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2023年房地产估价师之估价原理与方法模考预测题库(夺冠系列)单选题(共80题)
1、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚,治宜补法,实邪须攻,应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调,慎用补法,勿投峻剂,药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温【答案】D
2、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C
3、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科学的距离指标是()oA.空间直线距离D.寿命长久性【答案】B
25、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A
26、在成本法估价中,关于合理确定开发用地取得途径的说法,正确的是()OA.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】B
27、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元,现时重新购建成本为350万元,经济寿命为60年残值率为3%则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为()万JLo
61.
8478.
3584.
88173.17【答案】C
28、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般()A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】A
29、关于比较法运用的说法,错误的是()A.同类数量较多,有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例,但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多,估价结果越合理【答案】D
30、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以()进行估价A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】D
31、房地产损害赔偿的类型多种多样,但其中并不包括()A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等,造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当,造成房地产权利人损害的【答案】D
32、在房屋征收中,评估被征收房屋价值的价值时点为()A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日【答案】B
33、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为5800万元,其中土地总价值为3000万元某人购买了其中2501n2该部分的房地价值为130万元假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为()o
2.0%
2.24%
2.5%
4.33%【答案】A
34、某仓库房地产土地面积为1000m2容积率为
0.8对应的土地单价为850元/m2现拟变更为商业用地,容积率为
2.0并已取得规划、国土等管理部门的许可假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2则理论上应补地价的数额为()万元
93.
75115293.75D.315【答案】D
35、某房地产的土地面积为3000m2容积率为3市场上类似房地产的价格为4200元/m2成本法测算的土地重置单价为4800元/m
2、建筑物重置单价为3000元/m2该房地产的总价为()万元2340378041405220【答案】B
36、《素问・五藏生成篇〉说“多食甘”,则A.脉凝泣而变色B.筋急而爪枯C.肉胀皱而唇揭D.骨痛而发落【答案】D
37、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C
38、按照房地产的不同用途分类,宾馆属于()A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】C
39、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为()oA.经济寿命B.自然寿命C.实际年龄D.有效年龄【答案】A
40、具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地是()oA.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C
41、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/加,对应的报酬率为7%现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于()元加232753287340241375【答案】C
42、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位【答案】D
43、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】B
44、在经济学范畴的价值中,房地产估价通常所讲的价值是指()A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】B
45、“皮槁而毛拔”(《素问・五脏生成篇》)的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A
46、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于oA.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】A
47、“……筋骨坚,发长极,身体盛壮……”是指A.男子.四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】D
48、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元,运营费用为220万元,去年底该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元,运营费用减少25万元,该酒店剩余收益期为10年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为
8.5%目前该酒店房地产的价值减损额为万元
66.
3498.
42984.20D.
1213.85【答案】B
49、胃气虚的形成原因是A.持久或反复地饮食失节B.禀赋素虚C.久病元气不复D.以上均是【答案】D
50、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少
2.4万元,该房地产的合理经营期限为()年
10.
012.
513.
540.0【答案】C
51、收益法是以()为基础的A.定期原理B.平衡原理B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】D
4、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做()A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】A
5、下列选项中,()不是弓I起房地产价格上升的原因A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加【答案】A
6、“从阴弓|阳,从阳弓I阴,以右治左,以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念C.替代原理D.预期原理【答案】D
52、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格,也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,称为()A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】C
53、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是()A.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法【答案】C
54、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块,价值各为50万元若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值为11万元如果甲地块的使用权人欲购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为()o50万元55万元50〜60万元60万元以上【答案】B
55、从本质上讲,价值时点是由()决定的A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】C
56、通常把比较法测算出的价值称为()oA.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】
57、()是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期【答案】A
58、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】D
59、某宗已抵押的收益性房地产,年潜在毛租金收入700万元,空置和收租损失5万元,年房屋折旧费30万元,维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元,水电供暖费等40万元,房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元租赁合同约定,维修费和水电供暖费由承租人承担,其他税费均由出租人负担该房地产的年净收益为()万元485490585590【答案】D
60、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款,符合房地产估价普适技术性原则中的()A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【答案】C
61、下列表述中不正确的是()A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果【答案】D
62、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲,是()上升的A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】B
63、“()则心系急,肺布叶举,而上焦不通,营卫不散,热气在中,故气消矣”A.忧B.思C.悲D.恐【答案】C
64、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元,运营费用为10万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%运营费用增长2%收益期限可视为无限年如果该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格为()万元
566.
