还剩55页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
2023年房地产估价师之开发经营与管理高分题库附精品答案单选题(共80题)
1、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是()A.等额年值法B差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】A
2、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与()的平衡关系的方法A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】C
3、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上A.20B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段,而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为了获得长期收益,而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出【答案】B
26、在收益性物业管理中,资金来自物业收益的大修基金通常由直接管理A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会【答案】C
27、下列选项中,不属于动态经济评价指标的是oA.财务内部收益率B.财务净现值C.投资收益率D.动态投资回收期【答案】C
28、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道,一般而言三种资金的使用顺序是()A.资本金-借贷资金-预租售收入B.预租售收入-资本金-借贷资金C.借贷资金一预租售收入-资本金D.资本金-预租售收入-借贷资金【答案】D
29、投资估算的精确度为±30%研究费用一般占总投资的
0.2%〜
0.8%该阶段为()A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A
30、下列方法中,属于风险辨识方法的是()A.蒙特卡洛模拟法B.调查和专家打分法C.解析方法D.故障树分析法【答案】D
31、在房地产开发项目策划中,资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式【答案】B
32、银行为某家庭提供年利率为6%按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款,每月的还款额为7000元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是()元
1836.
211810.
391784.
451795.36【答案】A
33、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款如不考虑利率变化,则各期的还款额()oA.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【答案】A
34、根据国内生产总值的()形态看,GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额A.价值B.收入C.产品D.货币【答案】A
35、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于()oA.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】A
36、下述各项中,属于房地产需求分析内容的是()A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】B
37、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款若甲贷款以年计息,乙贷款以季计息,丙贷款以月计息,则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是()A.甲〉乙〉丙B.丙〉乙〉甲C.乙〉甲〉丙D.乙>丙>甲【答案】B
38、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元存货为1500万元则该房地产投资企业的流动比率为()A.150%200%75%400%【答案】c
39、基本报表中,反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划的是()A.投资计划与资金筹措表B.项目投资现金流量表C.财务计划现金流量表D.投资者各方现金流量表【答案】C
40、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比,原因主要是()A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】A
41、如国家债券的收益率为9%经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为
0.14整个投资市场的平均收益率为18%则工业物业的预期收益率为()
12.45%
10.26%
11.98%
9.68%【答案】B
42、工业建筑设计的评价指标不包括()A.土地利用系数B.厂房展开面积C.厂房有效面积与建筑面积比D.单位面积造价【答案】A
43、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套,其中空置待售住房5万套,本年新竣工住房13万套,销售住房8万套,则吸纳周期为()o
0.
631.
632.
2512.50【答案】c
44、房地产投资方案比选通常是在()之间进行A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法【答案】B
45、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查,属于()oA.国内外市场环境调查B.技术发展调查C.市场需求容量调查D.竞争情况调查【答案】C
46、投资估算的精确度为±30%研究费用一般占总投资的
0.2%~
0.8%该阶段为()oA.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A
47、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和()两方面A.政府B.建造商C.开发商D.物业管理企业【答案】C
48、查账时要兼顾各方利益,公平公正地对待涉及多方经济利益的问题这体现的是查账原则中的()oA.独立性原则B.群众性原则C.合法性原则D.公正性原则【答案】D
49、某承租人的基础租金为5万元/月,营业额的10%作为百分比租金,如果其在一个月内的营业额为150万元,则其应支付的租金为()万元20153550【答案】B
50、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()的特性A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D
51、工程成本控制的主要对象是主要费用的()A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】307040【答案】D
4、()是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例A.资产负债率B.流动比率C.偿债备付率D.利息备付率【答案】A
5、房地产投资个别风险包括()A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】C
6、某笔投资分3年回收,投资者期望收益率为8%预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元
52、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A
53、按照地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场细分的主要方式,地域所包括的范围可大可小,最常见的是按照()划分A.城市内某个区域B.省或自治区所辖地域C.城市D.中国房地产市场【答案】c
54、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时,不必涉及的研究内容是()oA.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择【答案】C
55、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为
3.4万元,其中支付银行利息L5万元,则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()oA.
