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广曲东值宅项目救贵估算赍公#措计划secret第一节建设项目的大体概况与投资经营方案
一、**花园项目概述
1、项目概况项目位于**市XXX区，南XXXX北临XXXX西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地
47375.75m2经**市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积
39390.36HP计容积率速筑面积率为
149683.37平方米（表6-1-1）【项目要紧技术经济指标】⑶建安工程费
20676.77万元（见表6-3-2）（表6-3-2）高层建安工程费用构成每平方米建筑面积造价（单位:万元）★高层建安工程费用构成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程费
①高层建安工程费二1360x
149652.53+（300+50）X
8527.04=
20676.77万元注:其中（300+50）为裙楼玻璃墙与中央空调的每平方建筑面积造价
（4）基础设施费（红线内外工程费）
1348.62万元，（详见表6-3-3）o（表6-3-3）基础设施费估算表（单位:万元）注本项目是一个高绿化花园小区，在原先的绿化成本内再增加500万建设中心花园
（5）公建配套设施费485万元详见表63-4（表6-3-4）公建配套设施费估算表（单位:万元）
（6）开发期间税费
2657.38万元详见表6~3~5（表6-3-5）开发期间税费一览表（单位:万元）⑺不可预见费
711.29万元取上面1-5项之与的3%不可预见费=0+
1199.26+
20676.77+
1348.62+485x3%=711・29万元注第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性8开发成本
33078.32万元以上1-7项小计开发成本=6000+
1199.26+
20676.77+
1348.62+485+
2657.38+
711.29=
33078.32
二、开发费用估算
1、管理费用
891.29万元取上面1-5项之与的3%6000+
1199.26+
20676.77+
1348.62+485x3%=
891.29万元
2、销售费用
1495.14万元详见表6-3-6表6-3-6（单位:万元）
3、财务费用
2260.6万元，详见贷款还本付息表
4、开发费用
4647.03万元，前面1-3项之与
三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表6-3-7）（表6-3-7）投资成本费用估算汇总表（单位:万元）注投资分摊的原则总原则所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去细则
（1）按计算投资的各项成本来分摊
（2）各分项中能按各功能使用容■来分摊的按各功能使用容■分摊
（3）若不能按使用数量或者容■来分摊，则按各功能的面积比例来分摊
（4）各类税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊
（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊
四、资金筹措、投资计划及借款利息（D资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余部分
7725.35万元由销售房收入补充，总投资为
37725.35万元，其中
2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付全面投资见计划与资金筹措表（表6-3-8）（表6-3-8）
（2）贷款本金的偿还及利息支付长期借款使用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算详见贷款还本付息表（央行2000年9月起执行的贷款利率
5.463%）（表6-3-9）贷款还本付息结算表根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积
149683.37m2其中住宅
141125.49m2商业部分
8527.04m2另外不计容积率之地下室建筑面积
8036.54日，共494个车位，项目总建筑面积
157689.（^音，拟建21栋18层商住楼
二、项目投资方案（-）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为
37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入■大的建设项目因此，通常使用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分资Azhulong.com淡料下我就在妣网注
1、贷款利率为
5.463%；
2、当年利息二（年初借款本息累计+当年借款/2）X年利率第四节项目销售与租赁收入测算
一、住宅销售单价的确定
（一）用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）全面见本项目价格定位与策略部分由上次测算可明白本项目房地产价格为2500元/平方米
（二）建议销售测算单价为了方便计算本项目的销售总额，我们取2500元/平方米为计算单价
（三）总销售收入的确定根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%价格分别为
2500、
2600、
2700、2800销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为30%、35%价格分别为
11000、12500销售率65%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为50%、20%价格分别为15万/个，销售率70%按照上述确定的每年出售比例与销售单价，计算实际销售总收入（全面见表6-4-5）（表6-4-1）住宅销售总收入预测（单位:万元）项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）（表6-4-2）（表6-4-3）（表6-4-5）zhulong.com建气资科下我就在施丽注
