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商业街营销报告1056121572通过对项目的熟悉,现谈一点对项目的认识,首先绵阳的定位是一座以修闲、娱乐、旅游为主题的进展城市,而就绵阳目前最具进展前景的商业业态有两个一为一一房地产;一为休闲、娱乐、饮食而本项目容纳了前两者,因此定位该项目做上述业态符合绵阳城市进展方向但商业地产在具体操作过程中难度很大,这就要求整个项目的运作过程本着科学、严谨的运作思路,通过对各运作流程细分从而让每个操作环节尽量做到不失误或者少失误,因本人是做销售的,又对项目的许多情况不是太熟悉,因而仅能从以往自己商业地产操作销售中的经验积存再结合本项目谈一点自己的认识与看法,以供参考潜力;
3、项目独创性以差异化竞争为前提,做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点,我们的“有”——未来的美食中心;我们的“优”——合理的售价与租价;我们的“奇”——项目的设计规划特色
(三)、各阶段推售计划(根据工程动工时间为准)根据本项目的工程进度估计,并结合项目的推广需要,初步制定本项目的推广时间表,并由次制定各阶段推售计划:
1、第一阶段推广计划()
1.)推广思路项目工程动工阶段期间,从战略的角度考虑,该阶段属于打基础时期,是为正式发售做好各项的筹备工作及推广铺垫在项目不为广知的情况下,前期的宣传推广侧重于概念炒作提高隆盛美食街知名度、项目的区域商业价值前期是告知性宣传,从12月份开始逐步加大宣传力度,到2007年1月份达到第一个小高潮通过广告宣传、新闻炒作、户外广告、现场工地包装等方式,力争在绵阳市的知名度达到60%左右推广重点炒作美食街一隆盛美食街商业价值;介绍项目的基本情况与整体定位;进展商品牌推广与实力介绍;项目招商;♦内部认购造势宣传主题隆盛美食街——民俗、特色炒作美食街商圈顺河路通过炒作美食街商圈,使人们正确认识隆盛美食街商圈将是顺河路的财富腹地将是绵阳娱乐美食进展的核心地标,是万盛娱乐美食的财富金矿是商业投资的良好机遇通过沸扬炒作区域商圈,引起投资者及商家的广泛关注,让他们对隆盛美食街商圈的商业价值有全新的认识并产生购买兴趣做好项目的形象包装及推广先行制作项目的一系列形象物料、现场包装及户外广告,便于项目提早进行形象渗透,以良好的项目形象给人们先期认知,并引发对本项的想象及兴趣通过广泛宣传达到蓄水作用炒作开发商品牌本项目开发商实力雄厚,开发经验丰富为坚定目标客户投资信心,有必要加强开发商的形象宣传,因此可对进展商进行系列包装并炒作开发商品牌,让市场更多认识开发商,对开发商建立良好的信心,将有利于未来项目推广•展开项目招商推广有经验的商家与投资者都深知,良好商业经营是决定项目可持续进展的根本,而招商则是良好的前提,因此要使投资者对项目建立投资信心,则先要建立投资者对项目未来经营的信心,这样,以经营信心带动投资信心,将有助于投资者增强投资意旺;另外,项目包装工程进度目前未能满足销售,则可籍如今机则重于招商推广,以充分的招商时间为项目的正式经营提早做好准备2)公关活动公关活动的目的是加强项目的形象宣传,提升项目的知名度及影响力,并借以推动项目的销售气氛,因此起在明确目的之后,可通过不一致的方式或者手段展开公关活动,具体建议如下活动活动主题隆盛美食街投资推介会活动时间月日活动地点具体内容
1、提早在派发宣传资料,发出月日前在召开投资推介会;
2、专家讲课,并发出内部购买优先选铺信息目的及作用
1、做为市场价格的初探,能够随时操纵;
2、消化一部分,为正式认筹做准备;3)招商推广招商方式大型招商会(活动)现场售楼招商部招商范围CkC
2、C3招商对象特色酒楼中小型特色餐饮个体经营者招商优惠策略(待定)
