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2023年物业管理师《物业经营管理》冲刺备考200题含详解
一、单选题
1.下列属于定性分析方法中SWOT析方法特点的是A、建立在经验基础上,具有一定的可靠性,简单易行,但可能具有偶然性B、可以使企业从整体上考虑经营发展战略,用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象C、一种能够客观而准确地分析和研究个项目现实情况的方法D、把市场整体分解为各个部分、方面、因素,形成分类资料答案C解析不同的定性分析方法的特点如下
①SWOT析方法是一种能够客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法物业服务企业使用这种分析方法,可以就某一个经营性物业项目的发展状况进行评判,为项目的取舍提供比较客观的依据
②用系统分析的方法进行市场分析可以使企业从整体上考虑经营发展战略用联系的、全面的和发展的观点来研究市场的各种现象,既看到供的方面,又看到求的方面,并预见到它们的发展趋势,从而做出正确的经营管理决策
③归纳分析法是根据调查对象具有或不具有某种属性,从而归纳出该类事物的全部对象都具有或不具有这种属性的归纳方法这种方法建立在经验基础上,具有一定的可靠性,简单易行,但可能具有偶然性为了克服这种现象,需要扩大考察对象的范围
④演绎分析法就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素,形成分类资料,并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质,然后将这些通过分类解析物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时,可以获得的租金收入.()是预测估价对象未来各期的净现金流量,选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、报酬资本化法答案D解析报酬资本化法即现金流量折现法,也就是在考虑资金时间价值的前提下认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和具体做法是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量),选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法.下列不属于物业组合投资管理的利润获取途径的是0A、整合不同类型的经营项目,拾遗补缺,进行全面综合经营管理B、以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营C、分别对不同的单个项目进行管理D、选择确定经营管理合适的项目答案C.下列人口因素变化,可以使得物业价格上涨的有A、人口增长B、人口素质提高C、家庭人口规模增加D、家庭人口规模下降E、人口密度增加答案ABD解析物业价格与人口数量的关系非常密切当人口数量增加时,对物业的需求就会增加,物业价格也就会上涨人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对物业的需求,从而导致物业价格升高随着家庭人口规模小型化,即家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需要的住房总量将增加,物业价格有上涨的趋势.SaaS云服务在物业经营管理中的应用包括0A、SaaS云服务让无形的物业经营管理服务变为有形资产B、SaaS云服务实现渠道优化C、SaaS云服务打通线上线下营销D、SaaS云服务创造全新的物业服务体验E、SaaS云服务推动物业管理行业向技术密集型转变答案ADE解析SaaS云服务在物业经营管理中的应用包括
①SaaS云服务让无形的物业经营管理服务变为有形资产,
②SaaS云服务创造全新的物业服务体验,
③SaaS云服务推动物业管理行业向技术密集型转变.运用比较法估价时,选取可比实例应符合的基本要求包括A、可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B、可比实例的成交日期应与估价目的吻合C、可比实例的交易类型应与估价目的吻合D、可比实例的成交价格应为正常市场价格E、对一宗物业进行估价,一般应选取1〜3个可比实例答案ACD解析运用比较法估价时,选取的可比实例应符合如下四个基本要求
①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业,
②可比实例的成交日期应与估价时点接近
③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;
④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格E项,一般选取3个以上含3个、10个以下含10个可比实例.写字楼物业经营管理项目选择的论证小组包括等A、项目主管负责人B、行业专家C、市场开发营销总监D、物业管理服务技术总监E、具有代表性的客户答案ACD解析论证小组成员包括项目主管负责人、会计师、市场开发营销总监、物业管理服务技术总监等,专家成员包括调研项目所涉及的行业专家、具有代表性的客户等同时,要充分考虑结论项目所涉及的行政审批管理规定,如营业执照、资质、专业人员等条件要求是否能够实现.关于物业经营管理与传统物业管理的关系,下列表述不正确的有0A、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B、传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C、资产管理是基于价值,强调物业和客户资产的保值、增值D、写字楼、零售商业等经营性物业完全可以像个一般的工商企业那样,通过物业经营管理活动,为业主或投资者创造利润和回报E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展答案AB解析A项,物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限,强调为客户提供多种经营管理服务,满足客户的多样化服务需求B项,传统物业管理是基于管理服务,强调物业基本功能正常发挥,资产管理是基于价值,强调物业和客户资产的保值、增值物业的业主或投资者希望通过物业经营管理,不仅使其物业在运行使用过程中能构保值,而且实现增值这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展.按照写字楼物业所具备的功能差异,可将写字楼分为A、由用型写字楼B、单纯性写字楼C、商住型写字楼D、租售型写字楼E、综合型写字楼答案BCE解析按使用功能可将写字楼划分为三种
①单纯型写字楼,即写字楼基本只有办公一种功能,没有其他如展示厅、餐饮、商务中心等附属功能,
②商住型写字楼,指既提供办公又提供住宿的写字楼,
②综合型写字楼,指以办公为主,同时又有其他多种功能的写字楼.业主资源经营的实施过程包括等A、调查业主需求B、掌握需求信息C、寻求经营场所D、成立服务组织E、整合社会资源答案BCDE解析在业主资源的利用经营中,满足业主需求一般需要经过五个步骤
①掌握需求信息,首先要了解和掌握业主的需求信息,然后才能有针对性地开展经营活动,
②寻求经营场所,大部分情况下,满足业主需求的相应场所是指社区内的配套商业网点,物业服务企业也可从其他途径获得经营场所,
③成立服务组织,满足个别业主的需求可以由少数人甚至个体完成,若要满足业主群体的需求,则必须要有个严密科学的组织这个组织既可由物业服务企业提供,也可由其他社会商业机构或社会服务机构提供;
④整合社会资源,业主的需求十分庞大而丰富必须寻找并组织各类社会资源才能够满足这种需求,
⑤搭建商务平台,将社会商业资源通过社区商务平台向业主提供.出租单元的面积规划,实际上就是通过综合考虑A、租户的规模B、租户的素质C、租户的组织构架D、租户的偏好与品位E、需要安装的设备和财务支付能力答案ACDE解析物业服务企业可以通过综合考虑承租人的规模、组织机构.偏好与品位、需要安装的设备和财务支付能力等来帮助承租人确定最佳的承租面积大小并在其所承租的租赁单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计
100.房地产投资分析的目的,是考察房地产投资项目的0A、竞争能力B、发展能力C、盈利能力D、清偿能力E、抵御风险能力答案CD解析对于一个物业投资项目,投资分析的目的一般是该项目的盈利能力和清偿能力其中,盈利能力指标包括静态指标和动态指标;清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率解析物业组合投资管理的利润通过三种途径获得
①选择确定经营管理合适的项目,
②整合不同类型的经营项目,拾遗补缺,进行全面综合经营管理,
③以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营.下列对滚动预算与概率预算的表述中,错误的是A、滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用B、逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大,但是预算精度较高C、滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订D、概率预算可以对成本预算编制中涉及的诸多变量做出近似的估计,使预算更为符合实际答案B解析B项,逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小,但预算精度较差.是物业服务企业服务产品的最终消费者A、企业B、供应商C、客户D、公众答案C解析客户是物业服务企业服务产品的最终消费者物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点,以客户为导向,围绕客户需求提服务产品,开展经营管理活动.下列有关物业服务合同的说法中,不正确的是A、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提B、物业服务合同是有偿的C、物业服务合同既不是诺成性合同又不是劳务合同D、物业服务合同是劳务合同答案C解析C项,物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同.一般而言,有偿合同义务的履行,相比于无偿合同,其完成的程度0A、较低B、较高C、相等D、无法比较答案B解析有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同有偿合同大多数是双务合同一般而言,有偿合同义务的履行,其完成的程度要高于无偿合同,有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重.下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是0A、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间,所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款B、为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险,有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整,但同时又规定一个上调比例的最高限C、由于经济发展情况不同,某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大,因此,租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长t=iD、在“毛租”的情况下,业主要支付物业经营过程中全部的费用,因此这一租金方式往往会受到租户的欢迎答案D解析D项,在写字楼的租赁合同中,“毛租”的方式不多见,常采用“净租”的方式即写字楼“毛租”时的租金很高,因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用;采用“净租”方式时,代收代缴费用覆盖的内容越多,基础租金就越低,因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用.物业服务企业常用的预算编制方式为()A、一上一下式B、一下一上式C、二上一下式D、二下一上式答案:D解析各物业服务企业常用的预算编制方式为“二下一上式”
①物业服务企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达,作为各部门编制预算的控制目标(一下),
②各部门根据控制目标的要求,结合自身的实际情况,编制出分季度的成本预算草案,并上报物业服务企业财务部门(一上),
③财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡,编制出正式的财务预算(包括成本预算),并报物业服务企业管理层,然后再自管理层交业主大会讨论批准后,正式下达给备部门执行(二下).总资产报酬率指标的计算公式为()A、利息总额/资产总额*100%B、税前利息/平均资产总额*100%C、息税前利润总额/平均资产总额*100%D、税后利润/正均资产总额*100*答案C解析总资产报酬率是指企业定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率总资产报酬率的计算公式为总资产报酬率二(利润总额+利息支出)/平均资产总额*100%.下列不属于可供企业选择的市场营销策略的是()A、品牌营销B、集中性营销C、无差异营销D、差异性营销答案A解析可供企业选择的市场营销策略有三种
①无差异营销,是指企业不考虑细分市场的差异性,对整个市场只提供一种产品企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求
②差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标,分别设计产品及营销方案,以满足不同细分市场的需求
②集中性营销,是指企业将整体市场细分后,只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场,制订一套营销方案,集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营
二、多项选择题
29.下列关于酒店公寓的说法错误的是A、酒店公寓以接待短期住户为主B、酒店公寓的建筑及布局与公寓相似C、酒店公寓引进了酒店管理的服务模式D、入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同答案A解析酒店公寓,又名酒店式公寓,是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公寓酒店公寓以接待长住客户为主,入住的客户与酒店公寓签订租房协议或合同写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容.酒店公寓物业经营管理的首要工作是A、经营B、营销C、服务D、管理答案B解析酒店公寓物业经营管理的首要工作是营销,营销是实现经营目标的基础也是区别与一般物业服务的基本特征.下列关于社区文化项目的经营方法说法错误的是A、物业服务企业成立社区文化的专门部门,负责社区文化活动的组织与执行B、社区文化建设要制定好计划和方案C、社区文化活动可以寻求政府支持D、在开展社区文化建设时再规划场地答案D解析开展社区文化活动必须有场地,硬件设施是社区文化活动的基本保障场地的来源首先要有规划设计部门应将社区文化活动的场地、设施纳人规划物业服务企业在前期介入阶段就要积极争取、提出合理建议小区交付使用后,物业服务企业在资金许可的情况下,还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完善条件不够的,要尽可能地提高文化设施的利用率,要做到大活动有地点,小活动有场所.是企业同时以几个细分市场为目标,分别设计产品及营销方案的市场营销策略A、无差异营销B、精细化营销C、差异性营销D、集中性营销答案:C解析差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标,分别设计产品及营销方案,以满足不同细分市场的需求,无差异营销是指企业不考虑细分市场的差异性,对整个市场只提供种产品企业的产品针对的是客户的共同需求而不是不同需求集中性营销是指企业将整体市场细分后,只选择其一个或少数几个细分市场作为目标市场,制订一套营销方案,集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营.如果承租商的基础租金是20万元,百分比租金的百分比为10%该承租商的营业额为180万元,则此时该承租商应缴纳的租金为万元A、18B、20C、26D、38答案B解析根据题中数据,因为180万元V20/10%=200万元,所以此时该承租商应缴纳的租金为基础租金,即20万元.某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于0A、社会平均收益率B、国民经济增长率C、通货膨胀率D、项目基准收益率答案D解析如果净现值大于等于零,说明该项目的获利能力达到了或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的如果净现值小于零,则项目不可接受
