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威海商业地产市场调研报告《威海商业房产市场调研报告》目录第一部分、威海市宏观经济环境分析4第二部分、威海市商业市场总体分析10
一、环翠区10
（一）大型商业物业10
（二）商业网点14
（三）专业市场16
二、高区22
（一）大型商业物业22
（二）商业网点24
（三）专业市场28
三、经区32
（一）大型商业物业33
（二）商业网点33
（三）专业市场35第三部分、威海市商业业态分析37
一、家电业分析37
二、家居业分析43
三、服装业分析49
四、娱乐业分析51
五、餐饮业分析55第四部分、消费者分析64
一、消费者结构分析64
二、消费习惯分析67
三、目标消费群体消费力分析73第五部分、可类比项目分析81
一、威海可类比项目现状分析81
二、可类比项目具体分析83
三、小结88第六部分、结论建议90
一、项目优劣势分析90
二、项目定位建议90
（一）商业部分定位建议91
（二）住宅部分定位建议96建筑风格欧式风格售价最高最低均价14500元/nV14000元/nV14250元/nf租价3元/nf天2元nV天
2.5元/nV年主力单位面积16—20m、20-45m\60—80m280—120m2经营模式及效果统一管理，独立店铺、自主经营目标客户群威海市中层消费群体及旅游者人流量4万人次左右/天经营定位中档服装市场，有部分韩国商友会场馆各层经营内容及面积-1层华联环球食品超市；1层服装、领带、渔杆、鞋帽、饰品等；2层服装、包、鞋、儿童天地4鑫城电脑城鑫城电脑城位于昆明路、大世界西侧，与环球广场像连接地理位置繁华，是威海唯一两家大型电脑器材用品商场之一该商场要紧目标客户群为公司及私人日人流量在400人次左右，节假日期间人流量会达到700人次以上该商场的要紧面积为30-45m\45-70m\270-85itf与150nf以上，四个不一致面积该商场购物环境通常，其租金价格是威海商业地产中最低的一位产品相对较齐全与商场内部业主沟通时，发现该商场受节假日因素影响很大项目名称鑫城电脑城项目类型专业电脑城开发商鑫城大厦管理费物业费
0.28元/以/天地理位置光明路80号，大世界西侧交通状况
2、
6、
8、
15、
17、
18、21路车均到达开业时间2001年总建筑面积2万平方米出租率98%层数2层建筑风格现代写字楼建筑风格售价对夕下出售__租价
0.9元/nV.夭
0.5元/面.天
0.7元/nV.天主力单位面积30-45m\45-70m\70-85m2经营模式及效果统一管理，自主经营目标客户群企业及个人人流量4000人次左右/天经营定位专业电脑城各层经营内容及面积一层电脑器材及各类软件二层要紧是电脑公司5天坛家具广场天坛家具广场作为市中心唯一一家大型家具广场，其优越的地理位置与良好的购具环境是其它同类商场所不能比拟的该广场集中了全国各大品牌家具产品，另外还包含国外的家具品牌其为威海地区高档购买家具的广场因经营业态因素的限制，（主力面积集中在160nl2以上）该广场的出租价格为l.5-L8/n]2/天之间属于低档价位项目名称天坛家具城项目类型家具城管理费包含在租金内地理位置汽车站西侧，解放路6号交通状况
1、
2、
12、27路车均到达开业时间1999年总建筑面积4万多平方米出租率100%层数4层（加地下层）建筑风格现代建筑风格租为最高最低药价_
1.8元/nV.夭
1.5元/nV天L65元/nV.天主力单位面积50-600m2经营模式及效果中高档次，大部分为联营，地下室分租目标客户群本地消费者与周边城市居民人流量少，要紧针对购买目标群体经营定位中档各层经营内容及面积地下一层沙发、厨具、办公用品一层家具、沙发、红木产品二层家具、办公用品三层家具（有光明、华鹤等品牌）
2、租售价格分析上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装/鞋业、IT业与家具业五个行业其经营面积根据自身特殊的行业属性而定其价格最高的为环球广场，以2-3元/4/天的价格位居环翠区专业商业地产榜首其他价格之间相差不到1元这些专业市场的租售价格如下
二、威海市高区商业地产现状分析2004年高区的国民经济保持了持续稳固增长的良好势头，全年国内生产总值实现
57.64亿元，占威海市区生产总值的
25.61%威海市商贸流通经济保持增长整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出据统计2004年高区社会消费品销售总额为
48.41亿元，增长
7.6%；2004年全区第一产业增加值
26.34亿元，比上年降低了
10.92%；第二产业增加值
21.5亿元，比上年增长了
10.57%；第三产业增加值
9.8亿元，比上年增长
25.8%；市场价格总水平较上年略有上升全年居民消费价格总指数比上年上升01％下面我们要紧针对本区域内的商业地产进行具体分析
（一）高区商业物业现状分析根据前期的市场调研分析，高区目前共有5家大型商业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产
1、规模分析高区各商业物业规模一览表楼盘名称建筑规模层数面积主力户型畅销户型棱方园家具广场
2.3万平方米1层35—60m235—60m235—60m275—135m2大屋建材装饰商场
2.5万平方米5层40——60m2150—200m240—60m275—110m2110—140m2150—200m275—110m2110—140m2150—200nf左右威韩商贸城
4.1万平方米1层45—60m275—110m275—110m275—110m2110—140m2建盛广场3000平方米7层15—35m215——55m215——35m246——55m246—55m2107—140m21200nV左右利群购物广场2万平方米4层16—45m216—45m216—5m245—60m260—120m2120m2lU±45—60m260—120m2120nl以上目前高区各商业地产户型面积要紧以45-8nf之间的户型面积为主，45m以上、75-200nf的户型面积为辅这要紧是由于经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主从户型面积的配比上能够看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积要紧表现在零售业态，大户型的面积要紧集中在专业商业地产内根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好
2、租金分析目前高区商业物业基本处于开业经营状态，售价难以调查，这里重点分析租金水平高区商业物业出租价格分为三个档次，大屋建材装饰城以
3.7元/面/天的出租价格，位居高区商业地产榜首；利群购物广场、威韩商贸城、建城广场的出租价格居中分别是2元而/天、L8元/肝/天与L3元/皿/天;出租价格最低的是位于体育广场邻近的棱方园家具广场，其出租价格分别为.8元/rtf/天其中，出租价格最高的是大屋建材装饰城，以
3.7元/nV天的出租价格位居榜首出租价格最低的是棱步园家具广场，其出租价格为
0.8元/面/天其余商业地产之间相差不超过
0.5元/nV/天
（二）高区商业网点房现状分析此次高区商业网点房地产市场调查，要紧分为四大片区即高区张村邻近商业网点房、高区利群邻近商业网点房、高区帝王宫邻近商业网点房与高区神道口/卧龙山邻近周边商业网点房根据调查资料显示，高区整体商业网点房地产的出售、出租价格仅次于环翠区，在商业网点房出售、出租价格中，整体排列第二其中，出售、出租价格最高的是高区神道口/卧龙山邻近的商业网点房，其以L5万元/itf与1500元/球/年的5格，位居榜首出售、出租价格最低的为高区张村邻近的商业网点房，
0.28万元/itf与114元/nf/年
1、高区张村邻近商业网点房现状分析目前高区张村商业网点房要紧有金都房地产开发有限公司、建盛房地产开发有限公司、大明房地产开发有限公司三家房地产开发商所开发其中出售价格最高的为建盛房地产开发公司所开发的，其以4500元/面的出售价格位居张村邻近商业网点房的榜首，最低的为金都房产开发公司所开发的，其出售价格为2800元/m2o其商业网点房面积要紧集中在45-78门之间其中，大明房产的出租价格为114元/rtf/年该区域商业业态要紧集中在零售业与餐饮业
2、高区利群邻近商业网点房现状分析在高区利群邻近的商业网点房调查中，要紧针对吉林路（东、西道）与大屋建材装饰城邻近商业网点房进行了有关采样调查其中，吉林东路的商业网点房的价格最高，其以1200元/疔/年的出租价格排列第一其他两处的商业网点房的出租价格为400元/nf/年的价格在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在30-90之间，其业态要紧集中在零售业、娱乐休闲业与部分专业店
3、高区帝王宫邻近商业网点房现状分析在高区帝王宫邻近的商业网点房进行的有关采样调查中出租价格最高的为滨洲北街与青州街邻近的商业网点房，其出租价格为500元/行/年其次是长春路与文化西路，出租价格分别为450元/nf/年与350元/m/年在出售价格方面，滨洲北街的出售价格最高，其出售价为6000元/门青州街与长春路邻近的商业网点房出售价格为4000元/nf与3980元/门该区域的网点房面积要紧集中在20-70nV之间，部分网点房面积在120-200nV之间
4、高区神道口/卧龙山邻近商业网点房现状分析高区神道口/卧龙山邻近是威海几大居民社区之一，其人流量大，消费频次高，故该区域商业网点房及商业业态较为多样在这一区域内，我们要紧对医药公司大楼邻近、环保局邻近、古陌小区邻近、朝阳新区邻近及朝阳小区南区邻近的社区/街道网点房进行了有关采样调查其中在网点房的出售价格方面上，古陌小区的商业网点房出售价格最高，以
1.5万元/面的价格位居高区商业网点房榜首其次依次是环保局邻近、医药公司大楼邻近、朝阳新区与朝阳小区南区，它们的出售价格分别是
1.3万元/m
1.1万元/nf、
0.8万元/itf与
0.7万元/而在出租价格方面，古陌小区的商业网点房以1500元/武/年的出租价格位居榜首其余出租价格在360-666元/4/年之间，具体详情见下图
5、高区商业网点业态分析在商业业态中，前四位的业态是餐饮业、通信业、零售业、娱乐休闲业，分别占总业态的19%、15%、11%与9%其中餐饮业所占比重最多其它业态分别为建材装饰业8%、家电业7%、药品业7%、服装业4%、图书音像业4%、旅社/宾馆业4%与其它业态的12%
（三）高区专业市场现状分析高区位于威海市西部，是高技术产业开发区的中心，是威海市科技信息中心、产业开发中心与交通枢纽2002年交易额达94696万元，2003年交易成交额达137873万元，日平均人流量达10万人次左右交易区内以家具装饰材料、家具产品等专业批发零售经营为主下面我们对该区域内要紧的专业市场进行分析
1、专业市场调查
（1）棱方园家具广场棱方园家具广场位于文化西路，体育馆邻近是高区大型家具广场之一其优越的地理位置与良好的购具环境是高区其它同类商场所不能比拟的该广场集中了国内外各大知名品牌家具其为威海地区高档购买家具的广场之一因经营业态因素的限制，（主力面积集中在70-135球之间）该广场的出租价格为
0.5-
0.8/肝/天之间，属于低档价位项目名称棱方园家具广场项目类型家具装饰用品商城管理费
0.3元/曲天地理位置文化西路交通状况
7、12路开业时间2003年总建筑面积23000平方米有用率87%层数1层建筑风格现代跃式展示会所建筑售价对夕下出售一一租价
0.8元/nV天
0.5元/天
0.65元/nf天主力单位面积35—60m\75—135m2经营模式及效果统一管理，自主经营目标客户群威海社区居民人流量少要紧针对需求性的目标消费群体经营定位家具广场各层经营内容及面积一楼家具系列
（2）威韩商贸城该商城位于高区文化西路，利群购物广场邻近该商城总建筑面积为
4.1万平方米，共分六个展区，整体规模较为庞大但商城内的购物环境通常，现场给人凌乱，从而在一定程度上降低了该商城的产品档次其租金价格为1-
1.8元/itf/天之间，属于低档价位其单体营业面积要紧集中在70-150rtf之间，部分在45-60m2o项目名称威韩商贸城项目类型家具市场开发商威海威韩商城有限责任公司物业公司盛德物业有限公司管理费
0.26元/4/天地理位置高区文化西路交通状况
7、
12、路车开业时间家居广场
2002.
