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文本内容:
业户室内维修标准1工程设备巡查标准4电梯系统4供配电系统5供水系统6地下车库排污系统7消防系统7工程设备维护保养标准8电梯系统8配电系统11供水系统12闭路监控系统13可视对讲机系统13红外线报警系统14公共区域设施维护保养标准15上人屋面15外墙饰面(涂料、面砖)15内墙饰面15楼面、地面15天棚16室外道路(地面)16门窗16防盗网、围栏16沟井池渠16挡雨篷16外环境油漆17房屋接管验收标准17楼宇本体验收标准17公共配套设施接管验收标准20设备机房接管验收标准
223.3检查控制箱所有电缆连接情况,并上紧;检查接触器、继电器触头清洁平滑,清除内部灰尘;测量控制箱绝缘(N
0.5MQ)并作记录(切断电子线路情况下进行测量);检查接地线连接可靠;检查、清洁接触器和继电器触头,发现烧融现象时,可用细锤修平清除锂屑,调整动静触头间的间隙;检查各保护装置动作正常;检查接地线连接可靠,测量接地电阻;检查各电路板接插件连接牢固;查、清洁散热风机;检查制动带磨损情况,清除制动带上的油污、灰尘;检查制动力矩,调整制动弹簧;检查曳引机减速箱内润滑油油质,如果润滑油变质或变脏,应及时更换;检查主要零部件的磨损程度,进行必要的修配或更换;检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况,并上紧;查电动机轴承润滑情况,更换润滑脂(大约工作2500〜3000小时后更换新的润滑脂);检查各安全装置,按照年检要求调整或处理;检查清洁自动门锁,加油润滑;检查轿厢门和自动门机构,擦拭门导轨,涂抹少量机油,检查开关门动作;检查层门擦拭门导轨,涂抹少量机油,进行开关门动作检查;检查层门机械电气联锁装置,并清洁;检查清洁轿箱照明及风机扇,测量电气绝缘并记录;检查曳引钢丝绳是否受力均匀,并调整;检查对重链是否出现扭曲、过长,并及时排除;清洁井底缓冲器,检查液压油液面高度(应保持在最低油位以上),根据情况及时补充;清洁柱塞外圆露出表面,并涂防锈油或缓冲器油;检查导轨润滑情况,加润滑油;检查导靴磨损情况,发现磨损严重的及时更换;检查电梯井道,填补井道孔、洞,做好防漏、防小动物措施,清洁电梯井道配电系统
1、设备保养周期为每年两次
2、岗位为设备责任人工程设备维护保养标准
3、保养标准及内容如下
3.
1、机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好;
3.
2、配电箱(柜)整洁,门锁正常,开关灵活;
3.
3、接触器触点良好,无烧蚀,声音常;
3.
4、继电器延时准确,接线触点完好;
3.
5、按钮、指示灯接线完好,触点接触可靠,指示灯明亮;
3.
6、熔断器底座牢固,接触良好;
3.
7、电容器无膨胀或高温渗油现象;
3.
8、互感器接线柱牢靠,无发热;
3.
9、开关接触良好,开断正常,无发热;
3.
10、消防设施完好并定期检查合格
3.
11、清洁电柜内灰尘供水系统
1、设备保养周期为每季一次
2、岗位为设备管理员及自来水公司
3、保养标准及内容如下
3.1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好;
3.
2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转;
3.
3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养;
3.
4、管道无渗漏、阀门保养开启关闭有效可靠;
3.
5、断开控制柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠;
3.
6、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝;
3.
7、每年一次对水泵、阀门、管道、支架油漆翻新;
3.