35.房屋租赁契约必须是A、法定要式合同B、非要式合同C、抵押合同D、买卖合同答案A解析房屋租赁关系是一种经济契约关系,它体现契约双方有偿、互惠互利的关系同时由于房屋租赁的特殊性,租赁契约又必须是要式合同,而且是法定要式合同.以下租赁形式中,通常采用净租的是A、短期租赁B、中短期租赁C、定期租赁D、长期租赁答案D解析物业使用过程中所发生的费用,主要自税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出,通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式净租也称纯租金,净租租金要求承租人除了支付规定的租金外,还要额外支付物业服务费用的部分甚至全部在长期租赁中通常采用净租形式.是一种最基本、最常用的调查方法A、访问法B、观察法C、实验法D、网络调查法答案:A解析访问法是一种最基本、最常用的调查方法实施这种方法需要科学地设计调查表,有效地运用访问技巧
38.某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元自投资者用现金支付如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为
2.8万元,则该项投资的税前现金回报率为A、12%B、14%C、7%D、
2.8%答案B解析现金回报率是指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率其中,税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资题中,该项投资的税前现金回报率为
2.8/20*100%=14%
39.下列关于房屋租赁用途的说法不正确的是A、是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质B、承租人与第三者互换房屋时,应当事先征得出租人的同意C、承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋,不得变更使用用途D、承租人确需变更使用用途,应当征得出租人同意,不必重新签订租赁合同答案D研究得到的认识联结起来,形成对市场整体认识的逻辑方法
⑤案例分析法就是以典型企业的营销成果作为例证,从中找出规律性的东西.报酬率与投资风险的关系是物业价值与报酬率的关系是o0A、负相关,负相关B、正相关,正相关C、负相关,正相关D、正相关,负相关答案D解析从全社会来看,报酬率与投资风险正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低由于物业价值与报酬率负相关,因此,风险大的物业的价值低,风险小的物业的价值高.企业净利润占净资产(或所有者权益)的比率是()A、权益资本净利率B、权益资产净利率C、资金利润率D、投资收益率答案A解析每股收益(或称为权益资本净利率),是企业净利润占净资产(或所有者权益)的比率,用以反映企业运用自由资本获得利润的能力.某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为1100元/n出租的年末净收益为110元/r<假设折现率为10%风险补偿估计为现房价格的2%则该期房目前的价格是0元/命解析租赁用途是租赁合同中的一个重要条款,是指合同中规定的出租房屋的使用性质承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋,不得变更使用用途确需变动的,应当征得出租人的同意,并重新签订租赁合同.下列对于物业服务企业成本控制的理解,不正确的是A、物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制B、目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内C、在成本控制的基础上,着眼于未来,为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容D、物业服务企业开展成本控制有利于企业降低成本,提高效率和效益答案B解析物业管理成本控制具有三层含义
①对目标成本本身的控制,
②对目标成本完成的控制和过程的监督,
③在过程控制的基础上,着眼于未来,为今后成本的降低指明方向.台湾物业管理服务项目不包括A、建筑物与环境的使用管理与维护B、生活与商业支持服务C、资产管理D、物业管理答案D解析台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统、提升服务质量为目标将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类
①建筑物与环境的使用管理与维护,包括提供建筑物与环境管理维护、清洁、公共安全检查、消防安全设备及附属设施设备检修等服务,
②生活与商业支持服务,包括提供物业代办及咨询业务、物业生活服务小区网络、照顾服务、保姆、宅配物流、生活产品食衣住行育乐及商业支持等服务,
③资产管理,包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务.若承租人拖欠租金,出租人有权收取Av利息B、保证金C、滞纳金D\押金答案C解析按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利对租金拖欠者,要收取滞纳金.如某笔贷款的月利率为1%每月计息一次,按复利计息,年名义利率是A、12%B、
12.55%G
12.68%D、
13.55%答案A解析因为月利率为1%即周期利率为1%根据周期利率二名义利率/每年的计息周期数,有r/2二1%则『12%.写字楼经营项目选择程序不包括A、调研B、洽谈C、报告D、论证答案B解析写字楼经营项目选择程序依次为调研、报告、论证、审批、实施.下列关于房屋租赁政策的说法,不正确的是A、私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》,承租人必须持有身份证明B、共有房屋出租时,在同等条件下,其他共有人有优先承租权C、租赁期限内,房屋所有权人转让房屋所有权,原租赁协议停止履行D、承租人在租赁期内死亡,租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的,出租人应当继续履行原租赁合同答案C解析C项,在房屋租赁的有效期内,即使出租房屋的所有权发生转移,原租赁关系依然有效,房屋新所有权人必须承担房屋原有所有权人在租赁合同中确定的义务,尊重承租人的合法权益.我国个人储蓄存款和国库券利息是以计算的A、名义利率B、实际利率C、单利D、复利答案C解析利息的计算有单利计息和复利计息两种单利计息是仅按本金计算利息利息不再生息,其利息总额与借贷时间成正比我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的,计息周期为“年”.下列关于资产管理深度发展的上游环节的说法错误的是A、物业服务企业利用物业管理的优势,为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营B、在物业项目的开发过程中,物业服务企业可为开发商开发物业进行周边商圈调查,提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装备询等专业服务C、在项目销售过程中,物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划,提高项目营销业绩,或代理尾盘销售等资产经营服务D、在资产经营方面,通过优质的传统物业管理,物业服务企业可通过全体业主或部分业主的委托,对共有物业或个人所有物业或其他财产进行租赁、销售或从事其他理时活动答案D解析向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势,为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营如
①在物业项目的开发过程中,物业服务企业可充分发挥自身综合信息优势,为开发商开发物业进行周边商圈调查,提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装咨询等专业服务
②在项目销售过程中,物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划,提高项目营销业绩,或代理尾盘销售等资产经营服务从目前的实践看,这类业务专业服务技术含量高,对物业服务企业要求高,盈利水平也高且市场巨大,是物业服务企业向物业管理的上游环节拓展资产管理的重点D项属于下游环节.确保物业经营成功的重要前提是A、开发商自信B、优越的地理位置C、开发商的专业化水平D、管理模式答案B解析评价商业物业项目的关键一是位置,二是位置,三还是位置这种说法虽然有些绝对但其中包含的道理不言而喻一个成功的商业项目绝不会建在僻静、偏远的地方而综观成功的商业物业四周,无一不是车水马龙,交通便利,配套齐全因此想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题,优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提.写字楼物业经营管理要以为基础A、客户基本需求B、利润最大化的目标C、物业的增值服务D、基本物业服务答案D解析写字楼物业经营管理要以基本物业服务为基础,不要脱离基本物业服务这样,可以尽量减少资金、技术和经验等方面的劣势,大大降低经营风险反之将会对物业服务产生不利的影响,甚至导致丧失该写字楼的服务管理权.在现代购物中心ShoppingCenter出现前,传统的零售商业区域主要位于A、城市中心商业区B、通往城镇的主要道路两侧C、城郊结合部D、没有固定模式答案A解析传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区,但随着城市道路交通设施、交通工具的发展和郊区人口的快速增长,位于城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施不断涌现,使传统中心商业区的客流得以分散.小区会所与一般俱乐部的不同点在于A、小区会所功能更全面B、小区会所只对业主开放C、俱乐部偏重于康乐类D、小区会所是封闭式管理答案B解析小区会所是为业主用户提供娱乐、休闲活动的场所与一般俱乐部不同的是,小区会所只对业主开放,这种“特权”时常让业主有种“身份”满足感,并通过尽享会所配套的服务体现出.反映物业服务企业在定时期内经营业绩或经营成果的会计报表是0A、资产负情表B、利润表C、现金流量表D、成本表答案:B解析利润表又称损益表,是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表现金流量表是反映企业在定会计期间内的现金和现金等价物流入和流出的会计报表利润表反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本,以及最终形成的4c3-LX.切血.酒店公寓区别于一般酒店的主要标志是A、长住客户B、散客客户C、短期住户D、参加会议的客户答案A解析长住客户是酒店公寓的主要服务对象,也是区别于一般酒店的主要标志长住客户与酒店公寓以合同为主要联系形式,酒店公寓对客户的服务是以合同为基础的服务,酒店公寓方应严格按合同所提出的条款进行各类服务.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内的简化图式A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态答案D解析一项投资活动,通常历经一个或短或长的时间段在该时间段内,资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系,我们要借助现金流量图这一工具现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图.下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法,不正确的是A、尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助B、采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾,如果行不通便强行压制C、制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定,不能独断专行D、在事发现场布置摄录装置,保留相关影像资料备用答案B解析在处理此类纠纷中,物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助,采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾,切不可以强行压制,采取硬性手段处理,以避免矛盾升级,产生意外伤害甚至集体暴力行为无论物业管理方如何制定应对措施,所有预案均应与银行主管部门事先协商制定,不能独断专行同时注意,在事发现场布置摄录装置,保留相关影像资料备用.不仅为酒店公寓增加经济效益,而且是酒店公寓评星级的必备条件之一A、康乐管理服务B、交通服务C、家政服务D、汽车租赁服务答案:A解析康乐管理服务作为酒店公寓的一个营业部门,不仅为酒店公寓增加经济效益,而且是酒店公寓评星级的必备条件之一在以长包房为主的酒店公寓里,其客户大多为长住客为满足健身健美的需求,他她们会经常光临.租赁合同的核心是A、租赁用途B、租金标准C、租赁期限D、修缮责任答案B解析租赁合同应当明确规定租金标准,租金所承担的经济责任内容,租金的支付及收取时间和方式,租赁押金额度及返还条件、方式等约定,承租人拖欠租金时出租人收取滞纳金的标准、方法,房屋租金调整的相关约定等一般情况下在租赁合同期内,出租人不得随意提高租金水平该部分条款是租赁合同的核心是引起租赁纠纷的主要原因,所以要尽量详细、全面、严谨地描进.是物业管理行业发展壮大的必经之路A、标准化B、个性化C、专业化D、多元化答案D解析多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路,是满足企业扩展冲动和拓展企业外部边界的必然选择,是物业服务企业做大的方向,多元化能够为专业化提强大的物质和客户保证.某旧住宅,其重置价格为45万元,地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元因户型设计引起的功能折旧5万元,地区衰落引起的经济折旧3万元,该住宅的现值为万元A、35B、37C、40D、45答案A解析建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失根据造成建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类计算三种折旧,该住宅的现值为45-2-53=35万元.房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为A、房屋转租B、房屋出租C、房屋承租D、房屋批租答案AA、978100010781178答案A解析该期房目前的价格为期房价格二现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的收益的折现值-风险补偿,代入题中数据可得V=1100T10/1+10%7100*2%=9787E/m
