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文本内容:
徐州苏豪时代广场物业管理项目投标书物业管理项目带格式的左侧
3.17厘米,右蝴
3.17匣米页眉到边缘距肉
1.5厘米.页脚到边缘距离
1.75厘米书南京微丰物业管理嗡限公司地址南京栖霞区胜利三村483号联系人张茂安传真025-84720311电话025—8472139013390786678第六部分服务承诺日常物业管理阶段是物业管理公司实施管理与服务功能的重要阶段,要紧内容包含治安管理、车辆管理、机电设备设施的维修与养护、清洁管理等多方面内容(根据实际情况酌情调整)保安管理清洁卫生管理划分日常清洁与定期清洁项目,合理分派工作任务,分块包干,责任到人,保持环境始终清洁干净,无积尘,无卫生死角,合理安排垃圾的收集及清运,做到日产日清物业维修与保养管理制定维修保养计戈”,定期检查公用设备机电维修人员24小时当值,能够在最短时间内处理突发性情况,如漏水、停电等,尽量减少住户的不便与缺失绿化与环境布置对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除草与培土,并及时修枝整形,补栽补种合理调整绿化布局,统一标识、标牌,使总体环境史与谐节R环境布置,营造温馨氛围加强对宠物的管理,不同意影响公共环境与骚扰他人便民服务保质保量落实好住户的零星修理服务,并为住户提供多种服务,包含清洁、代送洗衣、代订牛奶、定购车船机票等,作倒明码标价、合理收费•建立投诉处理回访制度,定期征询住户意见,认真听取住户的意见与建议,及时妥善地处理好业主的投诉,协调住户的矛盾•按时做好管理费的收缴工作,按规定催缴各类拖欠费用•无偿服务共21项特色有偿服务各项指标的承诺第一部分投标函第二部分投标企业概况及投标报价表第三部分企业授权委托书第四部分企业简介第五部分企业资质证书第六部分服务承若第七部分项目要紧人员资料第八部分组织机构、人员配置、人员的选聘要求、人员的培训第九部分物资材料、固定资产的配置第十部分综合报价测算第一部分投标函第七部分项目要紧人员资料第八部分组织机构、人员配置、要求与培训
一、组织机构结构表管理机构设置针对大度的实际情况,我公司实行“专业化、一体化、规范化”的物业管理服务,并设立管理处为物业管理机构,该机构在公司授权下履行“物业管理合同”中规定的权利、义务与责任,全面负责大厦的日常物业管理工作,组织实施各项物业管理服务,监督、操纵管理服务质量,管理处在经济上实行独立核算方便、优美、安全的物业管理目标,务必建立合理、有效的内部机构,配备一支训练有素的物业管理员工队伍为此,我们在人员配备上坚持“精干、高效、敬业与合理”的用人原则,要求管理人员务必是“一专多能”,在管理队伍建设上,我们将使用规范管理与人性化管理相结合的方式,运用行之有效的激励机制,充分调动全体员工的积极性,严格考核关,并保持一定的淘汰率,确保管理目标的实现管理处组织结构及人员配备图如下
二、人员的配置与选聘要求
三、人员的培训企业的竞争是人才的竞争而人才的竞争关键在于企业是否能否最大限度地开发人力资源要实现管理人员素养的现代化,务必规范企业的培训制度,把培训作为企业的进展战略常抓不懈重点开展电脑培训、外语培训与物业管理培训,提高员工的综合素养•培训方针“全员培训,全过程培训”的培训方针,使培训真正落到实处•培训目标培养一支敬业爱岗、业务精湛、良好服务意识的物业管理人才队伍,培养若干名物业管理行业合格的管理处主任与员工,为的管理目标的实现提供可靠保证培训方式自办班、外派培训、参观学习、岗位练兵、以考代训、鼓励自学培训要求管理人员持证上岗率100%特殊工工作人员持证上岗率100乐其他员工达到岗位技术熟知每次培训均有记录,并归档储存培训考评没有考核的培训必将是事倍功半,培训结束后务必进行现场或者训后考核,考核分为实际操作与书面考核二种形式,考核成绩要建立培训记录档案作为员工量化考核的根据培训计划
1、接管前人员培训培训内容及计划安排表如下
2、日常管理人员培训(略)
3、新进员工岗前培训a)企业进展概况,组织架构、经营方针、质量方针介绍b)苏豪时代广场概况,管理模式及管理目标介绍c)管理规章制度,岗位责任制介绍d)岗位基本技能、工作标准及作业程序讲授e)质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授
4、在岗人员培训,每月每人两次以上内容有员工素养、质量服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、规范服务用语、职业道德规范、各位工作标准、技能技巧、各岗位责任制、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常识等第九部分固定资产的配置为保证苏豪时代广场的物业管理质量,我公司拟投入足以保障我公司管理水准的人力、财力、物力我公司拟配置有关设施设备,用于小区的物业管理,具体清单如下第十部分综合报价测算1人工费
①、管理处主任(1人)4576元/月,计4500元/月;
②、管理处副主任(1个)3000元/人/月,计3000元/月;
③、管理员(4人)(资料、档案、接待、空房钥匙管理、装修、社区文化等)2300元/人/月,计9200元/月;
④.各部门主管(4人)2300元/人/月,计9200元/月;
⑤、保安员(38人)1300元/人/月,计49400元/月;
⑥、保洁员(20人)919元/人/月,计18380元/月;
⑦、财务人员(3人)1800元/人/月,计5400元/月;
⑧、维修工(8人)1500元/人/月,计12000元/月;
⑨、绿化工人(4人)900元/人/月,计3600元/月;⑩、车管员(4人)800元/人/月,计3200元/月;共计87人
①+
②+
③+
④+
⑤+
⑥+
⑦+
⑧+
⑨=117880兀/月月人工费+福利+生活补贴合计117880+117880X32%+徐州成功置业有限公司我南京诚丰物业管理有限公司现通过徐州成功置业有限公司招投标办公室参加苏等时代广场物业管理投标工作,并于二六年月一日通过资格预审,并全部按照贵方的要求在规定的时间内完成各项前期准备工作在本次投标中我司将以精心的准备、真诚的态度枳极参与,并作出卜列承诺
1、本公司已熟悉招标人有关《“苏豪时代广场”物业管理招标文件》的内容、细则、要求、办法及条款,并同意响应招标文件的内容及要求,以贵方招标文件内容为基础,投标“苏豪时代广场”物业管理服务
2、本投标书物业服务贽报价与其他报价包含了“苏豪时代广场”全部物业管理服务内容涵盖了投标人管理服务开支及其他费用
3、本公司同意以本投标书内各项报价,向项目提供投标书明示的所有物业管理服务内容要求、标准与质量,并同意将各项服务费报价约定于合同期内保持不变
4、本公司同意于中标并签署《前期物业服务合同》后,在约定的时间内提供投标书内所述之物业管理服务;同意业主的监督、政府行政部门的管理
5、本公司知晓招标人选定中标人,无须向本公司公开中标人资料或者做出招投标的其他任何解释,一切有关选聘中标人的活动以本项目评标规则为根据南京诚丰物业管理有限公司二OO六年七月第二部分投标企业概况及投标报价表87X300=
184101.6元2治安联防费3000元/月3清洁管理费+耗材9200+2000=11200元/月〈4〉绿化管理费绿化面积约17663m,3000元/月5办公费(通信、办公用水、电、文具用品,电脑、复印耗材等)5200元/月6社区文化活动费2000元/月7固定资产折旧费:7176元/月8保安保险费7600元/月9电梯年检维保费及设施设备维修、养护费45000元/月0空调设施设备维修、养护费5500元/月上述基本支出总额1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=
273777.6元/月11不可预见费
273777.6X2%=
5475.5元/月12利润(成本的8%)
279253.1X8%=2234O・2元/月13税金(收入的
5.5%)元X
5.5%=
16587.6元/月总支出为前十三项之与
318180.9元/月由此,我们拟定苏豪时代广场物业管理服务费为:测算说明根据政府指导价与参照物业管理收费标准,确定住宅区物业管理服务费为
1.2元/M•月,公共水电能耗费为
0.20川2•月;则商业区物业管理服务费为
9.0元/货•月,公共水电能耗费为
