物业费上调方案（五篇范文）

物业费上调方案（五篇范文）第一篇物业费上调方案万恒家园物业上调物业费方案为使物业公司达到收支平衡、略有赢余的经营目标，同时在结合北京市场同类型住宅物业费定价标准的情况下，拟尝试与广大业主协商将现行物业费标准（

0.93元/M月）进行上调，方案如下

一、拟订上调幅度上调幅度初步定为

0.5元---

0.7元，即在原基础上上调53%--75%;

二、拟订上调时间自2017年1月1日起将按新标准与业主重新签订物业服务协议

三、上调物业费操作步骤L首先与小区业主代表就此事进行沟通，必须要得到其认可支持否则将无法继续进行操作；

2、由财务部出具财务报表在小区公告栏内进行公示，使广大业主了解物业公司亏损状况；

3、逐户与居住在小区的业主沟通此事，采取先易后难、逐个攻破的措施操作，每成功一户立即请其签字确认；

4、与不居住在小区的住户进行电话沟通，想尽一切办法使其表示不反对意见；

5、对意见及结果进行汇总分析，若小区专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意即符合《物业管理条例》的有关规定，此时即可召开业主大会向广大业主公示结果并宣布上调标准；若结果未能符合《物业管理条例》的有关规定，则须继续与持反对意见的业主做工作，同时请业主代表帮忙协调；

四、上调成功后的分析

1、上调成功后在一定时期内必然有部分业主拒交物业费或不按新标准交纳物业费，需长时间做工作或在有必要的时候由法律部支持配合催收；

2、上调成功后部分业主必然会对小区硬件配套设施及场地等提出

2、是通过日常的设备、设施的保养，使业主的产业保值增殖你以为不交物业费能伤害物业公司吗你不能少数人不交物业公司可以降低服务标准，多数人不交，物业实在无利可图，可以不干剩下的设备、设施的维护，环境，卫生等受到影响倒霉的是谁还不是业主自己你现在住的不是公家的房子，什么都不交，东西坏了有国家负责现在，你必须对自己的一切负责电梯坏了，水泵坏了对不起，动用大修基金用完了，大家凑钱，你不出，没关系别用因此，不管是什么原因我们都应该坚决反对不交物业费这种现象不仅严重败坏了小区的风气，伤害了包括不交费的业主在内的的道德与心灵的健康破坏契约精神，影响业主，小区的安定，也伤害了所有人的根本利益不管从理性、道德、人心、，得到了服务而不交物业费，本质上这与自己毁自己有什么区别，小区是大家的不是你.一个人的如果大家都按时交物业费你不交，这是占大家的便宜，请问，您良心上过得去吗？以后大家还怎么做朋友，当邻居不管以什么理由不交费受伤害的都是全体业主

三、粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况:

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法老赖〃业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交

1、因工程问题拒交的应对方法和措施从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴

2、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作一般而言，物业服务合同之安全防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家在私有部分的财产保管则不在安保范围之列当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费物业公司的保安义务也有一个合理的范围同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生简单举个例子是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任业主因之拒交物业费也就有据可依了

3、房子空置也要交物业费【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费•解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定•现状目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费对此，任晨光认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务•空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》一一发改委

[2003]1864号规定执行

4、对无任何理由拒交物业费的老赖采取电话催缴，上门催缴，邮寄催费通知单进行催缴，〃轮翻轰炸〃国家《物业管理条例》第四十二条作了明确规定业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作挡箭牌〃，否则可能造成恶性循环综述在这里特别提请广大保利邻居注意的是，不管出于什么原因，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，实在无药可救〃的可以按规定走更换物业程序如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按服务合同的约来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的还是业主本身保利城小哥2017年6月5日星期一第五篇住宅小区物业费上调的成功案例与启迪（伏彦澎）住宅小区物业费上调的成功案例与启迪时间2013年04月14日阅读507次复制链接打印大中小自2005年《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》实施以后，上海物业服务费收费标准始终没有松动过但是，物价在不断上涨，最低工资标准在年年上升，人力成本持续攀高，物业服务企业入不敷出无奈选择退盘的现象时有发生物业服务费调整难，似乎成为一道迈不过去的坎，严重制约了行业的健康发展在物业服务收费标准多年不变的情况下，能否有什么好的举措推动物业费调整，促进住宅小区的稳定和谐近年来，上海市物业管理行业协会和物业服务企业加大了物业服务费调整工作的力度，采取多种有效手段或方法，使得万科城市花园新区、古北国际花园、锦绣天第花园、绿洲城市花园、证大家园五期等一批住宅小区物业费相继顺利上调，引起了政府主管部门的重视和新闻媒体的关注同时，这些企业的成功经验值得借鉴