2.为了防止某承租商随意改变其所租物业的使用方式,租约规定了的内容A、限制承租商在定地域范围内重复设店B、限制经营相似的用户C、关于每一独立承租单元的用途D、营业时间答案C解析制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的,是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方式,保持整个购物中心或商场的统一协调.下列关于体育馆物业车辆管理的说法,不正确的是A、车辆管理要实行分区域、分片包干管理B、不同的车要停放在事先规划的区域,所有的车要事先派发相同标记的车证C、力争做到自行车不丢失,汽车不剧蹭,公交车不抛锚,运动员轿车不被封堵解析租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为承租人经出租人同意,可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人出租人可以从转租中获得收益.对于分散产权型的商业物业,一般宜采用0明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务A、管理公约的形式B、经营公约的形式C、租赁公约的形式D、出售公约的形式答案A解析对于分散产权型的商业物业,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范各方的行为,保证良好的经营秩序,也可由工商部门、物业服务企业和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序.按照0可将云计算分为公有云、私有云和混合云A、云的归属B、服务的层次C、云的范围D、计算形式答案:A解析对于云计算的分类,目前比较统一的方式是从以下两个方面进行划分
①按服务的层次,可分为laaS(基础架构即服务)、PaaS(平台即服务)、SaaS(软件即服务)
②按云的归属,主要分为公有云、私有云和混合云.现在人们越来越重视的距离是()A、交通路线距离B、最佳交通路线距离C、空间直线距离D、交通时间距离答案D解析由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因,现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离.当租用房屋用于从事生产、经营活动,修缮责任由0A、出租方承担B、承租方承担C、转租方承担D、双方当事人在合同中约定答案D解析在物业租赁合同中,必须明确列出租赁双方各自的修缮责任租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由租赁双方在物业租赁合同中约定.下列不属于写字楼租金折扣方式的是0A、变相折扣B、续租价格折扣C、租金的直接折扣D、租金的间接折扣答案D解析在入住率比较低时,写字楼的租金一般会往下调,为了不降低写字楼的对外招商形象,尤其是更改报价还会带来一段时间的滞后,此时,出租人往往倾向采用付款折扣等形式来促进潜在承租人最终成交写字楼租金折扣方式有
①变相折扣,
②续租价格折扣,
②租金的直接折扣.随着业务量的增减而变动,但不呈正比例变动的成本是A、总成本B、固定成本C、变动成本D、混合成本答案D解析混合成本是指除固定成本和变动成本之外的成本,它们因业务量而变动,但不成正比例关系混合成本主要可以分为三类:
①半变动成本;
②阶梯式成本;
③延期变动成本.风险管理的首要任务是0A、风险回避B、风险承担C、风险转移D、风险识别答案D解析风险的重要特征是它的不确定性和潜在性,不易被人们感受到或了解到因此,风险管理首要的就是要识别风险,也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险.会所()经营模式可以保证会所最大限度地得到使用,减少经营亏损A、独立式经营B、双向经营C、横向联合经营D、引入社会设施共同经营答案C解析横向联合经营多出现于多个房地产公司共同开发的小区中其优点在于可以保证会所最大限度地得到使用,减少经营亏损应由一家物业服务企业进行统一管理,避免多重管理、多重标准带来的纠纷.物业服务企业有足够的资质和能力时,应采用()A、承租商会全权委托经营管理模式B、大业主与企业共同经营管理模式C、企业全权委托经营管理模式D、大业主全权委托经营管理模式答案:D解析如果物业服务企业有足够的资质和能力,应争取采用大业主全权委托经营管理模式这种模式下,物业服务企业全权负责商业物业的出租经营和物业管理具体实施中,业主与物业服务企业会定期召开例会,物业服务企业会定期向大业主书面报告物业经营管理情况作为附加,部分主力店和次主力店的代表(或由全体承租商选举的代表也可参加例会在这种管理模式下,物业服务企业可以在合同授权范围内主动、全责地提供物业服务,承担相应责任,从事法律法规允许的各项专业管理和服务.确定租金时,一般应首先根据确定一个基础租金A\市场租金水平B、收租损失C、业主希望达到的投资收益率目标和可接受的最低租金水平D、物业管理成本答案C解析在确定基础租金时,必须以价值为基础,以成本为最低经济界限,根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定.某房地产投资项目的负债合计为3000万元,资产合计为5000万元,流动资产和流动负债分别为12500万元和1250万元,存贷为1500万元试计算该房地产投资项目的资产负债率为0A、167%B、80%C、200%D、60%答案D解析资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例其计算公式为:资产负债率=负债合计/资产合计题中,资产负债率二3000万/5000万二60%.关于财务分析中的比较分析法,下列说法不正确的是0A、比较分析法是财务分析中常用的方法B、比较分析可以与本企业历史比,也可以与同类企业比C、比较分析不可以与计划预算比D、比较分析包括趋势分析和横向比较答案C解析C项,财务分析中常用的方法是比较分析法比较分析可以与本企业历史比(也称“趋势分析”)可以与同类企业比(也称“横向比较”),也可以与计划预算比.不考虑以往的预算项目和预算数额,主要以预算期(比如下一年度)的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平是0A、固定预算法B、弹性预算法C、零基预算法D、概率预算法答案:C解析零基预算法在编制预算时,不考虑以往的预算项目和预算数额,主要以预算期(比如下一年度)的需要、企业预测目标为依据设定预算项目构成和预算水平零基预算法的编制工作量较大,但优点是不受过去因素的影响在企业开拓新项目或组织结构发生重大变化时,可能就需要采用零基预算法编制新的预算74下列关于学校物业对假期活动管理的说法,错误的是()A、要事先做好预案,合理安排服务人员B、加强与活动主办方的沟通和协调C、实行前置设防D、全权交给活动主办方答案D解析学校利用假期可以组织各种活动,社会上的各类机构也会利用学校假期借用学校场地组织活动假期活动最应关注的是安全问题包括:
①防火,
②防盗,
③防踩踏事故;
④防止迷路对此物业管理团队要事先做好预案,合理安排服务人员,加强与活动主办方的沟通和协调,实行前置设防,防止各类安全事故的发生作为经营内容之一,物业服务企业可以集中采购假期活动所需的物品出售这既方便了用户,又增加了企业的利润.下列关于信息技术对物业经营管理的意义的说法错误的是0A、推动物业经营管理的标准化运作,全面提升服务质量B、充分利用自然能源和人工能源C、帮助物业服务企业创造新的商业模式D、信息技术是提高物业经营管理效率、增强企业核心竞争力的新动力答案B解析现代信息技术的运用和网络系统的开发,对物业管理行业逐步摆脱劳动密集型现状,应对用工难和成本持续上涨,以及推动物业经营管理的标准化运作与服务质量的全面提升具有战略意义可以说,现代信息技术的应用既可以帮物业服务企业创造新的商业模式,又可以改变管理服务方式、降低管理服务成本,提高管理服务工作的透明度,是一项提高管理效率、增强企业核心竞争力的新动力同时,所服务的对象也会深刻感受到物业服务企业的科技含量、与时俱进的经营理念和高品质的管理服务水平.在物业经营管理过程中,是开展各种经营所必不可少的重要条件A、物业服务企业资源B、管理技术资源C、信息类资源D、社会关系类资源答案A解析写字楼物业经营管理的资源较丰富,主要以商务办公客户群体为主,具有一定的特性一般有以下几个方面
①物业服务企业资源,
②管理技术资源,
②信息类资源;
④品牌资源,
⑤社会关系类资源在物业经营管理过程中,物业服务企业资源是开展各种经营所必不可少的重要条件.住宅小区最基本的功能是A、居住功能B、生活服务功能C、经济功能D、社会功能答案A解析居住功能是住宅区的基本功能,也是最原始的功能,其他功能均可以看作是居住功能的延伸物业服务企业在开展经营活动时,必须以满足住宅小区的基本功能一居住功能为基础.作为严格的租赁行为,必须有明确的A、租赁用途B、租赁期限C、支付方式D、修缮责任答案B解析:作为严格的租赁行为,必须有明确的租赁期限租赁期限的表达应该完整、明确,写明开始和终止日期,并说明整个期限的时间长度.房屋租赁合同签订后,要到当地房地产行政主管部门A、注册B、审核C、登记备案D、批准答案C解析物业租赁合同订立后30日内,物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门办理物业租赁备案手续物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案.某家庭以30万元购买一套住宅,银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%按月等额还款如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少元A、
544.10B、
556.00C、
1776.32D、
2109.38答案:B解析具体计算过程如下
①n1=15*12=180个月,n2=5*12二60个月,i=6%/12=
0.5%;
②初始抵押贷款数额为30万元,
③该家庭月还本付息额为:A=P*i/[1-1+i-n]=30*05%/[1-1+
0.5%-180]=
0.2530万元
④第6年初尚未偿还折抵押贷款本金额为P=A/i*[1-1+1-n]=
0.2530/
0.5%*[1-1+
0.5%-180-60]二
22.77万元
⑤当该家庭在第6年初一次偿还本金5万元后,则在第6年初尚未偿还抵押贷款本金数额为
22.77-5二
17.77万元,
⑥从第6年开始该家庭月还本付息额为:A1=P1*i/[1-1+i-n]=
17.77*
0.5%/[1-1+
0.5%-120]=
0.1974万元;
⑦从第6年开始的月还本付息额将减少25307974=556元.在经营业务开展之前,要围绕经营内容和选择和确定供应商和承包商A、项目特点B、经营模式C、企业战略D、经营理念答案:B解析在经营业务开展之前,要围绕经营内容和经营模式选择和确定供应商和承包商例如经营餐饮业时,物业服务企业就要确定安全可靠的食材供应商,这是经营的最根本保障,安全可靠的食材供应不仅仅是商业经营,更应该将其上升到商业道德管理层面去认识和理解.下列关于核心产品的说法错误的是oD、赛事结束散场时,要按照预案,按先后顺序放行车辆,同时加大向场馆四周放行的速度答案B解析车辆管理要实行分区域、分片包干管理,这样的管理效果最好,最适合大型赛事活动的特点不同的车要停放在事先规划的区域,不同功能和性质的车要事先派发不同颜色和标记的车证以示区别,同时也便于指挥疏导车辆管理的另一个方面是车辆的安全管理力争做到自行车不丢失.汽车不刚蹭,公交车不抛锚,运动员轿车不被封堵等赛事结束散场时,要按照预案,按先后顺序放行车辆,同时加大向场馆四周放行的速度,尽快疏散聚集在场馆周围的各类车辆,确保观众迅速离开
7.服务式办公室经营模式主要为A、个体经营B、公司经营C、连锁经营D、合伙经营答案:C解析国内服务式办公室一般由专业商务中心服务公司开设并经营,目前主要集中在北、上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市,经营模式主要为连锁经营
8.在房地产投资分析中,现金流量是0A、用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力的指标B、把一项投资活动作为独立的系统,某时期一时点上实际发生的资金流出或流A、行业核心产品是特定行业为害户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合B、当前我国物业管理的行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等服务项目C、核心产品代表行业的核心竞争力D、传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在答案B解析行业核心产品是指特定行业为客户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合核心产品代表行业的核心竞争力,个行业的核心产品并非决然不变,随着行业发展内、外环境的变化,行业的核心产品也需适时做出调整和变更我国物业管理行业发展的早期,行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等传统服务项目如今,行业核心产品不再限于传统物业服务内容,资产管理也逐渐被纳入行业核心产品范畴传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在.承租商和业主之间可能要协商一个作为计算百分比租金的基础A、净租金B、盈亏平衡点C、基础租金D、人为平衡点答案D解析在收取百分比租金时,承租商和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础,人为平衡点可以高于或低于自然平衡点,而如果人为平衡点低于自然平衡点,在百分比不变时,会令业主的收入增加.物业经营管理强调为业主提供多种经营管理服务,满足其的需求A、物业投资收益B、企业发展战略C、多样化服务D、延长物业的自然寿命答案C解析物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限,强调为业主提供多种经营管理服务,满足客户的多样化服务需求.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的进行分析A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素答案A解析就影响物业经营管理市场的宏观因素的分析,首先要考虑国家和地方的经济特性,以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段.内部收益率表明了项目投资所能支付的贷款利率A、最小B、最低C、最高D、平均答案C解析内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率.房屋所有人出卖已出租的房屋,承租人在同等条件下享有A、优先购买权B、阻止权C、优惠购买权D、拒绝交租金的权利答案A解析承租人的权利,包括以下几个方面
①有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利
②有要求保障房屋安全的权利对非人为的房屋与设备损坏有权要求出租人维修、护养
②出租房屋出售时,有优先购买权
④有对物业管理状况进行监督、建议的权利
⑤经出租人同意有转租获利的权利.某宗物业的正常成交价格为2500元/a卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为元/nA、2800;2200B、2325;2675C、2325;2625D、2675;2325答案C解析交易税费非正常负担的交易在物业交易中往往需要缴纳一些税费,如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,即在此价格下,卖方缴纳卖方应缴纳的税费,买方缴纳买方应缴纳的税费由题意,卖方实际得到的价格二正常成交价格-应由卖方缴纳的税费二2500-2500*7%=2325(元/m)买方实际付出的价格二正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500*5%=2625(元/m).某投资者以400万元购进一写字楼单元,银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款抵押贷款价值比率为60%该贷款的年利率为9%按月等额还本付息假设该写字楼物业每年升值2%投资者在第6年年初将该物业转售,则其在转售收入中需要偿还的贷款本金和剩余的物业权益价值依次是0万元A、
182.16;
259.47B、
150.53;
249.47C、
182.16;
217.84D、
192.16;
249.47答案D解析由题意n1=15*12=180个月,n2=5*1由60个月i=9%/12=
0.75%初始购买价格二400万元,则具体计算过程如下
①初始抵押贷款数额P=400*60*=240万元,
②投资者月还本付息数额为A=p*i/[1-1+i-n]=240*
0.75%/[1-1+
0.75%-180]=
2.2342万元,
②第6年初写字楼物业的价值为400*1+2%5=
441.63万元
④第6年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为P二A/i*[1-1+i-n]=
2.2342/
0.075%*[1-1+
0.75%-180-60]:
192.16万元,
⑤投资者转售物业时拥有的物业权益价值为
441.
