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2023年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库(考点梳理)单选题(共80题)
1、方案经济比选中决策准则包括三个原则,不应包括的原则是()oA.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】D
2、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类即便利品、选购品和特殊品A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】D
3、
30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是()A.目标确定B.调查C.分析D.归纳总结【答案】B
26、财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计()时的折现率A.大于零B.等于零C.小于零D.无关系【答案】B
27、下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A
28、当利息周期小于1年时,则实际利率()名义利率A.等于B.大于C.小于D.两者无关系【答案】B
29、关于年度运营预算,下列说法错误的是()A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然,还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外,也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计,对个别的预算项目提供适当的调整机会【答案】C
30、下列关于贷款担保的说法,错误的是()A.是为提高贷款偿还的可能性,降低银行资金损失的风险,由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】B
31、一般而言,房地产开发项目的存货占流动资产的大部分,其速动比率较低,不会达到()o80%90%95%D.100%【答案】D
32、下列关于财务分析指标说法中,不正确的是()A.一般来说,应收账款周转率越高,说明应收账款收回越快B.资产报酬率越高,说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大,企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低,说明企业的获利能力越强【答案】D
33、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因,是房地产投资()A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级【答案】C
34、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营,其中首付款为总价的60%其余为银行提供的年利率为
7.5%期限为10年按年等额还本付息的抵押贷款,若年平均经营收入为20万元,运营费用为经营收入的30%则在贷款期内的税前现金回报率是()o
8.17%
13.62%
14.00%
23.33%【答案】B
35、下列关于企业利润和收入的表达中,正确的是()oA.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入=销售收入+出租收入C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D.可分配利润=税后收入-未分配利润【答案】C
36、下列融资渠道中,属于公众市场债务融资形式的是()oA.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款【答案】A
37、()承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力,并将这些荷载传递给其下的柱子A.吊车梁B.外墙围护系统C.柱子D.基础【答案】A
38、对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为()oA.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命
39、土地储备机构负责实施土地开发时,通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的()o2%3%5%8%【答案】A
40、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】C
41、在一定时期内,某类商品房的市场潜量是指这类商品房的()oA.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】A
42、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者()A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C
43、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是()oA.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】B
44、下列物业中,属于特殊物业的是()A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】B
45、()的资金融出方不承担项目投资的风险,其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】B
46、在一定时期内,某类商品房的市场潜量是指这类商品房的()oA.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】A
47、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元存货为1500万元则该房地产投资企业的流动比率为()oA.150%200%300%400%【答案】c
48、在物业管理中,市场化、社会化程度最高,管理最为复杂的是物业A.收益性B.工业性C.居住性
0.特殊性【答案】A
49、在估算某教学楼的房屋开发费用时,按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资,这种估算方法属于oA.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】A
50、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】A
51、对出租物业来说,最主要的收入记录是()oA.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】B
52、下列各项中,不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是()A.购买价格B.空置率C.运营费用D.资本化率A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】A
4、投资估算的精度可达±20%所需费用约占总投资的
0.25%~
1.5先该阶段为()oA.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】B
5、从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态,其结构形式属于()A.产品结构B供求结构C.投资结构D.租买结构
53、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于()oA.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法【答案】A
54、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以()所需的时间A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B
55、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化,这体现了()对房地产市场转变的影响A.人文环境的变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.金融业的发展【答案】A
56、市场定位通常要遵循的步骤是()oA.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A
57、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容
58、投资者所要求的最低利率是()A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A
59、对于相同的两个房地产投资方案,其动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb)之间的关系是()PbPbPbWPbC.Pb=PbD.PbPb【答案】D
60、某物业10年租金收入的终值为20万元,年租金增长率为6%租金在每年末支付,若年利率为6%则第5年末的租金是()7co
14945.
1615841.
8726764.51D.