2、第二阶段推售计划(年月~年月)1)推售思路在项目知名度有了一定基础条件上,本阶段的重点是就项目的具体情况进行系列宣传推广重点塑造项目隆盛美食街形象与主力店签约及展开招商推广“隆盛民俗特色美食街”概念演绎商圈价值项目卖点分析投资收益分析功能定位内部认购及正式发售开业热卖宣传主题隆盛美食街一隆盛美食财富运动该阶段是本项目的正式公开发售期,是项目推广的关键时期,因此,务必集中所有优势资源及各类有效手段促使项目公开发售的成功完成项目的整体包装确定一系列的项目包装,并于认筹前落实完成,在未正式推广项目之前提早让市场接收项目信息,以良好的形象迎接市场的关注,并为公开发售前的正式推广做好铺垫准备,整体包装包含有户外广告,现场特色包装及项目宣传物料等制定完善的广告宣传计划,立体炒作项目暂定公开发售时间为2007年元旦节,那么制定的公开发售广告计划则通常提早一个月实施,即约在12月下旬全面进行广告投放;而在此之前应以非硬性广告宣传报道,如内部认筹等;在公开发售之后,则设定约1个月的公开发售的续销期,时间将顺延至2007年2月中下旬,在此期间,将通整合媒体手段立体炒作项目,以浩大的声势奠定项目的市场地位,更为项目的持续热销打下良好基础塑造商业概念,构建项目品牌作为隆盛首席量版式民俗美食街全新推广,应为其“量身订造”具有良好可塑造的商业概念,以此为主线穿插于项目推广的始终,并围绕其运用各类手段进行包装、炒作、演绎,以达到构建项目品牌魔方,发放强大磁场效应的作用,大力推动项目的销售整合列举一系列硬件及软件内容,形成指标现代化的商业项目运作,必定会有一系列的硬件及软件指标,作为向现代化、专业化、规范化方向进展的本项目,更应明确硬件及软件的各项具体内容,并以此形成商业化运作指标公告市场,给予市场投资者及商家信心2)推广主题主题形象第一主题隆盛美食街一隆盛民俗美食街第二主题隆盛美食街一隆盛美食财富运动主题阐释第一主题前文已阐释第二主题是对第一主题的补充演绎,表示项目位置在商业街金矿在商业街而该主题就类似“买铺当然是买商业街”,都具异曲同工之效,以此简洁口语广而告之,引发投资者及商家形成新的投资思维商业概念概念隆盛美食街一隆盛美食财富运动概念阐释一个良好概念的诞生并炒作,将会为项目增加附加值,同时会使推广过程得以系统、连贯操作,会使市场印象更为深刻,更易区分同类型项目,从而脱颖而出美食街财富运动可使人们直白懂得与财富有关联;可包容各类美食演绎手法,如广告宣传、公关活动等;可使人们自发进一步熟悉该概念,发放磁场效应3)销售方式及促销策略
1、以先到先选认筹方式公开发售(见附件的销售策略中的认筹方案)
2、排队优惠方式:4)公开发售当天至年底优惠方式:额外99折,暗操98折5)公关活动活动一活动主题齐来参加美食街财富运动活动时间公开发售前一天,即月日上午10:00活动地点现场活动形式现场表演活动内容各类型具质素的表演活动目的与作用1)为公开发售而造势;2)错开与公开发售时间,避免影响;3)促进下签客户数量的增加活动二活动主题业主答谢酒会活动时间年月活动地点隆盛美食街活动形式美食节+表演活动内容1)公开答谢业主支持;2)推介业主介绍奖;3)餐饮并交流目的及作用1)促进与业主的交流,展示进展商诚心;2)推动业主介绍新客户,促进项目销售
3、第三阶段推售计划(年月)一正式开业1)推售思路承接前期推广思路,并作出细化演绎上一阶段为项目的全面展现,以强大的阵容进行演绎,从而奠定市场地位及形象,本阶段应承接前期主题思路,在大方向不改变的前提下作出细化演绎,于元旦节正式开业,使项目品牌形象得以持续并加以巩固推广重点公开发售成交火爆正式开业♦:♦促销信息改变推广战术一方面收缩上一阶段的第一目标市场的投入资源,但仍保证一定的推广力度;另一方面扩大万盛区以外的推广区域,如青年镇等地,挖掘其潜在购买力公告开业盛典年月份正式开业,以开业在即作为引子,带出最后的优质商铺,使市场正视,同时给予市场投资者压力,不把握最后机会就会“走宝”追踪已有客户资源,扩大再成交可能通过第一阶段的推广已积存相当数量的潜在买家,本阶段应加强过滤该批尚未成交的购买力资源;另外,关于已成交的客户应采取奖励措施,鼓励其介绍新客户,形成“滚雪球”效应对部分滞销商铺加大促销力度通过上一阶段的战役及本阶段前期的销售,可能产生一定数量的滞