2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关题库附答案

2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关题库（附答案）单选题（共80题）

1、在获取与处理音频信号的过程中，正确的处理顺序是A.采样、量化、编码、存储、解码、D/A变换B.量化、采样、编码、存储、解码、A/D变换C.编码、采样、量化、存储、解码、A/D变换D.采样、编码、存储、解码、量化、D/A变换【答案】A

2、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A

3、（）不是良好的编程风格A.变量名采用单字母符号或单字母加数字串B.程序代码采用缩进格式C.为变量设置初始值【答案】A

24、为了检查对软件进行修改后是否弓I入新的错误，需要对软件进行的测试类型为（）测试A.功能B.回归C.可靠性D.恢复【答案】B

25、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性

26、在面向对象方法中，（）定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（请作答此空）OA.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】B

27、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构被征收人王某在征收范围内有一处住房A.类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格B.类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据C.将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格D.根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格

28、编写C程序时通常为了提高可读性而加入注释，注释并不参与程序的运行过程通常，编译程序在29阶段就会删除源程序中的注释A.词法分析B.语法分析C.语义分析D.代码优化【答案】A

29、在了解程序内部结构和流程后，通常采用验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用技术设计测试案例A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B

30、全身经穴数目是359365349D.362【答案】D

31、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益B.当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润【答案】D

32、若程序中定义了局部变量与全局变量，则（）A.在函数内只能访问局部变量，但不能访问全局变量B.局部变量与全局变量的名字不得相同C.一个函数被多次调用时，其定义的局部变量必定分配同一个存储单元D.函数中定义的局部变量与全局变量同名时，在函数内引用的是局部变量【答案】D

33、评价一个计算机系统时，通常主要使用来衡量系统的可靠性，使用来衡量系统的效率A.平均无故障时间MTBF和平均修复时间MTTRB.平均修复时间MTTR和故障率C.平均无故障时间MTBF和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】D

34、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议妹妹获得该大厦的

一、二层，哥哥获得三至六层

11.

4311.

7722.

8623.53【答案】A

35、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出，租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/n）2张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年，费用按法规各自承担20%的首付款加上该首付款2年的利息20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C

36、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】B

37、面向对象程序设计中，采用（）机制实现共享类中的方法和数据A.公用调用B.封装C.动态绑定D.继承【答案】D

38、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的xx酒楼的市场价值进行评估该酒楼位于xx市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%o该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万JL»o

4362.

404788.

004894.

405320.00【答案】A

39、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例当一个类只能有一个父类时，称为请作答此空；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】A

40、WWW服务器与客户机之间采用协议进行网页的发送和接收HTTPURLSMTPHTML【答案】A

41、对于类定义classA{public:virtualvoidfund{}Voidfunc2{}};classB:publicA{public:voidfund{coutclassBfunc1〃endl;}virtualvoidfunc2{coutclassBfunc2〃endl;}}；下面叙述正确的是oA::func2和B::fund都是虚函数A::func2和B::funcl都不是虚函数B::funcl是虚函数而A::func2不是虚函数B::funcl不是虚函数而A::func2是虚函数【答案】C

42、修改现有软件系统的设计文档和代码以增强可读性，这种行为属于50维护A.正确性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】C

43、在了解程序内部结构和流程后，通常采用验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用技术设计测试案例A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B

44、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyourregularly.A.nameB.computerC.deviceD.password【答案】D

45、一组无逻辑关系的语句在程序中多处出现，为了节省存储空间把这些语句放在一个模块中，该模块的内聚是（）A.逻辑内聚B.偶然内聚C.过程内聚D.通信内聚【答案】B

46、程序中局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】D.程序中包含必要的注释【答案】A

4、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D

5、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施，其中测试排错法发现和排除错误的主要手段是利用（）A.跟踪程序执行B.测试实例比较C.实现逻辑推断D.路径径反向搜索【答案】B

6、（）是错误的描述

47、HTML页面的“title主页/title”代码应写在标记内A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B

48、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不同形式，其中（）多态在许多语言中都存在，最常见的例子就是子类型化A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】B

49、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】A

50、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为

（45）A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】C

51、UML中行为事物是模型中的动态部分，采用动词描述跨越时间和空间的行为

（46）属于行为事物，它描述了

（47）A.包B.状态机C.注释D.构件【答案】B

52、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解采用（）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互此模式与（请作答此空模式是相互竞争的模式，主要差别是前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信A.解释器InterpreterB.策略StrategyC.中介者MediatorD.观察者Observer【答案】D

53、评价计算机系统性能时，MIPS是衡量的一种单位A.时钟频率B.运算速度C.系统可靠性D.系统失效率【答案】B

54、UML中关联是一个结构关系，描述了一组链两个类之间47A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】

55、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地商务办公房地产及其估价都有其特殊之处A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法【答案】B

56、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m（x被m除取余数）在（）时会报错，这是一种（请作答此空）错误A.词法B.语法C.语义D.运行【答案】C

