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20XX年房地产市场投诉分析房地产市场投诉分析房地产作为支柱产业,为开辟区人流、物流的会萃;改善居民的居住条件;带动相关产业发展;拉动经济增长做出了重要贡献但是,房地产市场仍处起步阶段,还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制违规开辟、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生,房地产市场既是工商执法的重点,监管的难点,维权的焦点,也是关系群众切身利益的热点问题为此,工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点,努力探索长效监管治本之策
一、居高不下的房地产市场投诉现象18年我局共受理调解消费者投诉69起,其中房地产投诉达39起,占消费投诉总量的
56.5%;18年消费者投诉87起其中房地产投诉39起,物业公司投诉5起,占消费投诉总量的
50.5%;18年上半年投诉23起其中房地产投诉8起,物业公司投诉1起占消费投诉总量的
39.1%虽然从历年的同期对照上看,房地产市场的投诉有了一定的减少,但投诉量仍居高不下
二、房地产市场投诉频繁的原因
(一)虚假宣传,误导消费房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题,侵害了消费者的合法权益主要表现在一是未经工商部门登记审批,违法发布广告;二是广告内容不规范,包括未按范围予以发布,以惩戒违法者,警示其他经营者建立市场经营主体不规定刊登预售许可证号或者刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广生管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容;三是广告华而不实,夸大其辞,含有虚假内容,以及承诺与实际不符或者无法兑现的内容,欺骗、误导消费,是商品房销售中大量纠纷产生的源头
(二)房屋从面积到质量都成问题交房时,业主时常发现面积有问题一是产权登记的面积与合同约定面积有误差;二是业主自己测算了面积与合同面积有误差前一种情况,业主依合同的约定及法律规定,即可找到依据与开辟商论理或者依法解决;后一种情况,则很难解决一是产权证未办,开辟商往往推辞应以产权登记面积为准,待产权证办后再行处理;另一方面,业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开辟商理论,因此,使得面积纠纷难以说清也就无从解决同时,房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点,由于开辟和销售总量的加大以及小区规模的增大,渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的,于是形成团体纠纷
(三)无证售楼,产权难到手部份开辟商未取得售楼资格即擅自预售房产,甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产,让购房户承担很大的风险;有的开辟商存在擅自改变登记事项,未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或者虚假出资等违法行为部份业主入住以后,迟迟拿不到房产证的情况不少,有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证,于是形成大量纠纷,影响面很大,解决也相当艰难究其原因,往往是前几年房地产市场不规范,开辟商手续不全或者欠缴有关税费所致
(四)形成炒房热房地产消费市场存在的又一突出问题是房地产投机严重,特殊是大量浙江投资商资金的涌入给本不成熟的市场带来更大的波动一手楼盘经过投资商的推迟抛出,投资商的不断哄抬,不太规范的市场用作,造成房地产价格浮动严重,极大地伤害了消费者的经济利益
三、房地产市场长效监管的主要做法
(一)房地产企业存档,广告发布备案制度工商局在在把好房地产主体准入关的同时,加强了对开办房地产企业的审核登记,重点检查虚假出资、抽逃资金、弄虚作假骗取登记的行为,对不符合法定条件的坚决不予登记注册,对无照从事房地产经营的企业坚决予以取缔同时将房地产开办企业的出资情况、股东资料以及各项资质证照统一制作存档,采取实时监控对于房地产企业的宣传广告、楼书、海报、传单等对外宣传实行审核把关,决不让欺骗消费者、误导消费的原因浮现
