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2023年房地产估价师之估价原理与方法考试题一单选题
1、下列房地产中,变现能力相对较强的是()A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产正确答案C
2、履行必要的估价程序是()的基本要求A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果正确答案A
3、运用假设开发法估价必须考虑资金的()oA.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值正确答案D1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为()美元/m2(假设该1月1日的汇率为1美元兑换
6.7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换4元人民币)A.1051B.1096C.1100D.1147正确答案D
29、运用假设开发法估价,对于资金的时间价值()A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定正确答案C
30、卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格()oA.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定正确答案B
31、估价报告有效期应从(A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日正确答案C
32、常兼他邪合而伤人的是邪A.热B.寒C.风D.火正确答案C
33、头胀头痛、甚则呕血、昏厥,属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下正确答案A
34、某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2交易税费均由买方负担已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于()元/m2A.2427B.250025752632正确答案D
35、牌气不濡,胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘正确答案B
37、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、2万元和
5.4万元若收益期限为30年,报酬率为6队无法定优先受赔偿款则该商业房地产的抵押价值为()万元
57.
8171.
5874.
3382.59正确答案A
38、关于建筑物经济寿命说法,正确的是()oA.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下,经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境,房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后,自然寿命可以延长而经济寿命不变正确答案C
39、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值,采用的报酬率或折现率应是()A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率正确答案C
40、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于()业务A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估正确答案C
41、假设开发法是以()为理论依据的A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理正确答案C
42、从卖方的角度来看,成本法的理论依据是()oA.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理正确答案C
43、路线价法主要适用于()A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价正确答案A
44、如果是为了房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响应()oA.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定正确答案A
45、某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m
2、6700元/m2和6300元/m2根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是
0.
3、
0.5和
0.2o如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是()元/成-100-5050100正确答案B
46、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果正确答案D
47、某房地产的重建成本为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费
0.8万元假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为9%则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元A.
1838.
001843.
551845.
871850.00正确答案B
48、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中,某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费,并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计,管理费率和开发利润率执行国家有关规定,这幢经济适用住房的最高基准价格为()1067元/m21070元/m21084元/m21141元/m2正确答案C
49、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元
75.
0075.
6083.
6086.00正确答案B
50、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括()oA.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格正确答案B
51、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体正确答案C
52、“三通一平”一般是指某区域具备了()等设施以及场地平整A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通正确答案B
53、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有10层,且建筑基底总面积为600ni2建筑用地面积为1000m2则建筑容积率为()A.60B.61060%正确答案B
54、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是()A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案A
55、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法,错误的是()A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果正确答案A
56、下列哪项属于气和血的关系失调A.气血不荣经脉B.气随血脱C.气血两虚D.以上均是正确答案D
57、为财务报告服务的估价,为保证会计资料的可比性,需要遵循的原则是()oA.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则正确答案D
58、在测算开发利润时要注意()与利润率的匹配A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资正确答案B
59、关于明确估价时点,下列说法错误的是()oA.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的,一般不得晚于估价委托合同签订日期,不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的,确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的,确定的估价时点应晚于估价报告出具日期
4、根据《房地产估价机构管理办法》,不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照()划分A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型正确答案B
5、下列房地产估价相关活动中,不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务正确答案C
6、采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是()oA.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率正确答案D
7、某套住宅的使用面积为100m2成交总价为80万元,其中附带家正确答案B
60、某仓库房地产土地面积为1000m2容积率为
0.8对应的土地单价为850元加2现拟变更为商业用地,容积率为
2.0并已取得规划、国土等管理部门的许可假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2则理论上应补地价的数额为()万元
93.
75115293.75315正确答案D
61、某宗估价对象为一宗土地面积100亩,则选取的可比实例规模一般应在()oA.50亩B.210亩40亩300亩正确答案A
62、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降,对收益性房地产来说,开征()会减少房地产净收益,从而会直接导致房地产价格下降A.房产税B.契税C.营业税D.土地增值税正确答案A
63、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元,预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元,收益期限为无限年,该类房地产的报酬率为9%则该房地产的收益价格为()万元311435322200正确答案B
64、根据房地产估价要素估价当事人的内容,估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指()oA.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人正确答案C
65、投资者评估的房地产的投资价值()该房地产的市场价格,是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于正确答案D
66、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作()年以上的房地产估价师123D.4正确答案C
67、由于土地具有()的特性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限正确答案A
68、影响房地产价格的环境因素不包括()A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境正确答案D
69、从本质上讲,价值时点是由()决定的A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象正确答案C
70、某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的
5.6%和2%契税税率为4%直接成本利润率为25%O该综合楼的价值为()万元
2651.
