还剩10页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
回迁小区物业管理方案
3.安防部主管协助指挥突发事件的处理
(四)服从命令原则安防部当值班长需无条件服从安防部主管的命令,并负责对突发事件的处理过程作全面记录
(五)团结协作原则安防部作为突发事件的处理部门,行使物业服务处给予的指挥权与处理权,物业服务处的任何部门或者个人不应干预在安防部做出突发事件处理决定时,各有关部门均应团结一致,紧密协作,配合安全管理部处理好突发事件
十一、疫情应急处理预案
(一)在政府公布社会上有疫情传播时,物业服务处应及时成立防疫领导小组,成员由各部门经理构成(-)在任何情况下、任何人在本物业范围内发现非典或者疑似非典等传染病人时,均应及时向部门经理或者物业服务处防疫领导小组报告
(三)部门负责人或者物业服务处领导接报后,应立即通知有关部门对疑似病人的有关情况进行熟悉如病人确有有关疫情传播症状,当即向业主领导反映并听从指令
(四)按照指令,防疫领导小组应立即向所属预防操纵中心报告咨询,请求给予指导与救治
(五)向防疫部门报告的同时,在内部执行如下程序.立即组织保洁人员,做好人员的自身防护措施,备好充足的消毒工具与消毒药剂,按物业服务处领导的指令,对患者住所、公共区域及乘用的电梯等进行完全的消毒并对所在区域的垃圾消毒后清运与焚烧;.通知工程部,选派2名工程技术人员做好防护后,按指令提带相应的工具赶赴指定地点待命确定一部专用电梯运送患者,并及时督促清洁公司对电梯等处做好完全消毒;.安防部按照物业服务处领导的指令,立即准备2-3人做防护后奔赴指定地点,协助医护人员尽快将患者送离同时对小区内的治安情况做好保护,防止突发事件的发生;.物业部按照物业服务处领导的指令,物业部主管1人,做好自身的防护后,按指令赶赴到指定地点,协助医务人员尽快将患者送离并组织员工做好宣传解释及安抚工作;.物业服务处防疫领导应及时与防疫部门及业主联系,及时掌握患者的病情并协助防疫部门做好防控工作;.教育员工按防疫领导小组的统一部署做好解释及宣传工作;.备好消毒服、消毒帽、消毒口罩、消毒手套(胶制)、手提式喷雾器、消毒剂、消毒防护眼镜、消毒鞋等当发现疫情时便于做好自身防护
十二、电梯紧急救援应急处理预案电梯是一种比较复杂的机电设备,在频繁的使用过程中偶尔发生临时故障在所难免如乘用电梯时遇到这种情况,可按下述做法应对
(一)电梯内困人紧急处理程序.值班人员接到事故报告的同时.应向报告人熟悉故障电梯位置、是否困人、困在哪个楼层、其它的重要信息并做好记录;.确认情况无误后,立即通知工程部与维保单位立即赶到现场,同时通知物业服务处负责人与安防部主管;接到电梯故障通知后有关操作人员应立即携带电梯机房钥匙、电梯门钥匙、通讯工具与维修工具赶往现场进行处理如有需要可要求增派人员协助第五章南都小区回迁住宅项目〃物业管理费用测算
一、物业管理费南都小区回迁住宅项目〃物业管理费测算
一、综合管理费小计(元/月)每平米每月费用(元)备注1管理人员的工资、社保及福利(16人)
66334.67明细见附件2管理办公费用
500.003社区文化活动费
500.00小计
67334.
670.409
二、共用部位、共用设施设备日常运行保护费小计(元/月)1维修技工的工资、社保及福利(13人)
42960.67明细见附件2公共设施设备保护费、材料费
2000.00室外道路、场地保护,化粪池清淘,排污排雨管道疏通,共用水电设施保护,避雷针检测,公共区域其他设施维修费3公共照明,楼内共用照明
2500.00小计
47460.
670.288
三、清洁绿化费小计(元/月)1保洁绿化人员(20人)
42000.00明细见附件2清洁器具及材料费用,垃圾清运
500.003消杀费
500.004园林绿化器具及材料费用,垃圾清运
500.005保洁绿化用水
5000.00小计
48500.
000.294
五、秩序保护费用小计(元/月)1安防员(20人)
48000.00明细见附件2安防设施设备购置及保护费用
4000.00小区智能化系统保护费(包含监控、防盗报警、门禁、巡更等保护),消防系统保护,灭火器年检、填充费用等小计
52000.
