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娄底老街项目营销策划书二零一三年五月五日1导示牌包含销售中心内部与外部两部分内部的导示牌包含说明销售中心内的各个职能区域及其这间的转换通道,如接待区、洽谈区、参观区,休憩区与示范单位区域,与各区域间的连接带,也需要导示牌的指示作用外部要紧指从娄星路进入到销售中心导示牌,尺寸约为导示牌在设计上要求文字清晰,标识性与方向性强,风格上应与整体导视系统风格统一,并表达其特有的文化品质与底蕴1条幅:条幅是销售中最为经济的媒体根据工程进度与楼体的高度在东、南等方向悬挂色彩鲜明的宣传条幅,内容涉及社区规模、户型、价格等u接待区营销人员使用,包含项目标志背版、接待台,方便客户自由索取销售资料的独立资料架,造型要醒目、简练;u模型区包含项目规划模型,区域介绍模型,电视(播放项目VCD);u展板介绍区项目有关文学介绍,展板形式与尺寸需与本项目整体的销售风格统一;u音响系统便于播电子楼书及背景音乐,营造现场视听氛围,统一布线,二层楼共享u洽谈区位于会所二楼右侧,洽谈桌,洽谈椅沿墙放置;一楼营销功能分布u职能房间项目营销经理办公室设置在会所值班室,财务办公室设置在会所财会室,销售人员更衣使用会所更衣室及两个洗手间;u休憩区其他空余位置及阳台走廊可布置休憩桌椅;3)销售现场VI系统1导示牌此处要紧指销售现场内用以标识各个区域及示范单位等区域的标识牌设计要求色彩亮丽,文字标注清晰,方向标识性强1展板内容包含项目简介,进展商简介,地理位置交通图,项目整体规划图后期条幅制作尺寸根据所悬挂的楼体尺度,形式及色彩应与整体VI形象统一,设计上应突破单一与简单文字化的版面设计,可配以部分彩图
3.2现场营销中心为了方便销售,本项目现场营销中心即售楼处设在娄星南路段,营销中心外部包含停车坪、部分园林景观、风水球等本项目为老城区一个较有特色的楼盘为强化其批发市场概念,营销中心的总体设计,需配合其整体的包装风格除满足其销售功能外,在设计风格的把握上,需以项目定位总体思路为主导思想,色彩感受要求纯净、与谐,稳重、统一文字阐述需有较强的说明性与指导性,突出本项目自身特色,给到访客户以耳目一新的感受1)面积售楼处只设一层(面积约100m2)2)功能分布u销售中心起到了展示本项目整体形象的作用,里面设置有接待区、模型区、展板介绍区、音响系统层高若考虑拔高,能够在室内屋顶上悬挂吊旗或者彩球加以装饰,衬托出现场热闹、富贵、广纳八方有识之士的气氛,也可减少因空间过高造成的空旷感u项目外立面效果图,园林效果图,物业管理介绍及销控表数量共八块展板形式及尺寸在形式上应有所创新由于本项目开盘之时,适逢中国的传统节目元旦、春节临近,建议选用一些具有传统中国特色造型的物品形状,如中国结、吉祥娃娃等作为展板的形式,通过这些传统风格的东西减弱销售中心过于专业化、功利色彩过浓的感受,增强人性化及节日氛围尺寸与广告公司共同确定效果要求展板设计要求在形式与色彩上清新,风格特殊显示本项目的特别模型模型包含本项目规划模型一座住宅分户模型,其中分户模型为二房、三房、四房及复式规划模型要紧指项目的整体效果模型由于本项目前靠涟水河及沿河风光带这一娄底形象工程,因此可考虑在模型制作中加入这一景观,降低项目容积率,增加项目人文特色数量分户模型二房1个、三房2个,四房2个,复式1个共6个比例分户模型比例为125整体模型比例为1400位置分户模型能够摆入在销售中心的两侧,整体模型与景观模型能够摆放在销售中心中间位置,方便售楼人员讲解及客户观看
四、销售物料包装
4.1销售物料要紧指销售中所需要的基本资料,包含1)楼书要紧展示项目的基本情况,包含项目简介、交通配套、地理位置、物业管理、智能化设施等要求楼书设计大方,形式风格应紧扣项目风格定位,表达项目的品质,突显项目的品味可暂定为大16开本,6—10页,5000份2)户型图:将本项目的有户型按三房、四房及复式三类,每种户型类型中厅房关系相同但面积不一致的使用同一种户型进行展示说明,在户型图下标出面积就化范围,并标明所在总图的位置、户型点评,周边环境、有用率、指北针等可单独做成32开本的手册,也可与楼书合二为一,或者做成单页插于楼书3)宣传单张/折页要紧用于在各类展览、展销活动中派发,属于凝缩的楼书,其目的是对本项目作概要阐述,可针对户型作点评,使客户对楼盘有清晰的认知在制作外型上要求别致、新颖、有品质感,可考虑一些特殊的造型,如立体的、金完宝型、等以展示本项目的特独性4)其他类销售物料:要紧指非纸介的销售推广物料,如电子楼书(项目VCD介绍碟)等
