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标杆房地产企业的工程管理行业内对房地产企业工程管理的理解存在广义和狭义两种狭义工程管理指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理,主要任务是组织、协调和管理施工、监理及各外包单位有序、按支配、保质保量的完成工程建设任务;而广义的工程管理实际涉及房地产开发全过程,是贯穿房地产开发价值链始终的工程管理系统,协作设计、成本、选购、营销等各职能发挥作用广义的工程管理也可以认为是其狭义工程管理体系的前后延展国内行业优秀的房地产公司普遍依据广义上的理解去运行工程管理体系通过分析发觉,国内优秀房地产公司的工程管理体系主要有五个方面的特点
1、工程管理职能充分前置1)、许多优秀房地产企业都要求在项目可研论证阶段,工程人员应到项目现场进行实地考察,了解项目场地自然条件和社会条件对今后项目施工过程中可能遇到的困难和风险做到心中有数比如依据场地地形特点考虑护坡施工方案;依据场地道路、风向等自然特点考虑将来施工现场的布局、施工材料运输等等2)、策划定位、方案设计也须要工程人员及早参和,提出专业看法任何项目的理念和定位,都须要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品,所以在策划和方案设计阶段须要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业看法,通过各职能的相互藕合,追求项目在“志向”和“现实”的高度统一比如:产品的前瞻性和可行性如何兼顾?如何使定位的产品更简洁实现?哪种材料更简洁施工?质量更稳定?接受何种施工工艺方案进度更快、质量更好?等等这一方面是对今后项目的一些风险有个预控,避开到时措不及防;另外一方面,也是要求工程职能确定要和设计、策划职能同步考虑问题,依据项目的定位和方案思路及早构思将来的工程管理模式,清晰工程管理的重点、难点和风险所在3)、施工图设计阶段,工程人员参和的应当更多深度参和图纸审核,避开设计图纸中的一些差错形成工程事实严格进行工程交底
2、工程管理活动耍依据PDCA形成闭环管理1)、P(策划)策划的实质是策划一个项目的工程管理模式,其意义重大通常包括以下几个方面A、项目开发策略;B、进度方面项目开发的一级里程碑节点时间、完成进度的前提条件等;C、质量针对本项目特点,确保项目质量的有关措施(包括事前、事中和事后)有哪些?哪些部位或活动是本项目工程质量的重点关注点?D、最终要达成的质量目标有哪些?如何统计和计算?E、成本和合约方面须要协作成本部门,确定项目接受何种合约框架各合约的工程边界等等;F、供方管理对总包和主要分包方实行何种管理模式?管到何种程度?总之,事先的充分策划是做好项目工程管理的前提,工程管理的事先策划也能体现公司工程管理整体水平目前国内大多数房地产企.业在此方面还比较薄弱2)、D(执行)执行阶段主要是依据已策划的管理方案事实管理,其中也包括各阶段工程管理的流程、作业指引和表格优秀房地产企业往往在工程管理体系的文件系统比较完善和精细化,强调文件的指引作用,许多指引性的一些规范融合到表格中3)、C(检查)工程管理过程的检查实际包括两个大部分一是对外包方的定期检查,并进行考核,其实也是供方管理体系一部分,往往这种过程的检查结果作为对供方评价的重要依据之一二是,对工程本身的检查,依据分部分项工程,在各重要阶段开展,比如隐藏工程检查、分部分项工程阶段验收、整体竣工验收、物业验收、交房验收等等在实际工作中,这种检查和监理的工作要互为补充,除对监理的工作形成监督以外,还重点关注开发商或业主所关注的质量,这种质量更多应当是项目经营层面的质量,而不仅仅是行业规范中规定的质量4)、A(行动、改进)该阶段更多体现在,项目结束后应当组织相关专业人员开展项目后评估,系统梳理项目开发过程中的得和失,为下一个项目开发供应借鉴和指南