7.50/M2•月;第十一部分商业场所的难点重点、商住与谐统一对商场进行专业的物业管理,规范与统一商场经营秩序,是实现商场经营者经营目标的保证由于商场自身性质的不一致,因此我司在对商场进行管理时并不是将我们在住宅管理中已成熟与成功的管理模式照搬到商场管理中去,而是针对商场经营性的实质进行特色管理通过有层次的公司机构进行宏观计划与调控,制订切实有效的符合法律法规的管理细则,由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德与高度责任心的管理人员具体实施在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系,多层次、多方式、全方位、全过程的监督操纵,以实现标准化、规范化、专业化管理并以服务质量为突破口,以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境,活跃托管物业的商业气氛商场管理与通常类型物业管理的最大不一致之处就在于商场物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广,不断扩大商场的知名度,树立良好的商场形象,吸引更多的潜在承租商与消费者这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作,其作用要紧有下列几点第一,是商业特色的表达,是一种无形资产与潜在的销售额有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变,加速商场进入印象时期第二,有助于商场识别系统的建立(包含理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统)•商场物业与管理要紧有下列几个特点.进出人员无法操纵,人员成分复杂.清洁、园艺、绿化、租摆、安防、消防、工程(强弱电、空调、电梯、供暖、给排水、日常维保、楼宇自控等)工作量较大较复杂.使用人如使用摊位经营、独立柜台经营,则较分散与独立,统一管理难,欠费、逃费现象时有发生;.购物纠纷与矛盾多,物业管理人员又无权处理,公共秩序保护难度大•商场的管理.商场管理的复杂性,决定了物业管理企业要积极配合协助属地的国家行政机关,如工商局、公安局、税务局与技术监督局等由于物业管理企业不是国家执法机关,没有执法权.在处理问题时.稍不注意就会越权甚至违法因此,物业管理企业在处理问题时,要特别注意处理的分寸,以免大的纠纷与诉讼的发生.物业管理企业在安全保卫上要紧负责公共场所的秩序保护,预防与制止可能发生的意外事故只要经营者不违反管理规定,就不要干涉经营者的正常经营活动,但也注意不要成为经营者违法经营的保护伞,更不能变相沦为经营者的私人保护力量.物业管理企业对物业内部的防火、防盗工作要时刻警惕,思想上不能有丝毫的松懈与麻痹由因此公共场所,随时都可能发生意外事故保安员平常应把专业技能、快速反应能力、应急方案的演练等作为□常训练的重点,以增强突发事件的处理能力物业管理企业最好能把业主组织起来,成立义务消防队与义务安全队,以保证商场正常经营活动的进行・居住与商业与谐统一苏豪时代广场是一幢集居住、商场、餐饮、娱乐为一体的多功能综合性大楼入住苏豪时代广场,它将人们的“衣、食、住、行”周到而完美的结合在一起,使人们足不出户就能享受完美现代化居住生活最终达到为业主提供良好的购物环境与生活环境、为商家提供良好的经营环境与经营市场的有机结合,达到居住、商业与社会相与谐与统一管理的目的第十二部分机电设备设施的管理
一、给排水系统的保养与管理•水泵房管理规定.值班人员应对水泵房进行日常巡视,检查水泵、管道接口与阀门有无滴水现象..经常检查水泵操纵柜的指示灯指示观察停泵时水泵压力表指示.在正常情况下消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关应放在自动位置..生活水泵规定每星期至少轮换使用一次接触器主开关每月检查一次..消防泵按消防安全有关规定进行管理..泵房每周打扫一次泵及管道每月至少检查擦洗一次..水池每月应加盖上锁钥匙由值班人员管理透气孔需用纱布包扎,以防杂物掉入水池中..保证水泵房的通风、照明与应急灯在停电状态下的正常使用.•水池水箱的清洗.地卜.水池或者屋顶水箱一年至少清洗两次,若遇到特殊需要可增加清洗次数.水池或者水箱清洗人员许持有健康合格证清洗作业前一天应通知有关用户知晓停水时间,以便用户作好储水准备..清洗前应作好所需机电工具、检测工具、清洁工具与消毒药物的准备工作..关于屋顶水箱有两个以上水箱供水是应轮番清洗,以避免停水给用户带来不便..清洗程序有下列几步1)第一步:关闭总阀,关闭水箱之间的连通阀门,开启泄水阀排空水池、水箱中的水.2)第二步:让泄水阀处于开启状态用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上,以便空气流通,排除水池、水箱中的有毒气体吹进新鲜空气.3)第三步用燃着的蜡烛放入池底检查是否因缺氧而熄灭,以确定水池、水箱中的空气是否足够.4)第四步:清洗与检查人员进入池内开始工作.5)第五步:清洗人员用洗洁剂对池壁与池底洗刷很多于3遍洗刷完毕用清水整体冲洗一遍.维修人员对水池中的管道、阀门、浮球、水位操纵电路进行检查、维修.6)第六步:清洗完毕后排尽水池中的污水,清除污迹,并向水池底部喷洒消毒药水,封闭半小时后排出消毒水7)第七步:水池内注入适量自来水,用清水将上述部位反复清洗清洗出消毒药水.8)第八部在清洗工作完全完成以后,开闸向水池、水箱注水达到标定的水位高度并加盖加锁.9)第九步:取水样到市卫生防疫检测站化验取证.•水泵房的定期保养.生活水泵与空调系统每周进行一次通常性的检查保养,每年进行一次全面的保养..消防水泵与喷洒泵每两月、补压泵没3个月进行一次试运行运行时间为10T5分钟,消防泵启动时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达6米以上每半年进行一次全面的保养..排污泵、潜水泵每半年进行一次全面的保养..水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门压力表管道等随泵同时保养..泵体的保养1)检查泵体有无破旧,铭牌完好,水流方向指示明确清晰,外观整洁,油漆完好;2)补充润滑油;3)检查盘根密封情况,若有漏水应增加或者更换石棉绳填充料;4)联轴器的联接螺丝与橡胶垫圈若有损坏应予以更换;5)紧固机座螺丝并做防锈处理;6)生活水泵与空调水泵因运转频繁,每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或者更换;
6.电机的保养:1)检查外观整洁度,铭牌完好,接地线连接良好2)拆开电机接线盒内的导线连接片,用500伏兆欧表摇测电机绕线组相与相相对地间的绝缘电阻值不底于
0.5兆欧3)电机接线盒内三相导线及连接片应牢固、紧密.有关阀门、管道及附件的保养1)各阀门开关应灵活,内外无渗漏2)单向阀动作应灵活,阀体内外无渗漏3)压力表指示准确表盘清晰4)管道及各附件外表整洁美观,无裂纹,油漆完整无脱落5)推断水泵转向是否正确,若有误应予以更正.操纵柜的保养1)断开操纵柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应安全可靠2)检查柜内的空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头与接触线端的接线螺丝3)清洁操纵柜内外灰尘4)合上总电源,检查电源指示是否正常.保养完毕启动水泵,观察电流表、指示灯指示是否正常.观察水泵运转是否平稳,无明显振动与异声,压力表指示是否正常,操纵柜各电器无不良噪音
二、电气与电路系统的保养与管理•配电房管理规定.负责供电运作与维修的人员务必持证上岗,熟悉配电设备情况、操作方法与安全注意事项.配送电建立24小时运行值班制度,对配电装置及高压室经常进行巡查,做好每日巡视记录、值班记录,执行交接班制度.配电设备由专职人员负责管理与值班,配电设备的倒闸操作由值班员单独进行,其他在场人员只做监护,不得插手;严禁两人同时倒闸操作,以免发生错误.值班人员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况;严禁变压、空气开关超载运行.经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘.停电时,应提早向用户发出通知;恢复送电时,在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电.供电线路严禁超载供电,配电房内禁止乱拉乱接线路.在夏季供点时,应按负荷的需求有计划的切换变压器..做好配电房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;严防蛇、老鼠等小动物进入配电房..保持配电房消防设施的完好齐备,保证应急灯在停电状态下能正常使用.•发电机房管理规定.发电机房门平常上锁,锁匙由配电房值班人员管理,未经部门领导批准,非工作人员严禁入内.第三部分企业授权委托书.配电值班人员务必熟悉发电机的基本性能与操作方法发电机运行时,应经常性的巡视检查..平常应经常检杳发电机的机油油位、冷却水水位是否合符要求柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时的油量..发电机每月空载试运行一次,运行时间不大于15分钟平常应将发电机置于自动启动状态..发电机一旦启动运行,值班人员应立即前往机房观察,启动送风机检查发电机各仪表指示是否正常..严格执行发电机定期保养制度,做好发电机运行记录与保养记录..定期清扫发电机房,保证机房与设备的整洁,发现漏油现象及时处理..加强防火与消防管理意识确保发电机房消防设施完好齐备.・电气维修管理规定.电气维修人员务必持证上岗,严格按照国家部门标准《电气安装工作规程》作业..在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品配备绝缘良好的电工工具..