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四)11房地产开发贷款项目评估报告房地产开发贷款项目评估报告项目名称“XXXX”项目企业名称四川XX房地产有限公司评估单位二o三年H—月二十九日目录第一章概要
一、借款人评价
二、项目评价
三、市场评价
四、投资筹资评价
五、财务评价
六、贷款风险评价市猛烈的市场竞争中,“XXXX”业已取得近
2.5亿元的销售佳绩售房率已接近50%开盘以来,“XXXX”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”与“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中,获“创新示范楼盘”综合大奖
二、经营者素养及管理水平四川XX房地产有限公司产权明晰,制度完善,对内对外经济关系清晰,无对外投资与诉讼等法律事宜公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部与财务部7个部门;现有正式职工34人,其中博士1人硕士5人,本科24人,大专4人;具有高级职称4人,中初级职称28人,公司人员配置优势明显,素养较高,具有一定的专业技术水平四川X义房地产有限公司要紧领导人基本情况如下法人代表XXX男,39岁,硕士总经理XXX男,39岁,硕士副总经理XX男,47岁,博士财务部经理XXX男28岁
三、信用状况评价该公司在工行XXX支行开有通常结算帐户截止2002年9月末,该公司在工行XXX支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元,其中工行XXX支行借款7000万元,中行XX支行借款2000万元,均按时付息,无借款逾期现象发生企业无不良信用记录,经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级
四、资产负债分析企业财务状况详见附件企业的资产负债表公司的资产负债状况及要紧经济指标如下表资产负债及偿债能力指标简表(单位:万元)项目2000年2001年2002年9月总资产170002679821335总负债150002544213482流淌资产170142667821172流淌负债01044213482所有者权益200013567852资产负债率(%)88%94%63%流淌比率流)255%157%速动比率%112%77%
(一)、资产负债趋势分析下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较)资产负债横向变动趋势表(单位:万元)项目2000年2001年2002年9月资产增长绝对数163909798-5463增长百分比2686%57%-20%负债增长绝对数1499010442-11960增长百分比149900%69%-47%权益增长绝对数1400-6446496增长百分比233%-32%479%从上表能够看出该企业2000年、2001年总资产增长很快2000年末比1999年末增长了2868962001年较2000年末增长了57%2002年9月总资产较2001年下降20%负债较同期下降47%要紧是该公司2000年4月代XXXX集团在成都建行贷款15000万元,投入“XX花园”开发项目,2002年3月集团将“XX花园”的股份转让给了合作方,提早收回投资,归还了成都建行的15000万元贷款因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元,减少47%相应的减少资产5463万元,减少20%由于资产减少的比例小于负债减少的比例,因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好,净资产的增加,说明企业自身积存增加,对负债的依靠程度减小
二、资产负债比例分析项目2000年2001年2002年9月资产负债率%88%94%63%利息保障倍数0-
1.
2213.7流淌比率%255%157%速动比率%112%77%资产负债率2000年是88%2001年是94%2002年9月是63%由此能够看出,企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平,低于平均值
79.7%o企业的流淌比率2001年是255%2002年9月是157%尽管2002年较2001年有所下降,但仍然属较好水平,趋于良好值的
165.9%企业的速动比率2001年是112%2002年9月是77%尽管2002年较2001年有所下降,但仍然属较好水平,趋于良好值
87.2%因此企业的长期与短期偿债能力较强,有较强的举债能力,由于企业2002年资产负债率较低,盈利能力大幅提高,因而利息保障倍数2002年9月是
13.7较平均值L6高出
12.1倍,说明企业有较强的付息能力
(三)、资产负债增减变化原因分析通过对企业近三年的资产负债变动的分析,对其变动较大的科目列举如下:近三年企业资产负债简表单位万元项目2000年2001年2002年9月项目2000年2001年2002年9月总资产170002679821335总负债150002544213482
一、流淌资产170142667821172
一、流淌负债01044213482其中货币资金4214972241其中短期借款085009000应收帐款007759应付帐款002短期投资000其他应付013434728其他应收款1659311252424预收帐款07870预付帐款0337存货01492710711其他000
二、长期负债15000150000
二、长期投资000
三、固定资产0124158
三、所有者权益200013567852其中固定资产清理77其中股本200020002000固定资产净值012481资本公积000
四、无形及递延资产T4-54未分配利润0-6445852变动说明
1、应收帐款2002年较2001年增加7759万元,全部是应收客户购房款
2、其他应收款2002年较2001年减少10828万元,要紧原因是代集团投资“XX花园”的15000万元收回
3、存货与在建工程部分2002年企业存货10711万元全部为“XXXX”在建工程成本未结转部分,2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分
4、其它应付款2002年较2001年增加3385万元,要紧是与集团之间往来帐款增加2248万元,与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元
5、预收帐款2002年9月较2001年减少787万元,要紧是将预收房款确认为收入
6、长期负债2002年较2001年减少15000万元,要紧是代集团在成都建行贷款的15000万元,提早归还
五、盈利能力及资产运用效率该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元,实现利润5852万元,销售利润率为
27.82%o下表是该企业近三年盈利指标单位万元项目2000年2001年2002年9月销售收入06123650利润总额0-6445852销售利润率%0-
806.56%
27.82%总资产利润率0-
2.4%
27.43%净资产利润率0-
47.42%
74.53%存货周转率
00148.32%成本费用利润率
0034.93%利息保障倍数0-
1.
2213.7从上表能够看出企业的销售收入是逐年递增,利润总额大幅增加,说明企业的盈利能力较强但2001年企业的利润总额亏644万元,销售利润率是-
806.56%总资产利润率是-
2.4乐净资产利润率是-
47.42%资金运用效率较低,具体原因要紧是房地产业的特点是前期资金投入大,生产周期较长该公司的“XXXX”项目2001年3月才开始进入实际运作,因此前期资金投入大,资金运用效率较低,2001年几乎没有销售收入,因此反映出来是利润总额为亏损644万元公司开发的“XXXX”项目于2001年12月28日才正式开盘,公司2001年没有结转销售收入,故此次要紧对公司2002年9月末利润表进行分析从结构上分析企业2002年9月的期间费用为862万元,占整个销售收入的
3.64机结合企业销售情况分析,由于“XXXX”项目为联排别墅与复式别墅小区,开发期较长,而截止9月公司已销售房屋接近50%以较小的费用投入取得较好的销售,说明企业的营销能力及内操纵度较好从比率上分析,公司的销售利润率为
27.82%(介于良好值与平均值之间)、成本费用利润率为
34.3996(行业优秀值)、利息保障倍数为
13.7(行业优秀值)从销售利润率能够看出,企业具有较强的盈利能力;成本费用率与利息保障倍数超过行业优秀值,说明企业具有较好的成本内控能力,同时也说明企业具有较强的营销能力与偿还债务的能力
六、现金流量分析下表是企业近三年的现金流量表(单位万元)项目行次金额2000年2001年2002年9月
一、经营活动产生的现金流量1现金流入20644235762现金流出3160021438219610经营活动产生的现金流量净额4-16002-794016152
二、投资活动产生的现金流量5现金流入610013现金流出7013724投资活动产生的现金流量净额810-137-11
三、筹资活动有关的现金流量9现金流入1016400100002000现金流出110184816398筹资活动产生的现金流量净额12164008152-14398
五、现金及现金等价物净增额13408761744企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入,说明企业经营状况良好,实力雄厚,有较强的融资能力
七、信用状况评价该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元,无逾期与不良贷款记录,分布如下表项目存款贷款备注工行XXX支行557700011月份还款1100万元,无拖欠本息X行X支行1420X行XX支行3182000无拖欠本息XX营业部920XX银行10010义义纳税专户1300合计22409000经我们在人行查询系统查询,四川XX房地产有限公司无任何不良记录,信誉良好,2002年贷款卡年审时,被中国人民银行XX分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业(详见附件)
八、企业前景评价四川XX房地产有限公司作为XXXX集团公司的全资公司,具有丰富的企业管理与房地产开发经验,企业目前已具备一定的规模,具有较强的房地产开发技术力量与经济实力该公司开发的第一个项目为“XXXX”
七、评估结论第二章借款人评价
一、借款人概况
二、经营者素养及管理水平
三、信用状况评价
四、资产负债分析
五、盈利能力及资产运用效率
六、现金流量分析
七、信用状况评价
八、企业前景评价第三章项目建设条件评价
一、项目建设的必要性
二、项目建设内容、规模与建设
三、项目实施进程评价