一、业主认可是调价的前提物业服务费收费标准迟迟得不到上调，不少长期处于亏损的物业公司无法生存，而业主对物业管理的需求却在不断增多，这一对矛盾看上去好像无法化解，反而越陷越深有专家针对住宅小区普遍面临的此类问题指出，任何物业企业来管理这样的小区，要使经营获得平衡或盈利，在调整物业管理费无果的情况下，只有降低服务标准一条路，这最终损害的还是业主自身的利益如何突破这个瓶颈，是很多物业服务企业一直寻求的答案上海上房物业管理的菊园小区物业管理处，通过细致、深入和艰苦的工作，取得广大业主、业委会和居委会的认可支持，不仅提高物业服务收费标准，而且服务合同得以续签他们主要是做好了三个方面的工作一是做好调价的前期准备工作他们对小区部分业主进行上门调查，深入了解广大业主对物业服务质量及物业服务费调整的看法向业主公布了《菊园物业服务主要承诺》，切实让广大业主有一个安全、整洁、温馨、和谐的生活环境，以服务质量的提升来推动物业服务费标准的上调二是事中加大宣传力度将物业管理行业的现状调查情况及小区物业服务费收支情况客观地向业主摊牌，让业主对物业服务企业有一个更深层次的了解客户服务中心全员参与，通过一线操作员工平时零距离和业主接触沟通的机会，对业主不理解的地方进行耐心解释，项目经理则与对调价有成见的业主主动单独交流同时，为确保宣传工作广泛开展，各项服务目标层层落实，责任到人三是事后加大与业委会的沟通他们就上调物业服务费标准问题同业委会反复交流磋商，特别是小区近年物业服务费收支情况、未来数年成本上升趋势，并编制了小区物业服务费用收支预算，减轻了业委会对调高收费标准可能存有的心理压力最近，上海长宁区虹桥路街道古北国际花园小区召开全体业主大会，

0.5元/月•平方米物业费上调方案，获得89%业主的同意如此高票顺利通过物业费提价，说明了业主对物业服务方的充分信任和工作认可据该小区业委会主任钱亮介绍，物业公司只有认真、负责地做好小区工作，才会得到广大业主的支持和理解此次物业费顺利调价，体现了广大业主对物业公司这几年来的工作的肯定一些原来持反对态度的业主说，他们也是通情达理的，只不过是对物业公司的要求高一点只要物业做得好，物业费上涨他们自然能够接受每月增加几十元物业费，对普通收入的家庭来说也是个负担古北国际花园小区九成业主举手同意物业费调价，还与小区秩序维护和管理维修人员相对稳定有关他们在小区工作好几年了，许多业主很熟悉他们，很信任他们有业委会成员指出，物业公司的员工安心了就会认真工作，业主就有了一个清洁、舒服、安全的居住环境，得益的还是我们业主所以，要把物业公司当成小区大家庭的一分子，只有物业与业主一条心了，小区才能管理好优质的服务换来市场的口碑，高品质的管理才能赢得人心2012年5月29日，《新民晚报》在头版头条显著位置刊发了题为“92%涨价支持率从哪里来〃的新闻记者提示闵行区万科城市花园新区物业管理靠优质服务+透明账本赢得业主理解在物业负面新闻不断、物业服务企业生存环境艰难、行业整体形势比较低迷的情况下，此篇报道受到了社会的普遍关注万科城市花园新区涨物业费动议，不但有92%业主投了赞成票，还有81%业主缴清了上半年物业费尽管有52%如此高的上调幅度，仍有92%的业主在续聘万科物业、〃同意物业管理费调价的选项上投票打勾力挺万科物业，支持涨价方案2012年4月，上海市物业管理行业协会会长朱志荣专程来到浦东新区南城居委会专题调研盛族家园小区物业费调整的情况南城居委盛族家园是个只有

