地产入门培训房地产市场调研事半功倍全攻略35页

地产入门培训房地产市场调研事半功倍全攻略35页在信息技术时代，信息已与资金、材料、设备、人力并列为管理的五大资源随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格竞争向非价格竞争进展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈市场调研是企来营销活动中的重要构成部分

一、房地产市场调研概述市场调研的概述市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理与分析与企业市场营销有关的各类情报、信息与资料，为企业营销决策提供根据的信息管理活动市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测与执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现与其含义提供给客户市场调研的目的是为管理决策部门提供参考根据调研的服务对象能够是任何企事业单位的管理决策层或者个人市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或者某问题的具体政策或者策略提供参考根据市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为与态度等方面既可以是抽像的观念，如人们的理想、信念、价值观与人生观等也能够是具体的习题或者行为，如人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等市场调研的原则是遵循客性与科学性客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确切信息，正视事实，同意调研的结果从事调研活动不同意带有任何个人主观的意愿或者偏见，也不应爱任何个人或者管理部门的影响或者“压力”科学性要求使用科房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策与产业进展政策等

2、各级政府有关国民经济社会进展计划、进展规划、土地利用规划、城市规划与区域规划等

3、政府有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等

4、政府有关方针与政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等

5、政局的变化，包含国际与国内政治形势、政府的重大人事变动等

（二）经济环境调研经济环境调研要紧是熟悉财政、金融、经济进展状况与趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数高低，府房地产市场需求也会产生根本性的影响经济环境调研应把握企业所在地区的总的经济进展前景通常来说，关于经济进展快的地区，房地产市场的前影也将十分广阔，市场机会相对多具体包含

1、国家、地区或者城市的经济特性，包含经济进展规模，趋势、速度与效益

2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况

3、通常利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通贷膨胀率

4、国民经济产业结构与主导产业

5、居民收入水平、消费结构与消费水平

6、物价水平及通贷膨胀率

7、项目所在地区的对外开放程度与国际经济合作的情况，对外贸易与外商投资的进展情况

8、与特定房地产开发类型与开发地点相关因素的调研

（三）社会文化环境调研社会文化环境要紧是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活的态度、对人生的价值取向等社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念与购买行为，因此它景响着房地产消费者购买房地产产品的动机、种类、方式某一地区人们所持有的核心文化价值观念具有高度的持续性，因此房地产企业务必熟悉当地消费者的文化与传统习惯，才能为当地消费者所同意而一些价值观，是比较容易变化的，这也是房地产企业开发新的产品引进新的经营思路制造了条件文化环境调研的内容要紧包含

1、居民职业构成、教育程度、文化水平等

2、家庭人口规模及构成

3、居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等

4、消费者民族与宗教信仰、社会风俗等

（四）社区环境调研社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值与经济效益具有重要作用社区环境调研内容包含社区繁荣程度、购物条件、文化分围、居民素养、交通与教育的便利、安全保障程度、卫生、空气与水源质量及景观等方面

二、房地产市场需求调研房地产市场需求既能够是特定房地产市场需求的总与，也能够是专指对某一房地产企业房地产产品的需求数量市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障三者共同构成了需求的实体房地产企业为了使其产品适销对路，务必事先熟悉消费者的构成、购买动力与购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来进行企业的生产经营活动对此，房地产市场需求调研要紧包含如下方面

（一）房地产消费者调研房地产消费市场容量调研，要紧是调研房地产消费者的数量及其构成要紧包含

（1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱与点、房地产市场需求进展趋势；

（2）调研房地产现实与潜在消费者数量与结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；

（3）消费者的经济来源与经济收入水平；（4消费者的实际支付能力；

（5）消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求与意见等

（二）房地产消费动机调研房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望与意念房地产消费动机是激励房地产消费者产生消费行为的内在原因要紧包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等

（三）房地产消费行为调研房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费者购买模式与习惯的调研，要紧是要调研

（1）消费者购买房地产商品的数量及种类；

（2）消费者对房屋设计•、价格、质量及位置的要求；

（3）消费者对本企业房地产商品的信赖程度与印象；

（4）房地产商品购买行为的要紧决策者与影响者情况等

三、房地产市场供给调研房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产提供房地产产品的总量它主要调研下列几个方面.行情调研即整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量、供给变化趋势、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；房地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类与数量、是否存在着市场空隙；有关同类产品价格水平的现状与趋势，最适合于客户同意的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等.现有房地产租售客户与业主对房地产的环境、功能、格局售后服务的意见及对某种房地产产品的同意程度.新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况.建筑设计及施工企业的有关情况

四、房地产市场营销活动调研房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包含房地产产品价格、促销、广告等活动因此房地产市场营销活动调研应围绕这些营销组合要素展开

（一）房地产市场竞争情况调研市场竞争关于房地产企业制定要紧包含竞争企业与竞争产品两方面内容对竞争企业的调研要紧包含

（1）竞争企业的数量、规模、实力状况；

（2）竞争企业的生产能力、技术装备水平与社会信誉；

（3）竞争企业所使用的市场营销策略与新产品的开发情况；

（4）对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等对竞争产品的调研要紧包含

（1）竞争产品的设计、结构、质量、服务状况；

（2）竞争产品的市场定价及反应状况；

（3）竞争产品的市场占有率；

（4）消费者对竞争产品的态度与同意情况等

（二）房地产价格调研房地产价格的大小对房地产价格的调研的内容包含

（1）影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响；

（2）房地产市场供求情况的变化趋势；

（3）房地产商品价格需求弹性与供给弹性的大小；

（4）开发商各类不一致的价格策略与定价方法对房地产租售量的影响；⑸国际、国内有关房地产市场的价格；

（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格

（三）房地产促销调研广告促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产房地产企业所关注的一个问题促销调研的要紧内容包含

（1）房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；

（2）房地产广告的时空分布及广告效果测定；

（3）房地产广告媒体使用情况的调研；

（4）房地产商品广告计划与预算的拟定；

（5）房地产广告代理公司的选择；

（6）人员促销的配备状况；

（7）各类营业推广活动的租售绩效

（四）房地产营销渠道调研要紧包含

（1）房地产营销渠道的选择、操纵与调整情况；

（2）房地产市场营销方式的使用情况、进展趋势及其原因；

（3）租售代理商的数量、素养及其租售代理的情况；

（4）房地产租售客户对租售代理商的评价

六、房地产市场预测

一、房地产市场预测的概念与作用

（一）房地产市场预测的概念房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用己有•的知识、经验与科学方法，对房地产企业与市场的未来进展趋势与与之有关的营销环境因素进行分析与推断，从而为房地产企业的营销决策提供根据实际上，房地产市场预测是一种信息变换系统，这一市场预测系统中，输入的是市场调查取得的历史与现时资料，输出的则是预测信息其中，预测者的经验、知识、技巧与使用的预测方法对信息的转换起着重要的作用