四、项目建设条件评价高档住宅小区“XXXX”于2001年8月正式开发,2001年12月8日正式开盘发售,在近1年的销售时间里,在成都市猛烈的市场竞争中,“义XXX”业已取得近
1.58亿元(按实际到帐计算)的销售佳绩因此四川XX根植于XXXX这样的母体,自身又具备了一定的实力,公司的进展前景将极其广阔第三章项目建设条件评价
一、项目建设必要性“XXXX”居住小区项目,位于成都市东南部锦江区XX乡永兴村
三、四组(XXX村)二环路内侧400米,过九眼新桥至顺江路可直达一环路与内环线其西靠府河,东靠石牛堰,南临其他项目待建工地,北临望江公园,与四川大学隔河相望,该项目地理位置优越,交通便利该项目总占地163648平方米(含代征地41024平方米),建筑总面积116092平方米,其中商品住宅111162平方米(其中销售面积95118平方米,赠送面积16044平方米),会所2820平方米,幼儿园1490平方米,配套用房620平方米项目规划设计有52幢住宅楼与配套建筑,住宅户型均为跃层式联排别墅与复式别墅,面积在160平方米到298平方米之间,共403套项目容积率
0.95绿化率53%四川XX房地产有限公司依托XXX义这个强大的母体与借用X义XX多年来在房地产开发中积存的经验,此次推出的“XXXX”是成都市唯一的大规模的联排别墅与复式别堂住宅小区,也是XX集团决心在成都树立的样板工程成都市政府通过对旧城改造与府南河综合整治延伸工程的开展,确立了向东向南进展战略,该项目定位符合成都市向东向南进展规划随着国家西部大开发战略的实施,成都作为西南特大型中心城市,众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区进展的总部,该项目能够满足中高收入家庭与购房投资客户对高档住宅的需求同时为开发商带来较好的经济效益与良好的品牌效应
二、项目建设内容、规模与建设方案根据成都市计划委员会对“XXXX”项目建设规模申请的批复,该项目总占地163648平方米(含代征地41024平方米),建筑总面积116092平方米,其中商品住宅111162平方米(可销售面积95118平方米,赠送面积16044平方米),会所2820平方米,幼儿园1490平方米,配套用房620平方米该项目设计开发修建52幢住宅楼与公用配套房,包含联排别墅与复式别墅联排别墅前后均有花园,复式别墅也有屋后花园与屋顶花园,做到了户户有花园,每户面积在160平方米到298平方米之间,共有住宅403套,项目容积率
0.95绿化率53%户型与面积为建筑套型建筑面积户数占比例联排别墅A
225102.48%联排别墅C
23913734.00%联排别壁E
26416440.69%联排别墅L
29881.99%双复式别墅N
11604210.42%双复式别墅N
21854210.42%合计403100%该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司与成都华宇建筑设计有限公司设计,并经成都市规划局同意,现将规划设计方案简介如下
1、“XXXX”项目定位为高档,由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别蟹、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等构成;各幢建筑物之间设有绿地,绿化率达53虬
3、“XXXX”小区处于两河交汇的河坝地区,地质情况复杂,所有建筑均使用了框架结构,通过在地面下形成错落框架与更换局部土层,抗震设防烈度七度小区建筑外观造型新颖,户型设计动静功能分区合理,面积分配适当,使用方便,采光通风良好
4、整个小区三表出户,配备光纤网络系统,使用防污染管道系统,统一空调室外机箱位置,并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统;充分表达出小区建筑的智能化
5、小区外墙使用外墙漆与石材的结合,彩色波纹瓦坡屋面,塑钢窗框,客厅为夹胶隔音隔热玻璃,要紧房间为透明中空隔音隔热玻璃,入户门为高级防盗门,车库为自动感应门,露台铺设防滑地砖,统一安装护栏,花园绿化到位,石材入户小径;室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平,刮腻子,地面为混合砂浆找平
三、项目实施进程评价该项目经成都市计委同意立项,并已取得了所有报批资料,该项目目前已取得的所需文件有成都市计委成计投资[20001449号“关于四川XX房地产有限公司、XX国际投资有限公司联合开发原XX商品住宅项目建议书的批复”;成都市规划局成规管[2002]第1845号《定点通知书》;成都市计委成计投资[2001]272号“关于四川义义房地产有限公司、XX国际投资有限公司联合开发XX商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”;成都市国土局成国土锦[2000]出让合同第XX号《国有土地使用权出让合同》;成都市规划局成规管[2000]第XX号《建设用地规划许可证》;成都市国土局成国用2001字第XX号《国有土地使用证》;成都市规划局成规建管
[2001]XX号《建设工程规划许可证》;成都市规划局成规建管
[2001]XX号《建设工程规划许可证》;成都市规划局成规建筑
[2002]XX号《建设工程规划许可证》;成都市规划局成规建筑
[2002]XX号《建设工程规划许可证》;成都市建委XXXXXXXXXXXXXX号《施工许可证》成都市房地产管理局成房2001预售证第XX号、XX号、XX号、XX号、成房2001预售证第XX号、XX、XX、XX、XX、XX号《商品房预售许可证》小区于2001年8月全面开工,截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰与水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路与景观绿化工程建设还在进行之中,估计在2002年12月完工交房
四、项目建设条件评价“XXXX”小区建设用地为城市建设规划用地,由成都XX道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川XX房地产开发有限公司与金立国际投资有限公司用于商品住宅开发,不存在拆迁问题整个施工场地平整开阔,施工场地四周道路平整通畅小区所在位置临近二环路,水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接小区使用环状供水系统,通过一条DN150联络管从市政管网配水;小区自建有配电所,设计电容量为3000KVA并实施一户一表工程;天燃气全部到户;为完成以上各项配套设施建设,公司已取得供水、供电、供气等有关部门同意,并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设
五、设计单位资质评价该项目设计方案由新加坡XXXX设计公司与成都XX建筑设计有限公司完成新加坡XXXX设计公司汇合了多名美国、英国、香港与中国教育背景与工作经验的建筑师,其设计较好的融汇了中西文化风格,负责该项目的总体设计
六、施工、监理单位资质评价工程施工由成都市X义区建筑工程总公司、四川第X建筑工程公司等五家公司组织进行,各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表承建单位名称公司资质等级承建规模(平方米)成都市XX区建筑工程总公司壹级31777成都市XX建筑工程公司-16840四川省XX建筑工程公司壹级12690成都市建XX筑工程公司-15435成都市XX区建筑安装工程公司贰级22336成都市第X、第X建筑工程公司属于成都市建总集团,该集团资质等级为壹级项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都XX建设监理有限责任公司与资质等级为乙级的成都XX工程监理有限责任公司承担
七、环境保护评价“XXXX”项目周边环境良好,三面临水,特别是北面是环境优美的XXX公园,邻近也没有产生对空气、水源造成污染的单位工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理,不可能对周边环境污染、破环项目建成后,生活污水与雨水使用分流排放,粪水经净化分解达到国家二级排放标准后,与生活洗涤水合流排入城市污水管网,雨水则顺城市雨水管网排放宅间距设计符合城市规划的要求,住宅区各户均有直接采光、通风,具有良好的自然采光与通风条件,同时以天然气为燃料,加上较完善的户内设施,室内外环境较为理想综合以上分析认为,四川XX房地产有限公司的“XXXX”项目建设符合国家产业政策与成都市政府支持范围,且地域位置优越,交通方便,规划设计合理,各项报批手续齐备,项目建设条件具备,现土建已完成90%景观已完成40%评价可行第四章市场评估
一、市场供求状况及其进展趋势分析
(一)宏观经济政策与产业政策导向2001年全球经济增长速度放缓,在这种外部经济环境不利的条件下,中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注在北京申奥成功与中国成功加入WT0国际地位显著上升的基础上,中国政府依靠积极的财政政策与稳健的货币政策,保持宏观经济环境稳固的前提下,通过实施西部大开发,加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策,充分挖掘国内经济的潜力,维持了国民经济的高速增长中国的房地产业在经历了
1992、1993年的过热后,随着宏观经济的调控进入了低谷为扩大内需、拉动经济增长,中央提出要把住宅建设培养成为新的经济增长点,同时出台了停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化的政策近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率,商业银行为购房提供的按揭贷款,激发了房地产市场特别是住房市场的启动为进一步规范房地产市场,2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求,对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改与调整从而,一方面保护了消费者的合法权益,有效刺激了房地产消费需求;另一方面规范了房地产企业的经营行为,提高了房地产业的市场准入门槛,促进房地产市场优胜劣汰机制的形成,为房地产业的持续、健康进展起到了积极的推动作用2002年
1、2月,中国人民银行降低利率与建设部降低房地产交易费用,有利于房地产市场的进展
(二)成都市经济进展水平与房地产市场状况作为西部大开发的战略要地,依托于国内良好的经济环境,成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长对外,成都市人民政府积极改善成都的投资环境,整顿与规范投资体制,吸引外资的大量进入;对内,加大经济结构的调整力度,加快产业结构升级,实现产业结构逐步优化,搞活中小企业,提高企业的竞争力2001年全年完成国内生产总值(GDP)1491亿元,超额完成目标任务
