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2023年房地产估价师之开发经营与管理自我提分评估(附答案)单选题(共80题)
1、五苓散的君药是下列哪味药物A.茯苓B.泽泻C.猪苓D.桂枝【答案】B
2、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上20307040【答案】D
3、下列选项中,反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是()oA.城市家庭可支配收入B.城市家庭总支出【答案】C
25、房地产开发项目用于()时,不计算借款偿还期A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】D
26、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营,购买资金中的500万元为年利率7%期限10年,按年等额还本付息的抵押贷款,2014年该写字楼税后现金流量为60万元,且市场价值增加5万元,在考虑增值收益的情况下,2014年该项投资的投资回报率为()o
10.37%
12.00%
20.24%
20.74%【答案】D
27、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元/月,并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金当租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金是()万元/月
13.
215.
919.
520.4【答案】B
28、对房地产置业投资来说,房地产投资的经挤效果主要表现在租金和()等方面A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本【答案】A
29、在房地产开发投资中,属于财务费用的是()A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】
30、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说两者的共同点是()oA.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A
31、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元则该投资项目的投资利润率为()
13.0%
43.3%
33.3%
23.3%【答案】A
32、房地产租金,是指报告期房地产市场中的租金水平,通常是用不同类型房屋的()租金来表示A.平均数B.相对数C.合理D.期望【答案】A
33、()承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力,并将这些荷载传递给其下的柱子A.吊车梁B.外墙围护系统C.柱子D.基础【答案】A
34、进行会计查账的首要工作是()0A.查阅会计账簿B.查阅会计凭证C.检查会计错弊D.查阅会计核算形式【答案】B
35、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时,不包括()A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理【答案】A
36、某房地产开发项目的总成本为80000万元,其中财务费用8000万元,建设周期为3年,利润总额为25000万元,则该项目的投资利润率是()
10.42%
11.57%
31.25%
34.72%【答案】A
37、临界点分析和保本点分析的主要差异在于()A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产销售量的不同【答案】B
38、关于房地产面积测算的说法,错误的是()A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D
39、开发投资的投资者主要是()A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A
40、假设某房地产投资项目的折现率分别取il=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是()o
16.67%
16.71%
16.80%
17.00%【答案】A
41、对房地产投资项目进行风险分析时,主要是针对可判断其()的风险因素A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性【答案】A
42、下列各项中,属于房地产市场分析中需求分析的是()oA.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】A
43、市场定位通常要遵循的步骤是()oA.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势一企业核心竞争优势定位【答案】A
44、下列的会计恒等式,不正确的是()A.资产二权益二债权人权益+所有者权益B.资产=负债+所有者权益C.所有者权益=资产+负债D.收入-费用二利润【答案】c
45、某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台,企业选用平滑指数为
0.8则本期预测销售量为()万台10212010888【答案】c
46、某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元,则该项目的资本金净利润率为()o
22.2%
33.3%
44.4%
55.5%【答案】B
47、如果开发商将建成的物业用于长期出租,则其角色转变为物业所有者或投资者,在这种情况下,开发商要进行有效的物业管理,以保持物业对租户的吸引力,延长其()进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】D
48、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类便利品、选购品和特殊品A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】A
49、关于预算,下列说法错误的是()A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动,估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时,预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法,以满足这项费用的支出C.预算有许多类型,主要有年度运营预算,资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内,物业的现金流将会有哪些变化【答案】D
50、一般来说,人口越多,收入越高,房地产市场需求量就()A.越大B.越小C.坚挺D.疲软【答案】C.房地产价格指数D.城市居民消费价格指数【答案】D
4、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说两者的共同点是()A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A
5、有三个互斥方案,不可以采用的比选方法为()A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值【答案】C
6、在房地产定价方法中,名牌策略属于()oA.成本加成定价法B.目标定价法
51、先近似匡算工程量,再配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资,这种估算的方法叫作()A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C
52、投资者所要求的最低利率是()A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A
53、根据工程量清单计价法,为完成工程项目施工,发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为()A.工程建设费用B.措施费C.规费D.直接工程费【答案】B
54、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款,若该笔贷款的实际年利率为
7.25%则名义年利率是()
7.02%
7.04%
7.50%
7.85%【答案】A
55、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类,即便利品、选购品和特殊品A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】D
56、某物业的购买价格为80万元,其中30万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为15万元,年运营费用为7万元,年还本付息额为3万元,所得税率为33%则该项投资的税前现金回报率为()
6.25%10%
16.67%16%【答案】B
57、某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限10年,年利率12%按年等额偿还如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的偿债备付率为()o
0.
180.
123.
