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商业街及内街销售报告登良路商业街及内街销售报告深圳市世方商业地产顾问有限公司2007-9-23则本项H通常中小型铺位的均价因在8〜9万之间>餐饮大铺的售价推算目前周边餐饮大铺的租金在200元/nf按6%的租金回报返推售价200X124-
0.06=4万元/m\
3、项目销售价目表由于未能提供项目具体规划位置及单铺面积、有用率等指标,因此不能准确制作该部分内容待有关因素确定后再提供
4、项目销售收入预测令项目各层租售面积统计本项FI只销售负一层部分内铺及一层的街铺,其余商业面积整体租赁给大商家,不销售项目销售面积统计表注以上面积为初步预测,一层街铺建筑面积以80%的有用率进行测算,负一层内铺建筑面积以50%的有用率进行测算,最终面积以政府部门查仗报告为准项目租赁面积统计表注以上面积为初步预测,一层街铺建筑面积以80%的有用率进行测算,负一层内铺建筑面积以50%的有用率进行测算,最终面积以政府部门查仗报告为准◊项目销售即时收益分析
1、一层商铺销售统计一层全街铺销售,不返租,大型街铺与通常中小型铺位分别定价,合计销售总值为
2.33亿元注以上面积为初步预测,铺位建筑面积以80%的有用率进行测算,最终面积以政府部门查仗报告为准
2、负一层商铺销售统计负一层的可销售有用面积为2387mS按50%的有用率计算,可销售建筑面积为4774m2按均价3万元/nV计算,合计销售总值为
1.4322亿元,扣除一次性2年16%的返租后实际可回收资金为
1.2亿元注以上面积为初步预测,铺位建筑面积以50%的有用率进行测算,最终面积以政府部门查仗报告为准第二部分项目SWOT及竞争突破口分析
一、有关商业物业销售市场特征
1、目前宏观政策对商铺市场的影响相关于住宅市场而言,国家宏观调控没有涉及到商业物业,因此的商业物业受政策影响较小同时住宅市场调控政策使得更多投资者转向商业物业的投资市场,由此引来商铺销售的良好市场环境
2、目前深圳商业物业销售形势目前深圳市商业物业总体供应量受房地产大环境及住房地产火爆的影响继续保持平稳上升趋势,罗湖区在东门、人民南集中商圈为主,面向港人的集休闲、娱乐、餐饮、购物于一身的综合性购物中心及写字楼进展迅速福田商圈在华强北集中商圈基础上,随着城市建设及地铁交通的建设,地铁物业成为商业市场的新宠,深南路地铁沿线物业,正成为新的商业物业投资热点随着深圳城市西建,中心区西移,南山商业文化中心区与宝安中心区的逐步完善,这两个片区成为新的商业物业投资热点区域,卓著等大批有实力的开发商挥师西进,保证了这些区域的强劲进展动力,大商业带动了大商圈,大社区的建设也带动了社区型物业的进展,天虹,人人乐等大型零售经营商纷至沓来
二、项目销售SWOT分析
1、项目的优势分析Strength优越的地理位置与交通条件项目所在的片区,临近政府规划的后海金融区,区域本身就具有广阔的进展前景,同时项FI位于深圳地铁2号线登良路站,同时处于后海大道与在建的后海滨路之间,交通十分便利,辐射范围广、同时靠近西部通道,具有形成一个口岸型商业街铺的良好地理与交通条件令项目单个面积划分较小,目标客户广泛本项H使用小铺位划分方式,将单个铺位面积尽量操纵在合理的范围之内,将可大大扩展本项目投资客户群,销售可行性大大增加令项目已经是现楼,增加了投资者的信心本项目现在已经是现楼,街铺也都开业,不存在烂尾的风险,将能够大大增强投资者的信心
