我国房地产市场结构分析及政策选择5

我国房地产市场结构分析及政策选择DOC5南开大学城市与区域经济研究所

一、研究背景据国外统计资料显示，当人均国民生产总值处在800〜1000美元的经济进展阶段，该国的房地产业进入快速进展的时期2003年，我国的人均GDP首次突破1000美元，即人均1090美元，这标志着我国的房地产行业也进入了快速进展的时期，继而会带动整个国民经济的进展与结构的升级，成为国民经济的支柱产业因此研究我国的房地产市场是十分有意义的本文着重从四个方面，即市场集中度、产品差异化、壁垒角度与规模经济的角度分别阐析了我国房地产业的市场结构问题，既有理论方面的探讨，也有实证方面的例证，并在此基础上提供相应的产业政策及其选择方案我国房地产业市场结构分析所谓市场结构，即指厂商之间市场关系的表现与形式，要紧包含卖方间、买方间、买卖双方之间，市场内已有的买卖方，与正在进入或者可能进入市场的买、卖之间，在交易、利益分配等各个方面存在的关系按照贝恩教授的分析，产业组织理论中考察市场结构的内容要紧有四个方面，即市场集中度、产品差别、进入与退出壁垒、规模经济

1、市场集中度市场集中度是衡量产业垄断与竞争的重要指标，能够比较准确的反应企业内部的规模水平及分布特征，提示产业组织运行效率的高低，市场集中度越高，表示市场支配力量越大，产业竞争程度越低关于测试市场集中度的方法有很多，这里拟选择CRn这一指标来进行推断房地产市场的集中度CRn=XXi（其中Xi表示第i个企业的市场占有率i从1到nn表示行业内房地产企业的总数目）通常而言，n取4或者8这样的数字，就目前来看，几家上市的房地产企业在业内占据着优势下表是1993-2003年我国房地产市场市场集中度与年盈利率情况从上表能够看出，不管是CR4还是CR8其数值都相对较低，截至目前都还未超过10%这不仅与国外成熟的房地产行业有着相当的差距，而且与香港的房地产的差距也十分明显据统计，同期香港9家房地产集团（如新鸿基、与记黄埔、新世界等）所就已经占据了市场份额的80%从这点出发，根据贝恩教授关于产业集中度划分的类型来看，在全国范围内，房地产市场的集中度不够强，房地产行业基本上还是属于原子型的市场，从资源配置方面来看，效率不是非常的高但是假如我们转换研究视角，不从全国的角度看待房地产市场，而是从区域性或者地方性市场的角度来看的话，那幺，由于房地产的固定性与不可移动性，与市场所呈现的鲜明的区域性特点，而且在一个特定的区域内，要素的流淌又非常困难，区域内的房地产企业在很大程度是处于一种垄断地位，因此区域性的房地产市场就是一个寡占市场一方面它强化了区域内房地产企业的垄断力量，另一方面，从某种程度上说，使得市场集中度这一指标在区域性的房地产市场内失去了普遍的意义

2、产品差别一个行业越来越多的差异化产品事实上在一定程度上就标志着这个行业在走向成熟就我国目前的房地产业来说，产品差别化已经为大多数的房地产企业所认识，而且在市场经济的大潮湿中快速的付诸实践，不管是从房地产区位的差别化、人文景观的差别化，还是从销售、服务的差别化、购买者心理的差别化，甚至是物业管理的差别化，能够说，在这方面我国的房地产企业进步非常的快，而且基本上差强人意特别是国内一些房地产的旗舰企业，如深圳万科等，在这方面做的还是非常不错的房地产行业尽管有着天生的异质化特点，但是由于我国的房地产业尚不成熟，市场化程度比较低，房地产开发企业规模比较小，自身素养不高，大多未能形成强有力的品牌，加上产品创新落后，许多房地产企业不能构筑起消费者对其产品的偏好，产品差异化程度尚处在较低层次的水平比如越来越多的开发商都热衷于简单的合作方式，即倾向于选择几乎相同的合作单位竞争对手也选择同一个设计师，同一个营销策划公司同一个销售代理公司，甚至同一个承包商，同一个物业公司……在产品形式流于形式化的今天，房地产产品的差异化慢慢的模糊起来另外，从房地产开发角度看，房地产商品技术含量并不十分高，而且小区规划、房型设计、外立面风格、主打卖点概念等也很容易被竞争对手所模仿总之，现阶段，我国的房地产业的所谓的“差异化”还不是真正程度上的“差异化”，潜在进入者所面临的需求曲线上并不存在真正的劣势

