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物业管理委员会组建运行实施办法第一章总则第一条为进一步加强物业管理委员会建设,规范物业管理委员会的组建和运行,根据《物业管理条例》相关规定制定本办法第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理委员会的组建、运行、解散以及监督管理工作第三条市住房城乡建设主管部门负责建立健全物业管理委员会指导和监督制度县(区)住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导本辖区物业管理委员会的组建和运行,加强对物业管理委员会成员的培训居民委员会依法协助街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作第二章物业管理委员会的组建第四条一个物业服务区域组建一个物业管理委员会第五条物业服务区域内符合下列情形之一的,可以依法组建物业管理委员会
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)虽然具备成立业主大会条件但依法未成立的;
(三)业主大会会议召开后,未能依法选举产生业主委员会的;
(四)已经划分物业服务区域但是尚未实施物业管理的老旧小区需要实施物业管理的符合前款条件的,居(村)民委员会可以组织专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请后十日内核实是否符合组建物业管理委员会的情形符合的,应当在收到书面申请后三十日内组建物业管理委员会;不符合的,应当告知原因,并在该物业服务区域内显著位置公示第六条物业管理委员会一般由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)党组织、居(村)民委员会、公安派出所、建设单位代表组成物业管理委员会组成人数应当为七至十五人单数,其中业主代表人数不低于总人数的二分之一物业管理委员会设主任一名,由街道办事处(乡镇人民政府)指派的代表担任,并且可以在物业管理委员会成员业主代表中确定一至二名副主任协助主任工作第七条业主代表人选应当符合法律法规规定的参选业主委员会成员的条件,在自愿参加的业主中推荐产生鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员和社区志愿者参选物业管理委员会业主代表第八条街道办事处(乡镇人民政府)在物业服务区域显著位置,就拟组建物业管理委员会事项发布公告,明确拟组建物业管理委员会的名称、业主代表资格要求、推荐方式及期限等公告时间自发布之日起不少于七日第九条物业管理委员会成员候选人通过下列方式产生:
(一)街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)党组织、居(村)民委员会、公安派出所、建设单位代表由各部门(单位)负责推荐;
(二)业主代表人选可通过社区(村)党组织、居(村)民委员会推荐、业主自荐或者十名以上业主联名推荐等方式产生业主自荐应当征得不少于十名其他业主签字同意一个物业服务区域内业主不足叁佰户的,业主自荐征得业主同意的人数和联名推荐业主代表的联名人数,由街道办事处(乡镇人民政府)根据实际情况确定第十条经资格条件核查后,街道办事处(乡镇人民政府)确定物业管理委员会拟组成人员名单,并在物业服务区域显著位置进行公示,公示期不少于七日;业主有异议的可向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出,由街道办事处(乡镇人民政府)组织核实并予以回复物业管理委员会自公示期满之日或者异议核实结束之日起成立街道办事处(乡镇人民政府)作出成立物业管理委员会的决定并在物业服务区域显著位置予以公布第十一条物业管理委员会持街道办事处(乡镇人民政府)的成立决定,按照相关规定刻制物业管理委员会专用印章、开设基本存款账户,向税务部门申请办理临时税务登记,按期纳税申报第三章物业管理委员会的工作职责第十二条根据不同情形,物业管理委员会分别履行以下主要工作职责
(一)新建物业服务区域尚不具备召开首次业主大会会议条件的,组织业主监督前期物业服务合同的履行,监督临时管理规约的执行,调解物业管理纠纷等
(二)新建物业服务区域具备召开首次业主大会会议条件的,履行首次业主大会会议的筹备组职责,按规定组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会
(三)物业服务区域已成立业主大会,但是未能选举产生业主委员会的,组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项,代为履行业主委员会的职责
(四)已经划分物业服务区域的老旧小区需要实施物业管理的,协助街道办事处(乡镇人民政府)筹备首次业主大会会议,组织业主依法决定有关共有和共同管理事项,代为履行业主委员会的职责
(五)法律、法规规定和业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责第四章物业管理委员会的运行第十三条物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议定期会议原则上至少每两个月召开一次经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议,可以召开物业管理委员会临时会议物业管理委员会会议应当有过半数成员出席,且不得委托他人参加会议物业管理委员会全体成员有同等表决权物业管理委员会对于需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定物业管理委员会作出的决定应当半数以上委员签字同意,自作出决定之日起三日内在物业服务区域显著位置公示,公示期不少于七日第十四条物业管理委员会经业主共同决定,可使用物业服务区域的共有收入作为物业管理委员会运行经费,并可聘请财务人员协助处理物业管理委员会日常事务和财务管理工作相关收支情况应在物业服务区域显著位置进行公示每年不少于二次,每次公示期不少于三十日第五章监督管理第十五条物业管理委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下,依据相关法律法规制定工作规则并开展工作已有管理规约和业主大会议事规则的,应当依法遵照执行物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处(乡镇人民政府)或者县(区)住房城乡建设主管部门自收到投诉或者发现之日起三十日内,应当依法作出处理决定,并通告全体业主第十六条物业管理委员会成员有下列情形之一的,街道办事处(乡、镇人民政府)可免去其相应职务,并由指派单位重新指派或按照本办法规定程序重新确定
(一)单位指派代表已经离职,或不遵守法律法规,或未正当履行职责,或侵犯业主共同利益的;
(二)业主代表有《物业管理条例》第三十八条规定的可罢免业主委员会委员情形和第四十条规定的业主委员会委员职务自行终止情形的物业管理委员会委员发生缺额的,由街道办事处(乡镇人民政府)按照本办法相关规定及时进行补充第十七条物业管理委员会的任期一般不超过两年物业管理委员会在任期届满前,因已经启动首次业主大会会议筹备,或有换届选举、重新选举等工作需要的,可向街道办事处(乡镇人民政府)提出延期申请经申请同意后任期可适当延长,但最多不超过六个月第十八条物业管理委员会任期届满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,自任期届满之日起停止履行职责,由街道办事处(乡镇人民政府)按照本办法规定程序重新组建物业管理委员会原物业管理委员会主任、副主任及其他成员可按本办法规定继续指派、确定或自荐、推荐重新组建的物业管理委员会名称不变,但应加上届别,印章应当标明届别、成立时间作为区分第六章物业管理委员会的解散第十九条物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责,并与业主委员会办理移交手续后解散;因物业服务区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时解散物业管理委员会第二十条物业管理委员会解散的,应当自解散之日起十日内,将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交业主委员会,并按规定办理账户、税务等相关手续移交完成后十个工作日内街道办事处(乡镇人民政府)应当作出解散物业管理委员会的决定,并自作出决定之日起三日内在物业服务区域显著位置进行公布第七章附则第二十一条本办法由住房和城乡建设局负责解释和修订第二十二条本办法自年月日起试行。