净化估价市场减少估价纠纷

净化估价市场减少估价纠纷《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁货币补偿金额由房地产市场评估价格确定因此，由补偿金额引起的拆迁纠纷，实际是因估价结果不能被房屋拆迁当事人接受而引起的纠纷，或者说实际是估价纠纷为了维护拆迁当事人的合法权益，减少、防止估价纠纷产生，公正解决估价纠纷，建设部颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《指导意见》）《指导意见》对城市房屋拆迁估价的估价目的、估价依据、估价行为原则、估价时点、职业道德、估价程序、价值标准、估价方法、估价结果异议处理办法等进行了规范按照《指导意见》进行城市房屋拆迁估价，从理论上说其结果是公正的，能够达到制定《指导意见》的预定目的但是，实际操作中，仍然很难减少估价结果导致的估价纠纷，甚至会使估价纠纷增加，估价纠纷解决旷日持久本文拟对其原因及对策谈谈我们的看法

一、难以减少估价纠纷产生的原因、客观公正的估价结果标准至今没有定量界定房地产估价是由专业估价人员按照估价目的，遵循估价原则，在综合分析影响房地1产价格因素及其影响大小的基础上，采用合适估价方法对估价对象价格做出客观公正的判断、推测的过程据此，一般认为，凡是按照上述过程对估价对象评估的结果，只要不超过公开市场价格一定范围，都应该认为是客观公正的结果但是，到底一定范围是多大的数量范围是％％％公开市场价格的具体值是什么值至今没有明确界定关于公开市场价格，对于有较多类似房地产交易资料“”51015的估价对象，可以通过三个以上交易实例价格的修正，综合确定公开市场价格对于没有类似房地产交易实例的估价对象，其公开市场价格的具体值如何确定如果公开市场价格的具体值不予界定，如果评估价格与公开市场价格差异范围不予严格数量界定，对于直接关系到拆迁当事人利益的房屋拆迁补偿评估结果，很难让拆迁当事人公认为是客观公正的价格在当前评估机构林立，评估业务竞争激烈，按照《指导意见》又允许多家评估机构对同一被拆迁房屋评估的情况下，很可能出现一个评估机构公示估价结果后，被拆迁人私自委托其他估价机构对被拆迁房屋进行重新评估的情况当重新评估价格高于原估价结果时，被拆迁人就会认为原估价结果不公正当估价结果异议不能协商一致时，就会产生估价纠纷，甚至在裁决、诉讼阶段，仍然产生估价纠纷，使估价纠纷解决旷日持久、缺乏估价参数值选取的客观标准房地产的评估价格，最终由估价人员根据同一区位内房地产市场交易价格、估价对2象房地产净收益、建筑物重置价格、土地区位价格等资料，选取具体参数值，依据市场法、收益法、成本法等估价方法的估价公式计算、推测出来在此，笔者把直接代入估价值计算公式求取估价值的参数，称为终级估价参数把代入终级参数值计算公式求取终级参数值的参数，称为前级估价参数把代入前级参数值计算公式求取前级参数值的参数，称为更前级估价参数有些参数在一种估价方法中属于终级估价参数，在另一种估价方法中可能属于前级估价参数或更前级估价参数市场比较法的终级估价参数包括交易状况修正系数、交易日期修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数其中，交易状况修正系数由估价人员依据不正常交易具体情况选取前级参数值求取交易日期修正系数由估价人员依据比准实例从交易日期到估价时点的交易价格指数等情况选取前级参数值求取区域因数修正系数由估价人员依据估价对象与比准实例各自区位在商业繁华程度，交通通达程度，基础设施配套程度，人文、自然环境条件、质量状况，人文、自然景观状况，城市规划限制等因素方面差异状况选取前级参数值求取个别因素修正系数由估价人员依据估价对象与比准实例在土地面积大小、形状、临路状况、平整程度、地势地质水文资料、规划管理限制条件、土地使用年限、建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等差异状况选取前级参数值求取、科学界定客观公正估价值的范围既然当前的估价理论是完善的、系统的，各种估价方法的估价值计算公式是正确2的，自然可以肯定，以客观终级参数值代入估价值计算公式求出的估价结果就是客观公正估价值但是，仍然如前所述，不管哪种估价方法，其最前级估价参数值最终还是由估价人员在定性分析的基础上主观确定的因而，同一参数，不同估价人员求取的估价参数值或多或少存在着一些差异然而，只要估价人员的理论水平、实践经验达到估价师的水平要求，只要编制了指示各级参数客观标准及其修正体系、修正办法的估价参数参考手册、软件，估价人员依据各级参数客观标准及其修正体系、修正办法确定的估价参数值的差异一般不会太大，而且符合统计规律因而，只要在编制出估价参数参考手册、软件并实际应用一段时间以后，对具体估价值进行统计分析，就能对客观公正估价值的范围予以科学界定因此，在估价参数参考手册、软件编制出来以后，应该对客观公正估价值的范围进行科学界定

三、结束语上述对策推行以后，不仅房屋拆迁估价的估价纠纷可以防止、减少，其他估价的估价纠纷也可以普遍防止、减少，而且还可以直接检验估价人员、估计机构估价水平的高与低，职业道德的高尚与恶劣，净化估价市场。