2.3万平方米建筑面积的微型商品房小区，

1.35元的物业费标准难以维持物业管理的正常运行，物业管家也是换一个走一个新选聘物业公司后，该小区4年时间两次上调物业费标准，两次征询上调物业费有八成以上业主投票同意据业委会主任王小芳介绍，通过实践使我们认识到，小区物业〃管家不能只看企业的资质，更重要的是看服务质量两次物业费调整后，物业公司和物业从业人员的积极性明显提高，服务质量意识也明显增强，业主对物业的态度明显好转，业主与物业员工相处融洽，整个小区呈现一片和谐的氛围上海市房管局局长刘海生对上海万科城市花园新区提价成功给予了充分肯定他指出，万科物业的提价成功，是基于业主对万科物业的信任，也体现了万科物业的品牌价值政府不愿看到物业企业以简单、直接的降低各项服务标准的方式来压缩成本、保住市场份额他希望物业企业能在目前艰难的市场环境中坚守品质和品牌，不断探索服务升级和业务创新，引领行业战胜困难，走向物业行业的春天

二、业主理解是调价的基础锦绣天第花园位于上海浦东新区锦绣路锦安东路口，总建筑面积12万平方米住宅总户数954户，商铺户数48户，由低层、多层电梯房、小高层和高层四种建筑楼宇构成小区物业管理费定价保持在无电梯房每平方米

0.8元，有电梯房每平方米

1.35元上海富都物业自2005年接管该小区至今，虽然凭借诚挚服务在小区树立了良好口碑，但随着近年来人力资源成本不断攀升等政策调控因素，物业正常的运营都举步维艰为确保现场服务品质，富都物业向小区业委会提出了调整物业管理费的意向，得到了小区业委会大多数成员的理解他们表示，由于多年来人工成本上涨、社保缴费调整等原因，造成企业经营成本急骤增加，目前的收费标准确实难以为继，但上涨幅度必须合情合理管理处根据楼盘的实际运行情况，制定了详尽的物业费调整方案将近几年财务报表、本财务收支情况及财务预算报业委会审议，同时抄送小区居委会张贴告示，将调整方案告知全体业主，挨家挨户上门分发征询单进行意见征集，及时解答业主的各种提问，听取业主对物业服务的意见和建议实事求是算账，明明白白消费住宅增加