1.
071.
472.
073.33【答案】c
56、资本金净利润率二年税后利润总额或年平均税后利润总额与()之比A.经营收入B.资本金C.经营成本D.销售收入【答案】B
57、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】B
58、某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元为借贷资金,余款由购买者用现金支付如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元,投资者权益增加值为2200元,店铺的市场价值增长率为2猊则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()
7.1%
12.0%
13.1%
19.1%【答案】D
59、财务内部收益率是指项目在整个计算期内,各年()现值累计等于零时的折现率A.净现金流量B.累计净现值C.净收益D.内部收益【答案】A
60、关于投资组合理论的说法,正确的是()oA.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消【答案】D
61、对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等,会对投资者的收益产生巨大影响,这种风险是()A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A
62、房地产资产管理职能中,以运行管理为主的是()A.物业管理和设施管理B.资产管理和投资组合管理C.物业管理和资产管理D.设施管理和投资组合管理【答案】A
63、关于评标委员会组成的说法中,正确的是()A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中,经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B
64、从某房地产投资项目的资产负债表上,我们可以得到如下项目信息负债合计为3000万元,资产合计为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元,存货为1500万元则该房地产投资项目的速动比率为()A.167%80%200%60%【答案】B
65、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()A.非理性预期B.价格机制c.容积率控制D.生产的时间落差【答案】B
66、在房地产投资项目的不确定性分析中,最高土地取得价格分析属于()oA.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A
67、租金调整时可能会弓|起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()OA.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】B
68、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性,且市场集中度较低,因此房地产市场具有明显的()特征A.垄断竞争B.寡头垄断C.垄断D.竞争【答案】A
69、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是()A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】D
70、王某住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利率变化,则各期还款额()oA.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【答案】
71、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元存货为1500万元则该房地产投资企业的流动比率为()o150%200%75%400%【答案】c
72、某房地产投资项目总投资5000万元,其中资本金投入2000万元,其余投入为借贷资金如果借贷资金的财务费用水平为10%t资本金投资收益率为22%则项目全部投资收益率为()o
12.00%
14.00%
14.80%
17.20%【答案】c
73、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算,两者的区别是()A.是否考虑计算公式的影响B.是否的考虑设备寿命影响C.是否考虑资金时间价值的影响D.是否考虑设备磨损的影响【答案】C
74、投资者所要求的最低利率是()A.同业拆放利率B.存款利率C.贷款利率D.基础利率【答案】D
75、关于融资成本,下列说法不正确的是()oA.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D
76、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15先国债的投资收益率为10%市场整体的平均收益率为20%则房地产业的系统性市场风险系数是()
0.
250.
501.
52.00【答案】B
77、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】B
78、盈亏平衡分析结果显示甲项目售价下降30%成本上升60%时开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20%、成本上升50%时,开发利润(税前)为0因此,在抵御售价和成本变动风险的能力方面,()OA.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强
110.
00110.
47119.