28370.38【答案】A
61、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成,分为普通砖和空心砖两大类空心砖是指孔洞率不小于()的砖5%8%10%15%【答案】D
62、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为1000元为2收益价格为12000元/m2两个测算结果存在一定差异A.对房屋征收评估,比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估,比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价,比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价,比准价格权重小于收益价格权重【答案】B
63、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元,月平均运营费用为30万元,月平均空置率为8%月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%则该写字楼的月净经营收入是()万元A.
61.00B.
61.
6081.
0086.40【答案】D
64、小儿虫积,腹痛时作,面黄体瘦,肚腹胀满,发热口臭,大便失常者,治疗宜用A.健脾丸B.桃核承气汤C.肥儿丸D.补中益气汤E.黄土汤【答案】A
65、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中用到的估算公式直接费二每平方米造价指标x建筑面积,属于()oA.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法
66、在现金流量表的流入与流出项目中,不应该出现()A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】B
67、在()授权开发企业负责实施土地开发时,由开发商负责筹措资金,办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施A.银行B.经销商C.业主D.政府【答案】D
68、寒湿痰瘀,阻滞凝结,如流注、痰核、寝病、乳岩、横疙、贴骨疽、蟾头等病初起皮色不变,肿硬作痛者,治宜首选A.犀黄丸B.透脓散C.小金丹D.川苜调茶饮【答案】C
69、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时,不包括()A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理【答案】A
70、某房地产投资项目的表面收益率为1696计算后得到该项目的实际收益率为12%银行的贷款利率为
5.44%则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是()
3.57%
4.00%
6.56%
10.56%【答案】A
71、深圳万科房地产开发公司通过上市,解决了房地产开发所需的资本金投入问题,购买该公司的股票属于()A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【答案】B
72、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元存货为1500万元则该房地产投资企业的速动比率为()o
37.5%75%C.150%D.113%【答案】A
73、某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元,空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%30%所得税税率为25%则2014年该商铺的净经营收入为()万元
29.
7034.
6539.
6059.40【答案】C
74、财务评价是根据(),计算评价指标,判别项目的财务可行性A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企业之间的交换价格【答案】A
75、金融机构对项目贷款进行综合评价,凡综合风险度超过()的即为高风险贷款,银行一般不予发放贷款50%60%70%80%【答案】B
76、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是()A.成本利润率B.投资利润率C偿债备付率D.资本金利润率【答案】C
77、在进行市场调查时,第一个原则是要采用()的方法,首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验A.科学B.客观C.准确D.全面【答案】A
78、()是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额【答案】B
79、某宾馆开发项目共有150间客房,平均每间客房的面积为40m2总建筑面积为6800m2o当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2每间客房的综合投资为14万元则用单元估算法计算的该宾馆总投资为()万元A.1800B.2040C.
21006、在房地产自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是()oA.空置率〉合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判断【答案】A
7、将短期借款视为现金流入的基本报表是()oA.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表【答案】B
8、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了()oA.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本D.2380【答案】C
80、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元,月平均运营费用为60万元,月平均空置率为5%月平均租金损失率为2%月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%则该写字楼的月净经营收入是()万元
33.
0033.
1036.