1.9二期工程总建筑面积
4.1万平方米有用率98%以上层数1层（共六个区）建筑风格普通联体展示厅售价对外不出售租价
1.8元/nf.夭
1.0元/行.夭
1.4元/nV.天主力单位面积45—60m
2.75—110m\110—150m2经营模式及效果统一管理、自主经营目标客户群荣成、文登、烟台、龙口等地人流量少，要紧是针对购买家具的目标消费者经营定位家居广场较高档次商贸城中低档各层经营内容及面积1区办公、套房、沙发、表、工艺品2区小吃街3区套房、沙发、床、办公用品4区联营，套房、沙发、床、办公用品5区家具用品6区小吃街
（3）大屋建材装饰商城该商城地处文化西路175号，是高区唯一一家大型建材装饰商场其优越的地理位置与良好的购具环境吸引了大量的目标群体该商城单体经营面积类型较多，切分布均匀该商城的出租价格为L2-
3.7/m2/天之间，属于高中档价位目前商城有用率为97%项目名称大屋建材装饰商城项目类型建材装饰商城开发商大屋地产有限公司物业公司威海大屋物业管理公司管理费
0.2元/nV/天地理位置文化西路175号交通状况
7、
12、17路开业时间
1999.
10.23总建筑面积25000平方米有用率97%（目前三楼有部分商户刚刚入驻，正在装修）层数5层建筑风格啰代复式商鸟_租价
3.7元/itf天
1.2元/nf.夭
2.45元/卸.天主力单位面积40—60m\75—110m\110—140m\150—200左右经营模式及效果统一管理，独立店铺、自主经营目标客户群要紧为三区居民，荣成、文登、乳山较少人流量少，要紧是针对购买家具的目标消费者经营定位建材商品各层经营内容及面积1层厨柜、地板、板材、木线条、五金、实木门2层洁具、瓷砖、卫浴、陶瓷3层灯具、布艺4层.5层办公（威海最大最齐全的建材专业装饰商城）
2、租售价格分析棱方园家具广场、大屋建材装饰商城、威韩商贸城等专业市场都集中在文化西路与文化中路一带商场开业率达97%左右档位面积为中、大，面积分别为40-60m\150-200m2o环境适中，（威韩商贸城略显凌乱）它们拥有一定的固定客源其中“棱方园家具广场”的家具系列展，被受周边家装企业所关注目前要紧以出租的形式进行有关招商其出租价格最高的为大屋建材装饰商场，
3.7元/以/天威韩商贸城的出租价格第二，118元/m/天；棱方园家具广场的出租价格第三，为
0.5-
0.8元/n/天3＞出租率分析目前商场出租率方面“威韩商贸城”为98%左右，“棱方园家具广场”为87%“大屋建材装饰商场”为97%o
三、威海市经区商业地产现状分析2004年高区的国民经济保持了持续稳固增长的良好势头，全年国内生产总值实现
69.4亿元，占威海市区生产总值的
30.83%人均国内生产总值43360元威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出据统计2004年经区社会消费品销售总额为
59.17亿元，增长
9.6%；2004年全区第一产业增加值
17.52亿元，比上年增长了
24.4%；第二产业增加值
27.29亿元，比上年增长了
31.13%；第三产业增加值
14.36亿元比上年增长
14.78%；市场价格总水平较上年略有上升全年居民消费价格总指数比上年上升
0.1%下面我们要紧针对本区域内的商业地产进行具体分析
（一）经区商业物业现状分析根据前期的市场调研分析，经区目前共有3家大型商业地产，其中档次最高的为侨乡购物广场；另外还有齐鲁商城、万发装饰建材城两家专业的商业物业地产
1、规模分析经区各商业物业地产规模一览表楼盘名称建筑规模层数面积主力户型畅销户型侨乡购物广场5万平方米3层20—60m22万nf20—60m270—150m22万nV万发装饰材料城2万平方米1层60—75m290—130m2140—150m260——75m280——95m290——135m2140——150m280—95m290—130m2120—135m2140—150m2齐鲁商城
1.2万平方米3层34—65m234—65m250—70m234——65m250——70m250—70m280—130m
22、租售价格分析目前经区商业地产出租价格分为两个档次，侨乡购物广场以
5.5元/nf/天的出租价格及Z16万元/rtf的出售价格，位居经区商业地产榜首；齐鲁商城的出租价格为
0.66元/nf/天
（二）经区商业网点房现状分析在经区长峰/蒿迫邻近的商业网点房调查中，要紧针对通城大厦、长峰市场、海鑫旅馆、齐鲁大道邻近商业网点房进行了有关采样调查
1、租售价格分析根据调查，通城大厦的商业网点房的出售价格最高，其以7000元/rtf的出售价格七列第一海鑫旅馆与长峰市场邻近的商业网点房出售价格为5500元/nV与3000元/nf在出租价格方面，齐鲁大道的商业网点房出租价格最高以480元/rtf/年的价格位居榜首其次，依次是通城大厦的466元/以/年；海鑫旅馆的185元/以/年及长峰市场180元/itf/年
2、业态分析在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在10nf左右，在商业业态方面，其零售业占总业态的28%排列第一其它依次是娱乐休闲业、通信业、服装/鞋业、餐饮业、医药业及其它有关业态，分别占总业态的16%、12%、8%、8%、8%与20%
（三）经区专业市场现状分析经区位于威海市南部，是威海经济开发区的中心，是威海市未来的行政区域与交通枢纽2002年交易额达86005万元，2003年交易成交额达142855万元，日平均人流量达8万人次左右交易区内以家具装饰材料、家具装饰用品等专业批发零售经营为主其中，区内万发装饰材料商场、齐鲁商场等专业市场都集中在青岛路齐鲁大道一带商场开业率达93%以上档位面积为中，面积分别为50-70m\140-150m2o环境适中，它们拥有一定的固定客源（具体详情见下图）项目名称齐鲁商城万发装饰建材城项目类型家具装饰用品商城家装装饰材料露天市场开发商东方集团实业有限公司威海汽运有限公司地理位置齐鲁大道青岛路，竹岛交通状况112路（小客）、10路
1、
12、
26、
21、27路总建筑面积12000平方米2万平方米有用率93%100%层数3层1层建筑风格现代写字楼现代展览中心租价
0.66元/rtf/天
0.47元/itf/天
0.565/曲/天主力单位面积50-70平方米60—75m\80—95m\90—130m\120—135m\140—150m2经营模式及效果独立店铺，自主经营出租形式目标客户群周边社区居民，中等收入人群竹岛辐射范围的、市内装修所需材料经营定位家具建材威海市区内的中高档卫生洁具、陶瓷、板材、五金、灯具的装饰材料市场各层经营内容及面积一楼木地板、实木门、各类板材、木线条二楼百货超市三楼灯饰、五金用品、交电材料、布艺窗帘、厨房用品要紧经营板材、洁具、陶瓷、板材市场；齐鲁商城位于齐鲁大道邻近，由东方集团实业有限公司投资开发商场优雅的购物环境，吸引了周边大量居民的关注其出租价格为
0.47-
0.66元/以/天，单体经营面积要紧集中在50-70itf之间，其出租率为93%左右万发装饰建材城位于青岛路、竹岛邻近，2万平方米的经营面积，促使其成为经区唯一一家大型装饰建材市场其开发商为威海汽运有限公司，优越的地理位置与准确的经营定位，为其进展奠定了良好的基础目前改装饰建材城出租率为100%o第三部分威海市商业业态分析此项分析所用的数据，都由我方专业的市场调查人员，通过现场采访式的调查方法取得调查目的要紧是对威海现有商业业态的分布、经营状况、居民消费习惯及前景进行分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策根据
一、威海市家电业分析此项调查要紧涉及威海百货大楼、威海华联购物广场、威海华联商厦、威海利群购物广场、威海三联家电等五家大型综合家电卖场，调查内容要紧为区位、经营面积、经营产品类型、经营产品品牌、经营状况等五项内容调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确
（一）威海市家电业经营品种分析本项调查共涉及家电类经营品种二十多个，因品种比较繁杂，况且有些产品不具有市场代表性，因此在此我们只对其中品牌数量较多的，能代表威海家电业主流方向的电视机、冰箱冰柜、音响（家庭影院）、洗衣机、空调、油烟机、燃气灶、热水器等8个经营品类进行分析
1、威海家电业总体经营品类分析在被调查的五大卖场中共有以上8类家电经营单位25个（其中品牌多数重复）其数量分布如下从以上数据能够看出第一，家电行业整体供应量巨大，市场竞争较为猛烈第二，电视机、冰箱与空调机三大品类仍然牢牢占据市场的较大份额，且大多数经营品牌雷同，竞争猛烈第三，油烟机、燃气灶，热水器等厨卫家电异军突起，正逐步成为家电行业的重要构成部分
2、五大家电卖场经营品类分析从以上统计数据能够看出第一，五大卖场家电经营数量基本不相上下，但都有自己的强项百货大楼冰箱冰柜经营品牌较多；华联购物广场的燃气灶经营品类较多；华联商厦的音响（家庭影院）经营品类较多，利群购物广场的电视机品牌而三联家电的电视机与空调品牌较多第二，音响（家庭影院）类产品要紧集中在百货大楼与华联商厦两大卖场，说明这两大卖场的高端客户比较多第三，空调在五大卖场的分布基本均衡，但又以三联经营品牌较多，显示出专业的家电市场在货源组织上的一定优势第四，家电行业已经比较成熟，市场细分比较精细
（二）威海市家电类经营面积分析据统计五大卖场8类家电类经营面积达5143平米，其中电视机的经营面积高达2010平米，接近总体经营面积的一半，其大体的经营面积分布如下从以上数据能够看出第一，电视机的经营面积在整个家电行业中一枝独秀，电视机仍然是家电经营的重中之重第二，电视机、冰箱冰柜与空调的经营面积普遍较大，说明商家比较注重这三类商品的卖场布置，也是他们的要紧销售对象这类产品的竞争将特殊猛烈第三，油烟机、燃气灶与热水器等厨卫家电的经营品种尽管很多但经营面积却第四，大打折扣，说明大多数商家对此类商品普遍不够重视，估计此类商品进展空间较大由以上统计数据能够看出第一，三联家电作为专业的大型家电经营场所，在经营面积上具有绝对优势第二，电视机与空调是三联家电的要紧经营品类，大规模的经营面积对他们的陈列与推广具有相当空间优势第三，除三联家电外，其他四家家电卖场规模普遍较小，从一定程度上造成了卖场氛围的拥挤与杂乱，购物环境必稍逊于三联家电第四，三联家电仍然是威海家电业的一个标尺，要想在威海家电业中突围项目规模应向三联家电看齐天都的经营规模须斟酌商榷专业的家电卖场在家电的销售上具有无可比拟的优势，而威海的专业的家电卖场现在只有三联家电一家，天都如做为专业的家电卖场有一定进展空间
（三）威海居民购买家电的习惯分析
1、由于家电类通常价值较高，因此在购买时通常不是个人行为而是两个或者几个人的共同购买行为，购买比较慎重
2、较大的专业的家电卖场是他们要紧购买场所，一是选择空间较大，二是质量与售后服务有保障
3、通常一次成交的机会不是很大，大多数消费者在购买家电时会货比三家，比价格比质量比品牌
4、完善的售后服务与三包措施得到越来越多的消费者的认可，并在销售中起到越来越重要的作用
（四）威海家电市场前景分析
1、威海市家电经营单位众多，估计价格竞争仍然是市场竞争的要紧手段
2、除了价格竞争之外，完善的售后服务也将是市场竞争的重要手段
3、小家电类产品品种较少，往往作为大家电的一个附属品类进行经营，而且没有专业的卖场，竞争相对薄弱估计上规模专业化的小家电市场将有一定进展空间
4、专业化的大家电卖场具有一定进展空间
二、威海市家居业分析此项调查涉及威海家居广场、威韩商城、盛德商厦、奥赛家具商城、天坛家具城等五家大型综合家居市场，共调查有效样本157个，调查内容要紧为区位、经营面积、经营产品类型、经营品类档次、经营状况等五项内容调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确调查目的要紧是分析威海居民家居消费习惯、威海家居类商业经营状况与前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策根据
（一）家居市场经营单位数量及规模分析本项调查涉及的家居类产品多达儿十种，为便于分析，我们把它们大体归为家具家私类与灯具灯饰类两个经营范畴进行分析
1、家居市场总体经营单位数量分析本项调查我们共采集有效样本157个，其中139个从事家具家私类经营，占总数的
88.54；18个从事灯具灯饰类经营，占总数的
11.46%据我们统计157个经营第一部分威海市宏观经济环境分析
一、威海市经济进展状况威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛及日本列岛相望市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市与中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方、捧回了国际人居奖随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑与疗养圣地，通过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区2004年威海常驻人口约
60.92万人，流淌人口为11万人全市国内生产总值
836.02亿元，比上年增长
7.9%其中，第一产业增加值
92.49亿元，增长
4.6%；第二产业增加值
492.03亿元，增长
23.7%；第三产业增加值是25L5亿元，增长
13.2%o人均国内生产总值33762元，增长
17.8%；全年社会固定资产投资
370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资
286.71亿元，其中房地产开发投资
43.69亿元，增长
77.4%商品房销售面积
150.5万平方米；全年社会消费品零售总额
202.03亿元，增长
14.6%；预算财政收入
37.17亿元，增长
33.4%预算内财政支出
47.13亿元，增长
23.1%全市金融机构各项存款余额
528.69亿元，比年初增长
20.9%各项人民币贷款余额
391.11亿元，比年初增长
19.6%年末城乡居民储蓄存款余额
359.87亿元，比年初增长
14.5%o2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长
9.6%；其可支配收入是10194元，增长了
8.6%；人均消费性支出7404元，增长了
10.3%o其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通与通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品与服务支出为301元农村居民人均纯收入4751元，增长了
7.9%人均生活消费支出2608元，增长
7.6%全年居民消费总指数比上年上升了.1%城市居民消费结构状况（单位元）指标名称2001年2002年2003年2004年食品
18101946.