000.316以上五项小计
215295.
341.307
六、营业税金及附加(总收入的
5.6%)
12056.
540.073
七、物业管理年支山合计
227351.
881.380说明
1.本次测算根据云南最新颁布的《云南省物业服务收费管理实施办法》与《昆明市物业服务收费政府指导价标准》制定;南都小区回迁住宅项目〃物业管理收费方式采取包干制;本次测算是按南都小区回迁住宅项目”建设方2012年4月提供的回迁住宅总建筑面积
164711.64平米进行的;根据有关规定,电梯运行保护费及二次供水电费等设施设备的保护保养及运行费用由业主支付,物业公司实行代收代管,单独列帐、专款专用;本次测算是按南都小区回迁住宅项目〃封闭式管理进行的,物业管理费拟收费每月每平米
1.38元;注若采取园区开放式管理,为保证七桥楼宇安全有序,则应考虑增加安防员18人(包含增设单元楼宇岗14人,高峰期间800-2000轮值该岗,低峰时段夜间20:00-8:00撤岗,单元楼宇由单元门禁系统操纵,同时增加夜间机动巡逻岗4人轮值),故物业管理费成本须增加
0.26元/mV月(18Ax2400元+
164711.64m2=
0.262元)
二、电梯运行保护费南都小区回迁住宅项目〃除4栋为两部电梯外,其余栋号均设置三部电梯,合计共20部电梯其中有3部品牌为上海三菱电梯,其余17部为上海永大电梯三菱电梯速度为3米/秒,载重量为1000kg整机功率为20KW永大电梯速度为
2.5米/秒,载重量为1000kg整机功率为14KW每栋有一部消防电梯直通地下二层根据从2012年4月1FI起实施的〈昆明市物业服务收费通知[2011]>1129号第九条规定配备有电梯与二次供水等设施设备的物业,其设备的保护保养及运行费用由业主或者物业使用人支付,物业服务企业实行代收代管物业服务企业应单独列账,专款专用,滚存使用,并定期公布收支账目电梯费测算
(一)电梯年检费云南省规定电梯年检费为客梯以5个层站为基准,费用为440元/部,其中每增加一个层站费用增加10%南都小区每部电梯年检费为440元/部+440元/部*10%*(37层・5层)=1848元/部/年(取最高层站37层)
(二)电梯维保费根据对昆明市场蒂森、东芝、三菱、永大等电梯品牌的调查显示清包费用每部电梯为7000-10000元/年,维保内容按《昆明市质量技术监督局电梯使用维保管理规定》进行(即电梯的日常保护保养,至少每15日对电梯及安全设施进行一次预防性保养;每月很多于1次对安全装置、钢丝绳、制动器等运转部件的运转情况进行检查;半年对安全装置、限速器、缓冲器进行1次安全试验;每年进行1次机械制动器的制动能力试验;每年至少对电梯运行情况进行1次全面检查)10000元/年/部清包里包含400元下列易损件的更换按照南都小区项目〃自身定位及服务对象的群体构成,使用每部每年10000元的费用进行维保
(三)电梯运行电费根据每栋号住宅的户数、电梯使用率与对多个住宅小区电梯实际使用情况来计算,每部电梯每天需全速运行6-8个小时才能满足要求,按照南都小区项目〃的实际情况,按每部电梯每天全速运行6个小时、每度电按昆明供电局平均指导电价
0.74元计算,20部电梯每年运行电费合计为(20kw/部*3部*6小时+14kw/部*17部*6小时)*
0.74元/KW.小时*
30.5天*12月=
484261.92元/年
(四)20部电梯每年应支付的运行费用(电梯年检费、电梯维保费、电梯运行电费)合计为:1848元/部/年*20部+10000元/年/部*20部+
484261.92元/年=
721221.92元/年
(五)地块商铺无出入地下车库的通道,不使用电梯,不参与分摊电梯运行费,全部住宅电梯运行费按每月每平米面积分摊(电梯年检费、电梯维保费、电梯运行电费三项合计)应为:
721221.92元/年+
157414.8*12月*
0.382元/叫月南都小区回迁住宅项目〃电梯运行费用收费方案根据南都小区项目〃定位及服务对象的群体构成,因此建议将电梯运行费定为按预算成本价每月每平米
0.38元,不分层收取楼层差价今后根据电梯机房实际抄表情况再进行调整价格(开发商须在每栋电梯机房安装计量电表)此费用由物业服务企业实行代收代管,单独列帐,专款专用,滚存使用,并定期公布收支账目
三、二次加压电费南都小区回迁住宅项FT地下二层设计了三个容积为36m的不锈钢生活水箱,分高、中、低三区进行变频恒压供水,供水范围为地上7个栋号的5-35层,供水面积为
