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2023年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附精品答案单选题(共80题)
1、开发完成后的房地产适宜销售的,其价值适用()进行评估A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法【答案】A
2、《素问・五藏生成篇》说“多食甘”,则A.脉凝泣而变色B.筋急而爪枯C.肉月氐皱而唇揭D.骨痛而发落【答案】D
3、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%则成本利润率为B.保温C.隔音D.户型【答案】A
26、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是()oA.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】c
27、某宗土地的规划容积率为3可兴建6000ni2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为()元/成100300600900【答案】D
28、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】B
29、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法,正确的是()oA.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】D
30、估价资料保存的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作保存估价资料的主要作用不包括()oA.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C
31、成本利润率的计算公式是()A.开发利润,(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润+(土地取得成本+开发成本)C.开发利润:(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润+开发完成后的房地产价值【答案】A
32、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】D
33、从()年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度199419952001D.2003【答案】B
34、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1年后可竣工,销售期为1年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()
0.5年和1年
0.5年和
1.5年
0.5年和2年1年和
1.5年【答案】A
35、关于建筑物经济寿命说法,正确的是()A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下,经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境,房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后,自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】C
36、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格之后,有关方面对其估价结果有异议现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为()A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】A
37、面白,肢冷,胃院冷痛,痛势暴急,遇寒加剧,舌苔白润,脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】A
38、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天土C.薛生白D.刘完素【答案】D
39、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】D
40、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于()方面的制约A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】D
41、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和()oA.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】A
42、“阴者,藏精而起亟也;阳者,卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化【答案】B
43、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/成,该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为
105.
53、
103.
85、
100.
04、
99.
86、
98.
28、
96.
45、
92.
17、
90.08该类房地产2013年10月的市场价格为()元/m
25110.
515307.
265548.
375638.13【答案】A
44、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/n)2并且一直没有变动;2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2房地产市场交易价格为6000元/n)2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/成;则最合理的拆迁补偿价格应以(元/m2为基础进行修正4000500060009000【答案】C
45、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与()相匹配的内容A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】A
46、影响某套住房价格的实物因素不包括()0A.装修B.户型C.层局D.楼层【答案】D
47、一个估价项目中的估价时点,本质上是由()决定的A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】B
48、对一幢住宅楼进行整体估价时,不能作为区位因素的是()A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化【答案】B
49、某套住宅的套内建筑面积为145m2套内使用面积为132nl2应分摊的公共部分建筑面积为9m2按套内建筑面积计算的价格为3500元/加,该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/012A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】c
50、强调理性认识依赖于感性认识,这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论【答案】B
51、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅,血行障碍C.气的不足,固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时,气随血的突然流失而脱散【答案】A
52、某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%余款半年后一次付清,假设年利率为8%家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m
217.13%
18.30%
18.61%
21.47%【答案】B
4、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是()oA.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】B
5、在应用路线价法估价中,设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()oA.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】C
6、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致4387439845004887【答案】B
53、土地具有()而其他物品,经一定年限或长久的使用之后不论如何保管,最终均难免损耗A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】B
54、明确估价基本事项是实施估价的重要前提,实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于()oA.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】
55、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C
56、运用假设开发法中的静态分析法估价,采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时,计算基数不包括()oA.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】C
57、有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%余款在半年和一年后分两次平均支付,假设月利率为
0.5%则在成交日期一次付清的价格为()万元
37.
9138.
2538.
4250.00【答案】C
58、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是()A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】C
59、“()则心系急,肺布叶举,而上焦不通,营卫不散,热气在中,故气消矣”A.忧B.思C.悲D.恐【答案】C
60、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是()oA.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得【答案】A
61、症状和体征的总称是A.病B.证C.症D.主诉【答案】C
62、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500ni2层高
4.1米土地剩余使用年限为30年,不可续期目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为
3.6米,建筑物重建成本为2000元/m2假定层高每增加
0.1m建造费用每平米相应增加10元由于层高过大,该办公楼每年要多耗费
2.5万元能源费用以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为()万元(建筑物报酬率为10%)
11.
8016.