395.00【答案】c
58、对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等,会对投资者的收益产生巨大影响,这种风险是()A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A
59、下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【答案】D
60、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中,错误的是oA.权益投资比率低,意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低,资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动,但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】B
61、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元,月平均运营费用为30万元,月平均空置率为8%月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%则该写字楼的月净经营收入是()万元
61.
0061.
6081.
0086.40【答案】D
62、()不但考虑了风险因素在未来变动的幅度,还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.保本点分析【答案】C
63、下列各项中,属于竞争导向定价的是()oA.目标定价法B.认知价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法【答案】C
64、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是oA.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】A
65、以下不属于温脾汤的药物是A.大黄B.附子C.当归D.生姜【答案】D
66、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年,年利率为8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息万元
2.
007.
308.
539.00【答案】A
67、下列报表中,不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是()A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表【答案】D
68、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和()两方面A.政府B.建造商C.开发商D.物业管理企业【答案】C
69、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按()征收A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入【答案】B
70、某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元,年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税为25%则该项投资的税前现金回报率为()
7.5%
8.3%
12.5%
16.7%【答案】A
71、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类即便利品、选购品和特殊品A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】D
72、在房地产资本市场中,上市发行股票融资渠道属于()A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C
73、从房地产开发企业的角度看,不属于房地产开发过程中投入资源的是()oA.土地B.资本C.劳动力D.技术革新【答案】D
74、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】B
75、我国对外筹资成本通常是在()利率的基础上加一定的百分点(或基点)A.纽约同业拆放B.中国香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放【答案】C
76、在写字楼物业租赁中,物业管理企业可以通过对()进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】D
77、采用工程量清单方式招标的,不需要在招标文件中公布的内容是()A.工程量清单B.招标标底C.认知价值定价法D.领导定价法【答案】c
7、为把两个投资项目的组合风险降到最低,各投资项目之间应有一个()A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】A
8、下列影响消费者行为的因素中,属于个人因素的是()oA.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机【答案】B
9、甲、乙两人分别向银行贷款,贷款金额、利率、期限均相同,贷款期限为1年,甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金,乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息甲和乙实际支付的利息额C.招标控制价D.评标办法【答案】B
78、当租售价格大于预测价格时,最低租售价格与预测租售价格之间的差距()说明房地产项目抗市场风险的能力越强A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【答案】B
79、关于房地产市场,下列说法不正确的是()oA.房地产是一种特殊的商品,不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义,则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动,但可以被某个人或单位拥有,并且给拥有者带来利益,因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【答案】B
80、与购买股票相比,部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是()A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D多选题(共40题)
1、在我国,商标专用权保护的对象是()A.商标B.商品C.已使用商标D.注册商标【答案】D
2、下列房地产投资形式中,属于按经济活动类型划分的有()□A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产资产和经营投资【答案】CD
3、具体的评价方案中加以明确的内容包括()oA.开发项目拟建设的物业类型B.开发项目的规划设计条件C.建筑面积的规模和物业档次D.合作方式与合作条件E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例【答案】ACD
4、成本计划可分解为()等方面A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】ABC
5、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发A.宗地用途B.容积率C.建筑物的允许高度D.建筑物的结构【答案】ABC
6、房地产开发的四个阶段是指()A.投资机会选择和决策分析阶段B.可行性研究阶段C.前期工作、建设阶段、租售阶段D.获取土地使用权阶段E租售阶段【答案】AC
7、房地产开发投资的清偿能力指标一般有()A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E速动比率【答案】ABCD
8、下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有()oA.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】AC
9、抵押率的确定受()等因素的影响A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD
10、物业代理的形式主要有以下()方式A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理E政府代理【答案】AB
11、可行性研究的步骤包括()oA.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.财务评价和投资评价E.编制可行性研究报告【答案】ABC
12、房地产开发企业的营业成本主要包括()A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD
13、租售方案必须明确的问题包括()A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式【答案】AC
14、关于现金回报率的说法,正确的有()A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC
15、下列选项中,属于工业物业市场的有()□A.普通住宅B.公寓市场C.休闲旅游设施D.仓储用房市场E.工业写字楼【答案】D
16、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目,政府的规划管理包括()A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD
17、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅这种业务模式下的现金流出包括()A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC
18、影响房地产市场发展的基本因素有()A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素【答案】ABD
19、房屋开发费包括()A.建安工程费B.“三通一平”费C.拆迁安置补偿费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【答案】AD
20、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】BC
21、经济评价基础参数中,时间类参数包括()oA.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】BCD
22、在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法
23、房地产间接投资包括()A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】BD
24、可贷资金利率理论认为()A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】AB
25、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括()A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分之间的关系为()oI甲>I乙I甲<I乙I甲二I乙I甲,I乙【答案】B
10、某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元,空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%30%所得税税率为25%则2014年该商铺的净经营收入为()万元
29.
7034.
6539.
