2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题库

2023年房地产估价师之房地产案例与分析高分通关题库单选题共80题

1、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括1原子性、2一致性Consistency3隔离性Isolation.4持续性永久性DurabilityB.原子性Atomicity是指数据库的逻辑工作单位C.隔离性Isolation是指可以被其他事务干扰D.持续性永久性Durability是指一旦提交，改变就是永久性的【答案】C

2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000成建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%报酬率为10%问A.30中的三个属性分别表示用户姓名、信贷额度和到目前为止的花费下表为关系credit-in的一个具体实例若要查询每个用户还能花费多少，相应的SQL语句应为SelectFromcredit-inA.CnameCreditbalance-limitC_namelimit-Credit_balanceC_namelimitCredit_balanceD.CnameCreditbalance【答案】B

24、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出，租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/成，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/rn2租期为5年，费用按法规各自承担20%的首付款加上该首付款2年的利息20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C

25、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%报酬率为10%问30343640【答案】B

26、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出那么，OA.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反【答案】B

27、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】D

28、详细的项目范围说明书是项目成功的关键，（）不属于项目范围定义的输入A.项目章程B.项目范围管理计划C.批准的变更申请D.项目文档管理方法【答案】D

29、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】B

30、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】B

31、以下关于单元测试叙述中，不正确的是（）A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构B.一般用白盒测试技术C.强调检查模块的接口D.需要检查全局和局部数据结构【答案】D

32、用户界面设计的原则不包括A.将用户界面置于用户控制之下B.减少用户的记忆负担C.用户界面上应使用统一的IT术语D.保持界面简洁和平衡【答案】CIntheonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.alineaqueueanarrayastack【答案】D

34、WWW服务器与客户机之间采用协议进行网页的发送和接收A.HTTPURLSMTPHTML【答案】A

35、在面向对象的系统中，由于有了（），所以父类的数据和方法可以应用于子类A.继承性B.封装性C.抽象性D.多态性【答案】A

36、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于（）维护A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】

37、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加密传送，甲方用乙方的公钥加密数据文件，乙方使用来对数据文件进行解密A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】D

38、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D

39、在某次通信中，发送方发送了一个8位的数据包含一个奇校验位，若传输过程中有差错，则接收方可检测出该8位数据A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数【答案】A

40、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】B

41、以下关于专业程序员知识和技能的叙述中，不正确的是（）了解编译原理有助于快速根据编译错误和警告信息修改代码了解开发工具知识有助于直接用工具开发软件而无须任何编程了解0S底层运行机制有助于快速找到运行时错误的问题根源了解网络协议的原理有助于分析网络在哪里可能出现了问题【答案】B

42、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B

43、以下各项中，

（53）不属于性能测试A.用户并发测试B.响应时间测试C.负载测试D.兼容性测试【答案】D

44、面向对象程序设计的基本思想是通过建立与客观实际相对应的对象，并通过这些对象的组合来创建具体的应用，其中对象是指（）oA.数据结构的封装体B.数据以及在其上操作的封装体C.程序功能模块的封装体D.一组有关事件的封装体【答案】B

45、（）服务器一般都支持SMTP和POP3协议，分别用来进行电子邮件的发送和接收A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D

46、某公司的程序员小王写了一些提升编程能力的经验，其中（）并不恰当A.只参加最适合提升自己技术能力的项目B.根据项目特点选择合适的开发环境和工具，抓紧学习C.重视培养自己的沟通能力，包括撰写文档的能力D.参加网络上的编程论坛，善于向高手学习【答案】A

47、为在网上搜索内容而输入关键词时，常可能打错别字当系统显示没有匹配项后，有些系统还会向你推荐某些关键词为实现这种推荐，采用

（54）方法更有效A.聘请一批专家，对每个常用关键词给出一些易错成的词B.聘请一批专家，对每个常输错的关键词给出纠正后的词C.查阅有关的词典，对每个常用的关键词找出易错成的词D.利用系统内记录的用户操作找出用户纠错词的对应关系【答案】343640【答案】B

3、评价一个计算机系统时，通常主要使用来衡量系统的可靠性使用来衡量系统的效率A.平均无故障时间MTBF和平均修复时间MTTRB.平均修复时间MTTR和故障率C.平均无故障时间MTBF和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】D