0.5元/平方米，商铺房增加1元/平方米，2012年1月起，锦绣天第花园小区开始执行新的物业费标准该物业在上调物业费后并没有就此了事，将一些反对调价业主的意见收集起来，分类分项集中进行整改，使调价后的物业服务确保质价相符，能够更好地履行服务合同所规定的内容，不断改进和提升物业服务水平物业费关系到老百姓的切身利益，物业服务企业必须公布详尽的物业费使用情况，让业主心知肚明这些钱都花在了什么地方为什么要涨价涨多少才是合理业委会要认真审核，也可请专业机构或第三方提供顾问咨询，业主大会要按照程序公开透明，尊重多数业主的选择业主也应该珍惜和正确行使自己的权利万科城市花园新区的物业公司从2006年起每年亏损几十万元，2008年亏损230万元，2011年更是累计亏损高达950余万元虽然多次准备启动服务价格机制调整，但是由于多种因素都未能成功物业中心从20n年上半年起，采取一系列诸如两手透明工作策略〃等措施积极沟通一是全透明的深度沟通换来业主对调价的理解花园新区物业中心不仅主动地向业委会、居委会、街道房管办“晒账本，让他们对物业的经营状况有个清楚的了解，而且上门拜访业主顾问团，耐心解释沟通，详细摊牌算账在小区信息栏张榜公布小区收支情况，在业主论坛进行沟通宣传，公布保洁、保安等各项支出和有偿维修费、广告信息费等有关方面的收入，让业主看得明明白白召开业主恳谈会和有业主党员代表、楼组长、小区社团代表等骨干业主参加的沟通会利用拜访、五方联席会议等方式，加强与政府部门、镇社区办、房管办、居委会就调价事宜反复沟通，对调价流程进行仔细梳理邀请业主顾问团、业委会成员、业主代表与物业人员一起，发放、收集选票还给身在外地的业主寄送挂号信”质价相符、优质优价”，成为了大部分业主的共识二是全透明的整改行动赢得业主对调价的支持落实首问责任制，把客户拜访沟通覆盖率提高到80%提升老社区安全度，在小区内增加围墙电网，小区门口安装道闸，进行车位、老年活动室和儿童娱乐设施更新改造有业主反映，〃物业对业主的意见和建议比较重视，有不到位的只要提出意见就马上采取措施改正我们住在这里感觉很安全，也很有幸福感一些原来搬到外面住的居民又搬了回来图的就是住得舒心，住得放心虽然物业费涨了不少，但我们觉得值；尽管92%的业主同意调价，但万科物业并未忽视剩余8%业主的不满情绪，在业主论坛等网络平台加强沟通宣传，多次上门解释征求意见同时，想办法动脑筋开源节流，增加延伸服务收入，加强小区安全，提高业主满意度目前，大部分不赞成涨价的业主，也主动按新的标准缴纳物业费只有业主与物业相互理解、相互尊重、相互配合，才能把小区管理好物业才能管理得尽心安心，业主才能居住得舒心开心古北国际花园小区业委会主任钱亮在《新民晚报•社区版》刊文物业费调价我有话要说”指出业委会一方面要听取业主合理要求、意见，维护业主的权益，另一方面也要理解支持物业公司的工作在维护业主利益的前提下，也要充分理解物业公司的苦衷，了解物业公司的难处，更要让物业公司有一个生存的环境，让他们安心地在小区工作，尽心地为业主服务盛族家园业委会在了解了物业公司员工最低工资逐年提高、城镇社保基金不断上升、服务成本确实超出收费标准的情况后，在发出〃关于调整本小区物业管理费征询单〃给出的理由是偏低的物业费换不来好的物业服务，合理的物业收费标准才是留住物业管家”的关键

三、业主满意是调价的推手住宅小区物业费标准低，影响物业企业服务质量，业主对物业不满意就不愿缴物业费，这样的恶性循环导致了部分物业企业在合约到期后的主动撤退物业服务收费标准调整是个十分敏感的问题，仅靠物业服务企业自身的能力，是很难调整成功的必须发挥社区党建联建平台和住宅小区综合管理模式的效能作用，化解物业矛盾纠纷，积累物业费调价的民意基础，提高社区物业综合管理整体水平尽快理顺物业收费价格机制，切实化解物业生存矛盾，实现物业管理良性有序发展，已成为物业服务企业亟待解决的难题上海景瑞物业公司总经理陶敏认为，物业管理费调整提价相当困难，不仅涉及面广，操作流程繁杂，主要还是业主对物业服务消费的观念比较淡薄景瑞物业创新联合联力联心工作法，通过开展富有成效的党建联建活动，促进企业内涵式借力型健康发展，2011年盖洛普调查客户满意率高达96%管理费收缴率保持在96%高位住宅小区是各种利益的交汇点、多样化需求的聚焦点和各类社会矛盾的集中点景瑞物业发挥党建联建一体化平台优势，在多方利益发生；中突时采取互联、互动、互补方式，加强与党建联建各方的密切联系，形成“社区事务共同管理、社区活动共同参与、社区资源共同分享、社区矛盾共同化解〃的党建联建良好局面他们通过联席会议多次会商，居民委员会、业主委员会和物业管理处充分沟通，不厌其烦征求居民对物业费调价方案的不同表达意见2010年、2011年在平衡双方利益、化解调价矛盾、取得信任与理解的基础上，景瑞物更高的服务要求，如绿化的重新栽种等，要提前作好应对措施

五、达不到拟订上调物业费幅度的分析及应对措施

1、根据广大业主的意见可适当将拟上调的幅度重新进行调整；

2、若上调幅度低于

0.5元则上调意义不大（上调后有部分业主拒交物业费而影响收入）

3、若不能成功上调，可提前告之广大业主物业服务人员配置将可能有所减少，以此降低成本第二篇住宅小区物业费上调成功案例分享物业费上调成功案例分享本区位于北京市丰台区占地面积