维修与保养电气设备时应按要求做好保证安全的组织与技术措施,维修班班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项,并在工作中检查、监督执行情况..在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时,应设专人监护,并至少两人进行..通常情况下,尽量避免带电作业若有特殊需要而务必带电作业时应装设隔离挡板并有专人监护..在一经合闸即可送电到工作地点的开关与闸刀的操作把手上应悬挂“禁止合闸,有人作业”的标识牌..维修或者保养后的电气设备或者线路在经抢救无误、拆除所有安全措施、全体人员撤出工作现场后,方可送电.发电机的定期保养.每个月开动发电机空载试机一次每次半小时..每季度保养,即试机一次(1小时),保养程序如下1)第一步断开发电机的输出自动开关把选择开关置于手动状态,断开操纵电源.2)第二步检查蓄电池液位,液位偏低时应根据电解液浓度加入硫酸溶液或者蒸水3)第三步拆下空气、机油滤清器,用汽油进行清洗并除尘;检查机油的油质,如浑浊有变质的应进行更换4)第四步装回柴油滤清器后,应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量,固定的螺丝有无松动;然后手动泵油,排除油路中的空气5)第五步更换水箱中的冷却水然后摇测电机绕组的绝缘电阻6)第六步检查整过机组有无漏油现象、接地是否良好,然后搞好机组清洁7)第七步打开操纵柜,检查熔丝、螺丝接触情况并紧固8)第八步合上操纵电源,并让油温、水温感应塞复位,并手动试机,观察油压、油温、输出电压、频率等9)第九步手动进行一小时后,进行模拟停电试机,并检查通风、消防系统是否正常运转10)第十步停机后,把选择开关置于自动部位,合上输出开关・低压配电柜操纵柜保养
1.准备工作1)在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间2)停电前做好一切准备工作,特别是工具应准备齐全,办理好工作手续3)由维修班班长负责统一指挥,力求参加保养工作人员思想一致,行动统一,分工协作合理,以便高效率完成工作
2.保养程序1)第一实行分段保养,先保养保安负荷段2)第二停保安负荷电,其余负荷照常供市电断开供保安负荷市电的空气开关,与发电机空气开关,把发电机选择开关置于“停止”位置,拆开蓄电池正、负极线,悬挂标识牌,以防电机发、送电3)第三检查母线接头处有无变形、有无放电变黑痕迹,紧固连接螺丝;螺丝栓若生锈应寓予以更换,确保接头连接紧密;检查母线上的绝缘子有无松动与损坏4)第四用手柄把总空气开关从操纵柜中摇出,检查主触点是否有烧熔痕迹,检查灭弧罩是否烧黑与损坏,紧固各接线螺丝,清洁柜内灰尘,试验机械合闸、分闸情况5)第五把各开关柜从抽屉柜中取出,紧固各接线端子,检查电流互感器、电流表、电度表的安装与接线,检查手柄操作机件的灵活可靠性,紧固空气开关进出线,清洁开关柜内与配电柜后面引出线处的灰尘6)第六保养电容柜时,应先断开电容器总开关,用10毫米以上的导线把电容器逐个对地放电,然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好,检查电容器有无击穿现象并用吸尘器清洁柜内灰尘7)第七:保安负荷段保养完毕,可启动发电机对其他电路供电停市电保养其余母线段8)第八逐步断开低压侧空气开关,然后断开供电变压器电的高压侧真空短路器,合上接地开关,悬挂“禁止合闸,有人工作”标示牌接上述第三步至第六步所有要求保养完毕配电柜后,拆除安全装置,断开高压侧接地开关,合上真空断路器,观察变压器投入运行无误后,向低压配电柜逐级送电,并把保安负荷段由发电机供电转为市电供电
3.安全注意事项1)第一停电后应验电2)第二在分段保养配电柜时•,带电与不带电配电柜交界处应设隔离装置3)第三操作高压侧真空断路器时,应穿绝缘靴、戴绝缘手套,并有专人监护
三、电梯的保护与保养・电梯机房管理规定每周对机房进行一次全面的清洁,保证机房与设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得住人、对方杂物“保证机房通风良好,风口有防雨措施,机房内悬桂温度计,机房温度不超过40℃保证机房照明良好,并配备应急灯、灭火器、,盘车工具挂于显眼处毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作机房门窗应完好并上锁,未经部门领导同意,禁止外人进入,并注意采取措施,防止小动物进入《电梯困人应急措施》与本规定及各类警示牌应清晰挂于显眼处按规定定期对机房内设施与设备进行维修保养每天巡视机房,发现达不到规定要求的及时处理电梯安全管理规定电梯工务必持证上岗无证人员禁止操作每天对各电梯全面巡视一次,发现问题及时通知有关人员处理工程主管在周检时组织人员对电梯进行一次全面的检杳,发现安全隐患,立即组织整改工程主管组织人员按有关规定对电梯分包进行评审,评审合格后方能承担电梯维修、保养工作电梯工作人员与机电工程师负责对电梯保养与维修工作质量进行检验大厦统一在消防中心设立报警点,保证电梯发生故障时能接到警报在电梯机房与值班室悬挂《电梯困人应急措施》,电梯发生困人故障时,严格按规章执行经劳动局检测不与格未取得《合格证》的电梯严禁投入使用•电梯安全操作规程
1.电梯行使前的检查与准备工作I)开启层门进入轿箱之前,要注意轿箱是否停在该层)开轿箱内照明灯)每日开始工作之前,将电梯上下行使数次,无特殊现象后方可使用4)层门关闭后,从层门外不能用手扳启,当层门轿门未完全关闭时,电梯不能正常启动)平层准确度应无显著变化(在规定范围内))经常清洁轿箱内、轿门地槽及乘客可见部分.电梯行使中的注意事项1)轿箱的载重量应不超过额定的载重量2)乘客梯不许经常作为载货电梯使用3)不许装运易燃、易爆等危险品,如有特殊情况,需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运4)严禁在层门开启的情况下,掀按检修按钮来开动电梯作通常行使,不许掀按检修、急停按钮来消除正常行使中的选层信号5)不许利用轿箱顶安全窗、轿箱门的开启,装运超长物品6)电梯行使中,应劝阻乘客勿靠在轿箱门上7)轿箱顶上部,除电梯固有的设备外,不得放置他物.当电梯发生下列故障时,应立即通知维修人员,停用检修1)层、轿门完全关闭后,电梯未能正常行使2)运行速度显著变化3)层、轿门关闭之前,电梯自行行驶4)行使的方向与选定的方向相反5)内选、平层、快速、召唤与指层信号失灵、失控6)发觉有特殊噪音、较大振动与冲击7)当轿箱在额定载重量下,如有超位端站位置而继续运行8)安全钳误动作9)接触到电梯的任何金属部位有麻电现象10)发觉电气部件引过热而发生焦热的臭味.电梯使川完毕停电时,管理人员应将轿箱停在基站,将操纵盘上的开关全部断开,并将层门关闭.电梯长期关闭,应将电梯机房电源关掉・电梯定期保养规程机房保养规程先关闭电源,操纵柜扫尘与各接电点清洁,要紧有接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧电动机、测速机、卷扬机、拽引轮的检查及油质、油量的检查卷扬机牙箱、油量、油质的检查限速器及限速器的开关的检查、清扫,活动部位注油制动器的行程、动作、灵活性检查,制动瓦磨耗的检查及活动部位注油电动机冷却风扇注油各回路绝缘电阻测量(半年一次)机身及井道保养规程1)保养时从最高层向下保养(用检测速度)2)轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)3)内外门开闭动作及门脚胶的检查4)内外门耦合检查、清扫、注油开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门连锁、门头链条、路轨检查、清扫5)内外门闸销及厅轿门连锁开关内部检查及接点清洁,厅轿门连锁开关接线检查6)接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油7)各类撞动开关、刀、接点检查8)钢带清扫、抹油,钢带开头检查9)超重开关清扫、注油10)行车情况检查(启动、行车、加减及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等)11)各信号灯检查及灯泡更换12)各油杯油量检查、补充,张紧轮加油;井底各设备检查、清扫、加油,各类安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认