0036.10【答案】C多选题(共40题)
1、下列房地产定价方法中,不属于竞争导向定价的有()A随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E认知价值定价法【答案】B
2、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为()oA.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者【答案】ABCD
3、下列关于国产设备原价的构成,表述正确的是()A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价B.在计算国产标准设备原价时,一般采用不带有备件的原价C.国产标准设备原价有两种,即带有备件的原价和不带备件的原价D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价【答案】ACD
4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有()A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E速动比率【答案】ACD
5、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果,表明项目()0A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD
6、在房地产市场调查中,收集一手资料的方法有()oA.文献查阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法E实验法【答案】BCD
7、在可行性研究报告中,项目概况部分应着重介绍()oA.项目的合作方式和性质B.项目拟建规模和标准C.项目建成后的服务对象D.项目背景E.项目所处的地理环境【答案】ABC
8、对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有()A.权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率E开发期与经营期【答案】ABCD
9、下列关于内部收益率的表述中,正确的有()oA.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时,所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时,投资项目是可行的D.如果使用贷款,且项目盈利,则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高,投资风险就越小【答案】ABC
10、政府在房地产市场中的主要职能有()oA.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款【答案】AB
11、进行房地产投资项目敏感性分析,可以选用的盈利性财务评价指标有()oA.财务内部收益率B.财务净现值C.成本利润率D.资产负债率E.偿债备付率【答案】ABC
12、物业资产管理的职能包括()0A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理E组合投资管理【答案】ABC
13、下列社会经济活动表现中,体现房地产市场功能的有()oA.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】ABC
14、房地产组合投资管理的主要工作包括()A.制定并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制定物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【答案】AB
15、收益性物业的经营费用包括()A.人工费B公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E清洁卫生费【答案】ABC
16、制定租售方案的工作内容主要包括()A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度D.广告设计及安排E.租售价格【答案】AC
17、下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有()oA.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】AC
18、下列关于潜在毛租金收入,说法正确的是()oA.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D.它代表物业实际获取的收入E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】ABC
19、房地产泡沫的成因主要有()oA.土地的稀缺性B.投机需求膨胀C.开发商之间的博弈D.开发资金的易得性E.金融机构过度放贷【答案】AB
20、房地产开发项目策划的主要工作内容有()A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择【答案】ACD
21、下列房地产市场调查的内容中,属于房地产市场营销因素调查的有()oA.房地产销售价格调查B.房地产促销策略调查C.城镇居民家庭收入调查D.城市人口地理分布调查E.城市基础设施状况调查
22、建筑平面设计常见的组合方式包括()A.走廊式组合B.套间式组合C.单间式组合D.大厅式组合E.整体式组合【答案】ABD
23、关于写字楼基础租金的说法,正确的有()A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC
24、潜在购买者一般具有三个特点即()A.调查B.分析C.兴趣D.收入E途径
25、按投资计算基础的不同,现金流量表分为()oA.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】AC
26、在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括()A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息【答案】AD
27、确立施工中控制质量的具体措施,主要包括()方面A.对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差B.控制混凝土质量C.对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
9、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场,一级市场是指()土地使用权出让市场土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场【答案】A
10、在利用期望值法进行项目风险分析时,分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后,需要做的是()oA.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】D
11、在经历了2009〜2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下,调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量,该项调查属于()A.科学性调查B.描述性调查E.实行科学合理的施工进度控制安排【答案】ABD
28、工程造价的计价与控制是以()为对象,研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法以及工程造价运动规律的学科A.建设项目B.单项工程C.单位工程D.分部工程E.分项工程【答案】ABC
29、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()oA.分期发放贷款,对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控,防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况,以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD
30、下列投资形式中属于房地产间接投资的有()oA.房地产开发投资B.购买房地产开发企业的债券C.房地产置业投资D.购买住房抵押支持证券E.购买房地产投资信托基金【答案】BD
31、销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用主要包括以下内容()oA.销售推广费B.交易手续费C.销售代理费D.不可预见费E.销售前期费【答案】ABC
32、房地产开发项目的基本报表包括()A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD
33、土地一级开发,是指城市政府委托当地土地收购储备机构,按照土地利用总体规划,城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划,对确定的(),统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为A.存量国有土地B.拟征用土地C.农转用土地D.开发商委托开发土地E合作开发土地【答案】ABC
34、关于工程建设项目招标的说法,正确的有()oA.法律、法规规定不宜公开招标的,可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的,工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的,应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】ACD
35、房地产开发企业的经营成本主要包括()A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E房地产出租经营成本【答案】ACD
36、下列关于楼、地面的构造,表述正确的是()A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层B.垫层是在基层之上的构造层C.面层是地面的表层D.面层是人们直接接触的一层E.地面的基层是结构楼板【答案】ABCD
37、关于房地产投资项目敏感性分析的说法,正确的有()A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】ACD
38、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表E资产负债表【答案】BC
39、从房地产市场营销的具体方式来看,主要分为()A.开发商自行租售为主B.房地产管理部门负责销售C.委托物业代理D.房地产行业协会租售E业主委员会租售【答案】AC
40、利用期望值判断投资方案优劣的标准是()A.期望值相同,标准差小的方案为优B.期望值相同,标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同,期望值大的方案为优【答案】AD大题(共10题)
一、估价对象为A城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁,并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为2008年9月5日至9月10日,房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)估价对象实物状况(略)(-)估价对象权益状况(略)
(三)估价对象区位状况(略)
四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
五、价值定义估价对象于价值时点的公开市场价值
六、价值时点2008年9月5日
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)
3.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)o【答案】
二、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅,首付款为房价的50%其余房款用抵押贷款支付如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为12%问
(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少
(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅
(3)如果该家庭在按月等额还款5年后,于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】
(1)抵押贷款额P=100x50%=50万元;月贷款利率i=12%/12=l%;月还款额为A=Pxi(l+i)n/[(l+i)n-1]=50x1%1+1%240/[1+1%240-1]=
0.550543万元=
5505.43元;2该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为
5505.43/30%=
18351.43元3该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,所需偿还金额为Pn=A[1+in-m-1/[i1+in-m]其中,n=12x20=240m=12x5=60代入数据,得到Pn=
5505.43x[1+1%240-60-1/[l%1+1%240-60]=
458721.59元=
45.87万元
三、一某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房,该家庭目前及未来5年的财务状况如下1目前已准备用于购房的积蓄共50万元;2该家庭月工资收入为12000元,预计将以每月
0.5%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房;3该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000元,全部储蓄用于购房各项收入均为月末取得若5年后该家庭购房时首付款比例为50%则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下该家庭可承受的最高住房单价是多少?假设银行存款年利率为3%按月计息【答案】已知i=3%/12=
0.25%n=5错误12=60s=
0.5%Al=12000错误50%=6000元,A2=1000元方法一1F1=P11+in=500000错误1+
0.25%60-
580808.39元;2F2=P21+in=A/i-s{1-[1+s/1+i]n}1+in=6000/
0.25%-
0.5%错误{1—[1+
0.5%/1+
0.25%]60}错误1+
0.25%60=
449360.09元;3F3=A2[1+i]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000错误[(1+
0.25%)60-1]/
0.25%=
64646.71(元);
(4)F=Fl+F2+F3=
580808.39+
449360.09+
64646.71=
1094815.19(元);
(5)可购住房总价为
1094815.19/50%=
2189630.38(元);
(6)可购住房单价为
2189630.38/120=
18246.92(元/m2)方法二
(1)P1=50万元;
四、H办公用房建于2005年,为4层钢筋混凝土框架结构,建筑面积2310m2建筑密度为60%用地为2004年通过出让国有土地使用权取得,使用期限40年2010年因抵押贷款,对该房地产进行评估采用成本法,其计算过程如下
(1)土地价格估算根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为1200元/82则土地价格为1200x2310x60%=1663200(元)«
166.3(万元)
(2)建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2该工程建设期为1年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为
5.85%开发商利润率为20%则利息为2175x
0.5x
5.
