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文本内容:
第一部分公司简介走专业化道路,打造专业化品牌,公司目前所管辖的写字楼物业有:公司持有第二部分第1章项目物业概况、管理构思及目标
一、项目物业基本概况该标的物业为...,位于...,地处...繁华商圈中心主体A座地面建筑面积约为**平方米;B座地上建筑面积约为**平方米;A座、B座地下均为二层,地下车库总建筑面积约**平方米;C楼地上建筑面积约为**米,本项目总建筑面积约**万平方米,建筑占地面积约**平方米
(一)物业管理区域为上述所有的区域
(二)物业主要的设施设备
1、电梯系统
2、电气系统
3、供暖、中央空调系统
4、安保消防监控系统
(三)走廊、过道
(四)地下室、地下车库
(五)道路
(六)垃圾桶、垃圾房
(七)公用卫生间
三、绿化管理基本要求
1、绿化更新及时率98%;绿化存活率达到98%以上;残枝断叶控制率98%;
2、对第三方专业绿化公司实施绿化养护监督,督促其及时浇灌、修剪、补充无杂草、杂物;保持观赏效果第8章物业管理项目服务标准
一、物业管理服务人员的服务标准
二、急修项目的服务标准
三、一般维修的服务标准
四、服务受理、报修接待的服务标准
五、投诉处理的服务标准
六、电梯、水泵等设备运行服务标准
七、服务期限第9章前期及筹备期(更新改造)物业管理
一、办公楼物业管理早期介入
二、本办公楼物业筹备期介入
三、办公楼更新改造期间的物业管理基本思路
(一)设立办公楼装修施工管理领导小组
(二)规范装修施工管理
(三)划分装修施工区域
(四)设置的防护隔离区域
(五)规范装修施工现场管理的几点意见(附办公楼装修区域划分示意图)
(六)承租商户装修管理第三部分项目费用测算方案第1章办公楼物业经营管理
一、该项目物业费收益主要来源.业主(承租户)物业费收取;.停车场库停车使用费收取;.装修期收取的相应管理费收取;.其他有偿服务费收取
三、该项目物业费收取测算(-)业主(承租户)物业费预测算在承租率达到100%的情况下,年整体物业费收取约**元(按**元/月/平方米标准,建筑总面积按
3.9万平方米测算);
(二)停车费收取
1、本项目地上、地下停车场管理已涵盖本物业服务范围内,停车管理方式及收费标准由业主根据实际情形而定
2、若收费可预测停车费收益地面停车位50个地下室停车位120个,预测地面车位停车费**元/月,年收入**元,地下室停车位停车费**元/月,年收入**元合计停车费收入**元/年;停车费用收入主要用于整体物业费支出
(三)装修期收取的相应管理费收取主要是垃圾清运费及管理费,按行业实际收取垃圾清运费
(四)其他收益项目如电梯轿厢内广告、餐饮及茶水服务等
(五)收益合计根据
(一)一
(三)项[不含
(四)项]合计综合服务收入**元/年第2章物业管理服务费用报价
一、物业管理费用酬金制报价表
(一)物业管理团队人工成本报价清单物业管理费用报价表清单
(1)单位元有关情况说明2015年度由企业承担的各项社保保障基金统筹部分占总工资比例为
29.4%其中基本养老保险14%基本医疗保险
11.5%失业保险
1.5%工伤保险
0.4%生育保险
1.2%工会经费
0.8%)2015年度残保基金调整至
702.48元/年
(二)设备设施维修保养费报价清单物业管理费用报价表清单
(2)单位元
(三)保洁维护运行费用报价清单物业管理费用报价表清单
(3)单位元
(四)保安运行费用报价清单物业管理费用报价表清单
(4)单位元
(五)其他费用报价清单物业管理费用报价表清单
(5)单位元按近几年实际消耗情况进行测算
二、物业管理费用包干制报价表
5、消防生活水池给排水系统
二、办公楼物业管理服务内容
(一)前期物业管理服务顾问
(二)物业筹备期介入顾问
(三)物业服务范围区域内设施设备管理
(四)物业服务范围区域内秩序维护管理
(五)物业服务范围区域内环境保洁管理
(六)物业服务范围区域内客服管理服务