522667.
752705.
632771.49正确答案A
71、重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现因此,重置成本通常()重建成本A.低于B.等于C.高于D.高于或等于正确答案A
72、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为5800万元,其中土地总价值为3000万元某人购买了其中250m2该部分的房地价值为130万元假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为()
2.0%
2.24%
2.5%
4.33%正确答案A
73、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近,是因为相似的房地产之间具有()oA.异质性B.排他性C.替代性D.互补性正确答案C
74、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含()A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理正确答案B
75、女子筋骨坚,发长极,身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八正确答案A
76、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500元/成,交易税费均由卖方负担己知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/小22427B.2500C.2575D.2632正确答案A
77、某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20%销售税费率为6版已知持有期内年有效毛收入为400万元运营费用率为30%报酬率中无风险报酬率为6乐风险报酬率为无风险报酬率的25%则该写字楼目前的收益价格为()万元A.
5286.
727552.
459939.
2314198.90正确答案A
78、在同一房地产市场中,效用相近的房地产的价格应当()0A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近正确答案D
79、在保险事故发生后,房地产保险需要评估()以为确定赔偿金额提供参考依据A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失正确答案D
80、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标正确答案B
81、直线法求取建筑物折旧时,从粗到细来进行划分的是()oA.综合折旧法一分类折旧加总法一个别折旧加总法B.分类折旧加总法一个别折旧加总法一综合折旧法C.个别折旧加总法一分类折旧加总法一综合折旧法D.综合折旧法一个别折旧加总法->分类折旧加总法正确答案A
82、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是()年A.1994199519992004正确答案C
83、将房地产称为物业的国家或地区是()A.法国B.意大利C.日本
0.中国香港正确答案D
84、用成本法估价房地产时,房屋现值为()oA.房屋重置成本一房屋年折旧额B.房屋重置成本X房屋成新度c.房屋重置成本一年折旧额X耐用年限D.房屋重置成本一年折旧额X尚可使用年限正确答案B
85、难以采用比较法估价的房地产是()A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地正确答案C
86、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿正确答案B
87、工料测量法的优点是详细、准确,缺点是费时费力并需要有其他专家的参与,它主要用于具有()的建筑物的估价A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值正确答案D
88、某种生活必需品,在某种特定的条件下,消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化这种物品指的是()A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯正确答案C
89、气机失调可概括为虚实两个方面,属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷正确答案D
90、对于经济可行性检验时,只有预测未来的收入现值()支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定正确答案B
91、在同一房地产市场中,效用相近的房地产的价格应当()0A.完全相同具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%余款一年后支付;假设年折现率为6%使用面积与建筑面积的比率为75%则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为()元/m2A.5680583058507574正确答案A
8、某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%成本利润率为15%则该房地产的重新购建价格为()万元
939.
56947.
80952.
51986.84正确答案C
9、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%买卖双方约定所有交易税费均由买方负担当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%0现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为()oB.差距较大C.没有可比性D.相近正确答案D
92、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说,上部为阳,下部为阴;体表属阳,体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说,则背属阳,腹属阴;四肢外侧为阳,四肢内侧为阴C.以脏腑来分,五脏属里,藏精气而不泻,故为阴;六腑属表,传化物而不藏,故为阳D.“阴胜则阳病,阳胜则阴病;阳胜则热,阴胜则寒”正确答案D
93、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/成,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2建设成本和管理费用为1200元/m2建设成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%销售税费为销售价格的
5.5%开发期为
1.5年,年利率为10虬该幢写字楼的销售利润率为()
7.90%
11.08%
11.83%
13.73%正确答案B
94、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为()美元/m2(假设该1月1日的汇率为1美元兑换
6.7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换
6.4元人民币)A.1051B.1096C.1100D.1147正确答案D
95、关于地租测算的说法,错误的是()A.以农地生产农作物为途径测算地租时一,所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时,是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时,扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用正确答案D
96、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期预计尚需
1.5年建成,总建筑面积为50000m2可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2空置率为15版运营费用率为30虬报酬率为10%折现率为12%该商城开发完成后的现值为()万元A.22253B.23352C.26488D.27796正确答案B
97、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金正确答案D
98、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的()oA.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制正确答案B
99、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为
79.6乐
74.7%、
76.7%、
85.0%.
