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居住小区停车场收费中的问题随着人们生活水平的不断提高,私家车的拥有量也逐年攀升,但人们在享受驾车便利的同时,却面临着如何停车安全、怎样交费合理等诸多问题在实践中,由于停车引发的与物业管理公司的纠纷层出不穷本文仅就在居住小区停车场收费中存在的一些问题作一分析随手翻开报纸,你会发现诸如小区保安打人、业主停车堵路示威等等消息随处可见,而在法院,物业公司与业主连环相互诉讼也时常出现,通观这些业主与物业“”“”管理公司的纠纷,不难看出这些纠纷的起因或多或少的与小区停车场收费有关实践中的确如此,许多居住小区的物业公司与业主纠纷虽未如此白热化,但小区停车场的收费问题无疑仍是矛盾的焦点前一段时间,媒体发布了北京市将出台《居住小区机动车停放管理办法》的报道,引起相关人员的重视该报道称新办法将不解决小区停车场收费价格,该项收费仍应遵照市场调节价笔者认为《管理办法》虽然考虑到难于统一收费价格的实际情况,规定得比较灵活,但要想从根本上解决日渐激化的居住小区停车场纠纷,显然存在着不足
一、居住小区停车场管理纠纷形成原因分析目前存在各种各样的停车场纠纷,但其原因,细究起来,不外乎以下几种首先,居住小区停车场的产权界定不清不能明晰车库的产权,业主和物业管理公司当然会对停车场的收费产生不同的认识,两者存在着明显的利益冲突,扯皮现象不可避免业主普遍认为在购房之后,业主们共同分担土地出让金,小区停车场附属于土地的一部分,其产权就不应该是开发商的,而应该如同房屋一样由业主享有产权不仅如此,业主同时也是消费者,有参与定价的权利,不能由开发商单方面决定收费价格;而开发商则认为小区停车场的面积并没有让业主分摊,开发商拥有产权的同时,又投入了大量的物力、财力进行建设、维护,对于自己的财产当然可以理直气壮收费,更何况其定价的标准不是凭空捏造的开发商与业主的产权之争使物业公司在收取停车费时与业主产生矛盾其次,相关制度上的原因年实施的《关于调整北京市机动车停车场收费标准的通知》中规定停车场收费价格由2002物业管理部门和业主委员会协商确定这种价格确定机制进一步使停车费问题复杂化小区停车场价格是这类纠纷中的关键,它的定价方式应该多元化,协商定价只是其中的一种形式由于现有的法律、法规没有明确1/4物业管理公司和业主委员会协商地下停车场的收费价格所依据的标准和条件,而且在事实上,物业公司和业主的利益经常是互相对立的,所以在实践中双方难以通过协商方式达成一致意见这种谈判双方或单方不顾及对方合理利益,不从公平角度考虑问题,长期达不成协议的情况是很多的,比如,一些业主委员会在协商收费时,不是就车库谈收费,而是以开发商遗留的绿化、会所等其他问题是否得以解决作为是否签定停车管理服务协议的前提;或是物业管理公司不顾业主利益,随意抬高收费价格,有时候的价格远远高出合理范围,让业主们难以接受;还有的情况是业主委员会不能正确认识自己的权利范围,擅自越权干涉物业公司的正常经营活动,提出过于苛刻的车库管理设施条件,但又不允许物业公司相应地提高收费价格;或是有的业主委员会纯属恶意磋商,为拖延交费而实施马拉松式的谈判;如此种种,不一而足,造成双方在停车场管理问题上纠纷不断再次,当物业公司和业主或者业主委员会双方协商不一致而产生矛盾时,通过什么途径来解决矛盾,避免纠纷的进一步激化,现有的法律法规没有作出明确的规定,也没有规定相应的政府部门来正确协调和解决二者之间的冲突这种机制加大了实践中停车收费纠纷解决的难度一方面这种协商不一致的情况可能导致物业公司单方处于没有选择余地的不公平状态因为作为物业公司为了自身的利益着想,不能拒绝为业主提供停车服务,如果无法收取服务费用无疑会带来经营上的损失,而业主却在该小区停车却不受影响,这种局面不利于双方达成一致意见有些小区协商了好几年还无法签定停车服务管理协议,物业公司迟迟不能收取停车费,而业主却一直可以不交费停车,双方矛盾就此激化另一方面,这种认识不一致的情况也可能给业主车辆带来安全隐患虽然业主关注收费的价格,但车辆的安全才是业主真正所关心的,收费价格和服务标准两者时相联系的,什么样的价格会有什么样的服务标准和服务范围如果物业公司认为它所收取的管理费用不能弥补其服务标准所耗费的费用,那么它就会降低服务质量和标准,给业主的车辆带来安全隐患