6059.40【答案】C
11、()是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率A.内部收益率B.基准收益率C.期望投资回报率D.名义投资回报率
26、工程造价的计价与控制是以()为对象,研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法以及工程造价运动规律的学科A.建设项目B.单项工程C.单位工程D.分部工程E.分项工程【答案】ABC
27、建设阶段的项目管理,包括()的管理A.质量B.进度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD
28、以下属于房地产市场运行的社会环境的有()A.基础设施状况B.人口数量和结构C.居民思想观念D.宏观金融政策E新产品开发能力【答案】BC
29、商业银行发放商用房地产抵押贷款时,下列说法正确的有()A.贷款价值比率通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款期限最长不超过20年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【答案】BD
30、在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括()A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息【答案】AD
31、利用期望值判断投资方案优劣的标准是()oA.期望值相同,标准差小的方案为优B.期望值相同,标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同,期望值大的方案为优【答案】AD
32、关于现金回报率的说法,正确的有()A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC
33、在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】ABC
34、对房地产市场结构进行分析,除了要分析供求结构,通常还应分析()A.价格结构B.产品结构c.档次结构D.区域结构E.投资结构【答案】BD
35、当承包商仅作为营造商时,其利润仅与()有关,承担的风险相对较少A.土地成本B.建造成本C.资金筹措D.施工周期E.市场营销【答案】BD
36、下列系统风险属于政治风险的有()A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】AB
37、关于FIRR(财务内部收益率)的说法,正确的有()oFIRR是评估项目清偿能力的基本指标FIRR可以通过内插法求得FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率FIRR大于或等于贷款利率时,项目在财务上是可以接受的FIRR是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】BC
38、关于写字楼基础租金的说法,正确的有()oA.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金【答案】AC
39、可行性研究就是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法它要求综合研究建设项目的()oA.社会的认同性B.技术先进性和适用性C.经济合理性D.建设的可能性E.政策的导向性
40、可用于互斥方案比选的方法有()A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD大题(共10题)
一、本次估价背景情况如下估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用估价对象最高最佳利用分析具体如下
1.法律上的允许估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可
2.技术上的可能性虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的
3.经济上的可行性结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行
4.价值最大化分析经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2类似商铺市场均价为20000元/n)2若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提【答案】
二、H办公用房建于2005年,为4层钢筋混凝土框架结构,建筑面积2310m2建筑密度为60%用地为2004年通过出让国有土地使用权取得,使用期限40年2010年因抵押贷款,对该房地产进行评估采用成本法,其计算过程如下
(1)土地价格估算根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为1200元/成则土地价格为1200x2310x60%=1663200(元)-
166.3(万元)
(2)建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/破该工程建设期为1年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为
5.85%开发商利润率为20%则利息为2175x
0.5x
5.85%«
63.6元/m2开发商利润为2175x20%=435元/m2钢筋混凝土框架结构使用年限为60年,残值率为2%已使用5年,根据定率折旧法公式,其成新率为[1-1-2%x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为2175+
63.6+435x92%x2310=
5681934.72元=
568.2万元3估价结果确定
166.3+
568.2=
734.5万元【答案】
三、一某家庭计划5年后购买一套120nl2的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下1目前已准备用于购房的积蓄共50万元;2该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月
0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;3该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用于购房各项收入均为月末取得若5年后该家庭购房时首付款比例为50%则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下该家庭可承受的最高住房单价是多少?假设银行存款年利率为3%按月计息【答案】已知i=3%/12=
0.25%n=5错误12=60s=
0.5%Al=12000错误50%=6000元,A2=1000元方法一1F1=P11+in=500000错误1+
0.25%60=
580808.39元;2F2=P21+in=A/i-s{1-[1+s/1+i]n}1+in=6000/
0.25%-
0.5%错误{1-[1+
0.5%/1+
0.25%]60}错误1+
0.25%60=
449360.09元;3F3=A2[1+i]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/1+in]1+in=1000错误[1+
0.25%60-1]/
0.25%=
64646.71元;4F=Fl+F2+F3=
580808.39+
449360.09+
64646.71=
1094815.19元;5可购住房总价为
1094815.19/50%=
2189630.38元;6可购住房单价为
2189630.38/120=
18246.92元/m2方法二1P1=5O万元;
四、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性影响房地产变现能力的因素主要有
1.通用性通用性就是房地产能否普遍使用适用多种用途一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好
2.独立使用性独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好
3.可分割转让性所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱估价对象为在建的大型商场及办公楼适宜分割转让
4.房地产开发程度估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强
5.价值、规模大小一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱例如,大型商场比小店铺的变现能力弱估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱
6.区位一般地说处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱【答案】
五、本次估价背景如下估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为
1.5万m2估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段估价方法适用性分析
1.根据《房地产估价规范》GB/T50291—1999主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价古价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法
2.假设开发法是【答案】B
12、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型,()主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式【答案】B