3.1百分点,增幅达
13.1%;实现全年财政收入
145.4亿元,比上年增长
22.5%其中地方财政收入
77.6亿元,比上年增长了
32.1%为“十五”期间成都经济快速进展奠定了良好的基础2001年成都房地产业保持了良好的进展形势,全年实现房地产开发投资
170.76亿元,同期增长
32.2%;人均购房与建房支出达到
345.53元,较上年同期增长
59.1%其中住房装饰支出与家俱材料支出比上年分别增长了
2.63倍与14倍2000年成都市区人均居住面积
11.6平方米,据预测到2005年末人均住房居住面积将达到
20.5平方米目前成都市
56.7%的家庭已经购房,居民购房呈上升趋势从房屋产权看,
67.4%的城镇家庭住房产权属于个人,其中
49.1%是房改房,居各类产权房之首,
7.6%是原有私房,
10.7%是商品房因此,成都市居民购房空间广阔,开发商品住宅极具市场潜力2001年成都市政府加大了市政建设力度,市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来,上半年共整治了26条市容形象示范街与6条出入城道路等42条街道与重点路段9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案,并开始逐步实施,2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年,全年将完成15户企业搬迁改造,投资20亿元以上2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动,2002年春节后开始工程建设,估计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造,截止2001年12月底共累计完成基本建设投资
281.55亿元、更新改造投资
64.91亿元,分别比去年同期增长
23.3%、
32.6%使城市的居住水平与投资开发环境得到了明显改善城市经济的进展及居住投资环境的改善,使消费者对住房的需求越来越高开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变,开发商在产品定位上更加注重市场调研,更加注重研究购房者的消费心理与行为习惯,与竞争对手的情况在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路,注重公司形象宣传注重品牌意识的提高在产品特色制造上,开发商的创新意识增强,开发商逐步意识到差异化进展才能在猛烈的竞争中脱颖而出由此,成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化进展,主题概念日趋明显,建筑风格愈显多样,住宅设计更加关注细部的创新
五、设计单位资质评价
六、施工、监理单位资质评价
七、环境保护评价第四章市场评估
一、市场供求状况及其进展趋势分析
二、城东房地产市场分析
三、市场定位分析
四、市场预测分析
五、项目分析第五章投资估算与筹资评价
一、投资估算
二、投资来源及筹资评价
三、项目投资计划评价
四、有关说明第六章偿债能力评估根据《成都市“九五”及2010远景进展规划》,市房管部门预测2000—2010年我市住宅需求量约需4600—4800万平方米,特别是进入新世纪以来国家将按照市场化的要求,研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理与住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策,将使我国房地产业进入一个新的快速进展期,因此成都市房地产产业,若干年内仍将具有广阔的进展空间,成都房地产业将面临更大进展前景与前所未有的机会据成都市统计局统计,成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计表表4T单位万平方米名称1996年1997年1998年1999年2000年住宅施工面积
630.
20730.
13726.
531003.
571244.38住宅竣工面积
235.
40314.
45359.
90375.
18464.77住宅销售面积
208.
43262.
62310.
92336.
91400.12住宅销售额(亿元)
27.
2635.
3043.
1454.
4364.32住宅空置面积
82.
42122.
3761.
9985.
90100.75据成都市统计局统计,成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计表表4-2单位万平米名称1996年1997年1998年1999年2000年商业营业用房施工面积
134.
08164.
94197.
16172.
19183.89商业营业用房竣工面积
30.
9925.
0453.
2449.
7848.32商业营业用房销售面积
16.
2617.
1211.
9722.
2822.09商业营业用房销售额(亿元)
3.
015.
443.
998.
679.57商业营业用房空置面积
8.
717.
8118.
3025.
5022.78从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培养成为新的经济增长点开始,成都市住宅施工面积以30%的平均增长率高速进展;住宅竣工面积
1999、2000年分别比上年增长
4.25%、
23.39%住宅销售面积
1999、2000年分别比上年增长
8.36%、
18.76%住宅销售额
1999、2000年分别比上年增长
26.17%、
18.17%在过去的2001年房地产共完成投资
170.76亿元,销售
701.21万平方米,分别比去年同比增长
32.2%、
61.7%其中住宅销售面积638万平方米,比上年增长
59.45%房屋竣工面积815万平方米,同比增长
75.35%房屋空置面积
188.24万平方米,比上年增加
23.6%由以上数字可看出2001年房地产进展速度明显快于前几年,房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平,有一定的过热现象,宏观市场风险加大,竞争猛烈成都市近几年住宅房地产价格水平见表4-3o表4-3成都市房地产价格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指数966970994993983996办公指数10071006984964946947商用指数965948925911910909城市综合指数965956973980972982从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳,略有上升,在966点至996点之间变动,具体走向如下图(略)成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑,后期逐步趋于稳固,在965点至909点之间变动,具体走向如下图(略)
(三)成都市2002年1-10月房地产市场状况:2002年上半年,成都市宏观经济运行良好,外商投资增速平稳,房地产开发投资继续加大据成都市统计局统计数据显示,今年上半年,成都市房地产完成投资7L45亿元,比去年同期增长
42.7%;住宅投资比重继续加大,完成投资
54.08亿元,增长
49.6%占房地产投资额的
75.5%O横向比较,成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位,列广州、深圳之后,但由于速度明显高于广州、深圳,其总量差距在逐步缩小上半年成都市商品房销售
223.31万平方米,比去年同期增长
14.1%其中住宅销售
211.8万平方米,增长
15.3%商业用房销售
8.84万平方米,下降
9.2%由于销售降温,上半年全市商品房短期空置面积(空置期在一年以内)比同期增长一倍,达
112.74万平方米,短期供需矛盾显现但空置期在一年以上的面积呈下降趋势今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动,但波动幅度不大,总体走势平稳成都市商品房销售通过去年下半年的持续火爆与强力扩张后,今年明显降温,前几个月销售增速一直在低位排徊,6月有所回升,但总体趋向平稳1至10月,成房住宅指数走势相对平稳,没有出现大的波动受销售下降的影响,前几个月出现小幅回落,6月份开始呈现回升的趋势,7月份一路走高,8至9月保持平稳成房商业指数显示2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势,在6月份有所回升,但仍比去年同期价格指数高自今年银行利息下调以来,商业物业市场出现了新的特点,以营业为目的的传统形式逐步转变为以投资为目的成房办公物业指数自去年走高以来,今年上半年回落,并在低位排徊°但随着外商投资的增加,外资企业进驻成都,设立办事机构,将给成都写字楼带来利好
二、城东房地产市场分析城东北起府青路,西接府河沿线,南至府南河与沙河交汇处,东至外环路境内有沙河、东风渠两大干河穿过,河网密布,水量充沛交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与
二、三环路形成城东重要的交通枢纽使城东成为出川的重要交通要塞随着新经济与城市化的进展,城东在走向市场的同时,进展具有城东特色的新经济,商业经济、物流业与大型专业市场,形成了城东新的经济格局与特殊的产业结构,为房地产业进展提供了产业支持
2、开发规模化早期项目由于可开发用地小而分散,没有形成规模开发新开楼盘如XX城市花园、XXXX花园等,占地面积较大有一定的规模效应,市场反应良好
3、土地增值潜力大随着城东操纵性规划的出台,城东房地产开发逐步升温,土地也随之增值,特别是沙河一带,整治后的沙河,将形成良好的生态与居住环境,沿岸的土地具有巨大的升值空间总而言之,政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境与深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力,使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域