145784.18地上1-4层由自来水管网自然压力供水,不收取二次加压费住宅户数为116户,底商51户,需要二次加压的为1606户;生活水泵房每个分区各设计三台主泵,两用一备生活水泵的品牌为上海熊猫低区主泵流量
16.7L/S扬程60米,功率
7.5KW;中区主泵流量
16.7L/S扬程105米,功率15KW;高区主泵流量
16.7L/S扬程145米,功率22KW根据从2012年4月1日起实施的《昆明市物业服务收费通知[2011]》1129号第九条规定配备有电梯与二次供水等设施设备的物业,其设备的保护保养及运行费用由业主或者物业使用人支付,物业服务企业实行代收代管物业服务企业应单独列账,专款专用,滚存使用,并定期公布收支账目第十条规定物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外管网的清洗清掏费用已含在物业服务收费标准中,物业服务企业不得另行收费物业服务企业对蓄水池(罐)每年至少清洗一次,清洗后的水质务必达到饮用水标准根据《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》,基本物业费用中已包含下列工作做好共用部位、共用设施设备的维修保养与巡视检查工作,保障共用设施、设备的安全正常运行(-)二次加压费测算
1.根据设计用水豉与对多个住宅小区水泵房电费使用统计情况来看,周一至周五每天按4个小时用水高峰期,周末按6个小时用水高峰期,每个用水高峰期所有主泵全速运行,其余时段按每个分区一台主泵一半功率运行进行计算,每月水泵用电量应为((
7.5KW/台*2台+15KW/台*2台+22KW/台*2台)*4小时+(
7.5KW/台+15KW/台+22KW/台)*1/2*20小时)*
22.5天+((
7.5KW/台*2台+15KW/台*2台+22KW/台*2台)*6小时+(
7.5KW/台+15KW/台+22KW/台)*1/2*18小时)*
8.5天=
25965.75KW.小时/月每度电按昆明供电局平均指导电价
0.74元计算,生活水泵房每月电费应为
25965.75KW.小时/月*
0.74元/KW.小时=
19214.66元/月;2供水二次加压电费按每月每平米面积分摊应为(1-4层不分摊)
19214.66元/月-M
45784.18m2«
0.13元/面.月;3供水二次加压电费若按每月每户数分摊应为
19214.66元/月+1606户a12元/月.户(由于南都小区回迁住宅项目〃各个户型面积差异较大,建议不使用按户数方法进行分摊收取)
(二)南都小区回迁住宅项目”供水二次加压运行电费收费方案由于水泵的正常保护保养费已经包含在物业费中,不再单独收取因此水泵房二次加压运行费用只收取运行电费;南都小区项目〃考虑到自身定位及服务对象的群体构成与从交房到全部入住需要两年时间,如今间段用水量达不到设计供水量,因此建议将二次加压电费低于预算成木价
0.02元/平米/月向业主收取,即每月每平米
0.11元,今后根据水泵房实际抄表情况再进行调整价格(开发商须在水泵房安装计量电表);3此费用由物业服务企业实行代收代管,单独列帐,专款专用,滚存使用,并定期公布收支账目
四、其他费用
(一)停车位服务费业主已购产权车位的服务费包含照明、清洁、出入管理服务,按每月每个车位30元收取(-)商铺物业管理费按每月每平米
2.76元收取,属市场调节价
(三)装修保证金业主、使用人对房屋进行装饰装修的每户装修保证金2000元装修完成,经物业服务企业与业主检查验收,没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,装修保证金应自验收合格之日起30日内全额无息退还给业主
(四)装修施工证、出入证押金物业服务企业对装修工人实行持证管理的,施工证押金每户每本50元,工本费每户每本20元;出入证押金每人每本30元,工本费每人每证10元,证件完好退回后,如数退还押金
(五)装修建筑垃圾费按建筑面积每平米
1.5元收取,若有拆除墙体,按每吨150元计算收取,装修建筑垃圾也可自行清运,但须出具相应证明材料
(六)机动车临时停车费南都小区住宅回迁项目”暂未设置临时车位,若今后设置临时车位收费标准按《昆明市机动车停放服务收费管理规定》有关规定执行
(七)非机动车停车费按昆明市主城区非机动车停放服务收费标准车型计费收费标准住宅区域(包居民院落)临时停放月票(元/车•月)自行车元/辆次
0.