4、使用独立测试团队的最主要原因是A.有利于项目人员分工B.减少相关人员之间的矛盾C.可以更彻底地进行软件测试D.只有测试人员最熟悉测试方法和工具【答案】C

5、在公司内网中部署可以最大限度防范内部攻击A.防火墙

48、下列关于面向对象程序设计的叙述，正确的是（）A.对象是类的模板“封装”就是生成类库的标准C.一个类至少有一个实例D.一个类可以继承其父类的属性和方法【答案】D

49、在某高校教学管理系统中，有院系关系D（院系号，院系名，负责人号，联系方式），教师关系T（教师号，姓名，性别，院系号身份证号，联系电话，家庭住址），课程关系C（课程号，课程名，学分）其中，“院系号”唯一标识D的每一个元祖，“教师号”唯一标识T的每一个元组，“课程号”唯一标识C中的每一个元组假设一个教师可以讲授多门课程，一门课程可以有多名教师讲授，则关系T和C之间的联系类型为（请作答此空）假设一个院系有多名教师，一个教师只属于一个院系，则关系D和T之间的联系类型为（）关系T（）其外键是01:11nn:1n:m【答案】

50、无符号二进制数

100110.101转换成的十进制数为

38.

62542.

31548.

62568.815【答案】A

51、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估A.《中华人民共和国城市房地产管理法》B.《中华人民共和国土地管理法》C.《中华人民共和国担保法》D.《中华人民共和国物权法》【答案】D

52、正规式l|3|5202c|de表示的正规集合中元素数目为0是该正规集合中的元素67C.8D.无穷【答案】A

53、对于类定义classA{public:virtualvoidfund{}Voidfunc2{}};classB:publicA{public:voidfund{coutclassBfunc1〃endl;}virtualvoidfunc2{coutclassBfunc2〃endl;}}；下面叙述正确的是oA::func2和B::funcl都是虚函数A::func2和B::funcl都不是虚函数B::funcl是虚函数，而A::func2不是虚函数B::funcl不是虚函数而A::func2是虚函数【答案】C

54、模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化以下请作答此空情况适合选用该模式

①一个客户需要使用一组相关对象

②一个对象的改变需要改变其他对象

③需要使用一个算法的不同变体

④许多相关的类仅仅是行为有异A.®2B.

②@c.@@D.

①©【答案】C

55、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例当一个类只能有一个父类时，称为（请作答此空）；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为（）A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】A

56、软件工程的基本原理不包括（）A.分段管理软件开发，将复杂问题简化处理B.开发团队成员要尽量多，有利于集思广益C.记录软件每个版本的状态，严格版本控制D.不断积累和改进软件过程实践经验和技术【答案】B

57、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换

①访问数组元素

②进行赋值运算

③对算术表达式求值

④进行递归调用A.03）B.

①

（2）C.®@D.

②©【答案】A

58、软件文档的作用不包括（）A.有利于提高软件开发的可见度B.有利于软件维护和用户使用C.有利于总结经验和实现可重用D.有利于各企业之间交流技术【答案】D

59、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开发过程A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】

60、以下文件扩展名中，（）不是视频文件格式MPEGAVIVOCRM【答案】c

61、存储一个24x24点阵的汉字（每个点占用Ibit）需用（）个字节244872144【答案】C

62、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为

（45）A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】C

63、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyourregularly.namecomputerdevicepassword【答案】D

64、动态数据流机最突出的特点是A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门Latch寄存器来实现【答案】C

65、设某系统由P1和P2两个子系统组成，当且仅当两个子系统都能正常工作时，该系统才能正常工作若P1和P2的可靠性均为

0.9则该系统的可靠性是o

0.

10.

450.

810.9【答案】c

66、若程序中使用的变量未设置初始值，则（）A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】D

67、程序语言的语句从功能上大体可分为（）两大类A.声明语句和可执行语句B.简单语句和复杂语句C.顺序语句和判定语句D.程序语句和注释语句【答案】A

68、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】C

69、敏捷开发的原则不包括（）A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】D

70、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%n）（x被m除取余数）在（请作答此空）时会报错这是一种（）错误A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】

71、某软件在应用初期，运行在WindowsNT环境中现因某种原因该软件需要在UNIX环境中运行，而且必须完成相同的功能为适应这个要求，软件本身需要进行修改，而所需修改的工作量取决于该软件的（）A.可扩充性B.可靠性C.复用性D可移植性【答案】D