4.2办公事物应用系统现场销售人员所作用的销售用具,包含名片、销售用纸介、资料袋,工作标牌,制服服饰,礼品等,均需要广告公司统一设计制作,做到与项目整体VI形象及风格一致,为客户营造专业的良好形象1名片名片要求设计特殊,简洁大方,以表达楼盘物质目标内容包含公司名称,项目名称,销售人员姓名,现场销售热线等1各类销售用纸介绍销售人员使用的信封、信笺、便笺、价款计算表、付款说明书、资料袋、工作标牌等,设计上要求与项目整体VI系统形式统一1制服服饰销售人员统一穿着项目现场工作服,作为销售代表的统一形象标识,款式端庄、大方,色调要符合项目整体VI形象目前,各楼盘工作服均为套装形式,本项目服装可另辟蹊径,销售人员可着大红色唐装,一来烘托春节节日气氛,二来能够吸引众多的眼球,展示销售人中所特有的魅力1礼品礼品作为特殊的促销物品,需要考虑新颖性,特殊性及有用性具体礼品的形式及品种应该跟随不一致销售阶段与销售推广策略来安排,目前各楼盘常用的有雨伞、笔筒、钥匙扣等;由于本项目为投资项目,在礼物造型上可选用一些传统的中国结、具有中国特色的中国图片等交通工具类交通工具要紧指项目的看楼专车看楼专车要紧地往返于本项目与佳惠超市、市政府之间接送看楼客户,成为区域内的流淌广告载体,其设计装饰风格要与楼盘整体VI形象统一大型广告牌由于本项目位置较偏,建议在本市闹市中心设置大型喷绘广告牌,如佳惠超市前的圆形广场中间或者在佳惠超市前的广场四周的铁栏杆悬挂小型喷绘广告牌;在海汇公司前的四方广场邻近也设置一个大型的广告牌,这里是进入长沙等地进入娄底的要紧入口;在移动通信中心的大楼上也能够设置一块大型的广告牌站台广告由于项目在一定程度上是以品质感取胜,且项目位置与环境并没有普遍的社会认知感,因此项目销售前的市场预热十分重要,同时在销售过程中面向整个消费市场的宣传也是十分必要的选择几路通过本项目的公交车,做车体广告,利用车体的流淌性,广泛本项目,提高本项目在市民中的知名度;在尚路公交车站可做静态宣传方式,达到刺激目标客户视觉,增强项目感知的目的其内容要紧扣项目定位,风格更具人性化在不一致销售阶段或者做相应的广告诉求调整第三部分销售实施
一、销售总体策略及目标总体策略项目位于娄底市老街区域内,市场认知度及客户认知度较高结合今年娄底市政府大力改造老街区域,建立区域商业中心的计划,着重对老街区域潜力及项目特质与进展商的品牌知名度等进行强势宣传,并加强销售前的市场预热工作,积极推广本案市场认知度本项目的最大价值点在于老街区域内唯一的大型集多层住宅、商业广场与临街铺位于一体的商住楼盘,本案区域影响力大、进展前景高,商业类型多样因此我们前期销售中对产品的稀缺性与罕有性要进行强势包装推广宣传,以期增加项目附加值一期从开盘到入伙时间长(约8个月时间)不宜拉长销售时间,估计项目有效销售周期为7个月的时间,前期销售接近尾盘时引入二期慨念预热,争取利用二期工程预热消化一期尾盘的空置,两者紧密相联,一气呵成,形成一个完整的销售实施过程因此,本司针对本项目制定的销售总体策略是区域上提早预热市场,借助老街商业热点一一强大的市场份额增强市场及客户认知,同时项目以“娄底商业制高点”的概念进入市场,利用产品稀缺性与娄底市区其他商业物业拉开差距策略上以中档价格上市,按阶段推出铺型,成就销售,并实现价格提升销售目标8个月的时间内实现销售目标,项目发售后六个月的时间达到75%的总销售率,尾盘期内实现80—85%的总销售率,达成销售目标
二、销售阶段及进度1销售阶段在整个销售过程中,本司将销售工作分为如下五个阶段1内部认购期1公开发售期1持续期1冲刺期1尾盘期
2.2销售进度
三、销售阶段工作安排
3.1内部认购期12013年11月6日到12月6日,为期约一个月;1选出部分铺号进行市场初探;1考核客户对项目情况初步认知;1价格初探,利用现场形象导示与各类软媒体传达项目形象及售卖信息,引起市场关注;1目标销售率25%
3.2公开发售期12013年12月6日到1月18日,为期约一个半月;1完成项目认知,市场、价格初探后,全面进行相应微调,进入到公开发售阶段;1分阶段加推单位,提升销售均价;利用各类媒体、推广组合,将销售工作推入第一个销售高潮;通过对到访客房户的分类分析,进一步微调定位;目标销售率30%.3持续期12013年2月1日到4月28日,为期三个月;1楼层、铺面单位部分放开,充分利用良好的工程,进一步提升销售均价,1将销售工作推入第二个销售高潮;结合项目楼体形象及环境优势,利用各类促销活动,及举行业主联谊活动刺激市场;向其他片区辐射开发目标客户;目标销售率15%.4冲刺期12013年4月28日到6月1日,为期约两个月;1结合现楼形象及功能展示,利用项目先期入伙等各类促销活动,刺激市场,迎接第二轮销售高潮的到来;1结合销售情况分时、段将销售均价拉升到最高阶段;1向其他地区辐射开发目标客户;1目标销售率10%
3.5尾盘期2013年6月到2013年8月该阶段为进展商回报利润阶段,快速完成一期销售,同时为二期预热市场做好准备;1结合销售均价给客户一定优惠;1充分利用现楼现象,加速客户成交;1目标销售率5%;综上,总体销售周期尽量保证在8个月的时间,争取在尽可能的时间内实现概念炒做、形象展示等任务,合理把握销售节奏,快速、集中使用销售资源
四、销售前期准备通常来讲,房地产市场每年销售旺季有两段3-6月与10-12月,因此楼盘多选在这两个时间段开盘销售,一旦错过时机,必定会影响楼盘的销售高潮故本项目的公开发售时间预定在2013年12月6日(星期六),在2013年12月5日之前全部开盘销售准备工作完毕销售人员已完成项目考核并进入内部销售状态o准备工作内容要紧包含基础形象确立,施工现场包装、营销现场包装、销售物料准备、宣传推广方案确立及资料准备、销售组织及开盘条件准备目前要紧应考虑两个具体方面的准备工作一.是开盘准备工作,二.是销售细节准备工作;
4.