205.00助动车/电动车元/辆次
0.
5015.00人力三轮车元/辆次
0.
4015.00摩托车元/辆次
1.
0020.00注L自行车不分普通自行车、赛车,统一执行一个收费标准;.助动车包含助力车与电动车(含电动三轮车),统一执行一个标准;.摩托车包含二轮摩托车与三轮摩托车,统一执行一个标准.安防人员达到现场后,保护现在秩序;.故隙处理完成后处理人应及时向公司与小区值班人员汇报处理通过与设备现状;.分析故障发生的原因关于因使用不当或者维修保养不到位引起的设备事故应向公司与工程部提交书面报告;.做好设备档案的故障登记工作
(二)突然停电时电梯的应急处理程序小区如发生突然停电,电梯当班人员应作如下应急处理.即与监控值班人员或者物业部值班人员取得联系,查明哪部电梯有人呼救,立刻通知工程部派人到有人被困的电梯进入拯救工作.工程人员应在首层用钥匙打开电梯外门后高声询问,与被困人员取得联系并前往被困人所在楼层,用三角钥匙打开外门,将被困人放出,给予安慰.送电后,工程部员工应巡查电梯恢复情况观察电梯有无外呼、外显指示,电梯运行是否正常,并进行记录.若电梯无外呼、外显时,工程部应及时派人到电梯机房,检查电源是否送到配电柜,若是配电柜一次空开有电,主接触器不吸合,应检查操纵回路保险是否断必要时,可将主接触器跨接,作为应急措施,保证使用当班后半夜200-5时再恢复处理.若电梯电源操纵无电,则按停电应急处理预案办理.情况处理完毕,工程管理部做好设备档案的故障登记工作
十三、跑水、浸水应急处理预案
(一)报警.员工看到地面有积水或者不寻常流水,应迅速予以重视并将跑水事件立即通知(拨打电话或者当面通知)监控中心与物业服务处经理;.工作人员发现并报警各岗位人员接报发现跑水、浸水事件后,立即通知(拨打电话或者当面通知)监控中心与物业服务处经理;.报警人报警时,须清晰、准确地报告跑水、浸水地点、事态程度;.监控中心接到报警后,接警人做好简单记录,立即通知物业服务处经理,然后通知工程部、安防部与物业部在岗人员参加抢险;.物业服务处经理在得到通知后立即赶赴跑水、浸水事故现场指挥;.工程部、安防部与物业部在岗人员接到通知后,立即赶赴跑水、浸水事故现场参加抢险
(二)接到报警后的行动方案.现场指挥
(1)物业服务处经理负责现场指挥;
(2)现场指挥须对跑水、浸水地点、事态、各类设备状况进行分析与果断推断,指挥到场人员采取可行的应急措施,同时要妥善保护好重要部位(设备)的安全,如关停阀门、疏流导向、堆放沙袋等措施,拦截阻止水流威胁数据机房、电梯等设施设备的安全,并尽快清除积水;
(3)事态严重、而且短时间难以操纵,须立即命令监控中心联系应急分队前往支援;
(4)跑水、浸水事件后,负责指挥现场做好善后工作,并负责完成跑水、浸水事件报告.监控中心的任务
(1)监控中心责任人为在岗值班人员;
(2)按通知后,负责对跑水、浸水区域门禁操纵系统的特殊操作工作及与业主/使用人联系;
(3)负责对跑水、浸水事故现场的摄像、实时监视与录像工作;
(4)随时注意周边通道及跑水、浸水事故现场外围的监视警戒,警惕其他治安事件发生,发现可疑人员及时通知外闱当值人员予以制止.工程部的任务
(1)工程部责任人为工程部主管;
(2)在岗人员接到报警后,及时携带应急灯、机房、管井钥匙迅速赶到现场,参加抢修;
(3)到达现场后,对跑水、浸水地点、事态、各类设备状况进行分析与果断推断,并采取可行的应急措施;1首先要分析推断事故情况,然后关停阀门,切断跑水、浸水源头,制止缺失扩大供水管道破裂,迅速关停室外市政供水总阀门屋顶消防水箱溢水,迅速关停室外市政供水总阀门地下消防水箱溢水,迅速关停室外市政供水总阀门消防水喷淋分支管道破裂,迅速关停上级阀门消防栓阀门坏损或者分支管道破裂,迅速关停上级阀门空调冷冻水分支管破裂,迅速关停上级阀门2其次是疏流导向、堆放沙袋等,拦截阻止水流威胁数据机房、电梯等的安全;o3然后全体员工齐心合力利用一切能够利用的工具,铁锹、水桶、吸尘(水)机等进行抢险;4完成跑水、浸水应急处理后,及时报告上级领导,并填写《事故报告》