1、项目销售计划销售的政策限定根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》（2001年6月1日执行）中规定房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售，和市通常的执行原则是工程形象达二层以上时发给《商品房预售许可证》按现行的中国央行的住房信贷政策，关于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，能够办理按揭手续并向开发商支付按揭款项根据项目建设计划安排每一流水片达到预售条件时应在该流水片开工后的第二季达到银行按揭款支付的条件是应是该流水片动工后的第三季销售计划设计按**市目前行业的惯例初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房与现房，根据**市房地产市场的进展态势及消费者对期房现房的不一致同意程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售根据项目的开发与销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后一个季度中销售
二、铺租赁单价的确定-用市场比较法确定租赁价格的上限平均价格根据价格定位与策略部分得出可知本项目的商铺部分为11000元/平方米，假设本项目商铺经营年限无为无限期，则根据公式a=vr来求其租赁价格其中『8%月租赁价格;11000X8%/12X65%=
112.82元/平方米-建议平均月租金为110元/平方米
（三）商铺出租总收入估算表（见表6-4-6）（表6-4-6）注:假设商铺出租在第五年开始在24年末转售转售单价为13000元/平方米
三、车库租赁单价的确定
（一）使用市场比较法确定租赁价格（平均价格）根据市场价格定位策略部分，我们可知本项目的车位月租赁单价为250元/个售时的单价15万元/个（见表6-4-7）（注假设车位出租在第五年开始，在24年末转售，转售价格为15万元/个）金动作方式如下自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入
15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷本项目开发总投资（含贷款利息）共计
37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的
26.5%销售收入再投入用于投资合计
7725.35万元，另需贷款额合计20000万元
（二）资金动作方式在项目的前期，将汇合到的自有资金用于支付土地使用权出让金与前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或者金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成
1、自有资金整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的
26.5%分3年投入详见表:6-1-2（表:6-1-2）自有资金年度投入表（单位:万元）第五节建设项目的财务评价
一、税金计算
1、住宅销售税金及附加估算详见住宅销售税金及附加估算表表6-5-1住宅部分销售税金及附加表单位:万元
2、商铺租赁税金及附加估算详见商铺租赁税金及附加估算表（表6-5-2）
3、车位租赁税金及附加估算详见车位租赁税金及附加估算表（表6-5-3）表6-5-2注:各类税金及附加估算表中均包含土地增值税项目）O
二、损益表与静态盈利分析
1、住宅部分损益表评价指标1住宅部分投资的投资利润率=利润总额/总投资额X100%=
5404.8/
37725.35X100%=
14.33%2住宅部分投资的投资利税率二利税总额/总投资额X100%=
5404.8+
498.38+
3104.93/
37725.35X100%=
23.88%3住宅部分资金的投资利润率=利润总额/住宅部分自有资金X100%=
5404.8/10000X100%=54%本项目以上三个降态评价指标与房地产同行业相应指标比较，能够同意，故项目可行
三、现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的要紧根据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资与自有资金的经济效益由于本项目为租售并举的项目，因此要运用多个评价指标来进行项目评价，要紧评价指标有财务内部收益率FIRR、财务净现值FNPV及项目动、静态回收期等指标评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流•表表6-5-
5.住宅部分自有资金现金流•表（表6-5-7）注
①财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流・现值累计等于零时的折现率反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求
②财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率1c将项目计算期内各年净现金流・折现到建设期的现值之与是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或者等于零的项目是能够考虑同意的建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为
5.463%故基准收益率1c取为8%
1、住宅全部投资现金流量表（表6-5-5）住宅部分全部投资现金流量表（单位:万元）（表6-5-7）
2、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔（表:6-1-3）银行贷款年度投入表（单位:万元）
3、销售收入再投入销售收入再投入按销售收入的
15.5%计算，从项目有销售收入最后笫三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的
11.9%下半年为整个销售收入的
3.6%总销售收入再投入为
7725.35万元占总投资的
20.5%o（表:6-1-4）销售收入再投入年度投入表（单位:万元）整理上表（表6-5-5）得评价指标（详见表6-5-8）（表6-5-8）评价指标（单位:万元）由上述指标能够看出，本项目住宅全部投资的财务净现值均为一较大的正值税前税后的财务内部收益率均大于贴现率8%投资回收期也满足项目投资经营期限的要求故本项目住宅部分投资可行
2、住宅自有资金投资现金流量表整理上表（表6-5-7）得评价指标（见表6-5-9）（表6-5-9）评价指标（单位:万元）税后静态、动态投资回收期都在项目投资的第二年与第三年之间，回收投资资金的速度还是比较快的由上述的指标能够看出，本项目住宅自有资金投资可行
四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中表达了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要根据本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表（表6-5-10）本项目住宅销售与商铺与车位租赁每年都有盈余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力与自身平衡力故本项目两方案可行详见资金来源与运用表（表6-5-10）第六节**花园项目不确定性分析本项目的不确定因素要紧来自下列几个方面建造成本、售价、开发周期、贷款利率等这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现