6419472225.76衣着
10491162.
5611631259.88家庭设备与日用品
497415.
56416511.56医疗保健
338439.
56440408.12交通与通讯
456794.
28794811.80娱乐、教育与文化
749978.
849791014.24居住
688680.
64680872.16杂项商品与服务
346296.
52296301.08平均每人消费
59336714.
7267157404.72
二、威海城市人口数量据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达
20.38万之多，常驻人口约
60.92万，流淌人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张家庭结单位共有经营面积62550平米左右，其中灯具灯饰类经营面积7800平米左右，占总数的
87.53%；家具家私类54750平米左右，占总经营面积的
12.47%其经营面积比比如下从以上统计数据我们能够看出第一，威海的家居市场已经比较成熟，市场相对饱与第二，家具家私类从业单位较多，经营规模巨大，竞争尤为猛烈第四，灯具灯饰类所占权重较小，进展潜力较大
2、家具家私类经营规模分析从以上统计数据能够看出1家具家私类单位经营规模大多集中在300——500平米之间，此规模中的经营单位众多占总经营数量的
50.36%竞争猛烈2家具家私类单位经营规模严重失调，竞争要紧存在于100—500平米之间的经营规模单位中，规模超过10平米的经营单位寥寥无几，竞争较弱310平米以上的经营单位有一定进展空间，但总体风险较大4家具家私类经营业主实力参差不齐，未来几年有大浪淘沙，重新洗牌的可
3、灯具灯饰类经营规模分析从以上统计数据能够看出第一，灯具灯饰类经营单位规模普遍较小，估计与灯具灯饰物品占地面积较小与灯具灯饰市场不太成熟有一定关系第二，更加专业、庞大、高档的的灯具灯饰市场有一定进展空间，但要慎重投资二家居市场经营档次分析
1、家具家私类经营档次分析在本次调查的139个家具家私经营单位中，经营档次属于高档的有31家，占总经营数量的
22.30%；中高档的有27家，占总经营数量的
19.425%；中档的有17家，占总经营数量的
12.23%中低档的有37家，占总经营数量的
26.62%；低档的有27家，占总经营数量的
19.425%o其经营比例图示如下从以上统计数据能够看出第一，中档、中高档、高档产品占到市场总量的
53.96%说明威海的家居市场正逐步向中档及中档以上产品档次进展，产品质量正在逐年提高，竞争模式正处于价格竞争向质量竞争过渡的转型期第二，假如把中低档、中档、中高档产品统统归为中档产品，那么中档产品所占比重高达
58.28%辞区间的产品数量庞大，竞争较为猛烈第三，假如低档产品所占比重为
19.435说明尽管威海的家居市场正处于价格到质量的转型期，但是由于低端产品能够较好的满足部分消费水平较低的人群，短时间内也不可能退出家居市场第四，高档、中档与低档产品的供给基本均衡，市场孔隙不大
2、灯具灯饰类经营档次分析本次调查的18个灯具灯饰经营单位，全部属于中低档经营档次这说明威海的灯具灯饰类产品经营档次普遍较低，高档经营单位凤毛麟角，市场供给严重失调威海的灯具灯饰市场在产品、质量、规模方面都有待进一步的完善
（三）家居市场经营状况分析
1、家具家私类经营状况分析在调查的31家高档商铺中有25家经营状况良好，占总经营数量的
17.99%经营状况通常的有6家，占总经营数量的
4.32%27家中高档商铺中，有23家经营状况良好，占总经营数量的
16.55%；有4家经营状况通常，占总经营数量的
2.88%O17家中档商铺全部经营良好，占总经营数量的
12.23%在37家中低档商铺中，有30家经营状况良好，占总经营数量的
22.30%；有7家经营状况通常占总经营数量的
5.04%在27家低档商铺中，有15家经营状况良好，占总经营数量的
10.80%；有12家经营状况通常，占总经营数量的
8.63%从以上统计数据能够看出第一，家具家私类产品普遍经营良好，整个市场运营比较正常第二，低档产品经营状况相对较差，原因有二一是低档产品已走量为主，利润较薄；二是低档产品由于质量、做工较差，得不到市场认可
2、灯具灯饰类经营状况分析调查的18家灯具灯饰经营店铺，经营状况都为良好
（四）威海家居市场消费者习惯分析通过以上资料分析，我们可看出
1、消费者比较喜欢到较大的专业的家居市场购买家具产品究其原因我们认为有下列几点第一，血模比较大，经营单位及经营产品相对集中，有较大的选择空间第二，专业的家具市场，产品质量及售后服务相对较好第三，经营单位众多，竞争氛围较浓，消费者砍价议价能力较强第四，周围有专门的货运资源，运输比较方便
2、部分中高端消费者较为注重品牌的的选择究其原因第一，中高档及高档产品品牌经营较多，如吉斯家具、全友家具、联邦家具、凤阳家具等为消费者的品牌购买提供了市场可能第二，品牌产品通常质量较好，售后服务较好，购买比较放心第三，消费者的购买需求正由基本的生活需求向更高的舒适、品味、高雅等需求转变
3、在家居置买时，对灯具灯饰的购买远远小于家具家私类的购买热情究其原因第一，灯具灯饰类产品属于能源耗材，置买越多能源消耗费用越高第二，大部分家庭消费者对灯具灯饰类的置买，通常认为能满足采光需求即可高档的灯具灯饰产品一方面价格较高，另一方面耗电较多第三，较为高档的灯具灯饰类产品通常为酒店、娱乐场所购买较多
（五）威海家居市场前景展望
1、整个威海家居市场趋于饱与，局部尽管仍有一定进展空间，但总体进展空间不大
2、整体市场进展比较成熟，价格竞争已经不是制胜的唯一手段，完善的服务、优质的质量正逐步得到市场认可
3、更加精细化的市场细分、产品细分将是大势所趋
三、威海市服装业分析
（一）威海服装业总体分析从商业类型来看，威海的服装业大体分为批零兼营模式、综合百货模式、超级市场模式、品牌形象店模式与商业步行街模式五种类型，其卖场分布大体如下商业类型商场名称批零兼营威胜大厦海港大厦友谊大厦韩国服装城环球广场财富广场综合百货华联商厦百货大楼利群广场华联购物广场金地商厦超级市场家家悦超市大富源品牌形象店侨乡城市广场两岸时尚名店步行街光明路步行街从以上数据能够看出第一，威海市从事服装经营模式的大型卖场多达15个，总体服装供给较大竞争十分猛烈第二，批零兼营模式的商业类型较多，竞争比较猛烈除威胜大厦、环球广场经营状况尚可外，其他四大卖场都经营惨淡，估计从事服装批零兼营模式的商业进展空间不大第三，综合百货类除了华联商厦与百货大楼外，其他三大卖场的服装经营状况也较为通常，估计此类服装经营模式的进展空间也不可能很大第四，两大超级市场的服装经营状况都比较不错，这首先归根于他们量贩式的平价经营策略；二要归功于雄厚的资金实力与优秀的货源组织能力从天都的区位、人群消费水平与旁边的小商品批发城带来的部分客流来看，本项目能够有所尝试，但考虑到两大巨头的压力，需要合理定位、慎重投资第五，侨乡城市广场作为威海经营档次较高的品牌服装经营模式，经营状况也不容乐观，估计进展空间不大步行街模式与本案的定位相差较远，在此不做详述
（二）威海市居民购买服装习惯分析
1、关于价值较小的小针织、大针织等产品通常喜欢就近购买，而且随即购买的机率较大注重的是方便、价格等
2、对比较高档的时尚女装、男装类，大多喜欢到档次较高的百货商场与品牌专卖购买，注重的是质量与售后服务等
3、较为成熟的商圈或者大卖场是消费者首先考虑的购买场所如环球广场、威海大世界、家家悦本部商圈；华联商厦与百货大楼商圈；威胜大厦、海港大厦商圈等一旦形成对某个商圈的购物习惯就很难改变
4、中高档消费群的品牌忠诚度较高，一旦对某品牌形成较好的认可，就不可能轻易改变
（三）天都项目服装经营的优劣势分析
1、优势分析
（1）周围没有直接的服装业竞争对手小商品批发城里虽有少许的服装经营业户，但经营的大都是档次比较低的小针织类产品，与本项目的定位区别较大
（2）周围有足够的潜在消费人群况且本案处于高技区到环翠区的要紧干道上若经营产品比较完善，还能够有效聚拢部分高技区客流
（3）小商品批发城形成的商业氛围与带来的部分客流，能够在一定程度上拉动本案的销售
2、劣势分析
（1）本案处在环球广场、大世界与家家悦本部形成的有效狙击范围之内，市场压力较大
（2）本案周围还没有形成较为的稳固的服装销售商圈与服装购买商圈，消费者购买忠诚度较低
（3）假如从事服装经营那么规模一定较大经营品种一定要多才有制胜的可能而这样投资风险就比较大
（4）服装的招商工作将是本案成功与否的重要因素
四、威海市娱乐业分析本次调查范围覆盖了威海市各类休闲娱乐业，要紧涉及威海市市区几乎所有的休闲娱乐场所，与高区与经区的部分休闲娱乐场所，现抽取140个样本，按经营类型分类并分析其经营规模及经营状况
（一）威海市娱乐业种类及数量分析在调查的所有娱乐场所中足疗/推拿、夜总会/KTV/练歌房、茶馆、洗浴中心所占的比重较大，迪厅与酒吧所占比重最小，分析原因有
1、威海是新兴的沿海城市，受外来思想影响较小，消费者比较习惯传统的娱乐方式，比如茶馆、KTV等
2、现代社会，人们在紧张的工作压力下，更加渴望身心的放松经营者们也积极拓展思路，迎合消费者的这种需求，因此，浴室不再是仅仅局限于洗澡的功能更加注重营造舒适的环境、提高服务质量与提供综合性服务
（二）威海市商业休闲娱乐场所的经营规模分析
1、夜总会/KTV/练歌房经营规模分析在此次调查的30家夜总会/KTV/练歌房中，按大型（1000nV以上）、中型（300——1000m2）＞小型（不足300nl）三个档次分，每档占的比比如下由图表看出，威海的夜总会/KTV/练歌房，中档规模占主体，规模较大的高档场所比较稀缺
2、娱乐城/迪厅/酒吧经营规模在威海，娱乐城/迪厅/酒吧的数量相对较少，从经营场所的面积来看，规模属要紧是中小型
3、茶馆、咖啡馆、西餐厅经营规模及经营状况茶馆、咖啡馆、西餐厅，经营场所面积在100——1000以之间，按其经营面积、店面装修、内部环境、服务水平等将此类消费场所分为三个档次，各占比比如图:
4、健身、美体、美容场所经营规模在此次调查的健身美体场所中，面积在400itf左右的中型规模居多，如圣玛瑜珈、浩莎健身俱乐部美容场所经营面积在200nf下列的占较大比重
5、洗浴中心、足疗/足浴/推拿场所经营规模及经营状况:在我们调查的所有休闲娱乐场所中，洗浴中心、足疗/推拿场所所占的的比重最大，现对两类休闲场所的规模作如下分析
（1）洗浴中心按经营面积分三个档次大型（1000以上）、中型（500nf—1000m2）＞小型（500H12下列）三种规模的比比如图表
（2）足疗/足浴/推拿场所按经营面积分三个档次大型（400nf以上）、中型（150m2—400m2）.小型（150nf下列）三种规模的比比如图表
（三）威海市商业休闲娱乐场所经营状况分析从总体来看，呈现下列特点
1、威海休闲娱乐场所分布比较集中，通俗的讲就是“扎堆经营二分布较集中的几个区域是市中心三角花园/威胜大厦一带、市政府以西、天都一带、北竹岛、经区长峰且这几个区域的休闲娱乐场所经营情况较好，原因有下列两点
（1）消费者的消费习惯使然，认为娱乐场所集中的区域，选择机会多；而且娱乐气氛比较浓厚，迎合了消费者喜欢热闹的心理需求
（2）这几个区域属于威海商业比较发达的区域，也是威海市人口比较密集的区域，消费群庞大且层次较高
2、威海休闲娱乐业经营状况有淡、旺季之分，旺季要紧出现在旅游高峰期、周末或者节假日，淡季要紧是春节前后、气温比较的的时候
3、各类休闲娱乐场所中，中高档场所的经营状况好于低档或者中偏低的场所原因是随着威海市经济的快速进展，人均国民生产总值提高了，人们对生活质量的要求也提高了，中高档休闲娱乐场因此良好的环境与优质的服务赢得了消费者的青睐
