还剩16页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
跟务处理个人转让购买住房双方应缴纳税费财税分析01卖方应缴纳税费1增值税.个人转让购买住房
(1)将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;
(2)个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的
①北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区,免征增值税
②北京市、上海市、广州市和深圳市,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收受赠人无偿受赠房屋应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额按20%的适用税率计算缴纳个人所得税03案例分析2019年2月,安徽某市居民张某出售一住房,面积100平方米,产权证日期2017年12月25日,购买人李某,买方购买为家庭首套住房,计税价格150万元买卖双方应缴纳税费多少元?解析
(一)出售方张某应缴税费
1.增值税=150/
1.05*5%=
7.14万元城建税=
7.14*7%*50%=
0.25万元教育费附加=
7.14*3%*50%=
0.11万元地方教育费附加=
7.14*2%*50%=
0.7万元根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税
[2016]36号附件3)规定,如果该住房持有满两年免增值税及附加;如果不满两年,增值税5%、城建税7%(市区)、教育费附加3%、地方教育费附加2%o根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第5号),小规模纳税人城建税及附加享受减半优惠.个人所得税
(1)假设张某不能提供房屋原值发票个人所得税=(150-
7.14)*1%=
1.43万元根据财税字〔1999〕278号、国税发〔2007〕33号、国税发
[2006]108号),张某所在地税务机关规定,能够提供房屋原值(原购房发票等)按差额的20%;不能够提供房屋原值,按全额的1%核定征收;如果持有满5年且是家庭唯一生活用房,免征个人所得税
(2)假设张某能够提供有效凭证证明其购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费为130万元,根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税
[2016]43号)第四条规定,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税个税所得税二(150/
1.05-130-
0.25-
0.11-
0.7)*20%=
2.36万元.土地增值税,暂免(财税
[2008]137号).印花税,暂免(财税
[2008]137号)
(二)购买方李某应缴税费.契税=(150-
7.14)*
1.5%=
2.14万元根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定,契税税率为3—5%契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在法规的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案;又根据财税
[2016]23号文规定购买家庭首套住房90平米以下契税按1%征收、90平米以上
1.5%;购买家庭第二套住房90平米以下,契税按1%征收、90平米以上2%;购买家庭第三套及以上住宅,或购买商铺/杂物间/车库,根据安徽省的规定,2019年3月1日以后按3%征收.印花税暂免(财税
[2008]137号)自2021年9月1日新《契税法》实施以来,住房转让、赠与、继承、婚内更名、离婚财产分割等个人住房权属转移事项,需要缴纳哪些税费?享受哪些税收优惠政策?陕西税务整理了个人住房转让一览表,请往下看住房转让涔及神撅舞熠值税5%城护建设税教育费附加地方教育附加以纳税人依;垓际缴纳的增为计税依据7%、5乐1%3%2%联依据备注财税201636号《中华人映和国城市维护建课蹄》陕西省《征收教育费附加的智彳谈定》陕财税
(2020)20号E[W土地增值税免征免征财税2008L37号财税2008L37号20%《中华人映和国个人所得税法》个人所得税布兑务总局征U婢1%(菽)陕西省税务局公告2018年第8号征收率»税困2007以*耻价格为计税依据,转让价格日月显偏低或偏高且不具有合理商业目的的,由税务机关核定征收减半征收薇止到2021年12月31日(陕财税
(2019)5号)免征按月(或按里)转让收入累计不超过1万(或30万〉(财税
(2016)12号)♦减半征收按月(或按季)转让收入累计超过10万(或30万截吩]2021年12月31日(陕财税
(2019)5号)能提供完整、准确的财产原值凭证及合理扣除费用凭证的,以转UJM产网攵入辆》除财产原值和合理费用后的余额^^内税所辞工其中转让收入以合同成交价与房屋评估价就高原则为殛不能1供者•准确W产原葭破合理扣除费用凭证的,按丰耕上收入核定征收A卖方增值税免征免征年的住房转让满5年的明土地增值税个人所得税增值税E晓税土地增僖税家庭唯一三窿庭唯T主度免征20%征收率寂征收率3%*财税201636号财税2008137号财税2008137号《中华人民共和国个人所得税法》适用能提限整、准确的财产原值凭证及合理扣除费用凭证的,以转训才产网攵入有瓶除财产原值和合理费用后的余蹴应纳税所得被,其中传让收入以合同成交价与房屋评估价就高原则为依据家税务总局陕西省税务局公告2018年第8号税1120071145号免征吗忍⑹UU丐免征财吗猾8137万免征吗篙8〉免征叫嬴2U〈20%《中华人民共和国个人所得税法》不育觥供者、准确的财产原值凭证及合理扣除费用凭证的,按转让收入核定征收适用能提供完整、也确的财产原值凭证及合理扣除费用凭证的,以转训护脚攵人嗨除财产原值和合理费用后的余例应纳税所得额,其中转让收入以合同成交价与房屋评估价就高原则为例•■■■■买方契税E限税购买家庭第二套改印花税契税E限税住房赠与9^方米及以T9t^方米以上90平方米及以下9^方松上1%L5%免征1%2%免征3%财税201623号财税201623号财税2008137号财税201623号财税201623号财税2008137号《中华人民共木烟契税法》财税2008137号房屋买卖,承受方计征契税的成交价格不合增值税.