1.销售管理
1、销售地点现场售楼处
2、管理架构针对整个项目的销售组织工作,以项目小组形式,采取营销责任制,在小组内其他专业人员的配合下,负责项目营销工作的协调、对接,推进项目的工作进程项目小组人员配置项目经理1人,进行日常销售工作对接销售主管1人,负责销售人员的管理,与日常销售;项目助理1人,协同,辅助项目经理完成日常性工作;市场调研员1人,负责日常资讯统计与分析;销售人员8-10人
3、现场管理与操纵12013年11月销售人员进入售楼处做上岗前准备1每周项目经理,项目助理举行周例会,通报每周销售情况及目前急需解决的问题;1按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周结、月结、季度小结形式提交;1每日以书面形式汇报销售情况;1定期提交例会纪要、销售周结、月结、季度小结及年度总结;1每月定期销售人员沟通,及时分析市场变化,相应调整销售策略并分月、季度提交宣传推广计划书
五、销售推广阶段细分根据项目销售推广部署的总体思路,对项目推广的每一个档期进行细分,具体如下阶段一内部认购期阶段(11月份-12月份)1销售目标25%1推广目标为项目的正式开盘制造影响力,通过内部认购的形式,吸聚人气,接纳订单,为项目的发售制造小范围的销售高峰1媒体宣传以老客户的口碑宣传为主,现场派发DM海报1现场包装由于项目的位置优势,外立面本身是极好的宣传道具,建议在项目的南,北立面上各设立一本案“商业制高点”及住宅“现代新生活”的宣传广告牌.前门增加空飘杆旗充气拱门等现场包装,以营造项目热销的现场气氛.优惠措施内部认购的优惠措施前十名成交者可获额外97折二楼,三楼各十间商铺一口价推出已成交客户成功介绍新客户并达致成交,可获***元/商铺的报酬,新业主可获额外98折已成租或者已认购的旧客户成功介绍新客户认租本商场,可获***元/商铺的报酬新业主可获额外95折阶段二公开发售期阶段(
2013.12-
2013.1)1销售目标30%1推广目标连续项目内部认购期的影响力,通过进行龙头商家,已落诚心金的意向认租客集中的签约仪式制造开盘销售波峰..销售目标重点加强二层的销售业绩(由于元旦季节销售出现旺季,项目形象很好,销售目标能够大力宣传)设立外展点.外展点地点:市中心繁华地段..设站的时间周一至周日.人员的配备:2名销售人员,一名礼仪2名派单人员(周六周日)1公关活动”老街商贸城开盘仪式”.目的:利用龙头商家的知名度及号召力,增加旺场的保证,吸引其他商家的进场与增强投资的信心.实施时间2013年12月6日.对象及要求:待签约的龙头商家(商会会长行业大户等)进行签约活动其他已下诚心金的小商户,签署《认租意定书》,及参与现场的优惠活动阶段三续销期阶段
2013.2-
2013.4281销售目标15%1目标通过宣传推广对项目认知度的深化,同时结合住宅的强力发售的良好机会,组织联合营销1销售目标1优惠措施O已成交客户成功介绍新客户并达致成交可获***元/商铺的报酬,新业主可获得额外98折优惠O已认购商铺得旧客户若认购住宅,住宅可获额外97折,即认购商场与住宅的客户,商铺与住宅均可获得额外98折1推广部署利用商铺开售的火爆气氛,及住宅的同期推出开展优惠酬宾的活动,引导公众对项目美誉度及认知,从而实现对项目的知名度与美誉度的扩大阶段四强销期阶段
2013.3-
2013.41销售目标10%1目标加大项目美誉度的宣传,深化及延伸项目核心竞争力,利用项目的整体展示及有关的现场活动,不断提高销售业绩1媒体宣传以报纸广告的集中性投放为主,现场活动、单张派发为辅;促销手段◊已成交客户成功介绍新客户并达致成交可获***元/商铺的报酬,新业主可获得额外98折优惠O已认购商铺的旧客户若认购住宅,住宅可获额外97折,即认购商场与住宅的客户,商铺与住宅均可获得额外98折1推广活动“购铺养家,一步到位”为主体的住宅与商铺联合营销利用五一长假期举行活动吸引客流放出部分保留铺位,炒作认购的火爆场面五一假期全场额外98折优惠外展场商铺与住宅联展,提升项目的形象及影响力.外展场地点市中心繁华地段.设展的时间逢周六,日、五一长假.人员配备2-4名销售人员、1名礼仪、2名派单人员阶段五进入尾盘期阶段
2013.5-
2013.61销售目标5%1媒体宣传以报纸广告的集中性投放为主,现场活动、单张派发为辅;优惠措施已成交客户成功介绍新客户并达致成交可获***元/商铺的报酬,新业主可获得额外98折优惠已成租或者已认购的旧客户成功介绍新客户认租本商场可获***元/商铺的报酬,新业主可获得额外97折优惠设立外展点L外展点地点:市中心繁华地段..设站的时间周一至周日.人员的配备:3名销售人员,2名礼仪2名派单人员周六周日1促销活动七月销售档期与项目的“封顶仪式“联动促销阶段六尾盘期冲刺阶段
2013.7-
2013.8媒体宣传以适量报纸广告为主、现场活动、人脉销售为辅已成交客户成功介绍新客户并达致成交可获***元/商铺的报酬,新业主可获得额外98折优惠O已认购商铺的旧客户若认购住宅,住宅可获额外97折即认购商场与住宅的客户,商铺与住宅均可获得额外97折1促销活动商业城试业大典、及二期工程开发的联合炒作1设立外展点.外展点地点市中心繁华地段..设站的时间:周一至周日.人员的配备:2-4名销售人员2名礼仪2名派单人员(周一至周日)第四部分活动方案
一、内部认购期活动方案VIP贵宾卡老街商贸城倡导以商为本的健康商业环境,以地理位置的优越性,商业环境的成熟性,提升了市场的品质与含金量在进行内部认购活动时,引起社会投资热点为了更有效的保证客户利益,内部认购期间将发放VIP贵宾卡由于老街商贸城一期商业旺铺数量有限,登记人数将大大超过了供应数,为了避免开盘造成一定的混乱,将在内部认购期间发放VIP贵宾卡,拥有VIP贵宾卡的客户可根据卡号顺序优先选择,并可在开盘期内正式购买时享有一定额度的优惠,VIP卡为限量发售,提高投资客的需求心理,将有部分关注老街商业特区的客户由于数量的操纵,无法获得此卡我们能够顺势引导,为正式开盘吸纳更多的投资群体VIP贵宾卡发放对象行业大户,关系客户、政府资源、目标客户等VIP贵宾卡有效期正式开盘前与开盘一个月内有效数量操纵在200张左右、限量发售服务承诺VIP贵宾卡可无条件办理退卡手续!优惠凡VIP贵宾卡购房,持卡及证明原件,即可优先选择铺面另可享受折扣优惠(一次性付款享受
9.7折)