四、空调的保护与保养•空调的保养对空调的日常维修保养,是确保它安全可靠、高效能、长寿命运行的必要条件有的用户把空调器装上后,常年累月的使用,从不清洗,这会使功能下降,直至发生故障,为了防止性能下降,最要紧的是及时清理赃物清洗经常用吸尘器除掉面板与机壳上的灰尘也可用软布或者潮布抹去面板与机壳上的灰尘与赃物,切忌用汽油、煤油、或者其他化学清洗剂擦洗蒸发器前的过滤网勒清洗,过滤网的功能是滤除空气中的灰尘,当积存的灰尘太多时,便会阻碍气流的畅通而降低制冷效果保持蒸发器、冷凝器的清洁,保持散热肋片的整齐有序、排列间隙畅通每年夏季来临准备启用空调器前,可将空调器的底盘抽出,对蒸发器、冷凝器、底盘全面清洗整理一次,以保证使用时,空调器能高效、可靠运行清洗时要把电源板、风机电机、电容器机电源线等电气部分从清洗的地方取下来,可用吸尘器清洁蒸发器与冷凝器(冷凝器无滤尘网保护,通常灰尘多)散热肋片上的灰尘,也可用湿布擦拭风机叶片、叶轮要用刷子沾水洗,如有油污,要加洗涤剂清洗,洗净后最好用电吹风机吹干,或者放再通风处自然晾干机械、电气保护注意运转的声音有否特殊注意温控器、各类开关的动作是否灵活定期检查电气线路,以确保操纵开关、保护装置等能可靠地工作运转前应检查电气线是否有误,可用兆欧表对电气系统的线路、压缩机等进行绝缘电阻的测试,假如发现绝缘电阻不符合规定的要求,要更换零部件或者重新进行绝缘处理按使用说明的指明,在润滑加油孔中定期加注机油,以保证风扇电机运转部分的润滑授权委托书本授权人声明我(姓名)系_(投标人名称)的法定代表人,现授权委托(姓名)为我公司参加“苏豪时代广场”物业管理投标的授权委托代理人,代理人全权代表我参与该项目物业管理招投标活动,所签署的该物业管理项FI提交的投标文件及评标过程中的澄清、承诺、签署《前期物业服务合同》,签署的合同文本本人均承认代理人无转委托权特此委托代理人性别男年龄身份证号码职务投标企业南京诚丰物业管理有限公司(公章)法定代表人(签字或者盖章)身份证号码委托日期2006年月日第四部分企业简介香港诚丰集团是一家集技、工、贸、服务为一体的现代化企业第十三部分应急措施为确保苏豪时代广场在紧急情况下有关人员采取紧急措施操纵事态的进展,制定下列操作流程,工作人员应按下列流程进行应急操作•电梯故障应急方案.当监控室值班员接到电梯乘客困人的故障报警电话后,全面熟悉电梯轿箱所处的准确位置、被困人数等情况后,应立即通知维修人员与专业技术人员(电梯维保单位),同时利用报警电话对乘客进行不间断的安抚工作,等待救援.并立即使用对讲机或者可利用的一切通讯器材与安保领班及管理处取得联系.维修人员接到电梯困人通报后,应立即携带电梯专用钥匙以最快的速度到达电梯被困楼层,与当值安保紧密配合,按照有关电梯安全操作规定进行救援,并做好全面记录.当救援工作结束后,管理处人员应主动向被困人员致以诚恳的谦意,以征得乘客的谅解,同时应一一询问被困人员身体情况,并作好记录(被困人姓名、联系地址、电话).如被困业主因被困引突发疾病,应积极组织人力送往医院救治在以上工作结束后,管理处应联系电梯维保公司等专业技术人员,查明电梯被困事故原因,做好电梯事故报告,及时向上级领导汇报•盗窃应急处理方案.大厦发生盗窃案件时,当值最高领导者应根据是否属现行罪案或者案值及形势判定是否需立即报警,报警电告为大厦驻地公安机关或者紧急情况拨打“110”报警.安全护卫员人员在接到报警同时,应立即采取应急程序如下1)各岗位实施危机方案,加强对各进出通道的人员与车辆、物品进出管理,必要时对重点区域予以封锁,防止嫌疑人员逃逸2)安排安全护卫员人员驻守于被盗区域户外,用隔离绳、栏将事发区域分隔,做好现场保护工作,禁止无关人员进入现场3)管理处安排人员对大厦要紧通道、事发区域进行安全检查,以便能及时发现可能藏匿的嫌疑人员或者犯罪线索,如侵入部位、隐匿场所、脏物等4)封锁有关案件的任何消息源,防止扩散及惊动媒体,从严操纵人员进出,谢绝采访,并注意因任何情况泄漏而造成妨碍警方侦破案件
3.管理处在业主到场后,对被盗现场及案件进行调杳,通常情况调查程序如下1)由管理处根据大厦安全巡逻、岗位及监控中心录像记录进行案件分析与调查,核实案件真实性及案件背景资料2)由业主确认现场受损情况,并拍照及书面记录3)由业主确定是否对轻微缺失或者其内部人负不良的行为作报案处理,但如管理处判定该罪案情况将不利于大厦安全利益与其他业主安全时,管理处应向公安部门报警4)紧急情况下,可直接拨打“110”匪警电话;5)非第一时间发生的案件向大厦驻地公安机关报案处理;6)当班班组应在第一时间对案件作详尽的书面报告,并呈交管理处
4.管理处在警方到场或者罪案受操纵后,应采取善后措施如下1)管理处尽量向警方提供帮助,按警方要求召集当值员工陈述案情通过,并提供有关工作报告、记录、录像资料等2)配合警方,管理处领导对事件进行调查,查找起因与安全隐患,制定整改措施,追究当班责任人的责任由大厦管理处构成调查组进行事故调查及善后工作3)对大厦安全隐患立即采取整改措施,并加强近期的大厦安全管理,防止罪案再次发生盗窃应急处理注意事项.大厦安全护卫员人员在巡逻中若发现有单元被撬窃时,不得擅自进入现场,以免破坏证据与痕迹,亦避免自盗嫌疑.安全护卫员在巡逻中发现嫌疑人员行窃时,应立即向监控中心与其他岗位通报,寻求支援,在其他同事未到达时切勿惊动嫌疑人员.赶赴现场的安全护员务必携带警械,必要时用以自卫.管理处在安排全面安全检查时应使用双人巡逻,并要求检查所有机房与死角部位(管理处人员在监控值班,原监控岗增加到巡逻岗)..管理处在致电业主通报案情时:即应征询其是否需要报警.业主在现场清点缺失时,管理处应选派有关人员陪同,并提醒业主勿破坏犯罪痕迹,同时记录其触动位置现场情况复杂,在警方未到场前,禁止任何人士进入现场.在案件调查期间,大厦人员进出及物品应严格认真检查,防止赃物转移•抢劫应急处理方案.大厦发生抢劫案件时,当值安全护卫员应立即拨打“110”匪警电话向公安机关紧急报警求援.各岗位安全护卫员人员在报警同时,应立即采取应急程序如下1)大厦各岗位按突发事件危机方案,认真检查往来进出人员,必要时封闭各进出通道的人员进出,防止嫌疑人员逃逸巡逻及机动安全护卫员人员立即赶赴报警区域处警,监控中心对事发及相邻区域进行监控摄像操纵,及时发现可疑人员并通报于其他同事2)安全护卫员协同“110”警员对当事被抢人及现场情况做进一步核查,熟悉嫌疑人员的体貌特征及罪案过程,提供警方记录与做下一步侦破工作3)如嫌疑人员未逃离大厦区域,管理处应安排人员配合警方对大厦要紧通道、事发相邻区域进行操纵及安全检查,及时发现藏匿的嫌疑人员或者犯罪线索如侵入部位、险匿场所、或者遗弃之赃物等4)封锁有关案件的任何消息,防止扩散及惊动传媒人士,从严操纵人员进出,谢绝采访,并注意因任何情况泄漏而造成妨碍警方侦破案件的努力5)监控值班员在公布危机警戒令同时,按规定及时通报管理处主任及公司领导.管理处在案件现场处理告一段落后,对抢劫案件应进行调查,通常情况要求调查程序如下1)由管理处配合警方、公司领导对事件进行调查,查找起因与安全隐患,根据大厦安全巡逻、岗位及监控中心录像进行事件分析与调查,核实案件真实性及案由背景资料2)管理处尽量向警方提供协助,按警方要求召集当值员工陈述案情通过,并提供有关工作报告、记录、录像资料等,有关案件通过及处理结果由管理处以书面报告形式在当日呈报公司3)对大厦安全隐患立即采取整改措施,并加强近期内的安全管理抢劫应急处理注意事项.安全护卫员在巡逻中发现嫌疑人员抢劫时,应立即向监控与其他岗位通报,寻求支援.赶赴现场的安全护卫员务必携带警械,必要时用以自卫..管理处在安排全面安全检查时应安排双人巡逻,并要求能检查到所有机房与死角部位.在案件调查期间,大厦人员进出人员及物品应严格认真检查,防止嫌疑人员逃脱后有返回大厦转移赃物的可能•殴斗应急处理方案.大厦内严禁殴斗,一旦发现殴斗情况,应及时制止操纵事态如有群殴或者人员受伤害、财产遭受缺失时,务必立即拨打“110”报警.安全护卫员在报警的同时,应立即采取应急程序如下1)大厦各岗位安全护卫员按突发事件危机方案,做好人员进出操纵工作,必要时封闭各进出通道的人员进出巡逻及机动安全护卫员立即赶赴报警区域处警,监控中心对事发及相邻区域进行监控摄像操纵2)大屋当值最高管理者应立即安排人员到现场,及时制止殴斗事件,操纵住事态进展,并将肇事者带离公共场合后处理,以减少对其他人士与大厦秩序的影响3)安全护卫员协同“110”处警人员对肇事原因、受伤人士及现场缺失情况做进一步核查,熟悉事发原因与受损情况,并做好受损现场保护工作发现有人员受伤,跟进熟悉治疗情况并汇报管理处.监控中心安保员在公布危机警戒令同时,按规定通报管理处,通报顺序如下1)管理处主任;2)公司主管领导;3)肇事者亲属、同事、监护人等;4)若非“110”急案,根据管理处或者公司指令报案或者备案处理;5)如有人员受伤,立即向“120”医疗救护中心求援;.管理处在现场得到操纵后,应对殴斗事件作调杳及善后处理,通常情况要求如下1)由管理处配合警方与公司领导对事件进行调查,熟悉事发过程与起因、当事人个人资料、受损情况,由当事人对其行为与产生的破坏、伤害情况签名认可,并赔偿与承担相应责任(包含大厦声誉影响)的书面证明资料2)管理处安排对事发区域作适当的清理工作,以便尽快恢复正常秩序,(受保护现场须隔离,并保持至警方勘查后为止)3)管理处主任根据员工的事件报告,于当日内向公司递交有关事件通过报告及处理、善后事.宜殴斗应急处理注意事项.安全护卫员在处理殴斗事件时应避免动用武力.对当事人进行调解时,应避免在公共场合或者进出通道处进行,以免滋扰其他人士,及扩大不良影响.肇事者或者其他承保人同意承担责任后,管理处合理向其追究经济赔偿.如嫌疑人员逃离大厦,管理处应向现场人士熟悉案件起因、肇事者体貌特征等资料向警方提供.在警方到达前如有现场人员欲离开,安全护卫员须作其个人陈述记录与联系方法,以便供警方取证•偷车应急处理方案.当值车管或者安全护卫员人员发现有人有偷盗大厦内停放的车辆时,应立即拨打“110”向警方紧急报警求援.