城市界面更新改造调研报告

城市界面更新改造调研报告顺德区城市更新（三旧改造）实施办法第一章总则“”第一条为进一步加快城市更新（三旧改造，以下简称城市更新）工作，盘活存量土地资源，促进我区城市升级，实现节约集约用地的目标，根据国家、省市有关推“”进城市更新及三旧改造工作的文件精神，结合我区的实际，制定本实施办法第二条本实施办法所称城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新及三旧改“”造有关政策要求，根据城乡规划和本实施办法规定进行综合整治、功能改变、拆除“”重建等活动具体范围如下

（一）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（二）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

（三）城乡规划已调整为非工业用途，按照退二进三的要求需转变土地功能的工业用地；“”

（四）改造、提升为符合国家《外商投资产业指导目录》或《产业结构调整指导目录》鼓励类产业以及以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（五）根据城乡规划建设需要，进行城中村改造的用地；

（六）须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；

（七）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善及危房集中的村居；

（八）列入土地整治工程的村居；

（九）城乡建设用地增减挂钩试点中拆旧复垦区域；

（十）根据城乡规划要求进行环境、景观等综合整治的区域；

（十一）在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、文化遗产等用地；

（十二）其他经区或上级人民政府认定属城市更新范围的用地第二章项目分类管理及认定政策第三条对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类第四条综合整治类是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，进行产业提升改造、改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等城市更新工作

（一）综合整治类更新项目由所在镇政府（街道办事处）统筹推进

（二）综合整治类更新项目中的产业提升改造及对既有建筑进行节能、装饰改造工作由土地使用权人实施其中，产业提升改造是指在原厂房内设立区域总部、科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、动漫制作、工业服务外包、旅游文化等项目改造单位凭城市更新项目认定批准文件办理相关的环保、消防、工商等手续

（三）综合整治类更新项目一般不得进行加建，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施、完善改造项目用地的整体功能需要，可在满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求下，增加不纳入计算容积率建筑面积的附属设施或构筑物第五条功能改变类是指在不改变土地房产使用权的权利主体和使用期限的情况下，保留部分或全部建筑物的原主体结构，同时改变土地及建筑物的使用功能

（一）项目用地及保留建筑须取得合法的房地产权证，以及已办理工程竣工验收备案手续，土地用途原为工业及其他非公益性质的国有建设用地，符合已批的控制性详细规划或三旧改造单元规划，土地规划为发展经营性项目用途（不涉及商品住宅开发建设）根据项目改造需要，现有土地及建筑物的使用功能需进行调整的，“”权利主体可以向区三旧改造工作主管部门申请实施功能改变类城市更新项目用地按土地使用权协议出让、流转方式完善转变用地功能手续，保留建筑办理相关验“”收手续后，可以向房地产登记部门申请办理房地产权登记，具体操作指引另行制定

（二）功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定，不得高于功能改变后土地用途的最高法定年限第六条拆除重建类是指对改造地块的原有建筑物进行全部拆除，按照规划用途予以重建，并可通过以下方式进行改造

（一）在不改变原工业或商服用地使用功能的前提下，可申请延长土地使用年限；

（二）在符合控制性详细规划或三旧改造单元规划的要求下，可申请增加土地容积率，不涉及商品住宅开发建设；“”

（三）在符合控制性详细规划或三旧改造单元规划要求，可通过协议出让、流转方式将非公益性质的建设用地转变用地功能发展经营性项目（不涉及商品住宅开发“”建设）第七条生态修复类是指对城市更新用地进行整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途、水利设施用途或作为农用地使用第八条局部加建类是指保留改造地块范围的部分或全部原有建筑物且不改变土地使用功能及使用期限，在改造地块的空余土地或在拆除不保留建筑空出的土地上进行加建、改建，完善改造项目用地的整体功能，不含商品住宅开发项目改造项目须取得合法的房地产权证，在符合控制性详细规划或三旧改造单元规划要求，且不改变土地使用功能及使用年限的情况下，允许申请增加土地容积率“”第九条历史文化保护类是指已纳入城市更新范围内的古村落、历史建筑、文化遗产等用地，在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用第十条城市更新项目认定条件如下

（一）符合我区土地利用总体规划、城乡规划、三旧改造专项规划；

（二）已纳入省国土资源厅标图建库备案范围和三旧改造年度实施计划；“”

