广元“香山怡园”营销策划案（草案）（48）

广元“香山怡园”营销策划案（草案）（DOC48）上卷整合营销战略前言项目概况第一章、广元“香山怡园”项目区域房地产市场营销背景的调研第二章、广元“香山怡园”项目区域同比竞争楼盘的调研及分析第三章、项目区域目标群体的确定及分析第四章、项目SWOT分析及应对措施第五章、项目产品定位第六章、项目核心价值的建立第七章、项目形象定位第八章、项目价格策略第九章、项目推广策略第十章、项目执行策略2000年

86.29亿元的基础上按可比价格仍增长了

1.2%达到

87.89亿元其中，包含房地产业的第三产业增加值

32.19亿元，占国内生产总值的

36.6%城镇从业者全年人均劳动报酬为7342元，人均可支配收入4843元，人均消费支出4⑸元相应的2002年国内生产总值GDP达到

94.1亿元比上年增长

6.6%其中第三产业增加值

35.18亿元，增长

8.2%占国民经济的比例为

37.4%位居三大产业之首东坝街道办2001年财政收入分别达238万元财政支出201万元，这其中可能成为工作人员收入的为

135.9万元，人均为

2.028万元，其中工资支出为

69.5万元人均工资收入为

1.037万元计算后面这组数据对本项目的定位具有较高的参考价值，从中能够看出广元居民的真实收入水平通常来讲，基层公务员的收入水平能够代表一个城市的中等收入状况，从计算结果来看，他们的工资收入为900元/月左右，若加上各类福利收入或者隐性收入，则可达到1690元/月，若一个家庭以两个人有工作收入则可得出广元一个中等收入家庭年收入在2乂万元之间由此能够推出广元中偏上收入家庭年收入应在4万元以上，按照国标准，房价水平为家庭年收入的3-6倍是合理的原则，能够看出广元高尚住宅总价在20万元以上是可同意的，但主力总价最高不宜超过40万元⑵、产业结构情况从统计结果能够看出，整个广元市以第三产业与农业为主，在2002年国民经济结构中，三大产业所占比例分别是第一产业占

36.8%第二产业为

25.8%而第三产业略高于第一产业，占国民生产总值的

37.4%由此能够看出广元是一个缺乏大工业的城市，特别是近几年，随着“三线”企业搬迁，本地国有企业改制又不成功，广元的骨干企业在逐步减少目前，就东坝街办辖区而言，现有省属以上企业13家，通常国有企业212家全市全年工业总产值实现

27.11亿元，实现招商引资企业完成工业总产值

8.2亿元目前尽管没有什么大型企业，但已形成运输、商业、旅游、电子及信息、食品、建筑等相对优势行业⑶、周边商业状况从整个广元城区来看，由于城区人口数量多，城内公交车、公共汽车、出租车、人力三轮车等各类交通方式一应俱全，宝成铁路、108国道穿越全境，城内城外交通都极为方便城市道路整洁，绿化程度较高，各类商城将陆续建成开业，另外底层商铺散布于城区每一个角落，各类型日常生活用品商店随处可见，整个城区商业气氛相当浓厚，但商业要紧集中在老城区由于本项目所在地是城市边缘的山坡地段，周边居民较少，市政公共配套还不到位因此，项目周边目前商业活动较为冷清，但距离项目大约1公里的利州东路市委市政府邻近商业、金融、文化娱乐繁荣，故而本项目仍能较为方便地享受到都市的文明与繁华㈢、街区规划与进展方向

1、城市进展方向目前，广元市已经确定城市向东进展的战略，即由东坝沿着利州东路向雪峰方向进展，今后将把雪峰列入市区建设城市进展真正形成以东坝为行政管理与公共服务设施为主的城市中心，与老城商贸旅游为主形成有纵深的政治与经济双中心东西两片区的城市结构而本项目正处在城市两个中心的过渡地带，若能成功的利用这个衔接优势，避免“两不管”的尴尬，潜力仍然巨大

02、区域道路规划根据广元市规划局有关人士介绍，本项目所在片区有两个长远规划，其一是于本项目不利的铁路将取消，改向为绕城外通过，使本项目未来居家更加安静；其二就是环城路将沿着现在铁路边缘线贯穿至老城区，并连接栖凤路大大缩短本项目到老城区的距离，使本项目今后的业主到老城购物、娱乐等更为方便但这两个利好消息大概对本项目短期帮助不大，由于实现这两大目标的时间尚未明确，大概较长，可能在6-8年之后

3、竞争项目规划信息目前在东坝片区内，由建联开发公司开发的“水榭花都”项目占地208亩，定位于“川北最大规模的智能化园林式生态居住社区”，物业形态规划为多层花园洋房、电梯公寓与联排别皇三种形态，初步价格幅度为1300-3000元估计今年4月一6月份上市在“水榭花都”旁边，也有一占地50余亩的中高档项目“香山怡园”正在筹备之中，估计在今年下半年就会上市综上所述，项目所在的东坝区是广元的行政与文化教育中心，项目所在的片区是广元经济中心与政治中心过渡边缘地区，是广元城区第三个高地，但却是唯一一个居住高地，座北朝南的“青龙白虎”风水宝地能够俯瞰半个广元城区第二章、项目同比楼盘调研及分析

一、广元房地产市场供给特征概述L）、从总体特征与规模上讲，供需两旺，供需比趋于合理，开发供应趋于理性1998年全年房地产开发投资总额

3.7亿元，房屋建筑施工面枳

65.6万平方米，竣工面积

34.1万平方米，而销售面积仅有

8.7万平方米；到了2001年，全年房地产开发投资总额也是

3.7亿元全市城镇房屋施工建筑面积达

35.85万平方米，其中，新开工建筑面积

23.07万平方米，竣工面积为

10.76万平方米，竣工房屋价值合计6132万元，商品房实际销售面积近

12.57万平方米，预售面积为

1.78万平方米，合计销售面积达

14.35万平方米可见，目前的年销售曷远远大于年竣工面积，市场进入盘整期，整个房地产供给市场将进入•个稳固增长时期㈡、从广元房地产供给结构上看，住房一支独秀，市场结构发育不平衡根据国际标准，在房地产市场中住宅与非住宅的供应比为

5.