三、市场定位分析联排别墅在成都兴起时间不长目前,成都市联排别墅要紧集中在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区,要紧有XX花园、XX园、XX花园、XX新城、XX花园等联排别墅与多层及高层电梯公寓相比,具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点,且通常都带有私家车库、花园,居家方便安全,生活质量有保障,这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求因此XXXX选择联排别量有一定的市场需求,对高收入消费群具有较大的吸引力根据估价人员的市场调查,目前市场上类似高档别爨单价多在4000-7000元/平方米之间,而这些别墅所在小区多为分期建设,除了联排别墅,还建有电梯公寓、多层公寓等而“XXXX”为大规模联排别墅与复式别墅户型较单一,因此在采光、景观与隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产,居住环境与质量更有保障同时XXXX有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及XX集团的品牌保障,与同类型物业相比,价格定位居中,户型要紧选择为225-298平方米的联排别堂及
160、185平方米复式别堂,总价相对来说合理,有一定的市场需求与竞争力由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者,年收入较高,且更加重视小区环境、物业管理等,故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士与部分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在成都经商创业收入较高者
四、市场预测分析
1、项目基本情况XXXX位于二环路以内,西靠府河,东靠石牛堰,南邻待建项目,北近XX公园周边有XX大学、成都XX中、成都七中、朝阳名宅、XX嘉苑等,公共配套设施较齐全,交通较便利小区总体呈东西向形成错落有致的布局,按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等,除北、南、西侧入口各有一条要紧道路,社区内每一组团之间形成环行道路,实现人车分流根据成都市计划委员会对“XXXX”项目建设规模申请的批复,该项目总占地163648平方米(含代征地41024平方米),建筑总面积116092平方米,其中商品住宅111162平方米(可销售面积95118平方米,赠送面积16044平方米),会所2820平方米,幼儿园1490平方米,配套用房620平方米,项目容积率
0.95绿化率53%项目规划设计共52幢住宅楼,户型均为跃层式联排别墅与复式别量,面积在160平方米到298平方米之间,共403套,其中联排别墅319套,复式别墅84套
2、售价的确定本次项目评估预期售价的确定,使用房地产估价的方法进行分析,得出其公开市场价格,结合企业实际营销策略,本着慎重原则确定测算价格通过对比较案例的分析,得出评估对象各平均销售单价如下(具体过程如下详见附表)
(2)复式别墅根据“XXXX”项目特点,从市场资料中选取EXX花园、FXX雅园、GXX花园三个销售案例与该项目均价比较,并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)使用简单算术平均法,得评估单价为4183元/平方米
3、预期售价测算结果根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算根据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为
49527.78万元,具体销售情况明细如下表销售预测表序号项目或者费用名称建筑面积(m2)单位售价(元/m2)销售金额(万元)备注1联排别墅销售收入
80628.
115391.
0043466.61319户2复式别量销售收入
144904183.
006061.1784户合计
49527.78403户
4、销售期的选定根据企业营销策略、区域楼盘销售情况,考虑按揭跟进时间因素,本次按季度测算销售期,确定各期销售比例(按实际到帐比例结合项目具体情况测算)见下表销售比例表2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月百分比32%6%8%10%10%6%8%10%10%销售收入
15848.
892971.
673962.
224952.
784952.
782971.
673962.
224952.
784952.
785、实现销售计划风险评价要实现如上计划,首先整个房地产市场行情应没有大的变化,其次工程进度应能按计划进行,再次按揭应如期跟进,同时要求企业作好营销工作,加大促销力度,实现销售进度任何一环发生变化均将影响销售计划的实现
五、项目分析“xxxx”项目有如下优势“XXXX”三面环水,紧邻XX公园,XX大学,文化底蕴浓厚,地理位置优越,且位于二环路以内,就目前房地产分布来说,类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少同时顺江路、龙舟路的整治完成,沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善,交通更加便利,整个区域的居住条件得到了很大的提高“XXXX”居住小区总平面布局使用行列式与组团式布置相结合,大部分住宅楼为南北朝向、采光好住宅使用错排,较好的克服了行列式空间布局单调的不足,建筑风格具有地方特色,小区景观通透,这些都构成了XXXX特殊的卖点“XXXX”居住小区为大规模联排别墅与复式别墅居住小区,这在目前成都市房地产市场上比较少见,相对与其他小区内联排别墅来说,在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹,同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性,这有利于小区环境的建设,为小区营造较高的居住质量D.四川XX房地产有限公司是XXXX集团股份有限公司的下属企业,XX集团已在全国成功开发了数个精品楼盘,其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及专业的物业管理XX的品牌就是对其开发楼盘的质量保证“XXXX项目有如下劣势:
一、项目财务效益预测
二、项目财务现金流量分析
三、资金来源与运用分析
四、项目偿债能力评估
五、项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价
一、定量分析
二、定性分析
三、贷款担保评价第一章概要根据四川XX房地产有限公司开发“XXXX”工程申请贷款的需要,经工行XXX支行初审,并报工行X分行营业部住房信贷处研究决定,构成评估小组,于2002年11月24日对该项目进行全面评估(评估基准日确定为2002年9月300)o根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件与可操作的方案,参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求,评估组使用必要的评估程序,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论,并于2002年11月29日完成评估工作现将评估报告简要概述如下A.“XXXX”与“XX园”、“XX花园”等小区相比,后者位于城南城南的进展已成气候,周边修建的小区档次接近,业主文化层次收入水平接近,社区环境成熟°而“XXXX”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘,要想将整个片区营造成高档居住小区,周边楼盘开发情况对其有直接的影响B.尽管政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行,但实施工程中存在很大的难度,整个过程至少需要3至5年的时间,在这段时间里,周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利c.“XXXX”居住小区尽管小区内设有会所、幼儿园等但是目前周边缺乏超市、菜市等,日常生活不十分便利D.小区内15%为复式别维,复式别堂不带私家车库,尽管开发商承诺每户赠送一个露天车位,但作为高档住宅小区车位比仍略显不足,且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行E.该项目要紧针对高收入人群,这部分消费尽管存在,但是毕竟有限,同时“XX花园”、“XX园”、“XX新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅,消费者选择较多“XXXX”项目规模较大,共403套因此预期销售情况不可能太乐观,开发商应加大营销力度第五章投资估算与筹资评价、投资估算
(一)投资估算的范围及根据
1、估算范围“XXXX”工程规划总占地245亩,净地
183.58亩,总建筑面积
116092.11平方米,其中带半地下室的三层联排别量建筑面积为
93194.51平方米,无地下室的四层复式别墅建筑面积为
17967.60平方米,另外修建少量的社区配套设施,建筑面积为4930平方米,均为框架结构、独立基础住宅内装修按清水房测算(含厨卫),外墙为外墙漆与石材相结合,坡屋面为彩色波纹瓦投资估算包含项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、有关费税与其他费用
2、评估根据“XXXX”工程投资估算是根据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等,根据《成都市城区土地级别与基价标准》、《四川省建筑工程计价定额》SGD1-
2000.《四川省装饰工程计价定额》SGD2-
2000.《四川省安装工程计价定额》SGD3-6-
2000、《四川省工程费用定额》SGD7-2000等有关标准,设备价格与材料预算价格均按现行价格计算,并结合项目自身结构情况,本着“客观、公正、慎重”原则测算的
(二)项目总投资的构成该项目总投资
40573.09万元,其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)
35679.20万元,开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)
4893.89万元经评定单方成本为
3494.91元/平方米;其中土地
1489.04元/平方米、前期工程费
68.30元/平方米,房屋开发费为
1327.16元/平方米、费税(要紧为综合报建费、集资费)
140.85元/平方米、期间费用
421.55元/平方米,其他费用
8.19元/平方米,不可预见费
39.82元/平方米投资估算明细见附表投资估算明细表单位万元;平方米序号费用名称投资额万元单位经济技术指标占总投资%备注工程量单位指标合计
40573.09平方米
116092.