二、对解决居住小区停车场管理纠纷的建议2/4为解决居住小区停车场管理纠纷,相关行业和部门可以从以下几个方面着手第一,政府有关部门根据实际情况制定相应的收费标准,实行小区停车场收费的政府指导价与市场调节价相结合的方式市场失灵的理论证实,市场协调某些参与主体关系的时候仍需政府的扶持,单纯采取市场调节价的方式不仅不利于纠纷的解决,反而会加剧市场的垄断速度,不利于规范整个停车服务市场不仅如此,政府也存在着失灵的地方,完全依赖政府对社会经济生活进行全方位的管理是不切实际的,这方面我们有着沉重的教训鉴于此,笔者认为政府有关部门应像规定物业费价格一样规定停车管理服务应该达到的某种标准、有权收取的费用标准,或提供相应的市场参考价或规定最低收费价格,供谈判双方参照定价,以便保护物业公司和业主双方的权益笔者看到,北京市将出台《居住小区机动车停放管理办法》对于停车管理服务有一定的要求,比如小时专人负责看管,有专人对进出车辆进行登记等,既然政府有关部门能规定这些标准,那么,也应该相应地核算出要达到这24些服务标准的参考价格,以供业主委员会与物业公司协商定价第二,对于小区车库的产权归属,政府相关部门的规定和法律应有所明确,至少不应含糊其词,以利于实务操作但北京市将出台的《居住小区机动车停放管理办法》认为地下停车场的产权如果归开发商所有,两者将形成租赁关系笔者认为,这种认定不妥如果地下停车场的产权属于开发商,而由物业公司进行管理,则开发商与物业公司形成的是租赁关系,而业主和物业公司从法律上讲不属于租赁关系,只是有偿服务的关系实践中,停车费应包括物业公司从开发商处租赁车库的租赁费,还包括物业公司实施服务的费用以及物业公司因提供停车服务造成的设施、设备折旧费等费用,但不能对以上费用在停车费中所占比例进行简单的划分,更不能因此就认定地下停车场的停车费就是简单的租赁费,这种认定将在实践中造成一定程度的认识混乱,并且和目前法院的实际判例不相符笔者认为地下停车场所有权归属问题主要看业主是否分摊了地下停车场的面积,分摊了则说明地下停车场归业主共有,没有分摊则属于开发商所有对于开发商拥有自主产权的地下停车场,开发商有权在合理范围内自主定价、自主经营,3/4而无需与业主委员会协商一致,但也应有一定的限价第三,规定业主委员会和物业公司就停车价格协商不成的处理办法比如可以规定在停车场办理资质完毕之日起一定时期内,双方协商不成,任何一方可以向具体政府部门申请协调定价,或超过一定期限后,双方仍无法协商一致定价的,可以先行实施一个基本价格,物业公司有权暂时按该基本价格收取停车费,而业主也应按有义务按该价格先行交纳停车费,而后待双方协商一致后再适用新价格综上所述,小区停车场收费问题事关房地产开发商、物业公司和业主们的利益,也是目前急于解决的问题由于没有可资利用的明确法律规定,因此该问题的解决需要在政府相关部门指导下予以规范只有这样才能提高居住小区机动车服务的管理水平,减少物业公司与业主纠纷的发生()
2004.05第二篇小区道路停车场收费问题点击楼层复制帖子链接发表于4/420092009-11-小区道路停车场收费问题091038小区道路停车场收费问题《物权法》第条规定建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于73∶“个人的除外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有根据这条的规定,小区道路如果不属于城镇公共道路的,其应该属于小区内的所有业主共同所有”小区道路变为停车位,其所有权归业主共同所有《物权法》第条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要建筑区划内,74“规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有小区道路停车费应该是由两个部分的费用组成,一是停车占用费(俗称租”金);另一