（四）威海市民娱乐消费的习惯分析
1、从地域特征来看来看，威海居民习惯就近消费，在作娱乐场所投资时，要充分考虑邻近的人口密集程度而且区域不一致，居民消费水平也不一致
2、市中心统一路、海港一带是威海商业最发达的地方，各类娱乐休闲场所档次较高，经营状况也普遍较好
3、市中心向西至电视台，向南至北竹岛是威海市人口最密集的两大区域，商业发达程度接近市中心这两个区域的居民消费水平也比较高
五、威海市餐饮业分析此项调查共涉及威海市餐饮业比较发达的道路39条，采集有效样本349家，调查内容要紧为区位、经营面积、经营类型、经营档次、经营状况等五项内容调查方式为人员采访式调查，数据来源基本详实、准确调查目的要紧是分析威海居民餐饮消费习惯、威海餐饮业经营状况与前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策根据
（一）威海餐饮业区位及其数量分析
1、威海市餐饮业总体区位数量分析本项调查共涉及要紧道路39条，餐饮店铺349家由于有些道路不具有代表性且离本项目较远，为便于操作，因此我们在此只对沿途拥有店铺超过10家以上的13条重要道路进行分析沿这13条道路餐饮业经营单位的数量高达209家，其区位数量分布如下从以上统计数据能够看出第一，威海市的餐饮业比较发达，从业单位数量众多，竞争较为猛烈第二，威海市的餐饮业比较集中，以上十三条道路共有餐饮业经营单位209家占了整个被调查餐饮业的
59.89%第三，古寨东路与文化西路餐饮业比较发达，餐饮氛围浓厚，比较有利于餐饮业的进展
2、天都项目邻近要紧道路餐饮店铺分布分析天都邻近餐饮业比较集中的要紧道路有古寨东路、神道口路（邻近）、钦村路、西北山路与文化中路五条道路，其餐饮经营店铺分布如下从以上统计数据不难看出，第一，天都邻近人口聚居相对集中，邻近餐饮业比较发达，共有经营单位62家，占被调查总数量的
17.77%竞争比较猛烈第二，在这五条道路中又以古寨东路与西北山路经营单位众多，说明这两条路已经形成比较浓厚的餐饮文化氛围第三，神道口邻近、钦村路与文化中路邻近餐饮业有一定进展潜力，但投资需慎重
（二）威海市餐饮业经营类型分析威海餐饮业的经营类别多达几十种，由于类别比较繁杂，因此在统计中我们大体归为下列11类
1、川菜系
2、东北菜系包含东北炖菜、朝鲜风味等
3、新疆菜系
4、面食类包含水饺、拉面等
5、快餐类
6、烧烤火锅类
7、家常菜类
8、韩日料理
9、海鲜类
10、大型综合酒店类H、西餐类
1、威海市餐饮业总体经营类别分析从以上统计资料能够看出第一，威海市餐饮业经营类别繁杂，其中以火锅烧烤类、家常菜类与海鲜类居多第二，西餐经营类别比重较小，估计会有较大的进展空间第三，尽管新疆菜类的经营品类较少，但是考虑到口味的习惯性问题，估计进展空间不大第四，综合酒店类所占比重较小，估计具有相当进展那空间而且在我们凋查的31个综合酒店类经营单位中有二十多个集中在东山路邻近，天都邻近的综合酒店类经营十分空虚，是一个较大的市场空隙
2、天都邻近经营类别分析从以上统计数据能够看出第一，天都邻近火锅烧烤类与海鲜类经营单位众多，说明当地居民对这两类饮食情有独钟，只是过多餐饮单位的参与必定导致猛烈的竞争第二，天都邻近韩日料理类与经营品类较少，从这一地段的居民消费来看，估计这两类餐饮会有一定进展空间第三，川菜类经营单位只有
4.84%适当进展川菜类经营品类，也将大有可为第四，天都邻近西餐类与大型综合酒店类经营单位较少，市场潜力巨大
（三）威海市餐饮业经营档次分析
1、威海市餐营业总体经营档次分析在被调查的349家餐饮业经营单位中，高档的有23家中档的有178家，低档的有148家其经营档次比比如下:从以上统计数据能够看出第一，高档类经营单位数量较少，且大多集中在东山路邻近，市场分布不均衡投资潜力较大第二，中档类经营单位数量众多，产品经营类别较杂，市场趋于饱与第三，低档类市场与天都商业定位偏差较大，估计将无所作为
2、天都邻近经营档次分析在天都邻近的62家餐饮业经营单位中，中档的有45家，低档的有17家，高档的为零经营档次比比如下从以上统计数据能够看出第一，天都邻近高档的餐饮经营单位奇缺，市场空间较大，同时高档的定位与天都项目的整体形象相符，高档的综合酒店类经营模式，将是重点进展对象第二，面对工薪阶层的中档餐饮类经营数量众多，市场趋于饱与，竞争较为猛烈估计可操作空间不大第三，低档类的经营单位，与天都项目整体不符
（四）威海市餐饮业经营状况分析
1、威海市餐饮业整体经营状况分析在被调查的349个有效样本中，经营状况优秀的有29家经营状况良好的有252家，经营状况通常的有68家其经营状况比比如下从以上统计数据能够看出第一，威海市餐饮业经营状况普遍较好，但是经营状况优秀的所占比重较小，说明威海市餐饮业经营状况有待进一步提高第二，经营状况优秀的单位凤毛麟角，说明威海的餐饮业还不成熟，餐饮业资源还没有得到有效整合
2、天都项目邻近餐饮业经营状况分析在天都邻近的62家经营单位中，有3家经营状况优秀，7家经营状况通常，另外52家经营状况良好，其经营状况比如下从以上统计数据能够看出第一，天都邻近经营状况比较优秀的单位较少，经营状况有待进一步提高第二，天都邻近的经营状况与威海市整体经营状况基本相符，但略低于威海市总体经营状况这说明天都邻近的餐饮业饱与程度与竞争程度要高于威海市总体水平
（五）威海市高档餐饮经营单位经营状况分析因在被调查的高档类经营单位中大部分属于综合酒店类，而这类经营单位的定位又比较与天都项目相符，因此在此把这类经营单位的经营状况做重点分析在被调查的23家高档经营单位中，有15家经营状况优秀，8家经营状况良好，经营状况通常的为零其经营状况比比如下:从以上统计数据能够看出第一，威海市高档餐饮经营单位的经营状况普遍比较优秀，这说明威海市高档经营单位的整体水平较高，这就在一定程度上造成较大的市场进入压力第二，经营状况比较优秀的高档经营单位大都集中在东山路邻近，周围外来旅游客户资源丰富，同时离市中心距离较近，区位优势比较明显第三，尽管天都邻近高档的经营单位奇缺，但是考虑到东山路邻近较大的市场压力与本身的区位束缚，因此我们认为天都项目尽管在高端经营业态中有相当的进展潜力，但仍要充分考虑各类有关因素，慎重投资！
（六）威海市民饮食习惯分析第一，威海市的餐饮业仍然以中低档的经营单位居多，这说明价位的高低还是影响大多数居民消费的重要因素第二，在区位选择上，工薪阶层比较喜欢就近聚餐，以方便为主；高端人群聚餐通常比较注重口味与环境，区位因素影响较小第三，低档次的餐饮业态经营状况普遍不好，说明卫生与安全也是影响居民消费的重要因素第四，在被调查的349家样本中，有
29.63%的属于火锅烧烤类，这说明居民在聚餐时还比较喜欢一种由于聚餐产生的幸福愉悦的感受，说小一点是氛围，说大一点就是文化幸福、祥与、喜气的氛围是影响消费的一个重要因素第四部分消费者调研本次威海商业物业地产调研共收到有效问卷432份，其中已购业者共计166人，占总人数的
39.20%；未购业者共计266人，占总人数的
60.80%；对其消费者自身个人爱好及他们在置业过程中所关注的几个问题，进行了全面的探究、分析
一、消费者结构分析（-）项目周边消费者数量分析本次消费者数量调查是以“天都商厦”为半径，方圆L5公里范围内的居民社区进行有关调研此次调研共调查居民社区40个，人口统计按照国家人口统计常用的
13.5的方式进行统计，共计约20224户，70784人其中，本地原居民人口占总人口的68%外来人口占总人口的32%区域位置单元数户数人口本项目的东北方向（西北山路以东，文化中路以北）337490017150项目东南方向（文化中路以南，古寨东路以东）18021567546项目西北方向（文化中路以北，神道口至槐云村）543843429519项目西面（高区毕家喔与沿文化西路，哈工大以西）231473416569合计12912022470784
（二）项目周边消费者结构分析
1、年龄分析根据调查分析发现，项目周边目标群体的年龄要紧集中在29—35岁之间，占总人数的
32.4%其次是36—49岁，占总人数的
31.2%然后是25—28岁，占总人数的
29.6%最后是50岁以上的人群，占总人数的
6.8%其中，男性占了总人数的
55.7%女性占了总人数的
44.3%
2、学历分析在同意教育程度/学历方面的调查中，有
79.2%的人群为初中与高中毕业；
18.9%的人群为大学毕业；
1.2%的人群为研究生毕业；
0.7%的人群为博士毕业
3、职业分析他们目前所从事的职业，有
45.5%的消费者是自由职业者；
21.5%的消费者是私有企业老板；21%的消费者是各大公司职员；
8.7%的消费者是各大公司管理人员；其他均占不到
1.4%o
4、收入比例分析其收入为
64.4%的消费者收入为3万元下列；29%的消费者收入为3—10万元;
6.1%的消费者收入为10—30万元；30万元以上的为
0.5%其主力购买群体为3万一3万元之间的消费者，根据其收入的等级来看，他们通常是事业有成，私企老板或者公司管理中层以上的消费者其次是3万元下列或者30万元以上的消费者
5、家庭构成情况分析根据市场调研分析发现，周边各区域家庭结构大致可分为四类，包含第一类，年龄在20——30岁的夫妇二人结构；第二类，夫妇加一个小孩的三人家庭结构；第三类，夫妇、小孩、老人共同居住的结构；第四类，老年夫妇的家庭结构第五类，丧偶，独自一人通过调查，我们得出这样的结论在项目周围所调查的所有家庭中，第二类家庭结构所占的比重最大，占总家庭户数的
36.7%；其次是第一类与第四类，分别占总家庭户数的
24.16%与
21.41%；第五类占总家庭户数的
10.42；第三类丧偶，独自一人的家庭户数占总家庭户数的
7.21%O
二、消费习惯分析
1、消费者每周购物频次的调查分析通过上述数据，我们能够看出在每周前往超市购物频次方面的调查中，有
73.33%的消费者每周前往三次以上；有
10.83%的消费者，每周前往三次；有10%的消费者，每周前往两次；而每周只去一次的消费者，仅占
5.84%另外，在调查中还有部分消费者在问卷上注明天天去”
2、消费者选择超市购物习惯分析在调查消费者习惯前往那些超市进行购物上，有37%的消费者选择前往威海糖酒超市进行购物；选择长江糖酒超市购物的占27%；选择威百超市购物的占
2.57%；选择利群超市购物的占
13.6%；选择华联超市购物的占
2.56%；选择大福源超市购物的消费者占
9.83%；而在社区便利店及其他地方购物的为
4.3%与
3.14%通过上述选择超市购物的调查分析中发现，随着居民生活水平普遍提高，人们在选择超市购物心理过程中，首先是可选择的商品种类齐全，且价格低廉；其次是购物环境优雅，服务人员的态度好，能在购物的过程中，愉悦休闲；最后是超市的产品质量合格，能让消费者感到放心（具体详情见下图）
3、消费者购买大宗家电习惯分析消费者在选择大宗家电购物场所方面上，
28.17%的消费者选择华联商厦；
24.12%的消费者选择百货大楼；24%的消费者选择三联家电；
10.61%的消费者选择利群广场；而选择品牌专卖店的消费者仅占
2.7%（具体详情见下图）从上述调查能够发现，威海消费者购买大宗家电上，习惯到华联商厦、百货大楼、三联家电及利群广场等四个地方购买分其原因，要紧表现为下列几个方面一是，购买大宗家电关于普通家庭来说不是一比小的支出，因此在购买时大家还是乐意选择比较高档的商场，华联商厦、百货大楼、利群广场等作为威海最高档的两个大型商场，自然在消费者选择之列二是在选择大宗家电方面上，产品的质量、品种、售后服务等问题是消费者最关注，三联家电作为威海传统的家电专营商场，其商品质量与售后服务等也早以被众人所熟悉