3、基于壁垒的分析进入壁垒的高低是决定一个市场是否有充分的竞争性与是否富有效率的重要因素与指标我国的房地产业由于其虚拟经营、高负债与市场的区域性等特点，使其在必要资本量、规模经济、技术方面与产品差别化方面存在壁垒的可能性较小或者者基本上不存在进入壁垒，而要紧壁垒在于政府的政策方面由于土地的稀缺性与房地产附加值高、周期长、交易过程复杂等特点，决定了房地产的有限开放性，即使在美国这样市场经济高度发达的国家，政府也要以行政法规与金融手段来操纵土地与房地产市场，而我国市场经济还存在一定程度的不完善，因此，在我国政策壁垒的存在也就不足为奇关于政策壁垒，能够从下列几个方面懂得首先，我国城市土地供给严重失控，而且土地出让市场竞争程度比较差目前，我国的土地制度实行的是分级限额审批制度，中央在大宗土地交易方面有着强有力的操纵权，但作为供地执行部门的地方政府，在增加财政收入与所谓“政绩”利益的驱动下，往往采取“化整为零”的办法，非法批地租地，以获得地域性的集团利益其次，政府主管部门对行业准入的要求偏低1000万元就能够注册一个房地产企业2000万元就能够注册一个具有二级资质的房地产开发企业，一级企业的注册资本甚至5000万元就能够但这些企业经营运作的资金动辄几千万，甚至几亿或者数十亿再者，政府对房地产企业的技术力量、土地开发年限、项目开发资金到位情况的监管也不是非常的到位这些制度与政策上的缺陷给一些开发资质不足、搞风险能力较弱、技术含量较低的房地产企业以可乘之机，从而在一定程度上也搅乱了房地产市场的秩序与规则

4、规模经济角度的分析从纵向进展序列来看，我国房地产企业各项指标每年都呈上升的趋势但是，从表态角度看，至2003年房地产企业户均资本也只有

10243.47万元，这关于资金密集型的房地产业来说是远远不够的而以完成的工作量计，2003年全国平均每个房地产商完成的开发投资只有

3329.14万元，土地开发面积仅有

5952.5平方米，其规模远低于国外同行水平资料来源《中国统计年年鉴》及《房地产月报》整理而成从房地产开发企业的规模角度看，我国房地产企也规模偏小，难以产生规模经济以国内房地产旗舰企业万科集团为例，2003年万科集团总资产

82.16亿元，总市值

49.14亿元，总调动资金能力只有40亿左右，这不仅无法跟国外成熟的房地产开发商相提并论而且与我国香港地区的房地产企业也存在一定的差距，以香港地产巨头新鸿基为例，2000年新鸿基的营业收入就达33亿美元，仅2000年下半年纯利润就达53亿港元，其可动用的资金在90亿港元左右从房地产企业开发规模结构状况来看（如下图），到2003年，一级企业与二级企业的比重仅占