63792.16=
249.47万元.一般来说,每个办公室工作人员有On的单元内建筑面积较合适A、5〜67〜1015〜2020〜25答案C解析般来说,为每个办公室工作人员提供10〜15m2的单元内建筑面积比较合适,虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5〜6n7但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑此外,如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多,则人均办公面积的指标可适当提高一些.的选择和确定直接影响着经营效果,决定着经营管理的威与哦A、项目负责人B、管理团队C、经营管理小组D、专业操作人员解析组建团队是经营管理过程中非常重要的一个环节项目负责人的选择和确定直接影响着经营效果,决定着经营管理的成与败.就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的()的回收A、总开发成本B、提取折旧C、收益率或利息率D、开发商利润答案A解析投资获得的总收入,包括投资回收和投资回报两部分投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬,主要体现为利润,投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,也就是指开发商所投入的总开发成本的回收.某企业自会计报表可知,资产总计期初、期末数分别是1321200和1760250负债合计期初、期末数分别是441100和363150净利润为150000则该企业净资产收益率为()A、
10.65%B、
11.18%C、
13.16%D、
36.84%答案C解析由题意,平均净资产二(所有者权益年初数+所有者权益年末数)/2二[(资产总计期初数-负债合计期初数)+(资产总计期末数-负债合计期末数)]/2=[(1321200-441100+1763250-363150]/2=1140100所以该企业净资产收益率二净利润/平均净资产二150000/1140100=
13.16%.某企业主营业务收入780000元,流动资产期初余额为520100元,期末余额为529150元,则该企业流动资产周转率为A、
1.673B、
1.681C、
1.487D、
1.642答案C解析平均流动资产总额是指企业流动资产总额的年初数与年末数的算术平均值本题中,平均流动资产总额=520100+529150/2=524625元,则该企业的流动资产周转率为流动资产周转率二主营业务收入净额/平均流动资产总额*100%二780000/524625=
1.
487.下列不属于大数据的是A、行数据B、列数据C、结构化数据D、非结构化数据答案B解析大数据有三种类型
①结构化数据,即行数据,存储在数据库里,可以用二维表结构来实现的数据
②半结构化数据,这种数据包括电子邮件、办公处理文档,以及许多存储在Web上的信息半结构化数据是基于内容的,可以被搜索
③非结构化数据,包括图像、音频和视频等可以被感知的信息.下列企业财务管理目标中,考虑了资金时间价值和风险的有A、利润最大化B、资本利润率最大化C、每股收益最大化D、股东财富最大化答案D解析利润最大化存在一些缺点
①没有考虑利润的取得时间,
②没有考虑所获利润和投入资本数量的关系,
③没有考虑获取利润和所承担风险的关系每股收益最大化存在以下缺点
①仍然没有考虑每股收益取得的时间,
②仍然没有考虑每股收益的风险股东财富最大化,也可以称为股价最大化在股市中,企业的股价代表投资大众对企业股权价值的评价,股价反映了资本和获利之间的关系也反映了每股收益大小和取得时间,还受到企业风险大小的影响,当然,股价还会受到各种市场交易因素的影响.物业管理中最常见的租赁形式是A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁答案D解析定期租赁是有明确租赁期限的租赁形式,它包含确定的起始日期和终止日期期限届满,物业租赁关系也随之终止这是最常见的一种物业租赁形式租赁的时间期限不确定,可长可短当期限届满,租约自动失效而不需要预先声明,承租人必须把物业交还给业主.产业园区,一般以为主要支柱产业A、高科技产业B、新兴产业C、金融产业D、文化产业答案B解析产业园区,一般以新兴产业为主要支柱产业新兴产业的企业从业人员往往比较年轻;园区地处偏远,企业刚刚发展,聘用基层员工多为外地务工人员
99.服务量增至边际成本边际收入时,为企业获得最大利润的服务量A、大于B、等于C、小于D、不等于答案B解析边际成本是指在定物业管理服务量水平下,增加或减少一个单位服务量所起成本总额的变动数,用以判断增减服务量在经济上是否合算微观经济学理论认为,服务量增至边际成本等于边际收入时为企业获得其最大利润的服务量
100.就房地产开发投资来说,投资回报主要表现形式是0A、总开发成本B、提取折旧C、收益率或利息率D、开发商利润答案D解析投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬就房地产开发投资来说,其投资回报表现为开发商利润多选题.在房屋租赁中,属于出租人权利的有A、按期收取租金B、监督承租人是否按照合同规定合理使用房屋C、房屋的处分权D、依法收回出租房屋E、宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定答案ABDE解析房屋租赁合同中,出租人的权利主要包括
①有按期收取租金的权利,
②有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利,
③有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利;
④有依法收回出租房屋的权利.未来物业服务企业推进绿色建筑经营管理的手段包括0A、利用政策提供的优越条件B、强化物业服务企业的责任与地位C、充分利用市场带来的时机C、把某一项投资活动作为个独立的系统,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入D、把某一项投资活动作为独立系统,流出系统的资金答案:C解析投资,必然涉及成本与收益的计算投资分析中,把一项投资看作个独立的系统,流出系统的资金称为现金流出,流入系统的资金称为现金流入把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量.对商业物业的一切可视事物进行统筹设计、控制和传播方式属于0A、管理促销和营销活动B、建立商业物业识别系统C、管理商业物业内部形象D、管理商业物业外部形象答案B解析建立商业物业识别系统是强化商业物业形象的一种重要方式,是种借以改变商业物业形象,注入新鲜感,使商业物业更能引起广大消费者注意,进而提高经营业绩的一种经营手法它的特点是通过对商业物业的一切可视事物,即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播,使商业物业的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专用化.某承租人的基础租金为120万元/月,营业额的5%作为百分比租金如果该承租人在一个月内的营业额为300万元,则其该月应支付的租金为万元A、15B、20D、控制绿色建筑物业经营管理的成本E、强化职能控制与信息管理系统的使用答案BDE解析针对绿色建筑的经营管理需求,在未来经营管理过程中,物业服务企业应从如下几个方面入手
①强化物业服务企业的责任与地位,
②控制绿色建筑物业经营管理的成本,
③强化智能控制与信息管理系统的使用;
④做好操作流程与评估体系配套,
⑤注重科技的引领与创新.物业经营管理是为了满足业主的目标,综合利用的技术、手段和模式,为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务A、物业管理B、设施管理C、物业资产管理D、物业组合投资管理E、后勤管理答案ABCD解析物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标,综合利用物业管理台设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式,为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动.从现象上看,商业模式是企业的问题A、“卖什么”B、“产多少”C、“产什么”D、“怎么卖”E、“挣多少”答案ADE解析从现象上看,商业模式是企业“卖什么”,“怎么卖”和“挣多少”的问题;从本质上看,商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题
5.美国的资产管理服务有0A、咨询服务B、投资服务C、物业管理衍生性服务D、物业经营E、资产管理答案CDE解析美国的资产管理服务包括
①物业管理衍生性服务;
②物业经营;
③资产管理.下列关于写字楼物业经营管理理念的说法中正确的是0A、物业管理服务是经营的基础B、满足客户需求是经营的核心C、遵守规则是经营的保障D、追求信誉是经营的目标E、利润是保障物业经营管理发展的必需条件答案ABCE解析写字楼物业经营管理理念包括
①物业管理服务是经营的基础,
②满足客户需求是经营的核心,
③遵守规则是经营的保障;
④追求利润是经营的目标在物业经营管理过程中,获取利润是物业服务企业的根本目的物业服务企业追求利润的形式、手段不尽相同,但最终是为了产生效益利润是保障物业经营管理发展的必需条件.在测量写字楼面积时有三个重要概念,包括A、空闲面积B、建筑面积C、可出租面积D、出租单元内建筑面积E、公共场地面积答案BCD解析准确地量测面积非常重要,它关系到能否确保写字楼的租金收入和写字楼市场价值的最大化在量测写字楼面积时有三个概念非常重要,即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积.物业价格通常随交易的需要而个别形成,容易受买卖双方的个别因素影响,下列各项属于个别因素的有0A、生活环境B、偏好C、讨价还价能力D、感情冲动E、综合能力答案BCD解析由于物业价值量大,相似的物业与一般只有少数的几个买者和卖者,有的物业甚至只有一个买者和一个卖者,所以,物业价格通常随交易的需要而个别形成,并容易受买卖双方的个别因素,如偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响
9.下列对象中,在估价时适合采用成本法的有A、住宅B、学校C、标准工业厂房D、医院E、钢铁厂答案BDE解析只要是新近开发建设,可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业都可以采用成本法估价成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油口、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业.关于高校物业管理模式不同的说法,正确的有A、不同使用功能的房屋需要采用不同的物业管理模式B、不同使用功能的房屋的经营管理服务的要求不同C、高校可以采取选聘不同的物业服务企业来管理不同的物业D、高校只能选聘同家物业服务企业来管理全部物业E、不同使用功能的校内物业,其经营管理服务要求相同答案ABC解析不同使用功能的房屋采用不同的物业管理模式高校的物业从使用功能上大致分为
①教学、科研、办公用房,学生公寓、食堂、活动用房,
②体育场馆、礼堂、图书馆等公共用房,
③教工住宅,包括租赁住房、售后公房、新建住宅小区等多种形式不同使用功能的校内物业所采职的物业管理模式是不同的,其经营管理服务要求也不同
①有的高校采取选聘不同的物业服务企业来管理不同的物业,如清华大学,
②有的高校只选聘一家物业服务企业来管理全部物业.在以投资回收期判断项目是否可行的过程中,采用的标准通常有A、投资回收期越短越好B、投资回收期短于项目的寿命期即可接受C、投资回收期短于项目的开发经营期即可接受D、投资回收期越长越好E、投资回收期短于基准投资回收期即可接受答案ABE解析C项,只要在项目的寿命期内将投入的总开发成本收回,即认为项目是可接受的,也就是说项目的投资回收期只要是短于项目的寿命期就是可接受的,D项,投资回收期越长意味着该投资项目收益率越低,投资风险也越大,所以投资回收期是越短越好,表示该投资项目能够在尽可能短的时间内收回投资.风险控制的手段措施包括0A、回避B、自担或保留C、预防与抑制D、转移E、消除答案ABCD解析为了有效的控制和降低风险,就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施,这些手段措施包括
①回避,指风险的承受人在风险识别和评估的基础上,事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失,
②自担或保留,指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失,
③预防与抑制,指风险承受人直接面对风险采取行动,以减少损失发生的可能;