89.2%.
92.5%^
98.1%(以2002年1月1日为100%)其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为()元/m22121220018192242正确答案B
100、估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物建筑物经济寿命为50年假设残值率为0采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()o
2.00%
2.13%
2.22%
2.5%正确答案C
101、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是()A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造正确答案D二,多选题
102、房地产的供给弹性主要有()A.供给的社会弹性B.供给的人口弹性C.供给的价格弹性D.供给的要素弹性E供给的经济弹性正确答案CD
103、一般来说,房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()oA.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步正确答案BCD
104、运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括()等A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E统一付款方式正确答案BCD
105、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房地产A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观正确答案ABC
106、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时,选取的类似房地产项目应与估价对象的()o土地取得方式相同土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近正确答案ABC
107、关于专业房地产估价的说法,正确的有()A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任正确答案ABCD
108、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有()oA.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同正确答案BC
109、下列各项中,不属于房地产价格影响因素中区域因素的有()A.土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况正确答案AB
110、下列各价值类型中,属于基本价值类型的有()oA.市场价值B.评估价值C.投资价值D.抵押价值E.现状价值正确答案AC
111、下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的有()A.对当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁,应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为估价时点正确答案AB
112、下列关于房地产权益的叙述中,不正确的有()oA.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分,是指房地产的权利B.房地产的区位是指房地产的空间位置C.地役权是最典型的通行权D.实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大E.中国土地所有权只有国家和集体所有权两种正确答案AC
113、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括()oA.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金正确答案ABCD
114、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于()A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.市场法中交易情况调整C.比较相同类型不同期限价格的高低D.不同类型房地产不同使用年限价格的高低E直接用于测算价格正确答案AC
115、价值时点为过去时,()也都要以价值时点时的状况为准A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况正确答案ACD
116、房地产估价实务中,估价假设和限制条件的内容应包括()A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下,对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险,对房地产市场状况进行假定正确答案ABCD
117、下列关于基准地价修正法的说法中,正确的有()oA.本质上是比较法B.需要做交易情况修正C.需要做市场状况调整D.需要做土地状况调整E.估价结果的准确性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性正确答案ACD
118、求取建筑物折旧的方法主要有()oA.年限法B.分解法C.分部分项法D.市场提取法
103.26%
105.43%
112.06%
114.42%正确答案D
10、“三通一平”一般是指某区域具备了()等设施以及场地平整A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通正确答案B
11、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律,假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),则下列说法正确的是()A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定正确答案A
12、收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始()A.提高B.下降E.指数调整法正确答案ABD
119、运用假设开发法估价的效果,还要求有一个良好的社会经济环境,不包括()oA.稳定.具可预见性及透明的房地产政策一套统一.严谨及健全的房地产法规一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库正确答案CD
120、下列()等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系正确答案CD
121、在传统方法中,正确测算投资利息需要把握()等几个方面A.应计息项目B.预售、预租和延迟销售情况C.计息周期D.计息期E.计息方式正确答案ACD
122、下列行为中,体现某宗房地产受到外部经济性影响的有()A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局正确答案D
123、最高最佳使用同时符合()标准A.无任何风险B.法律上许可C.技术上可能D.经济上可行E价值最大化正确答案BCD
124、保存的估价资料应全面、完整,一般包括()oA.估价报告B.估价委托书C.估价中的不同意见记录D.外部专业帮助和的专业意见E.内部专业帮助和专业意见正确答案ABCD
125、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()oA.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价正确答案BC
126、在建筑物折旧中,可以将物质折旧项目分为()A.物质缺乏项目B.物质落后项目C.物质过剩项目D.可修复项目E.不可修复项目正确答案D
127、下列房地产估价方法的运用中,符合谨慎原则要求的有()oA.比较法估价时,不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收益法估价时,不高估收入和运营费用C.成本法估价时,不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折IUD.假设开发法估价时,不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势法预测房地产未来价格时,不高估市场价格增长水平正确答案AD
128、下列房地产估价方法的运用中,符合谨慎原则要求的有()A.比较法估价时,不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收益法估价时,不高估收入和运营费用C.成本法估价时,不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折10D.假设开发法估价时不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势法预测房地产未来价格时,不高估市场价格增长水平正确答案AD
129、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业