31172.43【答案】c
7、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】A
8、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小,可以将市场划分为A.完全竞争市场、垄断竞争市场B.一级市场、二级市场C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】【答案】A
79、在房地产自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是()A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判断【答案】A
80、有一房地产,土地面积2500ni2为7年前通过有偿出让取得,当时地价为700元/m2土地使用权年限60年的地价为1200元/m2地上建筑物总建筑面积3000ni2于3年前交付使用,当时的建筑物建造价为600元/n)2现在建造同类建筑物需800元/m2估计该建筑物上可使用45年,残值为2%若土地的资本化率为8吼该房地产土地部分的现时总价为()万元8097100300【答案】多选题(共40题)
1、房地产市场的法律制度环境包括()等A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.父易制度E.产权制度【答案】ABD
2、2012年1月,G省A市一级B房地产开发公司,在A市规划区内取得两块建设用地使用权,一块是商品住宅小区建设;一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设,该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑该国际宾馆±
0.000的绝对标高为
45.000m建筑高度为126人在该商品住宅小区建设中,B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金在写字楼的建设中,由A市C商业银行担保,B房地产开发公司向社会公开发行债券,债券期限为两年,发行时按照每张80元的价格发行,到期按面值10元兑付B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设A.贴现债券B.抵押债券C.附息债券D.担保债券【答案】AD
3、房地产开发的主要程序可分为()A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD
4、在履行合同中发生以下()情形之一的,经发包人同意,监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示A.取消合同中任何一项工作,但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】BCD
5、机器字长为8位,定点整数x的补码用十六进制表示为B6H则其反码用十六进制表示为()CAHB6H4AHB5H【答案】D
6、下列房地产定价方法中,属于竞争导向定价的有()A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】CD
7、房地产投资之利包括()A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持E能够得到税收方面的好处【答案】ABD
8、盈亏平衡分析中,产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有()oA.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E单位产品固定成本不随产销量变化【答案】BCD
9、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有()等多种形式A.墙承重结构B.剪力墙结构C.框架剪力墙结构D.框架简体结构E.框架结构【答案】BCD
10、上海市二手房转让市场,是按房地产市场细分的()标准划分的A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分E按目标市场细分
11、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅这种业务模式下的现金流出包括()A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC
12、金融机构进行项目贷款审查时,要进行()等工作A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】ACD
13、随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧,而且还要求开发商具有()等方面的知识A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E项目管理【答案】ABC
14、土地出让价款的影响因素主要包括()A.住房指数B.所在城市C.地段D.用途E.使用条件【答案】BCD
15、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率,以财务净现值判断风险,正确的有()A.标准差系数越大,风险越小B.累积概率值越大,风险越小C.标准差越小,风险越小D.标准差越大,风险越小E.标准差系数越小,风险越小【答案】B
16、在定点二进制运算中,减法运算一般通过()来实现A.补码运算的二进制减法器B.原码运算的二进制减法器C.原码运算的二进制加法器D.补码运算的二进制加法器【答案】D
17、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅这种业务模式下的现金流出包括()A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC
18、在物业管理中经常用到的预算形式主要有()oA.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算
19、下列房地产开发项目成本费用中,属于房屋开发费的有()o土地出让价款土地购置税费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费E.公共配套设施建设费【答案】CD
20、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有()
1.
161.
241.
301.
341.41【答案】ABCD
21、房地产开发投资的清偿能力指标一般有()A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E速动比率
22、2008年,胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房,各项交易税费为18万元2011年,胡某将该住房以240万元价格出售,其经济成本为170万元,正常利润为30万元胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中,剩余的140万元购买了银行理财产品2011年,胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险,并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险甲公司2009年末应收账款余额为300万元,2010年应收账款余额为460万元,全年累计赊销收入为28000万元,平均存货为320万元2011年2月,甲公司拟以
2.3亿元的价格收购某科技公司,经协商签订了收购合同,并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款,余款应于5月31日前全部支付完毕由于银根收紧,不能及时从银行取得贷款,也不能采取其他方式筹集资金支付A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体承重结构【答案】ACD
23、国际上通常采取的住房保障方式有()oA.政府直接建房B.对住房投资人减税
9、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款,若该笔贷款的实际年利率为
7.25%则名义年利率是()
7.02%
7.04%
7.50%
7.85%【答案】A
10、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()30%〜40%40%〜50%50%〜60%60%〜70%【答案】C
11、开发投资的投资者主要是()oA.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】ABD
24、M书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了L公司L公司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册,并取得商标权以下说法正确的是()A.L公司的行为侵犯了M书法家的著作权B.L公司的行为未侵犯M书法家的著作权C.L公司的行为侵犯M书法家的商标权D.L公司与M书法家共同享有该书法作品的著作权【答案】A
25、消费者市场细分的标准可归纳为()0A.地理环境因素B.人口因素C.消费心理D.经营变量E.消费行为因素【答案】ABC
26、王某花50万元购买了某宗物业,预期目标收益率为10%但该投资第一年末出现了风险损失,该物业第一年的实际收益可能为()万元23456【答案】ABC