（三）在年月日前的土地利用现状图和卫星影像图（或航片、正射影“”像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地2007630第十一条城市更新项目改造方案按以下权限审批

（一）综合整治类、拆除重建类工业升级改造项目、生态修复类和局部加建类更新项目，由镇政府（街道办事处）审批，并报区三旧改造工作主管部门备案；

（二）除第一款所述情况外，由区三旧改造工作主管部门审批“”城市更新项目认定操作细则另行制定“”第十二条对城市更新项目实行动态管理，建立项目退出机制项目用地自认定之日起两年内未完善相关供地手续的，项目认定批准文件自动作废；项目用地不需要办理相关供地手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程施工许可证》，项目认定批准文件自动作废项目重新启动时，需重新办理认定手续第三章规划政策第十三条我区城市更新工作应重点推进产业提升、改善生活环境及完善公共设施的改造项目，鼓励改造后用于保障性住房的项目，适度控制改造后用于开发经营性房地产的项目第十四条三旧改造专项规划的规定如下

（一）三旧改造专项规划是指导全区城市更新工作的总体规划，由区规划主管部“”门负责组织编制，经区人民政府批准后实施；“”

（二）三旧改造专项规划实行动态调整机制，省国土资源厅三旧改造地块标图建库数据动态调整成果经区三旧改造工作领导组审核并报区人民政府同意后，纳入“”“”三旧改造专项规划对于新增成果部分，在下一轮专项规划修编时落实“”第十五条三旧改造年度实施计划由所在镇政府（街道办事处）组织编制，报区三旧改造工作领导组批准汇总后实施三旧改造年度实施计划每半年可调整一次“”第十六条对控制性详细规划及三旧改造单元规划的规定如下“”

（一）对已有控制性详细规划的项目用地，按控制性详细规划的要求实施；“”

（二）对于未有控制性详细规划覆盖的项目用地，且近期内确实无法开展控制性详细规划编制的，可在上位规划及城乡规划主管部门的指导下，由镇（街道）负责组织编制三旧改造单元规划，按控制性详细规划的法定程序报批，经区人民政府批准后实施，作为出具规划条件的依据其中，属省、市、区重点项目用地的，按“”《广东省城市控制性详细规划管理条例》有关规定实施；具体规划控制要求按现行《佛山市城市规划管理技术规定》有关规定执行第十七条城市更新优先保证公益性项目用地的供给与落实

（一）自行改造的原工业用地改造后用于经营性开发项目在改造时可供无偿移交给政府用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目的土地不低于项目用地面积的根据控制性详细规划、三旧改造单元规划或其他已批规划的要求，可采用区域平衡的方式进行公益性用地整合配置，对于应无偿移交政府但未落15%“”实的用地面积按改造后整宗用地市场评估单价计收土地出让金

（二）鼓励项目改造主体将经营性用地调整为公益性用地对于自愿提供上款所要求的以外的公益性项目建设用地及控制性详细规划或三旧改造单元规划要求以外的公共绿地或广场等城市公共开放空间的用地，可适量增加改造项目的计算容15%“”积率建筑面积，并按规定缴纳土地出让金前款所称公益性项目用地，是指根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（），包括区域交通设施用地（）、交通设施用地（）、公用设施用地（）、绿地（包括公园绿地、防护绿地、广场用地等）（）、特殊gb50137―2011h2s用地（）以及部分公共管理与公共服务用地（）u g第四章土地房产及建设政策h4a第十八条经认定的城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的国有或集体建设用地，按规定完善历史用地手续，具体按照国家、省相关文件办理第十九条纳入三旧改造的村（居）、集体经济组织权属用地，经村（居）、集体经济组织成员会议以上成员或成员代表会议以上成员代表的同意，并按“”相关规定公示后，可由村（居）、集体经济组织申请将其所有的集体建设用地转为2/32/3国有建设用地的，具体按照国家、省相关文件办理第二十条城市更新项目范围内、外的用地在不同权属主体之间可以实行土地置换，包括国有土地和集体土地内部或相互之间的权属置换，具体按照国家、省相关文件办理第二十一条对于纳入连片改造范围的城市更新用地（含通过五无工程补办的用地），原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造，具体按照省、市相关规定执“”行第二十二条拆除重建类工业提升改造项目可按以下两种方式进行改造