2、项目的劣势分析Weakness项目利好暂时未能表达后海金融区的还处于规划阶段,而地铁也还在建设之中项目的种种利好还都是远期的令目前人流较少,现在要紧的人流仍是蔚蓝海岸本社区的人流Fl前项目不论是外街铺还是内街铺,人流量都相当少,而且都是以蔚蓝海岸本社区的人流为主短期内外街铺的人流状况要等地铁开通才会有改善项目商业业态要紧还是内向型业态,普遍租金偏低目前项目业态要紧以服务社区居民的生活便利型商业为主,人何不旺,而且租金普遍在70-8元/平米,现实租金回报可能与项目的售价有较大差距
3、本项目的机会点分析Opportunity令西部通道的开通能够预见这里将是通往香港的又一重要口岸,港人消费又将推快南山的经济进展令南山金融城的崛起南山区目前是深圳市高新技术产业、现代物流、旅游、教育科研基地未来,按照深圳市委、市政府提出加快服务业进展的规划,特区内“一轴三中心”的金融产业布局,南山被列入与罗湖、福田并列的金融中心区地位而金融中心所在地就是本项目西侧的后海湾填海区在后海填海区规划中,约一八o万平方米的土地被规划为金融区,定位为滨海综合商务与第三金融商务区,规划将后海填海区打造为像香港中环一样的金融商务区这将对本项目带来外向型商业方面的影响令地铁2号线登良路站开通地铁2号线将与2010年开通,出站口与项目距离只是50米地铁的开通必将使项目变为重要的交通接点◊城市进展重心西移为南山地产进展带来生机由于深圳整体城市进展重心西移,南山片区较大的土地储备及深圳高科技产业要紧分布地,南山成为深圳未来城市进展的重心南山地产整体的良好进展前景,已被大多的投资者认可因此到南山投资地产已是现在投资客普遍认可的观点
4、本项目销售的威胁点分析threats◊商铺投资市场竞争猛烈与本项目相似海德一路与工业八路均有比较多的空置铺位,同类商铺的市场供应量较足,存在猛烈竞争令南山商铺投资热点在南山商业文化中心区由于南山楼市是近一年深圳楼市涨幅最大的片区,同时南山商业文化中心区开发已全面启动,南山商业文化区未来的进展前景被描绘的很好,成为投资客投资的热点,很大程度上分流了现有的投资资金而片区不管是住宅还是商业都不在人多数关注的目标之内,加之目前深圳商业物业总量放大,也会一定程度上分流部分投资客群
5、本项目竞争突破点分析a)地段上的相对优势,由于木项目处于南海大道上,商业集中,人气畅旺,地段上的优势成为本项目销售竞争的最有利条件之一b)从销售策略上看,我们采取的短期一次性反租销售,不仅有利于刺激销售,降低投资门槛,而且有利于降低进展商的后期经营压力c)从定位的角度看,我们采取的是主题定位方式,大型百货+主题商城+餐饮娱乐,经营业态及品种非常务实、非常明确,组合也非常合理,具备做旺的良好基础从项目周边调研的情况来看,此种定位方式比较受买家青睐d)主力商家云集,形成巨大的财富磁场由于本项目周边为百货、超市、电器连锁、主题商城云集之处,因此有众多的主力大商家,每一个单店都有非常大的聚客能力,众多的主力商家云集,在南山区目前属于绝对核心地段,因此项目本身会形成•个强大的财富磁场e)先进的经营理念本项目在经营前期就务必引进先进的具有成熟管理经验的管理公司加盟,制定一整套项目作旺的操作思路,为买家树立良好的信心基础f)强大的销售攻势及项目包装整合能力世方公司将凭借特殊的包装手法、先进的推广技术与成熟的操作经验使项目成为整个南山区的绝对亮点,从而带动项目销售的顺利进行第三部分项目整体营销策略
一、项目销售模式