（二）房地产市场预测的作用

1、房地产市场预测是房地产企也制定开发经营计划与进行营销决策的基础通过房地产市场预测，能够熟悉房地产市场进展变化的趋势，与对房地产企业开发经营活动所带来的影响，从而避免企业盲目开发经营，为制定科学的计划与开发经营决策提供根据

2、房地产市场预测是改善企业经营管理，提高经济效益的重要手段在市场经济下，房地产企业的生存与进展与房地产市场息息有关，而房地产市场又是瞬息万变的，只有通过房地产市场预测，熟悉房地产市场动态与进展趋势，根据市场需求来制定正确策略，才能提高企业的投资决策水平，增加企业的经济效益，避免盲目投资带来的缺失科学地市场预测分析是房地产企业提高经济效益的途径之一，能够提高整个企业的经营管理水平，实现经营管理的科学化

3、房地产市场预测能够降低市场不确定性给房地产企业所带来的市场风险房地产市场受到许多因素的影响，有些因素是能够操纵的，有些因素是能够为企业所预知的，而有些因素是企业既无法操纵又无法预知的，因此房地产市场在蕴含着巨大机会的同时具有极大的不确定性房地产企业能够通过市场预测借助过去的市场信息资料对未来市场的进展趋势进行预测，从而降低市场不确定性所带来的风险实践证明，有市场预测与无市场预测，预测是准确与否，对房地产企业经营的影响极大哪个企业注意利用了房地产市场预测，而且预测得比较准确，那个企业的生产与经营就好

二、房地产市场预测的种类房地产市场预测，按预测的时间长短，可分为短期预测、中期预测与长期预测；按预测对象的范围，可分为宏观市场预测与微观市场预测；按预测方法的性质，可分为定性预测与定量预测

（一）短期预测、中期预测与长期预测短期预测是指房地产企业安排年度内市场营销计划的预测，由于房地产具有开发周期长的特点，因此这种短时期的预测要紧用于制定月计划、季度计划、年度计划，为日常的市场营销工作服务中期预测是反映企业对1-5年内的房地产市场变化及期限进展趋势的预测，是企业制定进展规划的根据比如，对二三年内的房地产市场各类物业的需求量进行预测，从而为房地产企业投资何种类物业提供决策根据长期预测是指房地产企业对五年以上的房地产市场变化及其趋势的预测这种预测是企业制定长期战略目标的科学根据，长期预测的精确度很难把握，难度也较大

（二）宏观市场与微观市场预测宏观市场预测是对整个市场的预测分析，涉及的范闱大，牵涉面广比如，房地产市场的供求变化及与之相联系的各类因素，如人口结构变化，经济进展速度，与对影响房地产市场的其他政治法律因素的预测宏观市场预测对企业确定进展方向与进展规划有指导作用微观市场预测是指房地产企业营销活动范围内进行的市场预测，如房地产企业产品的市场份额、价格变化等预测微观市场预测是企业制定生产经营决策，编制计划的根据

（三）定性预测与定量预测定性预测又称推断预测，是预测者根据自己掌握的实际情况、实践经验与逻辑推理能力，对房地产市场的进展趋势做出的推测与推断比如，今后儿年房地产市场供求关系是供大于求还是供不应求等定性预测需要的数据少，比较简单易行在应用定性预测方法进行房地产市场预测时，注要是凭借个人特别是专家的知识、经验与分析能力这种方法要紧适用于缺乏信息资料、或者影响因素复杂又难以分清主次、或者对要紧影响因素难以进行定量分析的情况定性预测方法常用的有特尔斐法、意见集中法、类推法等定量预测是在熟悉历史资料与统计数据的基础上，运用统计方法与数学模型，对市场进展趋势进行数量分析的预测方法定量预测与统计资料、统计方法密切有关，也称统计预测，要紧包含时间序列预测与因果关系预测时间序列预测是根据预测对象随时间的变化规律建立模型，要紧包含移动平均法，指数平滑法，季节变动预测法等因果关系预测是根据预测对象及其影响因素间的因果关系建立模型，要紧包含因归分析，经济计量模型、投入产出模型等

三、地产市场预测对象的步骤房地产预测的通常步骤如下（框图见图2-2）.确定预测对象与预测的目的要说明预测的对象，要达到的目的，预测的范围，预测时间等如某企业预测商品房市场销售量，应明确是哪类商品房，短期预测还是中、长期预测，是全国还是某地区预测等.制定的预测方案应包含具体内容、人员、分工、资料搜集办法、地点、时间安排等.搜集与分析有关资料在搜集资料时一要注意信息资料的广泛性，除了与房地产直接有关方面的因素外，还要注意对房地产市场具有较大影响的间接因素；二要注意信息来源的多渠道性，使得信息具有代表性、准确性、系统性、完整性与可比性，在搜集资料的过程中还要分析筛选，整理出对预测有有用价值的资料与信息.选定预测方法与预测模型即根据预测目标、资料、资料占有情况、准确度要求及预测费用多少来选定房地产市场预测的定量方法有回归分析法、时间序列预测法等.进行实际预测即根据选定的预测方法与模型，进行预测计算

6.评价修正预测结果预测不可能做到百分之百的精确，但若预测误差很大，就失去了预测的意义因此，对预测误差进行具体分析，看预测结果是否达到预测目标的要求假如满足要求，则进入撰写报告的阶段；如不能达到要求，则回到前面步骤，或者重新确定目标、搜集资料，或者重新选择方法，再进行预测，直到误差符合预测要求.撰写预测报告房地产市场预测报告既要有定性分析，也要有定量分析，尽量做到数据真实准确、论据充分可靠、建议切实可行然后，还要对预测的结果进行推断、评价，重点是预测误差的分析一份预测报告中，除预测结果之外，通常还应包含资料搜集整理过程、选用的预测技术、建立的预测模型及对模型的评价与检验、对未来条件的分析、对预测结果的分析与评价与其他需要说明的问题等发现预测与现实不符，立即进行修改

七、房地产市场调研的方法

一、市场调研方法分类市场调研方法可分为两大类，一类是按选择调研对象来划分，有普查、重点调研、抽样调研等，另一类是按调研对象所使用的具体方法来划分有访问法、观察法、实验法市场调研人员可根据具体情况选择不一致的方法（-）按调研对象划分

1、普查普查是对调研对象总体所包含的全部单位进行调研假如把一个城市人口的年龄、家庭结构、职业分布、收入分布等情况系统调研熟悉后，对房地产开发将是十分有利的由于普查工作量很大，要耗费大量人力、物力、财力，调研周期较长，通常只在较小范围内使用当然，有些资料能够借用国家权威部门的普查结果，如能够借用全国人口普查所得到的有关数据资料等