0723.
5731.07【答案】D
63、下列哪项属于气和血的关系失调A.气血不荣经脉B.气随血脱C.气血两虚D.以上均是【答案】D
64、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊,其根本原因是()oA.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D
65、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据,选用相应的报酬资本化法公式,计算出报酬率的方法是()oA.市场提取法B.分解法c.累加法D.排序插入法【答案】A
66、某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合现需评估该工厂用地的市场价值,则应按进行评估A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D
67、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%则成本利润率为o
17.13%
18.30%
18.61%
21.47%【答案】B
68、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1年后可竣工,销售期为1年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()o
0.5年和1年
0.5年和
1.5年
0.5年和2年1年和D5年【答案】A
69、当建设用地使用权期限届满时,其土地使用权可以自动续期的是()A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】
70、()是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A
71、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年40424850【答案】C
72、下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是()oA.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街,所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D
73、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期预计尚需
1.5年建成,总建筑面积为50000m2可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2空置率为15%运营费用率为30%o报酬率为10%折现率为12%该商城开发完成后的现值为()万元22253233522648827796【答案】B
74、难以采用比较法估价的房地产是()0A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】C
75、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】B
76、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时,应以()为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】A
77、房地产权利的种类中,属于自物权的是()A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权相同,宜选择的估价方法是()oA.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】A
7、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元建筑物重置成本为100万元,成新率为80%已知土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为()万元
43112.
5123.3150【答案】C
8、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】A
78、某房屋的建筑面积为100m2单位建筑面积的重置价格为1000元/m2建筑物自然寿命为45年,残值率为
2.5%经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为
7.5万元假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等该建筑物的经济寿命为年29394045【答案】B
79、可比实例的成交价格比正常价格低6%则交易情况修正系数为o
0.
0600.
9401.
0601.064【答案】D
80、面色白,肢冷,水肿,日益消瘦,烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】D多选题(共40题)
1、下列关于指数修匀法的说法中,正确的有()A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据,经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据,经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法C.计算公式为Vi+1=Vi+a(Pi-Vi)(Pi为第i期的实际值;Vi为第i期的预测值;Vi+1为第i+1期的预测值;a为修匀常数OWaWl)D.运用指数修匀法进行预测的关键,是确定修匀常数的值E.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法【答案】ACD
2、关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有()0A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1:1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为
1.0【答案】ABD
3、求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包括()A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】AC
4、评估一宗房地产的价值,估价方法的选用主要取决于()A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】AD
5、下列房地产中,通常适用比较法估价的有()oA.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工程【答案】ACD
6、房地产估价的三大基本方法是()A.假设开发法B.路线价法C.市场法D.成本法E.收益法【答案】CD
7、估价资料归档的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作估价资料归档主要有以下作用()A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E可以为日后的估价提供参考【答案】ABD
8、下列属于一般损坏房的特点的是()oA.部分构件有损坏或变形B.屋面局部漏雨C.装修严重变形、破损,油漆老化见底D.设备、管道不够通畅E.随时有可能倒塌【答案】ABD
9、下列可以作为假设开发法适用的对象有()A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产【答案】ABD
10、下列关于重新购建成本的说法,正确的有()A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格
11、关于重新购建价格的说法,正确的有()oA.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD
12、最高最佳使用同时符合()标准A.无任何风险B.法律上许可C.技术上可能D.经济上可行E价值最大化【答案】BCD
13、对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则
14、房地产抵押对房地产估价的需要,包括()A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】ABCD