销商铺,为加快项目的整体销售,应增加对该批滞销商铺的优惠措施,以平衡项目销售的匀速发进展增加招商的推广力度年月份正式开业,则年月份进入最后冲刺阶段,应加快加强项目的最后招商以达到招商推动销售,招商与销售齐头并进的双喜局面销售方式以常规方式进行销售及招商2)推广主题活动主题美食街财富盛会公关活动1隆盛民俗美食街开业盛典活动时间与开业时间相同活动地点现场活动形式现场show目的及作用促进气氛,开业造势;带动销售公关活动2:美食物街靓铺压轴奉献活动时间活动地点现场方式即日抢购优惠活动3)促销策略・折扣优惠促销期会间购铺为98折,暗操97折;隆盛美食街营销推广方案2006-7
一、项目定位本项目位于绵阳涪城区顺河前街,从地理环境这一角度来看,目前该地段聚集了一批具消费潜力的人群,各类市政配套设施逐步完善,隆盛美食街假如落成,会成为绵阳市的另一特色休闲娱乐中心针对该项目进行细致准确的市场定位一隆盛民俗特色美食街,那么美食街的经营主题与未来的增值前景,我们要进行细致与适当的宣传,从而促进与带动隆盛美食街更好、更有利的销售,同时树立起隆盛长期品牌形象-项目定位的SWOT分析项目优势1区位项目位于绵阳市核心商圈边缘、紧临富临外滩,地理位置昭示性强;2交通本项目隶临市中心,交通便利;3规划项目是目前市政府规划的的小吃一条街所在地,能够形成很强的市场聚集效应;4定位隆盛民俗特色美食街的市场定位,集休闲、娱乐、特色美食等于一体,升级原区域原有消费观念,换将倍受现代消费者关注的各休闲、娱乐、特色美食项目;非销期会期间为99折,暗操98折;关于部分滞销单位视乎情况建议额外95〜97折•旅游抽奖2月期间购铺均可获“桂林”(假设)旅游抽奖,具体方式如下:公开抽奖时间月份最后一个周日
4.第四阶段推售计划(200年月)1)推售思路全力促销尾盘•推广重点开业热卖靓铺压轴奉献2)销售方式按常规方式进行销售及招商3)推广主题美食街限量靓铺压轴奉献4)公关活动活动主题美食街财富盛会主题阐释通过广为人知的到美食街财富的广告表现,形象化地引导人们去关注美食街,以“美食街财盛会”,连续演绎上阶段的主题思路活动地点现场活动方式靓铺压轴奉献,特别铺抢购优惠活动第四部分项目的包装
一、包装总纲项目包装要紧包含基础系统设计、应用系统、宣传物料设计三大部分其中应用系统要紧包含营销通路的包装与办公事务应用系统、本项目初步定位为“万盛民俗美食街一万盛瓷器口”,在项目包装中要尽量表达定位的内涵,通过项目在色彩、形式、文字、图片展示等方面的个性化设计,使客户强烈感受到本项目的品质及特色美食气息,达到宣传项目、促进销售的目的最终提升进展商的品牌形象建议本项目在总体包装上应使用能充分表达特色韵味的色调与表现手法、把中高档美食街道形象带给客户,让客户产生价值认同感
1、基础系统设计包含下列内容LOG设计(中英文标志)中英文标准字体设计标准色彩规划与延展LOGO与中英文标准字体之标准组合辅助图形及象征图形(吉祥物)本项目基础形象设计应有古典韵味,且能给人以上升进展的联想
2、营销通路包装营销通路要紧指引导客户进入营销现场的路径,包含通路组织与地盘包装关于商业物业而言,交通的畅达性是影响客户购买的重要因素之一,因此,良好的通路组织是项目顺利销售的制胜法宝本项目虽地处商业步行街昭示性强,特别是从顺河大道来的的客户流,而此部分客户将是本项目目标客户的重要来源方向•地盘包装地盘作为目标客户与行人关注的地方是项目宣传最经济与直接的媒体能够吸引注意力,营造卖场氛围本项目商业包装重点是尽快按照规划设计进行包装要紧包含如下几方面道路组织门头包装户外导示牌飘幡条幅及喷绘昭示布
3、卖场形象包装卖场作为要紧销售场地,便于展示,可利用现有的销售中心功能分布要紧包含:模型展示区接待中心资料索取台(架)洽谈区音像放送区签约区销售职能房员工更衣室及储物间卫生间售楼处导示、展板系列售楼处导示要紧包含销售现场内外用以标识各区域的标识牌展板要紧介绍项目的区域、配套、交通、项目设计、园林介绍、景观介绍等