2、重点调研重点调研是以有代表性的单位或者消费者作为调研对象，继而推断出通常结论使用这种调研方式，由于重点被调研的对象数目不多、企业能够用较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成如调研高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调研对象，往往这些大户对住宅需求量、对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量当然由于所选对象并非全部，调研结果难免有一定误差，市场调研人员应引起高度重视，特别是当外部环境发生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了比如，1993年国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少，在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调研对象，并对调研结果认真分析，只有这样的市场调研结果才能为企业制定策略提供有用的根据.抽样调研抽样调研就是从调查对象全体（总体）中选择若干个具有代表性特征的方法从调查对象总体中抽取样本的技术革新，就是抽样技术抽样技术的优劣将直接影响样本的代表性，影响调研结果的可靠性抽样调研大体上能够分在两大类一是随机抽样，二是非随机抽样随机抽样最要紧的是特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，这们的事件发生的概率是相等的，这样能够根据调研的样本的结果来推断母体的情况它能够分为3种

（1）随机抽样，即整体中所有个体都具有同等的机会被选作样本；

（2）分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；

（3）分群随机抽样，马上总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分作为样本分群抽样与分层抽样是有区别的，分群抽样是将样本总体划分为若干不一致的群体，这些群体间的性质相同，后再将每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不一致的样本而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类的间是有差别的，而每一类则是由性质相同的样本所构成非随机抽样是指市场调研人员在选取样本是并不是随机选取而是先确定某个标准，然后再选取样本数这样每个样本被选择的机会并不是相等的，非随机抽样也分为3种具体方法

（1）就便抽样也称之随意选择样本，如在街头上任意找一些行人询问其对某新产品的看法与印象这在商圈调研中是常用的方法

（2）推断抽样即通过市场调研人员，根据自己的以往经验来推断由哪能些个体来作为样本的一种方法；当样本数目不多，样本的间的差异又较为明显时，采用此法能起到一定效果

（3）配额抽样即市场调研人员通过确定一些操纵特征，将样本空间进行分类，然后由调研人员从各组中任意抽取一定数量的样本

（二）按调研方法划分

1.访问法这是最常用的市场调研方法科学设计调研表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键学的方法去设计方案、定义问题、采集数据与分析数据，从中提取有效的、有关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料市场调研的结果是通过科学方法处理分析后的基础性数据与资料，能够用各种形式的调研报告向社会或者委托人公布（如有协议或者合同，应根据协议或者合同的要求执行）调研中发现的问题、受到的启示与有关的建议都应在调研报告中提示，以帮助管理决策部门利用这些信息并作出相应的反应或者行为但务必强调指出市场调研的结果只是用于帮助管理部门作出正确的决策，其结果本身不是目的

二、房地产市场调研的重要性在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了进展的机遇，也带来生存的威胁房地产市场调研的重要性要紧表达在下列两个方面首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金辄上亿元，丝亳的马虎都有可能导致严重的后果因此，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分熟悉，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的市场调研能够掌握消费者的意向与动态根据马斯洛的“需要层次理论“，人们的需要是不断变化的，如对住房的要求刚开始是保证遮风、挡雨、睡觉、休息，而后随着生活水平的提高，经济条件的改善，又提出了上些功能要求，包含厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等随着科技的进展、新材料的诞生与人口、家庭结构与人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房的多功能性，室内家具、装修的与谐一体化等房地产开发商务必通过市场调研，熟悉消费者对住房的需求，与对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率房地产与通常耐用消费品市场调研的区别房地产市场调研不一致于通常

（1）设计调研表调研表是反映企业决策的思想，是本企业营销部门最关心、最理想得到的重要信息来源之一因此要想搞好调研，就务必设计好调研表设计调研表的步骤一是根据整个研究计划的目的，明确列出调研表所需搜集的信息是什么例如对房地产公司来说，需要得到在所投资的地方下列信息、消费者对购方的兴趣，消费者的收入与购买方所能承爱的能力，还有消费者对住房的标准要求等等二是按照所需搜集的信息，写出一连串的问题，并确定每个问题的类型房地产公司要想占领市场，既要熟悉目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子情况，又要熟悉居民的收入水平（基本工资、奖金收入，消费者购买生活必需用品与一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少），还要熟悉消费者目前是否有存款，并要熟悉消费者对购房的兴趣、欲望与熟悉消费者对住房的最低要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）与当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等三是按照问题的类型、难易程度，选择题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）并安排好询问问题的次序四是选择一些调研者作调研表的初步测试，请他们先做题，然后召开座谈会或者个别谈话，征求意见五是按照测试结果，再对调研表作必要修改，最后得出正式调研表设计调研表应注意下列事项一是问题要短，由于较长的问题容易被调研者混淆二是调研表上每一个问题只能包含一项内容三是问题中不要使用太专门的术语，由于通常的消费者不懂得这些专门术语四是问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可一个问题只代表一件事，只有一种答案五是要注意问问题的方式有的时候直接问问题并不见得是最好的，有的时候使用间接方法反而会得到更好的答案比如最近房地产公司为了销售某一处商品房做了很多广告，调研员想明白、想熟悉这些广告效果时，与其直接询问被调研者的办法如何，还不如用迂回方式去熟悉他们有多少人明白该处的房产情况

（2）访问法的形式调研表设计好之后，按照调研人员与被调研人员的接触方式不一致，可将访问法划分为3种形式一是答卷法调研人员将被调研人员集中在一起，要求每人答一份卷，在规定时间答完，这样被调研人员不能彼此交换意见，而使个人意见充分表达出来二是谈话法市场调研人员与被调研人员进行面对面谈话，如召开座会，大家畅所欲言然后还可针对某种重点调研对象进行个别谈话，深入调研这种方法最大特点是十分灵活，能够调研许多问题，包含一些看上去与事先准备好的问题不太有关的问题，能够弥补调研表所漏掉的一些重要问题，谈话气氛好，不受约束三是电话调研这种方法是市场调研人员借助电话来熟悉消费者意见的一种方法如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感受如何有什么想并请他们提出一些改进措施等