实际取得增值税鳏的,成交价格以发票上注明的不含税价格确定税务机关核定娥税计税价格为不含增值税价格,H中成交价格以合同成交价与房屋评估价就高原则为计税依据.房屋买卖,承受方计征契税的成交价格不含增值税.实际取得增值税蟆的,成交价格以发票上注明的不含税价格确定税务机关核定娥税用兑价格为不含增值税价格©其中成交价格以合同成交价与房屋评估价就高原则为计税依据涉及税种政策依据赠与条件备注赠与方增值税(城建税,教育费附加及地肓费附加是否符合情形同增值税)土地增印花税个人所得税受赠方契税印花税无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,用于公益事业或者以社会公其他形式赠与无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母孙子女、外孙子女、兄弟姐妹无偿赠与对其承担直接抚养幡赡养义务的抚养人或者赡养人其他形式赠与免征视同转让住房免征万分之五免征财税
(2016)36号财税2008137号《中华人民共和国印花税暂行条例》财税200978号财政部税务总20%局公告2019年第74号■《中华人民共和国契税法》万分之五无转让价格的,由税务候核定征收减半征收:截止到2021年12月31日(陕财税
(2019)5号)对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额,按照“偶然所得“项目计算缴纳个人所得税以受赠房屋的市场评估价格为计税依据《中华人民共和减半征收:截止到2021国印花税暂行条年12月31日(陕财税例》20195号住房继承征税对象涉及税种继承条件税率/征收率政策依据增值税免征财税201636号个人所得税免征财税200978号继承人备注土地增值税免征财法字19956号契税法定继承非法定继承免征3%《中华人民共和国契税法》国税函20041036号以继承房屋的市场评估价格为计税依据印花税万分之五《中华人民共和国印花税暂行条例》减半征收:截止到2021年12月31日陕财税20195号夫妻婚内更名征税对象涉及税种税率/征收率政策依据备注增值税免征财税201636号夫妻双方个人所得税土地增值税不征财税200978号免征财法字1995〕6号契税印花税免征万分之五《中华人民共和国契税法》减半征收截止《中华人民共和国印到2021年12月花税暂行条例》31日陕财税20195号离婚财产分割住房备注减半征收截止到2021年12月31日陕财税20195号以权属变更房屋的市场评估价格为计税依据减半征收截止到2021年12月31日陕财税20195号注以上依据财税〔2016〕36号附件3根据国税发〔2005〕89号,个人购买住房时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间汴艮据国税发
[2006]144号规定,个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售时,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属以外其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定.个人销售自建自用住房免征增值税;.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税根据财税
[2016]36号附件3(过渡政策),涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税,包括离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权2附加税费以缴纳的增值税金额为计税依据,2019年1月1日起增值税小规模纳税人减半征收(包括自然人个人)个人免征增值税的,同时免征城市维护建设税及附加自2016年2月1日起,按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人,免征教育费附加和地方教育附加(包括个体户含一般纳税人,但不包括按次纳税人的自然人个人)o
1.城市维护建设税=增值税x(1%或5%或7%),纳税人所在地在市区的税率为7%纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的税率为l%o.教育费附加=增值税x3%.地方教育附加=增值税x2%依据财税
[2016]12号、财税
[2019]13号、总局公告2019年第4号3个人所得税根据国税发
[2006]108号规定,个人转让二手房取得的所得按财产转让所得征收个人所得税,计算时可凭购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用
1.支付的住房装修费用纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除1已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%;2商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%o纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费铺装了地板,装配了洁具、厨具等的,不得再重复扣除装修费用.支付的住房贷款利息纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除根据国税发
