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房地产估价报告估价项目永康市西城街道花城东路98号工业房地产司法估价报告估价委托人浙江省永康市人民法院房地产估价机构金华市正大房地产估价师事务所有限公司注册房地产估价师黄河(注册证号)黄婵儿(注册证号)估价报告出具日期2020年6月6日估价报告编号金正大估
(2020)第YK3-0303T号致估价委托人函
五、价值时点2020年4月19日,此价值时点为估价对象实地查勘之日
六、价值类型
(一)价值类型名称本次估价的价值类型为市场价值
(二)价值定义市场价值是估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额
七、估价依据
(一)法律法规及文件依据.《中华人民共和国城市房地产管理法》;.《中华人民共和国土地管理法》;.《中华人民共和国城市规划法》;.《中华人民共和国资产评估法》;5《中华人民共和国物权法》;.《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》;.《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定>细则(试行)》
(二)估价标准依据.中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》;.中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》
(三)估价委托人提供的资料依据.估价委托书;.房地产权属证明复印件;.其它相关资料
(四)估价机构及估价师搜集的资料依据L估价对象照片;.实地查勘记录;.相关部门查询的权属证明;.当地市场调查和搜集的有关资料等
八、估价原则本公司遵循房地产估价以下原则.独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则.价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则.替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则.最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则最高最佳利用是房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用,包括最佳的用途、规模、档次等
九、估价方法本次采用成本法进行评估成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法
十、估价结果估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,采用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,并结合估价经验和对影响项目价格因素的分析,在满足估价假设和限制条件下,估价对象于价值时点的市场价值为人民币(大写)然仟肆佰肆拾伍万玖仟元整(¥元)具体评估结果如下估价结果一览表
十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期本次估价的实地查勘期为二0二0年四月十九日
十三、估价作业期二0二0年三月十八日〜二0二0年六月六日第四部分附件附件
一、估价对象位置图附件
二、估价对象实景照片附件
三、司法评估委托书复印件附件
四、房屋所有权证、国有土地使用证复印件附件
五、不动产权属查询结果单复印件附件
六、不动产测绘报告复印件附件
七、补充协议复印件附件
八、估价机构备案证书复印件附件
九、估价机构营业执照复印件附件
十、估价师资格证书复印件金正大估
(2020)第YK3-0303T号浙江省永康市人民法院受贵单位的委托,我公司对位于永康市西城街道花城东路98号房地产进行估价估价目的为估价委托人司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值估价对象永康市西城街道花城东路98号房地产,财产范围为估价对象的房屋所有权及土地使用权,含室内固定装修、未经登记建筑及其它附属物等;本次评估的建筑面积
19170.55平方米(其中有产权证的建筑面积
2931.97平方米,无产权证的建筑面积
16238.58平方米),土地使用权证载面积8295平方米(实测面积
8287.06平方米);用途为工业,土地使用权类型为出让,权属为浙江新达铝业有限公司价值时点2020年4月19日价值类型市场价值估价方法成本法估价结果估价对象在价值时点的市场价值为人民币(大写)贰仟肆佰肆拾伍万玖仟元整(¥:元)估价报告使用期限2020年6月6日至2021年6月5日特别提示
1.本估价结果未考虑估价对象原有的担保物权、其他法定优先受偿权及查封因素.本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制.本估价结果不应作为价格实现的保证金华市正大房地产估价师事务所有限公司法定代表人二0二0年六月六日
一、估价师声明2
二、估价假设和限制条件3
三、估价结果报告5
(一)估价委托人5
(二)估价机构5
(三)估价目的5
(四)估价对象5
(五)价值时点8
(六)价值类型8
(七)估价依据8
(八)估价原则9
(九)估价方法9
(十)估价结果10
(十一)注册房地产估价师10
(十二)实地查勘期10
(十三)估价作业期10
四、附件11附件
一、估价对象位置图附件
二、估价对象实景照片附件
三、司法评估委托书复印件附件
四、房屋所有权证、国有土地使用证复印件附件
五、不动产权属查询结果单复印件附件
六、不动产测绘报告复印件附件
七、补充协议复印件附件
八、估价机构备案证书复印件附件
九、估价机构营业执照复印件附件
十、估价师资格证书复印件第一部分估价师声明我们郑重声明.我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏.本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见.我们依照国家标准《房地产估价规范》GB/T50291—
2015、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013进行分析,形成意见和结论撰写本估价报告.注册房地产估价师黄河、黄婵儿于2020年4月19日对估价对象进行了实地查勘,并进行记录估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况,估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任6没有人对本估价报告提供重要专业帮助注册房地产估价师注册房地产估价师注册证号注册证号第二部分估价假设和限制条件
一、估价假设