2、观察法观察法是指调研人员不与被调研者正面接触，而是在旁边观察的调研方法这样被调研者无压力，表现得自然，因此调研效果也较理想观察法有下列3种形式:1直接观察法派人到现场对调研对象进行观察比如可派人到房地产交易所或者工地观察消费者选购房产的行为与要求调研消费者对本公司的信赖程度2实际痕迹测量法调研人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹比如，要比较在不一致报刊杂志上刊登广告的效果，可在广下面附一个条子，请客户剪下来回寄，根据这些回条，便能够明白在哪一家报刊杂志上刊登广告的效果较好3行为记录法在取得被调研者同意之后，用一定装置记录调研对象的某一行为比如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，能够记录电视机什么时候开，什么时候关，收哪一个电台，收了多长时间等这样能够帮助营销管理人员今后选择哪一家电视台，在什么时间播广告效果最好调研人员使用观察法，要紧是为了获得那些被观察者不愿或者不能提供的信息有些购买者不愿透露他们某些方面的行为，通过观察法便能够较容易地熟悉至IJ但观察法只能观察事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态度、行为动机等等，因此调研人员通常将观察法与其他方法组合起来使用

3、实验法实验法是指将调研范围缩小到一上比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调研方法比如调研广告效果时•，可选定一些消费者作为调研对象，对他们进行广告宣传，然后根据同意的效果来改进广告词语、声调等实验法是研究因果关系的一种重要方法比如研究广告对销售的影响，在其他因素不变情况下，销售量增加就能够看成完全是广告的影响造成的当然市场情况受多种因素影响，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争对手的策略，都可能有所改变，从而影响实验的结果尽管如此，实验法关于研究因果关系，能提供访问法、观察法所不能供给的材料，运用范围较为广泛

二、调研规模与技术条件作为一项熟悉消费者期望与购买行为的调研，其规模越大，结果也就越令人信服但是由于人力物力的限制，还有调研技术条件的限制，使得我们不得不从下列四个方面来考虑调研的规模

1、样本数的份量通常而言，一个调研样本越大越好，由于根据统计学上的“大数定理”，大样本能够降低误差但是，大样本不可避免地要大量增加调研成本，而且在调研实物中，大样本也引进了额外的误差因素，诸如调研员的疲乏，统计上的错误、回收率难以操纵等

2、样本涵盖面的广度样本涵盖面与样本数是相依的，抽样涵盖面越广，所需样本数也越大，若样本数不是随着增大，则属于完全随机抽样方式，可能不具有代表性假如使用分区域内随机抽样法，尽管在整体上抽样本数具有代表性，但关于各抽样本阶层，能仍然不具有代表性

3、问题涵盖面的广度假如调研内容太少，挂一漏万，就会失去调研的本意反之，假如尽量增加调研的内容，问卷太长，会使得调研者失去耐心，降低整个调研的可信度此外，极可能由于一部份调研者拒绝合作到底，造成严重的抽样偏差这二个方面都使得调研内量变引发了质变，使调研失去了意义

4、调研的深度通常而言，深与广二者就犹如“鱼与熊掌”，二者难以兼得的越是深层的调研，所要求调研员的专业技术越多，所需时间越长，经费越高

三、房地产调研资料搜集的途径与内容资料是任何决策的基础，如缺乏有效资料的支持，则所有决策都是主观臆测，由此可见资料的重要性房地产开发商在决定土地开发区位、土地利用方式或者规划设计方向时，往往牵涉上亿元投资决策的成败，因此更需要根据正确、有效的资料资料搜集内容包含基础资料、土地使用法规资料、项目基地现状资料、交通流量资料、人文社会经济资料、公共设施资料、商圈资料、房地产市场景气资料、销售资料、竞争项目资料、租金资料

（一）搜集资料的途径房地产市场调研资料搜集的途径要紧有

1、交易双方当事人访问地方市场上曾经发生交易行为的买方或者卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、交易价格、交易当时的状况与其他条件等在访问中应尽量熟悉其交易进行时的状况，并从其提供的资料中尽可能导引出其他市场交易线索访问者能够询问交易当事人，为什么会同意与其当初的报价方案不一致的成交结果，其所作决策是根据什么理由据此可掌握更多该地方的市场交易资料•，并有助于熟悉交易内容有无其他附加条件

2、促成房地产交易行为的中间商房地产市场上的中间商，具有促进交易行为的作用，在房地产市场上十分活跃通常而言，他们不但参与许多交易行为，旦关于地方市场具有相当程度的熟悉，经常提供资料给买卖双方参考以促进交易成功因此，市场调研人员可利用其提供的资料，增加市场调研的深度与广度.

3、房地产开发商公开推出的各类销售或者出租广告房地产开发商公开推出销售或者出租个案之前都预先做好市场调研工作，因此其在报刊、售楼书、邮寄广告等各类广告中公开推出的销售或者出租的报价具有很大的参考价值一个成功的租售个案更能代表市场的同意力，其代表性与参考价值更为确信，这种资料可靠程度更高但应注意其中的销售或者租赁条件如当事人双方的关系、付款方式、附属设备、折扣、销售或者租赁标的物的状况等基本条件等

4、熟悉房地产市场的人士，如房地产估价师可向其探询交易资料作为再进一步查证的根据这种查证方式较费工夫，但不失为有效的交易资料探寻方法调研时忌讳仅以肤浅的见闻不加查证即做为根据，并须注意，地方人士提供与实际大有出入的房地产交易价格资料，不但不利于市场调研作业反而会造成混淆事实

5、同业间资料的交流房地产同业间假如能秉持合作的态度，以经整理分析的次级进行交流，则大有裨益但这种方式很难为开发商同意，由于他们往往会视此种交流与自业务有利害关系只有在相利益的情况下房地产同业之间的资料交流才能进行房地产有关行业组织应在促进同业间资料的义流中发挥积极作用

6、准交易资料的搜集交易资料通常务必是买卖双方达成协议与发生房地产交易行为的资料而准交易资料是当事人拟出售（购买）房地产的单方面意愿的报价资料，凡处于未促成供求双方•致意愿阶段的资料都称之（准交易资料）、供赤求双方关于价格都有一致立场的市场交易资料固然极具采证性但这些资料往往事过境迁，而且资料经迂回的传递搜集起来也较为困难（除非列在计划性的日常工作中）地方市场上的准交易资料具有及时反映市场行情的功能，由于准交易行为者拟定价格前务必预先到该地方市.场熟悉交易情况，参考当时的成交价格后才能初步决定价格这种价格与完成交易时的价格可能尚有差距存在，但是己能大致谱出房地产市场的基本行情假如能利用准交易资料配合环境因素的比较分析•，并运用房地产专业知识进行研断，必能使它成为具有很好利用价值的资料

7、向房地产租售经办人员讨教，参加房地产交易展示会，换房大会、熟悉各类信息、行情、索取有关资料

8、各类次级资料要紧有政府各类统计资料中有关房地产的数据与分析材料，与房地产业有关的银行、消费者组织、咨询机构与新闻媒体所提供的资料，来自上级主管部门与行业管理机构，行业协调机构的资料，一些专业与非专业研究机构提供的有关资料，与来自本企业各部门的数据材料