24.8而在广元房地产市场中，2001年住宅的供应量占整个房地产供给量近80%且办公物业仅有4120m工㈢、从城区区域分布上看，所有在售楼盘要紧分布在沿江沿河的老城、东坝与南河片区，而其中又以本项目所在的东坝育才路片区最为集中，目前在售的项目多达13个晒）、从供给住宅的物业类型与档次来说，物业类型逐步从单一化走向多样化，物业档次逐步从低层次走向多元化目前，大多数在售楼盘仍是以档次不高的多层商住楼形式出现，除了借助外国自然景观外，社区小环境较差，项目规模不大，营销观念与技法落后只是，目前已出现了高层电梯公寓、花园洋房、联体别鸵等多种物业类型的项目，这些项目开始有精品化意识，注重与外来有关机构合作打造精品住宅与规范操作技能，这对广元房地产市场走向成熟与规范起了较好的模范作用㈤、从住宅销售价格区分上看，基本与物业档次与区位一致总体价幅大约在650-2400元/m，之间，通常来讲800元/行下列的楼盘要紧是不临河的商住楼，800T200元/户的楼盘是临河与中偏上档次的多层住宅项目，而电梯公寓通常在1200元/疔以上，别里项目通常在1400元/nf以上

二、区域要紧类比楼盘一览表

三、类比项目个案资料统计与分析项目类比楼盘个案一调查时间2002年10月18日综合分析第一章、广元“香山怡园”项目区域房地产市场营销背景的调研

一、项目区域房地产中观市场调研及分析

一、项目概况㈠、区位项目地块处广元市东坝片区与老城片区的过渡地带

（二）、所属地市中区东坝街道办事处㈢、街道名广元市环城北路㈣、临界现状项目地块东邻山脊，目前山脊上有部分农作物，还有大量荒草与较多的坟墓，东南角为“宏旺实业”及其所属砖厂，有较大的噪音；南面就是环城北路与铁路，铁路南侧为居民区；地块以西是谷地，谷地中有一砖厂、机电厂与少量居民点；北面就是山顶，山上有较多的松柏树与荒草，另有一高压电线穿过

（五）、地块形状本项目地块整体形状不规则，多为依山取地，筑成多块台地来建设因、地块现状项目类比楼盘个案二调查时间2002年10月19日“滨河畔，精品社区”、“天成凤台嘉苑，善待您的性”、“您能够无理由退房”、“身份新名片，地位看得见二广告诉求“天成的动向，居家的方向”等要紧是广元高收入家庭，绝大多数是中年人以上购买的，要紧职业类别为中高级政府官员、企业高级管理人员与私营企业主该项目尽管不与本项目处于同一片区，但不管是其地段还是档次都不比本项目差，更况且高端住宅面向的目标客户群都是一个城市的高收入人群因此，该项目就是本项目的直接竞争对手，其得与失皆是我们借鉴的东西，由此能够得出几点启示第一，者眼长远利益，树立精品意识，注重品牌建设；第二，营销既要讲技巧与方法，又要讲求诚信，不要心存侥幸第三，规划设计要科学，不要建成大杂煌，要有“人以群分”的居住心理，因此，住区规划应有相对的纯度第四，价格定位应有层次，讲究系统性与可同意性项目类比楼盘个案三调查时间2002年10月18日综合分析对本项目的启示该项目从规模与档次等诸多方面事实上与本项口皆没有可比性，只是其中偏上的单价与较大的户型面积所确定的较高总价对广元市民购买力是一个检验，其高总价户型的走势对本项口有一定借鉴作用从其销售情况来看，其面积较大的跃式户型走势还不错，可见广元的购买力还是较强项目类比楼盘个案四调查时间2002年10月18日项目所在地目前已被大量开挖，东面与北面已开发成峭壁，地面正在被逐步平整为能够建设的阶梯状台地，景观围墙已做好，南面靠近环城路的部分已有施工单位进场，有3栋建筑正在基础施工在山上或者项目较高位置均可鸟瞰城市景观，可将东坝、南河片区收于眼底

二、项目要紧经济技术指标㈠、总用地面积

91.I亩（约

60733.33平方米）

（二）、要紧经济技术指标（根据原方案指标）拟为总建面45000平方米，绿化率54%总户数300户，20憧5-6层多层洋房与21栋别墅，户型面积幅度100-

281.66合计25种户型

三、项目街区功能分析H、研究范围与根据本项目位于广元市东坝片区与老城区的过渡地带，它紧密衔接着广元两个要紧片区，又由于本项目的规模与规划档次足以覆盖整个广元市场而在广元城市建成区中分为五大片区，即老城区、东坝区、利州开发区（南河区）、上西坝与下西坝，其中老城（即嘉陵辖区）是广元的商贸区，经济最发达，东坝则是广元的行政中心，而本项目正

四、广元房地产市场总体特征㈠、项目体量小、产品同质化现象较严重广元目前的房地产项目大多规模在30亩以内，仅有几个项目在50-80亩，且多为临街商住楼规模小将直接导致小区内无法做出优美的环境与完善的配套，加上沿街均为商铺，降低了产品的居家品质，造成区域内房地产项目同质化现象较为突出在产品无太大差别的情况下，消费者会目标分散，使并不是很大的蛋糕被平均分割，导致各项目所得的份额均十分有限㈡、房价较低由于地价的便宜，使开发成本下降，房屋的售价较成都巾城区动辄2000-3000元/平方米的价格低了1000-2000元/平方米，目前市场的实际价格幅度为650-1600元/nf之间，价格的优势是吸引消费者购房的一大重要因素㈢、开发商素养与开发水平不高总体来看，广元开发商的开发资质较低，开发经验与成都楼市相比相差甚远，开发的楼盘均存在形式单

一、小区环境较差、户型结构不合理、物业管理不规范等诸多弊病而产品品质的低劣也造成了其价格无法向上攀升、㈣、开发观念落后于消费观念，从而使现有产品品质与消费期望之间差距较大消贽者通过报刊、电视等多种媒体与外界接触，加上广元本身就是一个中等交通动脉城市，其人员经常往来于成都等大城市之间，其消费者不管从观念、意识、还是实际消费上，他们均表现了其前瞻性，而广元房地产在开发理念上的进展速度已远远落后于消费者审美观的变化速度在调杳的过程中，消费者对住宅的认知度、审美观已远远超过了我们原有的估计，尽管他们购房时最关心依然是价格、质量、户型等基本因索，但能够确信的是在这些基本因素满足其需求后，他们确信会选择有特色的楼盘