72、企业管理、电子政务、电子商务等具有（）的特点，宜采用云计算模式A.强计算、强流程、多交互B.强计算、弱流程、少交互C.弱计算、弱流程、少交互D.弱计算、强流程、多交互【答案】D

73、确认测试主要涉及的文档是（）A.详细设计说明书B.概要设计说明书C.需求规格说明书B.电磁泄密及防护系统C.邮件过滤系统D.入侵检测系统【答案】D

6、所有在函数中定义的变量都称为（）A.全局变量B.局部变量C.简单变量D.寄存器变量【答案】B

7、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议妹妹获得该大厦的

一、二层，哥哥获得三至六层A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记D.源程序【答案】C

74、数组AE-

5..

50..8］按列存储若第一个元素的首地址为100且每个元素占用4个存储单元，则元素A［23］的存储地址为（）244260364300【答案】B

75、以下关于单元测试叙述中，不正确的是（）A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构B.一般用白盒测试技术C.强调检查模块的接口D.需要检查全局和局部数据结构【答案】D

76、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误，需要对软件进行的测试类型为（）测试A.功能B.回归C.可靠性D.恢复【答案】B

77、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构被征收人王某在征收范围内有一处住房A.类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格B.类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据C.将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格D.根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格【答案】A

78、Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A

79、修改现有软件系统的设计文档和代码以增强可读性，这种行为属于

（50）维护A.正确性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】C

80、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000成建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%报酬率为10%问

689839.92C.

1166.88D.

1528.92【答案】B大题（共10题）

一、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2占地2900m2土地使用权性质为划拨房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2商品住宅销售均价为L2万元/成据此，估价师拟定了以下两种估价思路

1.以商品住宅销售均价为基础估价；

2.以商业用途土地价格为基础估价＜1＞、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由〈2〉、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适理由估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理估价技术路线

（1）选择估价方法，

（2）方法运用中的具体处理，

（3）确定估价结果

二、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分错处不超过4个如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣

2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下

（一）估价对象本次估价对象为位于XX市XX路1号XX园XX座101房的一宗房地产，建筑面积为

353.54平方米，土地使用权面积为

679.6平方米估价目的为法院确定房地产市场价值提供参考依据

（三）价值时点20xx年11月14日，为委托评估之日

（四）价值类型为房地产的市场价值

（五）估价方法本次评估选取的估价方法为比较法及成本法

（六）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（¥7070800元）以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段估价假设和限制条件

一、估价假设（-）一般假设

1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变【答案】错误1如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价改正不考虑特殊买家的附加出价错误2若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值改正若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值错误3本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响改正本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响错误4并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出通过真题，希望大家第一，要学会把题放在一起来考核自己第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配

三、

1、XXXX房地产估价报告封面及目录（略）致委托人函xxx（委托人全名）受您委托，我公司对您提供的位于XX市XX区XX大道XX号1~2层

243.7m2商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币

170.41万元（大写人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整）单位建筑面积价格人民币6993元/m2（大写每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）附函提供房地产估价报告2份XXXX房地产评估有限公司（盖章）法定代表人:XXX（签章）2006年10月15日估价师声明（略）【答案】

1.致委托方函缺估价时点

2.致委托方函缺估价报告应用的有效期

3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）

4.结果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）

5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”

6.技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正

7.比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近

8.缺少可比实例因素的分析说明（或缺少可比实例因素修正系数取值说明）

9.可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符

10.市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符

11.估价对象一层层高

4.5叫未进行相应修正处理

12.技术报告中市场法缺少计算公式

13.租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入

14.10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由

四、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围评估价是7480元/m2李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/n2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/成价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由答题需要层次，考三个问题

1.房屋用途的确定、违章建筑确认

2.征收估价机构的选择

3.征收补偿的确定【答案】

1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿

2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定

3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题

五、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下:估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等【答案】

（1）错误本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提改为本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提

（2）错误设定其土地使用权年限自价值时点起为40年改为设定其土地使用权年限自价值时点起为44年

（3）错误自本报告价值时点起半年内有效改为自本报告出具之日起半年内有效

（4）错误不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致改为假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致

六、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分错处不超过4个如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣

2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下

（一）估价对象本次估价对象为位于XX市XX路1号XX园XX座101房的一宗房地产，建筑面积为

353.54平方米，土地使用权面积为

679.6平方米估价目的为法院确定房地产市场价值提供参考依据

（三）价值时点20xx年11月14日，为委托评估之日

（四）价值类型为房地产的市场价值

（五）估价方法本次评估选取的估价方法为比较法及成本法

（六）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（¥7070800元）以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段估价假设和限制条件

一、估价假设【答案】D

8、文法G产生的的全体是该文法描述的语言A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】D

9、关系代数运算是以集合操作为基础的运算，其五种基本运算是并、差、、投影和选择，其他运算可由这些运算导出为了提高数据的操作效率和存储空间的利用率，需要对进行分解A.交B.连接C.笛卡尔积D.自然连接【答案】C

10、在软件的使用过程中，用户往往会对软件提出新的功能要求与性能要求为了满足这些要求而进行的维护属于维护A.改正性B.适应性-一般假设

1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变【答案】错误1:如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价改正不考虑特殊买家的附加出价错误2若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值改正若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值错误3本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响改正本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响错误4并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出通过真题，希望大家第一，要学会把题放在一起来考核自己第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配

七、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围评估价是7480元/ni2李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/n）2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由答题需要层次，考三个问题

1.房屋用途的确定、违章建筑确认

2.征收估价机构的选择

3.征收补偿的确定【答案】

1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿

2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定

3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题

八、设有一个关系EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的SELECT语句为:SELECT部门名AVG工资AS平均工资FROMEMPGROUPBYHAVING将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为Insert【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度试题6061的正确答案分别是选项C和Ao因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种二‘钳工‘，进行选取，因此正确的SELECT语句如下SELECT部门名，AVG工资AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING工种二‘钳工‘，试题62的正确答案是选项D因为插入语句的基本格式如下INSERTINTO基本表名字段名［字段名］…VALUES常量［常量］…；查询语句由上可见，选项A和B是不正确的选项C也是不正确的，因为按照SELECT语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起

九、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值请问

1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？

2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】L本次估价适宜选用成本法成本法估价时，房地产价值二房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题

（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分

（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧

2.估价对象变现能力分析重点分析

（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱

（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好

（3）可分割转让性无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱

（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；

（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；

（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序

一十、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦该地块占地15000m2总建筑面积80000m2预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元加2建安工程费为5000元/成，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入销售税率和销售费用分别是5%和3%利息率取11%折现率14%今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下.计算开发完成后的价值80000x18000/1+14%元二126316万元.建筑费5000+2000X80000元=56000万元

3.专业费5000x80000x6%元二2400万元

4.销售税与销售费用126316x5%+3%万元=105万元

5.利息[V+5000l+6%x80000]x3xll%=

0.33V+13992万元

6.利润[V+5000+20001+6%x80000]x30%=

0.3V+17808万元【答案】1开发完成后的价值应为80000x18000元二144000万元2专业费应为5000+2000x80000x6%元二3360万元3利息应为Vx3xll%+7000l+6%x80000xl.5xll%=

0.33V+

9794.4万元您可能感兴趣的试题c.完善性D.预防性【答案】C

11、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是A.商品名B.条形码C.产地D.价格【答案】B

12、（）是错误的描述A.Delphi和VisualBasic都是可视化编程语言B.可视化编程中采用控件技术和事件驱动工作方式C.在可视化编程中，可以不编写程序代码来完成界面的设计工作D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）开发软件不需要编写程序【答案】D

13、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D

14、Telnet提供的服务是oA.远程登录B.电子邮件C.域名解析D.寻找路由【答案】A

15、在Windows系统中，通过设置文件的可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，，单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片’按钮即可A.类型B.格式C.属性D.状态【答案】C

16、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是（）A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止【答案】D

17、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的xx酒楼的市场价值进行评估该酒楼位于xx市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%o对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）oA.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】A

18、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】A

19、结构化分析方法SA的主要思想是A.自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A

20、AWebisoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B

21、评价计算机系统性能时，MIPS是衡量的一种单位A.时钟频率B.运算速度C.系统可靠性D.系统失效率【答案】B

22、需编译运行的程序，其错误在编译时不能发现A.逻辑B.语法C.括号不匹配D.关键字拼写【答案】A

23、信贷额度关系credit-inCnamelimitCreditbalance。