（二）基本资料的搜集基本资料可分为初级（一手）资料及次级（二手）资料两类初级资料系为特定目的而直接搜集的资料，资级资料则为公司内部或者外部现成的资料研究策划人员在考虑是否有必要用资源，进行初级资料搜集前，应先评估是否有现成的次级资料可资利用，并尽可能优先利用次级资料，由于利用次级资较有成本低廉、取得容易的特点

1、次级资料

（1）内部次级资料通常人常常忽略公司内部资料的可贵性而未加以利用，比如开发公司或者代理公司每个项目方案的执行过程报告或者分析报告，如初期的土地购买评估报告、产品定位报告、销售检讨报告、结案统计报告等，通常都是极有参虑价值的资料来源由这些资料可整理出项目个案来的人、来电及购买客户群体的状况，对项目策划时的目标客户群的研究及产品策划构想时很有帮助

（2）外部次级资料外部次级资料来源要紧包含官方、学术单位、产业三大部分官方资料以统计类居多，学术单位以研究报告或者论文居多，产业资料以房地产市场资料居多

2、初级资料初级资料的搜集是根据特定目的，遵守完整的研究设计及调研设计，并通过调研执行、资料处理与分析，以得到所需的资料这种资料搜集方法在社会科学研究中常使用房地产开发商以往较依靠市场经验而较不注重方法，但因土地资源不限，市场竞争日益猛烈，某些初级资料的使用性高、目的明确，若配合次级资料使用，可使开发商作出更正确的推断在各类资料搜集上，可依照各类资料的性质整理分析，如官方资料要紧有经济状况统计、各项政策公告及政策法规执行的状况、建筑规划及各项统计，而在学术研究类的报告中，要紧有各项政府重要计划的研究分析，及对当前政策制度或者特定主题的研究讨论，比如经济适用住房政策的定位产业资料及市场报告除供求状况外，还有项目的规划、价格、代款，及市场对各类产品的同意程度等因此，在进行项目策划定位时须事先拟定资料搜集的方法，理出一条脉络分明的定位逻辑，以达到事半功倍的效果

（三）房地产法规资料的搜集目前我国已出台的有关房地产的法律要紧有城市房地产管理法、土地管理法、城市规划法、建筑法等

（四）项目基地现状资料的搜集不论是住宅、商业或者工业用地，都能够从下列的土地、建筑物及座落环境状况，掌握土地的开发条件

1、地形状况

2、地上物状况

3、邻地状况

4、基地四周道路、给排水状况

5、邻近公共设施及交通状况由于土地位置所在地区的自然条件、社会条件及经济、政治等因素，共同构成区域特性，继而影响房地产的价格因此在进行项目可行性分析时，务必深入掌握土地所在区域的特性及基地状况

（五）交通流量资料的搜集交通流量常能带来人潮，使人潮驻留地点的商业坐标提升交通流量因道路型态不一致而有很大的差异，而道路型态与交通流量有互为因果的关系存在通常所指的交通流量资料包含:机车流量、小客车流量、大客车流量、货车流量、双向行人道流量，与这些流量的及其可到达的区域每一种不一致类型的道路，其交通的种类、比率、流量与大众运输工具的便利性，都对道路沿线商业进展造成不一致的影响常见的交通流量资料搜集的方式可由调研人员用计数器在道路旁测算，但因为车种、行人等内容都要调研，调研员常常需要2~3人或者以上，因此也可利用摄影机在基地两侧作定点定时拍摄，再由录像带计算各类车辆的流量，这种方式比较省钱省力，而且能够重复观察现场交通状况交通流量调研选择应注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定区分，分别调研取样，才能代表所有交通流量状况交通流量除影响商圈的进展，从长期看也会改变城镇的进展，甚至影响到城镇的兴衰比如开发新的道路，使车流改道继而使新道路旁的商圈兴起，使原有商圈或者旧道路沿线的商息消沉没落;又如市区可能因道路狭窄，又无停车场或者难以停车，而导致车辆及人潮望而却步，店铺无法生存因此交通流量的多少，会影响商业的进展条件，我们在搜集交通流量资料时，应掌握交通流量的要紧内容、运用经济有效的方法，并区分流量的时段差异，与能搜集真正有助于项目定位的交通流量资料

（六）人文社会经济资料的搜集房地产业属于资本密集行业，有带动有关行业进展效果，但是国内普遍存在的现象却是许多开发商抢搭景气市场列车，一窝峰地推出市场潮流的产品，致使国内市场到处充符区域人文背景或者经济进展程度的房地产产品如在市场旁建设高档写字楼.人口区域内的人口及户数及增长，对当地方地产的供求有重要影响，通常说来，人口增长率较市制区域，其房地产单价涨幅及销售量也较高.职业或者行业类别比例区域居住人口从事的职业或者行业，直接影响了房地产产品价格及特性白领阶层人口比例最高的区域，反应在房地产产品的价格也是坡高而普通工薪阶层较密集的区域，其产品价格相比而言就要低多了.产业结构产业结构与职业或者行业类别比例是相辅相成的区域的产业结构优化升级，第三产业比重的增加，会造成该区域对金融、服务等产业的需求，房地产产品品质与性能也因而不一致如北京市金融一条街，近年来大量银行机构的进驻，自然造成对周边服务业的需求，继而影响周围房地产品质及需求的结构与性质

4.流淌人口:区域内流淌人口的多少及特性，对项目定位有绝对影响一般而言，流淌人潮多，商息自然产生，适合规划商耐用消费品的调研，它是以房地产为对象，对有关市场信息进行系统的搜集、整理、记录与分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法房地产市场调研与通常耐用消费品市场调研的不一致之处要紧表现在下列4个方面市场调研的内容不一致房地产市场调研具有多样性与复杂性，贯穿整个房地产市场营销过程，每个阶段具有限性，以访问者需要甄别的难度高，如收入水平的甄别、计划置业年限的甄别、计划置业面积的甄别、购买决策人甄别等还有访问者的配合等问题经常的情况是找到满足条件的被访问者，可能需要访问的家庭是通常耐用消费品调研的数倍，准确性仍难以保证房地产市场调研与处理都有较高的难度房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研，如项目基地状况、交通信息与基本信息，通常耐用消费品的市场调研主体侧重于消费者

三、房地产市场调研的特点房地产市场调研的内容有下列4个特点

1、房地产市场调研的内容是广泛的房地产市场调研既包含很简单的内容，如被调研者的性别、年龄、文化程度等基本情况，也包含像态度或者爱好之类的复杂问题有些问题被调研者可能不可能回答，或者不明白该如何回答，也可能是由于问题太敏感而不愿回答比如消费者的户型与空间布局偏好调研，消费者如不面对实际户型空间，通常很难回答调研者的问题要得到这些方面的信息务必靠相当的专业知识、努力与智慧仅靠一般的调研，就想得到所需的信息是不可能的房地产市场调研分不一致阶段，各个阶段的侧重点也不一样