(二)维权点建设和房地产企业联络员制度在充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用,认真受理消费者房地产申诉,积极调解房地产消费纠纷,坚决查处侵害消费者合法权益案件的同时,进一步完善与相关行政执法部门的联动协作,建立维权协作网络、执法责任制和社会监督网络,强化监督制约机制,切实维护购房、住房消费者的合法权益同时在盛鑫房产、东海商务广场、逸涛商城、东侨花苑、九龙的五个房地产物业区设立“12315”维权点在辖区内的20家房地产企业设立联络员,建立联络员培训制度,宣传法律、法规和相关诚信经营理念的同时由联络员及时向工商机关传递信息,对房地产企业进行动态管理
(三)建立网上公示制度,促进诚信制度的建立工商局利用网络信息手段,将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案,向社会公示,接受社会监督推行商品房销售人员持证上岗制度所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或者经纪人协理资格无相应资格的,必须经培训并取得合格证书后,方可从事商品房销售业务取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度并在网页上设立〃三栏〃即消费者投诉专栏、征求意见栏和房地产政策信息栏,通过网上受理消费者投诉、采集信用信息,介绍房产政策和企业信息,为房地产市场监管、公众房地产信用信息查询和违章违法行为投诉提供有效途径,逐步形成“诚信为本,操守为重”的良好风尚,促进房地产业诚信度和服务水平的提高
(四)细化片(段)长企业监管职责,提高监管效能片(段)长作为企业直接监管责任人,长期以来对房地产企业的监管存在工作目标混乱、责任含糊、职责不清的问题在落实片段长责任制中,采取“段长问责、内外互动、领导包片(段)、绩效挂钩”的方式,实行四个局领导挂点四个片区,对片区工作实行直接指导,并将内情人员补充到每一个片区,改变了以往单一由片(段)长实行个人巡察的方式,做到成立巡察组,落实巡察职责,明确分工贝任到人,做到了片(段)长工作的“四强化”一是强化片(段)长责任意识,要求片长切实履行片区监管职责,严格规范八项巡查流程,做到不放过任何案源,不错过任何违法行为;二是强化片(段)长工作效率,开展“掐表记时操作”,实时录入巡查、专项检查和企业回访信息;三是强化片(段)长数字化水平,熟练掌握和应用工商各业务软件操作流程,对各种数据录入达到“快、准、全”;四是强化片(段)长服务意识,充分应用工商事务提醒制和工商事务指导制,实行人性化监管同时实行“定向采集、定向录入、实时监控、动态管理”的监管模式使片(段)长明确了具体监管对象、监管内容及监管程序,为加强企业监管找准了切入点,有力推动了工商机关由以往侧重个体巡查向全面监管片区房地产企业的转变
(五)全面推行“工商事务指导制”与“工商事务提醒制”,加强与房地产企业间的联系工商局进一步创新服务举措,采取人性化管理与温馨式服务相结合的工作理念,按照“信息锁定、网络传送、跟踪服务、适时反馈”的工作方针,率先出台了“两制”服务举措,用以破解当前在贯彻落实省局“35条”遇到的涉及法律法规和具体行政行为上的难题和障碍通过采用口头、书面、电话、短信、网上及现场指导方式,分别从10个方面工商事务进行指导和提醒开展指导制与提醒制以来,对房地产企业的注册登记、及变更等事项中存在的问题,及时发放《工商事务提醒书》、《工商事务指导文书》对工商事务进行有效指导,主动为房地产开辟企业服务,寓监管于服务中,更新了监管理念,体现出柔性执法、人性化服务,同时提醒企业在办理相关手续,主动改正轻微的违法、违规行为,减少了违法违章行为的发生要求片(段)长分组对监管的房地产企业进行走访,向企业了解相关情况,向企业宣传订立合同、销售等后续行为中诚实守信等相关必要的知识以及开辟区招商引资的优惠政策,并做好法律法规的训传和咨询服务等工作,及时征集企业发展中存在的艰难和问题,积极为企业解疑释惑、排难解纷,较好地增进了与企业的联系,实现双方的良性互动
(六)推进企业信用监管为更加规范房地产投资等大型企业的发展,实施信用标准化管理,提升科学监管水平和执法效能以企业信用情况为依据,建立了《开辟区工商局经济户口量化管理体系》,促进监管职能到位和企业的良性发展为掌握房地产业从开业、发展、变更、终止的全过程,特殊是企业开展经营活动的整个运作过程,东侨工商局以经济户口为载体,将市场经营主体的主体资格、年检情况、履约情况、信誉状况、经营状况、失信记录、违法行为以及与市场经营主体信用有关的其他信息如实录入经济户口档案,并按辖区监管信用信息评分标准,将区内房地产企业分为A、B、C、D四类信用等级,逐步建立起动态性、完整性的信用信息库和信用评价体系,在此基础上按信用等级全面开展分类巡查监管工作,从房地产广告、合同、登记事项、消费投诉等几方面深化动态执法监管同时利用监管执法中掌握的企业信用情况,全面实施房地产经营主体违法行为公示制度,对日常监管工作中查处的各种违法违规行为,在适当的场所或者适当的。