成本核算管理制度

成本核算管理制度第一章总则第一条为加强成本管理，规范和统一集团公司及子公司房地产开发企业成本核算正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，制定本制度第二条本制度适用于集团、全资、控股子公司的房地产开发企业第三条集团财务管理中心负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况各子公司房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向集团公司财务部门反馈第二章成本核算的基本程序第四条成本核算的一般步骤依次如下

1、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象

2、设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用

3、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准

4、将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配

5、编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本

6、正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本

7、正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本

8、编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况第三章成本核算对象的确定第五条成本核算对象的确定原则

1、满足成本计算的需要；

2、便于成本费用的归集；

3、利于成本的及时结算；方法一先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本方法二也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配第十六条开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网、水电、安防工程费、园林环境工程费、公共配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象第十七条开发间接费

1、应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月季末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象

2、车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费第七章成本报表第十八条成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息各公司都应按期完整、详细、动态的编制成本报表并及时上报集团公司财务部门第十九条成本报表有《开发成本计算分配表》、《在建开发产品成本表》、《已完工开发产品成本表》等第八章附则第二十条本制度未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或公司有关成本管理的规定执行第二十一条本制度规定与相关法律法规或公司章程相抵触时，以相关法律法规、公司章程的规定为准第二十二条本制度（草案）经集团公司董事会审议通过后施行，修订亦同本制度解释权归集团财务管理中心

4、适应成本监控的要求第六条成木核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象

1、成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象

2、同一项目有商业裙楼、公寓、写字楼、酒店等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象

3、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象

4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本第四章成本费用项目及核算内容第七条成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目成本项目一般包括下列八项

1、土地获得价款；

2、开发前期准备费

3、主体建筑工程费；

4、主体安装工程费；

5、社区管网、水电、安防工程费；

6、园林环境工程费；

7、公共配套设施费；

8、开发间接费第八条各成本项目的核算内容

1、土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成木和相应税金等红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等

2、开发前期准备费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用主要包括以下内容勘察设计费1勘测丈量费包括初勘、详勘等主要有水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等2规划设计费规划费方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费设计费施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等其他可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等3建筑研究用房费包括材料及施工费2报批报建增容费1报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等项目整体性报批报建费项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2增容费包括水、电、煤气增容费“三通一平”费1临时道路接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用2临时用电接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用3临时用水接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用4场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用4临时设施费1临时围墙包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用2临时办公室租金、建造及装饰费用3临时场地占用费含施工用临时占道费、临时借用空地租费4临时围板包括设计、建造、装饰费用

3、主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用主要包括

3.1基础造价包括土石方、桩基、护壁坡工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水2结构及粗装修造价主要包括碎框架含独立柱基和条基等浅基础、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼3门窗工程主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用

3.4公共部位精装修费主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用5户内精装修费主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用

4、主体安装工程费室内水暖气电管线设备费；1室内给排水系统费自来水/排水/直饮水/热水；2室内采暖系统费地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片；3室内燃气系统费；4室内电气工程费包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2室内设备及其安装费1通风空调系统费包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；2电梯及其安装费；3发电机及其安装费包括发电机供货、安装、机房降噪费；4消防系统费包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；5人防设备及安装费包括密闭门、气体过滤装置等

4.3弱电系统费1居家防盗系统费用包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；2对讲系统费用包括可视及非可视对讲系统费用；3三表远传系统费用包括水、电、气远程抄表系统费用；4有线电视费用包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用5电话系统费用包括主体内外布线及终端插座费用；6宽带网包括主体内外布线及终端插座费用

5、社区管网、水电、安防工程费

5.1室外给排水系统费1室外给水系统费主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；2雨污水排除系统费用

5.2室外采暖系统费主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

5.3室外燃气系统费主要包括管道系统、调压站

5.4室外电气及高低压设备费1高低压配电设备及安装包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；2室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分费用；3室外弱电管道埋设包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用

5.5室外安防智能化系统费1停车管理系统费用包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；2小区闭路监控系统费用包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；3周界红外防越系统费用红外对扫等；4小区门禁系统费用；5电子巡更系统费用；6电子公告屏费用

6、园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括

6.1绿化建设费包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出

6.2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等；

6.3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

6.4围增建造费包括永久性围堵、围栏及大门；

6.5室外照明室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

6.6室外背景音乐；7室外零星设施儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、库椅、阳伞等

7、公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出主要包括以下儿类

7.1在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；2在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出3开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；4对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如

（1）游泳池土建、设备、设施；

（2）业主会所设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

（3）幼儿园建造成本及配套资产购置；

（4）学校建造成本及配套资产购置；

（5）球场；

（6）设备用房配电房、水泵房土建及装修费

（7）车站建造费土建、设备、各项设施

8、开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费1工程管理费1工程监理费支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；2预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；3行政管理费直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；4施工合同外奖金赶工奖、进度奖；5工程质量监督费建设主管部门的质监费；6安全监督费建设主管部门的安监费；7工程保险费2营销设施建造费1广告设施及发布费车站广告、路牌广告；2销售环境改造费会所、推出销售楼盘含示范单位周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；3售楼处装修、装饰费设计、工程、装饰等；4样板间包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费主体外搭设的样板间还包括建造费用；5其他3资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额因借款而发生的辅助费用包括手续费等4物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用第五章会计科目与帐簿设置第九条“开发成本”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集项目开工前，所有成本均在成本核算对象“备开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“备开发土地”中转入“在建X期”第十条“开发间接费”科目

1、该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出以及项目营销设施建造费

2、这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”第十一条“预提费用科Id核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用

1、费用预提的时间至少每季度末预提一次；2费用预提的范围对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；

3、费用预提的金额以项目进度计划中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提；

4、核算方法预提时，借记“开发成本一成本预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回第十二条“待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用第十三条“完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本第十四条房地产成本核算科目明细表第六章成本费用的归集与分配第十五条土地获得价款一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而宜接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象有关分配方法如下

1、按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法按成本核算对象的建筑面积或计容面积来分摊

2、按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法:成本项目分摊标准开发前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费1扣除直接费用后，按建筑面积分摊；2根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊主体安装工程费1扣除直接费用后，按建筑面积分摊2根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊社区管网工程费按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面积分摊配套设施费按可售面积分摊一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分层次设立开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网、水电、安防工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象公共配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营俏设施建造费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他完工开发产品项目名称具体期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他。