15、运用路线价法对临街土地价值进行评估时,不需要做的项目有()oA.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.划分路线价区段E.制作价格修正率表【答案】AB
16、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时,选取的类似房地产项目应与估价对象的()土地取得方式相同土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近【答案】ABC
17、反映一般物价变动的指标有()oA.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资料价格指数E.居民可支配收入指数【答案】CD
18、利用路线价求取临街土地价值时,不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因,下列描述正确的有()A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行【答案】AC
19、下列影响房地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有()oA.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产价格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】ACD
20、正常成交价格的形成条件包括()A.公开市场,交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多,且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量【答案】ABCD
21、下列关于房地产权益的叙述中,不正确的有()oA.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分,是指房地产的权利B.房地产的区位是指房地产的空间位置C.地役权是最典型的通行权D.实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大E.中国土地所有权只有国家和集体所有权两种【答案】AC
22、估价对象为一宗熟地,对其可比实例权益状况进行调整时,应包括的内容有()oA.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD
23、估价资料归档的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作估价资料归档主要有以下作用()A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E可以为日后的估价提供参考【答案】ABD
24、比较法中实物状况比较、调整的内容包括()oA.环境B.地形地势C.外部配套设施D.建筑设施设备E.建筑物装饰装修【答案】B
9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元,预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元,收益期限为无限年,该类房地产的报酬率为9%则该房地产的收益价格为()万元311435322200【答案】B
10、某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2交易税费均由买方负担已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于()元加22427250025752632【答案】D口、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是()o
25、估价技术报告应包括()等A.估价测算过程B.估价基本事项C.估价结果确定D.市场背景描述与分析E.估价方法适用性分析【答案】ACD
26、关于基本估价方法,美国体系分为()等A.市场比较法B.投资法C.剩余法D.成本法E.收益法【答案】AD
27、采用比较法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括()等A.统一面积大小B.统一计价单位C.统一币种和货币单位D.统一面积或体积内涵和计量单位E.统一付款方式【答案】BCD
28、一名合格的房地产估价师应具备()A.扎实的估价理论知识B.良好的社会关系C.良好的职业道德D.深厚的语言文字表述功底E.丰富的实践经验【答案】AC
29、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有()A.放弃这个项目B.努力学习,边学边干C.埋头苦干,克服困难完成项目D.找别人完成项目,签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作,主动请有关专家提供专业帮助【答案】A
30、关于假设开发法中的动态分析法运用的说法,正确的有()A.各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”‘C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续开发利润时,要求利润率与其计算基数相匹配【答案】BC
31、在房地产估价中,移动平均法能够显现出价格变动的基本发展趋势移动平均法有()两种方法A.简单移动平均法B.多维移动平均法C.加权移动平均法D.平均发展速度法E.长期趋势法【答案】AC
32、不得抵押的房地产范围包括()oA.私人诊所B.公共福利事业的房地产C.依法公告列入征收范围的房地产D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产E.空置2年的房地产【答案】BCD
33、影响工业房地产价格的区位因素主要有()oA.是否适于安装设备B.是否易于取得动力C.是否便于处理废料D.是否接近大自然E.是否利于获取原料【答案】BC
34、房地产需要专业估价的理由有()0A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性【答案】AC
35、关于房地产状况调整的说法,错误的是()0A.对不同用途房地产的价格,房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多,调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的,应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC
36、一般来说,房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步【答案】BCD
37、在建筑物折旧中,可以将物质折旧项目分为()oA.物质缺乏项目B.物质落后项目C.物质过剩项目D.可修复项目E.不可修复项目【答案】D
38、房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加会引起房地产自然增值的因素有()A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】BD
39、引起建筑物物质折旧的因素包括()oA.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】AC
40、影响工业房地产价格的区位因素主要有()0A.是否适于安装设备B.是否易于取得动力C.是否便于处理废料D.是否接近大自然E.是否利于获取原料【答案】BC大题(共10题)
一、某商场的建筑面积6000ni2土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息抵押当时的贷款成数为6成现实社会一般贷款成数为5成调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%o请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)(10分)【答案】
(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值二未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款二未设立法定优先受偿权下的市场价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-其他法定优先受偿款1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为40年-5年:35年,利用公式V=A/Yx[l-1/(1+Y)n]可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=500/8%x[l-l/(1+8%)35]=