(4)跑水、浸水事件应急处理物品要紧包含管钳、一字、十字改锥、活扳手、手电、管井钥匙、水箱间钥匙、梯子及其他常用备品备件;
(5)受侵害部位各重要区域需配备有挡水沙袋
十四、爆炸、可疑爆炸物品紧急处理预案为了确保小区业主/使用人、公司员工的人身与管辖区域内财产的安全,对可能发生或者已发生的爆炸部位务必采取切实可行的应急措施,积极防范,迅速消除隐患,做到发生意外爆炸事故时能及时扑救,使缺失减少到最低程度(-)报警程序.迅速用电话总机报警,讲明发生爆炸或者可疑爆炸物的时间、地点与情况,同时将自己的姓名与身份讲清,不要轻易动可疑爆炸物,尽可能保护、操纵现场;.值班员接到报警后,全面记录报警人的姓名、部门、时间、地点与发现爆炸或者可疑爆炸物品的情况,并立即通知物业服务处经理到现场;
(5)通知时要简明扼要的将发生的情况、时间、地点讲清
(二)各部门人员到场后的职责L安防部组织人力,布置以可疑爆炸物或者爆炸物为中心的警戒线,操纵现场,楼层内可关闭防火门;同时报告上级公安机关消防公安人员到场后,听从公安人员指挥,配合公安人员做好工作,随时将现场情况报告大楼有关领导;.工程部立即关闭邻近由于爆炸可能引起恶性事故的设备,撤走现场邻近能够移动的贵重物品;.物业服务处经理立即组织临时指挥部,根据各部门汇报的情况,组织指挥协调各项工作,统一下达指令,采取有力措施进行扑救,布置有关部门做好善后工作;.物业部主管传达指挥部的指示,协调各部门工作,全面记录现场处理通过,负责向业主/使用人解释发生的情况,安定其情绪;.负责组织疏散事故发生区域的业主/使用人及其物品;.除上述报警处理外,工作人员须本着沉着、冷静的原则来处理发生的事故,同时要求工作人员及时报告,不轻易接近、移动可疑爆炸物,听从指挥,坚守岗位,配合专业人员排除险情
十五、交通事故应急处理预案(-)当值人员立即用通讯器材通知当值主管到现场;
(二)当值主管及时到达现场,并根据事故具体原因作出如下安排L调派机动人员赶赴现场疏散围观人员,疏导其他车辆,确保车辆正常通行;.协助车主尽快处理事故,若事故发生在要紧车道影响交通时,应及时安排各岗位人员暂时封闭此车道,指挥车辆由其他出、入口进出,直至处理完毕;.交通事故若对该项目造成一定的消防安全隐患时(如漏油),安防主管应组织人员利用消防应急设施消除消防隐患,确保安全;有必要时当值主管请示物业服务处经理及业主/使用人后,可组织人员设法将影响小区交通的车与货清离现场,确保交通正常事态严重时,立即拔打110及120报警电话,报警时全面说明事故发生的时间、地点,造成的伤亡及损毁情况、人员抢救情况;安防主管安排监控中心对事故现场进行录像及拍照、备存,以备协助有关部门对事故的处理;物业服务处经理接报后立即赶赴现场,同时告知向业主/使用人,根据事故的需要,有必要时协调业主/使用人调派运输工具运送受伤人员进行抢救;.现场保护人员在公安交警现场勘查完毕后方可撤离所有在南都小区回迁住宅项FT停车场内发生的交通事故均由物业服务处安防部做好特别事件〃报告,并根据特别事件呈报程序,在规定时间内,报上级领导
十六、盗窃事件应急处理预案当安防人员发现有盗窃现象或者接到盗窃报案时,立即用通讯器材(对讲机或者电话)向安防部主管报告现场的具体位置,然后留在被盗窃现场,或者迅速赶赴被盗窃现场,保护现场秩序,保护现场,禁止一切人员进出现场
(一)安防人员到达现场后立即熟悉被盗的具体地点、时间及情况(-)安防人员到达现场前,案犯已逃离现场时,可用电话或者对讲机报告,但在使用对讲机频道时不应随意泄露案件的性质止确的呼叫对讲术语、xxx请你速到**位置(或者使用特殊频道报告