四、我公司在该办公楼物业项目管理上优势
(一)长期管理服务办公楼,积累了丰富的管理服务经验
(二)具有科学管理的模式,有经验丰富的管理团队
(三)规范化的管理服务,确保了员工队伍的稳定和物业管理服务的延续性
五、项目物业管理思路(-)采用统一管理和专业管理相结合的办法;
(二)强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进;
(三)致力于培养员工的专业素质,努力提升物业管理服务的品质
六、项目物业管理服务目标
(一)以诚信为本,与业主建立良好的互信关系
(二)确保办公楼装修到正常运行的安全平稳过渡
(三)规范物业管理服务第2章组织机构及人员配备
一、物业管理服务机构设置物业管理公司
三、运作方式及各部门职责
(一)运作方式
(二)物业管理服务项目各岗位人员配备一览表第3章共用部分、公共设备设施维护保养和管理、共用部位、共用设施设备的使用管理
二、办公楼共用部位、公共设备设施日常维护、保养、运营和的管理第4章智能化系统的维护保养和管理
一、智能化系统管理基本思路
(一)项目经理、系统设备主管熟悉各个设备系统、各种材料化学性能;
(二)推行科技型物业管理;
(三)制定智能化系统管理方案和经济运行措施
二、智能化系统的维护保养计划
(一)消防报警系统维护保养计划
(二)安保监视系统护保养计划
(三)机房、弱电井道及其他系统护保养计划
(四)紧急广播系统护保养计划
(五)车辆管理系统护保养计划
(六)电子巡更系统护保养计划
(七)BA系统设备护保养计划(A)门禁系统护保养计划第5章安全秩序和消防管理
一、安全管理工作特点.人流量大,且构成复杂.高层建筑,消防等级要求高.安全管理时间长.车辆管理复杂
二、安全管理目标.人员进出井然有序;.日常办公、休闲环境安全、舒适;.重大活动顺利进行;.突发事件迅速得到解决;.交通事故处理率100%无车辆失窃事件;.治安案件发生率为当地最低
三、安全管理原则坚持外驰内张,采取“人防、技防、机防、预防”相结合的原则
四、安全管理内容
1、治安管理
2、消防管理
3、交通管理
4、公共卫生安全管理
5、紧急事件和突发事件的安全管理
五、安全管理方式
1、机防
2、人防
3、预防
六、安全管理的重点
1、日常管理
2、消防管理
七、突发事件的处理
1、突发事件处理的基本要求迅速、果断,保护人身财产安全
2、突发事件的处理有明确分工
3、有应急预案和应急措施第6章道路交通与停车管理
一、道路交通管理道路交通管理的基本要求交通引导标志明显,道路畅通、安全
二、停车场(库)管理停车场(库)管理的基本要求管理制度完善,车辆凭证停放,有专人负责引导车辆停放到指定区域
三、机动车辆管理根据业主的要求制定相应管理规定和服务细则
四、非机动车辆管理为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务第7章日常保洁和定期保洁管理
一、服务的基本要求
(一)保洁工作到位,清洁管理工作无盲点;
(二)管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;
(三)合理调整果壳箱或者垃圾桶,每日清运两次;
(四)适时、及时、准时进行保洁服务,包括虫害灭杀;
(五)爱护物业各项设施设备及财物;及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放,定时清理;
(六)节约用电、用水
二、服务内容及要求
(一)电梯厅
(二)客梯物业管理费用报价表(酬金制)序号服务项目月总费用全年总费用备注1物业管理团队人工成本详见报价表清单
(1)2设备设施维修保养费详见报价表清单
(2)3保洁维护运行费用详见报价表清单
(3)4保安运行费用详见报价表清单
(4)5其他费用详见报价表清单