13、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时,采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是()0A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】D
14、某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于()o预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价
3.收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素【答案】
六、本次估价背景如下估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为
1.5万m2估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段估价方法适用性分析
1.根据《房地产估价规范》GB/T50291—1999主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价•估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值古价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价
3.收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值
4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素【答案】
七、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅首付款为房价的50%其余房款用抵押贷款支付如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为12%问1抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少2如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅3如果该家庭在按月等额还款5年后,于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】1抵押贷款额P=100x50%=50万元;月贷款利率i=12%/12=l%;月还款额为A=Pxil+in/[l+in-1]=50x1%1+1%240/[1+1%240-1]=
0.550543万元二
5505.43元;2该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为
5505.43/30尤
18351.43元3该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时所需偿还金额为Pn=A[1+in-m-1/[i1+in-m]其中,n=12x20=240m=12x5=60代入数据,得到Pn=
5505.43x[1+1%240-60-1/[l%1+1%240-60]=
458721.59元=
45.87万元
八、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅,首付款为房价的50%其余房款用抵押贷款支付如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为12%问1抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少2如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅3如果该家庭在按月等额还款5年后,于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】1抵押贷款额P=100x50%=50万元;月贷款利率i=12%/12=l%;月还款额为A=Pxil+in/[l+in-1]=50x1%1+1%240/[1+1%240-1]=
0.550543万元;
5505.43元;2该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为
5505.43/30%=
18351.43元3该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,所需偿还金额为Pn=A[1+in-m-1/[i1+in-m]其中,n=12x20=240m=12x5=60代入数据,得到Pn=
5505.43x[1+1%240-60-1/[I%1+1%240-60]=
458721.59元=
45.87万元
九、XX商务楼估价报告报告封面及目录略致委托方函略估价师声明略估价的假设和限制条件略估价结果报告
一、委托方XXXX商贸有限公司,法定代表XXX住所XX市XX路XX号
二、估价方XXXX房地产估价有限公司,法定代表XXX住所XX市XX路XX号,房地产估价机构资质等级X级
三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号,四至xxxx属XXXX商贸有限公司所有xxxx商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权使用年限为40年,即1999年4月1日至2039年3月31日,土地用途为商业xx商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积为66nm2总用地面积为25601n2自筹资金开发建设,于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用估价对象其他内容描述略
四、估价目的评估xx商务楼市场价值,为整体转让提供价格参考依据
五、估价时间2003年4月1日
六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准【答案】
一十、H办公用房建于2005年,为4层钢筋混凝土框架结构,建筑面积2310m2建筑密度为60%用地为2004年通过出让国有土地使用权取得,使用期限40年2010年因抵押贷款,对该房地产进行评估采用成本法,其计算过程如下
(1)土地价格估算根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为1200元加2则土地价格为1200x2310x60%=1663200(元)=
166.3(万元)
(2)建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/成该工程建设期为1年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为
5.85%开发商利润率为20%则利息为2175x
0.5x
5.85%之
63.6(元/成)开发商利润为2175x20%=435(元/加)钢筋混凝土框架结构使用年限为60年,残值率为2%已使用5年,根据定率折旧法公式,其成新率为(1-2%)x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为(2175+
63.6+435)x92%x2310=
5681934.72(元)之
568.2(万元)
(3)估价结果确定
166.3+
568.2=
734.5(万元)【答案】A.社会平均收益率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率【答案】D
15、王某拟购买一套面积为120nl
2、单价为7800元/m2的住房,首付款为30%其余申请年贷款利率分别为
4.8%和
7.2%的公积金和商业贷款组合,贷款期限为20年,按月等额还本付息如果公积金贷款最高限额为20万元,则商业贷款的最低月还款额为()JLo
1297.
913584.
014881.
935158.71【答案】B
16、关于房地产贷款担保的说法,正确的是()A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】B
17、从金融角度理解,()是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为A.投资B.投机C.信托D.储蓄【答案】A
18、所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和()A.任务B.可用的费用C.广告效果评估D.企业信誉【答案】C
19、()对于宏观经济变化的反应是最快和最大的A.工业物业B.居住物业C.零售商业用房D.写字楼【答案】C
20、某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于0A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B
21、运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发规模较大,首期较难产生理想收益的房地产项目,可通过确定是否进行投资A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【答案】C
22、物业甲为写字楼项目,2017年末价值为1000万元,预计2018年末价值为H00万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%;物业乙为保龄球场项目,2017年末价值为1000万元,2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%甲乙两个物业投资风险比较的结果是()A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】B
23、实行施工总承包的房地产开发项目,施工现场的安全应由()负责A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位【答案】D
24、会计差错的主要内容不包括()A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用。