(三)安防人员到达现场时,如案犯仍未逃跑或者已被抓捕,可使用对讲机向安防部主管报告
(四)安防部主管接报告后立即用通讯器材指挥调遣安防部班长及安防人员对现场进行保护,并迅速赶赴现场指挥
(五)与当值安防部班长联系,要求安防部班长对案发现场进行保护
(六)安防部主管到达现场立即熟悉案情及有关资料(询问笔录),根据案情现场布置向当事人或者知情人熟悉清晰犯罪嫌疑人的特征及其逃禽方向后,视情况立即组织安防人员去追踪犯罪嫌疑人,安防部主管将熟悉的案情及收集资料进行甄别,安防部主管将熟悉的案情及收集资料进行分析总结后向物业服务处经理汇报、请示作出进一步工作指示
十七、抢劫事件应急处理预案
(一)当值安防人员在巡逻中发现有抢劫行为或者接到有抢劫报案时L应立即上前制止该违法犯罪行为或者迅速赶赴现场制止,并对现场进行保护,同时用通讯器材向安防部主管报告;.如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即带回安防部,并请事主一起到安防部后交由公安机关处理;.向事主熟悉在被抢劫过程中人身是否受到损伤及财物的缺失情况,如事主受伤,则应视其伤势的情况送医院救治;.在追踪犯罪嫌疑人,遇敌众我寡,敌强我弱时,以自身安全为主,应采取敌逃我追,敌追我避,一边追一边联络〃的方法,等支援的安防人员或者公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人,以免造成不必要的损伤(-)安防部主管接报后,立即用通讯器材指挥、调遣案发现场邻近的安防人员与当值的安全部班长、巡逻安防人员对现场进行封锁与保护,并迅速赶赴现场指挥L与当值的安全部班长联系,要求当值的安全部班长及案发区域的安防人员参加现场的保护工作;.安防部主管到达现场后,立即熟悉案情及有关资料,根据案情需要及时作出布置调派应急分队增援、抢救、保护现场;.安防部主管将收集的资料、讯息及作出的工作布置向服务处主管汇报
(三)物业服务处经理接报告后立即赶赴现场,处理善后各项工作,上报公安机关及业主公司有关部门,积极配合公安机关工作
十八、刑事案件应急处理预案
(一)当值安防部主管及安防人员在巡逻中发现有凶杀行为或者接到凶杀报案时.拨打110或者辖区派出所电话,报告时不要惊慌,讲明你的姓名、身份,发现案件的时间、地点及简要情况;.立即赶赴现场并对现场进行保护,同时用通讯器材向安全管理部经理或者物业服务处经理报告,并根据事态进展及时上报公安机关;.封锁案发现场,在公安人员到达前,坚决禁止任何人进出现场(如公司领导、受害者家属、朋友等);.协助120抢救对伤者,立即送往医院抢救
(二)安防部的任务接到报警后,立即通知下列人员到场.物业服务处经理、物业部主管;.总经理、副总经理、安全管理部经理
(三)各部门人员到场后的职责任务L安防部
(1)携带必要的器材与电警具、对讲机、记录本、手电等;
(2)布置警力保护现场,划定警戒线,操纵人员进入,维持现场秩序;
(3)对现场进行拍照;
(4)协助120抢救伤员;
(5)配合公安人员勘察现场;
(6)如发现罪犯正在行凶,立即抓获并派专人看守,待公安人员来后,交公安人员处
(7)如有人质被绑架、扣压案件发生,应立即报公安机关,操纵事态进展,采取必要措施;
(8)做好善后工作
2、物业部
(1)协调各部门的工作;
(2)立即向总经理或者物业服务处经理汇报案情;
(3)协助对受伤人员的抢救;
(4)记录整个案件的处理情况;
(5)准备接线板及手电,供照明使用
十九、中毒事件应急处理预案
(一)当值安防部班长及安防人员在巡逻中发现有中毒情况或者接到中毒事件报告时L立即用通讯器材报告安防部主管,并留在现场或者赶赴现场切断毒源,使毒物不再继续扩散,疏散周围的围观者;.对其他类别的中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,拨打120协助120将中毒者送往医院抢救;.将中毒人员的人数、地点(现场的具体位置)及已做的抢救措施报告给安防部主管