⑤、政府有关执行部门观念落后，工作无方，有关资料信息掌握不够政府尽管鼓励进展房地产业，但政府官员的工作作风与服务观念尚未转变，依然有大老爷的派头，做事依然讲求关系另外，政府有关部门工作缺乏方法与能力，政府有关官员对市场信息掌握不够，信息储备不足混乱闲、多数开发商的经营方式及手段较为粗放项目开发过程中，各开发商大多存在营销手段单

一、销售执行不规范等现状销售现场大多布局不合理，显得十分散乱，缺乏规定动作，楼书及DM单的制作也较为简单当然，也有极个别楼盘开始规范操作

④、自用、自营是区域消费特征，投资性消费不足受区域房屋租金偏低与不动产投资意识等因素影响，购房者的消费目的以居家自用与自我经营为主由于受区域居民人均住房面枳较高、房屋租金偏低、流淌人口数量较少等因素的影响，在广元市区抽样市调中，消费者购房目的用于自住、自营的占绝对比例，有投资置业意向的极少这是明显有别于大城市购房消贽行为，是区域消费特征的现象之一（A）、广元市城区房地产市场进展不平衡，结构不合理总体来看，广元城区房地产市场中住宅一枝独秀，但各类商城、商铺开发较多，总体市场份额达1/5这类物业通常开发模式为底商+住宅，所推出的商业用房，在加上其他项目推出的大量临街商铺，木地的营业用房总体上有供过于求的市场趋势同时，办公物业所占市场份额又太少，其2001年供应总量仅为4128平方米仇）、广元的房地产市场处在一个质变的起始阶段随着本地开发商与外来开发商、设计商、策划商、广告商的不断融合，一批规模较大、理念先进、规划设计科学美观、操作规范的项目将不断涌现目前，牡丹花园、风台嘉苑已在此迈出了坚实的一步，并取得了较大的成功接着就有水榭花都、东晟华庭等项目的设汁、广告等与外来单位合作而高品质楼盘的不断出现是一个地区房地产市场走向成熟的一个重要标志总体上看，广元房地产开发较成功的楼盘有如下特征小区规模较大、小区环境较好、配套较完善、户型设计合理、外观设计新潮，如“凤台嘉苑”等项目

五、广元市未来1-3年房地产市场趋势预测据权威人士指出，尽管全国各地房地产市场化的程度不一，在土地价格、税费政策方面也有所区别，但在总体趋势上，我国城镇住宅建设已经进入以需求为导向的进展阶段，各地房价正逐步走向微利时代从广元目前的房地产进展现状来看，其市场正呈现如卜.趋势趋势一房地产市场竞争加剧目前广元商品房在售项目有三十多个，相对来说，市场竞争意识还比较淡薄但从2002年开始，外来房地产规划设计、广告等专业服务机构大量进入广元市场，并迅速与本地一些有实力的开发商融合，这必将对广元的房地产业起一定的推动作用，也会间接地加剧广元房地产市场地竞争能够估计，在未来1一3年左右的时间内，广元的房地产开发将呈现出大规模、集群化、精品化的趋势一段时间内，特别是东坝片区将到处烽烟四起，猛烈的市场竞争将不可避免而未来的房地产业的竞争将要紧表现在企业品牌与房地产自身的全程服务之中，目前广元已有几家这种意识的房地产企业在努力地向此迈进趋势二购房者将更加理性消贽者通过房市数年风风雨雨的洗礼，再加上媒体对各类房产纠纷的频频曝光，消费者自我保护意识在逐步增强开发商目前所面临的消费者，已由对房产知识的无知，到现在对房产知识的逐步熟悉，从对几个楼盘的选择，进展到现在能够面对数十个楼盘的选择；从对房屋最基本居家功能的选择，进展到现在对房屋众多功能、居家环境与居家服务全方位的选择总之，广元房市已开始进入了买方市场时代消费者购房选择时，货比数家的状况，己呈普遍现象通过我们近期对广元城区购房消费者的抽样调杳统计资料显示，除销售价格以外的房屋质量、房屋套型、小区环境、房屋区位等因素已越来越受到广大消费者的关注趋势三追求居家生态环境，已成为潜在中高收入客户群的重要消费行为随着人们经济收入的不断提高与环保意识的增强，与居家环境对人体健康影响认识程度的提高，据对广元消究者抽样市调统计资料显示，在“对现住房不满意因素”栏目中，对“小区环境不好”的选择比例（

43.59%）最高，同时，在在“小区配套”栏目中，对“绿地园林”的选择比例（70%）也是最高，即使在“对购房优先考虑因素”栏目中，对“小区环境”的选择比例也达

36.63%这从以环境为主题的在售项目一一“风台嘉苑”在去年底刚推出即受到市场的追捧便可证明“买房，就是买环境”，已成一种消费共识与趋势趋势四产品品质会不断提升随着消费者对房产知识的日益熟悉、观念的不断更新，加上开发商对自身开发要求的提高，不论是消费者抑或者开发商，都会对开发项目的建筑风格、景观设计、建筑质量、户型结构、物业管理等综合因索提出更高的要求，一个概念、一个点子已经难以打动人心也就是说，人们对房地产商品的关注焦点会越来越集中在产品本身，而不仅仅是良好的地理位置.、诱人的营销广告与优惠的付款方式等，这从“牡丹花园”后期销售迟缓便可见一斑趋势五户型结构会日益合理目前广元的住宅面枳以120平方米以上的户型的居多，小户型相对较少，这与广元土地资源的丰富、房地产产品品质低造成的销售价格偏低、消费者的消费观念不无关系，这就造成了户型面积偏大、结构不合理、浪费状况较为严重从本次调查情况来看，很多理性消践者已开始认识到户型面积过大将会造成浪费空间、装修费用加重、清洁卫生不便、家具不利摆设的诸多缺点他们更追求户型结构的合理、舒适及有用，以避免无须有的闲置与浪费花钱买舒适将代替花钱买大面积的购房观念会逐步成为主流趋势