16.4%五级下列的企业比重则达到

60.59%大部分企业的资质有

三、四级；从开发资金的来源看，1998年全国的房地产开发投资中，有70%的房产开发是由三级下列资质的企业完成的，其中无等级企业完成的开发比重就有20%之多这说明我国的房地产开发结构还有待于进一步的优化房地产开发企业资质构成图由以上分析我们能够明显的得出，我国的房地产市场存在着“小、散、舌L”的特点这是不符合一个成熟行业的产业特点的房地产作为资金密集型行业，其土地使用权的获得、市政配套、工程建设、市场销售与售后服务方面都需要大量的资金，企业规模过小意味着难以发挥规模经济的作用、成本无法操纵在最低，企业的抗风险能力比较低，竞争层次比较低，导致房地产行业整体竞争能力不高，产业成熟度方面还有很大的提升空间就房地产市场结构的政策选择合理有效的市场结构，是产生规范的市场行为与良好的经济绩效的基础性条件但是关于市场结构的选择，在产业经济学中却存在长期的争论近年来的研究说明，不管是高度集中还是高度分散的市场结构都具有诸多弊端高度集中容易导致垄断，而市场垄断所带来的社会福利的缺失已经为人们所广泛认同；但是，过度分散的原子型市场结构，也同样会带来规模经济效益的缺失与资源配置效率的低下，最终仍然会导致社会福利的缺失因此，从提高资源配置效率与增进消费者福利的角度出发，我们认为一个有效竞争为基本目标的适度集中的垄断竞争型市场结构这里适度集中是指市场集中处于既能提高资源配置效率，又能增进消费者福利的水平首先，就市场集中度的政策分析而言，就是要在全国范围内提高房地产业的市场集中度，而在一个相对小的区域范围内适度的减小市场集中度由于在全国范围内，市场集中度过低，反应了全国房地产企业规模整体不大，过度分散，会导致规模经济效益的缺失与配置效率的低下，而在区域内市场集中度过高，则可能在一个区域内企业的垄断行为，由垄断的理论我们能够得出，这样会导致整体福利的净缺失，同样还可能缺乏竞争，缺乏创新因此，政府的政策应该走一种适中的路线，既要防止区域内特大型企业的垄断，也要鼓励全国范围内大型企业遍地开花但是，这在我国现行的行政策体制下大概又是一种悖论由于在全国范围内鼓励市场集中度的提高，这是一种宏观层次的政策选择，属于中央政府宏观政策的管辖范畴；而在相对的区域范围内，防止垄断的出现，这是一种区域性的政策规定，又是属于地方政策的行政范围之内在很多情况下，中央政府与地方政策在政策选择上的目标并不一致，二者在相当多的情况下存在着相互的利益搏弈因此，上述房地产政策若要执行同时使之行之有效，可能是非常困难的，这不仅需要协调中央政府与地方政府的目标政策导向，还要保证政策能够适时的、准确的执行，而没有或者减少滞后性与在执行中发生曲解与变形其次，就产品差别化的角度来看，这大概与企业层面更为接近，是属于企业日常经营管理的内容作为房地产企业，为了能使企业有一个良性的进展空间与得到更好的利润回报，就务必采取差异化的产品，突出个性化的品质与服务，只有这样才能在猛烈的竞争中占得先机差异化的问题已经越来越为企业所重视，有的企业已经作为一个课题组织专业化机构在研究这一领域方面的问题因此说，产品差异化的问题与政府政策的关系并不是十分的紧密，在这方面，政策的“有为”就是“无为”，特别是关于房地产业内的国有企业，政府应退出行政命令的指导方式，而是要向市场指导型转变，以间接管理为主，不干预企业日常的经营管理事务真正的做到“政企分开”，用市场去管理企业，而不仅仅是依靠政策瞎指挥第三，就政策壁垒的角度分析，首先，针对城市土地供给失控、土地出让市场竞争程度低的情况，要完善土地审批制度，操纵土地的供给量目前，中央政府尽管有着大宗土地的操纵权，但作为土地执行部门的地方政府，出于自身利益集团的考虑或者其它因素的影响，往往曲解或者变形中央政府的政策，“化整为零”，非规范的来经营、管理土地，这就使得中央、地方的政策目标往往不能趋于一致，在执行、实施过程中当然也就很难让人感到满意因此，关于中央政府与地方政府的政策搏弈，笔者以为要引起有关部门及研究机构的高度重视，由于任何搏弈都是有成本的，而这种成本往往通过企业最终转嫁到消费者的身上要打破这种政策性的路径依靠与瓶颈，笔者以为这就需要进行制度上的创新，调整土地分级审批制度，改变中央、地方政策共同制定政策、实施管理的现状，减少二级政府的利益搏弈，改由中央垂直管理，这样就减少搏弈的成本，而且也能够保证政策有力的贯彻执行；其次，众所周知，房地产业是一个资金密集型的产业，企业保持一个持续、稳固的现金链是一个企业生存进展的必要保障，而关于本质上“虚拟经营”的房地产企业来说这一点更为重要，一旦房地产企业由于资金问题而在一定程度上保持一个持续稳固的现金流，那幺该企业很可能处于十分危险的境地，这不仅关于业内而且关于整个区域的经济稳固来说都将是一个不小的打击因此，从政策角度来说，就要抬高房地产企业的进入门槛，防患危机于未然；再次，政策也应该对房地产企业的技术力量、土地开发年限、项目开发资金到位情况做出严格的监管，或者者委托第三方对房地产企业的上述有关情况做相应的监管，以保证房地产业的健康、稳固进展最后，从规模经济的角度分析，政策的要紧任务就是要改变我国的房地产市场“小、散、舌L”的特点，使房地产市场整体朝着规范、成熟的方向进展具体来讲，第一，公共政策方面就要鼓励企业在诚实守信、合法经营的基础上做大做强，这样才能产生规模经济与范围经济，从而使整个社会的福利最大化；第二，政府政策应该引导房地产投资开发结构进一步优化，改变目前我国目前房地产开发投资中大部分企业资质过低的问题房地产企业资质过低，其技术力量、经营状况、品牌信誉与后期的服务都缺乏完善的保障与信托，很可能会产生经济中的纠纷，造成行业的震动，是经济平稳进展的不稳固因素，因此，就房地产业内的公共政策而言，要引导企业提高资质与完善相应的资质监督机制，以保证房地产业整体上良性、健康、快速的进展年份19961997199819992000200120022003CR

40.73%

0.96%

1.42%

1.58%

1.73%

1.98%

1.72%

2.1%CR

81.26%

1.45%

1.78%

2.12%

2.21%

2.28%

2.37%

5.24%R

0.91%-

4.66%-

3.61%-

1.16%

1.62%

2.29%

3.6%15%年玲企业总数仝国房地产开发总投资（亿元）平均开发投资额（万元）平均资产1万元）平均经营收:•平均土地开入5元）发面积（山）J

997212863178.361493J

77712.

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