1、带租约方式令返租销售租金按月返回的销售模式按照已经约定的相金回报,逐月地向投资者返回租金,而招商经营权归进展商所有租金一次性返回的销售模式按照目前约定的租金回报,一次性的向投资者返还返租期内的租金,降低投资者的投资门槛令补贴租金销售令直接销售
2、认筹认筹销化:的必要性|)通过前期积存大量的投资客户资源通过大量的广告宣传不断吸引投资客户前来项目熟悉与观察,积存足够的认筹客户,为项目的集中解筹奠定基础2)建立良好形象与销售形势吸筹阶段,项目的形象广告及销售广告不断出街,为投资才逐步认识与关注项目的招商及工程进度,凝聚市场的关注度项目的招商工作如期推进及完成,逐步树立起项目的良好形象3)集中解筹为项目销伐造势,形成抢购的销售场面项目在吸筹达到目标时,如今大家对项目的认识已到了一定的深度,招商工作也顺利进行集中解筹当天会有大量的投资客户到现场,同时项目的各类大商家签约仪式穿插其中,必定会造成哄抢铺位的现象,促使项目尽早销售完毕
二、商铺投资客户分析
1、目标街铺投资客户市场由于项目为社区型项目,街铺的单价及总值都较高,可将具有经验丰富的及资金实力雄厚的投资客做为要紧的客户群体,分类及比比如下>本市企业高层领导、私企负责人、村民等具有较强投资实力的群体做为要紧投资群体,估计占50%>深圳周边地区及港人等看好深圳投资市场的人士10%>蛇口、南油工业区内企业的中高层管理人士,估计占一五%>南山区及周边政府公务员,估计占一五%>项目周边高档住宅小区的高薪阶层,估计占10舟
2、目标内铺投资客户市场由于项目为社区型项目,内铺总值较低,可将项目周边的投资客户群视为要紧客户群,分类及比比如下>南山及前海的投资村民及个体与私营业主,估计占35%>蛇口、南油工业区内企业的年白领与高级蓝领,估计占35%>南山区公务员,估计占一五%>项目周边高档住宅小区的高薪阶层,估计占10与
3、针对目标投资客户的宣传包装策略>投资村民及个体与私营业主投资群体的宣传包装策略策略一突出区域进展前景、租金高成长潜力策略二突出商铺投资的稳固性,安全性>蛇口、南油工业区内企业的年白领与高级蓝领策略一突出投资门槛低,月供低,人人有投资机会策略二突出商铺投资的稳固性,安全性策略三突出商铺投资收益高,稳固以后生活有保障>政府公务员、事业单位中层管理人员群体的宣传包装策略策略一突出商铺投资的保值与增值性策略二突出商铺投资收益稳固性
三、项目销售整合推广策略项目推广中,要紧运用下列“点面结合”的立体式推广组合方式
1、现场推广售楼处设计建议售楼处位置沿用本项目原售楼处,面积约60平方米左右,作为裙楼商业项n售楼处必需同项目紧密结合对住楼处现场外部环境进行包装,充分利用项目门前广场空间,建设LOGO墙,用看板、气模拱门、气模柱、空飘、竖旗、布幅、指示牌、展板等进行现场氛围渲染,用绿化、盆栽、小品等对案场环境进行点缀售楼处内部装饰,布置形象背景板,左右布置喷绘,突出项目综合卖点,设计合理的售楼部各分区功能及人流通道,在售楼处周边小品景观等进行布置售楼处内设置洽谈区、办公区域、展示区洽谈区用于接待上门拜访的客户,与客户沟通、洽谈的区域办公区域在营销中心后侧设置办公区域,需配置下列功能,财务室、更衣室、仓储室、卫生间等展示区项H整体形象展示中心,要紧介绍信与自由广场的优势布置内容沿用原信与自由广场沙盘模型、以商业元素为原则,重新设计展板、形象墙等项目导示系统建议在南海大道、东滨路、创业路要紧路口设导示牌条幅为最大限度地引起客户的关注,建议条幅广告重点放在南海大道路边上的高空气球上与项FI住宅部分楼体上,由于这里信息量大路旗为营造现场气氛,引起人们的关注,吸引更多的人气,我司建议在南海大道上布设路旗,路旗内容以信与自由广场租售的信息为主销售画册销售画册是所销售物业的销售形象代表、是全面且集中的销售信息展示平台、是销售人员的重要销售道具它应该是外表精巧、内容充实、便于携带的销售画册的原则是通过说理的方式,介绍项目基本情况,阐述项FI商业价值及投资回报内容包含项目开发背景条件,项目定位根据、生意机会分析•、市场经营保障、升值潜力、升值空间