各岗安全护卫员在接到警报同时,应立即采取应急程序如下1)大度各岗位安全护卫员按突发事件之危机方案,迅速向事发区域集中,做好与停乍区域相连的通道、进出口的操纵工作,必要时封闭各进出通道监控中心值班员对事发部位进行监控摄像操纵2)车辆管理员、门岗及时使用手动或者遥控方式关闭停车道电动伸缩门,尽量阻止被盗车辆闯关逃逸3)车管及安全护卫员严守大厦停车场连接的通道,操纵嫌疑人员逃跑路线,及时缉捕欲逃跑的嫌疑人员4)监控值班员在接到警报后,应立即操控监控摄像装置,对事发现场、被盗车辆、嫌疑人员进行近焦距摄像,记录被盗车辆牌号与车型、嫌疑人员体貌特征与人数等情况,并通报给其他岗位同事,及时运用各站点摄像系统监视被盗车辆行驶方向情况.监控值班员在公布危机警戒令同时,按规定通报管理处主任及公司领导,通报顺序如下:1)管理处主任;2)公司主管领导;3)按业主紧急联络方法,通知被盗车辆车主.管理处在警方到场后,协助警方并做好大厦安全警戒工作,如嫌疑人员已逃逸,管理人员做到下列事宜1)大厦维持安全警戒状态,调查被盗车辆情况,检查其他车辆安全状况,采取安全防范措施2)管理处将被盗车辆、嫌疑人员等录像资料报警方作侦破线索3)管理处联系并跟进警方调查及破案进展情况,及时反馈4)管理处于当日将有关事件通过以书面报告方式上报公司偷车应急处理注意事项.车管员或者安全护卫员在日常巡检停车场安全时,严密检查车辆状况如车窗/门是否锁闭、车身是否有新伤等,发现情况及时联系车主到现场处理.车管员应主动关照车主勿在车内存放贵重物品.车管员当值时发现有车辆门窗未关时,应及时报告领班予以处理车管员及安全护卫员不得擅自开启及检查车内情况,以免触发车辆安装的报警装置,或者引致其他的不良后果管理处如发现员工私自开启车主车门的,将从严处理.安全护卫员在巡逻中发现有人偷车时,首先应向监控室与其他岗位报警,以求得援助及在车道进出口设防,做好封闭准备集团,集团以设计、制造、销售家具为龙头,现已涉足地产、贸易、航空物流、造纸业等多种行业集团在香港拥有“诚丰实业国际有限公司,诚丰办公系列(香港)有限公司,香港诚丰投资公司,香港德雅家具有限公司”等全资直属机构1993年起先后投资在中国大陆建成规模经营三大生产基地诚丰家具(中国)有限公司,深圳诚丰家具厂与诚丰五金钢具厂,专业化生产高中档办公家具、高档酒店家具、厨房家具诚丰家具(中国)有限公司总注册资金超过1亿港币,总投资达2亿多港币公司下属诚丰家具厂、诚丰万进家具公司,诚丰五金钢具厂、诚丰装饰工程有限公司、诚丰房地产开发(福清)有限公司、诚丰物业管理有限公司诚丰钢琴厂等生产实体,分别从事家具的生产、销售、工程等业务厂房面积达60000多平方米,占地面积将近500亩,服务员工、生产及销售人员超过3000名在销售管理方面,充分利用公司遍布全国的销售网络,发挥四十余家分支机构服务快捷的优势,资源共享城丰物业公司成立于1999年,要紧以服务为龙头,立足于物业行业进展公司一直致力于为住户塑造整洁、优美的社区环境同时诚丰物业公司也是一家科技企业,公司拥有高资质的优秀工程师与经验丰富的技师,以微电子计算机操纵、工程技术开发等专业构成科技开发基础力量开发研制了完全基于网络办公管理的软件产品软件集经验开发研制,将各类形式物业公司,不一致用户办公需求中具有共性的应用,抽象为房产管理、住户管理、工程管理、设备管理、财务.如嫌疑人员驾车闯关逃逸时,禁止任何人员以人身阻拦,以免受到伤害安全护卫员接到报警至案发现场时应携带警械自卫•非法侵入应急处理方案.当值监控员及安全护卫员发现或者接报有人滋扰、非法侵入大厦及业主单元,如散发传单,无理取闹、硬性推销等行为时,应立即派巡逻安全护卫员至现场处理如有殴斗、人员伤害、财产缺失时,立即拨打“110”向警方报警求援1)大厦各岗位安全护卫员按突发事件危机方案,保持必要的警惕,外围岗位安全护卫员对神态特殊者进行盘问,机动人员迅速向事发区域集中,按当值最高管理者指令进入现场或者在相邻区域等候;监控值班员对事发部位进行监控摄像2)安全护卫员至现场后需及时劝阻、制止入侵人员作进一步无理甚至违法行为,并将肇事者带离用户单元或者公共场合3)管理处在适当场合对肇事者的行为作调查,并书面记录事件通过、起因,及处理结果、大厦受影响程度等内容及资料,有关事件通过并由肇事者签名认可4)管理处根据大厦受影响情况及业主意见,对当事人作批判教育,如有财产受损的,视肇事者认赔态度决定处理方案如肇事者态度蛮横,甚至有威胁的、或者拒不认赔的向大厦所辖公安机关报警处理.监控中心值班员在公布警戒令同时,按规定通报管理处主任及公司主管领导,通报顺序如下1)管理处主任;2)公司主管领导;3)如肇事者不能承担法定责任的(如痴呆、儿童或者醉酒人士等)管理处应设法与其亲属、朋友、同事联络协同处理,或者者送交警方处理非法侵入应急处理注意事项.安全护卫员在R常巡检大厦时,务必严密注意在楼道内有派发宣传品、推销等人士大厦内禁止该等人员进入,须经管理处书面许可,及受业主邀请、大厦推广活动等除外.未经大厦业主、或者管理处许可,在本案中拟定为非法侵入行为及人员.安全护卫员人员在劝阻肇事者时,有权要求肇事人出示有关证件明示身份,并予以记录备案如肇事人拒不合作,并扩大事态的,管理处应及时予以报警处理.当肇事人受安全护卫员杳询、劝阻后欲强行闯入大厦的,安全护卫员可报警处理.安全护卫员在应对肇事者时,态度务必至始至终保持诚恳、认真及与善,安全护卫员不得与肇事人在大厦及公共场合内发生争吵.安全护卫员在执行劝阻时,尽量避免与肇事人发生身体接触,以免受人投拆侵害.肇事现场如可受操纵,当值领班应在现场保留尽量少的安全护卫员协助,必要时可将其他人员安排于相邻区域待命•煤气泄漏应急处理方案当班人员接到大厦煤气或者其他可疑气体泄漏报警时,应立即通报维修人员到现场复核气体泄漏情况(不得少于2名员工)现场险情确认后,维修人员应立即采取下列应急措施1)立即打开现场单元及邻近通道门窗,保持通风2)迅速关闭泄漏单元煤气管道与灶具阀门,如泄漏原因不明,应立即通报煤气公司,根据现场情况可暂停大厦局部或者全部供气,并由煤气公司查漏3)现场气体泄漏严重时,应立即通报事发及有关楼层业主及有关人员,组织人员迅速疏散离开危险区域,并加以警戒4)如发现有人员昏迷,应及时救助到通风良好的安全地带,并予以相应的应急救护,等待医疗救护中心救助当煤气泄漏危害严重,并将引致其地灾情发生时,监控值班员应立即报警求救1)消防部门“119”;警方“110”;2)煤气公司抢修组3369601;医疗中心“120”;当煤气泄漏引致火灾、爆炸、人员伤害等重大事故时,当值人员务必按有关处理程序,迅速组织人力进行处理,在公安消防及煤气公司到达现场后,协助其扑救管理处在灾情操纵后,应协同公安部门进行事故调查,并组织专案组人士进行善后处理工作安排安保对事故现场进行保护,设置隔离区域,禁止无关人员进入清点缺失情况,做好书面记录,对受伤害人员安排人员跟进医疗救治工作情况,并安抚家属及做好应对新闻媒体的准备煤气泄漏应急处理注意事项.有关人员在赴现场核查煤气泄漏时,应事先关闭随身电器(手机、BP机、对讲机),照明电筒、应急灯等灯具应事先打开.如有关人员乘坐电梯前往报警区域,应停在距现场两层下列,步行前往(应穿不带鞋钉的鞋子).煤气泄漏现场严禁烟火、不可开关任何电器设备及按钮.有关人员务必确认自身安全的情况下,关闭煤灶具及总闸,当感受不适或者呼吸困难时,应立即离开现场并呼救.有关人员在报警现场如未发现气体泄漏,亦应对可疑区域保持严密监控.报警现场已查实有气体泄漏但无法进入处理时,有关人员务必立即对相邻区域人员进行疏散,保证安全•漏水应急处理方案.任何区域发生有漏水事件时,当值有关人员应采取下列措施:.任何区域发生有漏水事件时,当值有关人员应采取下列措施.现场的维修人员应立即查明事故部位或者漏水源头,并使用关、闭管阀等措施切断水源,并及时关闭所受损的电器设备.如发生区域在小高层,维修人员应立马上电梯提升到漏水以上楼层,并暂停其使用,以免受水侵如漏水部位及情况不影响电梯运行,可不提升电梯或者由管理处主任决定电梯恢复使用时间.对易受水淹的小高层电梯轿厢、业主分户门等要紧部位,应用沙包阻止水流进电梯、业主单元等场所,同时引流向外排离.管理处同时应组织有关人员与清扫工具,对积水部位予以清扫,阻止水流侵入重要部位通报程序.通报管理处主任、维修人员到现场组织应急工作.再通知大厦各岗机动人员、清洁人员速到现场抢险.如属市政设施损坏,或者大厦进水管爆裂引起大厦进水时,应立即通报自来水公司抢修组进行抢修事件的善后处理工作.及时清点受损情况,做缺失报告.对事故部位,受损情况记录备案.清理现场,维修受损设施设备,及时恢复大厦正常运作漏水应急处理注意事项:.因突发事件而影响大厦业主正常工作、生活时,管理处应立即通告业主,并在单元内张贴紧急通告.当电梯受到水浸无法正常运行时,管理人员应稳固好业主的情绪,并安排其他通行方式.维修人员在日常巡查中应加强对楼层有管道及阀门部位进行检查,对有滴跑水情况及时报告并予以维修.应急沙包应预先存放于重要区域与楼层内,以便于在发生事故时可就近取用.当电梯轿厢已浸水时,应立即到电梯机房操纵予以关闭,以免人为造成损坏加重或者其他意外浸水后的电梯应须电梯保养公司检查后,方可再次使用•大厦水泵房故障应急方案为使大厦水泵房能安全正常运行,确保大厦正常供水,特制定下列水泵房设备在出现故障时的操作措施.