4、形象宣传包装要紧包含办公事务系统、宣传资料、礼品等办公事务系统要紧包含项目资料袋、置业计划书、内部认购书、临定纸等这些物品的设计形式要与项目整体VI相统一宣传物料宣传物料要紧指销售中所需要的基本资料,宣传海报、用于参加各类展销活动派发与DM直邮活动、礼品(要紧包含促销活动用)促销礼品的运用有几方面作用:吸引看楼客户对项目产生良好印象;通过小礼品敦促落定;回馈业主
五、费用预估项目推广资金的安排,我们考虑下列几个前提—制造美食街特色品牌,并通过美食街树立康隆盛公司的企业品牌;尽可能节约资金;整体安排推广资金通常为销售收入的1-3%左右;注该预算表仅供参考,根据实际情况调整另附其它资料:第一个问题商铺定位的难与易以经营为导向,商铺定位大概是一件很容易的情况超市、百货、电器、家居、餐饮、休闲、娱乐等等,这么多的业态足够选择与组合了,但是,问题在于,适合经营的业态,并不一定适合销售,比如商铺定位做开放式百货大卖场,进展商就得背上1年甚至更长时间得返租包袱,再比如商铺定位做高档品牌店中店、餐饮、休闲、娱乐,每间铺位经营面积都很大,单间铺位总值很高,而有经验得投资者除真正的街铺外,往往不愿意在商场内铺投入较多资金以销售为导向,商铺定位大概也是一件很容易的情况只要将商铺划小,就有投资市场,因此,管它三七二十一,划蚂蚁铺,划柜台,普通的百姓都能够来抢铺,但是,适合销售的铺位,并不一定适合经营,不一致的业态需要不一致的铺位规划,假如只管销售,不管经营定位、招商营运,迟早得给自己榛屁股,因此就有了商场卖完了却无法开业的情况….…以销售为目的,以经营为根本,这样得商铺定位却很难很多进展商在开发商铺时,先找一家销售代理商,再找一家招商代理商结果招商的与销售的,由于定位的出发点不一样,简直是水火不相融进展商也给搞懵了,最终,项目要么卖出去了却没经营好,要么经营好了却没卖出去……事实上,商铺销售的风险性,正在于商铺经营与销售的冲突性不一致的商业业态,涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求,而商铺销售,大多要求面积较小、独立收银,一个成功的商铺定位,正是在这种冲突中找到契合点,在经营与销售之间走钢丝!第二个问题如何保证商铺销售之后,成为良性物业住宅开发完了只剩下物业管理的问题,而商铺销售完了,不仅是物业管理,更重要的是经营管理商铺的开发与住宅不一样,住宅开发完毕,业主入伙了,剩下来就是物业管理的问题,通常都不可能出什么乱子;而经营是商铺的“命根子”,商场开业了,能不能做得下去?能不能做得旺?一但商场倒闭,业主甚至会停止供楼,银行要找得还是开发商因此说,商铺销售完了,并不代表成功,“商业地产得钱,是会咬手的”!导致商铺销售之后成为不良物业的两种销售模式一种是长期包租销售的虚拟产权式铺位,找个大商家租上个十年,将铺位分割成蚂蚁铺,然后以年回报8%、带十年租约返销售,十年之后,投资者确信在统一收银经营的大卖场中,找不到自己的铺位,这个时候,十年前埋下的“定时炸弹”就要引爆了这个商业地产的泡沫,将在十年之后泛滥成灾另一种销售模式,是只管卖不管租从长期包租走向了另一个极端,试想,一个几千数万平米的商场,缺少必要的短期委托经营,产权分离之后,几千个小业主各自为政,如何按照既定的经营分区去招商?事实证明,绝大多数只管卖不管租的商场,有的不得不延期开业,有的经营分区十分混乱,难以为继商铺销售之后成为量性物业的四大要点首先,什么样的商铺能够卖我认为只有产权铺位与经营卖场一致商铺才能卖,一类是独立的街铺,一类是独立经营独立收银的主题商城或者专业市场其次,一座商场应该卖多少关于零售类商场,进展商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售,关于专业市场,进展商务必充分考虑足够的配套空间其三,定位要具备消费基础与经营基础假如一座商城的定位,缺乏起码的消费基础,一切都成为无本之末其四,商场销售之后重在经营进展商正面临商场经营管理新课题,绝不能做“甩手掌柜”,一方面能够聘请知名商业企业的管理队伍来管理或者充当商场经营顾问,另一方面能够招聘专业的经营管理人才,成立自己的商业经营管理公司,切实把商场做旺,这样才能从根本上消除后顾之忧资料2招商队伍要求