二、开盘准备活动以财富论坛,商业研讨的形式开始预热炒作本案,吸引有效的媒体与注意力21世纪娄底市区域商业进展、财富论坛推介会场地娄底市**酒店时间*月*日上午1000—1300主办单位娄底海汇公司、娄底市商业局承办单位娄底各行业商会、权威媒体主题21世纪娄底市区域商业进展方向及趋势(暨产品推广)形式新闻公布会、各位领导及嘉宾贺辞、研讨会、产品推介自助酒会邀请嘉宾
1、娄底市政府及有关领导
2、有关战略联盟负责人
3、娄底市有关商业行会有关负责人
4、项目潜在客户
5、娄底有关媒体、记者商业地产及店铺项目推介会意义为房地产企业与经营户、投资客的交流搭建互动平台一.是商业地产及店铺,通过直接面对多层面用户及电视、报纸等各大媒体对项目包含住宅与商业铺面的宣传、评论、咨询、售卖等活动能在区域内乃至湘中地区提高项目知名度与公众关注度,以此提升项目资源的整体价值,带动区域商业与住宅的旺销二.是帮助房地产企业与经营户与投资客户在这个平台交流对接对地产开发企业来说规避了盲目兴建、盲目招商,能够更直接、便利的与到会的各方有实力的商业企业与投资客户广泛交流、洽谈有关适合商业、行会、超市、餐馆、酒吧、茶室的招租与商铺的买卖;实现有益的商业扩张三.商业地产及店铺项目推介会是众多会展中的一个亮点,不仅会吸引专业客户与媒体,同时也会引起推介会所有参加者的关注,从而为房地产企业寻求更大的销售商机项目推介会“老街商贸城”项目推介会邀请函鉴于众多经营户及投资者对“老街商贸城”项目表现了十分浓厚的兴趣,以不一致的方式表达了想熟悉该项目详尽技术资料并想就投资方式进行商洽的愿望为了避免减少因投资失误带来的缺失及全面地熟悉该项目的有关情况我司拟在与商业局共同主持的“21世纪娄底市区域商业进展、财富论坛”召开之际,于2013年12月*日在娄底市**酒店举办“老街商贸城”项目推介会并邀请阁下莅会敬颂商祺!娄底海汇公司2013年10月5第一部分物业定位评估
一、近期市场概况
1、房地产开发投资大幅增长,娄底市今年1—8月全市房地产开发投资达16457万元,同比增长
87.4%房地产开发的土地、资金、市场同步增长土地前期投入增加今年1—8月,房地产开发企业购置土地面积
10.88万平方米,土地购置费3057万元,分别比去年同期增长
14.5%与
19.9%;土地开发投资1250万元已完成土地开发面积
9.7万平方米
2、开发规模扩大,开发投资高速增长今年1—8月份,娄底市房地产施工面积
43.23万平方米,比去年同期增加18万平方米,本年新开工面积
13.3万平方米,比去年同期增加
7.9万平方米,增长145%全市房地产开发完成投资16457万元,比去年同期增加7674万元,增长
87.4%对全市国有及其它经济投资增长奉献率为
2.1%O从投资用途看,住宅投资完成6630万元,增长
1.2倍办公楼房完成投资542万元,增长
3.9倍
3、企业融资能力有所增强,资金到位状况较好今年1-8月房地产开发共到位资金22266万元,同比增长
2.6倍,从其构成看,利用外资资金增长最快,企业自筹资金最多1—8月企业自筹资金13152万元,增长
3.8倍;利用外资资金1050万元,增长69倍,其他资金8004万元,增长
2.5倍
4、住房销售高速增长今年全市商品房现房销售,在去年增长
27.8%的高基数基础上,保持高增长势头,1—8月份全市共销售现房
1.79万平方米,同比增长
82.7%其中住宅销售L72万平方米,比去年同期增长
1.2倍
5、房地产业的进展与城市化建设紧密,城市化建设促进了房地产业的进展,我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速进展,在我市今年从事房地产开发的20家企业中,娄星区内集中了14家,新化县3家,双峰县2家,涟源市1家九义步行街的兴建、金海商贸城、丰泽园项目等也都相继开盘销售,即在本项目开盘仪式位于娄星区娄星南路与涟滨路交汇处的,与现老街市场紧紧相连的“老街商贸城”将于2013年12月6日盛大开盘为回馈长期以来一直关注与热爱“老街商贸城”的广大置业者,“老街商贸城”除于开盘当日的现场举行盛大的开盘仪式以外,还将举行购房特别优惠活动凡于12月28日往常购买者均可获得额外一个点的优惠或者获赠一年的物业管理费用出席单位娄底海汇公司、政府有关部门、娄底各行业商会、权威媒体邀请嘉宾
1、娄底市政府及有关领导
2、有关战略联盟负责人
3、娄底市有关商业行会有关负责人
4、项目潜在客户
5、娄底有关媒体、记者地点本案工地时间*月*日上午918—1130式领导及嘉宾贺辞、舞狮表演、剪彩仪式第五部分价格
一、厘定价格的有关因素价格与物业品质、目标客户、市场有着密切的关系,如下几方面是厘定价格时首要考虑的因素整体的经济环境市场的供求状况物业自身的客观条件地理位置、质素、建筑进度物业的包装宣传推广效益是否理想
二、价格定位价格是项目开发中最核心的本质,将直接表达项目的价值它的制定参考诸多因素本项目位于老街区域,地理位置便利,社会认知度与市场同意度比较高治安环境、周边配套、人行交通等方面均较为逊色因此,在价格定位方面,适合以中低价入市,吸引市场,回避风险,聚集人气后期随着工程进度的推进,楼体形象进一步提高,可适当提升楼盘价位,增加销售利润本项目的价格定位理念凭藉物业的良好商业形象与优越的地理位置,与本项目市场定位、产品品种市场供应量的稀缺性,使市场潜在目标客户对其价格预期升高,本项目具此以相对合理的价格推出,使市场对本项目产生“超值”感
三、本案的价格定位目前娄底房地产售价的确定通常以市场比较定价法为多,市场比较法的重点是比较实例的选取,即两宗物业之间具有可比性,为了使比较实例的选取科学、准确,我们根据老街项目的特点,选取了市中心的物业一一金海商贸城,老街物业一丰泽园,这些作为与老街项目对比参照项目,为了使本案的价格定位更加科学与准确,我们选择了如下几个修正因素
1、地段因素市中心作为娄底商业中心,已经承担了娄底市大部分的金融商业与办公中心条件,金海商贸城的地理位置及周边环境均高于本项目其地理位置与本项目相比略高;老街丰泽园的地理位置及与规模上均逊于本项目其位置、规划与供应来量与本项目不能相比;与这两个项目相比,我们认为本案不管在区域位置上,还是在档次及综合功能上都有独到的优势,略胜一筹
2、规划因素配套住宅与商业贸易中心的设置使物业组合达到最佳利用,从而在规划上超越了除老街区域的所有单一商业规划的项目