3、科学合理的合约体系房地产企业是•个资源整合型的企业,其许多活动都是通过其他供应商供应的,所以房地产企业的管理更多是对相关各方的管理在这一方面:工程管理更为典型所以房地产企业优秀工程管理体系离不开科学合理的合约体系1)、公司合约体系的规划须要依据公司整体战略来考虑房地产开发企业须要综合考虑自身的资金、实力、开发策略等方面因为构建符合自己管理特点的合约体系2)、合约体系能体现公司对项目管理的模式不同的模式各有优劣,须要取长补短、统筹兼顾作为房地产企业而言,关键是要通过事先策划,进行清晰的合理划分3)、只搭建了合约体系还不够,还须耍对各合约边界进行清晰界定4)、只有界定还不够,还须要对各类供应商的管理方法进行明确这些管理方法的明确通常是体现在招标文件和合同中,所以行业优秀企业往往都会对招标文件进行标准化,建立自己的标准合同模板总之,科学合理的合约体系是做好工程管理的前提和基础
4、通过工程技术管理,建立完善的工程技术标准体系房地产开发过程中的工程技术,关系到和项目的可行性,和工程成本限制、建筑美学效果、建筑物的适用性等等有着紧密的联系,是房地产开发过程中的一项特殊重要的基础性工作但在实际操作过程中,往往不被房地产企业所重视,这种低估工程技术重要性的做法,有时会令房地产企业付出惨重的代价1)、工程技术管理的任务是什么?房地产工程技术管理的任务就是将营销理念转化为工程技术标准(技术参数),然后依据确定的技术参数进行招标,定标后确定的产品部品或者施工出来的产品,符合营销意图和满足国家或地方的相关规定,同时没有突破工程成本支配2)、工程技术标准有何作用?•对招投标有利于招标过程达到“技术商务一体化”,有利于成本管理;(影响成本)・对工程检查工程检查能做到“有法可依”,标准统一;(影响质量)•对设计过程使设计任务书中某些是事项的深化(比如某些部位的具体尺寸、做法等)变为可能(影响进度和质量)•避开因图纸、合同表述不清,而增加签证或变更(影响进度、成本)3)、如何建立工程技术标准体系?•思路上要加强工程技术市场探讨,搭建工程技术管理平台;所谓技术标准,实际是长期阅历积累的结晶,所以建立工程技术标准确定是一个长期、不断提升和深化的过程,不行能一蹴而就,也不会一劳永逸这就须要公司从职能上、人员上、流程上得到保障•方向上结合自身的合约体系和产品标准;选择建立工程技术标准的领域时,要结合自身的合约体系和产乩标准,优先选择其薄弱环节;所以实际工作中通常是由工程管理部门组织其他部门,对这项工作进行整体规划
5、留意学问管理“不同项目会出现相同的质量问题”、“同一个问题,在工作往往会重复出现”,这是房地产企业管理上普遍会遇到困惑,解决的根源是要在公司层面建立学问管理体系在建立该学问管理体系时,须要有以下几个方面1)、搭建一个阅历和信息沟通的平台在网络出现之前,这种信息和阅历的沟通往往通过会议,这种方式效率低、时效差、范围小,效果也不是很好目前国内优秀的房地产公司都建立自己学问管理系统,运用网络的手段,到达学问和信息的共享例如万科的“知本家”系统2)、建立学问成果转化的流程公司层面应建立相关管理流程,规范学问成果转化过程比如万科建立的《阅历教训转化作业指引》A、规范问题的收集渠道包括但不限于客户投诉、项目自检、业主报修、入伙保修看法征询、各种风险检查、工程质量缺陷反馈月报、区域评估、工程双月评估、精装修评估、项目后评估报告、现场巡查和专项检查、设计部现场周报、案例库、物业公司反馈,以及外部考察等等B、转化过程产品及服务品质缺陷、潜在问题每月收集,每月组织系统性转化C、明确阅历教训成果系统性转化的落实方式a)纳入设计任务书b)纳入施工图指导书c)纳入技术措施d)纳入设计审图清单e)加强设计过程限制f)纳入工程技术标准g)加强现场管理h)纳入选购技术要求i)列入专题探讨课题j)备案k)孤立问题,订正1)其他3)、对学问成果转化进行激励公司应建立定期对学问成果转化的激励机制,调动员工参和学问成果转化的主动性4)、公司应形成学问管理的氛围在企业文化培育过程中,应留意学问学习和共享氛围的建立,打造一个学习型组织金地集团在学习方面特殊令人称道,曾有某公司老总就坦言将金地作为其将来主要竞争对手,主要缘山是因为金地集团的学习实力特殊强工程管理处于房地产开发价值的中段,是实现项目预期目标的关键环节越来越受到房地产开发企业的重视。