4、消费者就餐习惯分析消费者在选择就餐场所方面上，有
28.6%的消费者选择特色中餐厅；有
24.40的消费者选择连锁快餐厅；有
15.64%的消费者选择在肯德基/永与豆浆就餐；而在街边小餐观就餐的消费者有
21.2%；去星级饭店就餐的消费者占
1.43%（详情见下图）从调查发现，大部分的消费者比较喜欢到连锁快餐厅、街边小餐馆、特色中餐厅与肯德基/永与豆浆等餐饮场所就餐分析原因如下
（1）锁经营的快餐厅与通常小店比较，就餐环境舒适、卫生，管理规范
（2）连锁快餐厅消费水平适合大众消费
（3）连锁快餐厅有自己的品牌，有统一的店面标识，使消费者心理上有信任感
（4）到连锁快餐厅就餐不受人数限制，能够一个人或者两个人，由于快餐厅的菜量较小，不可能造成浪费
（5）特色的中餐厅或者小餐馆在经营方式上注重突出自己特色，如重庆小天鹅、文碗公水煮鱼、北方饺子王、春香狗肉王，消费者就餐时可根据自己的口味选择就餐场所
5、消费者购买服装习惯分析在消费者购买服装场所的选择上，有
34.6%的消费者选择威胜大厦或者环球广场等场所购买；有
19.3%的消费者选择在华联商厦进行购买；有
15.15%的消费者选择在百货大楼购买；另外选择在品牌店购买的消费者占
12.67%（具体情况见下图）根据上述分析，消费者在购买服装时随意性比较大，大部分消费者选择大型商场或者专卖店等地方购买，由此能够看出，目前消费者除了正常穿衣需求外，其要紧享受购物过程的感受及品牌服装所给予的附加意义构上2人与3人家庭分别占到总户数的
28.55%与
45.97%1人家庭占到
10.21%4人与5人家庭分别占到总户数的
11.48%与
2.84%o其中农业人口为160647人占总人口的
26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的
73.63%区域合计男性女性农业人口非农业人口市区609200307829301371160647448553环翠区34346617389716956988889254577高区158332803327801025571132761经区10740253637537654618361219
三、威海人文环境分析威海地区位于山东半岛的东北部，其特殊的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗与民间文化深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义威海气候四季分明，气候宜人市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质与噪音等环境质量指标达到或者超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方年平均气温12度，平均降水量800多毫米长达1（）00公里海岸线，约占山东省的1/3沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多，“石岛红“、“文登白“、“乳山黑”花岗石在国内外享有盛名威海近几年随着经济的飞速进展，为全国综合实力50强与投资环境40优城市之一国民经济以年平均30%的速度递增，为全国经济进展最快的地区之
一四、威海政策与法律分析
（一）城市化进程推动房地产的高速进展自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，通过几年优化城乡总体布局加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳进展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20-30%左右
（二）政策推动房地产的供应量与开发量2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》要求三区每年应分别选择2〜3个重点村进行改造改造的重点是转非村、景区内的村与要紧道路两侧的村2002年村庄改造大规模地展开威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长至2002年城市化率已由1997年的
38.7%提高至U
49.7%2003年政府大力推进城市化进程
五、市政规划与建设分析
（一）威海市房地产市场进展描述威海市是山东省经济增长速度最快的城市之一，其国民经济快速进展，全市实现国内生产总值
836.02亿元，按可比价格计算，比上年增长
17.9%其中第一产业增加值
92.49亿元增长
4.6%；第二产业增加值
492.03亿元，增长
23.7%；第三产业增加值
251.5亿元，增长
13.2%；人均国内生产总值33762元，增长
17.8%三种产业占国内生产总值的比重分别为
11.06%、
58.85%与
30.08%o固定资产投资规模迅速扩大全年全社会固定资产投资
370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资
286.71亿元；其中基本建设完成投资
100.67亿元
6、消费者购买家具饰品习惯分析消费者在购买家具饰品场所的选择习惯上，有
38.3%的消费者选择在大型家具城购买；而在品牌店及大型商场内购买的消费者，仅占
7.4%、
6.43%、
5.17%与5%；另外，还有
37.7%的消费者选择在其他地点进行购买根据上述分析，消费者家居饰品时倾向于去大型的家居广场，要紧是由于消费者在选择家居饰品时不再仅仅注重产品质量，对产品的式样也有很高要求而选择在大型家具广场进行购买的要紧原因是由于一是大型家居广场产品种类比较齐全，高中低档产品一应俱全，消费者选择的机会比较多而是大型家居广场与华联、百货大楼相比，运营成本较低，相应的，产品价格也较低
7、消费者休闲娱乐习惯分析消费者在选择休闲娱乐场所方面上，有
33.4%的消费者选择在茶吧、咖啡厅等地进行休闲娱乐；有
24.16%的消费者选择在迪厅或者舞厅进行休闲娱乐；有
18.4%的消费者选择在健身休闲中心进行娱乐休闲；选择在书店进行消费的人群有
14.2%；在其他地方进行消费的只占
9.84%O根据上述调研分析能够发现，随着生活水平的不断提高，人们的消费倾向逐步由物质需求转向精神需求通过丰富的娱乐活动，来调节自己的身心健康
三、目标消费群体消费力分析在本次调查中，有
39.2%的消费者目前已经拥有自己的产权店面，
60.8%的消费群体目前还没有自己的产权店面其将在近1-2年内会考虑置业已有店面的消费群体其店面目前使用时间为1-2年的占
39.4%；2—3年的占
25.5%；1年以内的占62%；有四年以上的占
11.5%置业3-4年的消费群体占
8.5%O另外在选择投资方式方面上，有
50.7%的消费群体表示选择租用的方式，有
49.3%的消费群体表示自己购买从这一点上看，消费群体大部分是以租用的方式进驻的方式，进行投资因而其项目的经营模式应该定位为统一管理的形式在投资的商业地产中，选择商业网点的占
28.4%排列最受欢迎的商业地产之一;选择综合商业中心商业地产的消费群体占
26.5%；其选择特色街区的消费群体占
23.4%；选择大型购物休闲中心shoppingmall的消费群体占
11.6%；选择酒店式公寓的消费者占
6.9%；选择写字楼及其他的消费者占
3.3%其中，假如在威海新增一个大型购物中心，其消费者是否愿意加盟的假设上，有
11.3%的消费群体表示非常愿意；27%的消费者表示愿意；
49.9%的消费群体表示会考虑，而有
6.1%的消费群体表示不太愿意；还有
5.7%的消费者表示不愿意从中我们能够看出消费群体主观想进驻哪样类型的商业地产，并假设在威海增加一个新的大型购物广场，其客观进驻的人数将为多少从而探究消费群体对其心动程度如何在投资店铺方面，有
72.2%的消费者选择自主经营，
27.8%的消费者是用于出租收取租金在商铺的经营模式中，
64.2%的消费者选择独立铺面、自主经营；
20.5%的消费者选择以“品牌店为主、独立店面为辅、61%的消费者选择整体规划、统一经营
0.2%的消费者选择其他形式在选择店面所注重的因素方面，有
67.2%的消费群体比较关注交通是否便利；有
56.4%的消费群体比较关注地段位置是否绝佳；有
33.5%的消费群体对价格是否适中比较关注有
32.8%的消费群体对物业管理是否周到表示关注，有
31.6%的消费群体对是否具有增值潜力表示关注；还有
26.2%的消费群体对周遍是否具有成熟社区表示关注其余的
0.5%的消费群体选择其它在这里要紧探究了消费群体在选择置业过程中，比较关注的几项因素，及对大型购物广场的喜好度的一个分析在商业地产投资回报率方面，
47.3%的消费者表示希望回报率在10%以上，
39.5%的消费群体表示希望回报率在6-10%之间，
11.8%的消费群体表示回报率在6%下列就行另外还有
1.4%的消费群体选择其它方面由此能够看出目前威海消费者都希望能够得到高额投资回报，其投资回报比例很大在户型面积方面的选择上，选择51——80M2户型的消费者占总人数的
30.3%；其次选择是50M2以内的消费者，占总人数的
29.6%；选择81——100M2户型的消费者，占总人数的
22.2%；选择101——120M2的消费者，占总人数的
7.3%；选择120M2以上的消费者平均占总人数的
2.5%左右根据其选择的面积比例分析，能够看出目前消费者在选择面积方面，要紧还是选择的是以中小型户型为主但也有部分消费群体选择大户型的面积在选择大型购物中心时，购物环境所产生的影响方面上，有
38.7%的消费群体表示非常重要；有
28.5%的消费群体表示比较重要；有
18.2%的消费群体表示重要;有
13.7%的消费群体表示无所谓；而感受根本不重要的消费群体仅为
0.9%在交通环境所产生的影响方面上，有
50.9%的消费群体表示非常重要；有
22.3%的消费群体表示比较重要；有
19.7%的消费群体表示重要；选择无所谓与根本不重要的仅为
6.2%与
0.9%在此要紧分析了消费者对大型商业地产项目所注重的几个要点，并对这些因素进行一个全面的统计，以便于日后本项目定位所需！第五部分可类比项目分析根据市场调研我们发现，从建筑形态上（都是高层/小高层建筑，且都是底“商”上“住”形式），目前与本项目可类比的项目共有四个，即高区的海悦国际、环翠区的尚城国际与华新园、经区的侨乡城市广场等四个商业地产项目下面我们对这四个项目进行有关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的定位提供一定的借鉴意义
一、威海可类比项目现状分析可类比楼盘商业部分一览表楼盘名称规模开发商价格主力户型畅销户型基价均价最高价___尚城国际10万m2蓝星/美好愿景12500元/而14250元/itf16000元/itf140-300m2160m2华新园10万m2华晨房产未定海悦国际