1、热爱商业地产的招商工作,对招商具有特有的兴趣兴趣可为招商人员加快对问题的观察、探索、追求与创新;并在招商过程中增强自信心与对工作的激情
2、具有局势操纵能力,要紧表现在对招商准备工作,熟悉自身项目的优缺点,熟悉对方的招展实情,并在时间上、心理优势占据主动权
3、较佳的团队精神,招商是整体运作的,尽管整体项目按商品或者服务项目的大类或者中类分至每位招商人员,但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功
4、外语知识我国将在2004年底对外全面开放零售服务业,大量的外商将进入我国各地拓展业务,因而具备各类外语应用能力的招商人员更有助于招商工作招商人才并非天生就有的,他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的绩效考核与激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用
一、招商人员的培训培训就是通过理论与案例的学习,并参与实践,使其达到知识广博、经验更丰富,能够胜任招商工作首先,要建立招商人员培训的工作机制,既要全面规划,又要切合实际的教学计划,更要建立严格的规章制度其次是培训要多样化师资力量既可考虑商学院等学院派的教授,又可考虑高学历的实践派的职业经理人面授、网上教授均可使用再者就是加强招商实战特别是新项目的非主力店群的招商工作,可多按排招商人员积极参加与租户的沟通,每天由招商主管召开总结会,讲解招商技巧与手段
二、招商人员的考评绩效考核是对招商人员在一定时期内新做的招商行为及工作效果进行评定与测量他能够为下一步的招商工作起修正作用,同时对成绩突出的招商行为或者人员进行夸奖或者推广其有效的招商技巧及办法绩效考核的内容有品质项目如忠诚、可靠、主动、有制造性、团队精神、自信心等,这些主观性较强,但可进行量化,而且不一致商品大类的最高及最低分均可进行平衡调整制订绩效考评的实施方案可考虑使用德才测评与模拟测试二种方法德才测评是把招商人员的多类基本素养分解为若干要素作为测评项目,由人力资源部进行评5)特色项目设计风格特殊,营造美食消费氛围、传递高档次特色消费理念;6)人气顺河前街聚集了大量的消费人群,美食城的实施,市场容量膨胀,利于隆盛美食街未来的蓬勃进展;7)管理专业市场统一经营管理,相关于原有美食消费氛围的形成仅依靠市场的调节、由经营者自发形成更具科学性与合理性项目劣势1)隆盛美食街尚未展开市场攻势,影响力不够,没有形成一种感召力;2)美食街尚未动工,目前的拆迁对美食街市场氛围的形成起了一定的冲淡作用;3)关于中低档产品的商户来说,本项目的销售价格相对过高,使这些商户在投资上形成一些困难;4)在消费习惯上,南河烧烤一条街己深入人心,项目市场认知度不足市场机会1)目前,顺河路没有一个完善的高档休闲娱乐场所,而一些经营商户规模较小,分布零散,不易形成市场规模2)现有顺河街仅有的几家美食、娱乐场所,不能满足消费人群的现代消费需求与庞大的市场容量;3)本项目的开发及新华紫金烽庭业主的马上入住,将有更多消费人群入住该区域,从而形成了一个深厚的市场消费容量;定,最后汇总,综合分析出结果;模拟测试则指将不一致的有一定深度或者棘手的问题,由其进行现场模拟处理,评委可从其表现中评分考评的结果鉴定应坚持在公正、客观的原则下进行,以保证其公平性、合理性、科学性与可靠性
