法建筑，可能会面临被拆除的巨大风险如上述案例，如果经2“”规划部门规划，主要为旧城改造项目，并有可能在将来取得房屋所有权证的房屋，“”原则上法院会根据《物权法》的相关规定，认定买卖合同有效但是如果是未经行政部门许可，没有办理任何审批手续，就系出卖人私自建造出卖，应为违法建筑，依法应予拆除，其买卖合同也是无效的例如年月，北京延庆县村委会与北京广泽投资公司合作开发的楼楼房，就涉嫌违法占地，政府做出没收20105栋全部房屋，并处于万元罚款的行政处罚如消费者购买了此类房屋，其权5151益就像空中楼阁一样，岌岌可危

227、由于国家政策的限制，小产权房不能取得房管局颁发的房屋产权证，买卖合同双方享有的仅仅是债权，购买方的物权将得不到任何保护长期以来，小产权3“”房的问题一直游走在法律的边缘，国家相关部门也曾多次下定决心对小产权房“市场进行清理整顿为解决历史遗留问题，对部分拥有建设工程规划许可证和建设”“”工程施工许可证的小产权房颁发过大产权证，承认其物权地位但是，在年月日国土部召开的《年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情“”2012况》新闻发布会上国土资源部执法监察局巡视员王宗亚就明确表示小产权房将2212011不予确权登记，不受法律保护国土资源部将会在全国开展小产权房清理工作“这代表，从今年起国家将收紧小产权房的政策，小产权想转化成大产权已无”可能如果购房者拥有仅是集体经济组织自行颁发的房产证，该证在物权保护上没“”“”“”有任何作用，仅是对双方债权身份的一种确认虽然消费者支付了全部的购房款，但房屋的物权仍属于集体经济组织的换言之，消费者出钱买了房，住得却是别人的房，随时都将面临被驱赶的危险再则，因为没有物权凭证，无法办理物权变动手续，小产权房也不能在房地产市场上自由流通购房者想要转让时，只能寻找同意接受合同债权的买家交易，这对“”双方权利都将带来新的法律风险、小产权房建造缺少相应的行政部门监管，当出现房屋交付延迟、房屋质量、装修、物业管理、后续售后服务等诸多问题时，消费者的维权之路都将极其艰难，4“”权利可能根本得不到保护、如遇到征收或拆迁时，购房者将面临无法拿到补偿款，房屋被拆，流离失所的境地根据我国《物权法》的相关规定，征收集体经济组织的土地应给予的补偿款5主要有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用这些费用均是给集体经济组织或集体经济组织成员的而小产权房的购买者多是城镇居民，从法律上而言，并没有直接领取补偿款的资格征收或拆迁发生后，消费者只能凭“”借房屋购买合同向集体经济组织或成员主张补偿但此时集体经济组织或成员多会主张买卖合同无效，只愿意返还最初的购房款，购房者的利益将受到极大的损害当然，针对某些建造时间较长，已经形成成熟社区的小产权房，政府主管部门有可能会要求其补交土地出让金或相关税费，通过变更土地使用性质，将房屋产权合“”法化但对新增的小产权房国家政策必定会严格控制，鉴于以上法律风险，购房者购房时一定要慎重“”通过选修了以案说法的相关课程，我真正体会到了学习法律的必要性，也了解了法律对社会对个人的重要作用，法律可以分为规范作用与社会作用这是根据法在“”社会生活中发挥作用的形式和内容，对法的作用的分类从法是一种社会规范看，具有规范作用，规范作用是法作用于社会的特殊形式；从本质和目的看，法又具有社会作用，社会作用是法规制和调整社会关系的目的这种对法的作用的划分使法与其他社会现象相区别，突出了法律调整的特点；同时，又明确了各个时期法律目的的差异法的规范作用可以分为指引、评价、教育、预测和强制五种法的这五种规范作用是法律必备的，任何社会的法律都具有但是，在不同的社会制度下，在不同的法律制度中，由于法律的性质和价值的不同，法的规范作用的实现程度是会有所不同的指引作用是指法对本人的行为具有引导作用在这里，行为的主体是每个人自己对人的行为的指引有两种形式一种是个别性指引，即通过一个具体的指示形成对具体的人的具体情况的指引；一种是规范性指引，是通过一般的规则对同类的人或行为的指引个别指引尽管是非常重要的，但就建立和维护稳定的社会关系和社会秩序而言，规范性指引具有更大的意义从立法技术上看，法律对人的行为的指引通常采用两种方式一种是确定的指引，即通过设置法律义务，要求人们作出或抑制一定行为，使社会成员明确自己必须从事或不得从事的行为界限一种是不确定的指引，又称选择的指引，是指通过宣告法律权利，给人们一定的选择范围评价作用是指，法律作为一种行为标准，具有判断、衡量他人行为合法与否的评判作用这里，行为的对象是他人在现代社会，法律已经成为评价人的行为的基本标准教育作用是指通过法的实施使法律对一般人的行为产生影响这种作用又具体表现为示警作用和示范作用法的教育作为对于提高公民法律意识，促使公民自觉遵守法律具有重要作用预测作用是指凭借法律的存在，可以预先估计到人们相互之间会如何行为法的预测作用的对象是人们相互之间的行为，包括公民之间、社会组织之间、国家、企事业单位之间以及它们相互之间的行为的预测社会是由人们的交往行为构成的，社会规范的存在就意味着行为预期的存在而行为的预期是社会秩序的基础，也是社会能够存在下去的主要原因强制作用是指法可以通过制裁违法犯罪行为来强制人们遵守法律这里，强制作用的对象是违反者的行为制定法律的目的是让人们遵守，是希望法律的规定能够转化为社会现实现实社会中，法律知识已经是民众必不可少的学习内容，只有学好法律知识，拿起法律武器保护人民，创造和谐社会才能让我们的生活更加美好，沐浴社会主义带给我们的阳光。