土地增值税清算鉴证业务准则

土地增值税清算鉴证业务准则国税发［2007］一三2号各省、自治区、直辖市与计划单列市国家税务局、地方税务局现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所与注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）本准贝I］自28年1月1日起施行附件

1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法说明意见的鉴证报告）附件2:土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）编号公司我们同意委托，于XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款有关的会计资料及证明材料的真实性、合法性与完整性负责我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性与准确性，在进行职业推断与必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，根据《中华人民共与国土地增值税暂行条例》及事实上施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包含抽查会计记录等必要的审核程序现将鉴证结果报告如下

一、土地增值税清算税款申报的审核过程及要紧实施情况（要紧披露下列内容）

（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部操纵及其有效性

（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据与外部证据的有关性与可靠性

（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算与进行（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认:元；元；元；.适用税率%;.应缴土地增值税税额元；已缴土地增值税税额元；.应补（退）缴土地增值税税额元清算事项的具体情况详见附件本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位与个人税务师事务所所长（签名或者盖章）中国注册税务师（签名或者盖章）地址税务师事务所（盖章）年月日附件.税务师事务所与注册税务师执业证书复印件.企业基本情况与土地增值税清算税款申报审核事项说明3•土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表具体包含:土地增值税清算税款鉴证主表；土地增值税清算税款鉴证转让土地使用权明细表；土地增值税清算税款鉴证销售普通住宅明细表；土地增值税清算税款鉴证销售非普通住宅明细表；5与收入有关的面积审核调整明细表；6转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；7扣除项目及成本结转审核汇总表；8与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；9土地增值税缴纳情况审核汇总表

4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料复印件附件3:土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）编号公司我们同意委托，于XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款有关的会计资料及证明材料的真实性、合法性与完整性负责我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性与准确性，在进行职业推断与必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，根据《中华人民共与国土地增值税暂行条例》及事实上施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包含抽查会计记录等必要的审核程序现将鉴证结果报告如下

一、土地增值税清算税款申报的审核过程及要紧实施情况（要紧披露下列内容）

（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部操纵及其有效性

（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据与外部证据的有关性与可靠性

（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算与进行职业推断的情况

二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款中报进行审核，除XX保留意见的事项因税收政策规定不够明确或者证据不够充分等原因，尚不能确认其应纳土地增值税的具体金额外，我们确认.收入总额元；.扣除项目金额元；.增值额元；.增值率（增值额与扣除金额之比）%;.适用税率%;.应缴土地增值税税额元；已缴土地增值税税额元；8应补（退）缴土地增值税税额元清算事项的具体情况详见附件本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位与个人税务师事务所所长（签名或者盖章）中国注册税务师（签名或者盖章）地址税务师事务所（盖章）年月曰附件.税务师事务所与注册税务师执业证书复印件.企业基本情况与土地增值税清算税款申报审核事项说明3•土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表具体包含:土地增值税清算税款鉴证主表；土地增值税清算税款鉴证转让土地使用权明细表；土地增值税清算税款鉴证销售普通住宅明细表；土地增值税清算税款鉴证销售非普通住宅明细表；5与收入有关的面积审核调整明细表；6转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；7扣除项目及成本结转审核汇总表；8与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；

（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表

4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）附件4:土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法说明意见的鉴证报告）编号公司我们同意委托，于XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款有关的会计资料及证明材料的真实性、合法性与完整性负责我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性与准确性，在进行职业推断与必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，根据《中华人民共与国土地增值税暂行条例》及事实上施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包含抽查会计记录等必要的审核程序现将鉴证结果报告如下

一、土地增值税清算税款申报的审核过程及要紧实施情况（要紧披露下列内容）

（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部操纵及其有效性

（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据与外部证据的有关性与可靠性

（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算与进行职业推断的情况

二、鉴证意见经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，因审核范围受到限制，我们认为，下列事项对确认土地增值税税额可能产生的影响非常重大与广泛，以至于无法对（项目）土地增值税清算税款申报发表意见.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）.企业基本情况与土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表国家税务总局二OO七年十二月二十九日土地增值税清算鉴证业务准则附件1涉税鉴证业务约定书（参考文本）甲方（委托方）甲方税务登记号乙方（受托方）乙方税务师事务所执业证编号