2.57公顷，建筑面积

16.8万平方米，收费面积

11.73万平方米，共有小区居民1190户自03年9月首位业主入住后至2009年共六年多时间，物业管理处共有员工43人，其中内聘29人，外聘14人自接手小区后收费标准未有变动，均价为

1.65元/月/平米，全年收取物业费总额为220万元，但由于近几年物价水平、人工工资等一再上涨，使得物业公司逐年亏损，这严重危及到良好的服务品质，为能够延续并保持较好的服务质量和水平更好地服务广大居民，扭转物业公司的经营状况，势必要通过内部开源节流，外部物业费价格调整来达到目的据此物业管理有限公司向业委会申请物业管理费调整，根据现实的状况和今后的发展趋势，拟定了两个调整的方案，即方案一

1.98元/月/平方米；方案二现有收费标准不变，调整服务项目小区物业费调整工作于2008年年初开始筹备期间制定过多套调整方案L75元、

1.98元、2元、

2.2元、

2.5元、

2.7元，几经数次修改，最后订版为

1.98元和现有收费标准确定收费标准后，管理处又根据实际情况制作了《物业费调整工作进度表》直至2009年10月接到公司确定2010年小区物业费调整的指示后，管理处全体员工严格按照《物业费调整工作进度表》有条不紊地推进上调工作上调过程在此次物业费调整工作中，管理处首先需要做通业委会的工作，通过几次协调会议的沟通，管理处提出了上调物业费的理由，并得到业管理的虹瑞小区、虹景小区物业管理费相继调价成功，景瑞花园城统一了收费标准，长期遗留的历史问题终于得到解决2012年初，虹口花苑三期调价也已达成初步意向管理费的成功调价，不仅降低了物业服务企业经营压力，实现了物业服务的良性循环，更重要的是提高了管理区域的物业服务品质，为住宅小区的居民创造了良好的物业服务环境物业服务水平参差不齐，物业管理准出入机制不全，业主自我管理意识偏失，业主抱怨声不断，物业收费标准低下，抛盘现象时有出现，这就是过去上海浦东新区塘桥街道南城社区存在的主要物业管理问题南城辖区约有40万平方米，区域内有独立小区10个，有7个物业公司在管理南城居委会把建立和谐小区作为工作载体，以提升小区认同感为切入口，成立了南城住宅小区综合管理协调小组，依托〃南城业委会自治沙龙〃和南城物业联谊会二个协调工作平台带动条块联动，探索区域综合管理物业党建联建工作新机制南城居委会党总支书记潘亚平说，盛族家园上调物业费的做法在塘桥地区产生了示范效应，有多个小区准备进行调整，其中宏润公寓已经顺利上调位于上海普陀区的绿洲城市花园的物业费在三年间历经两次大调整，通过率都接近90%让该小区业委会负责人深有体会的是长期让物业公司亏本运营，小区物业肯定做不好，关键是物业与业委会要搭建奸沟通的平台，要让大多数业主感到满意上海万科物业服务有限公司在花园新区成功调价时向行业协会递交的一份材料中指出物业服务费提价，是万科物业在经营困境下不断思考后做出的选择在本质上，物业行业和其他行业一样，在追求利润和为客户提供优质服务之间并不矛盾，‘优质优价’才是这个行业生存、发展的基础〃上海万科物业从2010年开始重新定位布局，把提升现场品质、重新获取业主的信任和认同作为当年最重要的工作与此同时，如何把物业经营中遇到的困境如实反映给业主，在坦诚的沟通中获取业主的支持和理解，使业主愿意为优质的服务付出对等的价格，也成为各住宅小区物业服务团队必须解决的问题万科董事会主席王石表示越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同〃因此，在艰难的市场环境下，提高服务品质、提升客户满意度，从而实现优质优价，是物业服务企业赢得市场认同的法宝之一（作者单位上海市物业管理行业协会）了业主委员会的大力支持，五位业委会成员全数通过，一致同意物业费调整，这为此次物业费调整奠定了坚