1.7万nf大屋房产13000元/nV16500元/m20000元/nf20-100m280-100m2侨乡城市广场5万nf华侨振兴房产17200元/nf19400元/m21600元/nV20-60m270-100久2万nf20-100m2从下图声能够看出，目前威海商业房地产市场中高档住宅的总体平均价格水平在1250元/nf左右从楼盘所处的位置来看，市区内可类比的项目楼盘就是“尚城国际”，该项目是武汉美好愿景与威海蓝星房产公司联合开发的一个较高素养的楼盘，其项目推广由深圳同路广告公司负责，整体宣传明显区别于威海本地项目，住宅销售价格在3830——4800元/nf之间，商业销售价格在12500-16000元/以其中商业面积要紧以140-150m\150-175m\160-200m\180-230m\210-250nf与250-300m2o从目前的情况来看，销售效果还算不错但目前其底下商业店铺目前还没有有关定位“海悦国际”是由威海方屋房地产开发有限公司投资开发的该项目的商业部分其起价为13000-20000元/itf之间其中商业面积要紧以20-30m\45-60itf与80-100m2另外目前该项目一层商业以基本售完，二层正在招商，其面积划分目前还未全部确定可根据客户需求进行分割并由香港何显毅建筑师楼有限公司总包设计该项目是集酒店式公寓、休闲娱乐、餐饮等于一体的大型商住地产可类比项目规模/面积一览表楼盘名称建筑规模层数面积户型比例有用率主力户型畅销户型侨乡城市广场5万itf3层20—60m220%100%2万20—60m270-100m270—150m215%2万nf65%海悦国际
1.7万引5层20-30rtf15%45%左右20-100m280-100m245-60m235%80-100m2尚城国际10万nf3层140-150m2140-300m2150-200m2150-175m2160-200m2180-230m2210-250m2250-300m2“华新园”投入的宣传力度最大，由因此外地代理公司操作，对本地市场不太熟悉对市场期望值过高，造成了其价格策略的失误，以至于形成了“高开低走”骑虎难下的被动局面，由最初的报价近5000元/球降至现在的420元/门，其商业部分价格、面积目前还未确定；而“侨乡城市广场”由于前期招商的成功，其商业部分以17200元/nf的销售价格销售，其商业面积要紧有20-60m\70-150球与2万以构成目前已经基本售完另外其销售宣传推广到位，为其销售起到了良好的促进作用
二、可类比项目具体分析-海悦国际楼盘名称海悦国际位置山大对面，高区文化西路开发商大屋房地产开发有限公司物业管理待定管理费2-3元/itf项目规模占地面积22776m2建筑面积113060m2规划户数653套建筑类别小高层车位数419个绿化率33%住宅基价7580元/而价格浮动比例楼层50-100元，边户100元/itf商业价格
1.3万元/nV2万元/rtf面积20-100nV左右付款方式及优惠额度海悦建国饭店使用的管理模式---产权换间天，回报率8%-12%o户型及面积房、厅、卫建筑面积所占比例酒店式公寓一件套50-60m2280户；653两件套80-100m2三件套140-150H1232户四件套265球3户主力户型50-265型畅销户型80-100m2项目周边300米公共配套哈工大，山大，一中，银行，医院，高区一小等小区内公共配套24小时热水，2条电话线，四表远传，天燃气，四重防范系统与5A智能化系统，一层快餐店、精品店铺；二三层设大型购物超市；四层是会议中心与娱乐中心；五层是洗浴中心，健身中心，美容美发中心，棋牌室，儿童娱乐中心，CEO会所等；六层至二十九层为酒店客房与公寓房，北侧是6800球的大型广场，3000的空中花园项目综合评价该项目由著名的香港何显毅建筑师楼有限公司总包设计，集四星级酒店，酒店式公寓，购物，餐饮，娱乐，休闲等多项功能于一体酒店部分建成后将成为威海地区规模最大的酒店，国内首座工商联CEO海滨会所；现代园林设计艺术与海悦国际特殊的自然景观巧妙糅合在一起，形成了一个68000m2四季长绿，鲜花盛开的大型生态文化广场，3000rtf的大型空中花园其中，一层商业以基本售完，二层正在招商中其面积要紧以20-100nV为主，但能够根据客户需求进行分割
1、开发商实力该项B为威海四大房地产开发集团之一的威海大屋房地产开发有限公司开发，其强大的经济实力为该项目的开发奠定了良好的基础另外，该项目的建筑设计规划，是由香港何显毅建筑师楼有限公司总包设计
2、项目定位该项目定位在集酒店式公寓、购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的多功能商业住宅项目其中1一5层为商业项目，一层为国内外著名的连锁快餐店、银行、珠宝行、化妆品、连锁服装店等（目前基本售完）；二三层为大型购物超市；四层是会议中心与娱乐中心；五层为洗浴中心、健身中心、美容美发中心等休闲娱乐场所及CEO会所等6层以上为酒店客房与公寓房在价格定位上，其商业地产价位为13000-20000元/行左右该价位目前在威海商业地产业来说属于中高价位其面积要紧集中在20-100nf之间，其中80-100m2的户型面积最为畅销从上述分析来看，该项目地处高区山大对面，项目周边高档休闲娱乐、购物场所较少，其项目的商业地产要紧力求打造该区域四星级的休闲/娱乐/购物高档场所
（二）尚城国际楼盘名称尚城国际位置环翠区新威路128号；老蓝星玻璃厂房区开发商蓝星房地产开发公司武汉美好愿景房地产公司物业管理北京美好愿景物业有限公司管理费待定项目规模占地面积60亩建筑面积10万以规划户数建筑类别小高层车位数11绿化率53%住宅基价3830元/门价格浮动比例6F下列（0-100）6F以上商业价格12500-16000元/球商业面积140-300m2付款方式及优惠额度一次性付款九八折户型及面积房、厅、卫建筑面积所占比例一房一卫一厨36-40m2迷你户型二/一房一厅一卫70m2两房两室一卫80m2三房两厅两卫120m2四房两厅两卫180m之主力户型120m2畅销户型120-180m2项目周边300米公共配套塔山幼儿园，中、小学、二中，塔山公园，海滨公园404医院，职工医院，交行，农行，糖酒站，华联，百货大楼；交通便利
1、
5、
12、
37、
27、
21、
25、
31、33路小区内公共配套自带商场步行街项目综合评价韩国人，外地人购买较多
1、开发商实力该项目是由威海蓝星房产开发公司与武汉美好愿景联合开发，其强大的经济实力与操盘经验为本项目奠定了良好的基础另外，其项目推广由深圳同路广告公司负责在项目推出后，受到广大购房者的关注，为该项目日后热销奠定了良好的消费者基础
2、项目定位“尚城国际”凭借良好的区位优势与周边社区形成的良好生活氛围，住宅部分以3830元/rtf的价格入市，商业部分以12500-16000元/itf的价格入市其中商业面积为140-300itf左右其项目一经推出，就在市场上取得了良好反响（目前该项目商业组团业态状况暂未确定）
3、营销手段及广告宣传到位该项目是由深圳同路广告公司负责项目推广工作，其简约、现代的售楼处，有效增强了现场销售气氛售楼处的售楼小姐，通过有关专业的培训同时在宣传上其广告宣传资料，制作的比较新颖、色调比较明快使项目整体宣传明显区别于威海本地项目
（三）华新园楼盘名称华新园位置青岛北路88号开发商威海华晨房地产开发有限公司物业管理第一太平戴维斯管理费项目规模占地面积
2.78万m建筑面积10万nf规划户数344户建筑类别高层及小高层车位数绿化率45%以上住宅价格4200元/nf商业价格目前暂时还未确定户型及面积房、厅、卫建筑面积所占比例三室两厅两卫138nl245%三室两厅两卫154nl240%四室两厅两卫/加拥人房225m215%主力户型1381n之、
224.71m2畅销户型138rtf、154m2项目周边300米公共配套威海公园、外运大厦、仙姑顶、刘公岛等小区内公共配套水、电、暖、大型购物中心、有线、宽带、智能指纹识别系统、射频识别系统、纯净水入户系统、活动中心等项目综合评价该项目整体楼盘质量很好，但前期项目推广因定位失误，导致目前项目推广销售不顺
1、营销手段及广告宣传从这几个项目的营销来看，华新园投入的宣传力度最大，由因此外地代理公司操作，对本地市场不太熟悉，对市场期望值过高，造成了其价格策略的失误，以至于形成了;高开低走”骑虎难下的被动局面，由最初的报价近5000元/以降至现在的4200元/itf
2、项目定位该项目因前期的经营定位不够准确，而导致前期的推广不顺后来其商业部分停止，从新定位目前该项目商业部分的价格、面积及其经营业态等事项暂时未定（与其销售人员交谈中获知，近期商业部分将推出）
（四）侨乡城市广场项目名称侨乡城市广场项目类型综合商业城开发商威海华侨振兴房地产开发有限公司物业公司威海华侨振兴房地产开发有限公司管理费
0.28元/m2天地理位置北竹岛交通状况
1、
12、
31、
36、
41、117路车均到达开业时间
2004.11总建筑面积5万rtf有用率98%层数3层建筑风格景观式购物、休闲式卖场的全新商业商业售价最高最低均价
2.16万元/itf
1.72万元/itf
1.94万元/nV商业租价2000元/nV年1571元/nf年1785元/nV年主力单位面积20—60m270-100m\2万nf（商业网点房）经营模式及效果独立店铺，自主经营与统一管理经营目标客户群威海大众消费者人流量3万人次以上/天经营定位综合商业中心各层经营内容及面积一楼商业网点二楼大福园连锁超市、统一专卖三楼:统一服装、体育、食品、通讯
1、开发商实力该项目是由山东侨乡股份有限公司投资开发的威海最大的一个商业住宅两用房产，其强大的经济实力为本项目奠定了良好的基础另外，其项目宣传由巨鲨广告有线公司负责在项目推出后，受到广大购房者的关注，为该项目日后热销奠定了良好的消费者基础
2、项目定位该项目定位在集商业、公寓、办公、娱乐等功能于一体的大型建筑综合体其中1-3层为商业项目，一层为快餐店、精品店铺；二三层为大型购物超市；并成功的把大润发超市、美国的肯德鸡快餐连锁店、台湾永与豆浆及海蓝服饰等一批著名品牌引进威海，4层以上为公寓房
3、高性价比“侨乡城市广场”凭借良好的区位优势与周边社区形成的良好生活氛围，及周边繁华的商业氛围，以17200元/面的价格入市，一经推出，就在市场上取得了良好反响
4、营销手段及广告宣传到位该项目是由巨鲨广告公司与青岛智鑫置业顾问有限公司负责项目推广/宣传工作，其以“侨乡城市广场——商业领航者”的核心概念，树立该项目在威海商业行业领导者、时尚消费先锋的地位其在营俏推广过程中，提出首个威海SHOPPINGMALL及CBD等概念来加以项目炒作，为整个项目树立了良好的形象定位
三、小结
（一）准确的项目定位，是项目操作成功的第一步
1、经营定位项目的经营定位是否特殊、准确，是项目操作成功的前提之一从上述可类比项目分析中，我们能够看出，“侨乡城市广场”项目操作的成功因素之一，就是该项目经营定位非常准确，且成功的把SHOPPINGMALL及CBD等概念首次引入威海市场，并受到了广大置业者的喜好
2、价格/户型面积定位在价格/面积方面，从消费者调研及威海业态分析中发现，项目价格定位是否准确，是制约消费者进行认购的一个重要因素之一在户型面积方面上，目前市场上户型面积的分割要紧是开发商自己进行有关分割，而忽略了消费者置业业态所需面积是多少这一因素，因此建议开发商在户型面积的分割上，可根据项目的经营业态构成因素来进行户型面积的分割
3、形象定位在形象宣传定位方面上能够看出，新颖特殊的形象宣传定位能够提升项目认知度与号召力，尽而间接的提升项目的销售率与项目的知名度如“侨乡城市广场、其以“侨乡城市广场——商业领航者”的核心概念，树立该项目在威海商业行业领导者、时尚消费先锋的地位极大的提升了该项目的知名度，促进了项目的销售率与带动周边经济的进展成为威海商业行业的重要标志之一
（二）营销推广策略要新颖独到
1、新颖特殊的营销手段新颖特殊的营销手段是项目是否顺利畅销的重要因素之一在随着威海经济的不断进展，一些先进的营销理念也随之引入威海，尽而促进/提高了威海当地商业的蓬勃进展如“侨乡城市广场”，其成功的把SHOPPINGMALL及CBD等概念首次引入威海市场，并被广大置业者所认同同时，其通过网络、报纸、广播、楼书/单页等一系列的媒体，多渠道的进行项目的推广促销，成功的完成了项目的销售