(二)安防部主管接到报告后,立即调遣人员支援,并报告物业服务处经理并迅速赶赴现场参加抢救L调遣指挥当值安防部班长、安防人员保护现场,疏散人员.调查中毒的原因,核准毒源是否已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡;.拨打120并将抢救情况及时报告物业服务处经理
二十、群体事件应急处理预案(-)物业服务处应根据实际情况,上报公安机关
(二)一旦出现群体事件,物业服务处应立即根据事件的性质、程度及范围等情况制定处置方案,告知业主/使用人并组织指挥处置工作;
(三)由物业服务处经理确定现场处置与参与安全保卫组的人员,并明确具体任务,制定有关措施、要求;
(四)物业部人员应在第一时间内赶赴现场,在处置过程中要认真执行业主/使用人,做好解释、调解、劝导、工作妥善处置突发事件;
(五)安防人员应立即组织力量,实施现场警戒,并做好现场秩序保护、车辆疏通等工作,必要时联系政府有关部门,采取有效措施保护正常工作秩序,防止事态扩大;
(六)引起群体事件的因素消失后,由处置事件的领导宣布解除紧急状态,各部门要及时做好善后工作,认真分析事件的原因,及时总结经验教训
二十一、突发死亡事件应急处理预案在H常工作中,如遇突然死亡事故,应保护现场,及时报告,按如下程序处理
(一)突发死亡事件的处理程序L任何员工发现突发死亡事件后,都要及时向安防部报告;.保持镇静,不要喧哗而引起周围人的恐慌;.保护现场,阻止无关人员进入现场;.拨打110向公安机关全面表述目击情况
(二)安防部L安防部接到报告后,迅速通知安防主管、值班班长,由安防主管通知物业服务处经理同时通知急救中心与110公安机关;.组织现场保护工作,操纵事发现场外围与能关闭的外围通道,必要时设立警戒线,操纵人员进出;.保持镇静,不要喧哗而引起周围人的恐慌;.保护现场,阻止无关人员进入现场,等候安防人员到来.拨打110向公安机关全面表述目击情况
(三)做好善后工作当公安人员清理完案发现场后,物业服务处工作人员应做好善后工作,再做处理
二十二、打架斗殴、流氓滋扰的防范与应急处理预案
(一)预防L容易发生问题的场所
(1)小区出入口
(2)单元门口安防部的工作
(1)安防部在上述部位要有安防人员定点负责巡视检查;
(2)注意观察成群结伙进入管理辖区的人员(衣着装扮,言谈举止,有无酗酒),发现可疑现象与闹事苗头及时通知安防人员
(二)发生打架斗殴、流氓滋扰的处理程序L报警一旦发生发现打架斗殴、流氓滋扰事件在场人员要及时报安防部,并通知最近安防人员操纵事态报案人要讲明发案地点、人数、闹事人员是否携带凶器,并报清自己姓名,通知安防部主管到场;.安防部
(1)安防人员要在接到报告后立即赶到出事现场;
(2)安防人员在现场检查发现有无遗留物,查清小区设施是否遭受损坏,损坏程度、数量;
(3)如事态严重有伤害事故发生,安防部应及时与公安机关联系
(4)在公安机关工作人员赶到现场前,要提高警惕,注意发现对方及肇事者身上有无凶器,如发现有,及时收缴,以免发生伤害或者逃跑
(5)如斗殴双方有伤害发生应与120联系,请120进行紧急处理
二十三、精神病、不文明事件应急处理预案
(一)防范重点公共区域、地下车库、小区出入口(-)在小区外围、地下车库,由外围值班人员构成外围防范体系,发现上述人员可采取下列措施.重点操纵小区出入口、公共区域,对可疑人员进行盘问;.可使用跟踪观察、谈话等方式探明来人是否属精神病、肇事迹象
(1)看来人神色是否正常,衣着穿戴是否整洁;
(2)闻来人身体上的气味,是否有酒气或者特殊气味;