一、盈亏平衡分析-住宅销售部分盈亏平衡假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为
75.70%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本通常认为，当盈亏平衡点的销售率W60%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为
75.70%可见其风险程度较高（-）结论本项目之因此住宅销售部分的风险较大，而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小一方面原因是商铺与车位租赁的经营期限较长资金回收较慢而住宅销售回收资金的速度较快，回收资金马上又投入到项目的投资中去减少了商铺与车位的资金投入量像贷款利息全用住宅销售收入来支付;另一方面，在项目建设成本分摊上由于商铺与车位的成本价格较低但本地段的商铺与车位投资回报较大这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低
二、敏感性分析影响本项目财务效益要紧确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费与售价水平因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率与投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%与建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响计算结果详见敏感性分析表（表6-6-1）（表6-6-1）由表中数据可得
（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响售价下降5%、10%将引起该项目的财务净现值分别下降-
26.89%、-
55.68%；当售价下降
17.7%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，如今，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损建安工程费上升10%、20%将引起该项目的财务净现值分别下降-
80.46%、T
49.34%;当建安工程费上升
12.8%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，如今，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损2售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的膨响售价下降5%、10%将引起该项目的财务内部收益率分别下降
0.1308%、
0.26157%；当售价下降
17.7%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率IC=8%到达临界点，如今，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率建安工程费上升10%、20%将引起该项目的财务内部收益率分别下降-
2.2757%%、-
4.682%；当建安工程费上升
12.8%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率10=8%到达临界点，如今，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率3售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响售价下降5%、10%将引起该项目的投资利润率分别下降
24.70%、-
7.96%%；当售价下降
24.09%时，该项目投资利润率等于基准收益率10=8%到达临界点，如今，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率建安工程费上升10%、20%将引起该项目的投资利润率分别下降-
7.05%%、55%%；当建安工程费上升
29.4%时，该项目投资利润率等于基准收益率10=8%到达临界点，如今，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率由以上分析能够得出，售价与建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感除了售价对本项目的影响较大外，工期与销售率对本项目的影响也值得注意工期延误了导致资金不能及时回收再投入，NPV与IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉与形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局总体来说，项目经营阶段风险较大，要紧集中在
一、住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；针对这些问题，现提出两个建议★建议在原先的租售并举的方案中采取投资风险计划操纵实施计划操纵，即在充分分析现有与未来资金条件下，妥善地安排资源，慎重考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售与租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、全面的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小★建议使用全销售方案在现在商铺与车位租赁市场不太明朗的情况下，假如暂且不考虑项目的远期收益，而是为尽快回收所有的建设投资，降低投资的风险，可把商铺与车位跟住宅一同销售
三、决策树概率分析为更精确地预测本项目住宅销售部分风险程度，下面用决策树来进行计算，详看下面的图（6-6-2）经计算E（NPV）=
2994.127（旧城改造项目略低）风险标准偏差=
1872.546净现值变异系数=
57.78%计算结果说明，本项目的期望折现净现金收入为
2994.127万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为
57.78%低于60%说明其风险程度在合理的范围内第二节项目的建设工程规划与安排
二、**花园项目建设规划及进度安排-建设方案及规划说明
1、建设方案经**市规划管理局审定，本项目的建设方案如下