57、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】C

58、关于对象封装的叙述，正确的是（）A.每个程序模块中都封装了若干个对象B.封装可实现信息隐藏C.封装使对象的状态不能改变D.封装是把对象放在同一个集合中【答案】B

59、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构被征收人王某在征收范围内有一处住房A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】B

60、关系代数运算是以集合操作为基础的运算，其五种基本运算是并、差、（）、投影和选择，其他运算可由这些运算导出为了提高数据的操作效率和存储空间的利用率，需要对（）进行分解A.交B.连接C.笛卡尔积D.自然连接【答案】C

61、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例当一个类只能有一个父类时，称为（）；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为（请作答此空）A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】D

62、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】C

63、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m（x被m除取余数）在（请作答此空）时会报错这是一种（）错误A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】A

64、数组AE-

5..

50..8］按列存储若第一个元素的首地址为100且每个元素占用4个存储单元，则元素A［23］的存储地址为（）244260364300【答案】B

65、是正确的E-mail地址Webmaster@ceiaec.orgWebmaster@ceiaec.orghttp:\\www.ceiaec.orghttp://www.ceiaec.org【答案】A

66、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出，租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/成，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2租期为5年，费用按法规各自承担20%的首付款加上该首付款2年的利息20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C

67、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】A

68、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）Java语言不能用于编写实时控制程序Lisp语言只能用于开发专家系统C.编译程序可以用汇编语言编写D.XML主要用于编写操作系统内核【答案】C

69、某C语言程序中有表达式x%m（即x被m除取余数），其中，x为浮点型变量，m为整型非0常量，则该程序在时会报错，该错误属于31错误A.逻辑B.语法C.语义D.运行【答案】C

70、使用独立测试团队的最主要原因是A.有利于项目人员分工B.减少相关人员之间的矛盾C.可以更彻底地进行软件测试D.只有测试人员最熟悉测试方法和工具【答案】C

71、文法G产生的的全体是该文法描述的语言A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】A.Delphi和VisualBasic都是可视化编程语言B.可视化编程中采用控件技术和事件驱动工作方式C.在可视化编程中，可以不编写程序代码来完成界面的设计工作D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）开发软件不需要编写程序【答案】D

7、UML中有4种事物结构事物、行为事物、分组事物和注释事物类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A

8、在Word编辑状态下，将正文中所有internetexplorer改写为“InternetExplorer常选用编辑子菜单上的（）命令；单击“工具”栏中的“（）”按钮可以在光标所在处插入超链接“修订”“替换”

72、内关穴直上，平孑L最穴的骨度分寸为5寸4寸3寸2寸【答案】A

73、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施，其中测试排错法发现和排除错误的主要手段是利用A.跟踪程序执行B.测试实例比较C.实现逻辑推断D.路径径反向搜索【答案】B

74、在Excel2000表处理中，假设A『2A2=

2.5选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10则A10=SUMAl:A10=o

3042.

546.

548.5【答案】B

75、存储一个24x24点阵的汉字每个点占用Ibit需用个字节244872144【答案】C

76、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋首层建筑面积为2000m2二层建筑面积为1500m2该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500nl2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2【答案】C

77、Themaximumnumberofdatathatcanbeexpressedby8bitsis.64128255256【答案】c

78、企业管理、电子政务、电子商务等具有（）的特点，宜采用云计算模式A.强计算、强流程、多交互B.强计算、弱流程、少交互C.弱计算、弱流程、少交互D.弱计算、强流程、多交互【答案】D

79、软件文档的作用不包括（）A.有利于提高软件开发的可见度B.有利于软件维护和用户使用C.有利于总结经验和实现可重用D.有利于各企业之间交流技术【答案】D

80、程序语言的语句从功能上大体可分为两大类A.声明语句和可执行语句B.简单语句和复杂语句C.顺序语句和判定语句D.程序语句和注释语句【答案】A大题共10题

一、设有一个关系EMP职工号，姓名，部门名，工种，工资，若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的SELECT语句为SELECT部门名，AVG工资AS平均工资FR0MEMPGR0UPBYHAVING将职工号为

23115、姓名为李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为Insert【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度试题6061的正确答案分别是选项C和Ao因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种二‘钳工‘，进行选取，因此正确的SELECT语句如下SELECT部门名，AVG工资AS平均工资FR0MEMPGR0UPBY部门名HAVING工种二‘钳工‘，试题

（62）的正确答案是选项D因为插入语句的基本格式如下INSERTINTO基本表名（字段名［字段名］…）VALUES（常量［常量］…）；查询语句由上可见，选项A和B是不正确的选项C也是不正确的，因为按照SELECT语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起

二、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资拟持有一段时间后转售某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营张某认为，普通住宅的投资回报率是5000x12/1000000=6%而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%所以选择购买酒店式公寓〈1〉、张某的选择是否正确？〈2〉、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】

1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理张某的选择不一定正确如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好要在综合考虑上述情况基础上作出判断