实的基础在得到业主委员会的口头同意后，物业公司正式向怡锦园业主委员会递交了物业费调整书面申请，并得到了业主委员会的回函自此，物业费调整工作正式全面展开应业委会要求，并根据国家有关规定，物业公司于2009年11月11日至2009年11月17日在小区明显位置公示了《2008财务审计报告》及《公共区域收益支出分配报告》2009年11月23日至11月29日又在小区大门口及各楼一层电梯间公示了2010年物业费调整方案公示完毕后，有部分业主又提出了对于之前公示的《2008财务审计报告》及《公共区域收益支出分配报告》不清楚，随后管理处又将所有文件再一次进行了公示，直至调整结束本次物业费调整采用书面征询意见的形式召开业主大会，按照物业费调整日程安排，管理处自2009年11月30日至12月11日，每晚六点至九点上楼发放并回收《物业费调整确认书》，该确认书经过多次修改完善，确定了最终版本，以便业主可以清楚明确地做出选择为了保证此项重要工作有序进行，发出的确认书都能收回，且同意的要达到一定的数量在入户前，管理处领导对上门发确认书的工作人员进行了统一分配管理处四名部门主管分成四组，每人负责一栋楼同时每组有两名员工协助，再加上业委会的四位成员，形成了每组4人的物业费调整小组每晚18:00—21:00由一名主管带领治安部及设备部的员工对所有的产权人进行入户走访，发放确认书，争取在发放的同时通过现场沟通可以及时收回每晚九点走访回来后各小组成员在管理处领导的组织下将当晚业主提出的问题进行汇总，并当场集体商讨解决办法，小组成员带着这些问题的答案开始了第二天上门的工作为使管理处全体员工对物业费调整一事重视起来，管理处召开了全体员工大会，对物业费调整工作的重要性告知每一位员工，并针对业主集中反映的重要问题统一口径，给予业主满意合理的解释为把基础工作做好做扎实，又及时向丰台区建委、律师咨询了法律上应该注意规避的风险，力争做到合理合法，并按时向业委会通报工作进展和遇到的问题，及时与居委会取得联系以得到政府部门的支持，并向业委会提供调整方案，同时按时向居委会通报进展情况对于一些没有当场投票的业主，工作人员每天筛选后都要入户去做工作，尽可能取得业主的信任，有时一张确认书可能需要二十几分钟的沟通、解释才能获得支持的一票通过一周的时间，四个小组已将大部分住户走访完毕，通过此次走访也发现了不少房屋已经出租或业主长期不在园区居住的情况，为今后的管理工作积累了资料每收到一张选票，工作人员都细心地注意业主选择的是同意还是反对，并做好记录，做到心中有数经过初期粗略的统计大约有70%的业主同意物业费上调，但是越到后期难度越大，不同意的声音也越来越多，形式不容乐观，管理处领导和每一位小组成员丝毫不敢懈怠言要上告，称调整不合法尽管调整工作遇到了很多困难和阻力，但员工依旧不厌其烦地给业主进行分析解释，尽可能取得业主谅解，有部分业主通过耐心细致的讲解后对我们表示支持对于长期不在家和房屋出租的业主，在后面的几天，通过电话进行了联系，给业主合理的解释，争取其同意，代业主进行签字确认，并将通话予以录音，作为有效的证据进行留存收获对于物业费调整这项重中之重的工作，全体工作人员以公司利益为准，尽自己最大的努力，最终发放和送达确认书1172份，实收反馈意见1145份，其余为弃权及无法联系，按照《物业管理条例》之规定此次物业费调整获得了约67%的业主支持，圆满地完成了此次调整最为繁重的工作2009年12月12日9:00在1#楼负一层员工娱乐室，在完全公开、公平、公正的基础上召开了具有决定性意义的业主大会会议，参与此次大会的有业主委员会主任、副主任及两位委员、园区派出所代表、社区居委会代表、律师事务所律师及业主代表业委会经过近三个小时的现场验票、唱票、统计，最终形成了大会决议自2010年1月1日起，北京市丰台区**小区物业费将执行〃