（一）允许改造为商品厂房，其开发、建设及运营方式按商品厂房有关规定实施；

（二）一般性生产工业用地建成后容积率达到及以上的，工业生产使用部分可自用、出租和分割或分拆后出售

1.5第二十三条以协议出让或流转方式进行供地的，按以下规定执行

（一）符合控制性详细规划或三旧改造单元规划的要求，连片的旧村居改造项目中，现状居住用地面积超过改造项目总用地面积，通过节约集约合宗后用于“”经营性房地产项目开发的，允许以协议方式供地；80%

（二）土地使用权人拟将非公益性质的国有建设用地转变用地功能发展经营性项目（不涉及商品住宅开发建设），可采取协议方式出让；

（三）土地使用权人拟将原工业及其他非公益性质的集体建设用地转变用地功能发展经营性项目（不涉及商品住宅开发建设），有关转变用地功能及协议流转的方案经地块所属村（居）、集体经济组织成员会议以上成员或成员代表会议以上成员代表同意，并按相关规定公示后，土地使用权人可申请通过集体建设用地2/32/3使用权协议流转方式完善转变用地功能手续，并按规定向土地所有权人补缴地价款，向政府缴交集体土地流转收益金及相关税费；

（四）国有性质的边角地、插花地、夹心地出让和已供国有建设用地（不涉及保留建筑，不含商品住宅用地）使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的，可采取协议方式出让；

（五）集体性质的边角地、插花地、夹心地流转和已流转集体建设用地（不涉及保留建筑）使用权不转变用途情况下单独延长使用年限的，协议流转的方案经地块所属村（居）、集体经济组织成员大会以上成员或成员代表会议以上成员代表同意，并按相关规定公示后，可采取协议方式流转；2/32/3

（六）上述协议出让、流转方案（含延长使用年限）须报区人民政府批准第二十四条旧村居改造采用政府指导，村（居）、集体经济组织自行改造的方式进行

（一）村（居）、集体经济组织是项目改造主体，组织改造方案的编制、表决，确定实施补偿安置的项目公司，统筹项目拆迁补偿安置工作

（二）旧村居改造方案包括集体土地转国有方案、拆迁补偿安置方案、土地交易方案和实施计划等内容，由村（居）、集体经济组织自行编制或公开征集，镇政府（街道办事处）负责指导改造方案编制，报区三旧改造工作主管部门会区农业部“”门审查同意的，经村（居）、集体经济组织依法表决确定改造方案和实施补偿安置工作的项目公司后，改造方案报区三旧改造工作主管部门批准，由村（居）、集体经济组织负责组织实施“”

（三）旧村居改造项目可采用政府收回公开出让集体经济组织带建筑物公开转让的方式实施改造，具体操作细则另行制定“”“第二十五条除本章第二十”

三、二十四条外，涉及商品住宅开发的城市更新项目用地，须由政府土地储备机构收储后公开交易出让第五章财政政策第二十六条工业提升改造项目（不包含以工业用途取得的员工村及物流用地项目）在符合城乡规划要求的前提下，不改变用途、不延长土地使用年限，改造后增加容积率、建筑密度的，不再增收土地出让金第二十七条城市更新项目用地通过协议出让转变用地功能的，土地出让金按以下标准计收

（一）通过出让方式取得的土地转变用地功能的，土地出让金按改变用途后的土地市场评估价减去原用途土地剩余年限市场评估价的余额的计收；

（二）非公益性质的划拨土地转变用地功能的，按我区文件规定，按原划拨用途补40%办出让计收土地出让金后，再按上款标准计收转变用地功能的土地出让金第二十八条原经营性用地（不含商品住宅和工业用地建设项目），在不改变土地用途和不延长土地使用期限的前提下经批准增加容积率的，出让金按以下标准计收

（一）通过出让方式取得的经营性用地增加规划容积率，土地出让金按市场评估价增加的土地价值的计收；

（二）通过划拨方式取得的经营性用地增加容积率，按我区文件规定，计收划拨土40%地补办出让手续的土地出让金后，再按上款标准计收增加容积率的土地出让金第二十九条原工业或商服用地（不涉及保留建筑项目）在不改变土地使用功能的前提下延长土地使用年限，土地出让金按延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额计收第三十条以挂账收储方式实施改造的城市更新项目，原土地使用权人的土地出让收入分配原则如下