8、清洁控制柜内灰尘闭路监控系统
1、设备保养周期为每月一次
2、岗位为设备管理员
3、保养标准及内容如下
3.1检查视频切割器电源线路及视频线路接触良好;
3.2检查监控摄像设备机柜的固定及防腐良好;
3.3检查各控制线路、电源线路、视频连线接触良好;
3.4检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐良好、摄像枪防尘罩的密封性防风、防水性能好;地线接触可靠良好;
3.5检查监控室的通风、照明、及清洁
3.6检查监视器电源线路及视频线路接触良好
3.7检查防雷接地装置,独立接地体低于4欧姆,联合接地体低于1欧姆可视对讲机系统
1、设备保养周期为每月二次
2、岗位为设备管理员
3、保养标准及内容如下
3.1检查系统主机是否正常、摄像枪无老化或损坏;
3.2检查系统电源正常;
3.4检查系统中继器正常;
3.5检查系统各连接线路接触良好;
3.6检查电控锁可以正常使用;
3.7检查对讲主机使用说明清晰;
3.8清理可视主机内及摄像枪灰尘红外线报警系统
1、设备保养周期为每月一次
2、岗位为设备管理员
3、保养标准及内容如下
3.1红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查;
3.2清洁对射探头上的灰尘;
3.3检查主机及输出探头电源电压正常;
3.4检查主机板及键盘正常使用公共区域设施维护保养标准上人屋面.对损坏的面层进行修补要求即坏即处理;.对分格缝用沥青进行勾缝要求即坏即处理;.对天台泛水、变形缝进行处理要求即坏即处理;.对屋面渗漏进行处理要求即坏即处理外墙饰面(涂料、面砖).外墙、围墙裂缝修补、空鼓面砖更换要求即坏即处理;.涂料外墙粉刷(或局部即脏即处理)翻新周期为每5年一次内墙饰面.涂料饰面重点部位粉刷要求即坏即处理;
2.涂料饰面全面粉刷周期为每5年一次;.瓷砖饰面空鼓更换要求即坏即处理楼面、地面磁砖地面空鼓、破裂更换;水泥地面起砂、裂缝修理要求即坏即处理天棚抹灰层空鼓处理要求即坏即处理;天棚重新粉刷每5年一次;装修吊顶的调平、破损的处理要求即坏即处理室外道路(地面).大理石地面裂缝、缺角系统修补周期为每2年一次;广场砖地面破裂更换(局部即坏即处理)周期为每2年一次;水泥地面起砂、裂缝修理周期为每5年一次;其它地面(如碎石地面等)修补周期为每3年一次门窗闭门器、门锁调校即坏即处理;变形复位即坏即处理,防腐防蛀处理周期为每2-4年一次防盗网、围栏根据损坏情况确定刷油漆时间每1年一次沟井池渠井盖、篦子刷漆每1年一次挡雨篷加固、防锈处理每1年一次外环境油漆路灯、休闲椅、花架等油漆每1年一次房屋接管验收标准楼宇本体验收标准
1、主体结构1)内、外墙不得渗水、开裂;2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏
2、楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓;整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘帖牢固,色泽均匀一致,无明显色差
3、内墙面1)抹灰面平整,无空鼓、面层涂料均匀,无漏刷;无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;2)块料(如瓷砖)面层粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹损伤,色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直
4、顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无脱皮,无裂缝,无霉点,无污水痕迹,无污渍
5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏
6、木地板平整牢固,接缝连接牢固,色泽均匀、油漆完好光亮
7、门、窗1)门、窗开启自如,密封严密无渗漏,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;2)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;3)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;3)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;4)电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹;5)不锈钢防盗门光洁,线条顺直,对缝严密、牢固;6)高档装饰门装饰完整
8、楼梯、扶手1)钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;2)碎楼梯无裂缝,无表皮剥落
9、木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固业户室内维修标准.维修人员着装及携带物品.1维修人员穿着干净统一的工装.2携带物品电工常用工具;常用零星材料;干净工具垫布及抹布;简易鞋套;125离场通知单、笔;《工程维修单》.维修人员接到工作单后,立即准备需要使用的材料和专用工具,检查个人工具包内携带物品,检查、整理个人仪表,按与业户约定时间准时到达;急修必须在30分钟内赶到.先通过可视对讲呼叫业户“早上好(下午好)!我是物业维修员前来为您服务”,提前使业主有所准备,接着上到业户门前,先按门铃,如无门铃可用手轻轻敲门(连续3下为一次间隔10秒).如业户不在家,应在门前等待,一般情况不超过约定时间10分钟,离开
10、饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、凸起和缺角,对缝平直