2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小

三、设有一个关系EMP职工号，姓名，部门名，工种，工资，若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的SELECT语句为:SELECT部门名AVG工资AS平均工资FROMEMPGROUPBYHAVING将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为Insert【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度试题6061的正确答案分别是选项C和Ao因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种二‘钳工‘，进行选取，因此正确的SELECT语句如下SELECT部门名，AVG工资AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING工种二‘钳工‘，试题62的正确答案是选项D因为插入语句的基本格式如下INSERTING基本表名字段名［字段名］…VALUES常量［常量］…；查询语句由上可见，选项A和B是不正确的选项C也是不正确的，因为按照SELECT语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起

四、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营张某认为，普通住宅的投资回报率是5000x12/1000000=6%而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%所以选择购买酒店式公寓＜1＞、张某的选择是否正确？〈2〉、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】

1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理张某的选择不一定正确如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好要在综合考虑上述情况基础上作出判断

2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小

五、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等【答案】

（1）错误本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提改为本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提

（2）错误设定其土地使用权年限自价值时点起为40年改为设定其土地使用权年限自价值时点起为44年

（3）错误自本报告价值时点起半年内有效改为自本报告出具之日起半年内有效

（4）错误不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致改为假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致

六、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣

2.5分本题最多扣至0分请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下XX投资有限公司于2017年12月通过拍卖方式购置了12000m2的办公写字楼，并于2018年1月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和xx银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了xx房地产估价有限公司评估，估价公司2018年3月28日-4月10进行了估价作业，完成估价报告致估价委托人函xx银行受贵银行委托，我们对位于xx市xx区xx路xx号的xx办公房地产价值进行了估价估价目的是为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值价值时点是2018年3月28日经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定xx办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币240000000元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》xx房地产估价有限公司（公章）法定代表人xx（手签）二O一八年三月二十四日【答案】

1.错处致函对象为XX银行错误，改为“XX房地产投资公司”属于委托人错误

2.错处估价目的为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误改为为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值

3.错处确定XX办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为确定xx办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值

4.错处致函落款日期为二一八年三月二十四日改为致函落款日期为二o一八年四月十日致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期

七、指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性影响房地产变现能力的因素主要有

1.通用性通用性就是房地产能否普遍使用适用多种用途一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差

2.独立使用性独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用变现能力越弱估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好

3.可分割转让性所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用容易分割转让的房地产，变C.“定位”D.”粘贴，【答案】B

9、数组AE-

5..

50..8］按列存储若第一个元素的首地址为100且每个元素占用4个存储单元，则元素A［23］的存储地址为A.244260364300【答案】BEveryvalidcharacterinacomputerthatusesevenmustalwayshaveanevennumberor1bits.parityB.checktestcompare【答案】AMostmeasuresinvolvedataencryptionandpassword.A.security现能力相对较强；反之，变现能力就较弱估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让

4.房地产开发程度估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强

5.价值、规模大小一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者变现能力越弱例如，大型商场比小店铺的变现能力弱【答案】L变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性

2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好

3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱

4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱

八、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设委托方提供的实际成本价格为3000元/m2包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元/m21估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？〈2〉、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】

1.本题考查的是成本法错误有

（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；

（2）不应计算自2011年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；

（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平

2.本题考查的是成本法重置价格还应减去折旧

（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；

（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；

（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧

九、某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为xx规拆迁许字

（2006）第XX号文件许可如何确定估价方法？【答案】《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估最终确定市场法、收益法和成本法进行评估

一十、

1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函XX公司受贵公司委托，我们对位于XX市XX路XX号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为¥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/M估价对象的抵押价值为¥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/成报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》xx房地产评估有限公司法定代表人XXX二O一二年四月十九日【答案】错误1:缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点错误2估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额错误3缺估价机构盖章B.hardwareC.displayD.program【答案】A

12、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】CIntheonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.alineaqueueanarrayastack

14、类（）之间存在着一般和特殊的关系A.汽车与轮船B.交通工具与飞机C.轮船与飞机D.汽车与飞机【答案】B

15、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批

16、用户界面设计的原则不包括

（56）A.适合用户的业务领域和操作习惯B.保持界面元素、布局与术语的一致性C.提供反馈机制，注重用户体验D.按照五年后的发展潮流进行时尚设计【答案】D

17、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为（），一个对象具有多种形态称为（请作答此空）A.继承B.封装C.多态D.覆盖【答案】C

18、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道

19、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出，租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/成，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/成，租期为5年，费用按法规各自承担A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006年10月的现值之和【答案】D

20、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出那么，（）OA.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反

21、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B

22、已知N个数已存入数组的前N个元素中NM为在A[i]IWiWN之前插入一个新数，应先，以挪出一个空闲位置插入该数【答案】D

23、以下关于入侵检测系统的描述中，错误的是A.入侵检测是一种主动保护网络免受攻击的安全技术B.入侵检测是一种被动保护网络免受攻击的安全技术C.入侵检测系统能够对网络活动进行监视D.入侵检测能简化管理员的工作，保证网络安全运行。