5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%x[1-1/
1.0610]A=
81.52剩余7年未还贷款余额P=
81.52/6%x[l-l/(1+6%)7]=
455.08(万元)3)2013年10月1日再次抵押价值二
5827.28-(
455.08/
0.5)=
4917.12(万元)
二、某幢写字楼,土地面积4000吊,总建筑面积为9000吊,建成于2002年10月1日,土地使用权年限为2007年10月1目〜2047年10月1日现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/m建筑物重建成本为3000元/M建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年其他的相关资料如下
(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为
82.5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元平均寿命为15年,经过年数为9年
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元
(4)该类写字楼的报酬率为10%银行贷款年利率为5%土地报酬率为8%
(5)假设除空调以外,残值率均为零试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值【答案】
三、为评估一套建筑面积为75nl2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下
(1)可比实例及其交易情况见下表假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于
6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于
6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于
1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于
1.226元港币试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格【答案】
(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积二60m2/
0.72=
83.33m22)房地产价格二含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值二H2万元-
3.5万元=
108.5万元可比实例B1)统一计价单位
6.61x
16.5万美元=
109.065万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格二卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)=
109.065万/(1-7%)=
117.274万元人民币可比实例C1)统一计价单位115万元港币+
1.2=
95.833万元人民币(解释因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)
四、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下
(1)可比实例及其交易情况见下表假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于
6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于
6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于
1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于
1.226元港币试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格【答案】
(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积二60m2/
0.72=
83.33m22)房地产价格二含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元-
3.5万元=
108.5万元可比实例B1)统一计价单位
6.61x
16.5万美元=
109.065万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格二卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)=
109.065万/(1-7%)=
117.274万元人民币可比实例C1)统一计价单位115万元港币♦
1.2=
95.833万元人民币(解释因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)
五、某旧厂房的建筑面积26400m2占地面积12500m2经分析,有下列两种可能的利用方案方案一改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元加
2.天,可出租面积为建筑面积的60%运营费用率为25%根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为
2.5%批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的L6倍,转售税费为转售价格的7%房地产报酬率为
7.5%o方案二改扩建为公寓出售需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为
1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程【答案】A
12、建筑物实物因素中的采光和尤其对住宅和办公楼来说比较重要A.保温B.隔声C.日照D.隔热【答案】B
13、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无须做的是oA.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】6%o根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/n270年期居住用地楼面地价为4000元/ni2;容积率每增加
0.1商业用地楼面地价下降5%居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入请根据上述资料求取该旧厂房的市场价格1年按365天计【答案】假设开发法方案一从旧厂房到批发市场从第2-11年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格第一年净租金收益=3x365x26400x60%x1-25%=
1300.86万元开发完成后的价值VI=A/Y-g[1-1+gn/1+Yn]/1+15%+Vt/1+Rn=
1300.86/
7.5%-
2.5%x[l-1+
2.5%10/1+
7.5%10]/1+15%+
1.6V11-7%/1+15%11=
8572.35+
0.32V1VI=
12606.39万元改造期1年,出租期10年,11年后才能转售补地价=4500x26400-1500x12500=10005万元契税=补地价+旧厂房价值VOx4%=
400.2+
0.04V0改造建设成本及管理费用=1000x26400/1+15%
0.5=
2461.81万元营销费用=
1300.86x
0.5/1+15%
0.75:
585.71万元旧厂房的价值V0=
12606.39-10005-
400.2-
0.04V0-
2461.87-
585.71V0=-
813.83万元
六、某幢写字楼,土地面积4000总建筑面积为9000建成于2002年10月1日,土地使用权年限为2007年10月1目〜2047年10月1日现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/m建筑物重建成本为3000元/吊,建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年其他的相关资料如下