六、房地产目标市场将进一步细分，产品的个性化时代已经来临我国房地产业通过二十余年市场经济的培养，同时人们的收入构成已呈现明显的差距整个城市社会的中坚力量要紧由富人、中产阶层、工薪阶层构成这样的构成，必定形成十分明确的梯级消费能够预见的是，全能的、多元化的而定位模糊的房地产项目不具备较强的市场核心竞争力，只有那些致力于习惯某类目标市场需求而进行产品细分定位，同时努力进展专业化、个性化生产经营的房地产商及项目才最具核心竞争力如西南地区首宗完全水体主题度假公园别皇“青城白鹭洲”、欧陆风格十足的“阳光假日”大型纯别墅社区、以西南第一个以音乐为主题的“府河音乐花园”、以纯中国古典园林大型社区为主题的“芙蓉古城”、以锁定都市单身贵族为要紧目标客户群的“丽阳天卜”、以新颖的投资置业模式见长的“摩尔•百盛国际购物中心”等项目的热销，都说明了该命题就广元来讲，广元的人口结构与消费需求也遵循这一规律，只是表现出来的时机与水平有差异罢了综观广元住宅市场在2002年往常几乎全是普通多层住宅与临街商住楼，不论是在物业类型还是在物业档次上都比较单一划齐，根本无法表达消费者的需求个性，因此才会给广元第一个真正的高档住宅项目一一风台嘉苑以热烈的市场热情趋势七区域环境将得到全面改善从广元消费者的购房趋势来看，区域大环境已成为又一重要选择内容作为川北大门的广元市，除拥有长途交通便利与众多名胜古迹外，有关各方也正下大力气对自然环境、基础设施配套、生活服务环境进行改善与大力整治趋势八物业管理将越来越规范目前广元的物业管理基本上都是由开发商自己的物管部进行管理，而这种方式存在着诸多弊端服务人员素养较低、服务质量较差、服务内容不完整、服务程序不规范等，这就造成了整个广元物业管理水平较低、消费者十分不满的现状可喜的是，越来越多的消费者已经认识到物业管理的重要性，迫切要求开发商提高物业管理水平，在我们消费者的需求调杳中，有

37.36%的受访者表示在购房时优先考虑物业管理的好坏，位居第四位因此，在未来1-3年时间内，实力雄厚的开发商为了巩固自身品牌、提高产品的档次，将会考虑聘请省内或者国内知名专业物业管理公司对其项目进行全面管理，或者者由物管专家对公司内的精英进行全面培养，届时，广元的物业管理将会上升到一个新的台阶趋势九房价将呈稳步上升趋势随着政府的大力倡导，市场竞争的加剧，消费者对居住品质要求的提高，广元的房地产开发将如雨后春笋，其产品品质也会上升到一个新的台阶开发商的“圈地运动”将会使土地日渐短缺、地价逐步上涨，房屋品质提高对小区环境、配套设施提出相应标准，新型建材的使用也是一种趋势，这些因素都将会使房地产开发的成本增加，从而造成房价的上涨广元的在售商品房均价从当初的600元/平方米左右，到现在已涨到850元/平方米左右第三章、项目区域目标群体的确定及分析

一、项目目标群体的锁定及消费特征分析㈠、目标市场的锁定（消费者定位）总体而言，“香山怡园”项目目标客户群以广元市及周边地区追求享受高尚居住需求的中高收入家庭“二次置业者”为主体

1、购房者年龄根据我司市场策划部对广元消费者需求调研可知，潜布目标客户群年龄比例最高的集中在20-40岁之间，但结合广元的房地产市场特点与本项目的品质，我们把30-45岁作为本项目的要紧目标客户群

2、购房者地域以现居住在广元城区内的中高收入人群为主，重点是东坝及南河片区的企事业机关团体人员与区域私营企业主特别值得一提的是非广元城区籍的消费者这里所说的非广元城区籍要紧是指广元市所辖市（县）及川北、川中地区如旺苍、青川、剑阁、苍溪、巴中、通江等地中高收入人群

3、购房者经济状况根据项目中大户型面积与市场价格结合广元市的经济水平与我们对消费者需求特征的专项调杳，要求购房者家庭月收入在2500元以上

4、购买者职业根据项目的特点与区域客户群的职业特征，本项目的要紧目标客户群是东坝片区、南河片区收入较高的公务员与事业单位中高级员工、老城区与东坝的中高收入个体户、广元市私营企业主与少・外来（外省）各类中高收入人群㈡、购买住房消费动机房地产消费要紧有置业兼投资（将来居住或者出租）、自住（第一居所）、投资（出租、炒房等形式，资金保值升值）等形式，根据我们针对本项目的专项调查，对该项目的消费要紧是自住、置业兼投资两种形态购房目的好处在这两个片区之间但由于街区功能分析要求街区范围的有限性与本项目地形地貌（项目所在地与老城区之间有一凤凰山分隔，与老城的融合性不强，反而是东坝片区的有机构成部分）的缘故，使得本项目的街区功能分析需要结合其他建成区来要紧分析本项目所在地的东坝进展趋势现根据影响街区功能的要紧因素进行分析㈡、区域现状分析

1、人口目前广元市建成区所在地一一市中区人口为

44.79万人，总户数为15万户，其中城镇人口24万人；项目所在的东坝区人口

8.55万人，其中常住人口为

6.54万人，非农业人口

5.44万人，总户数22486户区内有机关团体、企事业单位230个，是市区两级党委、人大、政府、政协与市级10家金融机构所在地包含项目所地的环城路以北多为山地，少有人居，而在环城路以南虽有大量居民，但铁路与坡坎的地形将人们挡之于外因此，尽管繁华的东坝路段都在眼底下，但项目自身周围目前却人烟较少，访客甚少，少量居民也难与项目的档次入流

2、周边道路现状及性质就本项目周边而言，道路尽管不多，但十分通畅，目前仅有环城北路通过项目门口，其路况如下环城北路宽为30米的城市快速通道，也是东坝通向老城的一条要紧干道，是本项目目前唯一的交通干道，往根据上图表及数据我们不难发现，选择“永久居住”的消费者占调行总人数的

80.38%这说明关于广元购房消费者而言，人们的购房目的要紧仍然是自住，但随着经济水平的不断提高与对外开放，人们的投资意识在逐步增强因此他们置业的时候就会相当慎重，要求也会相当高，因此，在操作“香山怡园”项目的时候，应更加注重房屋的品质，加大对这些目标客户群及部分投资者的心理诉求，提高销售率另外，在销售过程中，销售人员应注意引导购房者多次更换住宅，越住越好的现代购房居住观念㈢、目标群体的消费特征

1、理性、消费观念成熟

2、追求精神与物质的完美统一，具有“大隐隐于市”超凡气质;

3、终极置业，追求高性价比的产品;

4、广元消费时尚的倡导者与引领者;第四章、项目SWOT分析及应对措施

一、项目优势分析㈠、项目优势（Strength）分析

1、地块区位交通距离优势“香山怡园”项目位于广元老城区（传统商业区与传统居住区）与东坝区（新兴行政区与新兴居住区）与南河片区之间的交通距离中心位置地块的这种区位优势，对多数业主而言，不管是到东坝区、南河片区或者老城区上下班、经商、办事、子女就学、购物、就医、餐饮娱乐等，均十分便利