3、品质因素本案的品质显然优于金海商贸城、丰泽园等同类型项目,同长沙的高桥大市场与邵东市场等商业项目相当或者稍逊由于目前片区同品质、在售商业楼盘少,因此不能用加权方式推算出合理的市场价格结合开发商的经营目标与开发进度的安排,我司认为本项目的商铺销售均价在¥3200元/n之间,最终均价拉升到¥3300元/n^
四、价格策略由于项目的良好工程形象,及区域经济环境的利好,本司建议以中档价位入市,给予客户超值抵买的感受,使用分段推出、逐级加价,逐步提升的价格策调价时配以适当折扣策略,稳固拉升拉升,最终达到均价¥3300元/n^的销售目标
五、定价原则物业价格的制订受楼层、位置等多种因素的制约,因所受影响不一致,同层各单元呈现不一致的物业质素,要合理表达这种差异,就需要适当的定价标准来界定本项目定价遵循如下原则制订
1、商铺楼层差本项目主体为多层商业铺面,根据通常客户消费心理习惯,关于多层商业铺面的1层是客户的首选楼层,其次是2楼底楼的商业位置与出入交通等便利条件,受到绝大多数客户的追棒不一致楼层区的层差确定,根据消费者购买习惯与消费心理相应制订,总体幅度应操纵在¥1000-2000元/Hi由于本案
1、
2、
3.4楼面积、规划各不相同,因此价格策略亦应有所区别争取尾盘达到三万疔的销售计划在楼层的销售时间上,我们认为最有可能先售出的是1楼与2楼而且1楼从心理惯性、形象性及操作性上均优于2楼,因此本文所做的商铺价格定位是以1楼为基准的平均报价本案楼层价格差异表考虑到环境、时间因素等诸多方面,通常在商业地产的价格定位上
一、二楼相差的幅度在50%左右但本案的二楼由于主门的位置与一楼的不一致由于层高的落差从娄星南路入口进入二楼的话,相当于一楼的效果因此二楼给出了¥2880元的均价与一楼相差的幅度在-40%三楼的均价在¥1920元左右与一楼的价差在60%o根据中间路线策略,我们建议最后定价在封顶前暂时不变,在市场追捧,工程顺利等有利因素的情况下可适当上调价格
2、住宅朝向差本项目地块较为方正,呈东西长、南北短的矩形,住宅户型大部分为南北朝向娄底属中亚热带大陆性季风湿润气候区,朝向置业时较重要的考虑因素,东面朝向通风、采光最佳,因而朝向差最高,中间楼层多为面南朝向为主力价格西朝向由于日照时间长,且娄底地区夏季多酷热,因而朝向差价高本案住宅朝向差价格差异表:本案住宅楼层价格差异表通过分析,我们选择即市场比较定价法来确定本案的价格我们的理由是,第一,老街市场需求有限,竞争猛烈,给目标投资收益率的实现造成一定困难;而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量,如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立对本案而言,这一目标在短期内无法达到;第二,市价直接反映了娄底房地产市场的价格准绳,该价格既带来合理的利润,又不可能破坏市场价格的品衡性本案的价格策略目前娄底市场上房地产价格策略基本上有三种,一是高开低走,二是低开高走,三是介于两者之间的中间路线所谓高开低走是过去的一贯作法,结果是一跌再跌;所谓低开高走现在看来也只是某些开发商的一厢情愿,结果是只能低开不可能高走,甚至出现不涨反跌的现象实际上,目前房地产客户购买更趋理性,对楼盘价格的升降有自己的敏感度,换言之,在买方市场条件下,低价不容易起到吸引客户的作用,高价也不可能吓跑他们同其他商品一样,房地产的价格同样反映价值相信通过我们准确的项目定位、有效的包装策划与品牌推广——品牌附加值,完全能够使客户对本案的认知价值与他们心目中的产品价值相一致基于此,我们建议本案采取打品牌价格,走中间路线的价格策略,在主商业楼封顶前价格基本保持不大的变动封顶后相应酌情调整其出发点一是利于谈判,避免在谈判过程中出现涨价的情况;二是利于前期大型客户介入付款方式三种付款方式平均折扣率为
9.85折,为不可估计因素留一定空间,平均折扣以
9.75折计销售成交价格与付款方式是紧密相连的而付款方式最重要的原则是鼓励先付款对本案而言,应在谈判中注意提高首期按揭付现款的年成从目前娄底市场上推行情况来看,银行按揭五成首付是比较客观的第六部分宣传推广策略
一、广告目标正确锁定本项目的目标受众根据该群体的消费特点通过有效的广告诉求树立本项目的竞争中的最佳形象,赢得更高的概念附加值,在目标受众心中形成特殊唯一的概念以支撑竞争实力
二、广告诉求宣传推广主题要充分表达本项目定位一一“湘中地区最大的批发市场”,以市内少有的“糖酒副食批发市场”与“沿江风光带旁的金色家园”为广告诉求点通过其产品的市场稀缺性与同质楼盘拉开距离,吸引客户,打动客户
1、主诉求点老街新市场,坐着也能赚钱;娄底的综合市场,糖酒副食的集散地;
2、辅诉求点娄底综合市场的一次腾飞一一8万平方米的交易市场,湘中地区的商贸高地;规模的飞跃娄底最大的商贸城,超强的副射力,吸引八方商客;产业的飞跃娄底糖、酒、副食、小商品的大本营,政府、产家、经销商、行业协会联手营造新产业圈;品牌的飞跃海纳百川,有容乃大,兼收并蓄,树立湘中第一品牌商贸城形象;物流的飞跃全省最大综合市场之一,打造娄底商业黄金通道;娄底商贸蓄势待发娄底市今年以来,经济保持了良好的运行态势,一季度,全市实现国民生产值
42.64亿元,增长
9.0%增速比去年同期提升
0.8个百分点第一产业
6.82亿元,增长
1.4%;第二产业
15.30亿元,增长
13.1%;第三产业
20.52亿元,增长
8.9%o第三产业中,房地产产业与促进社区服务为中心社会服务业保持了持续进展的势头,一季度,房地产业与其他服务业完成增加值
0.83亿元与
4.54亿元分别增长
6.5%与