2、规划目标D以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境与居住条件的舒适性、安全性与生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、习惯性强的住宅，制造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园2依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平与花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园与住宅具有较高的科技含3合理组织绿化、交通体系、完善公建布局与住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态
（4）汲取各项目好的居住规划特点，制造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能
（二）建设方式及进度安排
1、开发计划拟定的原则
①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目，在拟定项目的开发建设计划时我们要紧根据大中规模住宅项目的基本规律遵循最佳的市场对接时机与购买力习惯与按基地的成熟条件渐进的原则
②本项目经测算销售值达
49838.4万元人民币从**楼市的发育及区域购买力与合理的市场占有率角度我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年
③根据项目基地及规模情况，在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营
2、建设方式使用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地操纵项目的工期、成本与质量
3、进度安排项目拟用三年分三期进行（见表6-2-1）根据**市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各要紧分段工程进度周期如下:A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）3个月B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）18个月C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）15个月
4、项目周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间，并以如今间为项目开发周期的起始日
②根据**市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各要紧分段工程进度周期如下
③根据项目基地及规模情况在开发建设中设清晰的分期从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏，间隔六个月（一季左右）的动工时间，形成项目整体开发的形象及市场影响
5、分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时设如今间为项目开发周期的起始日
②开发计划安排
③根据的规划方案及开发总周期、各要紧分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）（见图表:6-2-1）（表6-2-1）项目实施计划表第三节项目投资估算及资金筹措计划
一、**花园项目投资与成本费用估算
（一）开发成本估算
（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各类税费，共计投入资金6000万元人民币
（2）前期工程费
1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表6-3-1）（表6-3-1）前期工程费估算表（单位:万元）内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积
47375.75m2实际用地面积
39390.36m2计容积率面积
149683.37m2总建筑面积
157689.07m2建筑容积率
3.8合计
1199.26项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）桩基础70土建工程750电梯120消防30通常水电安装100煤气10通讯5公用天线3普通装修50对讲机系统12地下室费用130智能化设施80序号项目计算根据金额（万元）1供电工程65万元/公项X
47375.75=
307.
94307.942供水工程15万元/公项X
47375.75=
71.
0671.063电信工程7万元/公项X
47375.75=
33.
1633.164煤气工程7万元/公项X
47375.75=
33.
1633.165绿化工程
5.4万元/公项X
47375.75=
25.
5825.586道路工程
42.13万元/公项X
47375.75=
199.
59199.597排水工程
37.6万元/公项X
47375.75=
178.
13178.13合计500+
848.62=
1348.
62848.62序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1幼儿园1000500502卫生院1000（位于裙楼房内）400403文化活动中心15007001054超市2000（位于裙楼房内）——5邮政支局500（位于裙楼房内）——6电信营业所500（位于裙楼房内）——7储蓄所700（位于裙楼房内）——8物业管理处200（位于裙楼房内）30069会所3000（位于裙楼房内）70021010公厕100500511垃圾压缩站200300612变电站12005006013煤气调压站506003合计485序号类别计算根据交纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费x6%
1240.612建筑工程质量安全监督费建安工程费x
0.4%
82.713供水管网补偿费住宅
0.317人600元/T商铺
0.仃/平方米600元/丁住宅:
95.76商铺
51.164供电用电负荷费住宅:4KVA/户480/KVA住宅
291.84商铺:8KVA/百平方米1000元/KVA商铺
68.225其他建安工程费x2%
413.546物业管理基金建安工程费x2%
413.54合计
2657.38序号项目计算根据计价（万元）1广告宣传及市场推广费
49838.4销售收入x1%
498.382销售代理费
49838.4销售收入x1%
498.383其他销售费用
49838.4销售收入x1%
498.38合计
1495.14成本项目总额得房成本（元/平方米）（万元）高层商铺车位
1.开发成本
33078.