2、广告的推广广告宣传广告宣传以要紧以报纸广告与软性文章炒作,从而紧密配合销售策略,令常规宣传效果发挥至最大并操纵广告费的投入量深圳市要紧报纸如深圳特区报、深圳商报、南方都市报等发区域短信对南山后海路区域的高尚住宅人群群发短信
3、活动推广项目有关庆典活动举行开盘庆典、正式开盘等项目有关活动,通报项目进程的同时.,促进人们对项目的熟悉与兴趣,扩大项目影响力抽奖活动销售达到一定阶段举行抽奖活动,宣传销售进度的同时刺激下一步销售毒邕您纥软潴:2023年2月15日星期三2020■年J-月2J
5.20231zfe202005:1444i3405:14:1744^M^L
23.
2.1520分2■时刑分5电的分17秒找子斗分舁目录第一部分项目商铺的价值评估体系3
一、项目登良路商业街价值评估要点3
二、深圳同类区域商业价值比较4/、同类区域的共同特点比较:错误!未定义书签
42、口岸区商业价值评估.5三区域内同类商铺的价值比较错误!未定义书签6/、三条商业街的共同特征:72;价值比较模式.87四蔚蓝海岸半开放式商业街价值评估错误!未定义书签7/、商业街基本情况.
872、项目商业价值评估.87
五、商铺定价及销售策略98/、销售价格制定原则.
982、销售均价确定.
93、项目销售价目表.
1094、项目销售收入预测.109第二部分项目SWOT及竞争突破口分析11
一、有关商业物业销售市场特征11/、目前宏观政策对商铺市场的影响.112目前深圳商业物业销售形势11
二、项目销售SWOT分析12++I、项目的优势分析Strength12U
2、项目的劣势分析Weakness
123、本项目的机会点分析Opportunity13^
4、本项目销售的威胁点分析threatsLL=^
5、本项目竞争突破点分析.国V第三部分项目整体营销策略”_=a
一、项目销售模式
15.=^/、带租约方式:152认筹销售:1544
二、商铺投资客户分析16U
三、项目销售整合推广策略1LT第一部分项目商铺的价值评估体系
一、项目登良路商业街价值评估令要点一蔚蓝海岸登良路商业街,从目前的地段现状与业态看,属于通常性的社区商业街,但是受到西部口岸、地铁口、规划中的西部金融区的影响,该项目已成为一条集口岸、金融区、地铁于一身的商业街,从投资的角度看,具有相当成长空间◊要点二关于一个需要透支未来成长空间的商铺,其价值评估的要紧手段有两个一一•」经进展成熟的同类区域的商铺价值比较法本项目要紧参照的同类区域为深圳其他集口岸、商务(金融)、地铁为一体的商业区罗湖人民南商圈、福田皇岗口岸商圈•项目周边的同类商铺的价值比较法项目周边同类街铺包含2类一是同样有口岸、金融区、地铁等利好的社区型商铺我们选取的参考样本为海德一路观海台商业街、工业八路招商海月商业街二是住宅小区内的半开放式街铺,我们选取的样本为星海名城内商业街、阳光棕桐园内商业街◊要点三蔚蓝海岸登良路商业街不一致于我司代理的缤纷商业中心项目,缤纷商业中心是•个相对成熟、定型的社区型商业中心,其要紧价值点重在评估项目本身的一些硬指标,而本项目重要评估口岸区、金融区、地铁口等大型市政功能的价值,这些大型市政带来的价值相对难以用严密的数据来佐证,而需要适当以感性的炒作来提升综上所述,蔚蓝海岸登良路商业街的价值评估体系需要采取现实环境比较与未来进展空间预期相结合的方式来进行——令现实环境将本项目放进西部口岸区的大背景之中,与罗湖人民南口岸区、福田口岸等片区相比拟,寻找理性的价值规律令未来进展空间展现西部”岸商业区、后海金融区、地铁2号线站点等概念,提高投资者对未来的期待