113494.
91100.00%(该指标不含营业税费)一土地费用
17286.52平方米
122622.
001409.
7442.61%净地土地转让费
15770.00平方米
122623.
001286.
0638.87%净地土地使用费
24.52平方米
122624.
000.
200.06%按10年交,不含代征地3契税、手续费
266.00平方米
122624.
0021.
690.66%按实际支出4土地出让金
1226.00平方米
122624.
00100.
003.02%按合同二前期工程费
792.89平方米
122624.
0064.
661.95%1土地勘测费
90.95平方米
122624.
000.
000.22%按合同2规划设计费
417.00平方米
122624.
000.
001.03%按合同及补充资料计3可研报告费
11.00平方米
122624.
000.
000.03%按合同及补充资料计4三通一平
183.94平方米
122624.
0015.
000.45%参照成都地区目前的收费标准5开口占道费
84.00米
283.
000.21%参照成都地区目前的收费标准6小区招标
6.00平方米
1226243.
000.01%按实际发生额三房屋开发费
15407.29平方米
116092.
111327.
1637.97%1建安工程费
10588.93平方米
111162.
11952.
5726.10%按设计图纸与交房标准估算
1.1联排别墅
9026.02平方米
93194.
51968.
5122.25%按设计图纸与交房标准估算
1.
1.1主体土建
6714.90平方米
93194.
51720.
5316.55%按设计图纸与交房标准估算
1.
1.2初装费用
1339.57平方米
93194.
51143.
743.30%按设计图纸与交房标准估算
1.
1.3给排水
347.90平方米
93194.
5137.
330.86%按设计图纸与交房标准估算
1.
1.4照明系统
362.71平方米
93194.
5138.
920.89%按设计图纸与交房标准估算
1.
1.5弱电系统
260.94平方米
93194.
5128.
000.64%按设计图纸与交房标准估算
1.2复式别墅
1562.92平方米
17967.
60869.
853.85%按设计图纸与交房标准估算1主体土建
1148.99平方米
17967.
60639.
482.83%按设计图纸与交房标准估算初装费用
224.67平方米
17967.
60125.
040.55%按设计图纸与交房标准估算给排水
67.06平方米
17967.
6037.
320.17%按设计图纸与交房标准估算照明系统
71.90平方米
17967.
6040.
0190.18%按设计图纸与交房标准估算弱电系统
50.29平方米
17967.
627.
990.12%按设计图纸与交房标准估算2附属工程费
1453.06平方米
49303.58%按设计图纸与交房标准估算3室外工程费
3365.
308.29%按设计图纸与交房标准估算四其他费用
95.12万平方米
9.
51181110.
000.23%按成都市行业标准六管理费用
1485.83万元
49527.
83.00%
3.66%按行业平均水平七销售费用
1485.83万元
49527.
83.00%
3.66%按行业平均水平八财务费用
1922.23万元
38650.
864.00%
4.74%按同期国库券利率加融资费率计1其中土地利息
1067.66平方米
122624.001%
2.63%从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用)九不可预见费
462.22万元
15407.
33.00%
1.14%按房屋开发费用的3%计十有关报建集资费
1635.17万平方米
9.
511811171.
914.03%1综合报建费
1331.65万平方米
9.
511811140.
003.28%按目前成都市有关规定2自来水集资贴费
100.00万元
0.25%供水表口径150按目前成都市有关规定3电贴费
44.33户
4031100.
000.11%户表工程4天然气集资费
159.19户
4033950.
000.39%按目前成都市有关规定
(三)投资估算说明
1、土地费用按企业与XX国际投资有限公司签定的联合建房合同为根据,确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地),契税按实际缴款凭证266万元计算,土地管理费按实际缴款凭证
24.52万元计算截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元
2、前期工程费根据合同、协议价格,企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为
792.88万元
3、房屋开发费
(1)建安工程费建安工程费使用投资指标估算法投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》与《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础,参照成都地区同类建筑技术水平,本次确定为联排别墅319套,复式别壁84套联排别壁建筑按
968.51元/平方米,复式别墅按
869.85元/平方米计算,小区附属工程
1453.06万元,其中文化活动中心
863.66万元、幼儿园
233.16万元、配电房
35.44万元、门卫及大门
46.64万元、网球场
19.57万元、游泳池
111.89万元、围墙
142.7万元⑵室外工程费按照成都行业标准,参照企业规划设计方案,室外工程总造价
3365.30万元其中土石方及场平
233.22万元、道路
229.58万元、给排水
410.63万元、电器设备及管网
749.40万元、弱电系统
277.18万元、园区绿化及室外景观
1353.3万元、照明
111.99万元
4、管理费用包含企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,与行政管理部门为管理与组织经营活动而发生的各项费用管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取,合计为
1485.83万兀O
5、销售费用是指房屋销售过程中发生的各项费用(含广告费)与专设销售机构或者委托销售代理的各项费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取合计为
1485.83万元
6、财务费用要紧为建设项目占用全部资金扣除财务费用外的总投资的时间成本,按三年期国债利率适当考虑风险因素计算利率确定按4%计算,时间为2年并假设这期间资金为均匀投入,合计为
1922.23万元
7、不可预见费用是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按成都市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计
462.22万元
8、其他费用要紧包含临时用地费、临时建设费、施工图预算与标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算,合计为
95.12万元
9、有关费税1按照成都市有关报建费标准,合计为
1331.65万元2自来水集资、贴费1个DN个0:100万元;3电集资、贴费
44.33万元;4天然气集资费159・19万元以上报建、集资费合计为
1635.17万元
二、投资来源及筹资评价项目总投资约
40573.09万元,其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)
35679.20万元,开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)
4893.89万元;该项目投资来源为企业自筹资金
12478.55万元,工行土地储备贷款7000万元(到期XX集团代还,详见附件XX集团承诺函,截止2002年11月末已归还1100万元),中行流淌资金贷款2000万元(2003年到期),向工行新增房地产开发贷款
5383.08万元,销售滚动投入
13711.46万元,截止评估基准日,该项目已投入资金为
29229.93万元售房收入的测算详见第四章根据企业提供的财务报表与缴款单据(已与会计凭证进行抽样核对无误),企业自筹资金其构成是截止2002年9月30日的所有者权益为
7852.44万元,XX集团对该项目的拨款
4626.11万元,自筹资金合计为
12478.55万元,占项目估计总投资的比例为
30.76%符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定
三、项目投资计划评价根据企业已报建资料与方案,考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程与目前工程建设进程,该项目建设期确定为17个月,即2001年8月一2002
一、借款人评价四川XX房地产有限公司(下列简称四川XX)成立于1999年7月22日,是XXXX集团股份有限公司下属的全资公司法人代表XXX注册资本2000万元,分别由XXXX集团股份有限公司投资1800万元与XXX义房地产有限公司投资200万元构成;公司主营房地产开发,具有房地产三级开发资质2001年1月起正式进行“XXXX”联排别墅与复式别墅高档住宅小区项目开发在近1年的销售时间里,在成都市猛烈的市场竞争中,“XXXX”业已取得近