2、准确、特殊的招商政策优惠、新颖、特殊的招商政策，在一定程度上能够促进项目的顺利销售并能够借助进驻商已有的知名度，间接提升本项目在当地的品牌号召力，提升项目的销售额
（三）优秀的物业管理公司的介入，会提升项目的销售率从消费者调研分析中发现，优秀的物业管理公司的介入，会提升消费者的购买信心如“商城国际”项目，成功的引进了外地物业管理公司“北京美好愿景）尽而成为本项目的一大卖点，促进了项目的销售率，同时促进了威海物业管理行业的进展第六部分结论与建议
一、项目状况分析根据上述对威海项目区域的宏观经济环境调查、周边商业地产市场调查、消费者调查及可类比项目调查等调查分析发现，项目目前优劣势要紧表现在下列几点上
（一）项目优势分析
1、项目距离市中心近，周边有卧龙山、神道口及西北山等成规模的生活片区，文化、生活氛围浓厚，有巨大市场消费潜力
2、项目有较好的商业沉淀，且位于市区与高区两大商圈的衔接处，商业位置优势明显，有良好的进展前景与升值空间
3、项目位于威海主干道一文化路，地理位置优越，交通便利
4、项目周边大型商业物业匮乏，有利于本项目迅速启动市场
5、项目属于改建的高层建筑，会成为文化路上的标志性建筑
6、开发商实力雄厚，有将本项目打造成精品的能力
（二）项目劣势分析
1、项目为单体建筑，在绿化、规模、社区概念上不具备竞争优势
2、项目属于改建项目，受地块与原地基限制的影响，项目的整体规划设计受到局限，特别是住宅部分受到的影响最大，使得项目住宅建筑形态局限性较强
3、面临其他威海商业项目的竞争，有一定的压力
4、项目的定位及招商的成功与否是项目操作成败的关键
二、项目定位建议根据我们对威海商业地产市场、商业物业的经营状况与消费者市场的调研，及结合本项目优劣势的分析，在此我司对本项目商业部分与住宅部分的定位建议如下
（一）商业部分定位建议在商业部分定位上，我们的总体思路是“走差异化路线，打造精品，以低置业门槛，高回报率来吸引置业者”结合项目特点，我们对项目商业部分的定位提出下面三种建议
1、商业部分定位建议一打造以综合型百货业态为主的大型购物中心（GMS）GMS店全称GeneralMerchandiseStore指综合购物百货店根据威海商业地产市场调研发现目前威海引用类似概念的商业项目，目前只有经区的“侨乡城市广场”为确保项目概念的特殊性与可行性，在区域市场调研与消费者调研中发现目前项目所属区域无大规模的购物中心在本项目定位调查中，选择大型购物休闲中心（shoppingmall）的消费群体占
11.6%深圳铜锣湾百货
2、商业部分定位建议二打造威海首家集“吃喝玩乐”于一体的休闲Mall即集休闲、娱乐、餐饮于一体的大型休闲场所；根据威海商业业态的有关调查说明，威海娱乐、休闲、餐饮等业态在威海极受欢迎从消费者调查分析中发现，选择餐饮业的人数占总人数的
30.7%；在消费者在选择就餐场所方面的调查中，有
28.6%的消费者选择特色中餐厅;有
24.40的消费者选择连锁快餐厅;有
15.64%的消费者选择在肯德基/永与豆浆就餐；而在街边小餐观就餐的消费者有
21.2%；去星级饭店就餐的消费者占
1.43%O因此建议将项目的商业部分定位为餐饮娱乐休闲中心引进特色的外地餐饮美食，娱乐可根据威海人的消费习惯而制定业态形式
3、商业部分定位建议三打造威海最知名的专业商场在打造专业商场的定位上，我司建议其业态能够考虑设置为下列两种1专业的家电商场目前威海家电类专业商场，除了华联购物广场、百货大楼、侨乡城市广场及利群购物广场等大的卖场外，专业的家电市场目前威海本地的只有威海三联家电一家连锁商场，通过家电市场调查，熟悉到目前苏宁家电品牌正准备在胶东地区开办家点连锁商场或者者把国美家电、深圳顺电等全国大的家电连锁企业引入威海让威海消费者有更多的选择，因此建议商业的业态上定位为家电类2专业的家居商场把商业业态定位为家具类，引进类似“宜家家具”或者者百安居”之类的大型专一卖场从经营定位上，避免与其他家具广场相似，走出一条自己独具特色的经营风格二住宅部分定位建议在住宅部分定位上，我们的总体思路是“打造小户型，弥补市中心空白，以高性价比吸引置业者”结合项目特点，我们对项目住宅部分的定位提出下面三种建议
1、住宅业部分定位建议一产权式酒店所谓产权式酒店，是把酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者通常并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，通常情况下投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，能够作为个人投资者在郊区的第二居所或者企事业单位的度假基地事实上质就是“分时度假+房产投资:其要紧表达以投资收取回报的形式
2、住宅部分定位建议二酒店式公寓所谓酒店性公寓，是指配有全套家具的，提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务并配有全套厨房设备的住宅公寓它是一种特殊的既提供酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性与生活风格的商业综合体它作为连接酒店与私人公寓的桥梁，解决了酒店或者私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期与长期共存的住宅问题
3、住宅部分定位建议三Soho概念SOHO要紧表达的是一种在家办公，商住两用的住宅形式其充分表达置业群体增长
105.2%；更新改造完成投资
80.84亿元，增长
100.7%；房地产开发完成投资
43.69亿元，增长
77.4%其中房地产开发快速进展全年商品房屋施工面积
531.1万平方米，增长20%；竣工面积
169.7万平方米，与同期基本持平商品房销售面积
150.5万平方米，增长
24.2%商品房销售额
24.8亿元增长
21.6%
（二）开发及供应量分析分组指标合计住宅商业地产网点房房屋施工面积（平方米）5310606476612967334334758新开工面积3505781325829421280154549房屋竣工面积173270515700642896768442房屋销售面积163852815549751918059683预售面积15983541530886610056678销售总额（万元）
2605182300015591242421、施工面积2004年威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米其中商业物业地产施工面积比去年增长了
45.82%；网点房施工面积比去年增长了
50.25%
2、新开工面积2004年威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积的
68.36%商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积的
31.6%网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积的
46.17%o其中商业物业地产新开工面积比去年增长了175%商业网点房新开工面积比去年增长了
55.93%由此看出2004年新开工面积增长量很大，市场竞争也相对猛烈
3、竣工面积2004年威海房地产竣工面积为1732705平方米，其中住宅竣工面积为1570064平方米，占住宅施工面积的
32.94%o商业物业地产竣工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积的
43.02%网点房竣工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积的
20.45%其中商业物业地产竣工面积比去年增长了866%；商业网点房竣工面积比去年增长了214%O由此说明未来有大量的商业地产上市，大量的竣工面积对威海市房地产市场造成一定的冲击，使竞争程度更趋白热化
4、销售面积2004年威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积的
32.63%o商业物业地产俏售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积的
28.48%O网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积的
17.83%其中商业网点房销售面积比去年增长了397%o商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如竣工面积的增幅大
5、预售面积的自由、时尚，在家即可办公的现代概念根据威海消费者调查发现，目前威海有一部格外地及本地创业的人士，他们不太拘泥在写字楼办公因此建议开发商将住宅部分定义为SOHO概念2004年威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米
6、销售总额2004年威海房地产销售总额为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元其中商业网点房销售总额比去年增长了616%o
7、空置面积2004年威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米，商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米其中商业物业地产空置面积要比2003年降低了
23.35%o第二部分威海市商业市场总体分析
一、威海市环翠区商业地产现状分析2004年环翠区的国民经济保持了持续稳固增长的良好势头，全年国内生产总值实现
98.03亿元，占威海市区生产总值的
43.55%人均国内生产总值40157元威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出据统计2004年环翠区社会消费品销售总额为
87.98亿元，增长
7.6%；2004年全区第一产业增加值
10.94亿元，比上年降低了
10.92%；第二产业增加值
52.4亿元，比上年增长了
10.57%；第三产业增加值
34.69亿元比上年增长了
3.27%；市场价格总水平较上年略有上升全年居民消费价格总指数比上年上升
0.1%o2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得到了飞速的进展环翠区作为威海市的政治、文化、经济活动中心，更是在此次评选中获益甚多下面我们要紧针对本区域内的商业地产进行具体分析
（一）环翠区商业物业现状分析根据前期的市场调研分析，环翠区目前共有14家大型商业地产，其中档次最高的为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中档；金地商厦、韩国服装城等为低档另外还有天坛家具城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业的商业物业地产
1、规模分析环翠区各商业物业规模一览表楼盘名称建筑规模层数面积主力户型畅销户型威胜大厦6万平方米4层20—38m240T520—38nV40—5440—45m250—72m2110m2海港大厦
1.68万平方米6层14—20m214——20m214—20m230—35m230—35m260—120m2韩国服装城2万平方米4层16—20m226—35m216—20m226—35m226—35m235—70m2大世界