2、房地产市场调研具有很强的针对性房地产市场调研在营销的不一致阶段的内容不一致，实施调研需要具体问题具体业空间除了以上几项因素外，区域内人口的年龄、教育程度、家庭收入等都是进行房地产项目定位时可供参考的资料人文社会经济资料搜集的方法虽因资料种类不•致而有差异但大部份资料都可由次级资料获得，比如各县市的统计资料、家庭收支调研报告、各县市政府所制定的综合进展计划等等，对区域人文社会经济全面的进展有很全面的解析但在运用这些级资料时，最重要的是要以搜集5~10年长期资料为基础，才能掌握进展的趋势“人文社会经济”是影响项目定位的重要参考资料，城市项人文闪焙如从人口的增长率能够看出地区的进展情形或者房地产的需求善，及城市进展速度在职业及行业类别比例闪焙能够区分生活形态及消费状况产业结构及流淌人口对商业经营型态有密切的关系，各级产业的消费水平及对房增明显差异性，因此，产业资料可使产品定位者大概看出商圈是属于何种层次水平的商圈，在产品定位规划规划时即可依照其商圈性质行性，规划出适当掂面或者商场空间，因此人文社会经济粢交通规则地区的进展有绝对的高中生，在各项搜集分析上需注意其数据的变化与外在环境的变化，才能掌握正确的定位方向

（七）公共设施搜集公共设施建设在城市进展过程中是非常重要的要根据各地区的人口、土地使用、交通运输等现状及未来进展趋势，由政府拟定公共设施的项目、位置与面积，以提高人民生活水平及确保良好的生活品质，因此公共设施的多少及完善与否直接影响房增的品质及价格公共设施用地的开发与使用对房地产开发胡重大影响比如公园、绿地、广场、儿童游乐场、市场等公共设施对房地产都有下面的影响价值，因此上述的公共设施若已建设，则需搜集现状资料，但假如是同于尚未进行的计划，则应深入调研该项公共设施的性质，并尽可能在进行产品定位时，设法结合已建设及未建设的公共设施，使产品更具超前性在面对带来负面影响的公共设施时，在规划上应注意其影响及克服的方式，比如噪音，能够通过设计双层窗户或者设计时让建筑缩以干扰，对区域景观有较大影响的，如变电所、基地排水沟等属较难规避的设施，也应尽量掌握其位置、高度等细节，以事先确定各类因应措施（A）商圈资料的搜集通常所谓的“商圈”，是指从事购买行为及选择到某处购物其所分布的地区范围，在此商圈内所需考虑的条件包含家庭户数、人口特性、生活型态、消费行为等针对商圈内的人口密度、消费能力高低，与人潮、交通流量等可将商圈区分为下列几种类型邻里中心型大约半径在一公里左右，通常称之“生活商圈

1、大地区中心型通常指公交路线可能延伸到达的地区，其履盖面则比生活商圈更广，通常称之“地域商圈

2、副城市中心型通常指公交路线集结的地区，能够转换而形成交通辐射地区

3、城市中心型又能够称之中央商务区，其履盖范围包含整个都市四周，车潮或者人潮流量的层面来自四面八方商圈资料通常而言都没有次级资料可供参考，而由项目个案负责人按调研目及预算，拟定调研计划，再实地派人以调研、访问或者观测等方式完成，如商圈内居民生活型态或者来商圈购物的商圈外居民消费型态的调研、商圈内行业类别调研、商圈内车流量调研等另外可用计数器或者摄像机等工具以掌握有关数量及质量资料

（九）房地产市场景气资料的搜集房地产景气毕竟是指价格、销售率、总销售金额、销售速度，还是交易量呢？通常人常看到房价、销售率或者成交总金额不及市场最热闹的时候，就认为市场景气不好，但认真想想，一个“有价无市的情况，那有景气可言？反过来看即使房价普遍下跌，总销售金额也许未增加，但交易却十分活跃，难道不表示市场景气好转吗？至于销售率及消化速度只是交易量的一个结果，因此房地产市场的景气衡量标准界定在交易上是较客观的由上述调研结果可看出金融政策是影响整个房地产市场景气的最重要因素因此房地产开发商应多关心政府的金融政策代表金融政策的要紧指标有中长期放款利率、货币供给额年增率及汇率我们以金融政策指标与预售市场景气的关系分析如下中长期入款利率是预售市场景气的领先、反向的指标当中长期入款利率趋稳时，第二年的预售市场即反映稳固水准汇率年增长率是预售市场景气的同步、反向指标汇率当年年增长率大于5%时，预售市场销售率呈反向变化贷币供给额年增率是预售市场景气的同时、同向指标这些金融、经济指标资料除随时注意报导外，并应注重长期循环及各指标与销售率的间的关系（+）销售资料的搜集一个预售项目推出后是否销售成功，依靠于其是否能充分熟悉市场，避免劣势竞争，并能提供符合需求的产品及条件而对市场熟悉的方式的就是要掌握各竞争项目的销售状况及料，继而熟悉市场上产品供求情形、销售成败的原因，以及客源特征等等通常而言，楼书销售资料包含海报、销售现场资料及其他资料等

1、销售海报楼书及广告海报提供的重要信息在于该项目的特色，地点及交通、平面规划配置及建材设备等广告通常配合销售策略而制作，因此常能反映各预售项目要紧的诉求重点对象不论销售海报楼书或者广告，要直捣消费者的心坎，必定全力突出个案的特色，海报上的平面规划配置能够显现业主在不一致基地条件及客观环境下塑造出的产品特色，也可观察面积大小及房型是否妥当等等

2、销售工地现场资料销售现场是接触业务的第一线，客户反应资料是最直接最真实资料来人，来电及购买客户的区域分析、媒体分析、询问内容分析、购买或者未购原因分析等，都是板有价值的参考资料估计与购买现户的客户数量的比例、客户对价格认同程度等，都可反映广告促销方向的正确性、定价及产品的适合性另外，售价表也常能透露销售的状况，比如报价与底价的差异、价差原则，与调价状况等这些资料常需至现场观察、扮演客户，或者由非正式渠道才能取得

3、其他销售资料专业杂志如都会定期披露市场上已公开或者马上公开的项目个案的产品及销售情况这类资料虽较易搜集，但在运用时应查证其正确性，避免因被误导而导致决策偏差上述第一项资料可通过搜集广媒体信息或者到工地现场佯装客户而取得，第三项资料可由订购方式或者到图书馆参阅，也并不困难，第二项资料最真实也最难索取，需要经常地与各开发公司或者代理公司的销售人员维持良好关系，或者通过地区性的房地产市场联谊会或者少龙定期联谊，以熟悉某工地销售时的真实状况从市场调研搜集而来的资料及信息，还需要整理分析，而在整理资料时要注意下列方法与原则:

1、编码用数字符号代表资料，使资料易于编入适当类别分类处理、归档，以便日后取用与寻找

2、制表将已分类的资料有系统地制成各类统计表格，以便分析或者比较，便于查询与利用

3、分析与解释因绝大多数资料与搜集都来自二手资料，因此为保证资料的可靠性务必再次查询，并针对所需的资料全面记录，如客户所在区域、对面积大小的反应、楼层等等，以便作进一步深入分析及正确解释分析整理完成之后要写调研报告，提供决策层参考，因此报告务必简明扼要、条理分明，同时明显标示重点所在，使决策者能在短时间内就可掌握资料的意义与参考价值

（十一）竞争项目资料的搜集竞争项目所在的区域范围可大可小，视资料搜集的目的而定在同一区域内除了同类型产品是要紧竞争项目外，其他类型不一致的产品，因会汲取同区域内的客源，有的时候也需特别注意其进展方向至于区域外的项目，即使是同类型的，也无需为竞争项目深入熟悉项目推出前及推出其间务必掌握竞争项目个案的状况及动态，这是房地产销售开发商，调研人员及策划人员不断成长的要紧工具与渠道由于竞争项目个案务必深入熟悉，因此除了要与各工发公司、代理公司的项目人员维持良好关系以探询资料外，还要对公开的项目个案定期追踪其销售、广告等资料由竞争项目个案中需要搜集的资料包含产品定位、房型组合、公共设施分摊方式、规划特色、定价方式、付款方式、销售技巧、销售状况等，有经验的房地产开发商若能掌握任何一项目的一述资料，其销售好坏大都能了然于心进行产品定位时，务必充分掌握竞争个案的有关资料，这从消级意义上讲可避免竞争，积极而言则可由竞争对手的资料中，发掘潜在的竞争优势、机会及创意，以朔造本身产品的特色及竞争力

（十二）租金资料的搜集租金根据房屋种类、屋龄、外观、地段、环境等而是完全不一致的分述如下住宅住宅可分为普通住宅、公寓及别蟹须注意住宅产品就靠近学校、公园、市场，公寓面临交通要道则可兼办公室，其出租效益较高办公楼办公楼区位务必具备交通顺畅、金融机构聚集、商圈成熟、人潮持续等条件，这也是定位应参考的条件，通常根据路段、屋龄、外观等分为甲、乙、丙三级商店商店的租金效益在各类房产中最高越繁荣的街道，其两旁商店的租金越高，甚至带动其巷道内商店租金也是日益高涨，因此商店一定要注意其与商圈进展的密切性租金支付方式的不一致是造成租金计算方式不一致的原因之-O以住宅而言，此外，是否提供家具等设备及有无包含地下室，其租金就大不相同，以办公楼为例，有无附属设施其租金也相差很多，是否一次支付高额押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金计价不一致的原因在熟悉上述租金的差异原因后，在搜集租金资料时较能在不一致条件中找出相对比较可靠的立足点通常搜集租金资料的途径有3种

1、以欲租者名义调研较不易受到拒绝

2、可至欲调研区域内房地产经纪公司查询同类产品租金行情

3、参考专业杂志的租金行情资料分析一个调研项目能够只花几千元，也能够花几十万、几百万能够在一天之内完成，也可长达数月能够只提供小范围的一点点数据，也能够给出覆盖大范围的大量信息房地产项目调研对时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变

3、房地产市场调研的方法是多样的调研研究的方案设计是多样的，搜集数据能够使用实地调研、座谈会、面访、电话访谈或者邮寄调研等方法房地产市场调研开展的程度是有伸缩性的所搜集数据的多少与复杂程度是能够选择的，这取决于所需要的信息与所拥有的经费简单的调研能够设计得只需几页记录纸与一个可装在口袋里的计算器，结果也就是几页报告复杂的大规模的调研要使用高级的计算机、数据分析程序与信息处理系统，用于处理、计算并生成大量精确的信息

4、房地产市场调研结果具有一定的局限性房地产市场调研的结论不是完美无缺的就像任何其他工作一样，房地产市场调研也不可避免地会有错误、误差与疏忽对方案的缜密设计与细心实施的目的就是为了避免较大的误差与疏忽只要对调研信息的价值没有严重损害，细小的错误应当容忍假如在调研或者结束之后发现了细小的错误，就应当考察它们对调研信息有什么影响仅仅由于一些细小的错误就贬低或者抛弃调研结果是不合适的应当按照错误的具体情况进行修正处理，这样可能需要在解释结果时作些修改，或者是对调研发现的依靠方面作些变动房地产市场调研结果不能直接指示决定即使没有发现错误或者疏忽，调研完全按所设计的方案进行，结果也不是完全确定的，不能指示或者决定最终答案调研结果只应被当成是另外一种证据务必参考通常经验、普通的道理与其他信息来对它进行评价人类的感性与推断总是必要的对调研的结果要认真思考、懂得，看与我们对问题的感性认识是否基本吻合，假如不相符，原因何在，必要时需作进一步的调研与分析调研结果是重要的决策参考根据，但并不等于准确地给出了决策答案

四、房地产市场调研的程序为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行房地产市场调研的程序包含确定调研目的、搜集资料信息、制定调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、做出结论与提出建议

一、确定调研目的这是进行市场调研时应首先明确的问题目的确定以后，市场调研就有了方向，不至于出现太大的过失也就是说，调研人员应明确为什么要进行市场调研？通过调研要解决什么问题？有关调研结果关于企业来说有什么作用？假如开始做的问题就不够准，将使以后一系列市场调研工作成为浪费，造成缺失通常来说确定调研目的要有一个过程，一时是确定不下来的能够使用探测性调研、描述性调研、因果性调研来确定

1、探测性调研当企业对需要研究的问题与范围不明确、无法确定应当调研什么内容时，可以使用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研究比如某房地产公司近几个月来销售量不好，公司一时弄不清晰什么原因，是宏观经济形势不好、广告支出减少、销售代理效率低、还是消费者偏好转变的原因等等在这种情况下，使用探测性调研，从中间商或者者消费者那里搜集资料，以便找出最有可能的原因从此例能够看出探测性调研只是搜集一些有关资料，以确定问题所在至于问题应如何解决，则有待于进一步调查研究