2.5亿元的销售佳绩,实际到帐销售收入为
15848.89元截止2002年9月,公司资产总额为21335万元,负债总额为13482万元,所有者权益为7852万元四川XX在工行XXX支行开有通常结算帐户截止2002年9月30日,在工行XXX支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元,其中工行XXX支行借款7000万元,中行XX支行借款2000万元,均按时付息无借款逾期现象发生企业无不良信用记录,2002年经工行X分行审核评定信用等级为未评级通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析,得出下列结论企业所有者权益呈现增长趋势,自身积存增加,对负债的依靠程度减小,有较强的付息能力、融资能力与偿债能力
二、项目评价“XXXX”居住小区项目,位于成都市东南部锦江区XX乡年12月该项目2001年8月往常为购买土地、筹备报建,其投资额约为16693万元;2001年8月一2002年12月为房屋主体建设期,其投资额约为
15919.95万元,要紧是土地款遗留部分、工程费及期间费用支出,资金来源为银行贷款及预售收入本次评估认为该项目的建设工期适度、分年度投资计划合理,该项目投融资可行
四、有关说明本章投资估算与资金筹措评价基于下列前提条件
1、建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素,预定建设工期能得到保证;
2、初设方案无大的调整,建筑面积无大的变化;
3、国家费税标准无大的调整;
4、企业所提供的资料真实可靠第六章偿债能力评估
一、项目财务效益预测项目财务效益评价是根据国家现行财税制度与价格体系,分析、计算项目直接发生的成本与费用,编制财务报表,计算评价指标,考察项目的盈利能力,据以判别项目的财务可行性
(一)预测数据的选定
1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月,销售期为2001年12月至2004年9月.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为根据,在充分考虑项目工程进度与按揭的跟进时间,按成都市同类地区相似项目的销售规律,基于慎重原则确定销售回款计划见第四章.经营期成本及费用的预测⑴按销售比例分计算期结转开发成本⑵营业税金及附加预测营业税按收入的5%计算,城市保护建设税按营业税的7%计算,教育费附加按营业税的3%计算,交通费附加按营业税的4%计算,所得税按33%计提3销售费用销售费用按年销售收入的3%计算已计入开发费用4管理费用各年预测数据按年销售收入的3%计算已计入开发费用⑸财务费用根据建设期进行计算,详见第五章财务费用说明.财务指标测算假设条件1国家对个人金融政策按揭等不发生大的变化2成都市房地产特别是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动
(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化,且项目在预测期全部销售完毕.特殊处理因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费,而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取
(二)静态效益指标经测算,项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为表6-1静态效益指标表指标名称指标数值单位备注利润总额
6131.60万元净利润
4108.17万元总成本利润率
15.11%销售净利润率
8.29%
二、项目财务现金流量分析通过评估测算,该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2).内部投资收益率按全部投资计为
26.77%;.财务净现值(还原利率10%)按全部投资计为
3341.04万元;.动态投资回收期(还原利率10%)按全部投资计为
2.03年;由以上能够看出,该项目内部投资收益率大于设定的折现率,财务净现值大于零,说明该项目在计算期内财务评价可行
三、资金来源与运用分析根据第五章投资来源及筹资评价,该项目建设资金由三部分构成,本次新增
5383.08万元贷款便能满足资金运用,保证项目的顺利实施详见评估主表lo
四、项目偿债能力评估项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入从下表能够看出,项目偿债有可靠保证,企业偿债能力强指标如下表项目借款偿还期
0.97年;项目借款综合保证比
3.41
五、项目敏感性分析
(一)盈亏平衡分析因开发项目为全销售项目,以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析,按下列公式计算盈亏平衡点开发成本+管理费用+财务费用盈亏平衡点二[1-(税费率+销售费率)]X平均单价通过计算当销售面积达到
82630.58m2时或者销售面积达到建筑面积的
86.87%就可收回静态投资或者者在项目全部实现销售的情况下,综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上,因此项目有较大的盈利空间,具备较强的抗风险能力
(二)单因素敏感性分析本次项目评估的单因素敏感性分析,是在假定下表中各项目间相互独立的情况下,每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时,对评估结果的影响程度从“项目敏感性分析表”能够看出,销售单价、开发成本均为“XXXX”开发项目敏感因素,其中销售单价为其要紧的经济效益指标的影响因素,其每提高或者降低10%净现值将分别增加87%或者减少88%;其次为开发成本,每提高或者降低10%净现值将分别减少80%或者增加77%销售单价的敏感性较大,因此企业应特别注意销售单价的变化,严格操纵开发成本从以上计算结果能够看出项目抗风险能力较强表6-3单因素敏感变化表(单位万元)项目敏感因素变化幅度敏感因素分析结果总收入项目总投资财务净现值净现值变化率内部收益率收益率变化率动态投资回收期借款偿还期偿债保证比基本方案
49527.
7840573.
093341.
0426.77%
2.
030.
973.41项目总投资+10%
49527.
7844630.
40659.3880%
12.79%
52.22%
2.
810.
952.89项目总投资T0%
49527.
7836515.
785913.2377%
45.86%
71.31%
2.
010.
983.91售价+10%
54480.
55940573.
096247.3387%
43.80%
63.62%
2.
080.
933.99售价-10%
44575.
00340573.
09398.5588%
11.84%
55.77%
2.
871.
002.83第七章贷款风险分析
一、贷款风险评价
(一)定量分析经评估测算,本项目风险等级为AA级,贷款项目综合风险度为
0.25低于风险度
0.6是界限值以销售面积比例计算的盈亏平衡点为
86.87%O另外在项目敏感性分析中,销售单价每提高或者降低10%净现值将分别增加87%或者减少88%;其次为开发成本,每提高或者降低10%净现值将分别减少80%或者增加77%开发项目成本的影响小于价格因素,销售价格敏感性较大
(二)定性分析
1、借款人方面借款人四川XX房地产有限公司是X义XX集团的全资子公司,XXXX集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司,在全国具有较高的知名度依托于XXXX集团,四川XX房地产有限公司在人员配置,财务管理等方面具有较强的实力但是因“XXXX”项目是该公司在四川的第一个项目,对四川的房地产情况还不是特别的熟悉,因此,公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析
2、投资方面“XXXX”项目的总投资为
40573.09万元,本次测算其贷款额度为
5383.08万元,企业自筹资金合计为
12478.55万元,其剩余部分资金依靠销售回款该项目全部销售收入为
49527.78万元,至评估基准日公司销售已接近估计销售收入的49%(实际到账收入为32%)公司应作好剩余部分房屋的销售工作,确保项目的顺利完成
3、市场方面本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的,该项目偿债能力较强但一旦出现市场风险,将会直接影响销售收入的实现,从而影响项目的成功开发,本项目的市场风险要紧表现在下列几个方面A.该项目为联排别墅与复式别墅居住小区,在其所在区域定位较高,售价较高,要紧针对高收入人群,这部分消费尽管存在,但是毕竟有限;同时“XX花园”、“XX园”、“X新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅,消费者选择较多因此预期销售情况不可能太乐观,开发商应关注市场,调整营销策略以降低风险B.该项目与“XX园”、“X花园”等小区相比,后者位于城南,城南的进展已成气候,周边修建的小区档次接近,业主文化层次收入水平接近,社区环境成熟而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘,要想将整个片区营造成高档居住小区,周边楼盘开发情况对其有直接的影响
