还剩3页未读，继续阅读
文本内容:
巴蜀山庄休闲度假村项目开发可行性分析报告房地产项目开发可行性分析报告1051291476
一、项目概况
（一）、开发项目区位于泰州市海陵区青年桥西南侧规划用于集办公、购物一体化的综合建筑，是海陵区商业地理位置最为优越的规划分区之一
（二）、规划方案规划总用地面积平方米，规划以办公、营业功能为主，充分体现了以人为本的对办公环境、办公类型、办公心理的要求该建筑规划一至二3000层为营业区，二层以上为办公区整体规划充分考虑了与周围毗邻建筑间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的办公、环境和高标准的服务设施
二、建设条件
（一）、建设地点条件、该规划区地理位置优越，紧邻坡子街商业广场、临近公路，交通便利
1、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好
2、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求
3、拟建规划分区给排水、电力、电信等基础设施规划配套齐全4
（二）、建设实施条件
5、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批、泰州市国土资源局发布公告将于年月日进行国有土地使用权公开拍1卖，现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍2200576
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调1控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年月份，全国商品房平均销售价格同比上涨，商品住宅和商业用房2的平均销售价格分别上涨和1—
58.9%
11.3%
4.1%、国家、江苏省、泰州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得泰州市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了该用地的商业价值，成为泰州房地产3商家的必争之地
（二）、微观环境分析、泰州投资环境良好，政策比较优惠，给房地产企业在泰州的发展创造了较为宽松的条件
1、皇冠房地产在泰州成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势该规划区的继续开发，将是皇冠等品牌优势的有效利2用和发挥、随着长江三角经济区城市发展一体化的进程，加之商业住宅用地日趋紧张，使得泰州房地产业显示出强劲的发展势头，规划区的开发，是皇冠房地产壮大企3业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源已建的皇a9冠花园小区在泰州具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、泰州市场供需状况等方面情况调查表明，泰州地区房地产业发展前景看好，主要表现为、房价将持续稳中有升近几年，泰州商品房价格与周边沿江城市相比价格较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及1配套标准的提高，造成价格居高不下、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求二是消费者的消费观念发生变化，将增加2市场需求、二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养3新、按揭买新等以旧换新的购房群体逐渐上升、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面“”貌，进一步优化城市空间布局，推进泰州这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界4精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州购房居住、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质5量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局
（二）、目标客户的定位目标客户群主要分为四类一是大型的具有很强知名度的商业群体；二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；三是当地居民二次置业的购房群；四是致力于泰州投资置业的购房群体
（三）、价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格、办公区元㎡；、营业区均价元㎡；18000/、车位均价万元个；212000/、储藏室均价元㎡38/
五、项目实施计划41000/
（一）、工程建设实施计划、按泰州市对该商业区的总体规划及拍卖公告，将在年月日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设1200576计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足年开工需要、拟开发建设期为年
2006、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建21设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高3资金周转率
（二）、销售计划及营销策略、营销策略秉承企业广厦千万、诚信皇冠的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润1“”（）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适1应客户需求的楼盘产品（）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标利用报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌等行之有效的广2告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户通过沟通，利用客户群对企业品牌“”的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度（）、通过拓展销售渠道实现房屋销售利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原3来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式（）、提供优质服务销售要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客4户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务（）、利用品牌战略实现房屋销售有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞5争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望（）、结合价格策略实现房屋销售在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合低开高走的价格策略，将本项目的房屋价格，6由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再“”据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以增值、保值的信息，坚定购房客户的信心“”
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算按每亩万元取得土地使用权，土地总成本为，万元（出让金总额，万元，契税万元），项目开发总投资为，
173.
68514.84万元
8266.8324831
（二）、资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额，
525.03万元其中自有资金，万元（含本项目销售回笼资金再投入，
26600.27万元），借入资金，万元（其中中油公司贷款剩余额，万元，应
12600.
2710545.18收回金海湾医院欠款，万元，需新增贷款，万元）
140002500.00
（三）、项目经济效益分析
2000.
009500.
00、利润估算表（见附表）本项目净利润，万元，净利率预测前提土地万元亩；营业收入，
152141.
066.36%万元；平均销售单价，元平方米；营业成本，万元；单位成
173.6/
33666.10本，元平方米；税金，万元；费用，万元；贷款利息
3705.27/
26600.27，万元
2927.61/
3854.
771070.
00、现金流量估算表（见附表）本项目税后现金净流量，万元测算前
1310.4提同上
262141.
06、盈利能力分析（）、静态分析投资利润率（税后）项目净利润项目投资支出总额，，（数据见附表）（）、动态分析项目31=/净现值为万元，净现值大于，项目可行（计算见附表）经计算，本=
2141.06/
26600.27=
8.05%52项目的内部收益率为，参考同行业基准投资内部收益率，本项目的内部
277.4606收益率大于基准投资收益率，项目可行
9.5%8%
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点成本费用合计平均销售单价（税费率），，，（），=/平方米占计划销售量的销售单价盈亏平衡点成本费用合计房屋销售量1-=
27670.27*10000/
3705.271-
11.45%=
84334.35（税费率），，，（），元平方米
92.82%=/占计划销售单价的盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到，1-=
27670.27*10000/908601-
11.45%=
3439.16/平方米或平均销售价格达到，元平方米时，项目保本，安全余度
92.82%
84334.
353439.16/
7.18%
八、结论经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团一体两翼发展战略，特别是对房地产一翼利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现“”可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开“”发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的综上所述，该项
173.6目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
个人认证
优秀文档
获得点赞 0