1.98元/月/平米方O这次上调成功得益于集团公司的正确决策及人、财、物的大力支持，得益于物业公司领导及管理处领导的带领和指引，得益于全员的共同努力而怡锦园物业费的上调成功，为物业服务企业的发展积累了宝贵的经验虽然物业费调整成功了，但这只是开始很多业主投出了支持的一票，是对物业多年来服务的认可如何为业主提供更好更高的服务，不辜负业主的信任；如何让不同意上调的业主转变观念配合工作；如何保证收费率等问题都促使物业不断求新求变，努力提升自己的服务品质，为明天续写新的辉煌第三篇物业费催缴联动方案物业费催缴联动方案（试行）不错过任何欠费业主到物业前台办理业务的机会，发挥各部门服务流程联动机制，本着各部门相互配合、相互支持、相互理解、认真负责、杜绝推诿的工作原则，为实现掌握实情、坚持原则、应收尽收，缓和矛盾、规范服务的目的，特制定本方案

一、物业服务处部门负责及时更新和核对前台放置的《物业服务费收费明细》；

二、前台人员应根据《物业服务费收费明细》对所有办理业务和咨询的业主和使用人进行费用查询，发现未缴费用应立即进行告知，并协助物业部门进行费用收取；

三、物业部门负责整理和向各部门提供欠费重点户的业主姓名和详细住址；

四、欠费重点户是指电话联系不上、不接听电话、入户走访无人、无任何理由长期拖欠物业费、买二手房未办理过户手续的欠费业主;

五、当欠费重点户的业主或使用人来物业前台办理业务时，应采取如下服务流程前台人员应告知业主应缴纳物业费用，并及时通知物业部相关人员，物业管理员到场后询问有关情况后进行催收，沟通中涉及相关部门须协调解决的问题立即通知部门负责人到场，共同进行研究解决如经解释业主仍拒绝缴纳物业费用，物业各部门将有权不予办理如下

2.办理装修手续；

3.办理停车手续;

4.补办和修复门禁卡等服务;

六、凡有下列情况开发商前期遗留问题未解决、或因其他物业服务过程中存在问题未解决的欠费业主，属于一般欠费户；相关部门负责人有责任对涉及本部门的一般欠费户所反映的问题予以跟踪，协调各方尽快处理和解决，并及时与业主和物业部门对工作进展进行沟通，便于下一步的催费；

七、如遇其他特殊情况，由主管领导负责处理、解决；

八、本方案自即日起实施，望各部门认真执行XX物业管理处****^Z**月**曰第四篇浅谈物业费浅谈物业费问题

一、物业费的构成.物业服务人员的工资，按规定提取的福利费等.物业共用部位、共用设施的日常运作和维护费用（公共建筑，如过道、门厅、楼梯及道路环境内的各种土建维修费；公共照明费；易损件更新费等等）.物业管理区域清洁卫生费用（包括清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化肥清掏等）.物业管理区域绿化养护费用（包括绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费）

5.物业管理区秩序费用

6.办公费用.物业管理企业固定资产折旧.物业共用部位公共设施被责任保险费用.法定税费（包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等）o

10.经业主大会同意的其他费用

二、缴纳物业费是业主的投资行为你知道吗？缴纳物业费不仅仅是消费，更是对于小区物产保值增值的投资要使物业延长寿命，得到保值增值，就必须投资而业主的投资就是通过交纳物业管理服务费的行为在进行，物业费一方面消费在保洁、绿化等服务中，更多的是投资在设备设施的养护当中，从而实现物业的保值增值拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都事出有因〃但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持业主不交物业费到底损害了谁的利益物业费到底是干什么的？在谈到这个问题是，我们首先来看一个例子假设有10个人，必须在一起吃饭，不能散伙根据他们的约定，采取凑份子钱的形式到餐馆吃饭他们通过集体表决的形式（假设是7:3通过），选择了A餐馆A老板每餐提供10个菜费用是每人每次10元，共计100元，由A老板自己向各个顾客收取结果某甲说表决的时候，我本来就不同意选择A餐馆，我没办法改变决定，但我可以拒绝付费某乙说我发现菜里有苍蝇，我不得给钱了于是，老板只收到80元A老板觉得吃亏了，但又不想失去这笔生意，于是将原来的10个菜减成了8个菜第三个人跳起来了我钱没少交，为什么少了2个菜，我抗议，我不交钱了这时，老板只能收到70元了A老板要维持自己的利润，只有减少服务——再减一个菜只有7个菜了这里面有7个人守约交费，A老板最终也只提供了7个人的量，但是10个人吃7个人的菜，有3个人白吃白喝，那自然就不够吃了虽然那7个人的支出没有变化，但是收获自然减少了试问一下