130、评估一宗房地产的价值,估价方法的选用主要取决于()oA.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案A
131、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的()A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道正确答案AC
132、下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有()oA.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估正确答案BD
133、引起房地产价格上涨的原因有多种,对房地产本身进行投资改良的内容包括()oA.政府进行道路建设B.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备正确答案CD
134、按开发程来对房地产进行划分,可以分为()oA.自有房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房正确答案BCD
135、最高最佳使用同时符合()标准A.无任何风险B.法律上许可C.技术上可能D.经济上可行E价值最大化正确答案BCD
136、下列情况中会导致房地产价格下降的是()A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例正确答案AC
137、下列各项中,属于其他相关定着物的有()A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木正确答案ABC
138、关于重新购建成本的说法,正确的有()A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格正确答案CD
139、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的()oA.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道正确答案AC
140、评估一宗房地产的价值,估价方法的选用主要取决于()A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况正确答案AD
141、在评估市场价值时,应遵循的原则包括()A.独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.替代原则E.最高最佳利用原则正确答案ACD
142、下列关于交付估价报告的说法中,正确的有()oA.交付估价报告是房地产估价的基本程序B.估价报告需经内部机构审核C.估价报告只能由委托人签收D.在交付估价报告时,需在《估价报告交接单》上签收E.估价报告交给委托人后,房地产估价程序即已结束正确答案ABD
143、关于投资价值和市场价值的说法,正确的有()A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时,净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时,要求对未来净收益的估计是客观的正确答案AB
144、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有()oA.放弃这个项目B.努力学习,边学边干C.埋头苦干,克服困难完成项目D.找别人完成项目,签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作,主动请有关专家提供专业帮助正确答案A
145、一名合格的房地产估价师应具备()A.扎实的估价理论知识B.良好的社会关系C.良好的职业道德D.深厚的语言文字表述功底E.丰富的实践经验正确答案AC
146、比较法中,房地产区位状况比较修正的内容包括()修正A.繁华程度B.临街状况C.容积率D.使用年限E.周围环境正确答案AB
147、在传统方法中,正确测算投资利息需要把握()等几个方面A.应计息项目B.预售、预租和延迟销售情况C.计息周期D.计息期E.计息方式正确答案ACD
148、下列法律法规和标准中,应作为同有土地上房屋征收估价依据C.不变D.无法确定正确答案B
13、威廉•阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C—kc(t)]中,N表示()oA.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本正确答案A
14、下列与报酬率性质不同的名词是()A.利息率B.折现率C.内部收益率D空置率正确答案D
15、房地产价格是由房地产的()和需求这两种相反的力量共同作用的结果A.供求B.价格C.供给D.市场的有()oA.《中华人民共和国物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收评估办法》D.《房地产估价规范》E.《中华人民共和国担保法》正确答案ABCD
149、在国有建设用地使用权出让中,不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有()oA.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价正确答案ABCD
150、下列关于明确房地产价值时点的表述中,正确的有()oA.对当前价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价,一般为房屋征收决定公告之日为价值时点C.一个估价项目通常只有一个价值时点,但也可以有多个价值时点D.价值时点由委托人和估价师决定E.对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为价值时点正确答案ABC
151、下列关于假设开发法的表述中,正确的有()oA.假设开发法用于房地产开发项目分析时,是站在特定投资者的立场上B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价D.假设开发法中,开发完成后的价值可以用成本法测算E.假设开发法也称为剩余法正确答案ABC
152、下列选项中,属于影响房地产价格的经济因素的有()A.经济发展B.居民收入C.利率D.汇率E.城市化正确答案ABCD
153、下列房地产权利中,属于物权的有()A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权正确答案ABCD
154、房地产估价师应遵守的职业道德包括()A.为委托人争取最大的权益B.诚实守信C.公平竞争D.勤勉尽责E.保守秘密正确答案BCD
155、下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会导致房地产价格下降的有()oA.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下,增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下,减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机正确答案AC
156、下列房地产状况的描述中,属于房地产权益状况描述的有()A.住宅已设定抵押权B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏临近公园的景观正确答案ABCD
157、反映一般物价变动的指标有()oA.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资料价格指数E.居民可支配收入指数正确答案CD
158、下列房地产价格影响因素中,不属于房地产区位因素的有()A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级正确答案AD
159、下列关于假设开发法中开发经营期的描述中,正确的有()A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下,销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下,建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下,销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日正确答案ACD
160、某宗房地产购买总价为50万元,首付款为房价的3096余款由银行贷款支付,该贷款的期限为10年,年利率为
5.58%按月等额偿还本息则关于房地产价格的说法,正确的有()oA.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格正确答案ABC
161、下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有()A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势正确答案CD
162、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括()oA.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金正确答案ABCD