321903.
714903.
712862.31
（1）土地成本
60003001500985.8
（2）前期工程费
1199.
2676.
0576.
0576.05
（3）建安工程费
20676.
77120030001472.8
（4）基础设施费
1348.
6285.
5285.
5285.52
（5）公建配套设施
48530.
7630.
7630.76
（6）开发期间税费
2657.
38168.
52168.
52168.52
（7）不可预见费
711.
2942.
8642.
8642.
862.开发费用
4647.
03319.
79213.
89213.89
（1）管理费用
891.
2953.
7153.
7153.71
（2）销售费用
1495.
14105.9——
（3）财务费用
2260.
6160.
18160.
18160.
183.合计
37725.
352543.
295331.
493290.09序a项目合计建设经营期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额
37725.
3521673340.
1511240.
0613175.
156008.
571793.
91.1建设投资
35464.
752167306711240.
0612340.
86008.
57640.
81.
1.1土地成本
60001500150015001500001.
1.2前期工程费
1199.
26400500299.
260001.
1.3建安工程费
20676.
7700700090004676.
7701.
1.4基础设施费
1348.
6200800400148.
6201.
1.5公建配套设施费
48500200028501.
1.6开发期间税费
2657.
380800800800257.
3801.
1.7不可预见费
711.
29118.
5118.
5118.
5118.
5118.
5118.
51.
1.8管理费
891.
29148.
5148.
5148.
5148.
5148.
5148.
51.
1.9销售费用
1495.
1400373.
8373.
8373.
8373.
81.2贷款利息
2260.
60273.
150834.
3501153.
11.3流淌资金
0.00000002资金筹措
37725.
3521673340.
1511240.
0613175.
156008.
571793.
92.1自有资金
1000003340.
151240.
065342.
1577.
1202.2借款
2000021670100007833002.3销售收入再投入
7725.
3500005931.
451793.9建筑密度28%绿地率
30.8%住宅面积
141125.49m2商业面积
8527.04m2地下室面积
8036.54m2居住总户数1520户序号项目名称合计建设经营期—第一年第二年第三年1借款还本付息
1.1年初借款累计————第一笔借款本年借款
1000010000102731510834.35本年应计利息
1426.
25273.
15561.
2591.9年底还本付息
11426.25——
11426.25年末借款累计
10273.
1510834.
3501.2第二笔借款年初借款累计———
10273.15本年借款10000—10000—本年应计利息
834.
35273.
15561.2年底还本付息
10834.35——
10834.35年末借款累计——
10273.
1501.3借款汇总年初借款累计0—本年借款2000010000100000本年应计利息
2260.
6273.
15834.
351153.1年底还本付息
22260.
60022260.6年末借款累计————2借款还本付息的资金来源
2.1投资回收——
22260.6第一批10%高层
14112.
5525003528.14第二批20%高层
28225.
1026007338.53第三批30%高层
42337.
65270011431.17第四批40%高层
56450.
20280015806.06合计
38103.9项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批30%铺面
2558.
11110002813.92第二批35%铺面
2984.
46125003730.58合计
6544.5项目可销售个数建议销售单价（万/个）销售收入（万元）第一批50%比例247153705第二批20%比例99151485合计5190销售计划建设经营期年收入（万元）合计批数比例面积200520062007上半年下半年上半年下半年110%高层
14112.
553528.
143528.14220%高层
28225.
107338.
537338.53330%高层
42337.
6511431.
1711431.17440%高层
56450.
2015806.
0615806.06530%铺面
2558.
112813.
922813.92635%铺面
2984.
463730.
583730.58750%比例24737053705820%比例9914851485合计
3528.
147338.
5317950.
0921021.