11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象
12、漏电保护安全可靠,电器插座安装平整、牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常13s有线电视已开通,信号良好
14、开关安装平整、牢固,开关灵活,接触良好15s照明安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常
16、水表(表前安装截止阀)、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤
17、卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅
18、给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅,有足够压力
19、地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损
20、门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好
21、防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、锈迹,无裂纹、折损
22、暗埋线管及走向有明显标识
23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求
24、其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,状态正常公共配套设施接管验收标准
1、天台的天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好
2、散水坡无下陷、断裂,与墙体分离,坡度适宜、平整
3、屋面避雷设施连接牢固,油漆完好
4、路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;灯柱安装牢固,油漆完好
5、绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;绿化水管布局合理,阀门开关灵活,安装稳固
6、道路1)路面平整,无水泥块,无积水,无起砂、断裂;收缩缝大小均匀成直线;2)路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;3)块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;4)交通标识线、路牌设置规范,清楚完好
7、室外消防栓1)消防箱标识清楚,玻璃完好,箱内清洁干净;2)消防设施配件齐全,摆放整齐;3)消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,水压充足
8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚
9、垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,附近配置供水口
10、保安岗亭安装完好无损,配件齐全,标识清晰11s道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损
12、停车场地面平整,照明充足,交通标识清楚,安全设施齐全,排水设施良好
13、单车、摩托车棚安装牢固,交通标识清楚,安全防护和排水设施良好
14、明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳
15、沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物
16、护坡、挡土墙泄水畅通,砌筑牢固
17、台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝
18、水池、水箱内壁光滑平整,卫生清洁,无渗漏;水池、水箱检查井盖板密封良好,无渗漏、无锈蚀
19、信报箱安装牢固,完好完损,标识清楚,表面平整光洁设备机房接管验收标准
1、电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理,符合专业及运行管理要求,配件齐全,标识清楚,表面光洁平整、明亮,机房自然通风良好
2、变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤,消防设施齐全,具有防止老鼠等小动物出入的防护措施
3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、防潮良好,符合专业及运行管理要求,设备表面油漆完好,无损伤
4、发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,配件齐全,设备表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音,符合专业及运行管理要求,防护设置完好,通风,采光良好,消防设施齐全
5、消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,具有良好的防雷措施,机房干燥、通风、采光良好,符合专业及运行管理要求
6、给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,阀门开启灵活,安装牢固,无渗漏现象;机房配置完整,符合专业及运行管理要求,通风、采光、防潮良好