个是停车的管理费根据物业区分所有权的理论,物业区分所有权人对于共有部分的物业具有共同的使用权、处分权与受益权,小区的道路为全体业主所共有,每一位业主都享有共同的权利但实际上小区道路停车位,其使用不可能由所有的业主都合理的按分使用、按分处分往往使用这部分共有产权的车主只是其中的一部分业主,甚至有的还是非业主在使用如果这部分停放车辆的业主不交纳道路停车占用费,实际上是侵占了其他未停放车辆业主的处分权和收益权,这客观上是一种侵权行为因此无论是业主还是非业主都应该交纳道路停车占用费才是符合情理另一方面,虽然道路停车位的物权是属全体业主所有的,但对道路停放车辆的看管服务是由物管企业提供的,如果停车的业主不向物管企业交纳服务费用,同样是对物管企业的一种侵权行为因此无论是谁,在小区的公共道路停放车辆都应该交纳停车费在小区道路停车服务中,全体业主和物管企业都投入了成本,全体业主投入的是公共道路停车位的使用成本;物管企业投入的是公共道路停车位服务和管理成本因此公共道路停车的收入在分配时也应该根据业主和物管企业各自的权属与投入析分为两个部分公共道路停车位的占用费和公共道路停车位服务管理费其中小区道路停车位的占用费部分的收入应当归全体业主所有(包括租用公共道路停车位的业主也同样能按份获得收益),收入的处分可以根据国务院颁布的《物业管理条例》第五十五条的规定,所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用;而公共道路停车位服务管理费应当归物管企业所有,物管企业既然提供了服务,也应当得到合理的回报唯有这样才能维护各自的合法权益当然,服务与收费还应当遵循质价相符的原则停车库(位)的硬件设施不同,服务项目不同,其收费标准也自然不同物管企业与车主之间应预先形成停车管理服务协议的约定明确服务内容,服务标准、收费项目,双方的权利、责任与义务这样才能充分保证双方的合法权益第三篇关于停车场收费的通知关于停车场收费的通知各学院、各部门及校内商户车主我校将于年月日起,正式启动停车收费工作现就校内车辆收费等有关事项通知如下201491
一、校内车辆收费标准、学校教职工的机动车辆,凭停车证免收停车费(限每人一台),没有停车证的车辆,按停车场收费标准进行收费
1、校内独立经营单位(包括校内食堂、施工单位、商户等)车辆请于年月日前到保卫处缴费办理停车月卡,停车场月卡按元月进行收费,逾期未220149办理的车辆按停车场收费标准进行收费1200/、外来临时停放车辆一律按照学校停车场收费标准按时收费、校内未提交办理贵州师范学院教职工停车证或新购车辆的车主,请在月3日前需携带相关证件的原件及复印件前往保卫处进行资格登记审核(相关表格学校4820内网及保卫处网站均可下载)、自年月日零时起正式开始计时收费、请各位车主相互转告并及时缴费或办理停车证,逾期未办理的车辆进出校园正5201491常收费6
二、缴费时间年月日年月日
三、收费地点2014715---201491保卫处特此通知贵州师范学院年月日第四篇办理停车场收费许可证的资料办理停车场收费许可证
201472、停车场管理中心地址郑州市郑汴路与凤台路交叉口向东米路北一楼、办理需要准备的资料1100()土地证复印件需加盖产权人公章;()停车场许可证申请书;()停车场2平面图;123()授权委托书;管理人员寸照片;()停车场照片(停车位、标线、消防、照明);42()具体收费标准由停车场管理中心根据地理位置审批下了的;()因每个区5要求的不一样,需要到停车场管理中心具体问详情67第五篇停车场系统的收费方式介绍停车场系统的收费方式介绍第一种是针对内部车辆这种多出现在小区内部车辆,主要分为月卡、次数卡、年费卡和免费卡等月卡车即车主交钱后该月可以自由进出停车场停车;次数卡则是缴完费用之后享有的停车次数事先设定的卡;年费卡类似于月卡;免费卡则是内部人员享有的一种停车卡第二种则是即时收费车辆进场之前取走相关的停车凭证,出场的时候,通过人工进行即时收费,这种收费方广泛应用于多种停车场目前,停车场系统的收费方式很少单独使用以上两种方式之一,而更多的是将这两种方式进行灵活地结合,以满足同时具有两种需求的停车场。