（一）XX事项的审核情况（全面说明该审核事项对确认土地增值税额可能产生的非常重大而广泛的影响，并阐述对该事项无法说明意见的理据下同）

（二）XX事项的审核情况

（三）XX事项的审核情况清算项目的具体情况详见附件本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位与个人税务师事务所所长（签名或者盖章）中国注册税务师（签名或者盖章）地址税务师事务所（盖章）年月日附件.税务师事务所与注册税务师执业证书复印件.企业基本情况与土地增值税清算税款申报审核事项说明.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表具体包含:土地增值税清算税款鉴证主表；土地增值税清算税款鉴证转让土地使用权明细表；土地增值税清算税款鉴证销售普通住宅明细表；土地增值税清算税款鉴证销售非普通住宅明细表；5与收入有关的面积审核调整明细表；6转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；7扣除项目及成本结转审核汇总表；8与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；

（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表

4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）附件5:土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）编号公司我们同意委托，于XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款有关的会计资料及证明材料的真实性、合法性与完整性负责我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性与准确性，在进行职业推断与必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，根据《中华人民共与国土地增值税暂行条例》及事实上施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包含抽查会计记录等必要的审核程序现将鉴证结果报告如下

一、土地增值税清算税款申报的审核过程及要紧实施情况（要紧披露下列内容）

（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部操纵及其有效性

（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据与外部证据的有关性与可靠性

（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算与进行职业推断的情况

二、鉴证意见经审核，我们发现贵公司土地增值税清算税款申报，存在违反有关法律、法规及税收规定的情形，经与贵公司磋商，在下列重大且原则的问题上未能达成一致意见我们认为贵公司（项目）土地增值税清算税款申报不能真实、合法地反映企业该项目应纳土地增值税税额

（一）XX事项的审核情况（描述存在违反税收法律法规或者有关规定的情形，并阐述经与委托人就该事项所有重大方面进行磋商不能达成一致、出具否定意见的理据下同）

（二）XX事项的审核情况

（三）XX事项的审核情况清算项目的具体情况详见附件本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位与个人税务师事务所所长（签名或者盖章）中国注册税务师（签名或者盖章）地址税务师事务所盖章年月日附件.税务师事务所与注册税务师执业证书复印件.企业基本情况与土地增值税清算税款申报审核事项说明.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表具体包含:土地增值税清算税款鉴证主表；土地增值税清算税款鉴证转让土地使用权明细表；土地增值税清算税款鉴证销售普通住宅明细表；土地增值税清算税款鉴证销售非普通住宅明细表；5与收入有关的面积审核调整明细表；6转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；7扣除项目及成本结转审核汇总表；8与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；9土地增值税缴纳情况审核汇总表

4.土地增值税清算税款审核事项有关证明材料复印件附件6:企业基本情况与土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表

一、基本情况一企业基本情况.成立日期.税务登记证号1国税登记证号2地税登记证号.地址.法人代表.注册资本.投资总额.企业类型.经营范围.其他

（二）项目基本情况.项目地址.项目概况列明开发项目类型、占地面积、取得有关批文的情况.项目建设规模列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模.项目销售情况列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、栈止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发项目予以说明.项目设计情况说明设计方案是否由境外机构或者境外人员提供，与项目设计的其他情况

二、要紧会计政策与税收政策.公司执行会计准则或者《XX会计制度》及有关规定.公司会计核算方法.要紧内部操纵制度.土地增值税清算条件.开发产品完工的标准.成本费用的分配标准.开发产品销售收入确认的标准.开发产品视同销售确认收入的标准.与土地增值税清算项目有关的税收政策.其他政策

三、土地增值税的审核情况

（一）土地增值税应税收入的审核截至XX年XX月XX日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入元；经审核核定土地增值税应税收入为元，比自报数调增/调减元，其中.销售普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，核定收入元.销售其他项目（含非普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入元;经审核，调增/调减收入元，核定收入元.视同销售房地产收入

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格；或者

（2）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定，自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，核定其他项目应税收入元

（二）土地增值税扣除项目的审核截至XX年XX月XX日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，根据《中华人民共与国合同法》及有关规定，经双方协商，达成下列约定

一、委托事项

（一）项目名称:

（二）具体内容及要求

（三）完成时间

二、甲方的责任与义务

（一）甲方的责任.根据《中华人民共与国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性与完整性.按照现行税收法律、法规与政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任这种责任还应当包含（D建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报有关的内部操纵.