163、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法,正确的有()oA.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率正确答案ABC
164、关于房地产变现能力的说法,正确的有()A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱正确答案ABC
165、价值时点为过去时,()也都要以价值时点时的状况为准A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况正确答案ACD
166、下列与房地产有关的税种中,属于具有普遍调节功能税种的有()oA.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税正确答案ABCD
167、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业正确答案ACD
168、在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异,其可能的原因有()A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业H期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象正确答案AB
169、下列对房地产价值和价格的关系,表述正确的有()A.价值是价格的外在表现,围绕着价格上下波动B.价值是物的真实所值,是内在的、客观的和相对稳定的C.价格是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实D.在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值E.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格正确答案BCD
170、下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会导致房地产价格下降的有()oA.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下,增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下,减少卖方的税收D减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机正确答案AC
171、下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度正确答案BC
172、下列与房地产有关的税种中,属于具有普遍调节功能税种的有()oA.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税正确答案ABCD
173、在国有建设用地使用权出让中,不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有()oA.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价正确答案ABCD
174、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的,购买总价为50万元首付款为房价的30%余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付,银行贷款年利率为
5.58%则下列说法中正确的有()A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产的实际价格为50万元E该房地产不存在名义价格正确答案D
175、下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有()A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势正确答案CD
176、评估承租人权益价值时,收益法估价参数确定正确的有()正确答案C
16、关于比较法的说法,错误的是()oA.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化正确答案D
17、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%o则该宗房地产的现时收益价格为()万兀O
85.
4587.
1688.
5088.90正确答案B
18、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至()的日期A.房屋验收合格B.房屋可使用A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金正确答案A
177、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()oA.房地产抵押估价B.房屋征收评怙C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价正确答案BC
178、关于投资价值和市场价值的说法,正确的有()oA.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时,净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时,要求对未来净收益的估计是客观的正确答案AB
179、应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有()A.设定标准临街深度B.将标准临街深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.求取单独深度价格修正率E.制定使用年限修正系数正确答案ABD
180、在现实中,不同的房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动,是由()引起的A.特质性B.有用性C.稀缺性D.有效需求E应急性正确答案BCD
181、运用基准地价修正法评估宗地价值时,应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的()oA.容积率土地用途土地开发程度D.评估单位E.土地使用权性质正确答案ABC
182、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及()A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告正确答案ABD
183、由于房地产具有()等特性,加上交易手续较复杂等原因所以房地产变现能力弱A.价值量大B.不可移动C.独一无二性D.易受限制性E.相互影响正确答案ABCC.将其售出D.房地产经济寿命结束正确答案C
19、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度,能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理正确答案D
20、采用成本法估价,要求在运用成本法时注意“逼近”,其中有要()A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧正确答案A
21、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格,既有共同之处,又有不同之处其共同之处不包含()A.都是价格,用货币来表示B.都有波动,受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长正确答案D
22、某套商品住宅期房的面积为90m2尚需10个月才能入住类似商品住宅现房的市场价格为4500元/ni2每月末的租赁净收益为2500元/套估计年折现率为10%风险补偿为现房价格的2%该期房目前的市场价格为()元/成A.
3555.54B.
4144.
544555.
545144.54正确答案B
23、在假设开发法的传统方法中,一般不计利息的项目为()A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费正确答案C
24、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是()oA.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法正确答案C
25、“惊则气乱”则A.精神萎靡,气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中,甚则失神狂乱D.心悸,惊恐不安正确答案B
26、征收耕地的安置补助费,按照()计算A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口正确答案B
27、具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地是()oA.生地B.毛地C.熟地D.在建工程正确答案C
28、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/ni2同年1月。