2、描述性调研描述性调研只是从外部联系上找出各类有关因素，并不回答因果关系问题比如在销售这程中，发现销售量与广告有关，并不说明何者为因，何者为果也就是说描述性调研旨在说明“是什么”、“何时”、“如何”等问题，同时解释“为何”的问题与探测性调研比较，描述性调研需要有一事先拟定的计划需要确定搜集的资料与搜集资料的步骤，需要对某专门问题提出答案

3、因果性调研这种调研是要找出情况的原因与结果比如价格与销售之间的因果关系如何？广告与销售间的因果关系如何？通常关于一个房地产公司经营业务范围来说，销售、成本、利润、市场占有量，皆为因变量，自变量较为复杂，通常有两种情况一类是企业自己本身能够加以操纵的变量，又称内生变量，比如价格、广告支出等另一类是企业市场环境中不能操纵的变量，也称外生变量，比如法律、法规、政策的调整、竞争对手的广告支出与价格让利等因果关系研究的目的在于熟悉以上这些自变量对某一因变量（比如对成本）的关系

4、预测性调研预测性调研是通过搜集、分析研究过去与现在的各类市场情报资料，运用科学方法，估计未来一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势由于市场情况复杂多变，不易准确发现问题与提出问题因此，在确定研究目的的阶段，可进行一些情况分析比如前面所述的房地产公司发现近儿个月来售房量不断下降，经初步分析，认为是由于市场竞争下的广告没有做好，造成消费者视线转移，为此便可做若干假设拟定假设的要紧原因是限制研究或者调研的范围，以便使用今后搜集到的资料来检验所作的假设是否成立

二、搜售信息资料市场营销调研需要搜集大量的信息资料，其中有些资料需要经常不断的搜集，有些需要定期搜集，大多数是需要时才进行搜集

三、初步调研初步调研的目的是熟悉产生问题的一些原因，通常有如下3个过程

（一）研究搜集的信息材料

1、研究企业外部材料从各类信息资料中，熟悉一些市场情况与竞争概况，从中熟悉目前市场上哪类房产最好销？其价格如何？当地消费者对房产有什么偏好

2、分析企业内部资料对公司的各类记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进行分析，从而找出产生问题的原因的线索（-）与企业有关领导进行正式谈话从这些领导人的谈话中，寻找市场占不率下降的原因，如市场营销经理可能认为房产价格定得太高，工程部经理可能认为设计不十分合理、材料供应质量不高，材料部经理可能认为物价指数上涨太快，所划拨的经费不能全部使用进口或者国内各类名牌材料等等

（三）熟悉市场情况市场是无情的，消费者对本公司所开发经营的房产态度，就是反映企业市场营销水平的重要标志，也是初步调研的关键内容，如为什么消费者不购买本公司商品房，就需要对用户进行调研研究

四、调研设计根据前面信息资料搜集与上面初步调研的结果，能够提出调研的命题，及实施的计划比如近期的房地产业不太景气，资金积压过多，建造好的房子销售不畅，什么原因呢？通过分析先拟定问题产生的原因有两点一是国家宏观操纵，银行收紧，消费者收入没有好转另一是广告效果不大，没有引起消费者足够的兴趣，消费者储蓄待购为了证实此命题的正确与否，决定使用计划抽样发，重点调研法，并配合个人访问法的调研与电话调研法来进行调查研究在搜集原始资料时，通常需要被调研者填写或者回答各类调研表格或者问卷调研表及问卷是整个调研工作的核心，其设计的好坏将直接影响调研结果调研表与问卷的设计既要具有科学性又要有艺术性，以利市场调研工作的条理化、规范化一项房地产市场调研工作至少应设计下列4种调研表格

1.当地房地产资源统计表，包含房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况与规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、进展远景、其他具体情况与调研日期等项目

2.房地产出租市场统计表，包含出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型与等级、室内设备状况（暖气、燃气、电话、家用电器、厨卫设备）、环境条件（庭院、阳台、停车场、文娱场所、交通与购物等）、空置率、影响房租市场的最大因素、具体房东的记录、房地产出租公司的资料与调研日期等项目

3.房地产出售统计表，包含己售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件（预付款、贷款额与利率、偿还约束、其他附加条款等）、出售时的房龄与状况、客户资料与调研日期等项目

4.房地产个案市调分析表，包含案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用权年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调研资料与日期等房地产市场调研中普通使用抽样调研，即从被调研总体中选择部分样本进行调研，并用样本特性推断总体特性在实地调研前，调研人员应该选择决定抽查的对象、方法与样本的大小一旦明确下来，调研人员务必严格按照抽样设计的要求进行工作，以保证调研质量

五、现场调研要进行编辑整理就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性与可靠性在资料编辑整理过程中，要检查调研资料的误差，剔除那些错误的资料；然后要对资料进行评定，一确保资料的真实与准确其次，要进行分类编号，就是把调研资料编入适当的类别并编上号码，一便于查找、归档与使用再次，要进行统计，将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各类计算表、统计表、统计图最后，对各项资料中的数据与事实进行比较分析，得出一些能够说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论

六、撰写与提交调研报告撰写与提交调研报告是房地产市场调研工作的最后一环调研报告反映勒令调研工作的最终结果要十分重视调研报告的撰写，并按时提交调研报告撰写调研报告应做到

（1）客观、真实、准确地反映调研结果

（2）报告内容简明扼要，重点突出；

（3）文字精炼，用语中肯；

（4）结论与建议应表达清晰，咳归纳为要点；⑸报告后应附必要的表格与附件与附图，以便阅读与使用

（6）报告完整，印刷清晰美观以上房地产市场程序对房地产市场调研工作只具有通常的指导意义在实际工作中可视具体情况，科学合理地灵活安排调研工作的内容在作出结论以后，市场营销调研部门务必提出若干建议方案写出书面报告，提供给决策者在编写调研报告时，要指出所使用的调研方法、调研目的、调研对象，处理资料手段，通过调研提出结论，并以此提出一些合理建议

五、房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容非常广泛，涉及到房地产市场需求与供给的各个方面但由于调研目的不一致.调研时间限制，房地产调研的内容也并非完全相同通常，房地产市场调研要紧包含房地产市场环境调研.房地产市场需求调研.房地产市场供给调研与房地产市场营销活动调研四个方面的内容

一、房地产市场环境调研房地产企业的生存进展是以习惯房地产市场环境为产提的，对房地产企业来说，市场环境大多是不可操纵因素，房地产企业的生产与营销活动务必与之相协调与习惯尽管企业在市场活动中拥有充分的自主权，但它的经营活动受到社会法律环境的约束，受到行业惯例与准则的规定与制约，而社会经济、文化的进展等都对房地产企业生产经营有制约与影响作用

（一）政治法律环境调研政治法律环境调研要紧是熟悉对房地产市场起影响与制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规，包含

1、各级政府有关房地产开发经营的方针政策如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、。