67633.
33667.
67433.33【答案】D
65、某套住宅的使用面积为100m2成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%余款一年后支付,・假设年折现率为6%使用面积与建筑面积的比率为75%则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元加25680583058507574【答案】A
66、设定标准房地产时,无论是实际存在的还是虚拟的,都要对其作出明确界定A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】
67、下列哪项不属于缓则治本A.痍病肺肾阴虚之咳嗽,应滋养肺肾B.气虚自汗,应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人,应紧急止血【答案】D
68、某钢混结构厂房的耐用年限为60年,占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权,厂房建设期为2年土地使用权出让合同约定土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()o
70.00%
83.33%
84.00%
86.67%【答案】B
69、某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元,其中电梯配置费用为90万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼的价值为()万元A.2400241024902500【答案】A
70、在某旧城改造的房屋拆迁中,因有的房屋登记的是使用面积,有的房屋登记的是建筑面积,所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()oA.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】C
71、从理论上讲,在为交易服务的估价中,一个良好的评估价值等于()A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】D
72、神思难以集中专一,甚则神思恍惚,面色苍白无华,舌色不荣病机是A.心血不足B.心、阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】A
73、某成交实例成交总价为24万元,分三期付款,首期付8万元6个月后支付8万元,余款于一年后付清,假设年利率为5%则该实例的实际价格是()万元
2423.
4223.
4322.86【答案】C
74、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是()A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D
75、()是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳利用A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理【答案】D
76、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年,实际建设期为
1.5年,现在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为
0.5年,通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时,后续建设期应为()年
11.
522.5B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】A
7、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】C
8、某房地产正常年收益为5000万元,当前银行利率为6%购买年为8年,房地产价格应为()元A.32000400004800083333【答案】B
9、()有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查,有助于解决之后可能发生的估价争议,有助于估价机构【答案】D
77、如果是为了房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应()oA.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A
78、估价对象由()决定A.委托人B.估价目的C.委托人和估价目的双重D.估价机构【答案】C
79、从综合效应看,房地产价格与利率因素呈()A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】B
80、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/成,并且一直没有变动;2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2房地产市场交易价格为6000元/n)2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以(元/m2为基础进行修正4000500060009000【答案】C多选题(共40题)
1、决定某类房地产供给量的主要直接因素有()oA.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发成本D.该类房地产的开发技术水平E.房地产开发企业对未来的预期【答案】ACD
2、比较法可用于()的求取A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.入住率【答案】ABC
3、下列关于假设开发法中开发经营期的描述中,正确的有()oA.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下,销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下,建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下,销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】ACD
4、下列房地产价格的影响因素中,属于一般因素的有()A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B.通货膨胀率C.环境改善、基础设施D.利率因素E土地面积【答案】BD
5、关于资本化率应用及内涵的说法,正确的有()A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【答案】A
6、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求,正确的有A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外,每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD
7、成本法估价中,征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括oA.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】ABD
8、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估,出具了估价报告,估价报告有效期为1年该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款,贷款期限为20年在未来20年内估价机构对此估价报告()A.均要负法律责任B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款,则此估价报告失效,需要重新评估E如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款,则此估价报告继续有效,不需要重新评估【答案】ABD
9、应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有()oA.设定标准临街深度B.将标准临街深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.求取单独深度价格修正率E.制定使用年限修正系数【答案】ABD
10、估价报告的形式一般为书面报告,按照格式可分为()oA.分栏式报告B.文字式报告C.叙述式报告D.表格式报告E.分步式报告【答案】CD
11、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于()A.卖方实际得到的价格,(一应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费;应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】AC
12、一般来说,房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步【答案】BCD