(一)一般假设.注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下,假设上述权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的.注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假设估价对象是安全的.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场
(二)未定事项假设本次估价不存在尚未明确或不够明确的事项,故本次估价报告无未定事项假设
(三)背离事实假设根据估价委托人提供的资料、估价师查档及实地踏勘,估价对象于价值时点尚有查封未解除,抵押权未注销,考虑到本次估价目的,本次评估价值的影响因素不包括估价对象被查封、原有的抵押权故本次估价以估价对象无上述查封、抵押权为假设前提
(四)不相一致假设本次估价不存在不相一致事项,故本次估价报告无不相一致假设
(五)依据不足假设本次估价不存在依据不足事项,故本次估价报告无依据不足假设
二、估价报告使用限制.估价报告使用期限为自估价报告出具之日起壹年整超过估价报告使用有效期使用估价报告的,相关责任由使用者承担.本估价报告结果是依据估价对象的法定用途得出的,由于房地产价格水平高低受房地产用途的影响较大,当估价对象房地产的用途发生变化时,其价格需要重新评估.本估价报告是为估价委托人司法处置提供参考依据评估房地产市场价值,对用于其它方面我们不做探讨,如果改变估价目的,则估价结果应进行相应调整直至重新评估,因估价委托人使用本评估报告书不当而引起的不良后果,我公司不承担任何责任.本次估价红线内未经登记建筑面积参照永康市永宏进测绘有限公司出具的编号YHJ2020-0014号《不动产测量报告》,红线外建筑不列入本次评估范围.本估价报告都盖有本公司公章,并加盖本公司骑缝章,必须完整使用方为有效,对使用未盖有公章的估价报告,以及对使用本报告中部分内容对有关方面可能造成的损失,我公司不承担任何责任.未经我公司及估价人员书面同意,不得向估价委托人、估价报告使用者和估价报告审核部门之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容,本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途,未经许可不得部分或全部发表于任何公开媒体上第三部分估价结果报告
一、估价委托人浙江省永康市人民法院住所永康市华溪北路90号邮编:321300
二、房地产估价机构金华市正大房地产估价师事务所有限公司法定代表人黄婵儿住所浙江省金华市婺城区双溪西路243号估价备案等级贰级联系电话估价备案证书编号浙建房估证字【2017】003号
三、估价目的为估价委托人司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值
四、估价对象.估价对象财产范围估价对象永康市西城街道花城东路98号的房地产,建筑面积
19170.55平方米(其中有产权证的建筑面积
2931.97平方米,无产权证的建筑面积
16238.58平方米),土地使用权证载面积8295平方米(实测面积
8287.06平方米),财产范围为估价对象的房屋所有权及土地使用权,含固定装修、未经登记建筑及其它附属物等.估价对象权益状况土地权益状况估价对象国有土地使用权证号
①永国用
(2007)第4888号,土地使用权人浙江新达铝业有限公司,地类(用途)为工业用地,使用权类型为出让,使用权面积4573平方米,终止日期2056年7月11日;国有土地使用权证号
②永国用2007第4106号,土地使用权人浙江新达铝业有限公司,地类用途为工业用地,使用权类型为出让,使用权面积3722平方米,终止日期2056年12月30日根据永康市自然资源和规划局和浙江新达铝业有限公司签定的《补充协议》记载,上述二宗地已合并开发,根据乙方申请,双方同意上述二宗地加权平均宗地使用年限,土地使用权终止年限为2056年9月26日2建筑物权益状况估价对象房屋所有权证号
①永康房权证西城字第号,房屋所有权人浙江新达铝业有限公司,房屋共6层,建筑面积
2931.97平方米,钢混结构;房屋所有权证号
②永康房权证西城字第号该房屋已拆除3他项权利状况根据《不动产权属查询结果单》记载,估价对象已作抵押,抵押权利人交通银行股份有限公司金华永康支行4查封情况根据《不动产权属查询结果单》记载,估价对象已查封,查封法单位为永康市人民法院、金华市婺城区人民法院、浙江省海宁县人民法院、杭州市江干区人民法院、武义县人民法院、金华市中级人民法院.估价对象实物状况1土地实物状况2建筑物状况委估宗地上建有有证房屋1幢,建筑面积
2931.97平方米,具体状况如下建筑物实物状况表
(3)未经登记建筑及其它附属物状况委估厂区内铺设有水泥道路,种植有绿化植物,建有自动伸缩门、水池、配电设施等,有围墙围护,建有未登记建筑约为
16238.58平方米,具体情况如下.估价对象区位状况环境状况自然环境一般,人文环境一般外部配套设施状况基础设施完善,公共服务设施较齐全序号项目证号证裁面积(面)市场价值(元)1土地价值永国用
(2007)第4888号永国用
(2007)第4106号82952建筑物价值永康房权证西城字第号
2931.973未经登记建筑及其它附属物价值//合计///姓名注册号签名签名日期黄河年月日黄婵儿年月日估价对象名称永康市西城街道花城东路98号土地使用权面积证载面积8295平方米实测面积
8287.06平方米用途工业形状多边形地形地势平坦土壤地基较好基础设施完备程度五通一平土地平整程度平整产权证号建筑面积(ms)用途实物状况永康房权证西城字第号
2931.97工业建成于2004年,共6层,钢混结构,层高约3-4米,外墙面喷砂,1-2楼地砖、花岗岩地面,墙面及天棚刷白,部分石膏板吊顶,3-6楼地砖地面,墙面及天棚刷白,铝合金窗,水电卫齐全维护保养情况较好,建筑物完好序号建筑面积(而)实物状况
115816.26厂房,共4层,钢混结构,外墙面喷砂,室内地板漆、地砖地面,墙面及天棚刷白,铝合金窗,水电卫齐全
29.13传达室,共I层,混合结构,外墙面喷砂,室内花岗岩地面,墙面及天棚刷白,水电齐全
331.53杂物间,共1层,混合结构
432.7配电房,共1层,混合结构
5132.79共1层,钢棚
678.2共1层,钢棚
738.1共1层,钢棚
830.11共1层,钢棚
965.31共1层,木棚
104.45共1层,其他结构备注以上未经登记建筑面积参照永康市永宏进测绘有限公司出具的编号YHJ2020-0014号《不动产测量报告》位置状况坐落于永康市西城街道花城东路98号,地处西塔二路以东、花城东路以南、西塔路以西、后垄路以北,周围分布有浙江长恒、威盛电动、恒发电器等工业企业,工业集聚规模较好,附近有工商银行、世纪华联超市等,跑离永康火车站直线距离约
2.1公里交通状况区域内有西塔路、花城东路等交通干道周围有K
603、K6路等公交线路经过,交通便捷,周边无交通管制,停车便捷度尚可。