8.8%o时代给予了娄底一个绝佳的进展机会,娄底人应该像深圳人那样把握住这样千载难逢的机会!财富就摆在你的面前,就看你会不可能把握从零散的自由做战的小市场,走向高度集中,具有品牌效应、规模效应的大商贸城厚积而薄发,涟源钢铁集团80亿元人民币的薄板工程,金竹山电厂25亿人民币的扩改建设等项目的相继落成,娄底面临一个巨大的进展机遇,并将成为物流、人流、信息流的中心,能源材料中心、加工中心,城市人口将成倍的增加,市场将越来越大商铺投资理性第一,2000万元人民币的强势出击,你能够安心的坐在家里,从此生活更简单;投资商铺最要紧考虑位置、规模、价格、回报与使用率五个要紧问题位置投资商铺的目的是为了赚钱,因此有的时候尽管两个商场相距只有咫尺之遥,但购物的客流量却相差千里因此,作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”娄底商贸城地处娄星南路与涟滨西街交会,滨临将军庙,即与老街小商品一条街、涟滨东街批发市场相得益彰,又开拓了新的市场领域集百家之长,独成一派李嘉诚说“房地产的最大的卖点第一是位置,第二是位置,第三还是位置”规模具备优越的位置才能聚来人气,才拥有获利的基本条件,而规模是汇聚人气必不可少的条件首先,由于规模大,因此我都有;其次,规模大才能引来大户的进驻,带旺其他铺面特别是现代的大市场已逐步向“大而全”方向进展假如不具备一定规模,各类新型的经营方式无法展开,同时也限制了人流量娄底商贸市场将提供800多个商业门面,400多个摊位、近40000平方米的经营面积,年交易额将达到3亿元人民币价格很多市场位于繁华闹市区,这里寸土寸金,商铺价格自然不菲但是商铺价格绝不能够“货比三家”若在非商业区买一个铺位,价格可能只有繁华闹市区的一半,但由于保证不了人流量顾客稀少,很可能买了商铺后干赔不赚,最后转手都无人敢要娄底商贸城即有老街商街的历史沉淀,吸具了大量的人气,又处于老街的黄金地段,绝版的位置,物超所值回报投资商铺者要紧分为自用与真正意义上的投资者对前者来说,以银行按揭形式购买一个铺位,与铺租位不一致的只是多付一个首期款,而日后商铺归为己有,使经营成本大为降低,与同行竞争力增强对后者来说,投资风险前三年由进展商承担,收益与银行储蓄利率相比相差无多,但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的娄底商贸城,8万平方米的大手笔,书写娄底商业史上最恢宏的一笔开盘销售之时,适逢众多大型项目开盘之际如何能充分利用新热点来炒做本项目又能较好的与众多其他楼盘拉开距离,实现正常平稳的销售,将是我们今后要紧考虑的问题
二、近期市场热点1石马名苑分布在石马公园四周,位于火车站的出口,娄涟公路的出入口,上接上瑞高速公路占地6000平方米,分两期建设一期开发面积3000平方米,所推广的主题是“园林之城”;1明珠步行街位于娄底市火车站广场与底星路的交汇处占地面积2万平方米,总建设面积有
5.5万平方米规划设计有商铺450余个,住宅260多套,住宅群1-2层是商铺,3-7层为住宅;1金海贸商城在底星路与湘阳路交汇处占地8850平方米由一栋10层的住宅与3层的大型超市构成商业面积20000平方米;1国贸商城在娄底市新火车站的对面建筑面积18000平方米左右群楼是商场,主体定位是产权式酒店;1星源花园位于新星中路,总建筑面积38000平方米由九栋200套住宅构成随着“新一佳”大型零售超市落户娄星区与明珠商业步行街的规划启动,娄底市众多商业楼盘的猛烈竞争越来越白热化
三、项目定位评估在项目前期的策划中,尊豪公司通过对整个娄底市房地产市场进行了熟悉及对项目自身进行了综合评价,得出本项目务必通过寻求差异化,突出自身特点,形成自身个性,才能脱颖而出,引起一定的市场关注度,吸引投资商、经营户的入驻故本项目需在综合考虑成本,开发效益,开发量的情况下,本项目定位为中档物业,以中档的价格来吸引客户,提升本项目的价值感,从而带动项目的开发与销售娄底商贸城总面积8万平方米,总用地面积4万平方米,房屋占地面积16000平方米,商业门面建筑面积
4.2万平方米,住宅建筑面积
3.8万平方米;一层水果、茶叶、茶具、糖酒副食、干货、调料等二层家用小电器、小百货、精品、配套设施三层针织、服装、文体、音像用品四层展会功能突现,招商对象招商优惠政策娄底商贸城,湘中地区的终极置业宝地一一零售业集中在市中心,批发业远离市区,现代商业进展规律能够预见,娄底商贸城在遵循这一规律的基础上将会前途似锦,是经营户与投资商的绝佳选择交通娄涟公路、潭邵高速公路全面竣工通车;洛湛铁路益娄段全线主体完工,已进入铺轨阶段;潭邵高速双峰连接线、新化资江二桥的开工;城区8条道路配套工程已全面竣工,新星路全线开通,市政府搬造工程进展顺利,新办公大楼已经正式动工湘中大道路基基本完成,娄底高贸城进展全攻略,财富新战术;市场进展前景成为湘中最大的商贸综合市场;市场定位
(1)交易主体娄底各大糖酒副食品牌总代理商,或者二级、三级经销商,辐身范围波及娄底全市,及周边城镇;2市场功能交易功能这是商贸城的基础功能展会功能四楼若具备娄底市独一无二的展会功能,将大大提升整个项目的形象及知名度,每年若干次的展会经济将为开发商及经营户带来巨大的经济利益贸易推广功能这里将成为各类物资的娄底集散地,面向全娄底市及湖南中、西部城市货运功能大型的货物输出输入功率,提高货运效率,降低货运成本;金融服务市场为各类主体提供了货款、结算、存款等金融服务;餐馆、休闲功能市场内提供了各类日常生活所需的餐饮服务、休闲服务、邮电服务、电讯服务等配套服务;3项目优势政策优势娄底市政府的大力支持;地理优势娄底市建设整体投资加大,湘中枢纽地位日益显现;开发优势粤湘集团有限公司具有多年的房地产开发经验;区域优势老街区域是传统的商业核心,历史沉淀充分,市场潜力无限;环境优势涟滨西街的道路改造完成,沿江风光带的兴建将大大提升老街商业形象;设计优势改变传统的老街商业形象,特别针对内部流通环节做了改善;交通优势火车站近在咫尺,汽车交通的便利;配套优势功能的多样化,物流、配送、仓储、餐饮的配套都领先于娄底其他市场;
三、广告风格结合本项目的基础形象设计风格,与目标受众的自身特点与欣赏习惯,力求与项目定位相对应,形成整体性、连贯性的广告效果在广告风格上,走出原有商业楼盘设计模式,以一种直接的、全新的,时代感鲜明的广告设计语言,打动目标受众结合本项目自身特点与目标受众的消费习惯,要求广告风格热闹、富贵,有品质感,要求以一些较富贵的色调为主,突然浓郁的财气、节日的福气这样的颜色搭配在一起更显成熟,稳重,强调了本项目的财富气息,又有内涵的品质,同时利用少量跳跃性亮色进行点缀,以突显时代感
四、阶段安排广告宣传推广应配合项目整体销售策略计划进行分阶段会排,宣传手段力求与众不一致,实行多品种、强势的广告投放方式,但不做恶性炒做不一致的销售阶段使用不一致的推广形式,制定不一致的广告目标具体宣传推广程式,分为四个阶段形象引入强化刺激持续延展再度强化
1、形象引入期此阶段要紧是项目的市场认知阶段,要紧通过地盘包装、条幅悬挂吸引受众认知相应销售阶段内部认购期