2、地块临界优势“香山怡园”项目地块东北双面临山，南面临市政道路（广元市环城北路）该临界状态一方面业主入驻后出入方便，另一方面可充分享受大自然带给人们的美景同时与本项目的总体概念定位吻合，也与国际流行高品质一一后现代自然主义居住理念（居住与自然山水的共生）相一致

3、地块地形、地貌及体量优势坡地、阳光、自然、高差与错落有致高品质物业的有机结合；观景（社区环境）、观城（对曾经居住、工作之地的问忆般的倦恋；对繁华都市五彩缤纷夜生活的鸟瞰）与项目所处地块特殊的地理位置的完美统一高档物业的投资开发除对地块所处区位有严格的要求外，地块本身适度的体量也是一个重要的条件指标太大的项目地块，通常会给业主带来长期建设中的喧哗与业主成份的复杂；大小的项目地块，通常会给业主带来因社区配套上的不足，影响高品质的生活与物业管理上的诸多后遗症针对“香山怡园”项目而言，上述众多元素应该说恰到好处

4、投资开发商自身优势投资开发商一广元市大光明房地产开发有限公司实力较强，开发理念先进，同时与政府关系较好，易于得到政府支持，项目投资开发过程中沟通快捷.㈡、项目劣势（Weakness）分析

1、本项目位置与广元城区及所辖区域主流潜在购房消费者，存在一定区位选择上的消费心理差距

2、高品质的物业所带来的相对高的价位，与目标客户群对物业价格期望之间的差距

3、项目地块与老城区之间有“凤凰山”之隔，与老城的融合性不强，相对东坝区、南河与老城区而言，居住氛围及大环境存在天然条件上的差距

4、项目地貌坡地与购房消费者消费潜意识之间的差异“临海之人厌海，临山之人厌山」这是人们一种普遍行为心理，在广元地区的若干地名，有“坝”、“坪”之称的地名比比皆是这是本项目天然存在的劣势之一，为此，在项目总平布置中对机动车与人行道路的平整度，提出了较高的要求，从而降低目标客户群的购买抗性，并在营销诉求中予以充分的解释，从而化解劣势㈢、项目机会Opportunity分析

1、宏观机会点机会点

一、国家宏观经济连续几年的持续好转，国民生产总值首次突破10万亿大关，人均国民生产总值已接近1000美元，按宏观经济学理论来讲，当一个国家宏观经济处于这样一种条件的时候，其经济己迈进了一个新的历史进展时期，整体国民经济将迎来一个经济结构更趋合理与宏观国民经济全面提速的进展阶段一个“太平盛世”的中国已悄然的出现在世界东方机会点

二、在刚结束的“十六大”会议上，中华人民共与国庄严地向全世界宣布全面建设小康社会机会点

三、在刚结束的“两会”上，党与国家要紧领导人（层），已实现了平稳的交接这预示着一个长治久安的时代已经到来，国家的经济的持续高速进展的宏观利好局面已经呈现机会点

四、国家宏观经济的全面提速，宏观经济结构的进一步均衡进展，必将使处于中国西部地区的广大区域分享宏观经济大进展的成果也就是说西部大开发的战略进程还将加快，国家对西部的支持倾斜力度还将加大

2、中观机会点机会点

一、战略性的区域位置.，将为广元市区域经济与本项目投资开发带来一定的商业机会随着2002年12月28日，绵（绵阳）一一广（广元）高速公路的正式通车，广元作为“川北重镇”的交通枢纽地位也得到了进一步提升，除原有的空中及铁路运输优势外，又增加了最便利的陆路运输方式一一绵广高速公路因历史与文化的原因，广元作为川北的政治、经济、文化中心，因地理位置与交通优势的极大改善，广元作为处于战略性交通节点位置（成一一广高速、宝成铁路的节点）的地位，必将使区域经济功能的幅射能力进一步加强从我们对广元楼市的调研中得知，广元的中高档项目中有部分的非广元市城区籍人士，就可见其幅射能力的作用机会点

二、“成渝绵德列入国家七大城市带”的经济进展战略结构分布，将为受其幅射区域的广元经济与本项目投资开发带来一定的机会机会点

三、“山水园林”城市定位与条件，将为广元经济与房地产项目投资开发带来一定的机会机会点

四、项目进入市场的时机适宜能够从两个方面来看，首先是宏观环境转好，广元的房地产市场处在i个质变的起始阶段，大量中高档住宅的需求将会被前所未有的释放出来，而本项目的切入时机正处在这股“火山”喷发的前夕；其次是广元市中高端住宅市场供给处于相对的短缺时期，市场蛋糕还较大，整个中高端市场竞争目前还不是十分残酷可见，本项目的切入时机正是大的经济环境转好，区域潜在有效需求量较大的时候

3、微观机会点机会点

一、“大型坡地式高尚居住阳光社区”的总体概念定位，一方面在目前广元楼市具有唯一性、特殊性、首创性与不易“克隆”性另一方面该概念定位一旦得到政府及购房消费者的认同，其宸憾力与关注度不言而喻机会点

二、项目投资开发商充分借用“外脑”，聘请全省最具实力的房地产专业策划公司进行项目全程策划，使产品能够更贴近市场需求，并为此建立了一套较为科学的经营决策“防范失误体系”㈣、项目威胁Threat分析

1、宏观威胁点威胁点

一、朱总理在去年底“要警惕中国房地产泡沫”的高层权威信息，必将对未来几年中国房地产市场的宏观政策走向，产生深远的影响为此，建设部在2003年1月14日结束的《全国住宅与房地产工作会议》上传出了两则重要内容一是在2003年建设部确定了“整顿房地产11个重点领域”的年度工作内容；二是在会议上指出了当前房地产宏观面上存在的“六类问题”威胁点

二、最近建设部部长汪光森指出一是2003年将严格操纵自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开项目；二是强化房地产开发项目资本金制度与项目手册制度，实行对房地产开发建设全过程的监控；三是对资金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，有关部门不得审批或者同意其新开工项目；四是要严肃查处假借各类名义变相搞房地产开发，与房地产开发企业与农村集体经济组织私下协议圈占土地等违法违规行为针对上述情况，目前建设部已出台多项措施，一方面加强土地使用的监管，严查将批准建房的土地擅改他用，另一方面将操纵豪宅的建设项目审批数量，鼓励多建经济适用房结合本项目的投资开发切入时机来讲，项目正处于这样一个宏观政策变化的时间之中，对其投资开发可能带来的一些威胁因素，我们认为是客观存在的，来自国家宏观政策面的这些深层次变化，值得引起我们双方的高度关注与变化中的应对措施制定