859363.6(元/m2)开发商利润为2175x20%=435(元/m2)钢筋混凝土框架结构使用年限为60年,残值率为2%已使用5年,根据定率折旧法公式,其成新率为[1-(1-2%)x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为(2175+
63.6+435)x92%x2310=
5681934.72(元)«
568.2(万元)
(3)估价结果确定
166.3+
568.2=
734.5(万元)【答案】
五、本次估价背景如下估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为
1.5万成,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段估价方法适用性分析
1.根据《房地产估价规范》GB/T50291-1999主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价
3.收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值
4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素【答案】
六、本次估价背景情况如下估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用估价对象最高最佳利用分析具体如下
1.法律上的允许估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可
2.技术上的可能性虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体所以,估价对象改建D.因果性调查【答案】C
12、存量在数值上的表达式是()A.报告期存量=上期存量-报告期竣工量-报告期灭失量B.报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量C.报告期存量=上期存量+报告期竣工量+报告期灭失量D.报告期存量=上期存量+报告期竣工量【答案】B
13、下列房地产投资项目评价指标中,可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是()A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D・财务内部收益率【答案】D
14、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的
3.经济上的可行性结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行
4.价值最大化分析经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2类似商铺市场均价为20000元2若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提【答案】
七、本次估价背景如下估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工3年,规划总建筑面积为
1.5万m2估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段估价方法适用性分析
1.根据《房地产估价规范》GB/T50291—1999主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价古价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法
2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润然后将开发完成后的价值戒去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价
3.收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值
4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算由于估价对象已停工3年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素【答案】
八、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为10万元的住宅,首付款为房价的50%其余房款用抵押贷款支付如果抵押贷款的期限为20年,按月等额偿还,年贷款利率为12先问
(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少
(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅
(3)如果该家庭在按月等额还款5年后,于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】1抵押贷款额4100x509仁50万元;月贷款利率i=12%/12=l%;月还款额为A=Pxil+in/[l+in-1]=50x1%1+1%240/[1+1%240-1]=
0.550543万元=
5505.43元;2该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为
5505.43/30%=
18351.43元3该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,所需偿还金额为Pn=A[1+in-m-1/[i1+in-m]其中,n=12x20=24012x5=60代入数据,得到Pn=
5505.43x[1+1%240-60-1/[I%1+1%240-60]=
458721.59元=
45.87万元
九、本次估价背景情况如下估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用估价对象最高最佳利用分析具体如下
1.法律上的允许估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可
2.技术上的可能性虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的
3.经济上的可行性结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行
4.价值最大化分析经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2类似商铺市场均价为20000元/m2若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提【答案】
一十、H办公用房建于2005年,为4层钢筋混凝土框架结构,建筑面积2310nl2建筑密度为60%用地为2004年通过出让国有土地使用权取得,使用期限40年2010年因抵押贷款,对该房地产进行评估采用成本法,其计算过程如下1土地价格估算根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2则土地价格为1200x2310x60%=1663200(元)=
166.3(万元)物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/n)
2.该工程建设期为1年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为
5.85%开发商利润率为20%则利息为:2175x
0.5x
5.85%«
63.6(元/m2)°开发商利润为2175x20%=435(元/m2)钢筋混凝土框架结构使用年限为60年,残值率为2%已使用5年,根据定率折旧法公式,其成新率为口-(1-2%)x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为(2175+
63.6+435)x92%x2310=
5681934.72(元)«
568.2(万元)
(3)估价结果确定
166.3+
568.2=
734.5(万元)【答案】D.房地产同质价格【答案】C
15、()是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例,用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系,反映土地转化为房屋的效率A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数【答案】A
16、按照地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场细分的主要方式,地域所包括的范围可大可小,最常见的是按照()划分A.城市内某个区域B.省或自治区所辖地域C.城市D.中国房地产市场【答案】C
17、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元,月平均运营费用为30万元,月平均空置率为8%月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%则该写字楼的月净经营收入是()万元A.
61.00B.
61.60C.
81.00D.
86.40【答案】D
18、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时,不必涉及的研究内容是()oA.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择【答案】C
19、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、()等A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C
20、关于个人住房抵押贷款,下列说法不正确的是()A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率,有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式,即在法定利率调整时,于下月初开始,按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%【答案】C
21、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的所得税前利润弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在()年内延续弥补23C.4D.5【答案】D
22、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款【答案】A
23、为把两个投资项目的组合风险降到最低,各投资项目之间应有—个()oA.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】A
24、某房地产投资项目的总投资为5000万元,其中投资者投入的权益资本为2500万元,经营期内的年平均利润总额为800万元,年平均税后利润为480万元,则该投资项目的资本金利润率为()12%32%24%30%【答案】B
25、在市场细分的()阶段中,市场营销人员要进行探讨性面访,主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。