二、深圳同类区域商业价值比较
1、同类区域的共同特点比较同类区域商业价值比较,选取了罗湖人民南商业区与福田皇岗口岸商业区与本项目所在的西部口岸区做比较,这三大区域有着四大共同特点令都是深港最重要的口岸区之一:都是区内的金融办公中心:令都处于市级商业中心边缘:都是区内的大型居住区之一:◊都有地铁接驳:
2、口岸区商业价值评估综上所述,本项目随着区域内居住、金融、交通等大开发、口岸的作用口益突显,其商业价值可短期直追与福田口岸商业区,远期可看齐人民南口岸商业区<短期商业价值随着后海滨路年底通车,深圳地铁2可达到福田口岸区的三线与二线之间价值——
6.5-8万元/平方米之间注即福强路骏皇名庭与金田路福涛东园的
6.5—8万元/平方米(由于项目所邻近的南山海上金融城、后海滨路等大型市政级别较高,本项目的商业价值与福田II岸区三线与二线商铺之间的价差距离较小,全面数据见《调查报告》)<远期商业价值可达到人民南口岸区的三线与二线之间价值一一
8.8-11万元/平米之间注人民南三线商业样本一一国际名苑的
8.8万元/平方米人民南二线商业样本一一置地逸轩的11万元/平米(全面数据见《调查报告》)蔚蓝海岸登良路商业街的现实定价与升值进程,需要考评如下南山口岸区空前绝后的宏伟大市政规划,与马不停蹄地开发进程*2007年10月,F1摩托艇世界锦标赛永久性赛场启用*2009年12月,地铁二号线基本完成建设启用2010年12月,后海体育中心完工并投入使用2010年12月,15公里长滨海长廊初步完成建设,并继续打造成金融区(备注:福田中心区商务成熟期估计8—10年时间)2011年,投资14亿元的深圳歌剧院完工并投入使用火2012年,占地
2.9万平方米的深圳市现代艺术馆与城市规划展览馆建成除了上述官方公示的规划之外,还有如下的利好前整个西部口岸的后海滨路区域,处于全面的大开发之中,整体住宅开发量较大,将形成深圳的高尚海滨居住区,形成港人与深圳高消费群体居住的集中区域,而据业内人士称,该区域务必在2年之内全部开发大深港西部一体化进程加快,香港方面未来将加强西部元朗区域的开发,形成香港西部的商业、办公、居住等中心,与深圳西部形成互动三区域内同类商铺的价值比较南山文彳盘铲—如安唔求具裳怙T治丰之原巨C11n^liS£天沟花园’爱施同海vtirao日•闫松:由酒店?「四海H胫套疗5—冲招够口花园仆人除丹
1、三条商业街的比较区域内同类商业街参照我们选取了观海台海德一路商业街、招商海月工业八路商业街作为样本,三者之间有多个共同的特点邻近深圳湾口岸邻近金融办公区邻近南山商业文化中心区邻近地铁口令都是社区配套商业街令次级道路,并紧邻后海滨路要紧道路2价值比较模式评估上述指标尚未进一步完善,估计三者价值相当,但由于金融区的未来影响力,观海台海德一路商业街、蔚蓝海岸登良路商业街价值可能略超过招商海月四项目内街商业价值评估
1、商业街基本情况业态基本情况华润社区店,面包房、药店、外贸服装、保险超市等租金基本情况80元/平米月左右铺位面积情况铺位面积适中,以40-70平米为主体,而大型出租的铺位实际为多间街铺组合,不影响实际销售价值,具有单铺总值低的优势周边环境情况商业街距离小区后海路出入口较远,加上车辆出入口收费亭的影响,使得商业街开放程度受限