2、强化刺激期宣传造市阶段,通过新闻软文对片区进行炒作,结合硬性平面广告,集中火力,密集性投放,全面阐述卖点,力求产生轰动效应,强近市场关注相应销售阶段公开发售期
3、持续延展期巩固前阶段的宣传造市,保持市场暴光率,广告投放减缩,代之以各类促销活动,维持楼盘形象相应销售阶段持续期
4、再度强化期此阶段达到了销售的高峰状态,再一次进行宣传造市刺激市场关注将销售比率与价格推向高潮,手段以促销活动为主,辅以少量新闻软言语的形式强化片区优势与前景,以相应优惠措施,增强犹豫客户落定决心,使销售平稳过渡到尾盘相应销售阶段尾盘期
五、媒体组合策略本项目宣传推广以多种媒体组合形式全方位、立体化广泛推广;使用在形象导入期大量使用条幅,灯杆旗、广告牌等宣传形式大幅度新闻热炒使市场认知项目在强化刺激期与再度强化期高广告密集性投入,热炒项目,提高、强化、扩大市场认知;在巩固消化期减少广告投入,增加活动推广,借前期造市余波保持市场认知的策略,有机的,合理的,有效的使用宣传推广费用
1、静态宣传方式工地现场形象包装通过对项目现场(包含销售中心、各类通道等)及邻近区域的全方位包装,吸引区域内目标客户;项目的点睛之笔一一灯塔,也是静态宣传的要紧手段通过对灯塔的包装处理,如顶部安装激光射灯,塔身做部分灯光效果包装等手段,使灯塔在夜晚依然保持其方向性的标志性在感性上更可给予其深刻的文化内涵,如某种情感的象征,生活方向的明灯等,使灯塔不仅单纯为项目的标志性建筑,更能成为老街甚至底星区的标志,进一步提升项目品质大型区域广告牌大型广告牌要紧以形象宣传为主,通过对进展商公司本身的品牌宣传及项目宣传,树立公司品牌,同时为项目后期销售做铺垫专业杂志考虑到项目的目标客户中,有一定数量的国家公务员或者白领、知识份子阶层,属于有文化有层次的技术人士,因此能够利用全省性的媒体做销售广告;或者制作一些单张楼书到市中心、市政府或者高尚的住宅区邻近发放专业网站制作项目网站,上网公布,全面介绍项目的情况;网络被现代人作为第四媒体,可考虑制作专业网站或者主页面,或者在专业的房地产、电子等网站链接或者流淌广告,增加专业人士点击率
2、动态宣传方式报纸利用以《三湘都市报》为主,《娄底商讯》为辅的报纸媒体,公布新闻炒作与平面广告,展开销售攻势;也可考虑在部分特殊时期在《长沙晚报》、及《潇湘晨报》上刊登一段时间广告,重诉求对象是长沙及其他周边城市的投资客或者在外地经营的娄底经营户,借以推广本项目,扩大目标客户群体,吸引更多的客户;版面跨版、整版、1/2版、1/3版与1/4版版面设计具体版面位置与进展商及广告公司共同商议确定建议考虑第一版、国内新闻、国际新闻的封面封底、每日证券封面封底、(体育新闻)封面封底;房地产专栏的任一版;促销活动在强化刺激期与持续延展内适当举行一定规模的促销活动,活动主题可贴近项目定位,如以“”为主题的讨论活动,宣传本项目的增值前景,项目的前期预测,即可提高进展商的项目在社会上的知名度与品牌又可巩固消化期保持市场暴光率,促进销售
六、费用预估项目推广资金的安排,我们考虑下列几个前提——制造品牌楼盘,并通过楼盘树立海汇公司企业品牌——尽可能节约资金——估计销售期为八个月;
1、基础形象设计整体设计费用*万元
2、现场包装(不含大型广告牌及示范单位费用)*万元营销中心设计费用*万元,装修费用*万元家私家电*万元共*万元;样板房三套样板房,设计费用*万元,装修费用*万元,家私这家电*万元共115万元;营销中心形象包装(展板、软包装);制作*万元;模型制作费用*万元;室内、室外导示系统*万元;大型广告牌制作公布费用*万元;灯杆旗共计400面,制作公布共计*万元;条幅、气球制作、公布共*万元;围墙设计、制作共计10万元;车站亭广告科技园站台、期限一年,共计*万元;
3、销售物料*万元楼书印刷费用*万元折页印刷费用*万元其他类销售物料包含宣传单张、销售用纸介品、VCD光碟等共计*万元;
4、媒体公布*万元报纸广告费用设计公布*万元
5、促销礼品费用*万元促销礼品费用*万元
6、不可预见费*万元综上整体费用总计*万元本项目销售前期报纸广告安排计划11月8日起《娄底商讯》头版前期造势开始;11月28日《三湘都市报》头版1/4版彩色广告一款(24500元)11月29日《三湘都市报》新闻版1/4彩色广告一款(24500元)11月30日《三湘都市报》新闻版1/4彩色广告一款(24500元)12月1日《三湘都市报》新闻版1/4彩色广告一款(24500元)12月2日《三湘都市报》新闻版1/4彩色广告一款(24500元)12月3日《三湘都市报》新闻版1/4彩色广告一款(24500元)12月4日《三湘都市报》头版半版彩色广告一款(49000元)《潇湘晨报》头版1/4彩色广告一款
(68000)12月5日《三湘都市报》头版半版彩色广告一款(98000元)《潇湘晨报》头版1/4彩色广告一款
(68000)12月6日《三湘都市报》头版半版整版彩色广告一款(98000元)《潇湘晨报》头版1/4彩色广告一款
(68000)12月7日《三湘都市报》经济专刊(房地产专刊)半版彩色广告一款(46500元)12月8日《三湘都市报》经济专刊(房地产专刊)半版彩色广告一款(46500元)12月9日《三湘都市报》经济专刊(房地产专刊)半版彩色广告一款(46500元)12月10日《三湘都市报》经济专刊(房地产专刊)半版彩色广告一款(46500元)12月11日《三湘都市报》经济专刊(房地产专刊)半版彩色广告一款(46500元)12月12日《三湘都市报》经济专刊(房地产专刊)半版彩色广告一款(46500元)在此基础上,基于本项目的自身特点,提出该项目定位为湖南省中南部地区最大的糖酒副食批发零售市场,以批发带零售,以独一无二的集中优势,面世于娄底充分展现这艘“航空母航”上的集中优势,作为渲染的重点糖酒品牌的高度集中、琳琅满目;副食品品种的高度集中、应有尽有;其他商品在市场里面也百花争艳,百家齐鸣;位置优越,较高使用率,门面、户型设计合理,涟水河风光带的兴建,涟水河大桥的改造等等诸多利好,将成为吸引投资客与经营户及购买住宅人群的重要因素