④转移,指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体.根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同,可将物业租赁管理模式分为A、自管模式B、包租转租模式C、出租代理模式D、委托管理模式E、连锁经营模式答案BCD解析物业租赁,根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同,物业服务企业有不同的管理模式常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式不同的管理模式,业主与物业服务企业在物业租赁中各自承担的责任不同.下列属于市场调查内容的有A、市场需求调查B、市场环境调查C、目标顾客调查D、市场供给与竞争调查E、客户满意度调查答案ABDE解析通常,市场调查主要有以下内容
①市场需求调查市场需求是指特定的地域和特定的客户群体对某产品的现实和潜在的需求量
②市场环境调查市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素,包括宏观环境和微观环境
②消费者行为调查消费者行为调查主要是对消费者的购买行为进行调查和分析
④市场供给与竞争调查市场供给调查主要包括产品生产能力调查、产品实体调查等
⑤市场营销因素调查市场营销因素调查主要包括产品、价格、渠道和促销的调查
⑥客户满意度调查.写字楼物业的经营管理工作包括A、经营管理方案设计B、服务需求调查C、经营管理项目选择与定位D、具体实施E、后期维护及后续服务答案ACD解析写字楼物业的经营管理工作包括经营管理方案设计、经营管理项目选择与定位以及具体实三部分.建筑物全寿命周期的“四节环保”,是指和环境保护A、节水B、节能C、节电D、节地E、节材答案ABDE解析物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念,应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”,即节能、节水、节地、环境保护.云计算的应用形式有A、基础架构即服务B、平台即服务G软件即服务D、网络服务E、商业服务平台答案BCDE解析云计算最重要的应用形式有以下六种
①软件即服务SaaS;
②网络服务;
③平台即服务PaaS;
④管理服务提供商MPS;
⑤商业服务平台;
⑥互联网整合.下列对于写字楼租金的确定的说法正确的有A、写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段B、在确定租金时,一般应首先确定个基础租金,基础租金总是低于市场租金的水平C、根据租金包含的内容不同,如果代收代缴的费用越多,基础租金就越高D、一般情况下,一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高E、物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时,常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入答案ADE解析B项,在写字楼市场比较理想的情况下,市场租金一般高于基础租金,C项,一般情况下,如果代收代缴的费用越多,基础租金就越低,即写字楼“毛租”时的租金很高,因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用,采用“净租”方式时,代收代缴费用覆盖的内容越多,基础租金就越低,因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用.教学区与家属区一墙之隔是中国大学校园的特色,这种现象既有有利的一面也有不利的一面学校物业应如何在保持有利因素的同时化不利为有利?A、敞开思路,在为教学、教师、学生服务的大前提下,不怕麻烦,不怕烦琐,不怕矛盾B、通过细致调研和周密探索,设计出有特色的管理方案和操作流程C、宽松管理D、提高物业服务人员化解冲突的能力E、尽量避免不必要的矛盾和麻烦解析如何在保持有利因素的同时化不利为有利,需要物业服务企业敞开思路在为教学服务、为教师服务、为学生服务的大前提下,不怕麻烦,不怕烦琐,不怕矛盾,通过细致调研和周密探索,设计出有特色的管理方案和操作流程,在突出物业服务企业严格管理魅力的同时,着力提高物业服务人员化解冲突的能力
20.写字楼出租单元内的建筑面积包括A、单元内使用面积B、外墙投影面积的一半C、单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D、分摊公用建筑面积E、单元间分隔墙水平投影面积的一半答案:ABCE解析根据国家有关规定,建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算,出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半,可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
21.下列属于物业经营管理的风险的是A、管理模式风险B、竞争的风险C、经营过程中的风险D、财务风险E、政策环境变化的风险C、25D、30答案B解析当出租人仅收取百分比租金时通常要对承租人营业收入的下限作出规定作为其获得最低租金收入的保障出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入,还常在租约中订立有强制收回使用权的条款,该条款就确定了个最低的租期内承租人营业收入下限当该限度在核算周期中未能达到租约要求时出租人有权收回物业的使用权另一种比较公平合理的做法是,当承租人未能完成条款中规定的最低租金时,可以另外追加费用以达到最低租金水平由题意按百分比计算的租金为300*5%=15(万元),这个数字小于基础租金,所以租金仍按基础租金20万元/月收取.收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用A、税金B、抵押贷款还本付息C、保险D、管理费用答案B解析收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用,包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等),保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴.物业服务企业是写字楼经营管理设计的前提解析物业经营管理的风险主要有以下几类
①管理模式风险主要指在从事物业经营管理活动时,责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险,主要包括以下两种a.不同企业管理模式带来的风险;b.不同产权结构带来的风险
②经营项目选择的风险经营项目是很难具体化的需要物业服务企业根据自身条件和环境的许可程度,在综合评估和规划的基础上做出科学决策,并适时调整
③经营过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略,以及具体实施的全过程
④财务风险主要包括a.垫款风险b.抵押风险
⑤管理团队的风险物业经营管理团队,是各类专业人才的集合相对于物业基础性管理服务而言,这里的专业人才,指的是经营活动所需要的各方面专业配套人员,如销售人员、金融管理人员、市场管理人员等所有企业无不把人才视为企业最重要的财富,从事经营性物业更是如此
⑥政策环境变化的风险这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险.下列属于教学管理内容的有A、教室B、办公室C、图书馆D、考试E、实验室答案ACE解析学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理、公共设施与公共事务管理、假期管理和其他管理其中教学管理包括教室、图书馆、实验室.除标准化装修项目的费用外,写字楼的其他装修费用由谁来支付,一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定一般的选择包括0A、由物业管理公司支付B、由业主支付C、由租户支付D、业主和租户分担E、业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息答案BCDE解析除基础装修项目的费用外,其他装修费用由谁来支付,一般视市场条件和写字楼内人住率水平而定一般有四种选择由出租人支付、由承租人支付、出租人和承租人分摊、出租人支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息作为租金的一部分在市场状况有利于承租人而并非出租人的情况下,为承租人提供装修补贴常常被物业服务企业用来作为吸引潜在承租人的手段.酒店公寓的特约服务的特点包括A、即时灵活服务B、个性服务C、意外服务D、心理服务E、居间服务答案ABCD解析酒店公寓的特约服务就是有针对性地满足不同客户合理的家政化需求的服务和具有个性化的服务其特点包括
①即时灵活服务;
②个性服务;
③意外服务;
④心理服务.公寓一般是指居住条件较为完善可供出售或出租给众多人士分开独立居住的分层、分户住宅物业,其特点包括A、地处市区或大型园区周边B、建筑档次高C、户型多样D、地处郊外,远离市区E、硬件设备齐全答案:ABCE解析公寓的特点包括
①地处市区或大型园区周边,
②建筑档次高,
②户型多样;
④硬件设备齐全一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段,主要入住对象为商务认识和家庭.下列情况中,需要进行交易情况修正的情形有A、利害关系人之间的交易B、房地产交易日期C、相邻房地产的合并交易D、受情权债务影响的交易E、房地产权益答案ACD解析在下列交易中,成交价格往往会偏离正常市场价格,需要进行修正
①利害关系人之间的交易,
②急于出售或急于购买的交易,
②交易双方或某一方对市场情况缺乏了解的交易;
④交易双方或某方有特别动机或偏好的交易,
⑤特殊交易方式的交易,
⑥交易税费非正常负担的交易,
⑦相邻物业的合并交易;
⑧受情权债务影响的交易.根据零售业态的国家分类标准,零售业态从总体上可以分为A、有店铺零售业态B\网店C、实体店D、无店铺零售业态E、超市答案AD解析根据2010年修订的零售业态的国家分类标准,零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类其中有店铺的零售业态可分为食杂店、便利店、折扣店、超市、仓储会员店百货店、专业店、专卖店、购物中心和厂家直销中心10种零售业态,无店铺的零售业态可分为电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销和电话购物6种零售业态共计16种零售业态.现代写字楼多建在以为中心的大城市A、经研B、金融C、贸易D、信息E、工业答案ABCD解析写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市,特别是城市的中心地段,区域经济活动频繁,商品交易畅旺,信息集中,交通方便,各类商业设施齐全,便于集中办公、处理公务和商务事宜,所以能吸引众多企业、机构或单位在此类地段建造或租赁办公场所,设立公司和办事处,因为其既利于工作人员上班,又利于贸易的谈判和开展同时一栋写字楼有相当规模的建筑面积办公单位集中,人口密度大.物业的区位是指物业的空间位置,下列各项与物业的区位有关的有A、物业的地理坐标位置B、物业与重要场所的距离C、物业的交通情况D、物业的周围环境、景观等E、从其他地方到达该宗物业的可及性答案ABDE解析物业的区位是指物业的空间位置具体地说,一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所的距离,从其他地方到达该宗物业的可及性,从该宗物业去往其他地方的便捷性,以及该宗物业的周围环境、景观等.物业经营项目的选择时,物业服务企业需要注意的问题有0A、调研区域选择的合理性、调研内容的全面性和准确性,尽量避免模糊、残缺和虚假的数据出现B、应注意调研报告数据统计分析的逻辑性、使用方法的科学性、结论的严谨性等C、尽量避免由于分析方法不当而导致错误结论D、调研、论证、专家小组成员构成要合理,调研小组要认真负责,保证全面落实调研方案的设想E、专家要听从论证小组的领导与指挥,且为了项目的保密性,专家应选择自己亲近的人答案ABCD解析物业经营项目的选择需要企业经过预测、判断、决策等诸多环节,是一个非常复杂的过程,物业服务企业需要注意以下几方面问题
①应注意调研区域选择的合理性、调研内容的全面性和准确性等,尽量避免模糊、残缺和虚假的数据出现
②应注意调研报告数据统计分析的逻辑性、使用方法的科学性、结论的严谨性等尽量避免由于分析方法不当而导致错误结论
③调研、论证、专家小组成员构成要合理,调研小组要认真负责,保证全面落实调研方案的设想,论证小组要害观地听取不同见解,充分尊重专家意见,特别是在专家意见相左时,保证综合结论的科学性,专家小组成员的选择,要保证所选专家的专业性、权威性和客观性.成本控制的例外管理原则中,例外情况的常用判定要点主要有A、间断性B、重要性C、特殊性D、一贯性E、不时性答案BCD解析实际中,例外情况的常用判定有以下要点
①重要性重要与否,主要根据成本差异金额大小确定,
②特殊性凡是对企业长期获利能力有重要影响的成本差异,不论是否达到重要性的程度,均应受到密切重视,
③一贯性凡是某项成本差异虽未达到重要性程度,从未超过规定的百分率或绝对金额,但是该项成本差异却持续时间很长(如一个月以上),则应视为“例外”,需要引起管理人员充分注意.在比较法估价中,搜集交易实例时应搜集交易实例的内容一般包括0A、成交价格B、议价时间C、成交日期D、付款方式E、交易情况答案ACDE解析运用比较法进行估价的第一步就是搜集交易实例,在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容,一般包括