4、工程进度方面该项目开工时间为2001年8月,至评估基准日工程已基本完工,现在要紧在完善小区配套与景观建设,工程按期完工基本不存在风险综上所诉,本项目贷款风险较小,但考虑到项目销售价格为要紧经济效益指标的影响因素,建议该项目资金实行封闭运行,严格按照我X规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作
二、贷款担保评价该公司向X行提出贷款担保方式为其母公司XXXX集团提供担保,经对担保企业提供的通过审计的财务报表分析,担保方XXXX集团股份有限公司2001年所有者权益为
16.8亿元,其中分配利润为
2.87亿元,财务状况良好,担保方式可行
三、贷款效应评价四川XX房地产有限公司已在X行开设结算帐户,并保证本项目在销售期的资金归入我X将起到“以贷增存”作用5000万元贷款按银行预期执行利率
5.31%期限以1年计算,X行可取得
265.5万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)如该项目成功开发,估计将会为X行带来
1.8亿元的按揭资源(此页下列无正文)联排别量比较案例简况表评估主表3实例A实例B实例C实例D名称万科城市花园成都花园中华园杜甫花园地理位置成龙路8号青羊大道8号人民南路四段二环路外西交易时间2002-11-252002-11-212002-5-282001-4-24付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款交易价格(元/m2)5800520058304000交易情况正常正常正常正常区域因素交通便利度通常,有
12、
72、路等公交车通常,有
22、
52、路公交车通达,有
16、306路公交车通达,有
52、77路公交车自然环境无污染,景观通常无污染,景观通常无污染,景观通常无污染,景观通常人文环境通常通常较好稍差基础设施完善完善完善完善生活设施有医院、学校、商场、农贸市场有医院、学校、商场、农贸市场有医院、学校、商场、农贸市场有医院、学校、商场、农贸市场永兴村
三、四组(XXX村)二环路内侧XXX米,地理位置优越,交通便利该项目总占地163648平方米(含代征地41024平方米),建筑总面积116092平方米,其中商品住宅111162平方米(可销售面积95118平方米,赠送面积16044平方米),会所2820平方米,幼儿园1490平方米,配套用房620平方米项目规划设计有52幢住宅楼与配套建筑,住宅户型均为跃层式联排别墅与复式别墅,面积在160平方米到298平方米之间,共403套,其中联排别堂319套、复式别墅84套项目容积率
0.95绿化率53%项目各项报批手续齐备,建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质小区于2001年8月全面开工,截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰与水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路与景观绿化工程建设还在进行之中,估计在2002年12月完工交房
三、市场评价根据企业提供的资料,“XXXX”项目定位为大规模高档联排别墅与复式别墅小区,该项目具有地理位置优越,小区环境别具一格等优越性,同时存在小区内车位比不足,定位较高,销售不容乐观等劣势通过选取交易实例进行分析,得出联排别嬖平均售价5391元/m2复式别墅平均售价4183元/m2o本项目可实现销售收入联排别墅
43466.61万元,复式别墅
6061.17万元,估计可实现销售收入
49527.78万元
四、投资筹资评价个别因素成新率100%100%100%100%建筑结构框架框架砖混、框架框架比较楼层均价均价均价均价绿化率50%62%45%60%容积率1-
1.
10.
981.
50.47物业管理专业物管专业物管专业物管专业物管装修情况外墙涂料室内清水外墙涂料,室内清水外墙涂料,室内清水外墙涂料,室内清水配套设施通水电气视讯,红外线监控系统,网络布线通水电气视讯,红外监控,智能网络宽带通水电气视讯,红外监控,电子求助,网络宽带通水电气视讯及网络宽带联排别墅比较案例修正表(元/平方米)案例可比单价修正因素ABCD5800520058304000交易情况修正100/100100/100100/100100/90区域因素修正100/96100/95100/104100/92个别因素修正100/99100/102100/102100/105比准单价
6102.
695366.
365495.
854600.87复式别量比较案例简况表评估主表4实例A实例B实例C名称春天花园风格雅园御都花园地理位置
一、二环路之间西段新希望路羊西线交易时间2001-04-202002-1-242001-5-18付款方式一次性付款一次性付款一次性付款交易价格(元/m2)430041804100交易情况正常正常正常区域因素交通便利度百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路通达,有
54、96路公交车自然环境无污染,景观通常无污染,景观通常无污染,景观通常人文环境通常通常通常基础设施完善完善完善生活设施有医院、学校、商场、农贸市场有医院、学校、商场、农贸市场有医院、学校、商场、农贸市场个别因素成新率100%100%100%建筑结构框架框架移混、框架比较楼层均价均价均价绿化率58%45%70%容积率
1.
141.
30.9物业管理专业物管专业物管专业物管装修情况外墙面砖室内清水外墙涂料,室内清水外墙涂料,室内清水配套设施通水电气视讯,红外线监控系统,网络布线通水电气视讯,红外监控,智能网络宽带通水电气视讯,红外监控,电子求助,网络宽带复式别墅比较案例修正表(元/平方米)案例可比单价修正因素ABC430041804100比准单价
4134.
624352.
354061.82附件目录
一、企业资料
1、业法人营业执照、法人代码证、税务登记证、贷款卡、房地产企业资质证书;
2、企业章程、验资报告;
3、近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表;
4、大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表、损益表、现金流量表;
5、企业基本情况介绍;
6、已投入资金证明;
6.
1、投入资金明细表;
6.
2、土地征用及补偿部分,凭证11份,金额161860000元;
6.
3、设计费部分,凭证14份,金额3332500元;
6.
4、报建费部分,凭证6份,金额
6860892.97元;
6.
5、绿化工程费部分,凭证23份,金额
3124005.35元;
6.
6、会所设施费部分,凭证34份,金额
3642195.85元;
6.
7、建安之土建及水电工程费部分,凭证34份,金额
3303535.60元;
6.
8、预付成都市第八建筑总公司工程款部分,凭证22份,金10670000元;
6.
9、预付省建三公司工程款部分,凭证17份,金额9300000元;
6.
10.预付青羊建司修德忠工程款部分,凭证11份,金额8600000元;
6.
11.预付青羊建司朱大明工程款部分,凭证13份,金额8050000元;
6.
12.预付成华建安二公司工程款部分,凭证12份,金额9000000元;
6.
13.2002年广告费用部分,抽样凭证30份
7、2002年9月30日开户银行存款证明(银行对帐单清单);
8、项目销售方案及2002年9月30日销售情况;
9、户型明细表;
10、地质说明1份;
11、“河滨印象”室外、附属工程基础数据;
12、“河滨印象”
1、2期地勘报告各1份;
13、“河滨印象”销售回款抽样凭证33份
二、项目资料
1、可行性研究报告;
2、计委立项批复;
3、定点通知书;
4、规划红线图;
5、建设用地规划许可证;
6、国土使用权证;
7、土地出让合同;
8、联建协议;
9、建设工程规划许可证;
10、施工许可证;
11、规划总平面图;
12、中标通知书(5份)
13、工程进度计划表;
14、项目设计、施工、监理单位的资质证及实力简介;
15、合同清单;
15.k武侯人防地界围墙合同;
15.2省地质勘察院一期勘察合同;
15.
3、机械部二勘院二期勘察合同;
15.
4、中机勘设院20#楼施工勘察合同;
15.
5、省地质勘察院43-49#楼施工阶段勘察合同;
15.
6、省地质勘察院5#、7#楼喷锚支护合同;
15.
7、市勘察院二期测绘合同;
15.
8、市勘测院幼儿园放线测量合同;
15.
9、新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同;
15.10北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同;
15.
11.新加坡/华宇设计公司修改设计费合同;
15.
12、江欢成设计所方案设计合同;
15.
13、华宇设计事务所“河滨印象”设计合同;
15.
14.市工程咨询公司编制可行性报告合同;
15.
15.市环境科研所小区环境影响评价合同;
15.
16、规划院技服部小区控规局部调整合同;
15.
17.新加坡城市建筑设计公司小区初设合同;
15.
18.精正监理公司小区招标合同;
15.19成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告;
15.
20、10KV电缆专线工程安施合同;
15.
21、10KV电缆专线工程安施合同补充合同;
15.22成都供电工程公司锦江分公司协议;
15.
23、电器产品产品购销合同(变压器);
15.24室外供用电工程安装施工合同(管网);
15.
25、弱电工程合同P-01-008;
15.
26、室外弱电工程合同电装-061;
15.
27、游泳池设备供货合同;
15.