27、下列系统风险属于政治风险的有()A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】AB
28、房地产间接投资的形式主要有()A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E购买土地进行开发【答案】ABC
29、上海市二手房转让市场,是按房地产市场细分的()标准划分的A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分E按目标市场细分【答案】ACD
30、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和形式A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押D.房地产租赁E房地产协会【答案】ACD
31、在履行合同中发生以下()情形之一的,经发包人同意,监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示A.取消合同中任何一项工作,但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】BCD
32、房屋施工面积包括()几项A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC
33、制订租售方案的工作内容主要包括()A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E市场租售对比分析【答案】AC
34、下列关于净现值标准差的表述中,正确的有()A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC
35、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括()A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产资产和经营投资E.酒店投资【答案】AB
36、关于写字楼基础租金的说法,正确的有()A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC
37、运营费用的人工费包括()oA.工资B.医疗、养老、失业保险C.统筹费D.聘请法律顾问的费用E.保安费用【答案】ABC
38、根据现行规定,下列应计入建筑安装工程费用税金的包括0A.增值税B.教育费附加税C.城乡维护建设税D.企业所得税E.个人所得税【答案】ABC
39、承包商的主要合同关系通常包括等A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【答案】AB
40、关于资金时间价值的说法中,从投资的角度来看,正确的有A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD大题共10题
一、本次估价背景如下估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为
1.5万m2估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段估价方法适用性分析
1.根据《房地产估价规范》GB/T50291—1999主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价古价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价
3.收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素【答案】
二、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅,首付款为房价的50%其余房款用抵押贷款支付如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为12%问
(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少
(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅
(3)如果该家庭在按月等额还款5年后,于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】
(1)抵押贷款额P=100x50%=50万元;月贷款利率i=12%/12=l%;月还款额为A=Pxi(l+i)n/[(l+i)n-l]=50xl%l+l%240/[1+1%240-1]=
0.550543万元二
5505.43元;2该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为
5505.43/30%=
18351.43元3该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,所需偿还金额为Pn=A[1+in-m-1/[i1+in-m]其中,n=12x20=240m=12x5=60代入数据,得到Pn=
5505.43x[1+1%240-60-1/[I%1+1%240-60]=
458721.59元=
45.87万元
三、估价对象为A城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁,并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为2008年9月5日至9月10日,房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段
一、估价委托人略
二、估价机构略
三、估价对象一估价对象实物状况略-估价对象权益状况略三估价对象区位状况略
四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
五、价值定义估价对象于价值时点的公开市场价值
六、价值时点2008年9月5日
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.《城市房屋拆迁管理条例》国务院令第305号
3.《房地产估价规范》GB/T50291—1999o【答案】
四、本次估价背景如下估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为
1.5万m2估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段估价方法适用性分析
1.根据《房地产估价规范》GB/T50291—1999主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价•估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价
3.收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值
4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去【答案】A
12、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式直接费二每平方米造价指标x建筑面积,属于()A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】B
13、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式直接费二每平方米造价指标x建筑面积,属于()0A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】C
14、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易,这个过程反映了房地产的()oA.不可移动性B.适应性C.弱流动性折旧来求取估价对象价值的方法本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素【答案】
五、xx商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告
一、委托方XXXX商贸有限公司,法定代表XXX住所XX市XX路XX号
二、估价方XXXX房地产估价有限公司,法定代表XXX住所XX市XX路XX号,房地产估价机构资质等级X级
三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号,四至xxxx属XXXX商贸有限公司所有xxxx商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途为商业xx商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积为6611m2总用地面积为2560m2自筹资金开发建设,于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用估价对象其他内容描述(略)
四、估价目的评估xx商务楼市场价值,为整体转让提供价格参考依据
五、估价时间2003年4月1日
六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准【答案】
六、XX商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告