当水泵突然停止工作,造成大厦供水中断时,维修人员应立即赶到泵房,按照下列操作程序进行操作1)断故障水泵的电源2)如水泵的自投开关在手动位置,应立马上开关打至自投位置,起动备用水泵,及时供水.故障原因检查1)检查水泵电机是否发热(超出电机的额定温度60度以.卜.)2)检查电机与泵部接手是否错位,盘根是否损坏3)检查电源及电机操纵部份是否缺相(二相火),操纵元件是否烧坏、机械部位是否卡死4)测量电机定子线卷的直流绝缘电阻,是否短路或者接地如测得电机己烧坏,应及时向管理处主任汇报,并做好记录•配电房故障应急处理方案当两路进线中有一路突然停电或者故隙跳闸、缺相时,为确保大厦正常供电,应立即采取有效措施,推断确认情况后,按照供电有关规定操作,立即送电(及时切入母联开关由另一路进线带二段母线运行),做好记录,并及时向主管领导与供电部门汇报并询问低压部分.当低压开关在运行中发生故障,而该负载又不能停运时,应立即调换同类型号规格备用开关或者停运的开关,并及时与厂方联系进行修理,做好记录.当电容发生故障或者发现补偿不足时,应及时投运另一路电容,以提高功率因素,满足无功需求如天气炎热,温度过高,应及时采取降温措施配电房故障应急措施注意事项.维修人员在低压设备进行停、送电应急操作处理时,务必严格按照送电安全有关规定操作.操作时应戴绝缘手套、穿绝缘鞋,填写操作票,有专人监护,并严格执行唱票制度.操作完毕后,应做好记录•火警应急处理方案.当值人员接到大度内火警报告时,应立刻通报巡逻安全护卫员至报警现场做好救火启动准备监控员应记录火警时间,并使用监控设备搜寻现场特殊情况及做摄像记录o.如现场发现火情,有关人员应立即采取下列应急措施1)现场当值人员立马上火警情况以对讲机或者击碎手报玻璃等方式向监控室或者其他岗位工作人员通报及自动开启消防泵2)在报告火情同时,应拿取最近位置放置的灭火器材投入救火工作3)救火时,应立即大声通报有关楼层业主,警告周围人员撤离危险区域或者协助扑救4)监控值班员应立即拨打“119”火警电话,向消防部门报警并根据现场情况向警方及医疗救护部门求救.监控值班员按应急方案通报各岗工作人员赴现场增援5)电梯实行自动迫降,以防止业主意外;警示着火区域业户离开危险区域,必要时逐门通报,核实火场无其他人员逗留.6)对伤员需安排后勤人员搀扶、背负至安全场所,并迅速通报“120”进行救护7)火场务必建立与监控室保持良好通讯的火场对讲机,及时将火场情况通报至管理处,并将救灾指挥命令予以现场实施8)当值最高管理者在安排火场扑救同时,应设置火场警戒,并在火势操纵后安排现场保护工作9)当值最高管理者负责成立临时指挥小组,协调大厦火情处置应急工作10)监控室值班员在执行以上程序时,应保持与消防队的联系,引导救火车辆及时到达大厦,并做好其他通报工作;用监控摄像系统对火场实施监控,并加强大厦其他重要部位予以监视;11)当值最高管理者立即到达监控室负责成立临时救灾指挥部,指挥权在消防队到达后自动移交该消防队最高指挥者,有关人员协助及配合公安消防部门实施救灾行动;12)着火现场工作人员,或者救火行动小组人员应采取下列措施操纵及扑救火势,并组织人员疏散,最大限度地保障业户生命及财产安全.大厦清洁人员根据指示进行现场灭火器械搬运、现场秩序保护等协助工作1)大厦工程技术人员在火场与消防水泵房、低压配电房、监控室等重要保护部位,协助救火小组采取区域断电、消防供水、设备应急维修等救火事项实施,保障救火工作落实2)火警受操纵后,务必立即展开事故调查,以便确认火灾起因.同时按规定通报公司有关人士,通报顺序如下1)管理处主任;2)公司主管领导;3)消防泵启动动作时,须报告消防部门;.火警受操纵后,由公司主管领导与大厦管理处主任构成调查组进行事故调查及善后工作.安排安全护卫员进行火灾现场外围保护,禁止无关人员进入,协助公安消防部门现场勘杳工作.管理处对受灾设备及故障情况组织维修小组,保证部分乃至全部设备与水电系统正常运转,为灾后善后工作及大厦安全提供保障.管理处另需安排清洁公司组织机动力量,对受火灾影响造成的大厦设施设备移动、损坏、及产生的垃圾、污染等作复位、清洁工作(火场保护隔离区域除外).管理处就火灾善后处理事宜,在公司指导下进行,其要紧内容如下1)进行事故起因调查,并制定整改措施,追究责任者失职行为2)对火警造成的缺失进行拍照取证,并记录缺失情况3)各级管理员完成事故通过情况报告,由大厦管理处主任总结情况并上报公司火警应急处理注意事项.当大厦消防重点防范部位,或者易燃易爆危险品发生火情时,有关人员应及时拨打“119”火警电话向消防部门报告,并严密凝视燃烧进展趋势,做好自身安全防范工作.当值有关人员应保持稳固的情绪,安抚受惊人士,减少火警对大厦管理、办公室管理、消防保安、绿化保洁管理、电子商务管理等要紧方面,应用网络这i共享资源平台与共享途径,围绕企业信息源将办公体系全部自动化、流程化、数字化凭借其著名的电子商务网站中国物也网常年为中国物、也企、也提供高质量、多层次的电子商务服务.计算机网络信息化建设及应用只是手段,企业通过高技术实现高效率、低运行成本的办公管理体系,斑得最大效益,才是真正的目的多年来,勤劳的诚丰人始终以“诚信服务,丰裕社会”为服务宗旨立足于社会诚丰物业公司不仅有丰富的物业管理经验,同时还聘请了上海浦东潍坊物业集团公司作为常年的咨询顾问,不定期的学习上海物管的先进理念与管理经验公司目前管理的龙福山庄,位于雨花区,面积
3.6万平方米,今年己通过IS09000质量管理体系与IS014000环境管理体系,管理已步入智能化的范畴小区内设电子监控系统,24小时保安值勤、巡逻、站岗,利用科技的手段保证了小区内的安全山庄内的绿化设施委派专业公司进行常年养护,绿化始终保持葱郁,茂盛;维修工定时对公共设施进行检查及口常保护,并能向业主提供室内有偿维修服务24小时专人看管大型地下停车场,免去了业主有车难停的烦恼小区的优质服务,居民的满意,让我们公司更有信心,更有能力来迎接更多的挑战公司拥有高资质的优秀工程师与经验丰富的技师,以中青年科技骨干为主体的机械、微电子计算机操纵、工程技术开发等专业所构成正常秩序的影响.发生电气类火灾时,严禁使用水或者水性灭火器械进行扑救.有关人员在扑救火情时,应随时与监控室联系并通报火情,并寻求支援,以免其它因素导致火势失控..监控中心值班员拨打“119”火灾报警时,报警人要讲清着火路名、门牌号码、起火部位、燃烧物质、目前进展情况及报警人姓名、联系电话等重要内容.救火救灾务必以救人为第一原则,力求能先行操纵灾情进展势态,而后组织优势力量扑灭大火;先保护、抢救重点部位如逃生通道、业主单元、灭火电源水源部位、设备机房等,而后扑救通常场所,火灾通报与人员疏散时,务必先安排着火部位及相邻区域,然后是着火层以上二层与着火层下列一层,并安排业主中的青壮年人士在疏散沿线护送行动不便的业主,以免发生意外.大厦外围警戒任务首要任务是清除道路障碍,指导一切无关车辆离开,维持外围秩序并劝阻围观人员,在要紧路口迎接消防车辆准确进入大度指定大厦内外消火栓位置及最近的进入火区的通道.着火层警戒任务的重点是防止有人误入危险区域,或者者有乘火打劫甚至于有嫌疑人员纵火可能.所有有关人员务必掌握用湿毛巾括口鼻的方式,或者尽可能贴近地面防止有毒烟雾造成窒息,现场救火人员有可能务必穿戴防火服并使用氧气或者防烟面具第十四部分管理制度目录汇编一,工程维修部年度设备保护保养计划;月维修计划表工程维修部周检记录表;设备台帐;配电房管理规定;电气维修管理规定;发电机房管理规定;低压配电房管理规定;低压配电操纵柜保养规定;风机的保养规定;供水管理规定;二次供水管理标准及作业规程;电梯房管理规定;监控系统保护、保养制度;设备维修保养工作程序图;高压配电机房运行口志;空调运行日志;变、配电系统运行日志;设备验收记录表;设备、设施保护保养记录表;工程部工作周检记录表;配电柜检修工作表;水泵运行记录表;空调运行记录表;工程人员工作情况运作每天汇总登记表;设备、设施故障记录表;交接班记录表;维修任务单;二,紧急事故处理火灾处理程序(消防自救作业规程);火灾处理程序图;停电处理程序;电梯故障困人处理程序;天然气泄漏处理程序;暴雨来临处理程序;三,客户服务部客户入住作业程序及办法;收楼通知;入住通知书;入住手续书;收楼须知;楼宇交接书;交楼书;房间验收表;入住验房表;客户收楼承诺书;物业入住协议;入住登记表;钥匙发放登记表;钥匙借还看房登记表;业户装修管理规定;装修申请表;业主装修保证书;装修许可证;临时出入申请表;业主施工情况登记表;临时动火作业申请表;整改通知书;绿化(地)月检查表;档案资料的收集及清理管理规定;用户档案编写内容;业户权责内容;客户投诉处理工作程序;客户投诉登记表;业户投诉及处理结果汇总表;客户报修工作程序;日常报修程序图;请修通知单;报修记录表;回访记录表;业主装修规定业主迁入/前出手续及程序;仓库管理规定;固定资产、低质易耗品登记表;固定资产、低质易耗品盘点登记表;设备、设施验收记录表;四,管理处公共区域验收表;用品、物资管理规定;办公室环境管理规定;电脑使用管理规定;值班管理规定;物业管理条例;消防管理规定;部门月/半(年)考核评分统计表;人员花名册;员工档案表;员工行为规范;培训考试/评分记录表;员工工作表现评核表;员工过失通知书;员工投诉与复议程序员工考核表;绩效考核程序;员工奖惩制度;员工离职审批及办理程序图;仓库管理登记表;五,保安部保安员管理制度;保安员守则;保安员行为举止守则;保安部月度工作报表;保安部班组月度评核表;保安员综合素养考核表;保安员奖惩制度;保安员文化学习及业务学习制度;保安员军事、消防训练管理制度;保安着装管理制度;保安员仪表仪容规程;保安员备勤制度;个人物品领用登记表;保安训练考核标准;保安员交接班制度;保安员值班制度;保安员值班安排表;保安员交接班记录表;保安员巡查记录表;保安管理工作考核表;消防、监控中心管理规定;保安员宿舍管理规定;对讲机的使用与管理规定;工装及衣柜的管理规定;斗殴及暴力事件处理程序;盗窃与破坏事件处理程序放行条的管理规定;放行条;车辆管理方案;停车场管理规定;车辆进出记录表;停车证遗失申请表;车辆放行证;车辆管理员交接班管理规定;停车卡办理及使用规定;车辆管理员交接班管理规定;消防演习方案;消防器材分布及检查情况登记表;灭火器的使用与保养;消防设备年度保养计划表;消防设备月保养表;操纵室值班表;管理人员夜间巡查表;事故调查情况登记表;
