项目策划书模板

项目策划书项目名称:策划人XXX策划时间2019年11月22日b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净d便于设落地窗

2、门、窗分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗

3、保安系统全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情

4、信息系统有线电话市区标准有线电视信号及卫星电视系统通讯设施预留两部idd电话插口网络宽带网入户，并预留管线

5、厨房、浴室墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具，纯净水入户

6、卫生间墙面镶砌普通姿:砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆

（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶

（三）外立面材料及颜色建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色理由a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查出，而用面砖则不易查出b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉

（四）绿化布置根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象

（五）规划布局要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可

（六）户型设计户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上

4、

（七）户型风格落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉

六、推案策略

（一）售楼处选址我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处理由1该地段为XX主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力2人员流动量大，易扩大知名度3交通动线发达，方便客户咨询缺点投入费用高二推案操作阶段及操作目的本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段第一阶段建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金理由1本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大1中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动在此阶段应注意前期的价格制定，要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫理由价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫第二阶段建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润理由1第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑2在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件第三阶段获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次三价格策略目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考

七、广告策略一主诉求点突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点理由本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易二各销售期诉求

1、引导期可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等

2、开盘期主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气

3、正常销售期进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列理由1可令社区整体优势全面展现2可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明可不断保持市场新鲜度，冲击力持久三广告媒体选择

1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告

2、报纸——软广告与硬广告结合前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击

3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车前言通过对XXX项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼XXXXXX房地产营销管理有限公司

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

一、市场背景XX房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下

（一）九九年之前，被动销售的暴利阶段客源特征以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性开发商特征政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥项目特征产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）销售特征无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立

（二）XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力开发商特征迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于XX房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占XX市场同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验项目特色产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升销售特色价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化

1、客户需求的变化0能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变0对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格0能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重

2、市场环境的变化:地理环境逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段产品环境产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受其中小高层发展分三个阶段1以九九年开发的小高层社区泉景X四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入XX市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果2以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态3市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园

3、开发商的变化趋势0开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识0营销方面竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态

二、项目分析

1、基本情况本案位于xx市解放路东首，西临xx市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大

2、区域消费能力分析经济水平整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土

3、客源定位由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析

（一）本地客源此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型私营业主有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业对地段及相应升值潜力较为注重政府官员此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求高级白领此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心年青成功人士此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活这类客源主要选择小户型，但比例有限小结本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求

3、

（二）外地客源此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型外地驻济企业高层管理人员此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重外资企业驻济高层管理人士加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点

三、项目定位本案位于XX市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于会养人的房子一一滋养城市贵族综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面

1、地理位置优越

2、交通动线充足

3、市政与小区配套皆较为齐全

4、社区规划合理

5、智能化水平高

6、有强大的升值潜力

7、户型实用、舒适

五、产品建议由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有“人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下

（一）社区配套设施

1、采暖采用韩式地面供暖系统理由a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。