13、下列选项中,属于土地使用管制的事项有()oA.甲乙两宗土地使用权中,甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中,要求容积率为
2.0【答案】BD
14、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应该注意的内容包括()oA.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求,对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD
15、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()oA.在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润,不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD
16、关于有拖欠建设工程欠款的房地产,下列说法中正确的有oA.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权,但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【答案】AD
17、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外,还可用于A.收益法中预测未来的租金B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较.分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格【答案】ACD
18、按经营使用方式划分,房地产的类型主要有()A.现房B.出售C.出租D.自用E.自营【答案】BCD
19、对于商业房地产来说,它看重的是()oA.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件【答案】AC
20、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD
21、有关房地产的价值和价格,下列表述正确的有()oA.价值是内在的.客观的和相对稳定的B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因,时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的,而价值不稳定【答案】ABCD
22、下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有()A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】AC
23、对于同一房地产,关于开发利润率大小的说法,错误的有和估价师展现估价业绩A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】B
10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中,错误的是()oA.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】B
11、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样oA.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】BD
24、下列关于重新购建成本的说法,正确的有()oA.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】BCD
25、2006年1月13日,()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房
[2006]8号)A.原建设部B.国土资源部C.中国人民银行D.最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会【答案】AC
26、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法正确的有()A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC
27、评估一宗房地产的价值,估价方法的选用主要取决于()A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】A
28、下列估价假设中,属于背离事实假设的有()0A.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘,估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估,对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】AD
29、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中,正确的是()A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益价格大大高于积算价格E收益价格倾向于最高买价,积算价格倾向于最低卖价,比准价格倾向于成交价格【答案】BC
30、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括()等A.建筑高度B.建筑结构C.容积率土地使用权来源土地用途【答案】AC
31、假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括()A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】AC
32、保存的估价资料应全面、完整,一般包括()A.估价报告B.估价委托书C.估价中的不同意见记录D.外部专业帮助和的专业意见E.内部专业帮助和专业意见
33、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅,要评估其在2014年5月份的市场价格,在选取可比实例时,下面()不能作为可比实例A.划拨土地、建筑面积300nl
2、成交日期为2014年1月的住宅B.建筑面积250nl
2、成交日期为20n年1月的商品住宅C.建筑面积50nl
2、成交日期为2014年3月的商品住宅D.成交日期为2014年5月、建筑面积250nl2的商品住宅E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300nl2的商品住宅【答案】ABC
34、房地产价格构成中的开发成本包括()A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润【答案】ABCD
35、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法,正确的有()A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产,开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时,预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】ABC
36、市场状况调整的方法有()oA.定基价格指数法B.环比价格指数法C.价格变动率法D.直接比较调整E.间接比较调整【答案】ABC
37、一名合格的房地产估价师应具备()A.扎实的估价理论知识B.良好的社会关系C.良好的职业道德D.深厚的语言文字表述功底E.丰富的实践经验
38、关于房地产变现能力的说法,正确的有()A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】ABC
39、关于投资价值和市场价值的说法,正确的有()oA.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时,净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时,要求对未来净收益的估计是客观的【答案】AB
40、在运用收益法求取净收益时,要考虑房地产的()oA.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【答案】ABCD大题(共10题)
一、某幢写字楼,土地面积4000N,总建筑面积为9000M建成于2002年10月1日,土地使用权年限为2007年10月1目〜2047年10月1日现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/m建筑物重建成本为3000元/吊,建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年其他的相关资料如下
(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为
82.5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元平均寿命为15年,经过年数为9年