（一）商住拆迁地块（即原商业、商住或居住用地改造后用于商业、商住或居住用途），原土地使用权人的补偿标准不超过土地公开出让成交价的；70%

（二）回购及工业仓储拆迁用地（即原工业用地改造后用于商业、商住或居住用途），对原土地使用权人的补偿标准按镇街分类执行大良、容桂、北滘、陈村、乐从不超过土地公开出让成交价的，伦教、勒流、龙江、杏坛、均安不超过土地公开出让成交价的；50%

（三）按照我区镇级财政管理体制有关规定，原土地使用权人获得的土地出让收入60%分配部分由区、镇（街道）土地出让收入分成中的镇（街道）分成部分进行支付第三十一条对连片工业园区改造项目内土地权属为村居集体经济组织的，面积达到亩以上的，由村居集体经济组织自行改造或合作开发改造的，或经政府收购后实施改造的，在表决通过并完成项目用地范围的土地整理后，按每亩土地扶持50万元的标准作为工作经费，对村居集体经济组织给予扶持，最高扶持资金不超过2万元第三十二条拆除重建类工业提升改造项目（不含商品厂房），用地面积达到亩500及以上，在项目竣工验收后，容积率达到及以上的，以项目竣工验收建筑面积15对土地使用权人每平方米元进行扶持，最高扶持不超过万元对于已领

1.5取本款所述的扶持资金的改造项目，五年内申请分割或分拆后出售的，须退还已领1001000取的扶持资金第三十三条改造后用于历史文化保护、公共设施、生态建设、公益性项目的，以项目用地面积对土地使用权人按每平方米元进行扶持，最高扶持不超过万元100500第三十四条改造后的土地需进行复垦的，通过相关验收后，按每亩万元的标准给予集体经济组织一次性扶持10第三十五条对财政扶持资金管理的规定

（一）若项目分期开发且符合相应扶持条件的，可按分期验收兑现财政扶持资金；

（二）对在本实施办法出台前已认定为三旧改造项目并符合本实施办法相应扶持条件的，按本实施办法有关规定执行；“”

（三）城市更新项目扶持资金申请操作细则另行制定第六章监督检查第三十六条建立城市更新联动监管机制

（一）区三旧改造工作主管部门应对城市更新项目建立台账，加强批后监督检查工作，对发现借城市更新政策完善历史用地手续但不实施改造的，应报相关职能部“”门和区监察部门处理

（二）镇（街道）、村（居）委会可与改造单位签订城市更新项目监管协议，按照协议约定督促项目实施

（三）对违反规定未能按时按要求改造建设、经整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有关部门可按以下方式对改造单位进行处理按土地出让合同约定或划拨决定书规定向土地使用权人收取违约金；改造单位不能享受城市更新相关优惠政策，并由政府向改造单位追缴已享受的各

1.项优惠扶持资金；

2.对拆除重建或新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》处理；政府依法收回土地使用权及地上附着物；

3.各相关部门根据职责管理权限作出相应的处理

4.第三十七条区三旧改造主管部门对各镇政府（街道办事处）的城市更新工作采用

5.日常检查与年度考核相结合的方式进行考核，考核结果纳入各镇政府（街道办事“”处）年度工作考核指标第七章附则第三十八条本实施办法自发文之日起实施年月日前认定城市更新项目按本实施办法执行本实施办法出台前已认定的三旧改造项目纳入城市更新项目范围，与本实施办法出台后认定的城市更20171231新项目一并按国家、省、市有关三旧改造的要求进行分类管理“”第三十九条《印发顺德区推进三旧改造工作实施意见的通知》（顺府办发“”﹝﹞号）、《关于贯彻市政府关于通过三旧改造促进工业提升发展的若“”干意见的实施细则的通知》（顺府发﹝﹞号）、《关于顺德区推进三旧201019“”改造工作实施意见的补充意见》（顺府办发﹝﹞号）同时废止此前区201120“”人民政府相关文件与本实施办法有冲突的，以本办法为准在实施过程中具体条文2011105如与国家、省、市最新文件要求不一致的，按上级文件执行第四十条本实施办法由区城市更新及三旧改造工作主管部门负责解释“”。