2、项目商业价值评估令本项目租金评估商铺目前连续2005年签约租金,整体租金偏低,估计考评商铺租金自然递增率与口岸效应,在调整合适的情况下,租金应该看齐星海名城及阳光棕桐园社区内商业街水平,将突破性100元/平米月,并有望达到120元/平米月参照租金评估售价,3万一一
3.5万元/平米◊在确定上述基本价格的前提下,评估影响铺位价格的修正因素,分别为每间铺位定价单铺面积与总值;承租商户的租金与品牌;/次主力店/商业街在本社区的服务半径商业街的开放程度;商业街周边聚集人气的环境;/片区住宅价格增长情况等
五、商铺定价及销售策略
1、销售价格制定原则a、项目销位价格确定原则/分区定价,划分价格区间,以能在预定时间内实现整体销售为原则/以现有同类型社区商业设施租金状况及周边区域在售商铺价格为定价参考/根据项目特点,以引进超市辅营区所能实现的租金收益为定价根据/根据单个铺位实际所处位置、自身结构及开间、进深、临街层高、柱、距离出入口与垂直交通口的远近等因素,合理设置价差b、项目整体均价确定根据/市场投资回报率操纵在6-8%之间/根据铺位的具体区位合理确定价格/与项目租金对应的售价/以超市辅营区物业的可实现的租金为本项目理想经营状态下的价值参照来定价/项目未来成长空间对项目价值提升
2、销售均价确定从现代城崇尚百货街铺租金反推售价目前现代城崇尚百货街铺通常4平米建筑面积的铺位租金在330元/nf按6%的租金回报返推售价330X124-
0.06=
6.6万元/nT考虑本项目地段、门前广场、品牌连锁百货进驻等优势作用下,街铺价值平均比现代城街铺提升20〜30%左右,则街铺对应售价提升为8〜
8.5万/行从新街口街街铺售价推算目前新街口的街铺销售均价在6万元/nf考虑本项目考虑本项目地段、门前广场、品牌连锁百货进驻等优势作用下,街铺价值应该是新街口街铺的L3〜
1.5倍,则街铺对应售铺位类型铺位总面积(有用)铺位总面积(建筑)销售均价总销售值中小型铺位1656m*2070m90000元•八6300000元大型餐饮铺位951m21一八
8.75m240000元47550000元合计2607m
13258.75m1233850000元负一层铺位总面积(有用)铺位总面积(建筑)销售均价总销售值一次性2年返租16%实际收益内铺2387m14774m230000元143220000元229—五20元120304800元深圳湾口岸福田皇岗口岸罗湖口岸设计日均客流6万,目前日均客流2万日均客流17万日均客流25万西部后海金融区福田CBD人民南办公区规划了230万平方米的商务办公区、120多万平方米的商业空间与50余万平方米研发办公场所总部基地全部写字楼面积210万平方米,其中金融办公面积在50万平方米左右南山商业文化中心福田CBD商业中心罗湖东门商业中心距南山商业文化中心直线距离800米距福田CBD商业中心直线距离1400米距东门商业中心直线距离160米后海居住区福田皇岗居住区人民南居住中区目前已有的蔚蓝海岸、观海台、招商名士花园等大型住宅社区,居住人口超过5万,根据后海湾最新规划,未来将有5万人进入后海湾居住,总建筑面积超过一三2万平方米地铁2号线登良路站地铁4号线富民站地铁1号线国贸站高峰小时客流量12068人次设计客流量16895人次/小时高峰客流量为17148人次/小时设计客流量为22292人次/小时。