(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为
82.5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元平均寿命为15年,经过年数为9年
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元
(4)该类写字楼的报酬率为10%银行贷款年利率为5%土地报酬率为8%
(5)假设除空调以外,残值率均为零试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值【答案】
七、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高
4.8m没有电梯,建筑面积为30000m2经济寿命为60年,有效经过年数为3年经调查得知现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%销售费用为重新购建价格的3%年利率为6%建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%第二年投入40猊各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的
6.5%投资利润率为35%又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%月租金为30元/m2但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%正常月租金为32元/m2由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元当地该类房地产的报酬率为8%请计算该建筑物的现时价值12分【答案】1计算重新购建价格C总方法一首先,计算单价
①建筑安装成本1200元/m2;
②专业费用1200x8%=96元/m2;
③管理费用1200+96x3%=
38.88元/m2;
④销售费用Cx3%;
⑤投资利息1200+96+
38.88+3%Cx60%x[1+6%
1.5-1]+1200+96+
38.88+3%Cx40%x[1+6%
0.5-1]=
88.93+
0.2%C;
⑥销售税费Cx
6.5%;
⑦投资利润1200+96+
38.88+3%Cx35%=
467.208+
1.05%C;
⑧每平方米重新购建价格C=
①+
②+
③+
④+
⑤+®+
(7)=1200+96+
38.88+3%C+
88.93+
0.2%C+
6.5%C+
467.208+
1.05%Co其次,计算总价
①建安成本1200x30000=3600(万元);
②专业费用3600x8%=288(万元);
八、某宗出租的房地产,建筑面积为40000ni2容积率为4土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2年平均空置率为20%平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%该房地产现时土地单价为2100元/n)2土地报酬率为8%建筑物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值(8分)【答案】具体计算过程如下
(1)总有效毛收入A=40000x
0.7x(1-20%)x40x12=
1075.2(万元);
(2)总运营费用030x12+
1075.2x8%=
446.02(万元);
(3)年净收益a=A-C=
1075.2-
446.02=
629.18(万元);或a=4x
0.7x(1-20%)x40xl2x(1-8%)-30x12=
629.18(万元);
(4)±地总价L=40000/4x2100=2100(万元);
(5)年土地净收益aL=2100x8%/[1-1/(1+8%)40-5]=
180.19(万元);
(6)年建筑物净收益aB=a-aL=
629.18-
180.19=
448.99(万元);
(7)建筑物总价B=
448.99/10%x[1-1/(1+10%)40-5]=
4330.13(万元);
(8)房地产价值V=L+B=2100+
4330.13=
6430.13(万元)
九、某宗房地产占地20001H2容积率为
3.0土地是在2009年5月通过出让方式取得的,出让年限是40年建筑物是于2010年11月建成使用的,经济寿命为50年经调查,现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2同类建筑物重置价格是1000元/n)2通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元,装修重置价格30万元,经济寿命5年;设备的重置价格50万元,经济寿命15年残值率假设均为零,报酬率为8%求该房地产在2013年5月的市场价格(10分)【答案】--H某宗房地产占地2000m2容积率为
3.0土地是在2009年5月通过出让方式取得的,出让年限是40年建筑物是于2010年H月建成使用的,经济寿命为50年经调查,现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/成,同类建筑物重置价格是1000元/m2o通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元,装修重置价格30万元,经济寿命5年;设备的重置价格50万元,经济寿命15年残值率假设均为零,报酬率为8%o求该房地产在2013年5月的市场价格(10分)【答案】
14、在百分比法中,房地产状况调整系数应以()房地产状况为基准来确定A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况【答案】A
15、房地产估价中,遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在()的立场上,评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】D
16、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是()oA.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】B
17、除了耕地占用税和()因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外,其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】C
18、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚,治宜补法,实邪须攻,应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调,慎用补法,勿投峻剂,药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温【答案】D
19、直线法求取建筑物折旧时,从粗到细来进行划分的是()oA.综合折旧法一分类折旧加总法一>个别折旧加总法B.分类折旧加总法T个别折旧加总法一综合折旧法C.个别折旧加总法一分类折旧加总法一综合折旧法D.综合折旧法T个别折旧加总法T分类折旧加总法【答案】A
20、房地产权利的种类中,属于债权的是()A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D
21、下列房地产权利的种类中,属于债权的是()oA.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D
22、壮水之主,以制阳光的治法是A.泻其阳盛,治热以寒B.滋阴以制阳C.损其阴盛,治寒以热D.扶阳以制阴【答案】B
23、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元,运营费用第一年为9万元,此后每年会在上一年的基础上增长2%则该类房地产的合理经营期限应为()年34353637【答案】C
24、成本法中一般不计息的项目是()A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】D
25、下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()oA.朝向。