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元
(4)该类写字楼的报酬率为10%银行贷款年利率为5%土地报酬率为8%
(5)假设除空调以外,残值率均为零试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值【答案】
二、某宗房地产占地20001H2容积率为
3.0土地是在2009年5月通过出让方式取得的,出让年限是40年建筑物是于2010年11月建成使用的,经济寿命为50年经调查,现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2同类建筑物重置价格是1000元/n)2通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元,装修重置价格30万元,经济寿命5年;设备的重置价格50万元,经济寿命15年残值率假设均为零,报酬率为8%求该房地产在2013年5月的市场价格(10分)【答案】
三、某幢写字楼,土地面积4000吊,总建筑面积为9000M建成于2002年10月1日,土地使用权年限为2007年10月1目~2047年10月1日现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/m建筑物重建成本为3000元/M建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年其他的相关资料如下
(1)门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为
82.5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元平均寿命为15年,经过年数为9年
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元
(4)该类写字楼的报酬率为10%银行贷款年利率为5%土地报酬率为8%
(5)假设除空调以外,残值率均为零试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值【答案】
四、某商场的建筑面积6000m2土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息抵押当时的贷款成数为6成现实社会一般贷款成数为5成调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%o请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)(10分)【答案】
(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值二未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款二未设立法定优先受偿权下的市场价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-其他法定优先受偿款1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨
12、交易情况修正的方法不包括()oA.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正【答案】C
13、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B田rI反D.肝【答案】A
14、收益法估价的典型对象是()其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为40年-5年二35年,利用公式V=A/Yx[l-1/1+Yn]可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=500/8%x[l-l/1+8%35]=
5827.28万元2求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%x[1-1/
1.0610]A=
81.52剩余7年未还贷款余额P=
81.52/6%x[l-1/1+6%7]=
455.08万元32013年10月1日再次抵押价值二
5827.28-
455.08/
0.5=
4917.12万元
五、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高
4.8叫没有电梯,建筑面积为30000m2经济寿命为60年,有效经过年数为3年经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2含装修、设备费,专业费为建筑安装工程费的8猊管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%销售费用为重新购建价格的3%年利率为6%建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%第二年投入40猊各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的
6.5%投资利润率为35%又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%月租金为30元/ni2但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%正常月租金为32元/m2由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元当地该类房地产的报酬率为8%请计算该建筑物的现时价值(12分)【答案】
(1)计算重新购建价格C总方法一首先,计算单价
①建筑安装成本1200元/n)2;
②专业费用1200x8%=96(元/m2);
③管理费用(1200+96)x3%=
38.88(元/m2);
④销售费用Cx3%;
⑤投资利息(1200+96+
38.88+3%C)x60%x[(1+6%)
1.5-1]+(1200+96+
38.88+3%C)x40%x[(1+6%)
0.5-1]=
88.93+
0.2%C;
⑥销售税费Cx
6.5%;
⑦投资利润(1200+96+
38.88+3%C)x35%=
467.208+
1.05%C;
⑧每平方米重新购建价格C=
①+
②+
③+
④+
⑤+
⑥+
⑦=1200+96+
38.88+3%C+
88.93+
0.2%C+
6.5%C+
467.208+
1.05%Co其次,计算总价
①建安成本1200x30000-3600(万元);
②专业费用3600x8%=288(万元);
六、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下
(1)可比实例及其交易情况见下表假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于
6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于
6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于L20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于
1.226元港币试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格【答案】
(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积二60m2/
0.72=
83.33m22)房地产价格二含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值二H2万元-
3.5万元二
108.5万元可比实例B1)统一计价单位
6.61x
16.5万美元=
109.065万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格二卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)=
109.065万/(1-7%)=
117.274万元人民币可比实例C1)统一计价单位115万元港币+
1.2=
95.833万元人民币(解释因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)
七、某旧厂房的建筑面积26400m2占地面积12500m2经分析,有下列两种可能的利用方案方案一改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m
2.天,可出租面积为建筑面积的60%运营费用率为25%根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为
2.5%批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的
1.6倍,转售税费为转售价格的7%房地产报酬率为
7.5%o方案二改扩建为公寓出售需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为