7、智能化系统与移交清单相符使用正常,工作性能良好,操作合理,具有良好的防雷(感应雷)措施,机房干燥、通风、采光良好,符合专业及运行管理要求前在门口显眼处贴上离场通知单(内容尊敬的业户您好!我们如约前来维修但未能联系到您,请您在方便的时候与住户中心.见到业户先问好,并主动出示员工牌,把工作单交给业户过目并确认维修内容,征得业户同意后方可进入其室内维修.入室前必须穿好干净鞋套,在动手维修前,应先询问业户维修的有关情况并仔细检查,告知业户本次维修的详细方案以及需要收取的费用(保修期内除外),业户同意后即刻动手维修.在考虑维修方案时,应遵循如下原则业户要求、公司规定、最省材料和人力、达到较好效果;如果实在不能满足业户的要求,则为其提供一个参考性的方案,并向业户解释清楚原因,表示歉意以取得谅解如很抱歉,我们工程部暂时还不能提供此项维修服务,不过,我们可以帮您联络……您看这样行吗?”.维修开始前先征得业户同意整理出工作区域,避免因维修作业而损坏周围设施及物品,打开工具包将工具垫铺好,工具、材料整齐摆放在工具垫上开始维修在维修中需移动业户物品时,应征得业户同意后方可进行;移动物品时应小心谨慎,并把可能受影响的物品遮盖、包扎好,特别贵重的物品提醒业户小心保管;维修时尽可能避免大噪音、粉尘,保证维修质量的同时迅速完成维修工作,减少对业户的影响.维修完工并自检合格后,及时清扫工作场地,少量垃圾装入塑料袋内,大量垃圾(如泥沙、砖头等)搬到附近的垃圾桶(箱)边上,用干净抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等),恢复各物品至原来的状态(位置).维修结束后请业户进行不少于三次的试用,同时向业户讲解应注意事项,如业户表示满意,则请其在《工程维修单》上签名确认;如业户不满意(合理的要求),维修人员应及时进行整改直至业户满意并签名确认如维修好了,请您看看还有什么问题?,“如果您对这次维修满意,请您在这张工作单上签名,或给予建议帮助我们提高服务质量,谢谢您!,”以后还有什么需要维修的请与我们联系,我们随时为您服务!”.离开业户家时,应说“打扰您了,再见!”,退步出门,并轻轻关上大门.维修人员立即返回工程部,在《工程维修单》上做好维修记录并签名.维修人员维修时须注意不得动用业户室内与维修无关的任何物品及设备设施;因维修需要移动的物品在维修完后必须恢复原状,并保持卫生;不得损坏业户室内任何物品;不得在业户室内闲坐、怠工;不得私下接受业户赠送的任何物品;不得与业户发生激烈争持;不得出现损害公司形象、利益的言行;不得不按有关规程、标准作业,弄虚作假工程设备巡查标准电梯系统
1、巡查频次为每周一次;
2、岗位为电梯管理员和设备责任人;
3、巡查的内容和要求按如下进行
3.1机房卫生干净、通风良好、温度不超45C,、湿度正常,
3.2曳引电动机符合说明书要求温度、润滑油适量、紧固无松动情况
3.3减速箱油位油色清澈、连轴器紧固无松动情况
3.4限速器、选层器运行情况正常
3.5控制柜内继电器、接触器工作情况正常
3.6制动器(线圈温度、制动轮脏污情况)温度正常,干净
3.7变压器、电抗器、电阻器运行温度符合说明书要求温度
3.8对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用正常、完好
3.9轿箱内照明、风扇、装饰使用正常、完好
3.10轿内、厅外指层灯及指令按钮使用正常、完好
3.11厅门及轿门踏板清洁干净,关闭顺畅
3.12井道干净、底坑无积水,照明完好
3.13补偿链完好、钢丝绳无断股,无锈蚀
3.14各种标示物清楚及救援工具齐全且摆放整齐
3.15电梯运行时舒适、无明显震动,平层时平稳无震动供配电系统.巡查频次为每班三次;.岗位为设备值班管理员;.巡查的内容和要求按如下进行.1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45C
3.2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格
3.3运行电流、电压满足市电供电要求
3.4运行功率因素满足市电供电要求
3.5变压器负荷率不低于50%温度不超过85C°O
3.6断路器、空气开关使用正常;
3.7各种仪表、指示显示正常,标示清晰完好工程设备巡查标准
3.8设备运行状况良好,使用正常供水系统
1.巡查频次为每日二次;
2.岗位为设备值班员和设备责任人;
3.巡查的内容和要求按如下进行
3.1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45C,
3.2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格
3.3水泵、阀门无明显漏水及阀门开闭正确
3.4水池水位保持在正常范围内
3.5供水压力符合设计压力
3.6设备运行电流、电压符合设计要求
3.7各种仪表、指示显示正常,标示清晰
3.8各种水泵状况运行正常地下车库排污系统.巡查频次为每日一次;.岗位为设备值班员和设备责任人;.巡查的内容和要求按如下进行.1排污马达开启声音正常.2水池水位正常范围内、浮球开关灵敏、警铃系统正常.3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常.4自动/手动功能正常.5池底无污泥消防系统.巡查频次为每周一次;.岗位为设备值班员和设备责任人;.巡查的内容按如下进行机房卫生干净、通风良好、温度不超过45C,
3.2机房应急照明使用正常,消防设施完好并定期检查合格
3.3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常
3.4机房无漏水、积水
3.5运行电流、电压满足设备供电要求
3.6手/自动功能正常
3.7开关、接触、灯正常工程设备维护保养标准电梯系统
1、设备保养周期为每月两次
2、岗位为电梯管理员及电梯外包公司
3、保养标准及内容如下
3.1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好;
3.2清洁控制箱内电路板,检查(扁平)电缆插接件牢固;。