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农村房屋买卖合同的效力及权属认定以下是关于农村房屋买卖合同的效力及权属认定,盼望内容对您有关心,感谢您得阅读随着社会经济的进展,特殊是市场经济体制进展及城市化进程的加快,农村房屋买卖现象已相当普遍,且愈演愈烈无论是经济发达地区还是经济欠发达地区,农村房屋买卖都已大量存在,特殊是城乡结合部是农村房屋买卖的主要区域这就不行避开地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷从审判实践来看,主要涉及农村房屋买卖合同的效力和全部权的认定两个问题
一、农村房屋买卖合同的效力问题目前我们我国法律未明确规定农村房屋买卖合同的效力问题但是,农村房屋的买卖必定导致宅基地使用权的转移宅基地是农夫的重要财产权利,我们我国法律、法规严禁宅基地进入市场进行交易《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地第六十三条规定,农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设国务院办公厅早在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》作出了“农夫的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农夫集体土地建住宅”的规定由于宅基地关系到农夫的基本居住条件,所以上述法律明确规定获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制,只有具有农村户口的人才能在本集体全部土地范围内申请宅基地因此,对于城市居民购买农村房屋和具有农夫身份但双方非同一集体经济组织成员的情形,房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则对于双方均是同一集体经济组织成员的情形,因这类购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份,这便排解了宅基地不能进行流转的障碍,只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于合同效力的要件,原则上应认定为有效合同
二、农村房屋全部权的认定问题《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和毁灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外房屋当然属于不动产,依照物权法的物权公示原则及相关规定,不动产是需要初始登记的,转让时则需过户登记但对于农村房屋,其不属于商品房,自身具有特殊性针对当前农村房屋的全部权大部分没有登记的现状,我们我国亦没有强制性的规定要求农村房屋全部权的认定必需办理初始和变更登记因此,当前农村房屋全部权的取得假如以登记为生效要件未免脱离实际登记的首要意义在于物权变动的公示与公信在农村,由于我国对农村宅基地的申请人有着严格的规定,这样在客观上就限制了拥有农村房屋的人群大都是本集体经济组织的成员,可以说人人都处在一个“熟人社会二并且村民之间大多都参加彼此的房屋建设,相互之间仅通过占有行为就已经能起到客观公示作用村民委员会的见证和纪录即完成了公示的作用,并不需要更大范围的公示,即使登记其效果也不肯定比村民之间的监督更有利对于当前农村房屋买卖的现状,一方面对于合法有效的农村房屋买卖合同,全部权即使没有进行变更登记,在满意肯定条件时,应确认买受人取得了房屋全部权如房屋买卖行为经过了村民委员会同意,买受人支付了房款并实际占有另一方面,有条件的地区应开展集体土地房屋普查登记,建立较为具体的产权产籍资料房屋登记机构要乐观开展工作可以联合国土、规划等部门,依靠乡镇及农村基层组织对城镇规划区内的集体土地房屋进行普查通过普查登记,建立起较为详尽完整的产权产籍资料,为推动农房登记打好基础。