[2006]108号规定,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额具体比例由省级税务局或者省级税务局授权的地市级税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定根据财税字〔1994〕20号规定对个人转让自用五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税注意情形1根据财政部、税务总局公告2019年第74号文件规定,以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税1房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;2房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;3房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人
2.根据国税发〔2009〕121号规定,通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税
3.以其他无偿受赠方式取得的住房对外转让时,根据财税
[2009]78号文件规定,受赠人转让受赠房屋时,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,缴纳个人所得税受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入
4、税务总局发布了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》,其中明确了在2022年10月1日至2023年12月31日期间,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税4印花税按照所载金额的
0.5%计算,其中个人销售或购买住房免征印花税注意继承、赠与、交换、分割不免5土地增值税.适用税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%—100%的部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%—200%的部分,税率为50%;超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%o.扣除项目包括:1提供取得房产相关凭据发票、契税证明、合同协议及支付凭据、司法文书的,按凭据记载金额并每年加计5%计入扣除项目营业税发票及其他凭据,按照发票或凭据所载金额;增值税普通发票,按照发票所载价税合计金额;增值税专用发票,按照发票所载不含增值税金额合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用2提供评估机构出具以〃重置成本法〃评估建筑物的重置成本价格的,按评估价格以及取得土地使用权凭据记载金额,计入扣除项目3其他扣除项目转让房产时缴纳的营业税及其附加、印花税;因计算纳税的需要支付的房产评估费;取得房产环节契税评估价格中已含契税的除外.无法查实计算扣除项目金额的,按照定率征收土地增值税.其中1个人转让住房免土地增值税;2对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税02买方应缴纳税费1契税按不含增值税的交易价格x税率征收契税契税税率为3%—5%o契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案其中.对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按
1.5%的税率征收契税.对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施).对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税(不包括遗嘱继承)《中华人民共和国契税法》第六条规定,婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税;法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税.个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税其计税依据的确定,《契税暂行条例》规定,房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定,并依法征收其税率的执行,因受赠不是购买,应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执行,不能享受个人购买住房的契税优惠政策依据《中华人民共和国契税法》、《契税暂行条例》及实施细则、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发
[2006]144号)2印花税按照按所载金额的
0.5%计算其中个人销售或购买住房,免征印花税注意继承、赠与、交换、分割不免3个人所得税征税对象涉及税种分割条件税率/征收率政策依据增值税免征财税201636号个人所得税不征国税发2009121号夫妇双方土地增值税免征财法字19956号印花税万分之五《中华人民共和国印花税暂行条例》夫妻共有房屋归屈一方免征财政部税务总局公告2021年第29号房屋权属变更后的一方契税夫妻一方的婚前房屋归属另一方3%《中华人民共和国契税法》印花税万分之五《中华人民共和国印花税暂行条例》。