①交易实例物业的状况,如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等,
②交易双方,如卖方和买方的名称、买卖双方关系,
③成交日期;
④成交价格,包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)和价款,
⑤付款方式,如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(包括首付款比率、贷款期限),
⑥交易情况,如交易目的卖方为何而卖,买方为何而买,交易方式如协议、招标、拍卖、挂牌等,交易税费的负担方式,有无利害关系人之间的交易关联交易、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况.市场营销人员通常从方面宣传其所推广的物业A、物业的管理成本B、价格优势C、物业本身的素质D、良好的声誉E、经济实用答案BCDE解析一般情况下,出租人员宣传其租赁物业时有四个关键点,包括
①价格优势;
②物业本身性能;
③良好的声誉;
④经济实用.租约期满时,租赁管理工作主要集中在A、收取租金B、房屋空间交付C、租金结算D、租约续期E、房屋空间收回管理答案CDE解析租约期满时租赁经营管理工作主要有租约续期、租金结算与房屋空间收回等管理内容A、B两项是租约执行过程中的租赁管理主要工作.公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点包括A、客户相对稳定,服务时间长,服务对象复杂B、规划统一,配套齐全C、产权多元化,管理复杂化D、需求多样,层次高E、服务品质要求高答案ADE解析公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点包括
①客户相对稳定,服务时间长,服务对象复杂,
②需求多样,层次高,
③服务品质要求高;
④市场化程度fWjo.下列关于联合经营型的经营方式说法正确的有A、不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续B、充分发挥社会专业分工的优势,权责分明,适用范围大、效率高C、可以充分发挥物业服务企业和专业服务企业各自具有的优势,为客户提供的服务更加专业D、降低经营成本,经营风险共同承担E、不利于保证服务质量,不利于充分满足客户的服务需求答案ACDE解析联合经营型模式的优点包括
①不用自行办理营业执照、资质等相应合法经营手续,
②可以充分发挥物业服务企业和专业服务企业各自具有的优势,为客户提供的服务更加专业,
③降低经营成本,经营风险共同承担等缺点
①两个经营管理团队需要磨合,不同的企业,文化不同,工作习惯要求不同,员工间沟通协调渠道可能不畅,容易出现利益纷争,
②责任不明的情况,不利于保证服务质量,不利于充分满足客户的服务需求等委托方可以专注于主营业务,广泛选择社会上优秀的专业公司承担项目经营任务,充分发挥社会专业分工的优势,权责分明,适用范围大、效率高,风险主要由专业公司承担,监管也相对容易,物业服务企业的收入相对稳定,专业服务企业经营积极性更高等是委托经营型模式的特点.关于资产管理的横向突破,下列说法正确的有0A、物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带,积极利用外部资源,寻找合作伙伴,加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作B、物业服务企业以传统物业管理为平台,以物业管理上下游产业链和相关产业为目标,开拓资产管理C、横向突破的形式包括战略合作和商业合作D、横向发展比纵向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作E、资产管理的横向突破,应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致,与企业核心能力、优势相一致答案ACDE解析开拓资产管理的横向突破是指物业服务企业以企业拥有的信息、客户等优势为纽带,积极利用外部资源,寻找合作伙伴,加强与其他行业、企业的横向战略合作与业务合作横向突破的形式包括战略合作和商业合作战略合作主要是以企业扩展、市场占有率等为主题的合作模式与纵向突破强调服务的项目和内容相比,横向发展更强调利用物业服务企业与其他企业、行业的比较优势进行合作物业服务企业拓展资产管理,无论是向房地产行业上游发展,抑或是向物业A、经营发展战略B、经营资金投入C、经营管理团队D、经营管理企业文化答案A解析物业服务企业经营发展战略是写字楼经营挂历设计的前提物业服务企业只能在企业经营发展战略目标框架内设想经营的项目和内容.租赁管理的客户对象是A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户答案D解析租赁管理的客户对象是租用物业的租户租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售,换句话说就是包含着服务、销售、市场营销等多个综合方面如果说房地产开发更多行为是围绕项目运作和房屋销售进行管理的,那么租赁管理更多的行为是以租户为中心并主要针对业主资产进行的.某投资者向银行贷款2000万元,期限为3年,年利率为8%若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金,则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是0万元A、160B、240服务相关需求的下游拓展,还是向与其他企业、行业合作的横向突破,均应注意确保企业发展方向与企业经营战略相一致,与企业核心能力、优势相一致,进行企业资产管理发展战略、合作战略的最优选择
38.下列对于写字楼租赁合约中的条款规定说法正确的有A、折让优惠是业主给租户提供的一种租金打折的优惠,用以吸引潜在的租户B、折让优惠的具体做法很多,如给新入住的租户一个免租期,对租户入住前的装修投资提供资金帮助等但在租赁期间内,这笔资金仍要通过各种方式归还业主C、业主通常在租约中会给租户一个优先权,即该租户在同等条件下有优先续租和优先承租相邻单元的权利D、业主一般愿意在租赁期满时赋予租户转多的权利,因为这样有利于租户承租期限的延长以及承租面积的扩大E、由于期限较长的租约所规定的租金,在租赁期限内很难赶上市场租金水平的可能变化,尽管可以定期调整租金,但实际租金常常低于市场租金,且不能保证其继续承租,所以业主不愿在租赁期满是赋予租户较多的权利答案BCE解析A项,同写字楼租约一样,业主为了能够签订优质承租商的租约或保持现有优质承租商到期后续租,常常给予承租商一定的折让优惠在理想的情况下给予承租商的任何优惠尽量不要使租约中所载明的租金水平降低,因为任何形式的折让优惠尤其是租金折扣会导致物业价值的下降D项,出租人不愿在租赁合同期满时赋予承租人过多的权利39•期房的价格由等因素决定A、现房价格B、风险补偿C、成本价格D、预计从期房达到现房期间现房出租的净收益E、预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值答案ABE解析期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格其计算公式为期房价格二现房价格-[预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值]-风险补偿.在计算房地产投资项目的偿债备付率时,以下可用于还本付息的资金有A、可用于还款的利润B、投资回收C、折旧和摊销D、未分配的利润E、权益融资答案AC解析偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率可用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销,在成本中列支的利息费用,可用于还款的利润等.以下租赁合同终止情况属于自然终止的有0A、租赁合同到期B、当事人协商一致C、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的E、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的答案:ABDE解析租赁合同自然终止的情况包括
①租赁合同到期,合同自行终止,承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前3个月提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同,
②符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的,
③因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;
④当事人协商一致的.某物业服务企业要编制成本预算,需要收集的资料包括0A、预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料B、材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料C、上级下达的成本降低指标等资料D、国家有关成本开支编制营业成本预算规定及编制成本预算的要求等资料E、企业预期的目标利润、税金水平等资料答案ABCD解析编制成本预算需要收集和整理的资料主要包括
①预算期业务量、物资采购情况和工资情况等有关资料,
②材料消耗定额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料,
③上级下达的成本降低指标等资料;
④国家有关成本开支编制营业成本预算规定及编制成本预算的要求等资料,
⑤本企业上年度的实际成本以及同行业同类管理服务的成本资料等.服务式办公室的客户类型包括等A、小企业主B、初期创业者C、开拓本地市场者D、办公空间暂时紧缺者E、中间过渡使用者答案ACDE解析服务式办公室客户类型
①小企业主,通常不愿意花太多的钱来签订一个办公室的长期租赁合同,也不需要雇用行政和支持人员,租用服务式办公室可减少招聘、工资福利和保险等方面的支出,
②开拓本地市场者,有的总部在国外或者其他地区的公司,需要在本地有一个办公场所,供销售或者业务发展团队使用,
③办公空间暂时紧缺者,典型的是业务快速增长的大公司,传统租赁的办公室不够,这类公司的需求是大量的工作人员的短期办公需求;
④中间过渡使用者,客户正在从个办公地点搬到另外一个办公地点,可能面临新办公地点延期完工的问题,需要临时使用办公室,
⑤特定项目需求者,基于一个特殊的合同或者项目,客户对办公空间有临时的特殊的需求.影响物业经营管理市场的价格的因素有0A、物业所处地理位置B、市的平均利润水平C、物业本身品质和档次D、物业服务质量E、客户对物业管理服务产品消费的理念答案ACDE解析物业经营管理市场的价格,既受物业所处地理位置的影响,也受物业本身品质和档次的影响,还受到物业服务质量的影响同时,客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素如果物业所处地理位置优越、物业品质和档次高、物业服务质量好、客户对物业管理服务有市场化的理念,则物业服务产品就会有较高的价格.写字楼物业经营管理项目选择的原则包括0A、客户需求原则B、客户群体特征原则C、企业经营模式原则D、物业项目特征原则E、企业经营战略原则答案ABDE解析写字楼物业经营管理项目选择的原则包括
①客户需求原则,客户服务需求的项目是物业经营首先应该考虑的内容,然后依据经营项目的特质依次筛选
②客户群体特征原则,写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质、文化层次、兴趣趋向等特征,是决定经营项目选择的因素之一,
③物业项目特征原则,物业项目的类型、地理位置、产权性质等特征是决定经营项目选择的因素之一;
④企业经营战略原则,经营项目要与物业服务企业的经营发展战略相适应、相吻合,不能单独仅仅考虑客户需求、项目特点等因素就确定经营项目,还要着重考虑企业的发展方向、承受能力、经营模式等综合因素.市场调查方法通常包括A、访问法B、观察法C、归纳法D、演绎法E、网络调查法答案ABE解析市场调查方法通常包括
①访问法,这是种最基本、最常用的调查方法
②观察法,是种调查人员在不与受访对象正面接触的情况下,从旁对调查对象进行观察的一种方法
③实验法,是指将调查范围缩小到个比较小的规模上,进行实验后取得定结果,然后再推断出总体可能的结果
④文案调查法,又称为资料分析法,是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报,对调查内容进行分析研究的种市场调查方法