1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%o根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/ni270年期居住用地楼面地价为4000元/成;容积率每增加
0.1商业用地楼面地价下降5%居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入请根据上述资料求取该旧厂房的市场价格1年按365天计【答案】假设开发法方案一从旧厂房到批发市场从第2-11年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格第一年净租金收益=3x365x26400x60%x1-25%=
1300.86万元开发完成后的价值VI=A/Y-g[1-1+gn/1+Yn]/1+15%+Vt/1+Rn=
1300.86/
7.5%-
2.5%x[l-1+
2.5%10/1+
7.5%10]/1+15%+
1.6V11-7%/1+15%11=
8572.35+
0.32V1VI=
12606.39万元改造期1年,出租期10年,11年后才能转售补地价=4500x26400-1500x12500=10005万元契税=补地价+旧厂房价值VOx4%改造建设成本及管理费用二1000x26400/1+15%)
0.5=
2461.81万元营销费用二
1300.86x
0.5/(1+15%)
0.75=
585.71万元旧厂房的价值V0=
12606.39-10005-
400.2-
0.04V0-
2461.87-
585.71V0=-
813.83(万元)
八、某宗出租的房地产,建筑面积为40000ni2容积率为4土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2年平均空置率为20%平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%该房地产现时土地单价为2100元/n)2土地报酬率为8%建筑物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值(8分)【答案】具体计算过程如下
(1)总有效毛收入A=40000x
0.7x(1-20%)x40x12=
1075.2(万元);
(2)总运营费用030x12+
1075.2x8%=
446.02(万元);
(3)年净收益a=A-C=
1075.2-
446.02=
629.18(万元);或a=4x
0.7x(1-20%)x40xl2x(1-8%)-30x12=
629.18(万元);
(4)±地总价L=40000/4x2100=2100(万元);
(5)年土地净收益aL=2100x8%/[1-1/(1+8%)40-5]=
180.19(万元);
(6)年建筑物净收益aB=a-aL=
629.18-
180.19=
448.99(万元);
(7)建筑物总价B=
448.99/10%x[1-1/(1+10%)40-5]=
4330.13(万元);
(8)房地产价值V=L+B=2100+
4330.13=
6430.13(万元)
九、某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2容积率为4土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元加2年平均空置率为20先平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%该房地产现时土地单价为2100元/成,土地报酬率为8%建筑物报酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值8分【答案】具体计算过程如下1总有效毛收入A=40000x
0.7x1-20%x40x12=
1075.2万元;2总运营费用030x12+
1075.2x8%=
446.02万元;3年净收益a=A-C=
1075.2-
446.02=
629.18万元;或a=4x
0.7x1-20%x40xl2x1-8%-30x12=
629.18万元;4±地总价540000/4x2100=2100万元;5年土地净收益aL=2100x8%/[1-1/1+8%40-5]-
180.19万元;6年建筑物净收益aB=a-aL=
629.18-
180.19=
448.99万元;7建筑物总价B=
448.99/10%x[1-1/1+10%40-5]二
4330.13万元;8房地产价值V=L+B=2100+
4330.13=
6430.13万元
一十、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下1可比实例及其交易情况见下表假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于
6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于
6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于L20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于
1.226元港币试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格【答案】
(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积工60m2/
0.72=
83.33m22)房地产价格二含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元-
3.5万元=
108.5万元可比实例B1)统一计价单位
6.61x
16.5万美元二
109.065万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格二卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)=
109.065万/(1-7%)=
117.274万元人民币可比实例C1)统一计价单位115万元港币♦
1.2=
95.833万元人民币(解释因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)
15、收益法中所指的收益是()oA.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】C
16、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%用直线法计算该建筑物的成新率为()
43.2%50%
56.8%70%【答案】C
17、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格,既有共同之处,又有不同之处其共同之处不包含()A.都是价格,用货币来表示B.都有波动,受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长【答案】D
18、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】B
19、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元,现时重新购建成本为350万元,经济寿命为60年,残值率为3%则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为()万JLo
61.
8478.
3584.
88173.17【答案】c
20、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为
13.1%、
12.5%和
13.6%根据三个可比实例发生的时间和规模的大小,判断其权重分别为
0.
4、
0.3和
0.3则可以确定估价对象的报酬率为()
12.90%
13.10%
13.06%
13.07%【答案】D
21、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/平方米,正常开发成本为1500元/平方米,管理费用为前两项的5%投资利息占直接成本的5%销售费用为100元/平方米,直接成本利润率为6%则开发后的地价为()元/平方米1840284029663000【答案】D
22、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2层高
4.1米土地剩余使用年限为30年,不可续期目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为
3.6米,建筑物重建成本为2000元/加假定层高每增加
0.1m建造费用每平米相应增加10元由于层高过大,该办公楼每年要多耗费
2.5万元能源费用以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为()万元(建筑物报酬率为10%)
11.
8016.
0723.
5731.07【答案】D
23、根据疾病传变规律,先安未受邪之地,肾实证病应安A.脾B.心「I反D.肺【答案】B
24、土地具有()而其他物品,经一定年限或长久的使用之后不论如何保管,最终均难免损耗A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性。