6449838.4序号项目名称建设期经营期12345678910111213141516171819202122231可出租面积
0008527.042单位租金（元/平方米）0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入（万元）000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率⑸000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金（万元）000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276转售单价（元/平方米）130007转售收入（万元）110858合计31045万元号名称12345678910111213141516171819202122231可出租个数0004942单位租金W个.月）0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入（万元）0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率®000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金（万元）000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076转售单价（元/个）150007转售收入（万元）7418合计3620万元第一年第二年第三年
3340.
156582.
2177.12序a项目名称建设经营期合计2005200620071销售收入
010866.
6738971.
7349838.42销售税金及附加
6.23%
0676.
992427.
943104.
932.1营业税5%
0543.
331948.
592491.
922.2城市保护建设税
0.35%
038.
03136.
40174.
432.3教育附加税
0.15%
016.
3058.
4674.
762.4防洪工程保护费
0.18%
019.
5670.
1589.
712.5交易管理费（
0.5%）
054.
33194.
87249.
202.6交易印花税（
0.05%）
05.
4319.
4924.923土地增值税（1%）
0108.
66389.
72498.38合计
01462.
235245.
626708.25序项目建设期经营期a名称1234567891011121314151617181920212223转售1租赁（转售）0006671768186921010101010101010101011212212212110收入4678901212121212686868686857727852租赁税金及
0003740434649525757575757606060606063.
69.
69.69691附加
5.68%.
7.
7.
6.
5.
3.
3.
5.
5.
5.
5.
5.
7.
7.
7.
7.
7977.
72.1营业税5%
00033.
235.
838.
440.
943.
54650.
650.
650.
650.
650.
653.
453.
453.
453.
453.
456.
361.
461.
461.
45542.城市保护建
0002.
2.
2.
2.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
3.
94.
34.
34.392设税
0.35%
357902555557777732.教育附加
0000.LL11L11L11L1LL
11.
81.
1730.15%
99071523033852525252526060606060944842.防洪工程保
1.LL1LLLLL11L1_1_L12-D
2.
22.
22.204护费
0.18%
20293847566682828282829292929292211212.5交易管理费
552.6交易印花税63土地增值税111合计1760・37*项目建设期经营期号名称1234567891011121314151617181920212223转售1租赁转售00076828894101013131313131616161616207207207207741收入063333388888万元2租赁税金及
000445556777779999911.811111146附加
5.68%.3-7-0-73-6-6-6-6-6-5-5-5-
5.
5.
8.
8.
82.营业税5%
000344455666668888810.
4101010371.8-7-3一-7-7*一.
4.
4.
4.
42.2城市保护建设税
0.35%
0000270290310330350370470470470470470590590590590590.
720.
720.
720.
7232.教育附加
00000000000000000000.
310.
0.
0.
1.
130.15%
111213141516202020202025252525253131312.4防洪工程保护费
0.18%000000000000240240240•
0300300300300.
370.
370.
370.
371.
31415161718192424302.5交易管理费
0003.
72.6交易印花税
0000.373土地增值税
0007.4合计
427.54表:6~5-4住宅部分损益表（单位:万元）序号项目合计建设经营期2005200620071销售收入
49838.
4010866.
6738971.732总成本费用
37725.
3509431.
337528294.123土地增值税
498.
380108.
66389.724销售税金及附加
3104.
930676.
992427.945利润总额
5404.
80649.
6837859.956所得税
1783.
580214.
39542593.787税后利润
3621.
220435.
2885266.178盈余公积金
362.
122043.
5288526.6179可分配利润
3259.
0980391.
764739.55投资利润率
14.33%———投资利税率
23.88%———资金本利润率54%———序a项目名称建设经营期2005200620071现金流入
010866.
6738971.
731.1销售收入
010866.
6738971.
731.2其他现金流入0002现金流出
523424580.
9112060.
812.1建设投资
523423580.
866649.
372.2土地增值税
0108.
66389.
722.3销售税金及附加
0676.
992427.
942.4所得税
0214.