三、招商人员的激励招商人员的激励是指激发、引导招商人员主动、积极、制造性地完成上级下达的某一预期目标,争取达到更佳的招商效果激励分为物质激励与精神激励物质激励指工资、奖金、津贴等的提高或者发放;精神激励则指夸奖、表彰、晋升职务、评定更高一级的职称等激励方式要紧有几种一是目标激励招商机构通过设置一定的工作目标鼓励招商人员努力去实现目标实现后可得到应得的承诺比如成功招商按比例提成等二是奖励激励招商机构及时对成功的招商行为给予确信与表彰,使其继续发扬;三是榜样激励是指树立一个真实的良好的榜样,使其他招商人员学习方向赶向目的从而激励招商人员的积极性四是竞争激励它是指围绕招商目标使招商人员展开竞争,提高招商效果但这种方式需公正、合理,避免恶性竞争,否则适得其反4)顺河路美食娱乐场所,在终端消费者心目中定位为中高档特色消费;5)关于娱乐美食个体经营商户来说,美食街相关于周边的区域具有很强的共荣价值与聚集效应市场威胁1)三鹏广场及芙蓉汉城经营定位对项目的直接威胁要紧表现在终端产品的档次;2)富临外滩尚有部分铺面尚未销售(-)定位的优势1)树立项目特殊的市场形象;2)能够使客户回避市场风险,坚定投资信心,提升项目市场竞争力,增强销售热度统一的市场经营管理迅速带动区域市场,共荣价值提升美食街增值空间;3)深厚的市场容量随着工程马上动工,将有更多消费人群入住该区域从而形成了一个庞大的消费市场;4)集中休闲娱乐中心的市场空缺目前娱乐美食零散分布,不形成市场气候,仅有的几家娱乐美食场所不能满足墓前人群的消费需求,本项目有着很大的进展空间;5)增值前景不可限量美食街地段位置与交通条件十分理想,且有商业步行街带动及广场商业中心价值效应,为美食街聚集人气、提升增值空间;6)为以后在区域市场上进展树立一个特色品牌,避免了定位的同质化;
(三)目标客户群的定位根据市场调查,初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户与显性目标客户
1、隐性客户群被本项目本身的氛围与定位的特殊性吸引而来的商户要紧表现为转换行业的商户
2、显性客户群可分为投资者与经营者1)、投资者A、本区域的娱乐美食投资者;B、看好本区娱乐美食进展前景的其他地区的投资者;2)、经营者A、经营特色餐饮食与经营娱乐休闲的加盟者或者连锁店;B、本区域的高档娱乐美食经营者;C、看好本区娱乐美食进展前景的其他地区的经营者;根据市场分析,销售方式要紧采取直接销售与以租代售两种方式:(-)以租代售(要紧是针对经营户的销售方式,降低其经营门槛)以租代售,就是客户一开始以现在房价先付总房款的20%或者作为购房定金,并与开发商签订两年(暂定)的租赁合同,租金按市场价计算,一次性付清两年租金;租赁合同期满1年时客户务必给予确信答复是否有意购买此商铺,如确定购买则马上交纳剩余房款(总房款减去定金与已交租金),并与开发商签订正式购房合同;不收取前两年租金,若客户无意购买,须交纳前两年租金,则向客户返还开始交纳的购房定金以租代售这种方式消除客户对未来前景的怀疑;与对招商也是一个很好的手段缩短了市场形成周期,有利于打开市场形成人气,带动其他铺位的销售,但是,这种方式不利于进展商资金快速全面的回笼(只作为促销的一种方式,形成招销衔接)
(二)直接销售(要紧是针对投资户的销售方式,打消其投资回报的顾虑)直接销售包含两种具体形式.一次性付款(采取此种方式购房能够给予一定优惠);.按揭
3、按揭首付分期这一方式能最大限度的回笼资金,加快其总体项目工程进度;同时为各类置业者提供平台,延长了销售周期,在时间上大大影响了进展商资金回笼因此,结合现在美食街销售上存在的实际情况,建议使用这两种销售方式相结合的销售方案对此我们对这一销售方案的可行性进行了有关分析
(三)销售方式组合分析
(四)投资回报分析不管是置业者还是投资者都很关注自身的投资回报隆盛美食街是老市场新定位,市场人气有待提升,因此租金不宜定的过高,但也不宜定的过低这样不利于商铺地位的提升,也不利于高档品牌市场的形成但是随着进展与市场的壮大,商铺租金增长幅度一定会更大下表是消费者投资投资的回报以C2-2为例,面积为