五、保洁部卫生达标标准;物品领取登记表;保洁员工培训计划;保洁员工工作管理制度;保洁员工奖惩制度;保洁部月度工作报表;保洁部员工主管周检、月检、抽检考评表;保洁部员工工作日检、周检、月检、抽检考评表;卫生检查评分表;清洁剂使用标准作业规程;保洁员工工作检查标准作业规程;入室保洁管理规定(入室保洁行为规范);商场广告、招牌、宣传管理规定;人员进出规定;业户手册;大堂会务工作标准;有关规章制度;公司介绍;保安器械使用、管理规定;员工口常行为规范;员工奖惩制度;第十五部分档案资料的管理料管理在物业管理中的重要性越来越被重视,法律、法规的健全业主维权意识的R益觉醒,对物业资料的管理,特别是原始资料的记录、收集、整理、存档更加重要管理处的资料管理要紧分为下列几方面•发商移交的原始资料的管理楼宇交接时,开发商与物业公司需要交接楼宇的基本资料•,资料是否齐全,将为物业公司做好今后管理服务奠定基础这要紧包含下列资料
1、原始规划资料;
2、竣工验收资料;
3、基建施工图纸资料;
4、设备安装图纸、说明书、供应商资料•业主入住的原始登记资料的管理业主入住的原始资料是物业管理资料里重要部分,也是物业管理中基础的资料之一这类资料的收集要紧在业主、用户办理入住手续时,一次性收集完整要紧资料如下
1、房产证、购房合同复印件;
2、营业执照或者身份证复印件;
3、业主开户原始登记表;
4、业主与物业公司签订的前期管理协议、业主公约,消防安全责任书;
5、租户变更情况登记表的科技开发基础力量,加之高级管理人员与一支精良的专业,实施高科技技术成果商品化,产业化,集人才,信息成果市场四位一体的科工贸企业公司开发高新技术产品市场,热忱地实行网络管理,逐步推广网络信息,电子商务服务,以优异的服务树立诚丰公司的形象公司开发的物业管理软件与办公自动化软件已全部投入市场,得到了许多用户的赞同公司的专业化服务不仅仅面向于业主,也面向于物业管理公司公司的家政服务,绿化服务,网络信息工程,软件开发工程等服务都已得到客户的认同,我们的荣誉客户遍及南京、连云港、上海等地公司把IS9001国际质量认证体系始终贯穿于管理全过程中,以优异的服务保护着诚丰形象,完全保证消费者的利益同时诚丰还以其蓬勃的进展势头,伴随行业进展腾飞不断前进我们是以“业主服务满意”为宗旨的物业公司,我们的服务准则是快速、便利、周到诚丰人会用自己的产品质量与服务质量去赢得广大客户的信任,使诚丰公司在商品经济竞争中占有一席之地一直以来,我们恪守“诚信服务,丰裕社会”的企业信条,不断挑战,完美自我,从产品的每一个部件做起,从每一个客户做起,使“诚丰”成为国内外家具市场的某种著名品牌遍布全国的四十多家全资分支机构营销网络与“九大服务承诺”更为诚丰的优质服务奠定了坚实的基础立足国门,放眼世界我们满怀信心与您共进展诚信服务,丰裕社会•业主、用户装修资料的管理业主、用户在办理装修时,管理处对装修资料的审批很重要,一方面为方便今后的维修,一方面为房屋的使用安全因此,管理处在审核装修资料时,一定要细致、严格,为今后的日常管理工作奠定基础装修资料的管理要紧分为如下内容
1、消防审批报告;
2、装修图纸;
3、消防验收报告;
4、装修施工单位资质、营业执照;
5、施工中违章登记资料、整改记录;
6、施工人员登记表;
7、管理处验收报告;
8、二次装修申报手续、消防验收报告•管理处日常记录文件的管理日常记录文件的管理是物业管理的基础工作,也是物业管理工作中非常繁琐的工作,更是督促物业公司提高服务质量的必要手段在管理处的日常管理中,Id常巡查、检查记录包含了日常管理的全部内容,如绿化、清洁、设备保护、公共设施保护、安防巡查等等值班记录包含各责任部门的值班情况登记,如机房值班、监控值班、门卫值班等记录情况登记等对外包项目,尽管我们只是进行月评价但为了监督口常的服务质量,也要求外包单位提供口常巡查记录对业主投诉进行分类,及时处理并将处理结果整理存档日常记录文件的管理有下列几方面内容
1、H常巡查记录;
2、值班记录;
3、外包项目的评价记录;
4、业主投诉情况记录;
5、突发事件记录及处理情况・财务资料管理物业公司的核心是提供服务与赢得利润,在做好服务的同时,加强财务管理,收取应收费用,降低管理成本也是相当重要的因此在财务资料管理上务必讲究完整、连续性财务管理要紧有如下资料
1、业主、租户物业管理费的交缴资料-;
2、固定资产的登记管理资料;
3、外包单位按合同付费记录资料;
4、有偿服务收费记录资料•业主、用户往来函件的管理业主、用户往来函件资料是管理处与业主、用户的进行交往的原始记录文件,对今后会引起法律纠纷的事件是一个很好的原始记录,特别是给业主、川户的违章、整改通知,这类文件一定要有业主、用户的签收记录
1、给业主、用户的通知;
2、给业主、用户的违章、整改函件;
3、业主、用户给管理处的函及管理处的复函•业主委员会资料管理对已经成立业主委员会的管理处,要将业主委员会的有关资料整理备案,做好每次业主委员会会议纪要,留案备查
1、历届业主委员会选举资料;
2、业主委员会会议资料;
3、业主委员会委员个人登记资料;
4、社区文化活动记录资料及图片•上级主管部门、公司内部请示、汇报文件的管理给上级主管部门、公司领导、有关部门的请示、汇报文件,做好登记、记录,对请示文件中领导的批示进行登记,安排人员落实,并做到及时检查落实情况
1、给上级主管部门的请示;
2、给公司领导的请示;
3、给公司有关部门的报告;
4、与公司有关部门的往来函件•管理处员工人事资料的管理对员工人事资料的管理,能够为管理处口常考评、年终评比提供根据,同时也能够使管理处合理使用人力资源,用人所长
1、员工人事档案资料登记;
2、员工日常考评记录;
3、员工奖惩记录;
4、员工专业资格证书的登记;
5、员工日常培训的记录•公司文件、管理制度的收集管理为使管理处每一位员工能更好掌握公司动态,贯彻公司的经营方针、目标,对公司下发的文件要求有关人员要传阅、学习,并进行登记
1、公司编号公文分类存档;
2、公司管理制度汇总;
3、各有关专业管理规定、制度汇总•业管理有关资料的收集管理为及时掌握、熟悉物业管理行业最新动态、法律法规,注意收集有关资料,存档备用
1、物业管理法律、法规、条例的资料收集;
2、报纸、杂志有关案例的剪贴资料;
3、与管理处、公司有关报道的剪贴资料;
4、管理区域内业主、租户的有关报道资料第十六部分编制根据本标书根据《江苏省物业管理服务标准》、《徐州市物业管理服务标准》、《徐州市物业管理条例》制订南京诚丰物业管理有限公二OO六年七月真诚合作,携手共进第五部分企业资质证书项目标准人流操纵对来访人员须通过保安室,与主人通话征得同意后方可进入,并进行访问登记与离开注销登记手续对装修、搬运人员采取办理出入证的管理,对其活动范围进行一定限制;对可疑陌生人,采取追踪、监控的措施,必要时可上前询问物流操纵对物资流淌实施申报、盘查、登记制度,住户物品的搬出须向管理处提出巾请,由管理处向门岗传达并提供方便,巡查人员由责任与义务对物资的流淌进行礼貌的盘查,所有的物资流淌实行登记放行手续车流操纵要求车辆保管员熟悉每辆车的情况,同时强调其高度的责任心与管理人员的严格认确实检查制度,发放停车证,及时记录进出车辆的车牌号、车型等信息,加强巡查工作,确保不发生丢失案件项目标准公共楼道每天清洁一次,二天拖洗一次地面无杂物、无明显污渍玻璃窗一月擦一次管道外表,电、水表箱,各类开关每三天擦一次走道灯每月擦一次天花板每月清洁一次道路
1、一天清扫一次
2、地面无杂物、积水,无明显污渍、泥沙
3、明沟内无积水、杂物
4、半米处目视路面标识牌无灰尘、污渍
5、果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹、垃圾附着物地下雨、污水井的疏通
1、每月疏通一次
2、水流畅通,井盖无污迹
3、目视井内壁无附着物,井底无沉淀物绿地
1、一天清洁一次
2、目视无枯枝落叶,无果皮,无饮料罐等杂物
3、无3cM边长以上石块,100平方米内烟头在1个下列停车场
1、一天一次,整日保洁
2、目视地面无果皮、纸屑,无积水、污迹与杂物
3、每周用水冲洗地面一次灭鼠、蚊
1、室内半月一次,室外一月一次蝇、嶂螂
2、目视无蚊蝇飞舞
3、消灭孳生地项目标准供电
1、配有专业工程技术人员,变配电操作保护人员均需有高压操作证
2、定期维修、保养