⑤网络调查法,泛指在网络上发布调研信息,并在互联网上收集、记录、整理、分析和公布网民反馈信息的调查方法.按房屋所有权性质划分,房屋租赁分为()A、共有房屋的租赁B、公有房屋的租赁C、私有房屋的租赁D、住宅用房的租赁E、非住宅房屋的租赁答案:BC解析按房屋所有权的性质,物业租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁)和私有房屋的租赁(简称私房租赁).按照土地使用权出让方式的不同,可以将土地使用权出让的成交价格分为0A、规定成交价B、招标成交价C、拍卖成交价D、挂牌成交价E、商讨成交价答案BCD解析按照土地使用权出让方式的不同,可以将土地使用权出让的成交价格分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价招标成交价是指采取招标方式交易(或出让)物业的成交价格,拍卖成交价是指采取拍卖方式交易(或出让)物业的成交价格,挂牌成交价是指采取挂牌方式交易(或出让)物业的成交价格,协议成交价是指采取协议方式交易(或出让)物业的成交价格.下列不属于重要时点管理内容的有()A、新生入学B、考试C、毕业生离校D、假期活动E、校外实践答案BE解析重要时点管理包括
①新生入学,每年新生入学经常是各种事故频发的日子,需要格外关注,
②毕业生离校,学生离校,包裹行李不少,用过的书本图书资料也很多应当确保学生个人物品全部安全运出,而借用学校的资料物品应全部妥善退还,
③假期活动,学校利用假期可以组织各种活动,社会上的各类机构也会利用学校假期,借用学校场地组织活动假期活动最应关注的是安全问题包括
①防火,
②防盗,
③防踩踏事故,
④防止迷路.房地产估价的基本方法包括0A、比较法B、折旧法C、收益法D、趋势法E、成本法答案ACE解析房地产估价的三种基本方法是比较法、成本法和收益法比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等.下列关于自动延期租赁的表述,正确的有0A、除非租约一方提出要中止合约,否则将自动续约B、租约按周、月、年的周期延续,中止通知应与周期对应C、租赁关系在双方中的一方死去时终止D、又称周期性租赁E、该形式的租赁行为不因租约方的死亡而失效解析自动延期租赁又称周期性租赁,是租赁合同所规定的期限已经到期,或合同中未指明租赁期限,承租人依旧按原来的方式占用物业,除非合同一方提出中止合约,否则将自动续约,并照常按期缴纳租金的租赁行为租赁合同按周、月、年的周期延续,终止通知应与周期对应自动延期的延长期限最好在最初的租约中明确规定,如按月自动延续该形式的租赁不因租约方的死亡而失效.下列属于商业物业经营管理需考虑的因素有A、项目位置B、经营管理的特点C、专业定位D、开发商资信E、销售招商情况答案ACDE解析一般情况下,物业服务企业应在以下几个方面慎重把握,审慎参与
①项目位置;
②专业定位;
③开发商资信;
④销售招商情况;
⑤管理模式.物业资产运营商模式的成功推广,必须满足约束条件有A、物业本身应当具有较高的商业价值B、物业企业本身拥有雄厚的资源和众多的项目C、物业服务企业应当具备较强的专业技能D、物业服务企业具有较强的风险管控能力E、物业服务企业有能熟练应对各种突发事件的专业人才答案ACD解析物业资产运营商模式是物业服务企业运用专业技能为客户创造物业资产价值这一本质特征,决定了该模式的成功推广,必须满足三个约束条件
①物业本身应当具有较高的商业价值;
②物业服务企业应当具备较强的专业技能;
③物业服务企业具有较强的风险管控能力服务企业应当具备较强的专业技能,
③物业服务企业具有较强的风险管控能力.酒店公寓的管理服务形象突出的一点是“温馨的家”,应从方面注意服务形象A、服务形象B、环境形象C、企业形象D、员工形象E、争议处理形象答案ABCD解析酒店公寓的管理服务形象酒店公寓的管理服务应注意以下几方面的形象酒店公寓的管理服务形象突出的一点是“温馨的家”因此,酒店公寓的CI策划应始终围绕“家”的特点展开
①服务形象,酒店公寓的产品是服务,服务的定位是给客户一个家的感觉,这要求服务人员要特别注意企业的服务形象,除了通常酒店要求的礼仪礼貌外,与客户的交流要有家人的亲切感
②环境形象,客房的布局、家具的设计、色彩的配置均应符合家庭的氛围
③企业形象,要从“家”的角度来制定和培养
④员工形象,员工的仪容仪表、礼节礼貌、服务意识、个人修养、人际关系等都应突出关心、体贴、尊重的特点.在住宅小区内经营广告的原则包括0oC、320D、480答案D解析单利计息是仅按本金计算利息,利息不再生息,其利息总额与借贷时间成正比单利计息时的利息计算公式为lP・n-i;n个计息周期后的本利和为Fn=P1+i-n在本题中利息总额为2000*8%*3=480万元.从事商业物业的经营管理,必须首先0A、了解和掌握商业物业运营管理的目标B、了解和掌握客户的需求C、了解和掌握商业物业运营管理的特点D、对商业运营业务及商业物业实施管理答案C解析:从事商业物业的经营管理必须首先了解和掌握商业物业运营管理的特点否则容易发生好心办错事的情况,或出现管理空白区,有的甚至会直接影响双方的协调,影响商业物业的经营效益.物业经营管理的主要服务对象是A、房地产开放商B、业主和租户C\物业招标人D、政府答案BA、依法分配原则B、公平台理原则C、分层收费原则D、不侵犯业主的经济利益和精神权益E、安全合法经营答案DE解析在小区内经营广告的原则包括
①不侵犯业主的经济利益和精神权益,小区内设置广告要征得业主的同意并要考虑业主的精神感受
②安全合法经营,广告发布必须确保建筑物及业主的安全,发布广告的形式与内容均要合法.属于产业园区物业经营管理项目有A、物业租赁与销售、园区平台建设B、医疗养护服务C、融资经营D、停车场经营、餐厅经营E、幼儿园答案:ADE解析产业园区物业经营管理项目有
①物业租赁与销售;
②园区平台建设;
③商务服务经营;
④园区文化建设,
⑤商业经营,
⑥停车场经营;
⑦餐厅经营;
⑧幼儿园,
⑨其他.写字楼租金变相折扣的主要方式有A、减免应收费项目B、赠送装修C、提供洗衣等附加服务D、提供免租期E、续租打折优惠答案ABD解析变相折扣方式比较隐蔽,方式也多种多样它是通过提给承租人其他的优惠条件,间接地给予承租人减免租金通常的方式有减免应收费项目、赠送装修以及提免租期等.对于高开低走适用的写字楼项目的有A、在一段时间内,区域市场同类竞争写字楼较少B、写字楼项目本身体量大,需要尽快聚集人气,打造热销之势C、写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素D、同类写字楼项目在某段时间之内市场供应量过大,存在过于激烈的竞争E、在招商期间突遇市场低迷状态,同时又有众多同类写字楼与之形成激烈竞争答案ACE解析高开低走策略适用于
①在一段时间内,区域市场同类竞争写字楼较少,
②具有别的写字楼所没有的独特卖点,
③写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素,此时市场需求资源有限有些高档写字楼项目,在招商期间突遇市场低迷状态,同时又有众多同类写字楼与之形成激烈竞争,即便是项目本身综合素质很高,但为了争取更多的潜在承租人资源和市场份额,实际又以较低的价格成交,此时采用低走方式,也不失为明智之举而高开,也正可以因此而突出项目的非凡品质,以此树立项目的美好形象和知名度写字楼项目本身体量大,需要尽快聚集人气,打造热销之势和同类写字楼项目在某段时间之内市场供应量过大,存在过于激烈的竞争属于低开高走策略适用的写字楼.下列财务管理的目标中,忽视了资金时间价值的有0A、企业价值最大化B、利润最大化C、股东财富最大化D、每股收益最大化E、权益资本净利率最大化答案BDE解析B项,利润最大化存在一些缺点
①没有考虑利润的取得时间,
②没有考虑所获利润和投入资本数量的关系,
③没有考虑获取利润和所承担风险的关系DE两项,每股收益(或称权益资本净利率)最大化存在以下缺点
①仍然没有考虑每股收益取得的时间,
②仍然没有考虑每股收益的风险股东财富最大化也可以特为股价最大化在股市中,企业的股价代表投资大众对企业股权价值的评价,股价反映了资本和获利之间的关系,也反映了每股收益大小和取得时间,还受到企业风险大小的影响,当然,股价还会受到各种市场交易因素的影响
60.资产管理的主要类型有0A、自营B、专业服务C、多种经营D、合作经营E、资产经营答案BCE解析目前,我国物业服务企业开展的资产管理大致有以下三种形式
①专业服务;
②多种经营;
③资产管理.物业经营过程中特别值得关注的风险包括0A、突发事件的风险B、产品组合的风险C、环境不确定性风险D、产品质量的风险E、合同签订中的风险答案ABDE解析经营过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略,以及具体实施的全过程其中特别值得关注的有以下几类
①合同签订中的风险这是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时,备有关方出于自身利益的考虑各由的关注点、侧重点不同而带来的风险
②产品组合的风险这是指产品定位后产品组合不当导致的风险
③产品质量的风险在物业经营管理活动中,始终存在质量风险,特别是有关特种经营项目
④突发事件的风险对于突发事件,通常很难事前预料和准确把握一般来说,合同中对突发事件的性质都有明确的规定,大都归入不可抗力的范畴但是一旦发生,对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响,因此必须高度重视,尽可能建立针对性预案,演习落实,做到临危不乱,从容处置.商品租金包括的内容有A、折旧费、维修费B、管理费、投资利息C、房产税、保险费D、地租和利润E、营业税、城市维护建设税、教育费附加答案ABCD解析成本租金是最低租金标准,是租赁经营盈利和亏损的临界点,由折旧费、维修费、管理费、利息和税费五项因素组成商品租金是在成本租金基础上加上保险费、地租和利润八项因素构成.下列属于商业物业经营管理中重点经营管理的有0A、对小业主、承租商的管理B、防损管理C、秩序维护管理D、形象管理E、外来人员监控答案ABE解析商业物业经营管理的内容较多,需要重点经营管理的包括
①对小业主、承租商的管理,
②防损管理;
③外来人员监控;
④促销管理,
⑤影院管理.科技园区包括A、软件园区B、硬件园区C、演]新园区D、工业园区E、孵化器园区答案AC解析科技园区是以高科技研发企业为主的区域,包括软件园区、高新园区等.从投资的角度来看,资金的时间价值取决于A、风险因素B、资本化率C、通货膨胀率D、投资利润率E、资金总额答案ACD解析资金时间价值的大小,取决于多方面的因素从投资的角度来看主要有
①投资利润率,即单位投资所能取得的利润,
②通货膨胀率,即对因货币贬值造成的损失所应得的补偿,
③风险因素即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿.房地产投资活动中,现金流出主要包括等A、土地费用B、建造费用C、空置损失D、还本付息E、税金答案DE解析投资活动的类型和特点不同,现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异对于物业经营管理投资项目来说,现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等,现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等.租赁方案与策略主要涉及的内容有A、租赁备案管理B、制订租赁经营预算C、定位目标市场D、明确吸引租户的策略E、确定可出租面积和租赁方式、租金方案答案BCDE解析租赁方案主要是对物业租赁过程中将要发生的主要事项进行分析,并逐项设计具体实施内容、计划安排等租赁方案的内容不仅要对租赁活动进行宏观概括,而且要重视细节,既要有租赁问题详尽描述,又要有针对性的可行性措施,既要覆盖租赁全过程,又能突出重点内容包括
①确定租赁类型、可出租面积和租赁方式,
②编制租赁经营预算,
②市场定位;
④确定租金,
⑤吸引承租人的策略.合法租赁合同的终止一般分为A、自然终止B、有续终止C、无续终止D、原因终止E、人为终止答案AE解析租赁合同一经签订,租赁双方必须严格遵守在符合法定条件和程序的情况下,允许合同的变更和终止合法租赁合同的终止一般有两种情况
①合同的自然终止,
②人为终止.CRM系统拥有大量客户关系管理的有价值的信息,物业经营管理企业应定期对这些信息进行统计分析,统计分析包含的内容有A、租赁期内租户所要求的服务项目的主要类型B、租户对政府出台的政策反应情况C、备租户租金缴交历史情况D、不同服务项目被要求的频率E、各种服务项目的解决方案答案ACDE解析统计分析可以包台的内容有
①统计租赁期内租户所要求的服务项目的主要类型,不同服务项目被要求的频率,各种服务项目的解决方案,租户对服务的满意程度分析不同租户的需求差异,如何提高租户的满意度
②统计备租户租金缴交历史情况,是否按时缴交拖欠期的长短分析各种类型租户的资信状况,为未来选择租户提供依据
③关注承租人企业发展情况,可以通过与承租人企业员工交谈或者访问企业网站、搜索企业相关新闻等方式,重点关注企业业务开展和关闭情况一般新业务的开展都意味着人员的增加,办公面积的增加,相反业务收缩,意味人员削减和办公面积减少,这些都与承租人租赁息息相关.住宅小区经营服务对象的特点有A、人员密集,服务时间长B、人口构成复杂,需求多样C、居民收入差距较大D、需求多样,层次高E、服务品质要求高答案ABC解析住宅小区经营服务对象的特点包括
①人员密集,服务时间长,
②人口构成复杂,需求多样,
②居民收入差距较大DE两项属于公寓别墅经营项目服务对象的特点.住宅小区物业经营管理的收费原则包括0A、统一收费原则B、可比性原则C、依法分配原则D、公平台理原则E、分层收费原则答案CDE解析住宅小区物业经营管理的收费原则包括
①依法分配原则,对利用住宅小区内共用场地、共用设施设备经营产生的利润,应与业主大会或业主委员会协商确定成本费用与利润的分配原则,定期对收入与支出进行公示
②公平合理原则,物业服务企业与业主均要顾及对方利益,通过充分沟通协商确定物业服务价格