一、委托方XXXX商贸有限公司,法定代表XXX住所XX市XX路XX号
二、估价方XXXX房地产估价有限公司,法定代表XXX住所XX市XX路XX号,房地产估价机构资质等级X级
三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号,四至xxxx属XXXX商贸有限公司所有xxxx商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途为商业XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积为6611m2总用地面积为2560m2自筹资金开发建设,于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用估价对象其他内容描述(略)
四、估价目的评估xx商务楼市场价值,为整体转让提供价格参考依据
五、估价时间2003年4月1日
六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准【答案】
七、本次估价背景情况如下估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值以下是该房地产估价报告中最高最佳利用分析”内容片段最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用估价对象最高最佳利用分析具体如下
1.法律上的允许估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可
2.技术上的可能性虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的
3.经济上的可行性结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行
4.价值最大化分析经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2类似商铺市场均价为20000元/破若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提【答案】
八、H办公用房建于2005年,为4层钢筋混凝土框架结构,建筑面积2310nl2建筑密度为60猊用地为2004年通过出让国有土地使用权取得,使用期限40年2010年因抵押贷款,对该房地产进行评估采用成本法,其计算过程如下
(1)土地价格估算根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为1200元/成则土地价格为1200x2310x60%=1663200(元)=
166.3(万元)
(2)建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/成该工程建设期为1年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为
5.85%开发商利润率为20%则利息为2175x
0.5x
5.85%之
63.6(元/m2)开发商利润为2175x20%二435(元加2)钢筋混凝土框架结构使用年限为60年,残值率为2%已使用5年,根据定率折旧法公式,其成新率为[1-(1-2%)x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为(2175+
63.6+435)x92%x2310=
5681934.72(元)之
568.2(万元)
(3)估价结果确定
166.3+
568.2=
734.5(万元)【答案】
九、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性影响房地产变现能力的因素主要有
1.通用性通用性就是房地产能否普遍使用适用多种用途一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好2独立使用性独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好
3.可分割转让性所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱估价对象为在建的大型商场及办公楼适宜分割转让
4.房地产开发程度估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强
5.价值、规模大小一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主变现能力越弱例如,大型商场比小店铺的变现能力弱估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱
6.区位一般地说处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱【答案】
一十、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅首付款为房价的50%其余房款用抵押贷款支付如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为12%问1抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少2如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅3如果该家庭在按月等额还款5年后,于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】1抵押贷款额P=100x50%=50万元;月贷款利率i=12%/12=l%;月还款额为A=Pxil+in/[l+in-1]=50x1%1+1%240/[1+1%240-1]=
0.550543万元;
5505.43元;2该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为
5505.43/30%=
18351.43元3该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,所需偿还金额为Pn=A[1+in-m-1/[i1+in-m]其中,n=12x20=240m=12x5=60代入数据,得到Pn=
5505.43x[1+1%240-60-1/[I%1+1%240-60]=
458721.59元=
45.87万元D.相互影响性【答案】C
15、某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅,住房抵押贷款期限为20年,年利率为6%以每月5000元等额还款该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元,余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清,则最后5年内的月等额还款额为()元
7019.
537972.
348524.
158587.65【答案】B
16、当可供比较方案的开发经营期不同时,一般宜采用()进行比选A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率法D.费用现值法【答案】B
17、关于工程建设项目招标投标中开标的说法,错误的是A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标【答案】B
18、在房地产投资项目的不确定性分析中,最高运营费用分析属于()A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A
19、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是()A.将现金存入银行B.购进一批材料,货款暂欠C.以银行存款购买设备D.以银行存款偿还银行借款【答案】D
20、下列属于房地产开发投资的静态指标的是()oA.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答案】C
21、当所有的运营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式为A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】B
22、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】C
23、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时,首先需要做的是()oA.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值,并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】B
24、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米,竣工面积为180万平方米;2015年办公楼新开工面积为650万平方米,竣工面积为300万平方米若不考虑停建、缓建因素,则该市2015年办公楼的施工面积为()万平方米620670970D.1150【答案】C
25、下列关于过热与房地产泡沫的说法,不正确的是()A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标过度开发反映市场上的供求关系,而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系。