3、变配电设备运行正常,各开关、仪表、指示灯完好,工作场地整洁供水、排水
1、定期保养水泵、阀门及管道,定期刷漆防止生锈,定期保养,无漏水、漏油现象
2、经常巡查供水系统,发现有跑、冒、滴、漏现象,及时抢修,杜绝浪费
3、各类排污管道无堵、漏现象,排污符合环保要求
4、保障供水的连续性,遇突发性事故导致停水,及时向住户解释房屋建筑
1、房屋外观完好、整洁、美观,无妨碍市容与观瞻的装修与搭建
2、统一制作标识,公共部位管理有序,无乱贴、乱挂、乱堆现象
3、房屋修理有报修、回访记录,零星小修,急修及时率98%以上,修理合格率100机类别编号项目内容备注1搬运家具家2残疾人士特别服务政3介绍保姆月艮4代请家教务5代租汽车6无偿配备急救箱、急救1代购车船机票2代办旅游手续商3代寄、代领邮件务4代订报刊、杂志服5临时代为保管小件物品务6代订牛奶7代订酒店客房8代办银行开户礼仪1代办喜事服务2小区内代送礼品、鲜花3代为摄影、摄像之化1开设棋类活动场所服务2义务检查煤气管道漏气情况、宣传消防活动3义务宣传家庭安全用电常识老年服务1建立老年活动组织2组织老年人交谊活动类别编号项目内容收费标准1铺贴普通地砖50元/平方米2洗手盆安装10元/平方米3坐厕安装50元/个4安装抽油烟机20元/台5安装窗式空调150元/台6安装分体式空调250元/台7安装热水器200元/套8安装玻璃5-50元/次B9安装灯具/门铃/橱柜10-20元/个常10安装吊灯20元/套维11家用电气检查、小修10-20元/次修12换门锁10元/次装13更换、检修开关、插座10元/次饰14查线、换线10元/小时服15换镇流器10元/只务16木门维修50元/工日17清洗排风扇20-50元/次18清洗抽油烟机50-100元/次19清洗空调过滤网1元/张20安装灯具、门铃、橱柜10-20元/次21修理、更换电表、水表等10-20元/次22修理、更换水阀、水龙头、各类软管等10-30元/次23修理洗手盆、洗菜盆下水道,马桶浮球10-50元/次24修理窗帘、拉窗等10-50元/次25疏通下水道(主管)20-200元/次26疏通下水道(支管)10-100元/次27修理家具配件10-100元/次家1钟点家庭服务8元/小时政2木地板打蜡
0.5元/平方米服3看护病人15元/小时务4快餐市价商1租售鲜花、盆景市价务2电话市价服3传真2元/张务4打字10元/张5洗车10元/辆6车打蜡市价序号指标承诺实施措施1房屋完好率100%严格装修审批管理,建全房屋档案记录,落实项目责任人,确保房屋完好2房屋零修、急修及时率99%以上维修指令下达后15分钟以内到达现场,及时处理故障,零修工程及时完成,急修工程只是夜,以优质服务为本,实行24小时值班制度3维修工程质量合格率100%强化岗位技能培训,落实岗位职责,建立回访制度,保证反馈渠道畅通,确保维修工程质量4绿化完好率98%以上划分责任区,落实责任人,实行专人管养,加强爱护绿地宣传教育,加强巡视监督,做好建档记录,确保绿地完好5清洁、保洁率99%以上划分责任区,责任落实到人,实行定时清扫制度与巡查监督制度,垃圾R产日清,确保区内环境整洁,空气清新6道路完好率及使用99%以上落实道路养护责任人,实现巡检制度,保证道路正常合理使用,定期养护,确保区率内道路完好畅通7雨水井、污水井完好率99%以上责任到人,巡查到位,定期清理,定期疏通,确保完好8排水管、明暗沟完好率99%以上责任到人,巡查到位,养护及时,确保畅通9路灯完好率100%责任到人,巡查到位,定期清洁,确保完好10停车场、自行车棚完好率99%以上责任到人,巡查到位,有坏必修,确保完好11公共活动设施完好率98%以上落实养护责任人,加强爱护公物宣传教育,减少认为损坏,实施巡检制,及时保养维修12消防设施完好率100%责任到人,检查到位,定期保护,建档记录,确保完好13有效投诉率与处理率
0.1%下列,100%依法管理,优质服务,融洽关系,加强联系与沟通,杜绝对立与不满,确保无投诉,一旦发生投诉,保证处理,并保证有结果14管理人员专业培训100%按照公司培训系统对管理人员进行多种形式的培训,以一定约束机制,确保合格合格率率15维修服务回访率100%建立维修项目的访制度,采取走访、电话访问的形式回访,并做好维修回访记录,确保维修质量与用户满意率16物业管理服务满意率98%以上通过信息反馈渠道掌握用户需求,尽可能满足需要,加强交流,消除不满,确保满屈LX4/-K.冈IV.人数职责要求经理1人负责管理处的全面工作大专以上,有较强的组织协调能力与丰富的物业管理经验管理员4人来电来访,接待及投诉的处理配合主任对保安、保洁、维修、工作的监督30岁下列,熟悉电脑操作,沟通能力强会计2人商业管理员3人商业部分的安全、环境卫生、公共秩序的保护30岁下列,熟悉电脑操作,沟通马协调能力强,突发事件应对能力强客服主管1人接待业主来电来访,并记录业主的投诉、建议与意见具有亲与力,熟悉电脑操作,沟通与协调能力强,有一定的服务意识与服务礼仪保安主管1人要紧负责大厦的公共秩序、安全、消防、保安队员的培训与日常管理男性,30岁下列退伍军人,良好的身体素养与心理素养有一定的领导能力与管理能力工程主管1人领导维修人员的对管理区域的电梯、给排水、变配电房、消防监控、中央空调、照明等机电设备设施的维修与养护男性,机电工程师熟悉商业项目庞大的机电设备设施的维修与养护程序保安员38人含班长3人区域内公共秩序的安全,人员物品出入查验,紧急事故的处理30岁下列,初中以上文化,责任心强,反应灵敏,退伍军人优先保洁绿化垃圾清运20人区域内的保洁,消杀,垃圾杂草的清运,树木的修剪施肥初中以上文化,40岁下列,男女不限,工作认真细致维修工8人小区房屋公共部分,设备设施的日常保护管理,业主报修处理男性,40岁下列,初中以上文化,有两年以上物业管理维修经验,要电工证,电梯维修证内容主讲人/机构对象日期物业管理的前期介入行政部行政部中标后立即执行接管总动员,企业进展概况、组织架构经营方针、质量方针行政部全体员工苏豪时代广场概况、管理模式及管理目标行政部全体员工管理规章制度、岗位责任制管理处经理全体员工接管前个月完成便民服务标准及作业程序管理处经理工程部公共设施及设备保护标准及作业程序管理处经理工程部治安保卫工作目标及作业程序管理处经理保安部清洁卫生标准及作业程序管理处经理保洁、绿化部物业管理基本知识管理处经理全体员工服务意识、职业道德、言行规范、公众形象、仪容仪表教育公司职能部门全体员工保安军体训练保安班长保安部保洁员技能培训管理经理保洁、绿化部序号项目名称数量单价(元)金额(元)办公桌椅8(套)4003200电脑4(台)600024000办复印机1(台)95009500资料、档案橱8(个)50040001公传真机1(台)25002500电话5(部)4X2000类空调器2(台)30006000验钞机1(台)40004000保险箱1(只)15001500管理人员服装11(套)130014300宽行针式打印机1(台)30003000数码相机1(部)50005000档案盒1(批)5X5002食堂类电冰箱1(台)25002500消毒柜1(台)800800灶具1(套)32003200电热开水器1(套)17001700抽油烟机1(套)15001500桌椅20(套)2004000餐具70(套)3021003保安类对讲机10套150015000强力探照灯5(只)2001000服装37(套)100037000高低床18(张)2504500卧具31(套)2006200警棍10(根)30300更衣橱7(个)5003500洗衣机1(台)20002000热水器1(台)25002500电开水壶1(只)17001700灭火器20(只)20040004管道疏通机2(台)15003000维污水潜水泵2(台)5001000电锤2(台)15003000修手枪机1(只)
3003002.5米关节人字梯1(张)500500类
1.2米人字梯1(张)20020040米移动插座1(个)300300电焊机1(台)10001000切割机1(台)500500磨光机1(台)350350维修工具3(套)4001200水工工具1(套)500500瓦工工具1(套)300300工作服4(套)5002000保垃圾转运车3(辆)10003000洁小区保洁车5(辆)50025005类保洁工作服19(套)2003800保洁工具19(套)1001900绿化类草坪修剪机1(台)420042006绿篱修剪机1(台)45004500浇水橡胶管200(米)
2.00400小推车1(辆)400400电动喷雾器1(台)500500工作服3(套)160480总合计208830物业类型面积(M2)物业费标准(元延•月)备注住宅区
240031.2公共水电分摊费约
0.20元八『商业区
317979.0空调、电梯能源分摊费约
7.5元企业名称南京诚丰物业管理有限公司法定代表人张茂安企业注册地南京栖霞区胜利三村483号注册资本万元人民币企业资质等级三级投标人全委托管理物业规模及管理业绩总建筑面积万成其中住宅万而,商业—万m物业管理服务费投标报价物业服务费收费标准报价.住宅区」.30元/nf.月公共水电费按
0.20元/nf.月分摊:.商业区
9.00元/nf.月公共水电费按
6.00元/门.月分摊;.地下车库车位元/位.月;露天车位元/位.月(按徐州市物业管理收费标准收取)投标单位(章)2006年月日。