5.5万平方米3层
4.5—9m
24.5—16m
24.5—9m29—16m220—45m29—16m220—45m275—90m2环球广场1万平方米3层16—20m260—80m216—20m220—45m280—120m220T5m260—80m280—120m2200rtf以上金地大厦L2万平方米7层8—10m216—37m216—19m216—19m224—37m245—80m2800m2左右金谷图书批发市场8万平方米3层30—56itf76—150m276—150m276—150m2百货大楼4万平方米15层16—30m216—30m235—45m216—3035—4550—60m235—45m250—60m275—160m22400m2华联购物广场2万多平方米5层4—9m280—120m2157m24—9m215—36m235—60m280—120m2157m215—36m235—60m280—120m2157m22000m2左右华联商场6万平方米20层6—9m245—78m26—9m215—30m245—78m215—3m245—78m21000m2左右友谊现代商厦4层15—24m215—24m228—35m215—24m228—35m228—35m248—110m2小商品批发市场3层10—16m224—35m240—46m210—16m224—35m240—46m224—35m240—46m275—110m2天坛家具城4000平方米4层6—9m2155—220m26—9m2155—220m2300—350m2450600m2155—220m2300—350m
2450、600m2鑫城电脑城2万平方米2层30T5m245——70m230—45m245—70m245—70m270—85m2目前环翠区各商业地产户型面积要紧以45rtf下列的户型面积为主，46-70m\71球以上的户型面积为辅这只要是由于经营业态的因素，而导致的户型面积配比要紧是小户型为主从户型面积的配比上能够看出环翠区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积要紧从事服装等业态，大户型的面积要紧集中在专业商业地产内根据市场调查，环翠区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率与出售率平均在五成左右，目前环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%O其余商城出售、出租率均为90%以上
2、售价分析环翠区各商业地产在出售价格方面，以威胜大厦以
2.3万元/nV的价格位居出售价格榜首对其原因分析要紧表现在两个方面，一是该项目地处威海最繁华的商业街区，人流量高，是威海本地人与外地游人的要紧购物中心之一二是该商场的经营管理模式是统一管理，其物业公司的介入在一定程度上，提高了商场的档次与购物环境其次，威胜大厦旁边的友谊现代商厦，以
2.1万元/nV的价格位居出售价格第二位其以高档次、高品味、高价位的产品，树立威海高档购物中心最后是海港2厦、环球广场与金谷图书批发市场，其出售价格分别是
1.8万元/m
21.45万元/nf与1万元/行
3、租金分析目前环翠区商业地产出租价格分为三个档次，威胜大厦、海港大厦、韩国服装城出租价格最高，分别以
4.9元/nV/天、
8.3元/itf/天与
7.4元/nf/天的价格；金地大厦、环球广场、小商品批发市场与天坛家具广场出租价格居中，分别是
3.1元/nf/天、3元/itf/天、2元/itf/天与
1.8元/行/天；出租价格最低的是鑫城电脑城、大世界、金谷图书批发市场与友谊现代商城等四个，其出租价格分别以.9元/rtf/天、
1.44元/nV天、
1.4元/nf/天与
1.6元/4/天另外华联商厦、百货大楼与华联购物广场因厂家统一进行招商，故其出租、出售价格不详其中，出租价格最高的是海港大厦，以
8.3元/旭/天的出租价格位居榜首出租价格最低的是鑫城电脑城，其出租价格为
0.9元/面/天
（二）环翠区商业网点房现状分析此次环翠区商业网点房市场调查，要紧分为七大片区即与平路街区商业网点房、塔山中路街区商业网点房、戚家疥路街区商业网点房、光明路街区商业网点房、花园南路社区商业网点房、新威路街区商业网点房与统一路街区周边商业网点房
1、售价分析根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高的是塔山中路街区商业网点房，其以2万元/E的价格，位居榜首其依次是花园南路、与平路、新威路与统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是L6万元/疔、
1.4万元/m\1万元/nf与
0.9万元/nV
2、租金分析根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高的是花园南路社区商业网点房以2400元/nf/年的价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、与平路、塔山中路、光明路与戚家疥路六个街区商业网点房，起出租价位分别为1500元/以/年、1400元/而/年、1300元/nf/年、960元/nV/年、875元/nf/年与700元/门/年
3、业态分析在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业与家具业，（药品业与家具业并列）其分别占总业态的27%、15%、12%、10%与10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、7%、5%、5%与2%
（三）环翠区专业市场现状分析根据市场调查结果显示，威海市的专业市场大大小小不下五十个，要紧集中在环翠区邻近，环翠区作为威海市的要紧城区，2002年交易额达264830万元，2003年交易成交额达301719万元，日平均人流量达10万人次以上，是威海重要的批发零售市场之一，更是威海专业市场中的“老大，交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家具广场、电脑器材、图书音像的专业批发零售经营为主其中小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家具广场等颇具规模的专业市场大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一带商场开业率达95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为600-450itf、70-150m\8-16m2购物环境很好，且拥有大批固定的客源而新开发或者新装修改造的专业市场，如金地大厦，走的是中档偏高的层次，定位为图书、高中档服装、工艺品、餐饮等于一体的专业市场，其开业率、经营状况不佳由此可见，其专业市场竞争猛烈，市场定位尤为重要在这里要紧针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城与天坛家具广场五个专业商业地产的价格、有用率、面积与经营模式/效果进行有关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的操作提供一定的借鉴意义
1、专业市场调查1小商品批发市场小商品批发市场位于威海最大的居民生活区邻近，周边人流量较多，其经营定位准确，要紧以小商品批发零售为主目前该广场出租价格在142元/nV/天，在威海商业地产中属于低档价位因目前已经基本售完，出租率达到100%因此未能探知其出售价位在这里要紧分析该广场的户型面积及经营管理情况该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻其中，有部分商铺后来作为抵帐后因政府的有关介入，其招商工作才得意顺利完成目前该广场要紧以10-16itf的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好项目名称小商品批发市场项目类型专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售开发商一轻开发，罐头厂出资，政府入股管理费
0.45元/nf/天地理位置文化中路交通状况
3、
6、
7、19路车均到达开业时间2001年12月21日
1、2层试营业，2002年8月20日正式营业总建筑面积万平方米出租率100%层数3层建筑风格欧式现代建筑风格售价对外不出售租价2元/和.天
1.4元/和.天
1.7元/nf.天主力单位面积10-16nf经营模式及效果统一管理、独立店面、自主经营目标客户群要紧以环翠区的批发兼零售群人流量5000人次以上/天经营定位食品、小商品批发、零售各层经营内容及面积一层办公用品，食品、化妆品、玩具二层针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品三层布艺、服装、插花、包具、床上用品等一层网点房2万元/5nV/年2金谷图书批发市场金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其特殊的行业定位，为其奠定了无可替代的位置该市场属传统建筑风格，其市场环境通常金谷图书批发市场的主力面积为78-150nV其出租、出售价格均属低档价格由因此威海唯一一家图书批发零售的市场，因此其目前拥有固定的客源，日均人流量约在2000人次左右项目名称金谷图书批发市场项目类型图书批发开发商新闻出版局物业公司威海市金谷物业管理公司管理费暂未收地理位置汽车站南150米，塔山生活区北侧交通状况
5、
7、9路等车均到达开业时间
2002.
12.il总建筑面积8万平方米出租率97%层数3层建筑风格传统建筑售价最高最低均四一10000元/行.5500元/nV.7750元/m
2.租价
1.2元/nV.夭
0.9元/nV.夭
1.05元/rtf.天主力单位面积78-150m2经营模式及效果分租各大批书商14家，是威海最大规模的图书批发市场目标客户群三市三区的书店、书商与部分学校人流量2000人次左右/天经营定位批发图书各层经营内容及面积地下一层图书一层金谷农贸市场与临街网点房二层金谷糖酒超市
（3）环球广场环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光该项目要紧以经营服装批发零售为主，其经营面积有16—20m\20-45m\60—80m\80—120nV与120m2以上等不一致类型的面积，供置业者选择该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营的经营模式其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心其次，该广场的出售价格与出租价格，在威海本地属于中高档，与项目的经营定位吻合目前该广场的出租率达到98%左右项目名称环球广场项目类型服装商场开发商环球建设有限公司物业公司威海环球广场物业管理公司管理费
0.5元/球天（包含空调费、管理费）地理位置昆明路（大世界西侧）交通状况
2、
8、
15、
17、
18、
21、25路车开业时间1998年总建筑面积1万平方米出租率98%左右层数3层。
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