2、中观威胁点威胁点

一、广元市城区很多大中型中高档住宅项目马上“上市”，就时间而言相对集中，所形成的“肉搏战”态势，使本项目面临强大而直接的市场竞争，这对本项目的市场定位与个性化塑造提出了严峻的挑战威胁点

二、广元市购房消贽者对房屋区域位置上的选择与对房屋价格的认同度相对的偏低，也是本项目务必面对的来自市场中观层面上的威胁，

3、微观威胁点威胁点

一、地块周围目前道路系统、市政配套的相对不完善与区域市政道路形成时间的不确定性而由此带来的交通、生活不方便，也将是本项目的一个微观威胁点，关于该威胁点不言自明威胁点

2、人类“喜群居”的天性与本项目地块所处位置相对的孤立（处几大城区板块的过渡地带、与周边居住社区的脱离状况等因素，从而带来“人气”暂时的不足，带来了业主与亲人与朋友交流的不便），将在部分潜在购房消费者购买行为中，产生一定的不利的影响我们认为这也是本项目的一大威胁点之一第五章、项目的产品定位来乍速较快

3、交通状况与通畅情况⑴、交通方式要紧为公交车、出租车、人力三轮车⑵、公交车营运一览表项目所在地目前开通的公交车仅有3路，出门不远即为公交车站，为此今后项目业主座公交车较为方便⑶、出租车起价3元，

1.4元/公里，全市共有400辆左右，但通过项目门口的出租车多为载客的快速车，空车较少，赶出租车倒不是十分方便

4、三轮车车价1元/I公里

5、其他交通方式长途汽车、火车、飞机成都往返广元的要紧交通情况⑹、该项目与有关重要地点距离项目地块距凤凰山公园约500米，距市委、市政府约1000米，距百货大厦（汇合超市）约1000米，距人民医院二分院约800米，距老城繁华商业地段约1500米

（7）、周边道路车流与人流

①、测量时间2003年2月15日（星期日）

②、测量的道路及数据（加权平均）环城北路时间1020-1120车流120辆/小时，人流384人/小时该道路属于城市快速通道，是本项目所在地目前通往市中心的要紧唯一通道，路面较宽，人流、车流都较小，道路较为通畅快捷，没有塞车现象总之，整个片区城市交通方式较齐全，车流、人流量较小，交通较为通畅，出入便利

4、市政公共配套本项目所在地处于待开发区，目前道路系统与水、电、气、视、讯等管网系统尚未完全铺设到位，但根据路通则管网通的原则，加上山上有高压电线通过，以上市政配套设施实际上已到本项目用地的外围，本项目只需要办理有关手续后即可接通使用只是，就本项目所在的东坝区而言，能够说是广元政治、文化中心了，区内含有机关团体、企事业单位230个，是市区两级党委、人大、政府、政协与市级10家金融机构所在地目前，就项目周边社会公共配套服务设施情况而言，要紧如下市政公共配套调竞一览表（自行车10分钟范围内）

5、经济进展水平⑴、国民经济总体水平2001年，广元发生了较为严重的自然灾害，国民经济受到较大影响据统计，2001年国内生产总值（GDP）在序号项目名称开发商项目地址规划形态户型面积（壮）售价（元/吟销售进度其他经济指标1东晟华庭广元市澳法丹房地产开发有任公司广元市市中区东坝片区，就在南河岸边由24幢4+1层多层洋房与20栋联排别壁85-220合计15种户型多层1000-1400别1600-1800尚未正式开盘，H前正在做形象展示总用地

47.63亩，总建面37000平方米，绿化率36$总户数270户，估计2004年年初交房2建联•水榭花都四川建联实业开发有限公司广元市滨河路与莲花路交汇处联体别皇+花园洋房+小高层电梯公寓不详1300-3000目前尚未上市，估计在2002年年底上市占地208亩（该项目与香山怡园本项目的要紧竞争对手，目前信息不多，我们会适时追踪汇报）3紫薇苑广元市荣升实业有限公司由3幢6跃7多层公寓构成116-123-138-142-155-174-180合计17种户型，均在3室2厅2卫以上850-1680商铺4200-55002002年3月4日开盘，现已售约60%总用地22亩，总建面

25557.09平方米，容积率

1.68建筑密度:

42.41%绿地率

40.8%公摊10%停车位30个东坝育才路与滨河路交汇处4利江苑广元利州房地产开发公司由4幢6-7层多层商住楼构成126-175-188-192-216合计43套错206-241-298-339合计12套跃式830-1030均价约9202002年3月2H开盘，现己售约80%余10套占地约

6.9亩，总建面

15834.63平方米，容积率

3.0绿化率30%可售总户数55户，物管费

0.20元，交房时间2002年年底小西街与滨江路交汇处5瑞达•丽景湾广元瑞达实业有•限责任公司由9幢17个单元6跃7多层构成

109.68-

222.98828-1198均价约960；商铺4000元/m1尚未取得预售证，现已预订约57%总用地

12.82亩，总建面14226m1其中一层部分商铺建面

1211.74m*容积率

1.66绿化率30%建筑密度

31.5%公摊

8.5生总户数92户，物管费30元/月，2003年7月交房西安路与滨河南路交汇处6富康家园广元市富康实业有限公司广元市宾江路由11幅多层商住楼构成

82.13-165平层768-898错层858-9752002年3月开盘.现已售约60%总用地

24.8亩，总建面34095ms其中底层全部为商铺，容积率

2.06绿化面积200of公摊

11.6怆总户数200户，物管费

0.25元/mo7恒丰花园广元市恒昌实业有限公司广元市东坝育才路由3幢6层多层公寓构成

104.28-135-141-119-173-176合计12种户型平层810-860错层830-880商铺2700-2900-次性优惠4%2002年3月开盘总占地面积

20.41亩，总建面2500平方米，容积率

1.84绿地率30%公摊12%估计农历2003年1月底交房项目名称牡丹花园项目地址利州东路投资/开发商广元市嘉利房地产开发有限公司建筑规划设计重庆建筑大学建筑设计研究院景观设计重庆建筑大学建筑设计研究院建筑商广元市牡丹花园物业管理办总用地面积总建筑面积建筑形态建筑风格层数户型面积幅度结构形式50亩

59840.2多层+高层现代6跃

7、12层、18层

138.13-

244.18砖混+框架容积率绿化率建筑密度公摊系数层高总栋数总套数

1.930%40%8-15%3-

3.45米18+1+1208（多层）楼间距离装修标准单价幅度均价总价幅度主力总价营业房单价12米清水1138-1314约124015-3016-183000-3500车位及单价付款方式物管收费开盘时间交房时间销售率销售户数未定一次性优惠5%；7成20年按揭

0.