(3)交谈来人谈吐是否颠三倒四,头脑是否清醒,如有特殊现象应立即操纵,并妥善处理.安防人员及各部门员工,注意发现上述三种人,发现后应采取如下措施
(1)首先操纵来人,以免事态扩大,可采取劝说、诱导、强制;
(2)迅速将来人带入办公室;
(3)通知安防部主管将其送交公安机关
(三)尽量在不惊扰业主/使用人的情况下,调动一切能够调动的力量,采取一切可能的手段,将事态的苗头,迅速制止,尽最大努力把上述三种人操纵在一定范围或者小区外围避免造成较大影响
二十四、车辆被盗、损坏应急处理预案
(一)车辆被盗.车管员发现车辆在停车场被盗后,应立即保护好现场同时向当值安防部班长报告;.当值安防部班长接到报告后应立即赶赴现场调查取证,同时向安防部主管报告;.经安防部主管确认并请示安全管理部经理,协助车主向公安机关及保险公司报案;.安防部准备好有关记录配合公安机关与保险公司做好调查处理
(二)撞车事故.车管员遇到撞车事故,应立即向当值安防部班长报告,立即拨打122;.当公安机关赶到后,安防部协助疏导事故车辆靠边停放,以防阻碍交通;3安防部与车主配合公安机关与保险公司做好调查处理
二十五、高空抛物应急处理预案(-)高空抛物应急处理方案.当值安防人员发现所辖区域发生高空掷物时,应立即采取措施如下
(1)通常情况时,首先调查肇事者或者涉嫌楼层、部位,并安排巡逻人员至现场察录;
(2)对掷物现场作情况记录,并拍照备案.如掷物造成人员受伤或者设施损坏等重大事故时值班员应立即通报“120“、“110”到场处理及救治伤员,并采取如下措施
(1)安防部部各岗人员应严格操纵事故区域人员进出,保护现场;
(2)及时通知安防部主管、物业服务处经理到现场处理;
(3)如有人员受伤,采取必要措施如压迫伤口止血等方法,等待医疗救护中心救援;
(4)对事故现场安排值班员予以保护分隔事故区域劝阻无关人士围观;
(5)警方到场后应协助警方调查抛物事件.事件处理后,物业服务处应及时安排善后事宜如下
(1)对事故现场安排清理,对损坏的设施设备及时修缮;
(2)安排管理人员对涉嫌楼层、部位加强监查工作及时制止违规行为;
(3)对重大事故之警方调查情况,予以跟进;
(4)于宣传栏、单元门口张贴紧急通告通知业主/使用人有关高空抛物之危害严重性(-)高空掷物应急处理注意事项.高空抛物除管辖区域内业主/使用人行为外亦有周边相邻小区、个人之恶劣行为,物业服务处应视情节危害程度,必要时报警处理;.小区经常发生抛物事件时,物业服务处应对涉嫌楼层、部位的业主/使用人进行专访或者对该层每户分发通告,必要时对嫌疑部位安排监控
二十六、噪音污染应急处理预案
(一)噪音污染应急处理方案1•当值值班人员接到管辖区域内有噪音污染的投诉,或者在巡逻中噪音污染的情况时务必立即对现场进行搜寻尽快查清噪音来源;
2.对噪音污染影响辖区域内其他业主/使用人的情况,值班人员应及时予以制止,通常情况采取措施如下
(1)礼貌协商,减少噪音影响至最低程度,对屡劝不停者,经物业服务处经理许可,采取必要措施予以制止
(2)对外来严重的噪音污染,立即报告所辖地区派出所、环境管理部门,直至市政府有关投诉接待部门寻求解决途径
(3)当值值班员务必做好事件发生之通过记录,特别是前后影响之时间记
(二)噪音污染应急处理注意事项.当管辖区域内有噪音污染投诉时,当值值班员应及时至现场进行调查,并向受影响的业主/使用人致歉,熟悉事件情况,亲身感受噪音的影响,以免事态人为扩大.如属管辖区域内业主/使用人发出维修、舞会、卡拉OK等噪音污染时,物业服务处需礼貌向业主/住户说明对他人滋扰情况,取得谅解,减少音量协调无效,可请投诉人报警处理.装修单位务必严格遵守管辖区域内施工时间的有关规定,物业服务处对施工情况随时现场督查,发现噪音污染及时协调更换施工计划或者采取保护措施如施工噪音影响其他业主/使用人的,物业服务处应及时制止,对屡劝不听者即时勒令停工处理。