四、客户定位本项目的客户要紧可分为两大类一类是针对本项目的投资价值与利润回报与商业的长期进展而吸引的投资群体;第二类是被本项目所能提供的良好经营场所与创析的商业氛围,与大量的商流量等条件所吸引购买或者租赁本项目商场的各类商家与经营户投资群体客户细分1)国家公务员他们是城市的稳固收入群,收入相对而言较高,在寻找一个能投资且能有稳固回报的投资对象2)具有一定经济实力的市民他们可能家庭存款靠十几年的累积在五万元以上子女不在身边或者有另外的进展,手上有钱但不愿自己操劳,更愿意拿出来做小成本、低风险的投资;3)白领阶层知识水平较高,有稳固的收入,投资考虑详尽,通常不可能轻易出手,一旦考虑成熟就会毫不犹豫的出钱投资;经营群体细分1)九龙大市场、娄底大市场等成熟市场的经营户他们从商多年,没有自己的产权门面,但有一定的经济基础;短期内对现有门面在不可能获得产权的情况下考虑购买成熟地段的商铺;2)品牌总代理具有较强的经济实力,熟悉娄底市经济情况,熟悉老街状况,拥有比较成熟的货物流通渠道,在行业内有较强的号召力,通常是具有代表性的人物;3)老街的经营者在老街从商多年,对老街有一定的感情与依恋,满足老街的经营状况与生活现状;希望在老街能拥有一套自己的商铺门面;4)长沙地区与邵东地区的经营户他们可能是娄底人,在外地经商多年,希望在家乡找到一块具有进展前景的商铺做为自己的事业基地,他们也可能非娄底人,但看好各各城市新的经济进展亮点,希望可能找到更好的事业进展方向;
五、建筑方案评估通过对方案的不断修改,完善,在保证开发量,容积率及后期顺利销售的基础上达成最终共识通过对户型调整,尊豪公司认为现在的户型安排更趋于合理,符合市场的需求,更利于销售1)娄底市城镇常住人口通常为有房户,如国家公务员,他们有稳固的收入,有较强的经济实力,白领阶层,做置业储备;此外考虑到粮食局内部能够消化掉部分住宅,但粮食局职工经济能力有限,尊豪公司建议本项目住宅,15%左右建小户型,满足以上人群的需要,二室一厅,或者小面积的三室一厅,建筑总面积操纵在70-90m2;2)普遍的娄底市民对住宅面积的要求比较大,消费力强,大户型要求多,在调研中,很多市民对住房面积要求都是在120T40m2左右,尊豪公司提出将三房二厅二卫110-130m2与四房二厅二卫130-150m2的户型面积作为主力户型推出;三房二厅二卫的户型占45%左右,四房二厅二卫的户型占35%左右;3)5%的户型可设计成大面积的住宅,尊豪公司建议将住宅部分的6楼建成复式楼,面积操纵在250-300m2左右,满足一小部分市民或者投资客对大户型的要求;其它剩余的部分,设计成150-200m2的大户型住宅;不考虑做错层或者跃层,这样的户型不太适合老街这样的地理位置及市场需要;本项目住宅户型比例分配第二部分项目包装
一、包装总纲项目包装要紧包含基础形象设计,销售现场及销售物料三部分基础形象设计要紧指项目形象标识系统设计,销售现场包含对其工工地,销售中心与示范单位的包装,销售物料则要紧包含楼书、手册、展板、模型、销售用品及交通工具等的包装本项目定位为“湘中地区最大的批发市场”,因此在包装中一定要显出其特殊的包容性,有海纳百川的气势,要在建筑风格、装修标准、文字阐述、图片展示上得以充分的诠释,从而使受众感受到本项目其他项目的强烈差异性及卓尔不凡的品质感为了能充分表现本项目在娄底具有独一无二的批发优势这一特殊气势,在项目包装的磅礴总体风格上,使用恢弘、很抢眼的表现手法,设计要表达其收益快投资少的特点,充满黄金的色彩从一个个侧面折射出本项目所营造的商业氛围突出该楼盘的通过对销售物料在色彩、形式上的专业、统一设计,达到树立企业品牌形象、传播销售信息、促进销售的实际作用
二、基础形象设计基础形象,即形象识别系统,简称VI它是项目基本要素的设计,包含名称、LOGO(包含图形标志与文字标志)、标准色、标准字体,VI中应用项目的设计要素包含推销用具类、招牌标识类、广告类、交通工具类、制服与服饰类、包装用品等,其中特别是项目中的包装、招牌或者户外标识及销售环境这些要素,对企业形象的确立、楼盘的宣传与销售都起着不可忽视的重要作用
三、现场包装
3.1工地形象一个井然有序、各尽其责的施工现场,往往使客户从一个侧面对进展商品牌、项目的工作管理及建筑质素产生良好而深刻的印象1)交通道路施工通道确定一专门的施工路线,供大型机械、施工物料进出施工道路可由涟水桥一一娄星路一一涟滨西街一一本项目,若售楼处建在娄星南路入口处,这一通道路线可使施工通道与项的销售通道隔离开来,不可能由于施工中出现的某些不可知因素互干扰销售工作2)地盘VI系统地盘VI系统包含施工围墙、广告牌、灯杆旗、灯箱、导示牌、条幅等1施工围墙施工围墙的要紧用途是为了隔离、防盗与项目前期展示一个出色的围墙设计,能够起到向路人展示项目风格定位的作用,从而引起广泛的社会关注,提高其社会知名度目前该项目施工围墙已部分砌筑,围墙由
2.5m*6m的立面与
2.5m*
0.8m的墙柱构成为配合项目的整体包装,我司建议围墙的风格,应夸张、豪放、千金一掷之势来表达开发商的大气及购买了本项目之后营利的绝对性,以勿庸置疑的态度告诉投资商、经营户在本项目投资是稳赚不赔的具体设计形式,能够比较直观的图案如金钱、元宝、福字等一些比较福贵的图案来表达1广告牌由于娄星医院与法院未列入本项目用地,因此本项目的围墙不能将建筑工地包围成一个完整的形状,东北角能够用广告牌来弥补不足;在售楼处也能够悬挂三面广告牌,起到提示,醒目的作用,强化售楼处的宣传效果;1灯杆旗能够在娄星南路路段与涟滨西街沿街考虑放置灯杆旗,要紧用在开盘前后,烘托热烈的现场气氛,灯杆旗尺寸定为
0.8m*l.4m投放密度为10m—15m间隔销售阶段销售时间销售率累积销售率内部认购期
2013.
11.6-
12.625%25%公开发售期
2013.
12.6-
2013.
1.1830%55%持续期
2013.
2.1-
4.2815%70%冲刺期
2013.
4.28-
2013.610%80%尾盘期
2013.6—
2013.85%85%楼层浮动幅度均价/人民币1楼±0%48002楼-40%28803楼-60%1920朝向东南西价格差+6%各楼层主力价-7%楼层结构价格上升幅度销售均价¥/m21单层0%5382单层8%5883单层11%6084单层10%5985单层0%5386复式-14%468付款方式折扣说明一次性付款98折付清全部房款,即签定购房合同建设期分期付款不打折在入伙前分四期付清全部房款后,签定购房合同银行按揭99折具体按揭年限由银行提供面积范围户型比例70-90m2二房一厅或者三房一厅15%110-130m2三房二厅二卫45%130-150m2四房二厅二卫35%250-300m2复式5%150-200m2五房二厅二卫或者四房二厅二卫。