32001.72002年年底

62.50%130广告诉求“时尚、生态、智能”、“雅致、闲适、尊贵、与谐”“生活因此而精彩“、“健康，让生命充满弹性”、“大师手笔，浓墨重彩”客源特征购房者多为中高收入家庭，以中年人为主配套设施设有会所、喷水池、地下车库，使用部分智能化设施，包含宽带网、可视对讲系统、红外线监控与三表IC卡智能管理系统其它目前仅推出多层，两栋电梯公寓将在明年作为二期推出，起地下停车位均设在二期户型及户型比序号户型户数面积nf空间格局户型比%销售户数户型销售比%多层13室2厅2卫45138错层

21.63%

3577.78%23室2厅2卫

45139.84错层

21.63%

2555.55%33室2厅2卫

40143.81错层

19.23%

1435.00%43室2厅2卫

20145.75错层

9.62%

1260.00%54室2厅2卫

20155.37错层

9.62%

1785.00%64室2厅2卫

12157.34错层

5.77%

758.33%74室4厅3卫

8208.68225跃层

3.85%

787.50%84室4厅3卫

10216.09跃层

4.81%

660.00%95室4厅3卫10236239跃层

4.81%

330.00%105室4厅3卫

8244.18跃层

3.85%

450.00%合计208100%

13062.50%优势点劣势点

1、在广元项目规模较大，具有一定规模效益，操作空间较大，便于营造社区环境；

2、区位较优越，周边大环境较好，配套设施较为完善；

3、路网发达，交通便利；

4、前期推广得法，取得引领市场的效果，具有较高的知名度

1、开发商过于追求得房率，建筑密度过大，由此造成楼间距过小，环境做不出特色，通风采光较差，从而使房屋品质大打折扣

2、营销言过事实上，从而在消费者心理造成期望与现实落差太大，事实证明这将是对该项目后期销售能否成功的关键因素之-0对本项目的启示该项目与本项目处在同一区域内，地段各具优势，档次也相对较高，是本项目的要紧竞争对手之一，总结其得失，对本项目有三点启示其一是在前期营销推广上要做出气势，引起潜在购房者的高度关注，充得知名度（最好是赢得美誉度）其二是讲究诚信，不要随便作出做不到的承诺其三是做出均好的精品住宅与高尚社区，不要企图以营造一两项卖点优势就自封为高档社区，并加以大肆鼓吹先把消费者胃口高高地吊起，然后重重地把其摔在地上，这样只会让消费者狠狠地报豆你项目名称天成•凤台嘉苑项目地址滨河南路（凤台宾馆正对面）投资/开发商广元市天成实业有限公司建筑规划设计西南建筑设计研究院建筑商广元市天成实业有限公司物业管理广元市天成物业有限公司总用地面积总建筑面积建筑形态建筑风格层数户型面积幅度结构形式60亩6万余联体别鸵、多层、小高层现代

3、

6、

9133.96-

257.76砖混+框架容积率绿化（地）率建筑密度公摊系数层高楼间距离装修标准

1.47555%25%5-

16.6%3-

5.1米9-70米清水单价幅度均价总价幅度主力总价差价系数总栋数总套数电梯:1056-1350洋房:938-1198别里1400-1600电梯约1250；洋房约1100别墅:约1500电梯14-20洋房15-21别量36-41电梯16-18洋房约18别象约40不定5+5+2172户（不含集团购买部分）车位及单价付款方式物管收费开盘时间交房时间销售率销售户数200个价未定一次性优患3%7成20年

0.5-

0.

92001.

12.

182003.

4.

1863.37%109配套设施组团园林景观、地下车库与部分智能化设施，包含可视对讲系统、红外线监控与宽带网其它位于天津路方向的一栋6层办公楼与一栋9层的电梯公寓被广元电力公司集团购买，按需生产户型及户型比序号户型户数面积（nV）空间格局户型比（％）销售户数户型销售比（%）多层13室3厅2卫

55168.79跃式

31.9855%100%23室3厅2卫

11175.42跃式

6.408%

72.73%小计

6638.3763%

95.45%小高层电梯公寓103室3厅2卫

42147.46平层

24.42%

2960.42%113室3厅2卫

6153.37平层

3.49%124室2厅2卫

24133.97错层

13.95%

714.58%134室2厅2卫

8135.91错层

4.65%144室2厅2卫

12137.98错层

6.98%154室2厅2卫

4143.90错层

2.32%小计

9655.81%

3637.50%联体别窣196室3厅3卫

10257.76跃复式

5.81%10100%小计

15.81%1KX%合计

17210010963.37%综合分析优势点劣势点

1、开发商实力雄厚，开发观念先进，注重企业品牌建设

2、在广元项目规模较大，具有一定规模效益，操作空间较大，便于营造社区环境

3、小区内部环境优美，居家品质较高；

4、地段优越，濒临南河，周边大环境优美，配套设施较为完善居家氛围浓厚；

5、路网发达，交通便利；

6、小区设计较为新颖，房屋外立面美观，品质较高，质量优越，能够称得上是广元第一个真正的高尚社区；

7、营销推广技法相而先进规范，务实有效，为项目鬲得了较高的美誉度

1、产品定位与规划有一定偏差，较为混杂，从房屋功能上讲，不应该修建办公楼，从物业类型上看，电梯公寓与高品质多层、联体别壁放在一起使各类业主类型无法区分2项目价格定位有偏差，电梯公寓与其他物业类型房屋没有形成性价比差异，由于高层电梯公寓建设成本比通常多层要高，其价格自然要高-些，但档次定位又出现了反差，低成本的房屋成了高档住宅，高成本成了中档住宅，而价格却是高档住宅低于中档住宅，这种反差在一个项目中形成的鲜明而比就会造成其电梯公寓滞销对本项目的启示项目名称瑞达•丽景湾项目地址广元市西安路与滨河南路交汇处投资/开发商广元瑞达实业有限责任公司建筑规划设计广元市建筑规划勘测设计院总用地面积总建筑面积住宅面积营业房面积公建面积总栋数总套数

12.82亩

14226.