③分层收费原则,个性化服务需求量小,可以采取高标准高收费的定价策略,普适性服务需求量大,可以采取薄利多销的定价策略.物业经营管理市场交易的特点包括A、交易并不是物业本身产权的交易,而是物业管理服务产品的交易B、物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定C、既受物业所处地理位置的影响,也受物业本身品质和档次的影响D、物业管理服务产品在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响E、物业管理服务产品是依托物业而产生答案ABDE解析物业经营管理市场交易的特点包括
①物业经营管理市场的交易并不是物业本身产权的交易,而是物业管理服务产品的交易
②物业管理服务产品的内容一般自物业服务委托合同界定
③物业管理服务产品是依托物业而产生,具有一般服务产品的服务无形性、可变性、易逝性、不可分离性的特点,在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响因此物业服务企业必须有效地影响客户,方能创造出优质的服务价值.从功能与特点来看,可以把会所的项目分为A、康体项目B、消闲项目C、便民项目D、娱乐项目E、延伸项目答案ABD解析随着经济的发展、人们物质文化水平的提高,会所的项目不断得到优化、创新、应用和推广,涉及的领域也会越来越广泛从功能与特点来看,可以把会所的项目分为三类,即康体项目、消闲项目、娱乐项目.针对银行物业经营管理的特点和难点,下列做法正确的是解析:物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等物业经营管理的主要服务对象是业主和租户.按划分,产业园区可分为工业园区、农业园区、科技园区、物流园区、文化创意产业园区A、园区经济业态B、发展模式C、产业集聚形成方式D、产业园区的性质和功能答案A解析按园区经济业态划分,产业园区可分为
①工业园区以工业生产企业为主的特定区域,
②农业园区以农业生产为主的特定区域,
③科技园区以高科技研发企业为主的区域,包括软件园区、高新园区等;
④物流园区以物品集散、交易、转运为一体的区域,包括港口园区、交易园区等,
⑤文化创意产业园区以文化创意产业为主的特定区域.房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入,称为A、有效毛收入B、客观净收益C、潜在毛收入D、实际净收益A、物业管理必须要选好物业第一负责人B、预先制定与银行业务相契合的、突出银行业务特色的管理规章制度C、树立为银行主业服务、确保总部大厦绝对安全的责任意识D、根据物业管理委托合同承担责任,切不要大包大揽、越俎代庖E、银行总部大厦在安全管理上的要求与一般写字楼的要求相同答案ABCD解析根据银行物业经营管理的特点,搞好银行总部的物业管理必须要选好物业第一负责人,必须预先制定与银行业务相契合的、突出银行业务特色的管理规章制度,同时必须树立为银行主业服务、确保总部大厦绝对安全的责任意识银行物业经营管理有许多的难点,在银行内部员工服务与管理等方面,作为国家重要的金融机构,银行总部大厦在安全管理上的要求要远远高于对一般写字楼的要求这其中包括设备安全管理、内部安全防控、电脑信息安全管理、金融资料文件管理以及涉外安全管理等,涉及备方面安全管理的任务十分繁重这其中,根据物业管理委托合同,有的可以由物业服务企业承担,有的则定是银行本身安全管理部门的责任,物业服务企业切不要大包大揽、越俎代庖.写字楼物业经营管理的实施步骤包括等A、前期项目调研与准备B、拟定经营管理方案C、经营资金的准备与投入D、组建经营管理团队E、建立经营管理制度答案BCDE解析写字楼物业经营管理的实施步骤为
①拟定经营管理方案,
②经营资金的准备与投入
③组建经营管理团队;
④建立经营管理制度
⑤实施培训管理计划;
⑥供应链选择与确定,
⑦经营前期客户宣传;
⑧项目经营管理实施.物业服务企业业务活动中,责任中心有A、成本中心B、效益中心C、服务中心D、监控中心E、费用中心答案AE解析一个责任中心,如果不形成收入或不考其收入,而着重考核其发生的成本和费用,这类责任中心就称为成本中心成本中心的职责,是用一定的成本去完成规定的具体任务成本又可细分为两种标准成本中心和费用中心.了解和掌握商业物业管理的基本共性,其目的是0A、为更好地实现商业物业的经营管理目标B、为整个物业经营活动提供安全、有序和舒适的场所服务C、为业主对商业物业进行有效管理服务D、为实现承租商的经营目标服务E、为实现商业物业整体经营收益服务答案ABDE解析了解和掌握商业物业管理的基本共性,是为了更好地实现商业物业的经营管理目标即为整个物业经营活动提供安全、有序和舒适的场所,为实现承租商的经营目标和商业物业整体经营收益而服务了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行对比分析.物业服务企业从事产业园区物业租赁与销售服务的方式包括A、协助开发商和管委会开展租赁和销售B、承担园区租户续租和更新业务C\自由租赁D、和其他企业协同租赁E、整体租赁答案ABE解析产业园区物业租赁与销售一般由开发商和管委会负责,物业服务企业可以按以下方式,从事产业园区物业租赁与销售服务
①协助开发商和管委会开展租赁和销售,
②承担园区租户续租和更新业务,
③整体租赁.关于租赁合同内容,下列说法正确的有A、租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式B、承租人应当按照合同约定交纳租金,不得拒交或拖欠,承租人如拖欠租金,出租人有权收取滞纳金C、房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮,保证房屋的住用安全D、房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的,可以与另方当事人合修,责任人因此付出的修缮费用,由承租人分期偿还E、出租人除收取租金外,不得收取其他费用答案ABCE解析D项,房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮,保证房屋的住用安全修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的,可以与另一方当事人合修,责任人因此付出的修缮费用,可以折抵租金或由出租人分期偿还.正常房地产成交价格形成时的必要条件有A、垄断市场的存在B、信息畅通C、平等自愿D、诚实无欺E、没有利害关系答案:BCDE解析正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通《、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响.为金融机构的会议提供服务应注意0A、关注会场布置B、熟悉重要领导身份C、设备准备D、礼仪安排E、会议服务人员安排答案ACE解析为会议提供服务应注意以下几点
①关注会场布置会场布置应与会议内容相一致,不应铺张浪费,应体现出庄重、严肃的气氛属大会性质的,要事先布置好主席台,属于谈判性质的,要安排好主客位置
②熟悉参会人员身份对于参会的行领导以及主要来宾的座位安排要符合礼仪,提前熟悉来宾职务身份准确摆放桌签,体现平等友好的氛围
③设备准备如果会议涉及使用电脑,要预先对电脑系统、放映系统进行全面检查,确保万无一失语音系统、广播系统、录音系统、同声传译系统等也应事前做好维修保养工作,确保会议顺利进行
④茶点安排会议时间超过半天的,应根据主办方要求准备茶歇,安排茶点
⑤会议服务人员安排特别要注意提醒为会议提供服务的人员加强保密意识会后对遗留在现场的所有纸质文件统一整理上交,个人不得留存、使用或私下转送他人
82.产业园区物业管理经营对策包括A、做好物业管理早期介入,为经营管理打下基础B、协调处理好与园区开发商、管委会的关系C、制定物业费的收费标准和服务制度D、了解园区产业政策和主导产业服务需求E、处理好人员代管与费用代担问题答案ABDE解析产业园区物业管理经营对策包括
①做好物业管理早期介入,为经营管理打下基础,
②协调处理好与园区开发商、管委会的关系,
③了解园区产业政策和主导产业服务需求;
④处理好人员代管与费用代担问题.下列各项属于商业物业管理的基本共性的有A、附随性B、守法性C、潜隐性D、保障性E、人文性答案ACD解析了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行对比分析
①附随性一从商业角度看;
②潜隐性——从物业角度看;
③保障性—从业主角度看.酒店公寓管理服务的基本内容包括等A、营销管理服务B、前厅管理服务C、教育管理服务D、保安管理服务E、保洁绿化管理服务答案ABDE解析酒店公寓管理服务的基本内容包括
①营销管理服务,包括长包租赁管理服务、散客租赁管理服务
②前厅管理服务,包括前厅接待服务、前厅保安服务、前厅保洁服务、行李接连服务、商务处理服务
③客房管理服务,包括客房保安服务、客房保洁服务、客户礼仪服务
④保安管理服务,包括客户人身安全、酒店公寓内外环境、秩序安全服务
⑤保洁保绿管理服务,包括保持客房、公寓内外清洁、环境优美、绿化生长良好,保持客房室内摆绿、大堂摆绿正常设备设施管理服务,包括保持设备设施运行正常,按专业管理服务要求进行维修养护
⑦康乐管理服务,包括健身服务、棋牌服务、酒吧服务、室内游泳池服务等
⑧延伸服务,包括会务服务、餐饮服务、洗涤服务、美发服务、特约服务等.针对经营项目选择的风险,物业服务企业开展经营管理工作要把握的要点包括A、与企业的发展方向和发展阶段相协调B、与企业人才储备相协调C、与行业发展方向相协调D、与企业由身的主业相协调E、与竞争对手相协调答案ABD解析经营项目是很难具体化的需要物业服务企业根据由身条件和环境的许可程度,在综合评估和规划的基础上做出科学决策,并适时调整一般来讲,物业服务企业开展经营管理工作,要把握以下几点
①与企业由身的主业相协调如果企业的主要业务集中在对写字楼的管理,那就应该首先关注与写字楼有关的经营性服务项目,切忌过早进行跨行业、跨领域的大幅度经营转向或转型,以免副业冲击主业副业没有收益主业却受到牵连和影响
②与企业人才储备相协调在企业为发展进行人才储备时,哪些人员已能足够担当起经营管理职责和完成指标任务是项目选择的重要依据之一,要以他们擅长的工作和技能为出发点进行经营性项目的初始设计和选择
③与企业的发展方向和发展阶段相协调初创阶段的企业和成熟期企业在选择经营性物业时的关注点是完全不一样的企业之间切记攀比和不切合实际的盲目跟风在预期收益时,要留有余地,给经营者以空间,为企业树立足够的初期信心.按业主构成角度划分,产业园区可分为oA、多用户产业园区B、个人用户产业园区C、政府用户产业园区D、单用户产业园区E、企业用户产业园区答案AD解析按业主构成角度划分,产业园区可分为
①多用户产业园区多用户产业园区通常是地方政府或投资集团规模开发,然后分区域、分单元出租、出售给众多公司或企业使用
②单用户产业园区单用户产业园区往往自家大型企业或企业集团独立开发,全部或大部分供内部使用.风险管理中的风险识别方法通常有A、概率和数理统计B、问卷调查C、财务报表分析D、企业内外专家咨询E、对设施设备的自检答案BCDE解析风险的重要特征是它的不确定性和潜在性,不易被人们感受到或了解到因此,风险管理首要的就是要识别风险,也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险这些科学方法通常有
①问卷调查,
②财务报表分析,
③审查组织的相关数据和文件;
④对设备和设施的自检;
⑤企业内外专家咨询等.会所的定位在整个住宅小区的规划、营销中都占有重要的地位,其定位应把握A、会所的定位应与小区目标客户群的生活追求相符合B、应该结合目标人群的经济情况、生活习惯、文化层次C、会所的设计应在整体社区开始规划时就同步启动D、会所的设施设备与开办项目应本着科学合理的原则进行设置E、首先考虑物业服务企业的成本和利润答案ABCD解析会所的定位应把握的内容包括
①会所的定位应与小区目标客户群的生活追求相符台,与社区周边环境相协调,与社区居民的普遍需求相一致,与物业经营管理者的能力相匹配
②应该结合目标人群的经济情况、生活习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风格、服务项目种类及其他相关配套设施
③会所的设计应在整体社区开始规划时就同步启动
④会所的设施设备与开办项目应本着科学合理的原则进行设置
⑤会所应使环境与设施设备科学合理地结合起来,成为一个整体,以求备部分发挥出最大的功效
⑥会所物业项目环境设计布局可分为康体项目、休闲项目和娱乐项目的环境设计布局
⑦会所除了提供设施与环境外,还需要相关的配套服务项目和设施,以保证消费者得到满意的效果.在我国产业园区的概念包括A、工业园B、工业村C、产业园D、经济技术开发区E、工业团地答案ACD解析在我国,产业园区是一个较为宽泛的概念,包括“工业园”、“产业园”、“经济技术开发区”等,都归为产业园区的范畴.经营管理方案设计的原则包括A、可行性原则B、适应性原则C、操作性原则D、全面性原则E、收益性原则答案BCDE解析经营管理方案设计的原则包括
①适应性原则,
②操作性原则,
②全面性原则;
④收益性原则,
⑤互助性原则.会所的经营对策包括0A、特色经营B、协调好经营中存在的矛盾C、加强专业化管理D、合理配套,尽量完善E、运用“泛会所”概念另辟蹊径答案ABCE解析会所的经营对策包括
①特色经营,
②协调好经营中存在的矛盾,
②加强专业化管理;
④运用“泛会所”概念另辟蹊径。