（2）符合会计准则及有关规定

（3）严格按照税收规定进行纳税调整额元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额元，比自报数调增/调减元，其中.取得土地使用权所支付的金额贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元，核定同意扣除的取得土地使用权所支付的金额为元.房地产开发成本贵公司本项目自报房地产开发成本元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元，核定同意扣除的房地产开发成本为元其中1贵公司自报土地征用及拆迁补偿元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元，核定同意扣除的土地征用及拆迁补偿为元2贵公司自报前期工程费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元核定同意扣除的前期工程费为元3贵公司自报建筑安装工程费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元核定同意扣除的建筑安装工程费为元4贵公司自报基础设施费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元核定同意扣除的基础设施费为元5贵公司自报公共配套设施费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元核定同意扣除的公共配套设施费为元6贵公司自报开发间接费元；经审核，由于XX原因，应调增/调减元核定同意扣除的开发间接费为元.房地产开发费用1本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为元其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之与的5%扣除元因此，贵公司此项目可扣除金额为元2本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之与的10%扣除元因此，贵公司此项目可扣除金额为元.与转让房地产有关的税金贵公司自报转让房地产有关税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为元其中1贵公司自报转让房地产有关营业税税金为元；经审核，应调增/调减元调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为元2贵公司自报转让房地产有关城市保护建设税税金为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市保护建设税税金为元3贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为元；经审核，应调增/调减元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为元.税收规定的其他扣除项目贵公司根据税收有关规定，同意按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之与的20%加计扣除因此，贵公司其他扣除项目的金额为元三增值额及增值率的审核贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为元；经审核，应缴土地增值税的增值额为元其中⑴普通住宅土地增值税的增值额为元，增值率为%（计算公式）⑵非普通住宅土地增值税的增值额为元，增值率为%（计算公式）

（四）应缴土地增值税的审核贵公司自报转让房地产土地增值税税额为元；经审核，应缴土地增值税税额为元，已缴税款为元；应补（退）税额为元其中.普通住宅应缴土地增值税税额为元；已缴税额为元，应补（退）税额为元.非普通住宅应缴土地增值税税额为元；已缴税额为元，应补（退）税额为元

四、应当披露的其他事项Fell.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为.基于重要性原则、截止性测试的性质与审核过程中的其他固有限制，与甲方内部操纵的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任

（二）甲方的义务.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料与其他有关资料并保证所提供资料的真实性与完整性.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件与所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件与协助，要紧事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用与其他有关费用未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额%的比例支付违约金

三、乙方的责任与义务

（一）乙方的责任L乙方应严格按照现行税收有关法律、法规与政策规定与《注册税务师管理暂行办法》及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证.乙方应当制定合理计划与实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项

（二）乙方的义务.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密

（1）取得甲方的授权；

（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或者提供证据；

（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序3•由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及有关规定承担相应的法律责任

4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成缺失的，应当承担相应的赔偿责任

四、约定事项的收费

（一）按照注册税务师行业收费的有关规定，完成本委托事项费用为人民币（大写）元整（¥）o

（二）上述费用自本约定书生效之日起日内预付业务费用总额的%；其余费用按方式支付

（三）由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时估计的时间有明显的增加或者减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第

（一）项所述业务费用总额

（四）由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，甲方不得要求退还预付的业务费用；如上述情况发生于乙方人员完成现场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币元的补偿费，该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起日内支付

（五）由于无法预见的原因，发生的与本次委托事项有关的其他费用（包含交通、食宿费等），由双方协商解决

五、鉴证报告的出具与使用

（一）乙方应当按照国家公布的有关业务准则所规定的格式与类型，出具真实、合法的鉴证报告

（二）乙方向甲方出具鉴证报告一式份

（三）甲方不得修改或者删减乙方出具的鉴证报告；不得修改或者删除重要的数据、重要的附件与所作的重要说明

六、约定事项的变更假如出现不可预见的情形，影响审核鉴证工作如期完成，或者需要提早出具审核报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提早通知对方，并由双方协商解决

七、约定事项的终止

（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止如遇法定情形或者特殊原因提出终止的一方应提早通知另一方，并由双方协商解决

（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用

八、适用法律与争议解决本约定书的所有方面均应适用中华人民共与国的法律进行解释并受其约束与本约定书有关的任何纠纷或者争议，双方均可选择如下一种解决方式

（一）提交进行仲裁；

（二）向有管辖权的人民法院提起诉讼

九、本约定书的法律效力

（一）本约定书经双方法定代表人签字或者盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止

（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力

十、其他事项的约定本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力甲方（委托人）乙方（盖章）（盖章）法人代表（签名或者盖章）所长（签名或者盖章）地址地址XX联系人签约日期:签约地点:。