5612279.

681121.

74825.149栋17个单元92建筑形态建筑风格层数户型面积幅度结构形式楼间距离装修标准多层现代民居6跃

7109.68-

222.98砖混20米清水容积率绿化率建筑密度公操系数层高单价幅度均价

1.6630%

31.5%8%3米828-898；临河980-1198约960总价幅度主力总价营业房单价付款方式物管收费开盘时间交房时间9-25万元12-15万元4000元/m6成30年30元/月未取得预售证2003年7月销售户数预订53套销售率预订

57.61%广告诉求“南河•河居时代全河景生态住宅”、“波光涟漪，水景家园”等配套设施电子安防、宽带网等环境评估该项目紧邻南河及南河绿化带，大环境优美，但小区内没有特殊景观，仅有少量绿化户型及户型比序号户型户数面积户空间格局户型比%多层13室2厅1卫

16109.44平层

17.39%23室3厅2卫

15138.45平层

16.30%33室3厅2卫

8138.82平层

8.70%43室3厅2卫

20145.86平层

21.74%53室3厅2卫8⑸.89平层

8.70%64室2厅2卫

4165.20跃层

4.35%74室3厅2卫

3167.17跃层

3.26%84室4厅3卫

2183.99跃层

2.17%94室3厅3卫

4190.68跃层

4.35%105室3厅3卫

5196.35跃层

5.43%114室4厅3卫

2214.43跃层

2.17%125室4厅3卫

5222.98跃层

5.43%13合计92100%优势点劣势点

1、地段优越，濒临南河，周边大环境优美，配套设施较为完善，居家氛围浓省；

2、路网较为完善，交通方便

1、规模过小，不便操作

2、营销方法落后，售楼处简陋粗糙

3、房屋品质不高，开发商缺乏知名度项目名称利江苑项目地址小西街与滨江路交汇处投资/开发商广元利州房地产开发公司建筑规划设计零八一建筑勘察设计院总用地面积总建筑面积住宅面积营业房面积总栋数总套数约

6.9亩

15834.

6313955.

332459.24栋85（返迁安置30套）建筑形态建筑风格层数户型面积幅度结构形式楼间距离装修标准多层现代民居5跃

6、6跃

7126.98-

339.23砖混12米清水容积率绿化率建筑密度公摊系数层高单价幅度均价

3.030%约50%11%3米830-1030约920总价幅度主力总价营业房单价付款方式物管收费开盘时间交房时间10-35万元15-25万元3000元/m7成30年

0.2元/月

2002.

4.

182002.

11.20销售户数37套销售率

67.27%广告诉求“人与自然结合，精心构筑完美”等配套设施停车场、宽带网等其它两面临街的纯商住楼，合计85套，可售住房55套户型及户型比序号户型户数面积nf空间格局户型比%销售户数户型销售比%多层13室2厅2卫

8126.98平层824室3厅2卫+空中花园

4175.48错层434室3厅2卫+空中花园

4181.52错层444室3厅2卫+空中花园

4183.54错层454室3厅2卫+空中花园

4185.59错层464室3厅2卫+空中花园

2190.58错层274室3厅2卫+空中花园

4192.54错层384室3厅2卫+空中花园

4196.62错层494室3厅2卫+空中花园

4198.96错层2104室3厅2卫+空中花园

4215.15错层1114室3厅2卫+空中花园

3216.94错层3126室3厅3卫+屋顶花园

2206.82跃层1136室3厅3卫+屋顶花园

3241.09跃层2146室3厅3卫+屋顶花园I

262.44跃层0156室3厅3卫+屋顶花园

1267.28跃层0166室3厅3R+屋顶花园

2284.79跃层2176室4厅3卫+屋顶花园

1305.81跃层0186室4厅3卫+屋顶花园I

339.23跃层1合计5545综合分析优势劣势

1、地处老城区，地段较好，濒临嘉陵江，周边大环境较好，配套设施较为完善

2、路网较为完善，交通方便

1、规模过小，不便操作，局促的中庭缺少景观；

2、营销方法落后，售楼处简陋粗槌

3、两面临街的商住楼致使房屋品质不高，开发商缺乏知名度对本项目的启示该项目跟“瑞达•丽景湾”一样，在规模与档次等诸多方面事实上与本项目皆没有可比性，但该项目能够说是普通多层住宅中超大户型面积的项目「其主力总价集中在20万元左右，最高总价达35万元因此，其高总价户型的走势对本项目有一定借鉴作用从其销售情况来看，其面积较大的跃式户型走势还不错，可见，这种档次的大面积住宅尚且走势较好，相信我们的项目市场前景应是比较乐观的购房目的永久居住过渡居住自住兼投资纯投资所占比例

80.38%

6.71%

11.41%

1.00%车次经停站点车价3路火车东站

0.7-1元终到站乘车站发车时刻参考票估计车程价广元火车站火车北站2130—53072元约6小时广元南河汽车站成都昭觉寺客运中心白天滚动往返发车（豪华大客车）76元约3小时序号调查项目调查结果1幼儿园星光幼儿园、东坝幼儿园、机关幼儿园等2小学广元师范附小等3中学广元中学、广元实验中学等4大中专学校广元财经学校、广元职业技术学校（高中）、广元师范学校等5公园、名胜凤凰山公园、皇泽寺等6菜市场嘉陵农贸市场、零八一市场等7机关单位广元市人民政府、市委、市人大、市卫生局、市建设局、市公安局等各局部委机关单位，市中区人民政府、区委及其各局部委机关单位，中国人民银行广元支行、广元时报社、广元武警中队、城东派出所、东坝派出所、等8金融工行市分行、农行市分行、建行市分行、中行市分行、交行市分行等9购物汇合超市、裕华电脑城、利州东路沿线各类商业店铺、老城温州商城、商业街等10城市公建利州广场（在建）、风冠广场、博物馆（规划中）、会展中心（规划中）、广元图书馆、东环加油站、火车东站、南河汽车站、广元长途汽车站、广元火车站、污水处理厂等11休闲、娱乐场所利州电影院、金海湾大酒店、广元宾馆、银杏餐饮娱乐中心、老树咖啡、姿美容美发中心等12河流等地貌嘉陵江、南河、南山、西山等13医院广元市人民医院二分院、广元市中医院等14派出所东坝派出所、东城派出所15街道办东坝街道办事处16紧临建成道路环城北路、铁路、利州东路、建设路等。