39542593.783净现金流-5234-
13714.
2426910.924累计净现金流-
5307.28-
19021.
527889.45折现净现金流-
4842.81-
11757.
7519909.566累计折现净现金流-
4910.61-
16668.
363241.27税前净现金流-5234-
13928.
6329504.78税前累计净现金流-
5307.28-
18807.
1210697.589税前折现净现金流-
4842.81-
11941.
5621828.5210税前累计折现净现金流—
4910.61-
16852.
1674976.353评价指标税前税后——财务净现值（1=8%）
4976.
3533241.
2.一■财务内部收益率
38.33%
38.23%——投资回收期（薛态）
2.
6372.706——投资回收期（动态）
2.
7552.837—11序a项目名称建设经营期2005200620071现金流入
010866.
6738971.
731.1销售收入
010866.
6738971.
731.2其他现金流入0002现金流出
011931.
49534465.94第一年第二年1000010000第三年上半年下半年
2.1自有资金
0500050002.2销售收入再投入
05931.
451793.
92.3偿还贷款本金
00200002.4偿还贷款利息
002260.
62.5销售税金及附加
0676.
992427.
942.6土地增值税
0108.
66389.
722.7所得税
0214.
39542593.783净现金流0-
1064.
8254505.794累计净现金流0-
1064.
8253440.9655折现净现金流0-
912.
9163333.52766累计折现净现金流0-
912.
9162420.6116评价指标税后备注财务净现值1=8%
2420.6116由于本项目的内部收益率财务内部收益率
38.48%大于8%因此项目可行性！投资回收期（静态）（年）
2.41投资回收期（动态）（年）
2.27评价指标税前税后财务净现值（1=8%）
4976.
3533241.2财务内部收益率
38.33%
38.23%投资回收期（静态）
2.
6372.706投资回收期（动态）
2.
7552.837评价指标税后财务净现值（1=8%）
2420.6116财务内部收益率
38.48%投资回收期（峥态）
2.41投资回收期（动态）
2.27序号项目名称经营期2005200620071资金来源
700025866.
6746971.
731.1销售收入
010866.
6738971.
731.2自有资金
0500050001.3银行借款
70001000030001.4其他收入0002资金运用
523424580.
90534321.
412.1建设投资
523423580.
866649.
372.2借款还本付息
0022260.
62.3销售税金及附加
0676.
992427.
942.4土地增值税
0108.
66389.
722.5所得税
0214.
39542593.783盈余资金
17661285.
76512650.324累计盈余资金
17663051.
76515702.085全部投资基准方案售价变动建安工程费变动-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%财务净现值
3241.
21436.
4662369.
484235.
925169.
1367331.
375098.
948633.173-
1599.207财务净现值升降幅度-
55.68%-
26.89%
30.69%
59.48%
126.19%
57.32%-
80.46%-
149.34%财务内部收益率
38.23%
37.87%
38.13%
38.28%
38.33%
38.43%
38.33%
37.36%
40.02%财务内部收益率升降幅度-
0.9417%-
0.262%
0.1308%
0.26157%
0.52314%
0.26157%-
2.2757%-
4.682%投资利润率
14.33%
13.19%
17.87%
27.24%
31.93%
40.56%
30.13%
13.32%
6.45%投资利润率升降幅度-
7.96%
24.70%
90.09%
122.82%
183.04%
110.26%-
7.05%55%
5931.
451793.9第一季度第二季废第李凌第I1季度第L季度第六季度第八季第九季第f一季第I35第1福满花园项目开发计划项目的设计及开工准备初步及施工图设计三通一平=报建.招标住宅的主体建第基础——主体外装及设备————室外环境配套.———道路1———管网——环艺—-验收—1序号项目计算根据计价（万元）1规划设计费建安工程费X3%
620.302可行性研究费建安工程费X
0.15%
31.023水文、地质、勘察费建安工程费X
0.15%
31.024筹建开办费建安工程费X
2.5%
516.92。
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