28、德国PJX/T停车场自动管理系统及MJX/R门禁管理系统合同估价师心得项目背景“XXXX”为XXX集团股份有限公司下属的全资公司四川义义房地产有限公司于2001年1月起正式进行开发的联排别墅与复式别墅高档住宅小区在2001年成都市还没有能与其相提并论的纯别墅区,四川XX在项目选址与定位上见解独到,使XX义X一进入成都房地产市场就成为标志性楼盘在近1年的销售时间里,在成都市猛烈的市场竞争中,“XXXX”已取得近
2.5亿元的销售佳绩项目情况“XXXX”居住小区项目,位于成都市东南部XX区XX乡XX村
三、四组(XX村)二环路内侧400米,地理位置优越,交通便利该项目总占地163648平方米(含代征地41024平方米),建筑总面积116092平方米,其中商品住宅111162平方米(其中销售面积95118平方米,赠送面积16044平方米),会所2820平方米,幼儿园1490平方米,配套用房620平方米项目规划设计有52幢住宅楼与配套建筑,住宅户型均为跃层式联排别塞与复式别墅,面积在160平方米到298平方米之间,共403套,其中联排别墅319套、复式别墅84套项目容积率
0.91绿化率53%o项目评估概况本次可行性研究分为概述、借款人评价、项目评价、市场评价、投资筹资评价、财务评价、贷款风险评价、评估结论八部分由于四川XX房地产有限公司为XXXX集团股份有限公司下属的全资公司,在X行XX支行开有通常结算帐户,截止评估日均按时付息,无借款逾期现象发生,贷款信用良好自筹资金比例达到X行规定的要求其剩余部分资金依靠销售回款,至评估基准日项目销售已接近50乳至评估基准日土建工程已基本完工目前正在完善小区配套与景观建设,工程能够保证按期完工该项目由其母公司XXXX集团提供担保,经对担保企业提供的通过审计的财务报表进行分析,担保方XXXX集团股份有限公司财务状况良好,担保方式可行如该项目成功开发,X行可取得
363.77万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生),估计将会为X行带来17250万元的按揭资源四川XX管理制度完善,帐目清晰,公司关于评估工作积极配合,整个评估过程快速顺畅连贯项目难点
1、总投资的核算根据企业提供的经规划局批准的总平方案,参考该开发企业在同类项目上的开发成本与成都市同类建设项目经济技术标准,并结合项目自身情况,经测算该项目总投资
40573.09万元,其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)
35679.20万元,开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)
4893.89万元经评定单方成本为
3494.91元/平方米;其中土地
1489.04元/平方米、前期工程费
68.30元/平方米,房屋开发费为
1327.16元/平方米、费税(要紧为综合报建费、集资费)
140.85元/平方米、期间费用
421.55元/平方米,其他费用
8.19元/平方米,不可预见费
39.82元/平方米企业自筹资金
12478.55万元,工行土地储备贷款7000万元(到期XX集团代还,详见附件XX集团承诺函,截止2002年11月末,已归还1100万元),中行流淌资金贷款2000万元(2003年到期),向工行新增房地产开发贷款
5383.08万元,销售滚动投入
13711.46万元企业自筹资金占总投资的
30.76%符合规定的贷款要求,截止评估基准日,该项目已投入资金为
29229.93万元
五、财务评价通过评估测算,该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表4项目财务现金流量表)
1、项目建成后将实现净利润
4108.17万元;
2、内部投资收益率按全部投资计为
26.77%;截止评估日,估价对象主体已基本完工,正在进行小区绿化与配套设施建设,已投入资金近4亿元,涉及帐目繁多,其核算成为难点之一估价人员针对这一特殊情况采取抽样的办法进行核实
2、售价的预测由于“XXXX”为联排别墅与复式别墅高档住宅小区,售价与销售收入回笼的预测是整个项目的难点,将对开发项目的盈利能力与偿债能力产生决定性影响,在测算过程中我们作了如下处理A、个别因素的修正“XXXX”的主力户型为联排别墅与复式别墅按照成都市房地产市场的情况,别墅的售价应为独幢别墅高于联排别墅,联排别墅高于复式别墅由于两种户型在采光、居住舒适度等方面有很大的不一致,在确定两种户型的售价时,分别选取了两种户型的交易实例进行修正同时纯别墅区居住层次单一,优越舒适的小区环境更易营造,由于“XXXX”为首例纯别墅区,估价对象同所选交易实例相比在小区环境上更具优越性,估价时特别考虑了这一因素对房地产价值的影响B、区域因素的修正成都市的高档别墅要紧集中在城南及城西,城南、城西的进展已成气候,周边修建的小区档次接近,业主文化层次收入水平接近,社区环境成熟而“XXXX”地处城东所在区域目前还没有同档次的楼盘,因此选取的案例要紧为城西或者城南的,因此区域因素的修正是一大难点估价人员在进行区域因素的修正时对“XXXX”周边未来3年的规划、市政设施的建设、在建将建的楼盘进行了调查熟悉,在进行区域因素时不仅考虑了目前的不完善对房价的影响,也考虑了将来周边环境的改善对房价的提升作用
3、市场定位“XXXX”为成都东面首个纯别维区,在建时周边没有同类型物业,多为电梯及多层在消费群体方面,“XXXX”定价较高,要紧针对高收入人群或者二次置业者成都作为一个内陆城市是否对高价位的房产具有如此大的吸纳能力,估价人员就成都市居民与外来人口的收入状况进行了调查,也收集了同类型别墅的销售情况,答案均让人乐观因此估价人员最终评定四川XX的市场定位可行,同时也针对其价格定位较高的特殊性,为了尽可能的降低贷款风险,对四川XX提出了关注市场,调整营销策略以降低风险的建议评析本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告报告综合运用财务管理、工程技术经济与房地产估价知识,通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行,财务评价符合贷款要求的结论,并提出规避风险的措施,为金融机构贷款提供了参考根据该报告可为其他评估机构借鉴
3、财务净现值(还原利率10%)按全部投资计为
3341.04万元;
4、动态投资回收期(还原利率10%)按全部投资计为
2.03年;由以上能够看出,该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率(设定的基准收益率为10%)财务净现值大于零,说明该项目在计算期内按X行财务评价标准可行
六、贷款风险评价通过定性及定量分析,项目财务抗风险能力较强通过定量计算,本项目风险等级为AA级,贷款项目综合风险度为
0.25低于风险度
0.6的界限值该公司向X行提出贷款担保方式为其母公司XXXX集团提供担保,经对担保企业提供的通过审计的财务报表分析,担保方X义义X集团股份有限公司2001年所有者权益为
16.8亿元,其中未分配利润为
2.87亿元,对外担保为
1.9亿元,且全部为集团内部担保财务状况良好,担保方式可行
七、评估结论评估小组通过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算,筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算,认为XXXX项目建设条件具备,目前,土建已完成90%景观已完成40%投资计划可行,财务评价符合贷款要求,项目被评为AA级,具有一定的抗风险能力,该公司向X行提出贷款担保方式为其母公司XXXX集团提供担保,经对担保企业提供的通过审计的财务报表分析,担保方X义义X集团股份有限公司2001年所有者权益为
16.8亿元,其中未分配利润为
2.87亿元,财务状况良好,担保方式可行由于项目在建设条件与市场销售等方面存在一定程度风险,应对项目资金专款专用,对房屋开发及销售回笼资金全程监控,做好贷后管理工作第二章借款人评价
一、借款人概况并通过了“四川XX房地产有限公司(下列简称四川XX)成立于1999年7月22日,是XXXX集团股份有限公司下属的全资公司法人代表XXX注册资本2000万元,分别由XXXX集团股份有限公司投资1800万元与XXX义房地产有限公司投资200万元构成;该公司主营房地产开发,具有房地产三级开发资质四川义X房地产有限公司在成立之初就严格管理,建立了一整套严格的管理制度作为XXXX集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡,四川XX在最初的两年要紧代表集团从事战略性工作,包含市场考察,战略咨询等,没有实际操作项目该公司于2001年1月起正式进行“XXXX”联排别墅与复式别墅高档住宅小区项目开发“XXXX”于2001年8月正式开发,2001年12月8日正式开盘发售,在近1年的销售时间里,在成都。