(5)代收代付的能耗费用合计不包含其他费用(能耗)6管理费按10%计算7税金—总计序号服务项目项目用工总费用(元)单人年度工资费用小计阮)计发工资月数人数费用分项备注月应发工资(元)1项目总监2项目经理3客服事务服务4工程部主管5设备维护及运行服务6环境保洁主管7环境及楼层保洁服务8秩序维护主管9秩序维护服务10消防监控服务11合计12社保保险费用13残保基金费用14福利及劳动保护费用局温费用151175项费用合计物业管理团队人工成本合计月总费用全年总费用序号服务项目月总费用全年总费用备注1电梯系统维护保养项目参照该办公楼往年维护保养费用报价2中央空调系统维护保养项目3锅炉供暖系统维护保养项目4电梯系统年检项目5锅炉供暖系统年检项目行业要求2年3次年检6锅炉安全阀、压力表检测项目7锅炉供暖水质检测项目水质检测试剂、专用药水等8锅炉供暖水质软化用品项目主要使用食用精细盐等9高低配试验项目行业要求每3年试验1次,每次
42000.00元10设备设施零星维修费用项目主要公用部位照明灯具损耗、水电维修耗材等费用11工程维修工具项目12大楼生活水箱清洗项目AB座屋顶水箱、地下水池各1个,每年清洗1次测算合计序号服务项目月总费用全年总费用备注1大楼公共部位保洁用品项目拖把、抹布、垃圾袋、打磨机械等专用保洁工具2大楼公共卫生间洗涤用品项目洁厕灵、消毒液、洗手液3大楼垃圾清运项目向市政环卫部门缴纳的相关费用4大楼卫生间清洁用品项目卫生纸、擦手纸等耗品5排污管道疏通、化粪池清运项目根据需要疏通、清理,每年1次,每次1500元6大楼卫生防疫消杀项目卫生防疫消杀5-10月每月4次,其余月份每月2次7大楼公共区域绿化养护项目大楼公共区域绿化养护费用合计序号服务项目月总费用全年总费用备注1消防系统维护保养项目2安保秩序执勤用具项目对讲机、警棍、充电手电筒等合计序号服务项目月总费用全年总费用备注1中央空调能耗及公共区域水电费用项目夏季、冬季中央空调启动能耗费用及公共区域水电等费用合计物业管理费用报价表(包干制)序号服务项目月总费用全年总费用备注1办公楼物业管理服务项目每平方米按**元计算序号服务项目岗位配置拟配人数主要职责及工作内容1服务中心项目总监负责项目执行、安排协调公司资源,确保目标的实现2项目经理领导、组织、协调、监管物业管理服务中心全方位管理工作3客户事务部综合事务管理承担客户服务、综合事务、档案资料管理等工作4大堂接待承担来访人员接待、登记、引导等工作5收发承担大楼客户信件、报纸分发等工作6小计7工程维护部工程主管组织、协调、管理、承担大楼设备维护、巡查等工作8水电维修工承担大楼设备巡查、水电维修等方面工作9通讯维护维修承担大楼通讯线路安装、调试和维护工作10锅炉运行员承担大楼4-5个月冬季锅炉运行供暖,需1/3人(拟兼职)11B座身配及空调运行值班承担全天候24小时B座高配运行维护、巡查等工作12A座局配空调运行值班承担全天候24小时A座高配运行维护、巡查等工作13小计14环境保洁部保洁主管组织、协调、管理、维护、巡查大楼保洁等工作15大楼外围广场、通道保洁承担大楼外围广场、通道、停车场(库)日常保洁等工作16B座南北大堂保洁承担大楼南北大堂日常保洁等工作17B座1-33楼楼层保洁承担「33楼楼层公共部位保洁等工作,3层/I人18A座1-3楼保洁承担A座1-3楼楼层公共部们保洁等工作19小计20秩序维护部安保主管组织、协调、监管、秩序维护、办公楼巡查等工作21消监控主管(兼)承担及承担消监控人员管理及设备管理等工作22B座消监控承担全天候24小时B座消监控值守等工作23A座消监控(将合并)承担全天候24小时A座消监控值守等工作24B座东大厅安保值守承担东大厅日常安保秩序维护等工作25B座西大厅安保值守承担西大厅日常安保秩序维护等工作26安保秩序维护主管全天候24小时承担大楼北广场东、西通道出入口秩序维护值守,昼夜间大楼巡查,承担日常北广场车辆停放秩序维护、调度等工作;编4个班组,每个班组1名主管3名安保值班员27安保秩序维护保安28地下停车场管理承担日常地下停车库车辆秩序维护、管理、调度等工作29小计总人数61。