1.这里面谁受益？谁受损？

2.那三个白吃白喝的人吃的到底是谁的钱？

3.这里是A老板的错还是顾客的错？答案是显然的但是现实中那7个人都不会做声的，因为那3个人吃的是7个人共同的钱，即所谓的公共财产如果哪个要站起来制止他们白吃白喝，必然遭受那三个人的群起攻之，因为你的主张侵犯了他们三人的利益，即所谓私有财产中国人一向喜欢明哲保身，对侵犯公共财产的行为，人们总是希望别人来主张正义按理说，这三个人占了这么大的便宜却无人敢指责，应该躲一边偷着乐去但是，现实不是这样的，其实他们心里良心也不安，于是得为自己白吃白喝找个貌似正当的理由，来自欺欺人所以就出现了这样的怪现象付费的7个人敢怒不敢言，默默无声，成了被宰羔羊；白吃的3个人端起碗吃饭，放下碗骂娘，还理直气壮地说老子饭是要吃的，钱是不付的看到这个比方，大家一定觉得很荒谬不可能哟，那7个人怎么那么傻，要供他们白吃白喝呢？是的，确实很荒谬但是现实生活中这种现象在有个领域就广泛存在，那就是物业管理！这里暂不谈为什么不交物业费，只谈不交物业费损害了哪些人的利益很多人认为是物业公司不错，物业公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者最大的受害者是业主，是交物业费的业主很多人以为惩罚物业公司的最有效手段就是不交物业费，其实是错的这是同归于尽的做法，受伤最大的其实是业主！很多人以为别人不交物业费与我无关，其实是错的因为他不交物业费，就像有些人蹭别人的WiFi一样，他在蹭你的物业费！很多人以为物业管理越来越差是物业的问题，其实也是错的业务只能是越做越熟，越做越好的，没有越做越不会做的道理也没有几个物业不想把事业做大做好的其实问题还是出在业主身上试问一个家败了，是管家的责任还是主人的责任？你履行了合同吗？如果没有，你怎么好要求别人要好好地履行合同呢？可悲的是，守约的业主，你可以任性地骂物业、骂业委会，但是就不能说不交费的人！你要敢说他们，他们就说你收了物业的好处费你是物业的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要锄奸的大气凛然的样子，群殴你，欲将你置之死地而后快！这时，主张自己正当权利的人反而成了过街老鼠！其实，稍有理智的人都知道，到底谁是真正的老鼠不交物业费能惩罚物业公司吗？回答是能！但是微不足道，且两败俱伤！对物业公司而言，收不齐物业费，充其量就是没有多的钱给员工加工资，最坏的结局是卷铺盖走人但这是个消耗战，过程很漫长没有钱，他可以换人减量呀，把原来的形象大使换成老弱病残，把原来每天一次的清洁卫生变成每周一次，房屋、下水道、化粪池、管网、电梯等检修，大家反正又看不到，得过且过吧，坏了就叫业主动用大修基金得了不出钱？可以，那就等，反正又不是我物业的房子，又不是我物业在使用对业主而言，垃圾遍地，盗贼猖獗，设施设备到处都是坏的，这样的环境谁受罪？当然是业主为什么会这样？症结还是在业主身上不交物业费，对侵犯公共财产的行为不管不问前者叫做不履行应尽的义务，后者叫做主动放弃自己的权利不履行义务，不主张权利，那还谈什么契约呢？只是可怜了那些认真守约的业主了，他们被绑架在这条泰坦尼克号上，眼睁睁地陪着他们沉入海底在台湾和香港，不交物业费是不可思议的物业公司也不管某个业主交不交费的问题谁管？业委会！如果你不交物业费，就意味着你就侵犯了其他业主的利益，业委会就要控告你中国大陆的物业政策常常与众不同让业委会管理小区，却设障碍阻止业委会注册法人资格，业委会就是个无钱无权的活雷锋；让物业分担政府的职责，却没给物业执法的权力和条件！所以就有了这样的矛盾、那样的困难，纠结成了中国大陆物业这团乱麻！物业费有两个基本用途，

1、是保证小区的卫生、秩序使业主生活在一个良好的环境中；。