13.44平方米,总价为122461元投资者供款两年或者购买两年后,房价上涨一定幅度,则回报更可观根据上部分投资回报率的分析,能够看出为更快形成市场,增加人气,利于整体销售,能够让那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺,并保证能够给其一定的回报率如7〜8%这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险,如达不到一定的回报率,开发商每平米可能要承担几百元的风险,但随着市场逐步完善,房价上涨,这种风险将降到最低关于我们这个项目,这种销售方式是可行的,特别在隆盛美食街真正形成后因此针对这种情况,就要采取积极合理的招商策略,更快吸引经营户进驻,这样既加强了投资户的投资信心,还能够更快提升项目的知名度与影响力
(五)、具体的招租方式不管是以租代售还是为投资户招商,都务必积极的吸引经营户进驻美食街,针对美食街的初步定位——隆盛休闲娱乐新锐地带,建议采取一些主动出击的招商方式,能够更好的吸引经营户具体操作如下
1、推出特色品牌商家进驻优惠策略特色品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心,从而有力地促进销售,因此建议关于有意进驻的特色品牌商家,在售价或者租金上给予一定比例的优惠,如在售价上给予一定的折扣或者在租金上给予3个月或者半年的免租期,利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租;
2、“客户领袖”奖励计划针对目前美食街人气不足,为达到带动人气,建议对此推行“客户领袖奖励计划”,凡已认购的客户若能带领其它客户,进行认购并成交者,代理商将按所规定的标准奖励给予领袖客户,如按其所购买的商铺总价2%作为优惠奖励,能够转化为经营商业时的二个月税收全免或者其他形式
3、针对目标客户使用DM策略关于一些目标客户,能够通过直邮(DM)或者直接派业务员上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户,这也是招商的有效方式
4、设置专职人员建议开发商设置招商部,设置一个销售美食街招商的专职人员,要紧负责美食街的一系列问题与情况,也包含售前、售中及售后的各类服务三营销推广策略根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点,我们在有效操纵广告宣传费用的同时,将使用针对性的宣传策略,加大广告宣传力度,使整个项目的宣传策略与销售策略紧密配合,从而达到热销与旺销的效果
(一)、推广目标正确锁定本项目的目标受众,根据该群体的消费特点,通过有效的广告诉求树立本项目“隆盛民俗特色美食街”全新形象,已隆盛美食街赢得更高的概念附加值,在目标受众心中形成特殊或者唯一的概念以支撑竞争实力;
(二)推广主题基于前面的分析及本项目的定位,并结合目前万盛休闲娱乐市场的实际情况,在项目的推广宣传时,要紧围绕下面几个方面进行
1、宣传该饮食市场蓬勃进展,必将带动娱乐美食业的长远进展,从而使购买本项目的消费者关于美食街的进展前景与潜力充满信心;
2、本项目的地段交通便利,项目周变辐射力强,进展休闲娱乐行业极具阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间推广重点炒作美食街商圈
1、炒作区域商圈;
2、炒作开发商品牌;
3、炒作项目特色经营理念;
4、项目招商正式发售+与主力点签约发售+招商+开业.项目招商推广.以优惠信息与热卖情况攻击市场尾盘清理推广媒体组合
1、电视一造势
2、户外灯杆广告、条幅广告一树立形象
3、海报、DM-销售推广D、夹报、DM直投一直效行销数量优惠方式前1-8名5%前9・18名3%18以后2%成交商铺价格获抽奖票数30万以内2票31-50万3票5159万4票100万以上5票项目内容预算(单位万)备注宣传物料海报DM宣传展价宣传礼品活动推广美食街投资推荐会齐来参加美食街财富运动业主答谢酒会美食街开业盛典靓铺压轴奉献媒体宣传夹报电视新闻户外不可遇见费总计销售方式比率户数备注以租代售30%房款20%+两年租金一次性付款、按揭70%总计100%投资回报率1・2年14%3・5年
22.5%6-10年40%备注租金收益总收益。